2022年12月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)深度點(diǎn)評(píng)

1、銷售：持續(xù)低迷，靜待行業(yè)回暖1-2 月銷售仍處于持續(xù)低迷狀態(tài)，單月跌幅收窄。2022 年 1-2 月商品房銷售面積 15703 萬(wàn)平，同比下跌 9.6，單月跌幅較 2021年 12 月收窄 6.1，銷售額 15459 億元，同比下跌 19.3，跌幅較 12 月擴(kuò)大 1.5；其中住宅銷售方面，1-2 月住宅銷售面積 13462萬(wàn)平，同比下降 13.8，單月跌幅較 2021 年 12 月收窄 5.7，銷售額 13652 億元，同比下跌 22.1，跌幅擴(kuò)大 2.5，住宅銷售同比跌幅均大于商品房整體水平。從銷售面積來(lái)看，1-2 月雖然跌幅有所收窄，但考慮到存在部分 12 月到 1 月銷售轉(zhuǎn)簽的情況，并

2、且從 30 大中城日度銷售等更高頻數(shù)據(jù)來(lái)看，1 月和 2 月的成交面積同比跌幅均超過(guò) 25，跌幅仍在擴(kuò)大，結(jié)合春節(jié)周返鄉(xiāng)置業(yè)潮慘淡來(lái)看 ，我們認(rèn)為剔除 12 月銷售轉(zhuǎn)簽的影響之后，1-2 月銷售仍處于持續(xù)低迷狀態(tài)，并未見(jiàn)明顯好轉(zhuǎn)。圖表 1：商品房單月銷售面積及同比增速圖表 2：商品房單月銷售額及同比增速300002500020000150001000050000商品房銷售面積單月值（萬(wàn)平） 商品房銷售面積單月同比（%）120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%2020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/09202

3、0/102020/112020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/02-60%300002500020000150001000050000商品房銷售額單月值（億元） 商品房銷售額單月同比（%）160%140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%2020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/022021/032021/042

4、021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/02-60%資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，圖表 3：商品房住宅單月銷售面積及同比增速圖表 4：商品房住宅單月銷售額及同比增速2500020000150001000050000商品房銷售面積:住宅:單月（萬(wàn)平） 單月同比增速（%）120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%2020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/022021/0320

5、21/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/02-60%2500020000150001000050000商品住宅單月銷售額（億元） 同比增速（%）160%140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%2020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021

6、/112021/122022/02-60%資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，從區(qū)域來(lái)看，中部/東部/西部/東北地區(qū)銷售面積 4275/6219/4840/369 萬(wàn)平，其中中部和西部地區(qū)銷售面積同比下跌 2.2和3.3，跌幅較 12 月大幅收窄 10.7pct 和 16.4pct，東部地區(qū)跌幅較擴(kuò)大 1.1pct，東北地區(qū)在去年 12 月短暫回暖后，1-2 月同比下跌 13.3，跌幅較大。分城市能級(jí)來(lái)看，1-2 月 30 大中城中一線城市商品房成交面積同比下跌 22.5/16.8/50.8,其中一線城市跌幅收窄 7.8pct，二線城市跌幅擴(kuò)大 4.1pct，三線城市跌幅微擴(kuò) 0.5pct。圖

7、表 5：按區(qū)域劃分銷售面積同比增速（%）圖表 6：按城市能級(jí)劃分銷售面積同比增速（%）中部地區(qū)東部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū) 一線城市二線城市三線城市140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%400%300%200%100%0%2020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022

8、/012022/02-100%資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，價(jià)格方面，全國(guó)商品住宅銷售均價(jià) 10141 元/平，同比仍延續(xù)去年下半年以價(jià)換量趨勢(shì)下跌 9.7，環(huán)比來(lái)看銷售均價(jià)恢復(fù)至 9月前水平，目前價(jià)格已處在持續(xù)見(jiàn)底回升過(guò)程中。分城市能級(jí)來(lái)看，70 大中城價(jià)格指數(shù)一線城市/二線城市/三線城市 1 月同比4.40/2.50/0.50，2 月同比 4.40/2.10/-0.10；環(huán)比來(lái)看，一線城市和二線城市價(jià)格指數(shù) 1 月開始環(huán)比回正，主流城市價(jià)格企穩(wěn)，三線城市價(jià)格下跌壓力仍較大，1 月和 2 月環(huán)比分別下跌 0.2和 0.3，未改去年 9 月以來(lái)的下跌趨勢(shì)。圖表 7：商品住宅銷售均價(jià)圖表

9、8：按城市能級(jí)劃分商品住宅價(jià)格指數(shù)（%）115001100010500100009500900085002020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/022020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/12202

10、1/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/028000商品住宅單月銷售均價(jià)（元/平）8%7%6%5%4%3%2%1%0%-1%70個(gè)大中城市同比(%) 一線城市同比（%）二線城市同比（%） 三線城市同比（%）資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，市場(chǎng)信心尚在恢復(fù)，政策提振銷售仍需一定時(shí)間。2 月春節(jié)后各地因城施策陸續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)寬松政策，包括多個(gè)城市降低首付比等相較去年年底力度更強(qiáng)的政策出臺(tái)。從我們對(duì)樓盤的調(diào)研情況來(lái)看，2 月下旬購(gòu)房者置業(yè)信心

11、有一定恢復(fù)，例如春節(jié)后青島、濰坊和臨沂等城市在春節(jié)后均有一定會(huì)暖，轉(zhuǎn)化率由 2-3提升至 4-5。但由于政策集中出臺(tái)在 2 月下旬以后，且政策實(shí)施和對(duì)銷售端生效都存在一定時(shí)滯性，1-2 月銷售仍然延續(xù)去年年底低迷，預(yù)計(jì)政策的提振效果仍需要一定時(shí)間來(lái)顯現(xiàn)。3月以來(lái)，雖然受到疫情反復(fù)影響，但市場(chǎng)置業(yè)信心有所恢復(fù)，樓盤到訪量和轉(zhuǎn)化率均有所回升，二手房帶看和掛牌情況又有回暖，市場(chǎng)各方參與主體明顯變得更加積極，市場(chǎng)確實(shí)有所回暖。同時(shí)從銷售回暖信號(hào)之一的價(jià)格端來(lái)看，主流城市價(jià)格端已經(jīng)逐步企穩(wěn)，主流城市價(jià)格在今年 1-2 月份已有見(jiàn)底回升跡象，部分核心一二線城市價(jià)格有小幅上漲，當(dāng)前行業(yè)價(jià)格端已觸底回升，3

12、月市場(chǎng)銷售有望隨著政策落地持續(xù)回暖。投資：土地購(gòu)置費(fèi)拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，新開工持續(xù)低迷土地購(gòu)置費(fèi)和施工強(qiáng)度拉動(dòng)房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)正,投資后續(xù)承壓仍較大。1-2 月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 14499 億元，同比增加 3.7，扭轉(zhuǎn)去年 9 月以來(lái)的同比下跌趨勢(shì)，具體來(lái)看，建筑工程/安裝工程/設(shè)備工器具購(gòu)置/其他投資分別同比變動(dòng) 2.0/-12.2 /-4.3/10.9。施工投資方面，施工面積主要受到近期行業(yè)三保政策，“保交樓，保民生，保穩(wěn)定”，部分房企出險(xiǎn)后，各地積極推進(jìn)保交樓，把部分過(guò)去停工的項(xiàng)目重新開始施工，施工面積同比增長(zhǎng) 1.8。施工強(qiáng)度方面，考慮到近期疫情反復(fù)等影響，以及去年下半年以來(lái)原材料價(jià)格上漲，

13、施工強(qiáng)度也有所上升。施工投資整體同比增長(zhǎng) 1.5。土地投資方面，1-2 月土地購(gòu)置費(fèi) 3417 億元，同比增加 11.3。一方面在于去年拍地部分分期付款的土地在今年 1-2 月份逐步付款，另一方在于通過(guò)劃撥、出讓等非招拍掛方式獲取的出讓費(fèi)用有所增加。圖表 9：開發(fā)投資完成額及同比增速圖表 10：當(dāng)月土地購(gòu)置費(fèi)及同比增速其他費(fèi)用（億元）設(shè)備工器具購(gòu)置（億元）安裝工程（億元）建筑工程（億元） 開發(fā)投資完成額同比增速（%）20000150001000050002020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112

14、020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/02050%0%-50%70006000500040003000200010000土地購(gòu)置費(fèi)（億元） 同比增速（%）30%20%10%0%-10%-20%-30%2020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/

15、092021/102021/112021/122022/02-40%資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，圖表 11：施工投資及同比增速圖表 12：施工面積同比增速（%）14000120001000080006000400020000施工投資（億元） 同比增速(%)50%40%30%20%10%0%-10%-20%1900/011900/011900/011900/011900/011900/011900/011900/011900/011900/011900/011900/011900/011900/011900/011900/011900/011900/011900/011900/01190

16、0/011900/011900/01-30%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%施工面積單月同比（%）資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，圖表 13：全國(guó)住宅建安工程造價(jià)同比增速（%）多層小高層高層14%12%10%8%6%4%2%0%-2%-4%2015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-02201

17、9-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-12-6%資料來(lái)源：Wind資金壓力和銷售低迷致房屋新開工低迷。1-2 月全國(guó)房屋新開工面積 14967 萬(wàn)平，同比下降 12，單月跌幅較 12 月收窄 19，跌幅較去年 7 月以來(lái)收窄幅度較大，但考慮到 2020 年下半年新開工基數(shù)較大， 2021 年下半年新開工同比下降幅度較大，比較歷年同期來(lái)看，剔除疫情影響，2022 年 1-2 月新開工面積為 2015 年以來(lái)最

18、低值，新開工低迷情況較去年年底并未有好轉(zhuǎn)。房企開工意愿低，新開工面積下降幅度大的原因主要是：1.資金鏈壓力大疊加預(yù)售資金監(jiān)管嚴(yán)格，新開工加重資金鏈壓力。去年下半年預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)，開工項(xiàng)目需要去化率達(dá)到 70以上才能在項(xiàng)目層面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流打平，如果去化水平不暢，導(dǎo)致預(yù)收款小于監(jiān)管資金需求比例，則需要后續(xù)的銷售來(lái)填平差額，因此在上期項(xiàng)目至少要達(dá)成現(xiàn)金流回正后，房企才會(huì)推進(jìn)下一期或下一個(gè)項(xiàng)目的開盤，否則項(xiàng)目開盤越多，房企現(xiàn)金凈流出越大。同時(shí)受融資政策收緊影響，房企資金不足，資金壓力極大，在對(duì)銷售前景不看好的情況下，開工不僅對(duì)資金壓力改善有限，可能加重資金鏈壓力，影響房企流動(dòng)性安全，房企新開工意愿較低

19、。2.1-2 月來(lái)看短期內(nèi)銷售不確定性仍大，在預(yù)售資金監(jiān)管條件下對(duì)去化率要求較高，銷售沒(méi)有明顯回暖跡象的情況下，房企新開工后去化不足，資金鏈面臨雪上加霜風(fēng)險(xiǎn)。圖表 14：?jiǎn)卧滦麻_工面積及同比增速圖表 15：歷年 1-2 月新開工面積（萬(wàn)平）300002500020000150001000050000新開工單月面積（萬(wàn)平） 單月同比（%）80%60%40%20%0%-20%-40%2020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/022021/032021/042021/052021

20、/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/02-60%2500020000150001000050001999M1-22000M1-22001M1-22002M1-22003M1-22004M1-22005M1-22006M1-22007M1-22008M1-22009M1-22010M1-22011M1-22012M1-22013M1-22014M1-22015M1-22016M1-22017M1-22018M1-22019M1-22020M1-22021M1-22022M1-20資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，總體來(lái)看，1-2

21、月房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)同比增加 3.7超預(yù)期，但考慮到當(dāng)前銷售回暖速度較慢，新開工短期內(nèi)仍難有明顯改善，后續(xù)投資仍將承壓；但從 2022 年全年來(lái)看，我們認(rèn)為考慮到“三?！背掷m(xù)推進(jìn)和保障性住房供給力度加大等因素，對(duì)全年房地產(chǎn)投資勿需過(guò)分悲觀，全年房地產(chǎn)投資預(yù)計(jì)下行幅度不會(huì)太大、下行速度不會(huì)太快。土地：跌幅持續(xù)擴(kuò)大，回暖有待銷售和供地改善信用風(fēng)險(xiǎn)沖擊，銷售不確定，土地市場(chǎng)跌幅擴(kuò)大。1-2 月土地購(gòu)置面積 838 萬(wàn)平，同比下跌 42.3，較 12 月跌幅擴(kuò)大 26.8pct，土地成交價(jià)款 369 億元，同比下跌 26.7，單月跌幅擴(kuò)大 22.5pct。房企土地購(gòu)置不足，主要在于大部分民企當(dāng)前仍處于行業(yè)

22、信用風(fēng)險(xiǎn)的沖擊壓力之下，企業(yè)資金鏈緊繃，為了緩解到期的債務(wù)壓力，房企紛紛選擇節(jié)流，停止拿地?cái)U(kuò)張，疊加行業(yè)處于下行周期中，面對(duì)未來(lái)銷售的不確定性，國(guó)企也同步減少了拿地開支，以應(yīng)對(duì)行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)。圖表 16：?jiǎn)卧峦恋爻山粌r(jià)款及增速圖表 17：?jiǎn)卧峦恋刭?gòu)置面積及同比增速40003500300025002000150010005000土地成交價(jià)款單月值（億元） 土地成交價(jià)款單月同比（%）100%80%60%40%20%0%-20%-40%2020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/02

23、2021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/02-60%6000500040003000200010000土地購(gòu)置面積單月值（萬(wàn)平） 土地購(gòu)置面積單月同比（%）40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021

24、/102021/112021/122022/02-50%資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，百城土地成交數(shù)據(jù)來(lái)看，1 月/2 月供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積 2099/1935 萬(wàn)平，同比下降 53/60，成交土地規(guī)劃建筑面積 2235/983萬(wàn)平，同比下降 51/74，供需比分為別為 0.9/2.0 倍，其中 2 月主要受到部分集中供地城市供地影響。溢價(jià)率分別為 3.8/3.5,較去年四季度溢價(jià)率有所提升，主要由于部分二線城市和一線城市溢價(jià)率回升。分城市能級(jí)來(lái)看，一線/二線/三線城市的成交土地規(guī)劃建筑面積增速，1 月分別為-100/-61/-36，2 月分別為-37/-77/-75，同比下降幅度較去

25、年 12 月仍在擴(kuò)大，土地市場(chǎng)仍未見(jiàn)回溫，其中一二線部分集中供地城市，受到去年二三輪集中供地?zé)岫鹊陀绊?，首輪供地僅釋放少量土地，更有部分城市將 2022 年供地改為四次，第一輪采取過(guò)渡式供應(yīng)以應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)遇冷；三四線城市則受到銷售低迷影響，房企對(duì)市場(chǎng)信心不足，拿地積極性無(wú)法提振。圖表 18： 100 大中城市住宅類供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積及同比增速圖表 19： 100 大中城市住宅類成交土地規(guī)劃建筑面積及同比增速20000180001600014000120001000080006000400020000供應(yīng)規(guī)劃建面（萬(wàn)平） 供應(yīng)同比增速（%）60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%

26、180001600014000120001000080006000400020000成交規(guī)劃建面（萬(wàn)平） 成交同比增速（%）60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%資料來(lái)源：Wind資料來(lái)源：Wind圖表 20： 100 大中城市住宅類成交樓面均價(jià)及溢價(jià)率圖表 21： 100 大中城市按城市能級(jí)分成交土地面積同比增速（%）100009000800070006000500040003000200010002020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/0

27、12021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/020成交樓面均價(jià)（元/平） 溢價(jià)率（%）30%25%20%15%10%5%0%400%300%200%100%0%-100%-200%一線城市二線城市三線城市資料來(lái)源：Wind資料來(lái)源：Wind截至 3 月 22 日，已有北京、合肥、福州和青島四個(gè)城市完成首輪集中供地，供地?zé)岫扔休^大差異。北京首輪土拍回暖，流拍減少，整體溢價(jià)率較低，首輪集中供地成交金額共計(jì) 480.23 億元，共掛地 18 宗，成交 17 宗，1

28、宗流拍，流拍率下降，整體溢價(jià)率 4.46。其中 8 宗零溢價(jià)成交，3 宗溢價(jià)率超過(guò) 10，溢價(jià)率最高達(dá) 15。整體土地市場(chǎng)較為穩(wěn)定，未出現(xiàn)大幅度溢價(jià)或流拍，并且出現(xiàn)了崔各莊、中關(guān)村生命科學(xué)園區(qū)這樣觸及限價(jià)的地塊，相較 2021 年第二輪和第三輪集中供地呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)。圖表 22：北京首輪集中供地情況區(qū)域項(xiàng)目位置建設(shè)面積（平方米） 規(guī)劃建筑面積（平方米） 起始價(jià)（萬(wàn)元） 報(bào)價(jià)次數(shù)成交價(jià)格（萬(wàn)元） 溢價(jià)率（%）限售價(jià)（元/平） 成交樓面均價(jià)（元/平） 競(jìng)得人通州北京城市副中心331416133913300011330000%5500021683北投順義順義新城第13街區(qū)514108359416600

29、011660000%4200019858金地&保利聯(lián)合體順義順義新城第5街區(qū)平各莊407407535914000021407000%4400018671旭輝石景山首鋼園區(qū)東南區(qū)824163924589622700022282001%7480049721華潤(rùn)石景山劉娘府736679379437700044017007%9150042828綠城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)亦莊新城221154423014600031476001%5800033371綠城懷柔雁棲鎮(zhèn)8174011270012100011210000%3700010736懷柔科學(xué)城豐臺(tái)玉泉營(yíng)街道紀(jì)家廟村3350085400544000457

30、12005%10900066885華潤(rùn)豐臺(tái)盧溝橋街道大井新村4720011950026300012630000%8500022008城建房山拱辰街道辦事處3205751292810001810000%4500015792中建智地大興舊宮鎮(zhèn)2352058800223000524800011%7300042177中海大興西紅門10410821136735700013570000%6600016890中建&興創(chuàng)大興黃村鎮(zhèn)7817617834348200014820000%5900027027興創(chuàng)朝陽(yáng)王四營(yíng)鄉(xiāng)368499212239200064240008%7100046026金地&保利聯(lián)合體朝陽(yáng)崔各

31、莊鄉(xiāng)4114792406378000843470015%8800047042長(zhǎng)春創(chuàng)誠(chéng)昌平國(guó)家工程技術(shù)創(chuàng)新基地5960413112832600013260000%5000024861中海昌平中關(guān)村生命科學(xué)園25642717982410001027715015%6200038601建發(fā)石景山首鋼園區(qū)830、831地塊3062585749321000流拍總計(jì)48022504.46%資料來(lái)源：北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)官網(wǎng)本次原計(jì)劃出讓 16 宗涉宅用地，李滄區(qū)重慶中路以東、京口路以南 LC0204-04-04 地塊于開拍前 2 日宣布中止交易。因此，青島本次實(shí)際出讓 15 宗，3 宗溢價(jià)成交，12

32、宗底價(jià)成交，土地出讓金總價(jià) 29.47 億元。本輪青島土拍遇冷的主要原因是本輪供地質(zhì)量較差，中心城區(qū)供地量顯著縮減，供地質(zhì)量不及去年，16 宗地塊中有 10 宗來(lái)自黃島區(qū)，唯一一宗來(lái)自主城的李滄區(qū)地塊再次被中止出讓。青島今年計(jì)劃進(jìn)行總共四個(gè)批次的集中土地出讓，今年的第一批的供應(yīng)量遠(yuǎn)低于往年，首輪采用過(guò)渡式供地。圖表 23：青島首輪集中供地情況土地名稱溢價(jià)率土地價(jià)格（億元） 成交樓面價(jià)（ 元/平米）競(jìng)得人城陽(yáng)區(qū)城陽(yáng)街道靖城路西、禮陽(yáng)路北 QDCYP-2022-3-4黃島區(qū)泊里二路南、紅石路東HD2022-30I7號(hào) 黃島區(qū)膠州灣西路北、水城路東HD2022-3021號(hào)島區(qū)長(zhǎng)江西路北、江山南路東、

33、規(guī)劃五臺(tái)山路西 HD2022-3021黃島區(qū)昆侖山路東、峻眉山路西HD2022-3020號(hào) 黃島區(qū)淮河西路北、規(guī)劃天山北路東 HD2022-3019 號(hào)黃島區(qū)淮河西路北.規(guī)劃天山北路東 HD2022-3018號(hào)黃島區(qū)東岳中路北，兩河路西HD2022-3016號(hào) 黃島區(qū)東岳東路南、星海灣路東HD2022-3013號(hào)黃島區(qū)濱海大道北、朝陽(yáng)西路西HD2O22-3015號(hào)黃島區(qū)濱海大道北、朝陽(yáng)西路西HD2022-3014號(hào)城陽(yáng)區(qū)城陽(yáng)街道祥陽(yáng)路以北、白云山路以西 QDCYP-2022-3-1城陽(yáng)區(qū)城陽(yáng)街道祥陽(yáng)路以北、白云山路以東 QDCYP-2022-3-2城陽(yáng)區(qū)城陽(yáng)街道碩陽(yáng)路北、國(guó)城路東 QDCYP-

34、2O22-3-3即墨區(qū)環(huán)秀街道JY22-1李滄區(qū)重慶中路以東、京口路以南LC0204-04-04地塊13.4%1.4%0.6%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%512321110001264573914313416719263523294303031264871366936904301469645312601城陽(yáng)開投+靑鐵置業(yè)董家口置業(yè)恥發(fā)瑞源青島金沙灘建設(shè) 青島西海岸國(guó)華開發(fā)青寫西海岸國(guó)華開發(fā)珠山書畫院青島融創(chuàng)海發(fā)文化發(fā)展有限公中交+海發(fā)中交+海發(fā)山東金鼎智達(dá)集團(tuán)有限公司山東金鼎智達(dá)集團(tuán)有限公司靑島天一仁和金茂+青島源鴻和昌置業(yè)流

35、拍司資料來(lái)源：合肥首輪集中供地 19 宗地（包含保障性租賃住房用地 2 宗）全部出讓，其中 17 宗宅地全部溢價(jià)成交，15 宗地價(jià)觸頂進(jìn)入“競(jìng)品質(zhì)”階段，占比 88.26，共獲土地出讓金 149.78 億元（不含保障房用地）。從結(jié)果來(lái)看有回暖跡象非常明顯，企業(yè)對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的參與熱情極高，15 宗地塊達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入競(jìng)報(bào)高品質(zhì)住宅方案階段，甚至濱湖科學(xué)城 02 和 04 地塊分別有 20 和 23 家房企參與投報(bào)競(jìng)品質(zhì)。合肥本輪土拍熱度較高的原因有三個(gè)，1.利潤(rùn)率改善，17 宗涉宅地塊的平均利潤(rùn)率達(dá)到 10.8，2. 提高毛坯限價(jià)；3. 調(diào)整容積率。圖表 24：合肥首輪集中供地情況競(jìng)得企業(yè)參與競(jìng)拍

36、者溢價(jià)率(億元)(元/)積()(億元)(元/)建筑面起價(jià)樓面起價(jià) 成交價(jià) 樓面價(jià)地塊位置地塊編號(hào)濱科城BK202201號(hào)濱湖科學(xué)城寧波路以北、上海路以東地塊蜀山區(qū)SS202203號(hào)蜀山區(qū)豌豆洼路以西、香迎路以北地塊7609610513764.01119.9574157640.1453越秀、安徽建工、招商、保利、綠城、高速、中鐵四局、文一118083534524.0460.78951480.1379新華、創(chuàng)霖（阜陽(yáng)綠城）邦泰、越秀、華潤(rùn)、中海、龍湖、招3月22日競(jìng)品質(zhì)3月22日競(jìng)品質(zhì)濱科城BK202202號(hào)濱湖科學(xué)城寧波路以北、福建路以西地塊676048011865.2192.2136380.1

37、494商、建發(fā)、金茂、保利、綠城、置地、文一、高速、偉星、遠(yuǎn)大、萬(wàn)科、尚澤、安建工、中鐵、中鐵四局3月22日競(jìng)品質(zhì)蜀山區(qū)SS202204號(hào)蜀山區(qū)豌豆洼路以東、香迎路以北地塊濱湖科學(xué)城上海路以157119714523.9680.88351480.1379新華和阜陽(yáng)綠城綠城、 建發(fā)、龍湖、中海、越秀、華3月22日競(jìng)品質(zhì)濱科城BK202203號(hào)西、揚(yáng)子江路以南地塊1439701218423.32138.14895960.1392潤(rùn)、杭州大家、招商、偉星、安徽置地、新華、安徽高速、金茂&意禾、合肥城建、光明3月22日競(jìng)品質(zhì)包河區(qū)BH202203號(hào)包河區(qū)寧國(guó)路以東、望江路以南地塊濱湖科學(xué)城上海路以284

38、393410478.0038.815136490.146和順、安徽新華、安徽鼎建、安徽天阜華潤(rùn)、偉星、越秀、金茂、招商、中海、龍湖、建發(fā)、合肥城建、保利、3月22日競(jìng)品質(zhì)濱科城BK202204號(hào)西、南京路以南地塊綠城、杭州歌山、徽創(chuàng)、置地、高速11130413111739.16149.723134520.1459211632612281.0029.76140620.14511736315513178.12177.548151280.14891546606535.4168.06774350.1377130508866583.0098.42775420.1456104814666282.0074.

39、56971140.1298153528543489.0059.04138460.1018488696713706.8176.96157480.148969164487008.6254.043178140.1149132671987421.00111.61484130.133781482627662.5767.285982580.0777、中鐵四局、邦泰、萬(wàn)科、皖投、大家、大悅城、中交、中天3月22日競(jìng)品質(zhì)包河區(qū)BH202204號(hào)包河區(qū)至德路以西，淝河路以南地塊濱湖科學(xué)城上海路以邦泰、源陸、天阜3月22日競(jìng)品質(zhì)龍湖、華潤(rùn)、招商、越秀、中海、金濱科城BK202205號(hào)西、萬(wàn)泉河路以南地塊茂、建發(fā)、

40、綠城、中鐵建、保利、安徽置地、高速、鐵四局、萬(wàn)科、皖投、合肥城建、中交、中糧3月22日競(jìng)品質(zhì)廬陽(yáng)區(qū)LY202202號(hào)廬陽(yáng)區(qū)鳳城路以北、蒙城北路以西地塊招商、龍湖、偉星、金茂、新錦成 3月22日競(jìng)品質(zhì)蜀山區(qū)SS202205號(hào)蜀山區(qū)佛嶺寨路以北、三乘寺路以東地塊經(jīng)開區(qū)JK202203號(hào)經(jīng)開區(qū)紫云路以北、宿松路以西地塊經(jīng)開區(qū)JK202204號(hào)經(jīng)開區(qū)繁華大道以北、蓮花路以西地塊經(jīng)開區(qū)JK202205號(hào)經(jīng)開區(qū)習(xí)友路以東、石門路以南地塊廬陽(yáng)區(qū)四里河路以徽創(chuàng)，龍湖，華潤(rùn)，中海，旭輝，越秀，新華，招商，合肥城建新華、遠(yuǎn)大、光明、偉星、文一、邦泰、徽創(chuàng)、招商安徽置地、尚澤、新錦城、偉星，第五家疑是融翔遠(yuǎn)大、招商

41、、越秀、皖投、文一、徽創(chuàng)、尚澤3月22日競(jìng)品質(zhì)3月22日競(jìng)品質(zhì)3月22日競(jìng)品質(zhì)3月22日競(jìng)品質(zhì)廬陽(yáng)區(qū)LY202203號(hào)西，規(guī)劃二路以北地塊樂(lè)富強(qiáng)瑤海區(qū)YH202201號(hào)瑤海區(qū)長(zhǎng)江東路以北、泗州路以西地塊瑤海區(qū)天井湖路以南3月22日競(jìng)品質(zhì)合肥和旭房地瑤海區(qū)YH202204號(hào)資料來(lái)源：好地網(wǎng)、幸福路以西地塊產(chǎn)有限公司（保利）福州首批集中供地，原計(jì)劃推出 17 宗地，但因出讓方案優(yōu)化，有 3 幅地塊取消出讓，故出讓宗地由 17 幅調(diào)整至 14 幅。2 宗地塊因無(wú)人應(yīng)價(jià)流拍，12 宗地成功出讓，其中 8 宗底價(jià)成交，2 宗地塊觸頂搖號(hào)，2 宗溢價(jià)成交，合計(jì)成交建面 60.75 萬(wàn)平，總價(jià)66.3 億元

42、。整體溢價(jià)率僅有 4.2，較去年第三輪小幅提升了 1.1pct。 具體來(lái)看，4 宗溢價(jià)成交，均位于晉安區(qū)，而倉(cāng)山、鼓樓、長(zhǎng)樂(lè)和馬尾等區(qū)域地塊基本以底價(jià)及超低溢價(jià)成交，市場(chǎng)表現(xiàn)冷熱不均。部分地塊租賃住房配建的任務(wù)取消，改為普通商品房；還有部分地塊容積率有所調(diào)整，土地供應(yīng)總體呈現(xiàn)相對(duì)寬松趨勢(shì)。圖表 25：福州首輪集中供地情況競(jìng)得企業(yè)（%）(元/)成交樓面價(jià) 溢價(jià)率成交價(jià)(億元)成交狀態(tài)規(guī)劃建筑面積()用地性質(zhì)區(qū)縣地塊名稱倉(cāng)山區(qū)南江濱西大道東側(cè)、會(huì)展西路北側(cè),會(huì)展中心西北側(cè)出讓地塊 倉(cāng)山區(qū)洪榕路南側(cè)、建新中路東側(cè),金山舊改項(xiàng)目地塊E-18出讓地塊倉(cāng)山區(qū)東園二路東側(cè)、北園路北側(cè),東升舊廠房出讓地塊倉(cāng)山

43、區(qū)建新南路以北、金榕南路以東,霞鏡新城東南側(cè)出讓地倉(cāng)山區(qū)三江路北側(cè)、南江濱東大道西側(cè),三江口出讓地塊二十二倉(cāng)山區(qū)南臺(tái)路西側(cè)、利民路南側(cè),東升上蓋出讓地塊晉安區(qū)西園路北側(cè)、洞田湖西側(cè),新店片棚戶區(qū)改造H3地塊晉安區(qū)東三環(huán)路東側(cè)、春蘭里路北側(cè),東三環(huán)沿山四片福州儲(chǔ)運(yùn)公司周邊地塊晉安區(qū)東浦路南側(cè)、晉安河?xùn)|側(cè),福州北站擴(kuò)建工程安置地A地塊倉(cāng)山區(qū)商業(yè)/辦公用地92630.4成交3.5638430.00%福州市建發(fā)倉(cāng)山區(qū)綜合用地(含住宅)123123成交27.342220510.96%建發(fā)倉(cāng)山區(qū)綜合用地(含住宅)141930流拍/倉(cāng)山區(qū)綜合用地(含住宅)134956.8流拍/倉(cāng)山區(qū)綜合用地(含住宅)156

44、550.5成交14.8194600.00% 福州新區(qū)開發(fā)投資集團(tuán)倉(cāng)山區(qū)綜合用地(含住宅)8823.6成交1.45164330.00% 福州欣隆盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晉安區(qū)住宅用地33486.2成交6.03180070.00% 福州新區(qū)開發(fā)投資集團(tuán)晉安區(qū)住宅用地105214.4取消出讓/晉安區(qū)住宅用地23154成交3.45149000.00%城鄉(xiāng)建總晉安區(qū)紅光路南側(cè)、中輝新苑東側(cè), 晉安湖三創(chuàng)園工業(yè)用地A地塊出讓地晉安區(qū)福新東路北側(cè)、前橫路西側(cè),南方建材市場(chǎng)周邊舊屋區(qū)改造項(xiàng)目出讓地塊B-12晉安區(qū)化工路與前橫路交叉口西北側(cè)地塊晉安區(qū)秀峰路西側(cè)、山前路北側(cè),地鐵秀山站3號(hào)出入口(商住綜合)出讓地晉安

45、區(qū)福馬路東側(cè)、省革命歷史紀(jì)念館北側(cè),東三環(huán)沿山四片牛山片地塊晉安區(qū)前橫路東側(cè)、安鋪路南側(cè)出讓地塊鼓樓區(qū)西二環(huán)北路與楊橋中路交叉口東北側(cè),陸莊河沿線及柳橋舊改B地塊鼓樓區(qū)西洪路南側(cè)、祭酒嶺新村東 側(cè),祭酒嶺舊屋區(qū)改造項(xiàng)目出讓地住宅用地晉安區(qū)(自持社會(huì)租賃住房)綜合用地(含住宅)108460.8取消出讓/晉安區(qū)綜合用地(含住宅)54905.2取消出讓/晉安區(qū)綜合用地(含住宅)13805.7成交2.351702214.63%建發(fā)晉安區(qū)綜合用地(含住宅)34427.94成交1.5545020.00%福州眾益置業(yè)晉安區(qū)24982.5成交0.7530020.00% 福州旗山梅園酒店晉安區(qū)綜合用地(含住宅)

46、(自持社會(huì)租賃住房)18761.4成交0.609324614.91%鼓樓區(qū)商業(yè)/辦公用地11577.85成交1.391200614.88%鼓樓區(qū)綜合用地(含住宅)19560.96成交2.98152340.00%保利廈門銀行股份有限公司福州市城投建筑資料來(lái)源：中指研究院土地市場(chǎng)回暖有待銷售和供給兩重改善。我們認(rèn)為土地市場(chǎng)后續(xù)是否能回暖主要看銷售和土地供給兩個(gè)因素， 1.銷售端：只有銷售回暖，國(guó)央企方面拿地開發(fā)意愿回升，民企方面，銷售回暖現(xiàn)金流才有望改善，進(jìn)而債務(wù)規(guī)模降到安全規(guī)模，資金壓力得以緩解，才能恢復(fù)拿地?cái)U(kuò)張。2.土地供給端：土地市場(chǎng)遇冷，銷售前景不明，更需要優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)來(lái)提升房企參與土拍的

47、意愿，結(jié)構(gòu)性改善土地供應(yīng)來(lái)提升土地市場(chǎng)熱度。融資：融資結(jié)構(gòu)性改善，信貸環(huán)境持續(xù)寬松受國(guó)央企融資放寬影響，融資情況稍有改善。1-2 月開發(fā)到位資金 25143 億元，同比下降 17.7，較去年 12 月跌幅收窄 1.6pct。具體分來(lái)源來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款/利用外資/自籌資金/其他資金來(lái)源分別為 4105/7/7757/13274 億元，同比下跌-21/-32/-6/-22，跌幅均有所收窄，其中國(guó)內(nèi)貸款跌幅收窄 11pct。1-2 月份融資跌幅收窄主要由于國(guó)央企融資放寬，但民企方面由于國(guó)有銀行放貸減少、股份制銀行放貸要求提升，各方擠兌壓力下，民企融資仍然較難。2 月底監(jiān)管部門窗口指導(dǎo)要求銀行支持房貸開

48、發(fā)貸的占比和增速、增量不能為負(fù)，意在促進(jìn)開發(fā)貸投放,3 月以來(lái)，銀行貸款，尤其是開發(fā)貸的投放情況較 1-2 月有所好轉(zhuǎn)，民企融資性現(xiàn)金流有邊際改善， 預(yù)計(jì)后續(xù)融資情況將進(jìn)一步改善。圖表 26：房地產(chǎn)單月開發(fā)資金來(lái)源及增速圖表 27：按來(lái)源劃分房地產(chǎn)開發(fā)資金同比增速(%)400003000060國(guó)內(nèi)貸款（億元）自籌資金（億元） 單月同比（ ）利用外資（億元）其他（億元） 國(guó)內(nèi)貸款 利用外資 自籌資金 其他800%40600%20000400%20200%1000000%0-20-200%-400%-100002020/022020/032020/042020/052020/062020/0720

49、20/082020/092020/102020/112020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/02-40-600%資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，按揭貸款跌幅再擴(kuò)大，居民中長(zhǎng)期貸款首次轉(zhuǎn)負(fù)。1-2 月按揭貸款 4124 億元，同比下降 16.9。去年年底按揭放款周期提速以來(lái)，按揭放款同比增速在 10 月和 11 月回正，12 月環(huán)比持續(xù)增加，但受到銷售低迷影響，疊加 2021 年年底已經(jīng)加速放款， 1-2 月個(gè)人按揭貸款同比增速大幅下降，2 月新增人民幣貸

50、款中，居民中長(zhǎng)期貸款為-459 億元，即使相較 2020 年疫情期間同期也下降 830億元，是 2007 年公布數(shù)據(jù)以來(lái) 15 年內(nèi)首次為負(fù)。居民中長(zhǎng)期貸款主要構(gòu)成是住房按揭貸款，新增居民中長(zhǎng)期貸款為負(fù)意味著 2 月貸款凈償還，居民購(gòu)房需求極為疲弱，提振居民購(gòu)房需求刻不容緩。圖表 28：個(gè)人按揭貸款開發(fā)資金來(lái)源及增速圖表 29：居民中長(zhǎng)期貸款（億元）6000500040003000200010000個(gè)人按揭貸款（億元） 單月同比（%）70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%2020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092

51、020/102020/112020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/02-30%1000080006000400020002019/012019/032019/052019/072019/092019/112020/012020/032020/052020/072020/092020/112021/012021/032021/052021/072021/092021/112022/010-2000資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，資料來(lái)源：Wind房貸利率持續(xù)下調(diào)，信貸環(huán)境明

52、顯改善。按揭放款周期自去年 9 月以來(lái)持續(xù)縮短，2 月平均放款周期 38 天，較上月縮短 12 天，較為去年 9 月放款周期的六成；房貸利率持續(xù)下行，2 月 21 日，四大行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率，首套房利率從 5.6降至 5.4，二套房利率從 5.8下調(diào)至 5.6。2021 年 9 月以來(lái)，全國(guó)首套房和二套房貸款利率連續(xù) 4 個(gè)月下行，2 月首套房貸款利率降至 5.47，二套房貸款利率降至 5.75。3 月 20 日，湖北兩地下調(diào)房貸利率 40-45BP，各地利率下調(diào)仍在繼續(xù)，信貸環(huán)境較去年有明顯改善。當(dāng)前房貸利率雖然持續(xù)下降，但較前幾輪房地產(chǎn)寬松時(shí)期房貸利率仍高，考慮到目前銷售下行，預(yù)計(jì)

53、后續(xù)房貸利率仍有下調(diào)空間，信貸環(huán)境將持續(xù)改善。圖表 30：首套房與二套房貸利率（%）圖表 31：按揭貸款放款周期（天）6.2%6.0%5.8%5.6%5.4%5.2%5.0%4.8%4.6%首套房貸利率 （%）二套房貸利率（%） 80按揭貸款放款周期（天）706050403020102019/012019/032019/052019/072019/092019/112020/012020/032020/052020/072020/092020/112021/012021/032021/052021/072021/092021/112022/012019/012019/032019/052019

54、/072019/092019/112020/012020/032020/052020/072020/092020/112021/012021/032021/052021/072021/092021/112022/010資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，資料來(lái)源：Wind，貝殼研究院市場(chǎng)整體流動(dòng)性寬松，房企資金面有望逐步改善。1 月和 2 月 M2 同比增速分別為 9.8和 9.2，增速較去年下半年以來(lái)提升較大，市場(chǎng)整體流動(dòng)性寬松。但當(dāng)前行業(yè)仍處于信用風(fēng)險(xiǎn)沖擊之下，部分民企資金鏈斷裂，開發(fā)頻頻爆雷，導(dǎo)致新房爛尾風(fēng)險(xiǎn)也在不斷增加，需求仍處在觀望期，疊加資金循環(huán)不暢，市場(chǎng)流動(dòng)性難以改善行業(yè)內(nèi)流動(dòng)性壓力。后續(xù)隨著銷售

55、回暖，預(yù)售資金監(jiān)管寬松，房企資金循環(huán)通路被打通，行業(yè)信用修復(fù)，房企資金面有望逐步改善。百?gòu)?qiáng)房企：銷售接近腰斬，百?gòu)?qiáng)增速放緩集中度下降1-2 月受到疫情和春節(jié)影響，疊加去年下半年以來(lái)的銷售低迷，購(gòu)房者對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期、收入預(yù)期和房企信用擔(dān)憂，百?gòu)?qiáng)房企銷售額幾乎腰斬，1-2 月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售額 10484 億元，同比下降 43.4,2 月單月百?gòu)?qiáng)銷售 4635 億元，同比下降 47，跌幅較 1 月擴(kuò)大 2pct，環(huán)比下降 20.8。權(quán)益口徑來(lái)看，1-2 月累計(jì)權(quán)益銷售金額 7329.8 億元，同比下降 44.8，2 月單月權(quán)益銷售金額 3223.4億元，同比下降 47.8，環(huán)比下降 21.5。圖表 3

56、2：百?gòu)?qiáng)房企全口徑累計(jì)銷售金額及同比增速圖表 33：百?gòu)?qiáng)房企全口徑單月銷售金額及同比增速140000120000100000800006000040000200000TOP100全口徑累計(jì)銷售金額（億元) 同比增速（%）120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%1600014000120001000080006000400020000TOP100全口徑單月銷售金額（億元) 同比增速（%）200%150%100%50%0%-50%-100%資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，圖表 34：百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益累計(jì)銷售金額及同比增速圖表 35：百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益單月銷售金額及同比增速10

57、00009000080000700006000050000400003000020000100000TOP累計(jì)權(quán)益銷售額（億元） 同比增速（%）120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%120001000080006000400020000TOP100單月權(quán)益銷售金額（億元） 同比增速（%）200%150%100%50%0%-50%-100%資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，資料來(lái)源：Wind，貝殼研究院，分梯隊(duì)來(lái)看，1-2 月 TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-30/TOP31-50/TOP51-100 銷售額分別為-39.5/-47.1/-49.3/-48.

58、3/-41.9/-38.1，各梯隊(duì)入榜門檻分別為 2698/201/14/101/68/20 億元，同比下降 60/50/52/44/68/20，整體銷售金額來(lái)看 TO P5 下滑速度較小，但從入榜門檻來(lái)看，TOP5 門檻同比下降幅度最大。圖表 36：各梯隊(duì)房企累計(jì)銷售金額及同比增速圖表 37：各梯度房企累計(jì)銷售金額入榜門檻及同比增速50004500400035003000250020001500100050002021（億元）2022（億元） 同比增速（%）top5TOP6-10 TOP11-20 TOP21-30 TOP31-50 TOP51-1000%-10%-20%-30%-40%-5

59、0%-60%300250200150100500門檻（億元） 同比增速（%）top5TOP6-10 TOP11-20 TOP21-30 TOP31-50 TOP51-1000%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%資料來(lái)源：資料來(lái)源：百?gòu)?qiáng)銷售集中度下降。1-2 月百?gòu)?qiáng)房企銷售金額集中度為 68，同比下降 28pct，其中 TOP5 由于規(guī)模增速放緩，集中度下降幅度較大為 6.1pct，TOP51-100 下降幅度稍小為 3.7。圖表 38：各梯隊(duì)房企累計(jì)銷售金額占全國(guó)銷售額比（%）圖表 39：TOP100 房企銷售金額占全國(guó)銷售額比（%）30%25%20%15%10%5%10

60、0%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%TOP100銷售金額占比（%）2021/022022/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/020%TOP5TOP6-10 TOP11-20 TOP21-30 TOP31-50 TOP51-100資料來(lái)源：，統(tǒng)計(jì)局，資料來(lái)源：，統(tǒng)計(jì)局，圖表 40： TOP40 房企