長春現(xiàn)代農機物流科技園

1、長春現(xiàn)代農機物流科技園版權聲明：本文僅供客戶提案使用，版權歸長春*地產代理有限公司所有，未經長春*地產代理有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。謹呈：*農業(yè)發(fā)展投資有限公司第一階段農機產業(yè)發(fā)展、市場分析及項目自身分析第二階段本項目整合定位、營銷推廣及規(guī)劃建議第三階段項目財務技術指標分析經濟預算農機業(yè)發(fā)展歷程及相關政策分析全國及東北三省重點農機市場分析長春農機市場專項分析項目概況項目發(fā)展環(huán)境分析項目SWOT分析工作內容區(qū)域價值分析長春現(xiàn)代農機物流科技園前期工作的階段劃分項目十大主題定位項目營銷策略項目推廣策略一期物業(yè) 規(guī)劃及發(fā)展建議第一階段農

2、機產業(yè)發(fā)展、市場分析及項目自身分析農機業(yè)發(fā)展歷程及相關政策分析全國及東北三省重點農機市場分析長春農機市場專項分析項目概況項目發(fā)展環(huán)境分析項目SWOT分析中國農機發(fā)展情況第一階段農機產業(yè)發(fā)展、市場分析及項目自身分析農機業(yè)發(fā)展歷程及相關政策分析全國及東北三省重點農機市場分析長春農機市場專項分析項目概況項目發(fā)展環(huán)境分析項目SWOT分析吉林省農機發(fā)展情況時間發(fā)展特點發(fā)展規(guī)模2001-2007穩(wěn)步提升階段農業(yè)機械化水平大幅度提高，作業(yè)領域不斷拓寬。2006年，全省機械播種和機械耕整地機械化水平分別達到46%和56.6%，主要糧食作物耕、種、收綜合機械化作業(yè)水平達到36.61%，農業(yè)運輸、場上作業(yè)和后勤加

3、工基本實現(xiàn)了機械化和電氣化，農村用工總量60%由機械完成。近年來，吉林省農業(yè)機械保有量保持快速增長， 2006年，農機總動力達1620萬千瓦，農用拖拉機保有量70萬臺左右；配套農具也得到大幅度增加，達到178.7萬部，農機具配套比由2001年12.13提高到2007年12.64。2008-2012“計劃中的”快速發(fā)展階段為提高農業(yè)綜合作業(yè)水平，吉林省將加快推進全程農機化示范區(qū)建設，力爭從20072012年全省30個農業(yè)大縣實現(xiàn)玉米、水稻、大豆等主要糧食作物種、耕、收等主要生產環(huán)節(jié)全程機械化作業(yè)，主要糧食作物綜合機械化水平達到80%以上。第一階段農機產業(yè)發(fā)展、市場分析及項目自身分析農機業(yè)發(fā)展歷程

4、及相關政策分析全國及東北三省重點農機市場分析長春農機市場專項分析項目概況項目發(fā)展環(huán)境分析項目SWOT分析當前經濟環(huán)境、政策對農業(yè)的影響經濟環(huán)境當前經濟形勢下，我國經濟將由出口貿易拉動經濟增長逐漸向擴大內需拉動經濟增長轉型，農業(yè)改革也受到了極大的重視，中國農業(yè)將逐漸向產業(yè)化邁進。對項目影響農業(yè)產業(yè)化的建設發(fā)展，必將引起新一輪的農業(yè)機械化的高潮，農機市場前景較為廣闊。東北三省均為農業(yè)大省，未來農機需求量將更大，東北地區(qū)目前僅有兩個大型農機市場，本項目的發(fā)展空間巨大。政策環(huán)境在2008年舉辦的十七屆三中全會上，國家把農業(yè)作為發(fā)展重點，未來各項強農惠農措施力度將加大，2009年農民購買農機補貼種類將大

5、幅度擴大，補貼標準也將大幅度提高。一系列農業(yè)發(fā)展利好因素將對農業(yè)機械產品市場產生強勁的內生性增長需求。對項目影響一系列力度更大的惠農政策，將促進農業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展，使農民購買農機產品的成本變得更低，將使農機的保有量大幅上升。吉林省內目前農機市場分散，形式落后，本項目作為新型的大規(guī)模的農機交易平臺，是符合現(xiàn)在以及未來市場需求的。農機業(yè)發(fā)展歷程及政策分析結論第一階段農機產業(yè)發(fā)展、市場分析及項目自身分析農機業(yè)發(fā)展歷程及相關政策分析全國及東北三省重點農機市場分析長春農機市場專項分析項目概況項目發(fā)展環(huán)境分析項目SWOT分析我國農機市場經過30余年發(fā)展，目前已經進入到高速發(fā)展階段，吉林省在宏觀市場環(huán)境下也制

6、定了自己的五年“計劃”快速增長階段（2008-2012年），再配合目前國家的宏觀經濟形式及國家針對農業(yè)、農機市場所頒布的扶持性政策，未來農機市場將迎來一個快速的發(fā)展階段。東北三省作為中國北方農業(yè)生產重點區(qū)域，農業(yè)機械化發(fā)展空間廣闊，從而對農機市場也存在較大的需求空間。綜上所述，經濟轉型、政策扶持、農業(yè)大省本項目具有開發(fā)農機專業(yè)市場的基礎！第一階段農機產業(yè)發(fā)展、市場分析及項目自身分析農機業(yè)發(fā)展歷程及相關政策分析全國及東北三省重點農機市場分析長春農機市場專項分析項目概況項目發(fā)展環(huán)境分析項目SWOT分析全國重點農機市場列表分布區(qū)域市場名稱東北地區(qū)黑龍江農機市場、遼寧新民農機市場西北地區(qū)寧夏銀川西北農

7、資城華北地區(qū)河北龐口農機市場、河北大陸村農機市場、山東平度農機市場、河北辛集農機市場、山東慶云農機市場、河南長葛金橋農機市場華東地區(qū)安徽合肥裕隆農機市場、江蘇常州農機市場華南地區(qū)湖南雙峰湘中農機市場第一階段農機產業(yè)發(fā)展、市場分析及項目自身分析農機業(yè)發(fā)展歷程及相關政策分析全國及東北三省重點農機市場分析長春農機市場專項分析項目概況項目發(fā)展環(huán)境分析項目SWOT分析全國重點農機市場分布圖：全國重點農機市場分布圖全國重點農機市場分布第一階段農機產業(yè)發(fā)展、市場分析及項目自身分析農機業(yè)發(fā)展歷程及相關政策分析全國及東北三省重點農機市場分析長春農機市場專項分析項目概況項目發(fā)展環(huán)境分析項目SWOT分析全國重點農機

8、市場市場發(fā)展指 標特 點描 述市場規(guī)模新型大型市場占地面積大，分期開發(fā)市場規(guī)模差別較大，規(guī)劃面積從10-50萬不等。其中，新型市場（2003年運營：黑龍江農機市場；2003年運營：河南長葛金橋農機市場、2008年運營：安徽合肥裕隆農機市場）規(guī)劃占地面積都在27萬以上，并且均分期開發(fā)；經營農用車輛的市場建設（規(guī)劃建設）展場面積很大，在項目占地面積的30%70%之間；經營零配件的市場則門店較多，建筑容積率多在1.0左右。經營業(yè)態(tài)主營業(yè)務兼營其他由于市場規(guī)模較大，尤其是近幾年興建了大規(guī)模市場，單一農機方面的經營需求面積滿足不了整個市場的供應，因此多數(shù)市場經營仍以農機具或其配件產品為主，同時也經營工程

9、機械、農資等產品。輻射范圍市場周邊省市為主市場規(guī)模大，導致知名度高，一般覆蓋市場所在省份及其周邊省份，少量市場覆蓋范圍達到了一些東南亞國家和非洲。經營情況普遍較好年銷售額至少在5億元以上，多集中在10億元左右，河北龐口農機市場由于有較大規(guī)模的海外采購，年銷售額可達到100億元左右。第一階段農機產業(yè)發(fā)展、市場分析及項目自身分析農機業(yè)發(fā)展歷程及相關政策分析全國及東北三省重點農機市場分析長春農機市場專項分析項目概況項目發(fā)展環(huán)境分析項目SWOT分析全國重點農機市場市場結論全國重點農機市場主要分布于華北、華東區(qū)域！東北三省，黑龍江、遼寧均有成規(guī)模的農機市場，即黑龍江汽車農機大市場（哈爾濱市）、遼寧新民農

10、機大市場（新民市）。全國重點農機市場表現(xiàn)出市場規(guī)模較大，分期開發(fā)等特點，經營業(yè)態(tài)主要以農機及農機具為主，兼顧其他相關產品，市場輻射范圍主要以本地及周邊省市為主，個別影響力較大的農機市場可以輻射到國外市場，普遍來看市場經營狀況良好。第一階段農機產業(yè)發(fā)展、市場分析及項目自身分析農機業(yè)發(fā)展歷程及相關政策分析全國及東北三省重點農機市場分析長春農機市場專項分析項目概況項目發(fā)展環(huán)境分析項目SWOT分析東北重點農機市場分析黑龍江省汽車農機大市場市場簡介位于哈爾濱市松北區(qū)松北大道76號，前身為1950年的黑龍江省農業(yè)機械總公司，具有國家一級農機營銷企業(yè)資質，承擔全省農機公司系統(tǒng)的行業(yè)管理工作，是黑龍江省農機流

11、通協(xié)會會長單位和中國農機流通協(xié)會副會長單位，現(xiàn)有員工282人，各類職稱的工程技術人員占46，下設10個營銷分公司。市場規(guī)模市場規(guī)劃占地32萬。一期工程機械投資1億多元，建面4.5萬，其中農機配件及展銷廳1.5萬平米，商務中心大樓1萬平米，瑞風4S店1萬平米，庫房1萬平米，室外展銷場地10萬多平米，現(xiàn)有225家國內外農業(yè)機械名、優(yōu)、特產品經銷商進駐。輻射范圍市場輻射黑、吉、遼、內蒙古東北地區(qū)，是我國最大的汽車、農機及工程機械集散地之一。影 響 力2007年年銷售額達20億元，物流配送近萬噸，03年、05年、06年、07年、08年連續(xù)舉辦五屆黑龍江農機產品訂做交易會，蟬聯(lián)全國十大農機交易市場，全國

12、農機汽車機電產品十大市場、全國農機示范市場及黑龍江省三星級文明誠信樣板市場等光榮稱號。整體規(guī)劃功能分區(qū)市場綜合辦公樓；農機配件市場、農機室外展場、綜合辦公樓、倉庫、工程機械室外展場、輕卡運輸車展場；二手車市場、住宅樓、預留空地、瑞風4S店等。第一階段農機產業(yè)發(fā)展、市場分析及項目自身分析農機業(yè)發(fā)展歷程及相關政策分析全國及東北三省重點農機市場分析長春農機市場專項分析項目概況項目發(fā)展環(huán)境分析項目SWOT分析東北重點農機市場分析黑龍江省汽車農機大市場輔助經營項目主營項目農用機械工程機械運輸機械挖掘機、裝載機、壓路機、平地機、推土機、吊車、托泵等工程機械等及各種配件輕卡、廂式汽車、自卸汽車、農用運輸車、

13、三輪車、面包車等品牌主機及配件等黑龍江汽車農機大市場4S店二手車市場倉 庫為市場內經銷商提供倉儲用的倉庫，分展場式與小間式市場設有二手車市場，為買賣雙方設立交易平臺瑞風4S店（銷售、零配件、信息反饋、維修）大、中、小型拖拉機，犁、耙、深松機、滅茬機、旋耕機、綜合整地機、滅種機、插秧機、聯(lián)合收割機、脫粒機、烘干機等耕整機械、種植機械、收做機械及場上作業(yè)機械、青貯收割機械、養(yǎng)殖機械等。各種農機配件第一階段農機產業(yè)發(fā)展、市場分析及項目自身分析農機業(yè)發(fā)展歷程及相關政策分析全國及東北三省重點農機市場分析長春農機市場專項分析項目概況項目發(fā)展環(huán)境分析項目SWOT分析輔助經營項目主營項目農用機械工程機械運輸機

14、械挖掘機、裝載機、壓路機、平地機、推土機、吊車、托泵等工程機械等及各種配件輕卡、廂式汽車、自卸汽車、農用運輸車、三輪車、面包車等品牌主機及配件等黑龍江汽車農機大市場4S店二手車市場倉 庫為市場內經銷商提供倉儲用的倉庫，分展場式與小間式市場設有二手車市場，為買賣雙方設立交易平臺瑞風4S店（銷售、零配件、信息反饋、維修）大、中、小型拖拉機，犁、耙、深松機、滅茬機、旋耕機、綜合整地機、滅種機、插秧機、聯(lián)合收割機、脫粒機、烘干機等耕整機械、種植機械、收做機械及場上作業(yè)機械、青貯收割機械、養(yǎng)殖機械等。各種農機配件東北重點農機市場分析黑龍江省汽車農機大市場第一階段農機產業(yè)發(fā)展、市場分析及項目自身分析農機業(yè)

15、發(fā)展歷程及相關政策分析全國及東北三省重點農機市場分析長春農機市場專項分析項目概況項目發(fā)展環(huán)境分析項目SWOT分析東北重點農機市場分析遼寧（新民）農機大市場指標市 區(qū)南 環(huán)市場簡介位于遼寧省中部，沈陽市西處。沈山、高新兩線鐵路橫跨新民境內；102、304 兩條國道貫穿新民農機市場場區(qū)。以新民農業(yè)機械有限公司為龍頭的新民農機市場，現(xiàn)已發(fā)展成為含跨“兩街、兩路”以經營農機配件為主的大規(guī)模商城。新民南環(huán)農機商場由沈陽尚馳汽貿有限公司在1998年左右興建，占地約5萬，目前已成為專營農用車輛的大規(guī)模商城。市場規(guī)模營業(yè)面積5萬平米左右，其中展場面積2萬平米左右，共有商鋪270家左右。該商場占地5萬平米，按經

16、營車輛種類分為兩個主要區(qū)域，經營三輪農用車的區(qū)域面積約1.1萬平米，經營四輪農用貨車的場地面積約為1.9萬平米。輻射范圍市場輻射范圍主要集中在遼寧省，也有部分臨遼寧省較近的吉林省市，如四平，公主嶺等。整體規(guī)劃功能分區(qū)以農機具及配件為主，沿街分布，主要是以小面積營業(yè)部為主，展場面積較小。以四輪車、三輪車為主要經營對象，從業(yè)態(tài)功能分布來看，該市場的展場面積占據較大份額。第一階段農機產業(yè)發(fā)展、市場分析及項目自身分析農機業(yè)發(fā)展歷程及相關政策分析全國及東北三省重點農機市場分析長春農機市場專項分析項目概況項目發(fā)展環(huán)境分析項目SWOT分析東北重點農機市場分析遼寧（新民）農機大市場輔助經營項目主營項目主營項目

17、市區(qū)南環(huán)遼寧新民農機大市 場工程機械農用三輪車運輸機械輕卡以中小型工程機械為主，零星摻雜一些工程機械配件五征、時風、奔馬、福田五星 等品牌為主的農用三輪車輕卡車以一汽、金杯、時代、東方紅、唐駿歐鈴等品牌為主，在市場中占據較大份額農機及農機具以農機具及配件為主，約有200家，其中田間作業(yè)農機占據較大份額第一階段農機產業(yè)發(fā)展、市場分析及項目自身分析農機業(yè)發(fā)展歷程及相關政策分析全國及東北三省重點農機市場分析長春農機市場專項分析項目概況項目發(fā)展環(huán)境分析項目SWOT分析東北重點農機市場分析結論市場可借鑒方面值得注意的方面黑龍江汽車農機大市場按各種業(yè)態(tài)做功能分區(qū)，顯得市場秩序有條例，如配件營業(yè)部整齊有序地

18、集中經營；整機用大面積倉庫，不做分割，而零配件倉庫做小面積分割；市場設有自營部分，對擴大市場影響力、帶動市場收益有重要意義，建議本項目效仿此種方式，設置部分自營店；室外展場面積集農機（整機）的倉儲、展示于一體，在市場中需求量較大。市場在經營農機整機的時候允許經營商自建臨時經營處，嚴重影響了市場整體形象及利益空間。遼寧農機大市場業(yè)態(tài)分區(qū)明顯，南環(huán)市場經營農用車輛，市區(qū)市場則以經營配件及維修服務為主，形成了專業(yè)性的市場分區(qū)，利于吸引目標客群；南環(huán)市場處于新民市區(qū)邊緣，交通便利，彌補了周邊配套設施不全的缺點。市區(qū)市場環(huán)境較差，缺乏統(tǒng)一的管理，影響城市的形象；市區(qū)市場和南環(huán)市場均沒有規(guī)劃后期建設發(fā)展，

19、限制了市場未來的規(guī)模。第一階段農機產業(yè)發(fā)展、市場分析及項目自身分析農機業(yè)發(fā)展歷程及相關政策分析全國及東北三省重點農機市場分析長春農機市場專項分析項目概況項目發(fā)展環(huán)境分析項目SWOT分析長春農機市場發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展階段階段描述1992-1994年 萌 芽 期國家開始實施振興東北老工業(yè)基地，在工業(yè)大發(fā)展的同時，農機開始發(fā)展。1993-2003年 起步發(fā)展期長春市的農機處于國營階段，計劃供給，農機市場開始起步發(fā)展。2002-2006年 發(fā)展增速期國企改制后出現(xiàn)個體經營，這個時期，長春市處于農機發(fā)展增速階段。2006-至 今 高速發(fā)展期長春市的農機市場品牌日漸豐富，產品開始出現(xiàn)細分，農機發(fā)展處于長春市前所

20、為有的高速發(fā)展期。第一階段農機產業(yè)發(fā)展、市場分析及項目自身分析農機業(yè)發(fā)展歷程及相關政策分析全國及東北三省重點農機市場分析長春農機市場專項分析項目概況項目發(fā)展環(huán)境分析項目SWOT分析長春市四大農機市場專項調研區(qū)域市場名稱東部天源大市場順風大市場西部和平大路市場四季青市場第一階段農機產業(yè)發(fā)展、市場分析及項目自身分析農機業(yè)發(fā)展歷程及相關政策分析全國及東北三省重點農機市場分析長春農機市場專項分析項目概況項目發(fā)展環(huán)境分析項目SWOT分析三大城市農機市場發(fā)展對比結論長春市農機市場建筑規(guī)模與市場的規(guī)模化程度相對于其他兩個城市較弱，長春市需要一個規(guī)模較大，產業(yè)化集中的農機及相關產品大型市場，因此本案發(fā)展現(xiàn)代化

21、的大規(guī)模農機市場就顯得可行。長春市的農機市場經營狀況與沈陽相當，稍遜色于黑龍江省，這與長春市的農機市場規(guī)模較小，無核心競爭力有一定關系，因此，長春市需要一種成規(guī)模有核心競爭力的大型專業(yè)農機市場；長春市農機市場擴充空間占據東三省前列，原因是長春市地處遼寧省與黑龍江省之間，擁有更好的地理位置，但對比東三省其他兩省農機市場的發(fā)展情況來看，長春市存在市場的發(fā)展速度慢、輻射范圍小等現(xiàn)象，因此長春市農機市場可擴充空間極為廣闊。第一階段農機產業(yè)發(fā)展、市場分析及項目自身分析農機業(yè)發(fā)展歷程及相關政策分析全國及東北三省重點農機市場分析長春農機市場專項分析項目概況項目發(fā)展環(huán)境分析項目SWOT分析長春市農機市場結論類

22、 別長春市農機市場調研結論市場規(guī)模普遍來看長春市的農機市場規(guī)模較小，四大市場綜合指標如下:營業(yè)部面積：約為6.3萬；市場內倉儲面積：約為1.5萬；展場面積：約為12萬功能劃分展場面積較大，使用功能劃分有較大可突破空間主營業(yè)務主要經營農機、農用機具、農機配件、工程機械及配件等，群聚性較差，較為分散代表品牌農機七星、福田、長拖、東方紅、時風、五征農機具勃農、福田、山東萊內、久保田、東升輕卡貨車雷沃、唐駿、時代、躍進、凱馬、黑豹、五征工程機械推土機龍工、柳工、叉 車：威肯裝載機福田、雷沃、洋馬壓路機東方紅裝載機、挖掘機玉柴租金情況營業(yè)部10-32元/月展 場3-8元/月倉 庫5-15元/月主盈利點多

23、數(shù)農機市場盈利點集中在展場租金上配套設施銀行、餐飲、運輸公司為目前長春市農機市場普遍存在的配套設施第一階段農機產業(yè)發(fā)展、市場分析及項目自身分析農機業(yè)發(fā)展歷程及相關政策分析全國及東北三省重點農機市場分析長春農機市場專項分析項目概況項目發(fā)展環(huán)境分析項目SWOT分析長春市農機經銷商戶深度訪談結論進駐意向多數(shù)被訪者對于進駐我們大市場經營都比較有興趣，部分經銷商認為進駐之初應給予一些合理的優(yōu)惠性政策。建筑規(guī)劃多數(shù)的被訪者認為農機商場的經營場所“二層為主，三層為輔”，不宜過高。經營建議租金應參照目前市場現(xiàn)狀，一方面參照當前長春市農機市場租金，另一方面還應視市場運作情況而定。如果市場運作起來，租金將有較大的

24、上揚空間； 建議市場有自營部分，與進駐的商家共經營、共獲利，同時也是給入駐的經銷以進駐的信心；我們市場以經營種類劃分功能分區(qū)，盡量不以公司劃分，避免出現(xiàn)雜亂經營的狀況；堅決避免出現(xiàn)自建營業(yè)部的現(xiàn)象出現(xiàn)，良好的市場秩序能夠確保市場的長遠發(fā)展。配套設施市場配套中首要解決的應該有金融配套（以農行為首要引進對象，發(fā)貨商開戶多使用農行）；其次要引進交通線路，例如（火車站市場、和平大路市場、人民廣場市場）相對來說很有必要；再次為餐飲、物流、住宿、吊車等配套設施。第一階段農機產業(yè)發(fā)展、市場分析及項目自身分析農機業(yè)發(fā)展歷程及相關政策分析全國及東北三省重點農機市場分析長春農機市場專項分析項目概況項目發(fā)展環(huán)境分析

25、項目SWOT分析三大城市農機市場發(fā)展情況對長春的啟示哈爾濱市與長春市（紅線部分）對比新民市（遼寧?。┡c長春市（紅線部分）對比由東北三省農機市場發(fā)展蛛網圖對比可知建筑規(guī)模：哈爾濱市與新民市農機市場已經擁有一定市場規(guī)模，長春市目前農機市場尚未形成規(guī)模，存在較大發(fā)展空間；發(fā)展速度：哈爾濱市的農機市場發(fā)展速度相對其他兩省要快，新民市與長春市的農機市場發(fā)展速度相對較慢，長春市需要一個加速市場發(fā)展的平臺；經營狀況：哈爾濱市農機市場經營狀況居東三省前列，新民市與長春市農機市場經營狀況稍遜色一些，這與農機市場規(guī)模有一定關系；輻射范圍：目前哈爾濱市農機市場輻射范圍相對來說要大一些，新民市的農機市場輻射范圍相對弱

26、一些，長春市最弱；擴充空間：長春市農機市場較為分散，從未形成過一個成規(guī)模的農機專業(yè)大市場，擴充空間相對于其他兩個城市更大。第一階段農機產業(yè)發(fā)展市場分析研究結論市場告訴我們，本項目開發(fā)建設農機專業(yè)市場可行！經濟形式利好、政策扶持中國農機產業(yè)發(fā)展狀況向好東北三省走農業(yè)機械化道路，對農機市場有較大需求空間本項目得到經營商的支持長春市農機大市場規(guī)模相對小，迫切需求出現(xiàn)一個大規(guī)模的農機大市場長春市農機市場發(fā)展相對落后，迫切需求出現(xiàn)一個有核心競爭力的農機大市場長春市農機大市場進入自己的高速發(fā)展階段，需要一個發(fā)展的空間第一階段農機產業(yè)發(fā)展市場分析研究結論依據第一階段農機產業(yè)發(fā)展、市場分析及項目自身分析農機業(yè)

27、發(fā)展歷程及相關政策分析全國及東北三省重點農機市場分析長春農機市場專項分析項目概況項目發(fā)展環(huán)境分析項目SWOT分析第一階段農機產業(yè)發(fā)展、市場分析及項目自身分析農機業(yè)發(fā)展歷程及相關政策分析全國及東北三省重點農機市場分析長春農機市場專項分析項目概況項目發(fā)展環(huán)境分析項目SWOT分析環(huán)境類型環(huán)境情況對項目影響政策環(huán)境：雙重優(yōu)惠享受長春綠園經濟開發(fā)區(qū)的各項優(yōu)惠政策和國家賦予東北老工業(yè)基地的特殊優(yōu)惠政策，對落位企業(yè)采取一事一議給予優(yōu)惠。項目將得到相應的優(yōu)惠政策，降低建設、經營成本，在開發(fā)區(qū)內如能得到特殊政策，有利于吸引商家進駐和消費者前來消費。.經濟環(huán)境：初具規(guī)模，發(fā)展良好長春綠園經濟開發(fā)區(qū)經過近三年時間的

28、運營，發(fā)展優(yōu)勢較為明顯，目前園區(qū)內入駐企業(yè)達400戶左右。其中投資過億元的項目就達10個以上。長春客車廠零部件加工企業(yè)、長春鑄城集團、今麥郎飲品（長春）有限公司、長春東方紡織集團等知名企業(yè)均已落戶在開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)內商業(yè)氛圍濃厚，有助于建立、提升本項目的商業(yè)形象；作為開發(fā)區(qū)的商戶，項目的知名度將更高，傳播效果將會更好，有利于吸引客群，尤其是外省市消費者。地理環(huán)境：位置優(yōu)越，發(fā)展空間大項目地塊位于城鄉(xiāng)結合部，區(qū)域內有鐵路專用線和長白、長農、長鄭等國、省級公路通過，繞城高速公路橫貫開發(fā)區(qū)區(qū)域，交通快捷方便。在土地利用方面，現(xiàn)已儲備充足的建設用地指標，土地價格相對較低，能滿足企業(yè)用地需求對本項目來講，

29、距離公路鐵路運輸線路、站點均較近，交通便利；擁有充足的發(fā)展空間，并且土地成本地，有升值潛力。第一階段農機產業(yè)發(fā)展、市場分析及項目自身分析農機業(yè)發(fā)展歷程及相關政策分析全國及東北三省重點農機市場分析長春農機市場專項分析項目概況項目發(fā)展環(huán)境分析項目SWOT分析優(yōu)勢（8.6分）分數(shù)權重得分劣勢（7.6分）分數(shù)權重得分1.項目自身體量大，將形成規(guī)模優(yōu)勢90.65.41.項目地處城郊結合部，交通不便60.10.62.開發(fā)商實力雄厚，在農機行業(yè)內有號召力80.21.62.周邊暫無配套設施，需項目自身建設70.21.43.項目地價低，降低開發(fā)建設成本80.21.63.目前長春市農機經營場地費用低，項目資金回收

30、期長80.75.6機會（8.8分）分數(shù)權重得分威脅（5.4分）分數(shù)權重得分1.綠園經濟開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展有利于項目的發(fā)展80.21.61.黑龍江和遼寧兩省已有的規(guī)模性市場分流客群60.31.82.強農惠農政策有利于項目的建設運營90.43.62.長春市其他類別市場對農機經營者的爭奪30.20.63.吉林省目前農機市場分散，無同類大規(guī)模專業(yè)市場90.43.63.對長春市部分經營者招商可能存在一定的抗性60.53項目SWOT分析第一階段農機產業(yè)發(fā)展、市場分析及項目自身分析農機業(yè)發(fā)展歷程及相關政策分析全國及東北三省重點農機市場分析長春農機市場專項分析項目概況項目發(fā)展環(huán)境分析項目SWOT分析010-10

31、10-10增長性策略階段性策略多元化策略扭轉性策略威脅劣勢優(yōu)勢機會項目SWOT分析第一階段農機產業(yè)發(fā)展、市場分析及項目自身分析農機業(yè)發(fā)展歷程及相關政策分析全國及東北三省重點農機市場分析長春農機市場專項分析項目概況項目發(fā)展環(huán)境分析項目SWOT分析項目SWOT分析結論通過上面的分析我們可以看到，項目具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ喉椖繉⒕哂幸?guī)模優(yōu)勢，對比已形成的大型農機市場，整體規(guī)劃和功能分區(qū)上將更加科學合理，可以為經營者以及消費者提供一個良好的經營和消費環(huán)境。開發(fā)商在農機行業(yè)有相當?shù)挠绊懥?，對項目招商工作提供了便利條件，有利于項目初期商業(yè)氛圍的形成，利于本市中小農機經營者的進駐。項目土地成本低，并且在開發(fā)區(qū)

32、內還享受相應的優(yōu)惠政策，導致項目建設運營成本也變低，雖然目前農機市場經營場地租金普遍偏低，但是對本想的資金壓力較小。未來我國農業(yè)的高速發(fā)展，將使農機業(yè)直接受惠，本項目應時而生，時機很好，降低了項目的經營風險。第一階段之項目分析研究結論項目自身告訴我們，本項目開發(fā)建設農機專業(yè)市場可行！央企背景開發(fā)商在農機行業(yè)有相當?shù)挠绊懥?，對項目招商工作提供了便利條件，有利于項目初期商業(yè)氛圍的形成，加速本市中小農機經營者的進駐。成本優(yōu)勢項目土地成本低，并且在開發(fā)區(qū)內還享受相應的優(yōu)惠政策，導致項目建設運營成本也變低，雖然目前農機市場經營場地租金普遍偏低，但是對本項目的資金壓力較小。第一階段農機產業(yè)發(fā)展、市場分析及

33、項目自身分析總體研究結論 報告前文的市場研究 、項目分析部分細致入微的從農機發(fā)展趨勢、產業(yè)環(huán)境、市場發(fā)展規(guī)律、項目外部軟硬環(huán)境等方面論證了本案立項作為農機專業(yè)市場建設的必要性，為本案的發(fā)展方向提供了指引，并引發(fā)思考使得我們在定位時能夠站在一個 較高的起點審視問題。 定位、營銷、推廣的目的在于為冰冷的建筑賦予生命，為缺乏個性的建筑塑造個性。我司旨在通過本報告的定位、營銷、推廣為長春現(xiàn)代農機物流科技園取得突破性的成功提供強有力的落腳點，共同打造一片完美的江山。 現(xiàn)在就讓我們開啟這一片完美的江山！ 第一階段農機產業(yè)發(fā)展、市場分析及項目自身分析第二階段本項目整合定位、營銷推廣及規(guī)劃建議第三階段項目財務

34、技術指標分析經濟預算農機業(yè)發(fā)展歷程及相關政策分析全國及東北三省重點農機市場分析長春農機市場專項分析項目概況項目發(fā)展環(huán)境分析項目SWOT分析工作內容項目十大主題定位項目營銷策略項目推廣策略一期物業(yè) 規(guī)劃及發(fā)展建議區(qū)域價值分析案例及模式借鑒區(qū)域營銷戰(zhàn)略地塊賣點整合地塊營銷戰(zhàn)略長春現(xiàn)代農機物流科技園前期工作的階段劃分第二階段本項目整合定位、營銷推廣及規(guī)劃建議項目十大主題定位項目營銷策略項目推廣策略一期物業(yè) 規(guī)劃及發(fā)展建議項目總案名長春現(xiàn)代農機物流科技園區(qū)形象定位語中國農機市場領跑者本案形象定位產業(yè)資源整合/行業(yè)第一品牌本案主題定位第二階段本項目整合定位、營銷推廣及規(guī)劃建議項目十大主題定位項目營銷策略

35、項目推廣策略一期物業(yè) 規(guī)劃及發(fā)展建議本案戰(zhàn)略定位立足吉林，影響中國的農機產業(yè)樣板示范園本案戰(zhàn)略定位目標 8年成都3年成形5年成市第二階段本項目整合定位、營銷推廣及規(guī)劃建議項目十大主題定位項目營銷策略項目推廣策略一期物業(yè) 規(guī)劃及發(fā)展建議本案產品定位 以農機科研、演示、技術交流為主導的富含高科技含量的農機主題專業(yè)市場。本案功能定位 本案功能定位為集“一站式”農機產品銷售、物流配送、展覽、演示、科研、信息發(fā)布、維修服務和技術交流等功能于一體的綜合性農機專業(yè)市場。第二階段本項目整合定位、營銷推廣及規(guī)劃建議項目十大主題定位項目營銷策略項目推廣策略一期物業(yè) 規(guī)劃及發(fā)展建議本案開發(fā)定位先做產業(yè) 再做地產一期

36、經營定位第二階段本項目整合定位、營銷推廣及規(guī)劃建議項目十大主題定位項目營銷策略項目推廣策略一期物業(yè) 規(guī)劃及發(fā)展建議本案競爭力定位與地區(qū)主導產業(yè)同步規(guī)模決定影響力專業(yè)造就價值農機流通環(huán)節(jié)全鏈條集散地第二階段本項目整合定位、營銷推廣及規(guī)劃建議項目十大主題定位項目營銷策略項目推廣策略一期物業(yè) 規(guī)劃及發(fā)展建議本案目標客戶定位本案目標客戶分為兩大類一類是租賃客戶 一類是購買客戶購買商鋪的目標客戶群，包括經營者自購自營，以及投資者購買：購買商鋪產權的經營者，主要是項目定位中同類業(yè)態(tài)的經營者，他們包括品牌代理商、相關業(yè)態(tài)產品生產廠家、其他相關經營戶；而投資者多數(shù)屬于二次置業(yè)或多次置業(yè)者，他們看好項目的發(fā)展前

37、景；經營者有相當比例會選擇采用租賃形式，他們表示這樣比較穩(wěn)健，這一類是較為穩(wěn)健的精明生意人，而部分是資金緊張，所以他們表示會選擇過渡的形式。第二階段本項目整合定位、營銷推廣及規(guī)劃建議項目十大主題定位項目營銷策略項目推廣策略一期物業(yè) 規(guī)劃及發(fā)展建議本案租售模式定位租售風險收益評估表租售模式風險收益自營招商（銷售）自營與招商結合*建議本案租售模式采用招商與自營相結合的形式作為租售模式。第二階段本項目整合定位、營銷推廣及規(guī)劃建議項目十大主題定位項目營銷策略項目推廣策略一期物業(yè) 規(guī)劃及發(fā)展建議本案租售價格定位租售價格定位考慮因素關于商鋪銷售價格和市場的關系關于商鋪銷售價格和商鋪價值的關系關于銷售價格和

38、投資回報的關系關于銷售價格和開發(fā)成本、管理成本的關系關于商鋪銷售價格與銷售策略的關系租售價格定價方法收益還原法成本法第二階段本項目整合定位、營銷推廣及規(guī)劃建議項目十大主題定位項目營銷策略項目推廣策略一期物業(yè) 規(guī)劃及發(fā)展建議一期最終租售價格期初始銷售均價在3000元/平米。（預計銷售期為09年3月09年9月，銷售總額約為可售面積的30%）外展場租金為5元/月/平，室內展場（倉庫）租金水平為8元/月/平。在入市成功實現(xiàn)開發(fā)定位的基礎上，一期剩余部分的銷售價格預計可達到3500元/平米。（預計銷售期為09年10月10年10月，銷售總額約為可售面積的70%）本案租售價格定位第二階段本項目整合定位、營銷

39、推廣及規(guī)劃建議項目十大主題定位項目營銷策略項目推廣策略一期物業(yè) 規(guī)劃及發(fā)展建議本案十大營銷策略以租代售策略輕松置業(yè)計劃策略買鋪送展位策略贈送經營管理費策略無理由退鋪策略開盤抽簽策略開盤日優(yōu)惠策略商鋪競標拍賣策略銷售經理優(yōu)惠權策略柜臺出售策略項目十大主題定位項目營銷策略項目推廣策略一期物業(yè) 規(guī)劃及發(fā)展建議第二階段本項目整合定位、營銷推廣及規(guī)劃建議本案營銷計劃建議營銷思路本項目以租售并舉為模式，以獲取廣泛地社會知名度、美譽度為目標，以獲得穩(wěn)定、良好的投資回報為基礎。針對農機專業(yè)市場“無大戶不穩(wěn)、無小戶不活”的現(xiàn)狀，緊緊圍繞本項目的經營策略，建議在全國和吉林同時招商，將有號召力的品牌、名牌商戶引入本

40、案作為牽頭商戶，對此部分商戶必須盡量將租賃條件放寬，讓其優(yōu)先落實進駐，再利用品牌、名牌商戶的號召力吸引其他商戶。項目十大主題定位項目營銷策略項目推廣策略一期物業(yè) 規(guī)劃及發(fā)展建議第二階段本項目整合定位、營銷推廣及規(guī)劃建議本案營銷計劃建議銷售、招商方式建議加盟代銷保底分成合作分成純租金項目十大主題定位項目營銷策略項目推廣策略一期物業(yè) 規(guī)劃及發(fā)展建議第二階段本項目整合定位、營銷推廣及規(guī)劃建議招商策略招商模式通過大戶帶動中小戶，特別注意利用關系營銷（如：不定期舉行潛在客戶懇談會）利用外來客戶造勢（注意外來客戶應該是有實力、有品牌、有特色、有代表的大戶、特色戶），吸引本地客戶。項目十大主題定位項目營銷策

41、略項目推廣策略一期物業(yè) 規(guī)劃及發(fā)展建議第二階段本項目整合定位、營銷推廣及規(guī)劃建議招商策略招商步驟提前招租（銷售）項目內的大型主力戶品牌商家的引進和規(guī)劃充分掌握客戶需求多渠道進行招商溝通商戶確定第二階段本項目整合定位、營銷推廣及規(guī)劃建議項目十大主題定位項目營銷策略項目推廣策略一期物業(yè) 規(guī)劃及發(fā)展建議項目整體推廣策略第一階段：蓄勢引爆第一階段：重拳出擊第一階段：全面沸騰第四階段：全面封殺節(jié)點：塑造完美的招商氛圍核心：招商的環(huán)境布置；宣傳資料到位；招商人員到位 節(jié)點：啟動招商核心：媒介綜合運用；掀起濃烈的招商氛圍節(jié)點：商鋪招商核心：公關活動設計；媒介運用；發(fā)展商的服務宗旨第二階段本項目整合定位、營銷

42、推廣及規(guī)劃建議項目十大主題定位項目營銷策略項目推廣策略一期物業(yè) 規(guī)劃及發(fā)展建議招商（銷售）周期劃分第一步：內部認購期（2009年03月-2009年09月）A、銷售目標：30%B、推售策略：低價入市，樹立品牌C、推銷方式：銷售中心現(xiàn)場銷售 點對點式營銷招商具體利用網絡、新聞發(fā)布會、直郵、電話訪問、特快、登門拜訪等方式進行項目信息發(fā)布，建立知名度。D、廣告配合：選擇廣告渠道，組織發(fā)布。E、主要工作： 現(xiàn)場銷售管理廣告效益分析招商活動準備及探訪廣告設計及發(fā)布網頁、直郵、電話拜訪等項目信息發(fā)布新聞發(fā)布活動第二階段本項目整合定位、營銷推廣及規(guī)劃建議項目十大主題定位項目營銷策略項目推廣策略一期物業(yè) 規(guī)劃及

43、發(fā)展建議第二步：公開發(fā)售期（2009年10月-2010年10月）A、第一階段（2009年10月-2010年6月）銷售目標：完成銷售計劃的50%推售方式：循序漸進遞增方式（現(xiàn)場+異地推售）一方面在銷售中心制造熱烈的現(xiàn)場銷售氣氛，另一方面繼續(xù)利用網絡、直郵、電話等方式進行第二輪信息宣傳，加深客戶印象，樹立企業(yè)吸引力度。推銷策略：全面公開發(fā)售，制造銷售熱烈氣氛，刺激投資客戶的投資欲望，聚積人氣。主要工作：現(xiàn)場銷售管理廣告效益分析招商組織活動前期銷售分析銷售計劃調查拜年活動招商（銷售）周期劃分第二階段本項目整合定位、營銷推廣及規(guī)劃建議項目十大主題定位項目營銷策略項目推廣策略一期物業(yè) 規(guī)劃及發(fā)展建議招商

44、（銷售）周期劃分第二步：公開發(fā)售期（2009年10月-2010年10月）B、第二階段（2010年7月-2010年10月）推售單位：其余店鋪銷售目標：20%推銷方式：現(xiàn)場推銷推售策略：以招商組的方式進行招商，以客戶通訊網頁等方式定期向目標客戶發(fā)布信息，公開最好位置的商鋪。主要工作：現(xiàn)場銷售管理廣告分析發(fā)布招商信息反饋及調查銷售計劃調查價格調整第二階段本項目整合定位、營銷推廣及規(guī)劃建議項目十大主題定位項目營銷策略項目推廣策略一期物業(yè) 規(guī)劃及發(fā)展建議招商（銷售）周期劃分第三步：開業(yè)運營期（2010年10月以后）第二階段本項目整合定位、營銷推廣及規(guī)劃建議項目十大主題定位項目營銷策略項目推廣策略一期物業(yè)

45、 規(guī)劃及發(fā)展建議規(guī)劃定位中的合理化建議發(fā)展建議一：協(xié)調政府加快落實四環(huán)路以及本案規(guī)劃路的開工建設，使本案具備一個良好的外部道路環(huán)境，提升土地的可利用價值。發(fā)展建議二：協(xié)調落實本案周邊公交線路的引入，加強與城市的聯(lián)系，提高本項目的通達性，為本案創(chuàng)造一個便捷的交通環(huán)境。發(fā)展建議三：從開發(fā)定位上講，本案一期的目標是搭建農機產業(yè)平臺，就需要一期是以功能齊全、品類銜接緊密地綜合性農機專業(yè)市場的想象面世。所以我司建議將二期的配件部分引入一期，實現(xiàn)整機與配件的合理銜接。同時將金融、餐飲及酒店、科研商務綜合樓配套引入一期，實現(xiàn)農機有形市場全環(huán)節(jié)產業(yè)鏈條的布局，有益于本案項目形象的樹立。第二階段本項目整合定位、

46、營銷推廣及規(guī)劃建議項目十大主題定位項目營銷策略項目推廣策略一期物業(yè) 規(guī)劃及發(fā)展建議一期經營范圍建議一期的經營范圍分為：國際展覽中心（會展、新品演示、農機博物館），農機配件、整機、工程機械、農資、精品4S店 、倉儲物流區(qū)、配套服務區(qū)（金融、餐飲服務區(qū)、酒店、科研、商務綜合樓）第二階段本項目整合定位、營銷推廣及規(guī)劃建議項目十大主題定位項目營銷策略項目推廣策略一期物業(yè) 規(guī)劃及發(fā)展建議一期面積配比建議一期面積配比表類別面積（）占比（%）國際展覽中心3000020農機配件500003333農資10000667整機10000667工程機械10000667精品4S店10000667農用車輛5000333倉庫

47、30002配套金融、餐飲36001466商務、結算綜合樓7400酒店11000合計15萬100第二階段本項目整合定位、營銷推廣及規(guī)劃建議項目十大主題定位項目營銷策略項目推廣策略一期物業(yè) 規(guī)劃及發(fā)展建議一期租售面積配比建議一期租售面積配比表銷售項目面積（）自持項目面積（）租賃項目面積（）農機配件50000國際展覽中心30000整機10000農資10000工程機械10000金融、餐飲3600科研、商務、結算綜合樓7400農用車輛5000酒店11000精品4S店10000倉庫3000小計84600小計37400小計28000占比（%）564%占比（%）2493%占比（%）1867%第二階段本項目整合

48、定位、營銷推廣及規(guī)劃建議項目十大主題定位項目營銷策略項目推廣策略一期物業(yè) 規(guī)劃及發(fā)展建議一期規(guī)劃示意圖酒店綜合樓金融餐飲工程機械整機倉儲物流服務區(qū)農資農資農機配件農機配件國際農機展示中心精品4S店運輸機械卸車區(qū)外展場第二階段本項目整合定位、營銷推廣及規(guī)劃建議項目十大主題定位項目營銷策略項目推廣策略一期物業(yè) 規(guī)劃及發(fā)展建議農機配件及農資建筑類型建議專業(yè)市場建筑類型比較表參數(shù)開放式商業(yè)街鋪現(xiàn)方案（圍合式單體）實用率高，接近90%較低，僅為60%左右接受程度 投資者及經營者類似步行街的產品，投資者及經營者的接受度較高需要說服引導，經營者對單體的認知是一榮俱榮一損俱損經營狀況市場投資者的風險獨立經營能力強投資風險較小在中國，單體商業(yè)項目的投資風險較高租售難度店鋪獨立性強，可租可售，適合統(tǒng)一管理進行租賃，受產權確定因素影響，銷售難度大。間隔布局商鋪的均好性建筑設計相對簡單較易設置面積，整體均好性強受柱網或通道限制，部分內鋪不容易合理設置，整體均好性差品類限制毋需嚴格的限制，利于招商或自營，投資與經營的矛盾較小有較為嚴格的品類分區(qū)限制，投資與經營之間的矛盾較難調和人流導向單向人流，但客流量比較穩(wěn)定循環(huán)式人流，但內鋪、樓上不容易吸引客流天氣影響天氣過熱或過冷都易影響人流量，但雨雪天氣影響不大內部設中央空調，受天氣影響不大管理運營