物業(yè)設施臺帳

1、PAGE PAGE 14物業(yè)設施檔案管理規(guī)程一、目的為了保證物業(yè)設施資料的完整性，真實記錄設施的狀況以及檔案的統(tǒng)一規(guī)范，特制定本規(guī)程。二、適用范圍本規(guī)程適用于廣東銀廈設備工程有限公司所管轄的物業(yè)設施。三、職責1.0各工程部負責臺帳的建立、登記、管理工作。2.0公司技術項目部負責對各工程部建立的臺帳進行監(jiān)管工作。四、程序、物業(yè)設施檔案由物業(yè)設施臺賬、物業(yè)設施年度綜合評價、維修記錄和附屬資料四部分組成。、物業(yè)設施系統(tǒng)的分類依據專業(yè)用途進行分類：供配電系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、公共安全技術防范系統(tǒng)（簡稱安防系統(tǒng)）、電梯系統(tǒng)、樓宇機電設備自動控制系統(tǒng)（簡稱樓宇自控系統(tǒng)）、通訊系統(tǒng)、計算機與

2、網絡系統(tǒng)、音響視頻系統(tǒng)、土木建筑設施系統(tǒng)等。1.0供配電系統(tǒng)：1.1供電子系統(tǒng)主要包括：變壓器、發(fā)電機、高壓配電柜、直流屏、高壓配電設備的保護（輔助）裝置及高壓送（配）線纜（槽）。1.2配電子系統(tǒng)主要包括：低壓配電柜（箱）、用戶配電柜（箱）、低壓配電設備的保護（輔助）裝置、低壓送（配）線纜（槽）。1.3照明子系統(tǒng)1.3.1戶外的燈具：彩燈、霓虹燈、廣告燈、噴泉燈、頂燈、外圍射燈、水池燈、航標燈等；1.3.2戶內的燈具：大廳、過廊、樓梯、停車場、會議室舞臺燈光設備以及警示燈或臨時需求電光源等。2.0空調系統(tǒng)：2.1中央空調子系統(tǒng)主要包括：制冷主機、二次熱交換、及附屬水泵（冷凍泵、冷卻泵）、冷卻塔

3、、空氣處理機（空調機）、送風機（新風機）、抽風機、送（通）風誘導器、空調管網、空調介質的處理設備、配套電氣控制設備等。2.2專用空調子系統(tǒng)主要包括：恒溫恒濕空調機、醫(yī)療專用凈化空調、窗式空調機、分體空調機、配套電氣控制設備。2.3專用空氣處理系統(tǒng)主要包括：正負壓系統(tǒng)、氧氣系統(tǒng)、配套電氣控制設備。2.4暖通子系統(tǒng)：鍋爐、配套電氣控制設備。3.0給排水系統(tǒng)：3.1給水子系統(tǒng)3.1.1升壓和貯水設備：水泵、氣壓裝置、水箱、水池、及配套電氣控制；3.1.2給水附件：閘閥、減壓閥、止回閥、各式水龍頭、開水器、儀器儀表及配套電氣控制；3.1.3管道。3.2排污子系統(tǒng)3.2.1抽升設備：污水泵、雨水泵、配套

4、電氣控制設備3.2.2衛(wèi)生器具：大小便器、洗手盆、配套電氣控制設備3.2.3排水管網及附件（包括沙井蓋、排水溝蓋）3.2.4通氣系統(tǒng)（通風設備及其電氣控制）3.2.5污水池、化糞池、隔油池及隔油井4.0消防系統(tǒng)：4.1報警系統(tǒng)：4.1.1火災報警控制器；4.1.2火災探測器（感煙探測器、感溫探測器、復合探測器、氣體探測器、其他探測器）；4.1.3模塊。4.1.4手動火災報警按鈕4.1.5警鈴4.1.6輔助指示裝置4.1.7隔離器4.1.8消防緊急電話4.1.9電梯回降控制系統(tǒng)4.1.10停非消防電裝置4.1.11應急廣播設備4.2滅火系統(tǒng)4.2.1自動噴淋滅火系統(tǒng)4.2.1.1噴淋泵4.2.1

5、.2濕式報警閥4.2.1.3水流指示器、檢修閥4.2.1.4噴淋頭4.2.1.5監(jiān)控閥4.2.1.6壓力繼電器4.2.1.7水力警鈴4.2.1.8延遲器4.2.1.9試驗及泄漏裝置4.2.1.10管網及閥門4.2.1.11壓力表4.2.2消火栓子系統(tǒng)4.2.2.1消防水泵4.2.2.2穩(wěn)壓泵4.2.2.3氣壓罐4.2.2.4消火栓4.2.2.5接合器4.2.2.6消防水箱4.2.2.7管網及閥門4.2.2.8壓力表4.2.3氣體滅火4.2.3.1容器4.2.3.2瓶頭閥4.2.3.3釋放閥4.2.3.4噴嘴4.2.3.5配管4.2.3.6檢測控制器4.2.3.7失重裝置4.2.4泡沫滅火4.2

6、.5滅火器具4.2.5.1粉末滅火器4.2.5.2其他滅火器具4.3防火分區(qū)4.3.1風機（正壓送風機、排煙風機）4.3.2風道4.3.3送、排風閥、余壓閥4.3.4防火卷簾、防火門（含閉門器）4.3.5防煙垂壁4.3.6控制系統(tǒng)4.4安全疏散系統(tǒng)4.4.1疏散指示燈4.4.2應急照明5.0公共安全技術防范系統(tǒng)（簡稱安防系統(tǒng)）：5.1傳輸系統(tǒng)：微波傳輸、遠程傳輸、光纖傳輸、線纜、其它；5.2控制設備：電子警察、攝像機、監(jiān)視器、錄像機、云臺 、鏡頭、視頻采集卡、錄像帶、投影機、電梯控制器、分割器、矩陣、解碼器、控制器、計算機、其它；5.3對講系統(tǒng)；監(jiān)聽系統(tǒng)、對講機、系統(tǒng)管理機、門鈴、可視對講、其

7、它； 5.4周邊器材；控制機柜、球罩、蓄電池、支架、保護器、其它； 5.5安防軟件；報警軟件、監(jiān)控軟件、其它； 5.6防盜報警系統(tǒng)：巡更系統(tǒng)、探頭、接警主機、門磁、報警主機、警號、防盜系統(tǒng)、感應器、無線接收器、接警卡、無線發(fā)射器、玻璃破碎探測器、其它；5.7門禁系統(tǒng)：磁卡、讀卡器、門禁機、鎖、指紋采集儀、門禁控制器、其它； 5.8其它產品：安全防護產品、珠寶柜臺 、金庫保險、其它。 6.0電梯系統(tǒng)：6.1乘客電梯6.2載貨電梯6.3客貨兩用電梯6.4病床電梯6.5住宅電梯6.6服務電梯（雜物電梯）6.7特種電梯:觀光電梯、船用電梯、冷庫電梯、防爆電梯、戶外電梯、自動扶梯、自動人行道6.8其它提

8、升設備（液壓升降平臺、高空作業(yè)車）6.9電氣控制系統(tǒng)7.0樓宇機電設備自動控制系統(tǒng)（自控系統(tǒng)）：7.1計算機、軟件、打印機、專用電源（含UPS電源）、中央處理模塊、遠程模塊、數(shù)據總線、模擬屏（投影設備、大屏幕電視機）；7.2傳感器、電動（磁）閥等執(zhí)行機構器件、及配套專用控制柜（箱）；7.3家庭電器自動化、自動抄表系統(tǒng)、防煤氣泄漏。8.0通訊系統(tǒng)：語音與傳真服務系統(tǒng)、電話信息服務系統(tǒng)、傳真信箱系統(tǒng)、可視電話系統(tǒng)（無線對講機、無線電臺、天線、移動通訊設備、交換機、電話機、通訊線纜、管井、電源、計費系統(tǒng)）。9.0計算機與網絡系統(tǒng)：9.1綜合布線；9.2計算機網絡、小區(qū)物業(yè)管理計算機系統(tǒng)；9.3交換機

9、、服務器、路油器、調制調解器、數(shù)據線纜、防火墻、軟件、UPS電源；9.4視頻系統(tǒng)，包括有線、開路、閉路電視及VOD點播系統(tǒng)；9.5信息服務系統(tǒng)，包括網上購物、網上醫(yī)療、網上教育、網上證券交易、電子公告牌等系統(tǒng)。 10.0視聽廣播會議系統(tǒng)：包括會議系統(tǒng) 會議討論系統(tǒng)、會議同聲傳譯系統(tǒng)、會議表決系統(tǒng)。10.1公共廣播（背景音樂系統(tǒng)）；10.2周邊（調音臺、效果器、激勵器、分頻器、限幅器、音頻分配器、混音臺）；10.3功放（專業(yè)功放、Hi-Fi功放、AV功放）；10.4音箱（專業(yè)音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱）；10.5視頻（液晶、等離子、投影機、投影幕、錄像機、攝像機、實物展示臺、電子白板）；10

10、.6音源（卡座、CD機、收音頭、MD機、DVD機、點歌機）； 10.7輔助設備（機柜、話筒、耳機、線材）；10.8同聲傳譯(主席單元、代表單元、翻譯單元 、翻譯軟件模塊、紅外發(fā)射主機、接收機 、輻射機、系統(tǒng)主機（標準、加強型 、標準數(shù)字化型、加強型數(shù)字化型）、耳機、電纜、分路器)；11.0土木建筑設施系統(tǒng)：房屋的承重結構(包括住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等)、非承重的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、天花板、樓梯間、垃圾通道、及物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、市政排水設施，物業(yè)管理區(qū)域的外圍護欄及圍墻等。、物業(yè)設施臺帳的格式和內容1.0根據不同分類，物業(yè)

11、設施臺帳格式包括以下內容：1.1設備的規(guī)格型號；1.2設備的名稱；1.3制造單位；1.4出廠日期及編號；1.5設備的技術規(guī)范；1.6安裝地點（部位）；1.7數(shù)量；1.8特別備注等。2.0設備設施的檢修、系統(tǒng)保養(yǎng)、技術改造、變更等記錄要做到詳盡、準確，已便為該設備建立最有價值的原始檔案，所以物業(yè)設施臺帳具體內容至少包括5個方面：2.1檢修記錄：包括設備計劃性大小修、事故搶修的記錄，記錄形式應有檢修分析、工作記錄、結論報告等；2.2系統(tǒng)保養(yǎng)記錄：包括設備定期切換、執(zhí)行系統(tǒng)保養(yǎng)項目等；2.3技術改造記錄：包括設備的技術改造、運行方式的調整；2.4變更記錄：包括設備的損壞更換、技術替換、項目增減等；2

12、.5運行記錄：包括調試記錄、投運日期、運行狀態(tài)、運行周期、參數(shù)變化、事故記錄、缺陷登記等。、物業(yè)設施資料參數(shù)的收集物業(yè)設施臺帳的建立、記錄、管理必須堅持持之以恒，為日后設備設施管理過程中提供最有價值的原始數(shù)據，才更有效地達到設備設施管理目標。鑒于臺帳的重要性，我們在記錄臺帳時必須對設備的各參數(shù)做到詳盡、準確。所以要求我們在物業(yè)前期介入管理過程中就盡可能地詳細去熟悉各設備系統(tǒng)設計技術參數(shù)、技術性能參數(shù)以及安全經濟運行的狀態(tài)參數(shù)等，做好詳細記錄并建立完善的設施前期技術資料檔案。對于隱蔽性設施，在了解其施工質量情況的同時還要求圖像存檔。在物業(yè)設施接收前，我們還要求施工單位提供各設備系統(tǒng)的安裝驗收階段

13、各設施運行的有關資料。在目前，通常物管部門都存在著在建筑的建設后期或建成后才接手進行物業(yè)管理，在這種情況下，設備的有關資料是不那么完整的。所以，我們若在接管后因設備設施資料欠缺的情況下，最好的辦法就是現(xiàn)場設備設施（包括附屬設備）銘牌上數(shù)據記錄的抄集。總之，我們必須通過多種渠道進行設備設施資料的收集，盡能力將建立臺帳所需的有關資料、參數(shù)詳細、準確記錄在簿。、物業(yè)設施臺帳的管理要求1.0專人管理所管轄的建筑物所配套設施的工程部主管全面負責其設施臺帳的建立、填寫、變更記錄及管理工作；1.1物業(yè)設施臺帳的變更記錄的及時性：當設施出現(xiàn)故障維修、技術改造及變更時，必須在設施對應的臺帳進行及時的變更記錄。1

14、.2物業(yè)設施臺帳的完整性：一套好的物業(yè)設施臺帳必須有一個完整性，對于設施平時的定期保養(yǎng)、維修、技術改造、變更及運行、報廢等記錄必須詳盡、完整。一臺設備出現(xiàn)故障，必須按照設備事故處理的表格填寫（見附表一、二），做到發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。記錄要形成一個閉環(huán)，按設備管理的一整套表格規(guī)范記錄。1.3進行現(xiàn)代化管理在設備管理現(xiàn)代化的要求下，盡能力應用電子計算機信息管理系統(tǒng)進行對整套臺帳的管理。、物業(yè)設施臺帳填寫要求1.1臺帳的變更記錄工作必須完整性、及時性、長久性；1.2必須用鋼筆填寫，藍、黑墨水均可，書寫要工整、清晰；1.3填報數(shù)據一律用阿拉伯數(shù)字，文字說明一律用漢字；1.4大型設備按統(tǒng)一表格規(guī)范填寫；

15、小型設備或小部件可另作表格記錄，但表格要規(guī)范，記錄必須要詳盡。、物業(yè)設施臺帳表格填寫說明，舉例如下，僅供參考：1.0設施臺帳表一【物業(yè)設施臺帳】1.1隸屬系統(tǒng)：按設備設施專業(yè)用途為：供配電系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、樓宇機電設備自動控制系統(tǒng)（簡稱樓宇自控系統(tǒng)）、通訊系統(tǒng)、計算機與網絡系統(tǒng)、音響視頻系統(tǒng)、土木建筑設施系統(tǒng)等。1.2隸屬項目：為各大系統(tǒng)的子系統(tǒng)，例：給水泵控制箱隸屬項目為給水項目；排水控制箱隸屬項目為排水項目。1.3檔案號：根據設備所屬建筑物名稱、設備系統(tǒng)、臺帳建立日期編號。例:廣發(fā)銀行大廈1號變壓器檔案號編寫為：GF/B-04-01（04表示臺帳建立

16、日期為2004年、01表示1號變壓器）。1.4設備名稱、規(guī)格型號、出廠日期、產地、出廠編號、投運日期、安裝位置、設施價格、數(shù)量：是根據設備本身有關資料的有效參數(shù)的填寫。1.5設備代碼：見附表三1.6用途及銜接關系：記錄設備的用途及設備的上下級位置。如：用戶配電箱的用途及銜接關系記錄為控制樓號房用電電源，上級為樓低壓配電房號配電柜，下級為樓號房電源箱。1.7設施主要參數(shù)摘錄：即本表格對應的設施本身的主要參數(shù)的記錄。如：水泵的揚程、流量、轉速、電機功率、重量等。1.8附屬設施主要零配件部件及其參數(shù)：指本表格對應的設施配套的附屬設施及主要零部件。如:水泵配套電機的有關參數(shù)、電氣控制部分的主要元件型號

17、數(shù)量；空調風柜配套的電機有關參數(shù)、皮帶規(guī)格型號及電氣控制部分的主要元件型號數(shù)量等。對于數(shù)目較多，而參數(shù)要求記錄要詳細的附屬設施，則可另設表格記錄，記錄后附在對應設施系統(tǒng)的臺帳冊后面。如給排水、空調系統(tǒng)的閥門和各系統(tǒng)設施控制配電箱等（見設施臺帳附表一、二）。1.9備注：填寫本表格對應的設施本身參數(shù)及附屬設施主要零配件部件參數(shù)的變更記錄及其它記錄。1.10本表格是一套臺帳表格對應一臺設備。2.0設施臺帳表二【物業(yè)設施年度綜合評價表】2.1設施代碼：對應物業(yè)設施臺帳的設施代碼號。2.2運行情況評審：以本設施年度為單位進行其運行的綜合評價。2.3保養(yǎng)情況評審：以本設施年度為單位進行其系統(tǒng)保養(yǎng)的綜合評價。2.4評審人：所負責管轄本設施的工程部主管。2.5審核人：所負責管轄本設施的物業(yè)主任。2.6本表格每年進行一次有關的綜合評價記錄。3.0設施臺帳表三【物業(yè)設施維修記錄表】4.1設施代碼對應本設施臺帳設施代碼。4.2維修時間記錄本設施維修的起止時間。4.3維修過程及維修后運行情況簡單記錄本設施維修原因、過程、使用材料及維修后運行情況。4.4物業(yè)設施維修單編號對應本設施故障維修時記錄表物業(yè)設施維修單編號。4.0設施臺帳表四【附錄】4.1隸屬檔案號：對應物業(yè)設施臺帳的檔案號。4.2表格記錄內容：是本設施及附屬設施參數(shù)在物業(yè)設施臺帳表內沒有位置記錄的情況下記錄在本