2021藍(lán)城李典項(xiàng)目營(yíng)銷思路報(bào)告-136p

1、2021年揚(yáng)州李典項(xiàng)目營(yíng)銷思路報(bào)告生活服務(wù)部2021年6月CONTENTS01項(xiàng)目概況02市場(chǎng)分析03置業(yè)邏輯04營(yíng)銷策略05費(fèi)用預(yù)算06 案名建議01項(xiàng)目概況城市概況 揚(yáng)州，古稱廣陵、江都、維揚(yáng)，建城史可上溯至公元前486年，揚(yáng)州歷史悠久，文化璀璨，商業(yè)昌盛，人杰地靈。地處江蘇省中部，長(zhǎng)江與京杭大運(yùn)河交匯處， 是南京都市圈緊密圈城市和長(zhǎng)三角城市群城市，國(guó)家重點(diǎn)工程南水北調(diào)東線水源地。有著“淮左名都，竹西佳處”之稱；又有著中國(guó)運(yùn)河第一城的美譽(yù)， 也是中國(guó)首批歷史文化名城。 揚(yáng)州被譽(yù)為“揚(yáng)一益二”有“月亮城”的美譽(yù)。地處江蘇省中部，位于長(zhǎng)江北岸、江淮平原南端。東部與鹽城市、泰州市毗鄰；南部瀕臨長(zhǎng)

2、江，與鎮(zhèn)江 市隔江相望；西南部與南京市相連；西部與安徽省滁州市交界；西北部與淮安市接壤。揚(yáng)州城區(qū)位于長(zhǎng)江與京杭大運(yùn)河交匯處，北緯32度24分、東 經(jīng)119度26分。全市東西最大距離85千米，南北最大距離125千米，總面積6643平方千米，其中市區(qū)面積2350.74平方千米（其中建成區(qū)面積128.0平方千米）、 縣（市）面積4240.47平方千米（其中建成區(qū)面積93.6平方千米）。陸地面積4856.2平方千米，占73.7%；水域面積1735.0平方千米，占26.3%。項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于揚(yáng)州東南部李典鎮(zhèn)，與沙頭、頭橋鎮(zhèn)并稱揚(yáng)州廣陵北洲三鎮(zhèn)，屬于揚(yáng)州濱江產(chǎn)業(yè)新城。 北洲三鎮(zhèn)160平方公里推進(jìn)全域旅游

3、，建造環(huán)洲一號(hào)公路旅游觀光道路，達(dá)到城鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)、三鎮(zhèn)互動(dòng)，推動(dòng)三鎮(zhèn)全域旅游。3.2公里區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目概況項(xiàng)目地塊東臨三圣路，南臨南環(huán)路。項(xiàng)目地塊東側(cè)臨田橋港，基地道路基本完善，區(qū)域交通十分便利，可達(dá)性高，潛力巨大。項(xiàng)目概況項(xiàng)目交通項(xiàng)目周邊學(xué)校有李典學(xué)校、紅橋高級(jí)中學(xué)、紅橋中心小學(xué)等學(xué)校資源。注：2018年揚(yáng)州市中考狀元來(lái)自李典學(xué)校，為北洲三鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)學(xué)校，在推廣中可強(qiáng)調(diào)廣陵南，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)概念。項(xiàng)目概況教育醫(yī)療資源離項(xiàng)目最近的醫(yī)院為蘇北人民醫(yī)院（李典分院），由蘇北人民醫(yī)院全面托管，配備專業(yè)醫(yī)療設(shè)備和醫(yī)護(hù)人員，與三甲醫(yī)院實(shí)現(xiàn)云端資源共享。項(xiàng)目總建筑面積14.89萬(wàn)方，容積率1.3，住宅可售面積9.8萬(wàn)方，規(guī)

4、劃724戶。項(xiàng)目分兩期開發(fā)，內(nèi)含自持商業(yè)，住宅產(chǎn)品類型為疊拼、合院、小高層。地塊規(guī)劃項(xiàng)目概況北地塊：南地塊：揚(yáng)州項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)LD-20B-01備注分項(xiàng)名稱數(shù)值單位規(guī)劃用地面積351723.5172ha總建筑面積66102.8計(jì)容建筑面積45723.6其中住宅面積42976.4其中小高層29024.7多層住宅13951.7配套面積2747.18其中配套商業(yè)1603.41商業(yè)建筑地上總建筑面積的3%-5%養(yǎng)老服務(wù)用房210.79不小于210，可結(jié)合商業(yè)布置社區(qū)配套用房330.63不小于330，可結(jié)合商業(yè)布置物業(yè)管理及其經(jīng)營(yíng)用房427.35不得小于地上地下的總建筑面積的7，不得低于100消防控制

5、室50配電房及開閉所125不計(jì)容地下室面積20379.2其中人防地下室4896.58%比例，計(jì)算公式如下：應(yīng)建面積（地上建筑面積地下建筑面積） x建設(shè)比例（l建設(shè)比例）其他地下室15482.7建筑占地面積9846.06建筑密度28.00%不高于28%容積率1.3要求1.0-1.3綠地率35%不低于35%戶數(shù)319戶機(jī)動(dòng)車停車位341個(gè)地下停車配建比例不應(yīng)小于70%其中人防車位129個(gè)暫按38/個(gè)非人防車位212個(gè)非機(jī)動(dòng)車停車位932個(gè)揚(yáng)州項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)LD-20B-02備注分項(xiàng)名稱數(shù)值單位規(guī)劃用地面積446754.4675ha總建筑面積83524.22計(jì)容建筑面積58077.5其中住宅面積5

6、5549.59其中小高層38218.88多層住宅17330.71配套面積2527.91其中配套商業(yè)1743商業(yè)建筑地上總建筑面積的3%-5%物業(yè)管理及其經(jīng)營(yíng)用房541不得小于地上地下的總建筑面積的7，不 得低于100消防控制室51配電房及開閉所192.91不計(jì)容地下室面積25446.72其中人防地下室6186.988%比例，計(jì)算公式如下：應(yīng)建面積（地上建筑面積地下建筑面積）x建設(shè)比例其他地下室19259.74建筑占地面積12519.43建筑密度28.00%不高于28%容積率1.3要求1.0-1.3綠地率35%不低于35%戶數(shù)407戶機(jī)動(dòng)車停車位425個(gè)地下停車配建比例不應(yīng)小于70%其中人防車位

7、163個(gè)暫按38/個(gè)非人防車位262個(gè)非機(jī)動(dòng)車停車位1177個(gè)區(qū)域位置：項(xiàng)目位于揚(yáng)州近郊李典鎮(zhèn)，屬于揚(yáng)州廣陵區(qū)濱江產(chǎn)業(yè)新城，全域旅游規(guī)劃將帶動(dòng)李典發(fā)展。區(qū)域交通：交通路網(wǎng)通達(dá)性較好，距離揚(yáng)州市區(qū)約半小時(shí)車程，臨近高速入口。區(qū)域環(huán)境：項(xiàng)目周邊環(huán)繞大片良田和村莊、臨近水系，原生態(tài)自然田園風(fēng)光。商業(yè)配套：項(xiàng)目臨近李典鎮(zhèn)中心，可滿足日常生活所需，無(wú)大型高端商超和娛樂設(shè)施。地塊情況：項(xiàng)目地塊容積率較低，是李典鎮(zhèn)唯一商品房，適合打造區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿人居。項(xiàng)目概況小結(jié)02市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析政策“在市區(qū)范圍內(nèi)擁有第三套及以上住房的居民家庭，不得再次認(rèn)購(gòu)新建商品住房?！?在揚(yáng)州，能不能買新房，需要從兩個(gè)維度判斷：戶口所

8、在地+名下房產(chǎn)套數(shù)1、戶口所在地：揚(yáng)州市區(qū)戶口：包括邗江區(qū)、廣陵區(qū)、江都區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、生態(tài)科技新城和蜀崗-瘦西湖風(fēng)景區(qū)：2、戶口所在地：非揚(yáng)州市區(qū)戶口：包括儀征、高郵、寶應(yīng)戶口，以及外地戶口，不受限購(gòu)政策約束，新房可隨意購(gòu)買1.“自2017年12月1日起，在市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有第二套住房及以上、非市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有第一套住房及以上的，自取得房屋所有權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書起，上市交易的限制期限由原規(guī)定的2年調(diào)整為3年。”2.“三代以內(nèi)直系血親（具體包括父母與子女、祖父母與孫子女、外祖父母與外孫子女）之間的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓住房的計(jì)稅價(jià)格由地稅部門按不低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的50%核定?！笔袌?chǎng)分

9、析政策1、貸款額度目前，揚(yáng)州雙職工家庭，雙人可申請(qǐng)最高50萬(wàn)元的貸款，單職工申請(qǐng)額度最高30萬(wàn)元。2、首付比例住房公積金貸款首付比例仍為30。公積金貸款夫妻雙方會(huì)累計(jì)申請(qǐng)貸款次數(shù)，家庭內(nèi)第二次申請(qǐng)，貸款年利率上浮10%，即執(zhí)行利率3.575%；第三次申請(qǐng)則拒貸。公積金貸款利率5年以下2.75%，5年以上3.25%。除了正常購(gòu)房需要的費(fèi)用，新房在拿房時(shí)需要繳納契稅、維修基金（也叫大修基金）、物業(yè)費(fèi)等。市場(chǎng)分析政策買房人是否可以貸款，需要同時(shí)考慮限購(gòu)政策、銀行政策、買房人自身?xiàng)l件。1、關(guān)于限購(gòu)政策，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是：第三套房原則上不予貸款；2、銀行政策，如貸款年齡、工作性質(zhì)等要求，存在細(xì)節(jié)上的差異，需

10、要單獨(dú)詢問各家銀行；3、買房人自身?xiàng)l件，主要為收入能力，若貸款金額過(guò)大，或者收入較少，按照銀行的計(jì)算方式，無(wú)法覆蓋每月還款，則需要添加共同借款人（一般為父母子女），保證還款能力。 目前揚(yáng)州市場(chǎng)首套房的主流利率已上調(diào)為5.05%-5.1%，二套房主流利率則為5.25%-5.35%，中信銀行甚至直接停貸二套房，揚(yáng)州房貸房貸利率上調(diào)，買房成本再次上漲！2021年揚(yáng)州廣陵區(qū)土地市場(chǎng)拍賣情況地塊編號(hào)所屬片區(qū)所屬板塊土地位置土地性質(zhì)出讓面積出讓面積容積率建筑面積掛牌年份掛牌日期起拍總價(jià)起拍樓面價(jià)最高限價(jià)成交年份成交日期成交樓面價(jià)溢價(jià)率成交公司GZ267東區(qū)廣陵新城灣頭鎮(zhèn)東至規(guī)劃支路、南至運(yùn)西路、西至外灘路

11、、北至長(zhǎng)安路商業(yè)90770.91 10.91 20213月18日2110.40 2325 20214月16日5025 116%揚(yáng)州潤(rùn)邦置業(yè)有限公司GZ268東區(qū)廣陵新城灣頭鎮(zhèn)東至京杭路、南至建新路、西至外灘路、北至運(yùn)西路商住209982.10 1.53.15 20213月18日17281.35 5487 10973 20214月21日11007 101%招商局地產(chǎn)（常州）有限公司GZ269東區(qū)廣陵新城灣頭鎮(zhèn)東至茱萸灣路、南至建新路、西至京杭路、北至運(yùn)西路住宅289262.89 1.54.34 20213月18日24095.36 5553 11107 20214月21日11140 101%揚(yáng)州美

12、科置業(yè)有限公司GZ275東區(qū)廣陵新城灣頭鎮(zhèn) 東至?xí)猜?、南至方跳河沿河綠化、西至規(guī)劃用地邊界、北至濱河路住宅764837.65 1.511.47 20213月18日63442.65 5530 11060 20214月16日11093 101%揚(yáng)州瘦西湖旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司GZ277東區(qū)廣陵新城灣頭鎮(zhèn)東至茱萸灣支路，南至長(zhǎng)安路，西、北至古玉路商業(yè)693396.93 16.93 20213月30日15185.24 2190 20215月6日4340 98%揚(yáng)州潤(rùn)邦置業(yè)有限公司GZ282鄉(xiāng)鎮(zhèn)生態(tài)科技新城生態(tài)科技新城東至夏橋路、南至裔王路、西至金灣路、北至科技五路商業(yè)864628.65 1.613.8

13、3 20213月30日32725.87 2366 20215月6日2366 0%揚(yáng)州易盛德產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司GZ283鄉(xiāng)鎮(zhèn)生態(tài)科技新城生態(tài)科技新城東至夏橋路、南至莊臺(tái)河、西至金灣路、北至裔王路住宅423464.23 1.66.78 20213月30日29007.01 4281 8563 20215月6日4281 0%揚(yáng)州易盛德產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)2021年上半年廣陵新城共計(jì)成交7幅地塊，其中商業(yè)3幅，住宅4幅（灣頭3幅、杭集1幅）市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)地塊編號(hào)所屬片區(qū)所屬板塊土地位置土地性質(zhì)出讓面積出讓面積容積率建筑面積掛牌年份掛牌日期起拍總價(jià)起拍樓面價(jià)最高限價(jià)GZ286東區(qū)廣陵新城灣頭鎮(zhèn)

14、，東至規(guī)劃用地邊界、南至長(zhǎng)安路、西至茱萸灣支路、北至茱萸灣路629號(hào)院商業(yè)48840.49 10.49 20216月1日1782.66 3650 GZ287東區(qū)廣陵新城灣頭鎮(zhèn)，東至萬(wàn)福河沿河綠化、南至韓家河沿河綠化、西至?xí)猜贰⒈敝两ㄐ侣纷≌?98463.98 1.305.18 20216月1日41439.84 8000 12000 GZ288東區(qū)廣陵新城廣陵新城，東至沙灣路沿路綠地、南至解放東路、西至?？德贰⒈敝列罗r(nóng)東路商住543175.43 1.508.15 20216月1日70612.10 8667 13000 GZ289鄉(xiāng)鎮(zhèn)頭橋鎮(zhèn)頭橋鎮(zhèn)，東至福瑞苑小區(qū)、南至同興路、西至東側(cè)綠地邊界、北

15、至朝陽(yáng)路商住205492.05 1.603.29 20216月1日4068.70 1238 1856 GZ295鄉(xiāng)鎮(zhèn)生態(tài)科技新城生態(tài)新城，東至羅莊路、南至裔王路、西至站東路、北至創(chuàng)智一路商業(yè)338143.38 2.207.44 20216月1日12392.83 1666 GZ296鄉(xiāng)鎮(zhèn)生態(tài)科技新城生態(tài)新城，東至金灣河沿河農(nóng)林用地、南至萬(wàn)福路、西至曜陽(yáng)路、北至揚(yáng)州曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓商住562855.63 1.458.16 20216月1日57129.28 7000 10500 GZ297鄉(xiāng)鎮(zhèn)生態(tài)科技新城生態(tài)新城，東至金灣河沿河農(nóng)林用地、南至規(guī)劃用地邊界、西至曜陽(yáng)路、北至萬(wàn)福路商住712787.13

16、 1.6011.40 20216月1日79831.36 7000 10500 GZ298鄉(xiāng)鎮(zhèn)生態(tài)科技新城杭集鎮(zhèn)，東至興園路、南至規(guī)劃支路、西至三笑大道、北至龍王路住宅850638.51 1.8015.31 20216月1日91868.04 6000 9000 2021年揚(yáng)州廣陵區(qū)6月土拍掛牌 2021年6月份廣陵共計(jì)掛牌9幅地塊，其中商業(yè)2幅，住宅7幅（生態(tài)新城2幅、杭集1幅、頭橋1幅、灣頭2幅、東區(qū)1幅），直接競(jìng)品區(qū)域杭集、頭橋都有地塊推出，后期本項(xiàng)目面臨競(jìng)爭(zhēng)壓力增大。市場(chǎng)分析房產(chǎn)市場(chǎng)揚(yáng)州5月住宅市場(chǎng)供銷走勢(shì)市場(chǎng)分析房產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)分析房產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)分析房產(chǎn)市場(chǎng)2021年05月?lián)P州住宅市場(chǎng)主力供應(yīng)

17、面積段為120-130的產(chǎn)品，供應(yīng)了349總套；其次為100-110的產(chǎn)品，供應(yīng)了202套；130-144的房源供應(yīng)量居第三，供應(yīng)了156套；成交房源方面，面積段為120-130的房源成交了336套；其次是130-144的產(chǎn)品，成交了319套。2021年5月?lián)P州住宅市場(chǎng)各面積段供銷套數(shù)走勢(shì)圖本月?lián)P州住宅成交方面以面積段130-144m，總價(jià)段200-240萬(wàn)為主力；5月住宅面積段供銷走勢(shì)圖5月住宅總價(jià)段供銷走勢(shì)圖市場(chǎng)分析房產(chǎn)市場(chǎng)截止至 2021.05.31，揚(yáng)州商品住宅存量148.57萬(wàn)，去化周期為6個(gè)月，庫(kù)存集中在東區(qū)和西區(qū)市場(chǎng)分析房產(chǎn)市場(chǎng)揚(yáng)州李典項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)品地圖競(jìng)品選取原則：1、選取與本案

18、同區(qū)域，距離最近，同客群的項(xiàng)目作為項(xiàng)目競(jìng)品，且所有競(jìng)品距離本案不超過(guò)14公里；2、選取杭集、頭橋、沙頭三鎮(zhèn)作為重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目，此三鎮(zhèn)距項(xiàng)目距離較近，具體項(xiàng)目為：杭集鎮(zhèn)三個(gè)項(xiàng)目（新力璞園、景悅星辰、融悅春曉）、頭橋鎮(zhèn)（福瑞苑）、沙頭鎮(zhèn)（金沙景苑）。市場(chǎng)分析本項(xiàng)目杭集（新力璞園、景悅星辰、融悅春曉）12公里頭橋（福瑞苑）9公里沙頭（金沙景苑）7公里核心競(jìng)品個(gè)案分析新力璞園項(xiàng)目名：璞韻園位置揚(yáng)州廣陵區(qū)煙花三月路與迎賓大道交叉口物業(yè)類型多層總套/幢數(shù)310套/10幢（精裝）銷售狀態(tài)銷售中戶型及存量戶型面積：106-131整盤剩余約139套月均流速43套交房時(shí)間2022年9月30日價(jià)格銷售價(jià)格17000元

19、/m2綠化率31%容積率1.4車位比/總數(shù)1:1，354個(gè)產(chǎn)品特點(diǎn)精裝全洋房產(chǎn)品市場(chǎng)分析A戶型（璽園）3室2廳2衛(wèi)1廚建筑面積約131B戶型（璟園）4室2廳2衛(wèi)1廚建筑面積約120C戶型（雅園）3室2廳2衛(wèi)1廚建筑面積約106核心競(jìng)品個(gè)案分析新力璞園新力璞園：業(yè)態(tài)：6F多層洋房；當(dāng)前整盤去化率：75.64%，月均流速：43套，總計(jì)310套，剩余139套。月度供應(yīng)面積()成交面積()供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)成交均價(jià)(元/)成交總額(萬(wàn)元)2020年12月7648.620640002021年1月12421.39218.671107814097.3812995.912021年2月2628.246063.36

20、245414105.488552.662021年3月8318.062414.85642115208.393672.62021年5月2908.562094.72241816378.943430.93合計(jì)33924.7819791.628617114476.928652.1（數(shù)據(jù)來(lái)源：金剛石數(shù)據(jù)庫(kù)）市場(chǎng)分析核心競(jìng)品個(gè)案分析景悅星辰市場(chǎng)分析項(xiàng)目名：景悅星辰位置生態(tài)科技新城曙光路與翟莊路交匯處西南角物業(yè)類型規(guī)劃22棟住宅，其中12棟6-11層洋房，10棟18層高層總套/幢數(shù)1180戶/22棟（毛坯）銷售狀態(tài)未開盤，月底公開生活館戶型及存量高層戶型建面約96、107，洋房戶型建面約117、127、139

21、、172月均流速/交房時(shí)間./價(jià)格高層預(yù)計(jì)價(jià)格14000洋房預(yù)計(jì)價(jià)格16000綠化率35%容積率1.8車位比/總數(shù)/產(chǎn)品特點(diǎn)空氣源熱泵系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)和地暖景悅星辰由恒通建設(shè)集團(tuán)有限公司、江蘇景宇置業(yè)集團(tuán)有限公司聯(lián)合開發(fā)，項(xiàng)目位于生態(tài)科技新城，東至規(guī)劃綠地，南至規(guī)劃綠地，西至偉業(yè)路，北至翟莊路，項(xiàng)目占地面積為74093平米，項(xiàng)目自帶幼兒園建面4100平，規(guī)劃12個(gè)班級(jí)。景悅星辰約1400方社區(qū)商業(yè)配套、“小運(yùn)河”環(huán)伺，緊鄰杭集中心廣場(chǎng)、紅豆萬(wàn)花城，約15分鐘車程直達(dá)弘陽(yáng)廣場(chǎng)、江都金鷹、廖家溝中央公園，建筑面積約96-139水岸科技住區(qū)，4月份臨時(shí)售樓處公開，6月底生活館公開，預(yù)計(jì)開盤時(shí)間8月份。

22、核心競(jìng)品個(gè)案分析景悅星辰市場(chǎng)分析96三房?jī)蓮d一衛(wèi)107三房?jī)蓮d兩衛(wèi)117三房?jī)蓮d兩衛(wèi)139四房?jī)蓮d兩衛(wèi)172五房?jī)蓮d兩衛(wèi)核心競(jìng)品個(gè)案分析融悅春曉市場(chǎng)分析項(xiàng)目名：融悅春曉位置生態(tài)科技新城瓊花大道與三笑大道交匯處杭集中學(xué)北側(cè)物業(yè)類型22棟樓，共1281戶，其中有7棟18層小高層，15棟7-11層洋房總套/幢數(shù)1282戶/22棟銷售狀態(tài)未開盤，已公開生活館，開啟定存戶型及存量89-116月均流速/交房時(shí)間./價(jià)格預(yù)計(jì)毛坯高層13000、洋房15000精裝高層15000 ，洋房17000綠化率35%容積率1.83車位比/總數(shù)機(jī)動(dòng)車停車位為1447個(gè)產(chǎn)品特點(diǎn)部分毛坯 部分精裝修，三開間，雙臥朝南 融悅春

23、曉位于揚(yáng)州生態(tài)科技新城，具體在三笑大道東側(cè)、興園路西側(cè)、瓊花大道南側(cè)、新生路北側(cè)，由大發(fā)地產(chǎn)和花樣年聯(lián)合開發(fā)，項(xiàng)目用地面積為77399平米，總建筑面積約199389.16平米。 融悅春曉預(yù)計(jì)7月首開，推出1#、2#、3#樓，都是毛坯交付，其中1#樓7層，2#樓10層，都是洋房，共68套，戶型建面約109、116；3#樓為18層高層，戶型建面約89、106。 打造新亞洲高層、新中式洋房，建筑采用現(xiàn)代東方風(fēng)格，外立面采用石材保溫一體板，真石漆點(diǎn)綴，門窗采用的是斷橋鋁合金材質(zhì)；規(guī)劃有禮儀大堂、中央景觀花園、鄰里中心；社區(qū)規(guī)劃將有約500米的健康跑道、全齡社交運(yùn)動(dòng)區(qū)、童夢(mèng)樂園，社區(qū)中庭規(guī)劃一座超120

24、00的酒店式中央公園。核心競(jìng)品個(gè)案分析融悅春曉市場(chǎng)分析89三房?jī)蓮d一衛(wèi)106三房?jī)蓮d兩衛(wèi)109三房?jī)蓮d兩衛(wèi)116三房?jī)蓮d兩衛(wèi)核心競(jìng)品個(gè)案分析福瑞苑市場(chǎng)分析項(xiàng)目名：福瑞苑位置頭橋鎮(zhèn)朝陽(yáng)路南側(cè)物業(yè)類型由4棟9至11層的電梯洋房及1棟綜合商業(yè)體組成總套/幢數(shù)158戶/4棟銷售狀態(tài)尾盤銷售中，均價(jià)7000元戶型及存量113-136平米，目前剩余約20套月均流速8-10套交房時(shí)間2021年6月價(jià)格6588-7588元/平米，均價(jià)7000元/平米綠化率35%容積率1.6車位比/總數(shù)187個(gè)停車位（其中地上130個(gè)、地下47個(gè)）產(chǎn)品特點(diǎn)9-11層電梯洋房 邗建福瑞苑由江蘇邗建集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，作為進(jìn)駐頭橋鎮(zhèn)的匠

25、心之作，致力于為頭橋人民打造一個(gè)集人文居住、環(huán)境全面升級(jí)、品質(zhì)一流的中高端改善項(xiàng)目。 邗建福瑞苑總占地面積約1.7萬(wàn)平方米，總建筑面積約3.4萬(wàn)平方米，地上建筑面積約2.6萬(wàn)平方米，地下建筑面積約7500平米，由4棟9至11層的電梯洋房及1棟綜合商業(yè)體組成。 項(xiàng)目整體去化速度較慢，2020年年初開盤，目前剩余20套，月均去化不足10套核心競(jìng)品個(gè)案分析福瑞苑市場(chǎng)分析核心競(jìng)品個(gè)案分析金沙景苑市場(chǎng)分析項(xiàng)目名：金沙景苑位置沙頭鎮(zhèn)求知路6號(hào)物業(yè)類型1#、9#、15#總高5層，2#、6#總高1+5層（1樓是架空層），剩余10棟總高6層?？偺?幢數(shù)316戶/15棟銷售狀態(tài)1#、2#、9#、10#、15#、1

26、6#共計(jì)128套戶型及存量92-126平米,已推未售82套月均流速2021年4月底開盤，目前去化46套，整體去化速度一般交房時(shí)間2022年9月價(jià)格8600-9700元/綠化率35%容積率1.6車位比/總數(shù)244個(gè)（其中地下172個(gè)、地上72個(gè)）產(chǎn)品特點(diǎn)9-11層電梯洋房 金沙景苑位于沙頭鎮(zhèn)核心位置，緊鄰沙頭鎮(zhèn)中心小學(xué)，距離新聯(lián)誼批發(fā)市場(chǎng)僅1.5公里，是潤(rùn)揚(yáng)第二長(zhǎng)江大橋的起始路段。4月底至今開盤去化46套，去化速度一般，成交均價(jià)8600-9700元/。核心競(jìng)品個(gè)案分析金沙景苑市場(chǎng)分析A戶型 92 三房?jī)蓮d一衛(wèi)共計(jì)144套B戶型 113 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)共計(jì)160套C戶型 126 四房?jī)蓮d兩衛(wèi)共計(jì)16

27、0套揚(yáng)州別墅市場(chǎng)月度供銷走勢(shì)市場(chǎng)分析別墅市場(chǎng)4-6月?lián)P州市場(chǎng)別墅供應(yīng)量較少，除金地華著外，無(wú)其他別墅供應(yīng)，6月份前三周，成交量逐漸放緩。區(qū)域樓盤成交面積成交套數(shù)南區(qū)中信泰富 錦園254713南區(qū)恒大悅瓏灣1193.044北區(qū)揚(yáng)州天下842.054鄉(xiāng)鎮(zhèn)壹號(hào)院792.645北區(qū)金輝棲湖云庭332.932鄉(xiāng)鎮(zhèn)碧玉園216.521鄉(xiāng)鎮(zhèn)月城錦墅228.6912021年6月?lián)P州別墅市場(chǎng)成交情況市場(chǎng)分析競(jìng)品選取原則：1、選取與本案同區(qū)域，和物業(yè)類型相似，同客群的項(xiàng)目作為項(xiàng)目競(jìng)品，且所有競(jìng)品距離本案均在15公里左右；2、中信泰富錦園、郡宸府、金輝棲湖云庭、恒大悅瓏灣4個(gè)項(xiàng)目均處于在售狀態(tài)，故將以上4個(gè)項(xiàng)目列為

28、項(xiàng)目競(jìng)品進(jìn)行研究和分析；3、揚(yáng)州東站、揚(yáng)州汽車客運(yùn)東站距離本案12公里，雖距離其他競(jìng)品較遠(yuǎn)，但是產(chǎn)品與本案重疊度較高，屬于本案客群重點(diǎn)對(duì)比項(xiàng)目，故此項(xiàng)目也作為本案重點(diǎn)競(jìng)品進(jìn)行對(duì)標(biāo)。本案廣陵新城郡宸府中信泰富錦園金輝棲湖云庭華僑城僑城里揚(yáng)州李典項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)品地圖市場(chǎng)分析核心競(jìng)品個(gè)案分析中信泰富錦園項(xiàng)目名：美錦雅墅位置揚(yáng)州市開發(fā)區(qū)吳州西路與揚(yáng)子江路交界處東北角物業(yè)類型多層、雙拼、聯(lián)排、疊加總套/幢數(shù)1750套/177幢銷售狀態(tài)銷售中戶型及存量戶型面積：93-130整盤剩余約804套月均流速38套交房時(shí)間2023年6月30日價(jià)格銷售價(jià)格1500028000元/m2綠化率45%容積率約1.1車位比/總數(shù)

29、1:1.2，約2199個(gè)產(chǎn)品特點(diǎn)高端低密墅區(qū)、景觀資源豐富聯(lián)排A戶型6室4廳4衛(wèi)建筑面積約209聯(lián)排B戶型6室4廳4衛(wèi)建筑面積約212市場(chǎng)分析核心競(jìng)品個(gè)案分析中信泰富錦園（戶型圖）市場(chǎng)分析核心競(jìng)品個(gè)案分析中信泰富錦園（戶型圖）聯(lián)排D戶型5室4廳4衛(wèi)建筑面積約235聯(lián)排C戶型6室4廳4衛(wèi)建筑面積約229市場(chǎng)分析核心競(jìng)品個(gè)案分析中信泰富錦園（戶型圖）聯(lián)排E戶型6室3廳4衛(wèi)建筑面積約258五期聯(lián)排A1戶型4室3廳4衛(wèi)建筑面積約220五期聯(lián)排A戶型4室3廳4衛(wèi)建筑面積約220市場(chǎng)分析核心競(jìng)品個(gè)案分析中信泰富錦園（戶型圖）市場(chǎng)分析核心競(jìng)品個(gè)案分析中信泰富錦園（戶型圖）五期聯(lián)排B戶型4室3廳4衛(wèi)建筑面積約

30、200五期聯(lián)排B1戶型4室3廳4衛(wèi)建筑面積約200市場(chǎng)分析核心競(jìng)品個(gè)案分析中信泰富錦園（戶型圖）雙拼A戶型5室3廳6衛(wèi)建筑面積約372雙拼E戶型7室2廳5衛(wèi)建筑面積約294市場(chǎng)分析核心競(jìng)品個(gè)案分析中信泰富錦園（戶型圖）雙拼K戶型5室3廳5衛(wèi)建筑面積約285雙拼H戶型6室3廳4衛(wèi)建筑面積約275市場(chǎng)分析核心競(jìng)品個(gè)案分析金輝棲湖云庭項(xiàng)目名：棲湖云庭位置揚(yáng)州市黃金壩路與秋實(shí)路交匯處物業(yè)類型多層、疊拼總套/幢數(shù)1018套/30幢銷售狀態(tài)銷售中戶型及存量95-125闊景洋房、141-169精筑疊墅整盤剩余約839套月均流速45套交房時(shí)間2023年6月30日價(jià)格銷售價(jià)格19500元/m2綠化率33%容積率

31、1.52車位比/總數(shù)1:1.45，1477個(gè)（地上48個(gè)、地下1429個(gè)）產(chǎn)品特點(diǎn)精裝修4F上疊戶型4室2廳3衛(wèi)建筑面積約157+170上疊戶型3室2廳3衛(wèi)建筑面積約141本案疊墅戶型圖市場(chǎng)分析核心競(jìng)品個(gè)案分析金輝棲湖云庭（疊墅戶型圖）市場(chǎng)分析核心競(jìng)品個(gè)案分析金輝棲湖云庭（疊墅戶型圖）下疊戶型4室2廳3衛(wèi)建筑面積約169本案疊墅戶型圖4F下疊戶型4室2廳3衛(wèi)建筑面積約180+186市場(chǎng)分析項(xiàng)目名：融宸苑位置揚(yáng)州市廣陵區(qū)京杭路與東盛路交匯處物業(yè)類型多層、疊加總套/幢數(shù)144套/6幢銷售狀態(tài)銷售中戶型及存量洋房113-134，疊墅170-180整盤剩余約98套月均流速6套交房時(shí)間2020年12月1

32、8日價(jià)格銷售價(jià)格1800021500元/m2綠化率35%容積率1.2車位比/總數(shù)1:1.4，173個(gè)產(chǎn)品特點(diǎn)毛坯核心競(jìng)品個(gè)案分析郡宸府4F上疊戶型4室2廳3衛(wèi)建筑面積約157+170宸熙戶型4室2廳3衛(wèi)建筑面積約184市場(chǎng)分析本案疊墅戶型圖核心競(jìng)品個(gè)案分析郡宸府（疊墅戶型圖）市場(chǎng)分析宸璟戶型5室2廳3衛(wèi)建筑面積約1844F下疊戶型4室2廳3衛(wèi)建筑面積約180+186本案疊墅戶型圖核心競(jìng)品個(gè)案分析郡宸府（疊墅戶型圖）市場(chǎng)分析項(xiàng)目名：悅瓏雅墅位置揚(yáng)州市邗江區(qū)洛家西路與芳甸路交會(huì)處物業(yè)類型多層、洋房、聯(lián)排、雙拼、疊拼總套/幢數(shù)486套/36幢銷售狀態(tài)銷售中戶型及存量洋房88-131、疊加277-29

33、0類獨(dú)棟577-762、聯(lián)排277-289整盤剩余約148套月均流速22套交房時(shí)間/價(jià)格聯(lián)排10000-14000元/洋房9000-12000元/疊加8000-12500元/綠化率35%容積率1.18車位比/總數(shù)1:1.8 885個(gè)（地上41個(gè)、地下844）產(chǎn)品特點(diǎn)毛坯+精裝核心競(jìng)品個(gè)案分析恒大悅瓏灣疊加別墅DB-B1戶型4室2廳3衛(wèi)建筑面積約245市場(chǎng)分析核心競(jìng)品個(gè)案分析恒大悅瓏灣（疊墅戶型圖）本案疊墅戶型圖4F上疊戶型4室2廳3衛(wèi)建筑面積約157+170市場(chǎng)分析核心競(jìng)品個(gè)案分析恒大悅瓏灣（疊墅戶型圖）本案疊墅戶型圖疊加別墅DB-B1戶型4室2廳3衛(wèi)建筑面積約2444F上疊戶型4室2廳3衛(wèi)建

34、筑面積約157+170市場(chǎng)分析核心競(jìng)品個(gè)案分析恒大悅瓏灣（疊墅戶型圖）本案疊墅戶型圖疊加別墅DB-B2戶型4室2廳3衛(wèi)建筑面積約2444F下疊戶型4室2廳3衛(wèi)建筑面積約180+186市場(chǎng)分析核心競(jìng)品個(gè)案分析恒大悅瓏灣（疊墅戶型圖）本案疊墅戶型圖疊加別墅DB-B2戶型4室2廳3衛(wèi)建筑面積約2444F下疊戶型4室2廳3衛(wèi)建筑面積約180+186市場(chǎng)分析市場(chǎng)總結(jié)1、市場(chǎng)政策：揚(yáng)州目前限售、限貸，整體調(diào)控較為嚴(yán)格，貸款利率上升，放款時(shí)間加長(zhǎng)，購(gòu)房成本提升。2、土地市場(chǎng)：整體土拍市場(chǎng)較為火爆，廣陵新城及頭橋、杭集大量地塊上市，后期競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。3、住宅整體市場(chǎng)：整體較為平穩(wěn)，東區(qū)為供應(yīng)主力，主力供應(yīng)面積

35、段為120-130的產(chǎn)品；整體去化周期6個(gè)月4、區(qū)域住宅市場(chǎng)：杭集、頭橋、沙頭共計(jì)區(qū)域競(jìng)品5個(gè)，其中在售3個(gè)，待售2個(gè)，除杭集新力璞園銷售較好外，頭橋、沙頭兩項(xiàng)目銷售一般，后期區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。5、別墅市場(chǎng)：別墅在售樓盤不多，無(wú)純中式別墅；近三個(gè)月僅有金地名著有新貨供應(yīng)，除中信泰福錦園去化較好外（6月去化13套），其余去化速度一般。03置業(yè)邏輯北州三鎮(zhèn)唯一品牌開發(fā)商+中式低密產(chǎn)品1. 藍(lán)城品牌市場(chǎng)知名度高2. 項(xiàng)目坐落在李典鎮(zhèn)核心，臨河景觀、自然野趣。3. 1.3容積率，低密度宜居產(chǎn)品。4. 中式園林景觀、高門大戶，產(chǎn)品力佳5、藍(lán)城物業(yè)，后續(xù)物業(yè)服務(wù)有保障板塊價(jià)值決定產(chǎn)品價(jià)值1. 處于濱江產(chǎn)業(yè)

36、新城內(nèi)，北洲三鎮(zhèn)要推進(jìn)全域旅游。對(duì)于本案文旅項(xiàng)目的定位高度契合。2. 揚(yáng)州城市骨架擴(kuò)張，東南板塊是趨勢(shì)所在。3. 項(xiàng)目未來(lái)還有750畝拿地計(jì)劃，可自成文旅大盤規(guī)模。優(yōu)勢(shì)S機(jī)遇O劣勢(shì)W威脅T地塊偏僻，配套匱乏1. 距離揚(yáng)州主城超30分鐘車程，很難成為主城客戶的第一居所。2. 區(qū)域?yàn)榭蛻絷P(guān)注盲點(diǎn)，前期品牌及引流成本較大。3. 配套僅能依賴?yán)畹滏?zhèn)，相對(duì)匱乏板塊價(jià)格預(yù)期低，信心不足1. 李典鎮(zhèn)第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期較低。2. 就目前取地看，項(xiàng)目缺乏千畝大盤的配套規(guī)劃，或?qū)?dǎo)致客戶信心不足。置業(yè)邏輯SWOT分析價(jià)值體系梳理本案的五大剛性價(jià)值構(gòu)建理想小鎮(zhèn)自帶品牌IP資源配置城市界面開發(fā)商品

37、牌藍(lán)城 中國(guó)小鎮(zhèn)開發(fā)先行者桃花源品牌世外桃源小鎮(zhèn)標(biāo)簽城市升級(jí)：建立揚(yáng)州濱江產(chǎn)業(yè)新城，北洲三鎮(zhèn)160公里內(nèi)全域旅游規(guī)劃區(qū)域更新：“李尚往來(lái)，典石成金”，李典鎮(zhèn)成為經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，作用純樸風(fēng)土人情項(xiàng)目周邊原生自然風(fēng)光：村落、水系、良田打造頤養(yǎng)公寓、頤樂學(xué)院、實(shí)現(xiàn)社區(qū)養(yǎng)老功能展示當(dāng)?shù)匚幕?、美食、農(nóng)產(chǎn)品，打造慢生活水街低密住區(qū)：約1.3容積率，打造小高層、疊墅合院多業(yè)態(tài)住區(qū)江南大家建筑風(fēng)格：門廳堂廊園多重禮制入戶，中式園林景觀，高門大戶的門頭設(shè)計(jì)，當(dāng)代人居典范人性化產(chǎn)品設(shè)計(jì)：別墅區(qū)抬高2.6米，自帶院落；小高層南向大面寬、橫廳、獨(dú)立入戶低密高品質(zhì)住區(qū)中國(guó)田園小鎮(zhèn)樣板IP自帶資源配套及生活服務(wù)揚(yáng)州田園風(fēng)光生活

38、向往地優(yōu)質(zhì)教育資源：青蛙跳雙語(yǔ)幼兒園+自然教育游研基地高端度假酒店創(chuàng)新型農(nóng)業(yè)基地即觀光農(nóng)業(yè)基地城市升級(jí)小鎮(zhèn)發(fā)展加持純低密 原生態(tài)揚(yáng)州小鎮(zhèn)人居范本地理位置李典鎮(zhèn)核心位置：近揚(yáng)州主城，北洲三鎮(zhèn)中心項(xiàng)目配套：李典學(xué)校、李典分院、休閑廣場(chǎng)交通發(fā)達(dá)近揚(yáng)州主城北洲區(qū)域中心勝地客戶置業(yè)邏輯分析小高層115-125m2客戶115-125目標(biāo)客群描摹主力來(lái)源地客群定位購(gòu)房驅(qū)動(dòng)力承價(jià)能力揚(yáng)州市區(qū)度假/退休養(yǎng)老派：45-65歲市區(qū)人群度假、休閑、養(yǎng)老（田園耕種）一般北州三鎮(zhèn)純剛需置業(yè)派：28-35歲周邊廠企員工就近居住、落戶揚(yáng)州受價(jià)格影響大40-50歲為子女買房派子女家庭結(jié)構(gòu)：新婚兩口之家三口之家（孩子1-6歲）就

39、近居住置業(yè)子女婚房一般客戶置業(yè)邏輯分析小高層115-125m2客戶小高層115-125m2總價(jià)可控北州三鎮(zhèn)客戶：項(xiàng)目周邊央企、普通廠企員工剛需置業(yè)，想要在揚(yáng)州落戶，就近居住工作，對(duì)價(jià)格比較敏感。為子女購(gòu)買婚房，改善子女成立小家庭的居住環(huán)境。項(xiàng)目周邊區(qū)域廠企員工受房?jī)r(jià)擠壓，承受價(jià)格能力較低，就近李典鎮(zhèn)買房。更低密度住區(qū)戶型更大尺寸、更優(yōu)設(shè)計(jì)（橫廳、三面寬、獨(dú)立入戶等）更好物業(yè)服務(wù)，全面改善居住總價(jià)約100萬(wàn)起步首付低至20多萬(wàn)相較周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)價(jià)格更有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)越未來(lái)價(jià)值板塊內(nèi)唯一商品房藍(lán)城品牌開發(fā)商客戶置業(yè)邏輯分析小高層115-125m2客戶揚(yáng)州市區(qū)45-65歲度假和養(yǎng)老需求客戶，有錢有閑，偶爾想要

40、離開城市混凝土生活，向往田園耕種閑逸生活。小高層115-125m2總價(jià)可控臨河、田野、村落，自然生態(tài)的環(huán)境每戶分配的耕作田地藍(lán)城小鎮(zhèn)品牌，文旅項(xiàng)目的軟性服務(wù)滿足度假（或未來(lái)養(yǎng)老）需求，低總價(jià)更易決策歸園田居資產(chǎn)配置區(qū)域規(guī)劃利好目前的全市價(jià)格洼地交通路網(wǎng)連接市區(qū)的便捷交通社區(qū)班車小高層140目標(biāo)客群解析主力來(lái)源地客群定位購(gòu)房驅(qū)動(dòng)力承價(jià)能力北州三鎮(zhèn)35-45歲當(dāng)?shù)貙W(xué)校、政府單位人員自購(gòu)改善婚房家庭結(jié)構(gòu)：三口-四口之家（孩子10歲以上）改善住房 品質(zhì)提升一般改善置業(yè)派：35-45歲周邊企業(yè)中高管就近居住、品質(zhì)提升一般客戶置業(yè)邏輯分析小高層140m2客戶客戶置業(yè)邏輯分析小高層140m2客戶小高層140

41、m2品牌價(jià)值藍(lán)城品牌是面子和里子的雙重保障產(chǎn)品優(yōu)越服務(wù)相較于目前的居住環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)，將全面提升生活品質(zhì)人居典范中式門頭，高門大戶多重入戶禮序全齡景觀設(shè)計(jì)140產(chǎn)品主力客戶來(lái)源于當(dāng)?shù)貙W(xué)校、政府單位員工以及周邊企業(yè)中高管，他們與時(shí)俱進(jìn)，注重面子，渴望改善居住環(huán)境，提升居住舒適度、社區(qū)安全性和物業(yè)服務(wù)。更低密度住區(qū)更優(yōu)戶型設(shè)計(jì)（橫廳、三面寬、獨(dú)立入戶等）客戶置業(yè)邏輯分析疊墅及合院客戶疊墅+合院目標(biāo)客群解析主力來(lái)源地客群定位購(gòu)房驅(qū)動(dòng)力承價(jià)能力北州三鎮(zhèn)35-55歲符合身份，生活改善派當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)子女住、父母住自住高35-55歲企業(yè)主、經(jīng)商人作為周邊三個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)原住民，有衣錦還鄉(xiāng)、落葉歸根情節(jié)在

42、家鄉(xiāng)有一套標(biāo)桿型住房父母、子女居住、自己偶爾居住高揚(yáng)州市區(qū)度假休閑、有傳統(tǒng)農(nóng)耕情懷35-55歲揚(yáng)州主城私營(yíng)業(yè)主/市區(qū)企業(yè)中高管人員休閑度假、農(nóng)耕情懷高客戶置業(yè)邏輯分析疊墅及合院客戶別墅及合院品牌價(jià)值藍(lán)城品牌是面子和里子的雙重保障別墅產(chǎn)品圈層當(dāng)?shù)貦?quán)貴圈層聚集地李典鎮(zhèn)最有面子的居所標(biāo)桿人居中式園林景觀牌坊、門頭多重尊貴歸家禮序，彰顯身份抬高2.6m自然區(qū)隔，私密尊貴獨(dú)門獨(dú)院、地下室全贈(zèng)送北州三鎮(zhèn)：本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)，他們偏享受、重品質(zhì)，他們好面子，希望彰顯自己，希望得到別人的評(píng)價(jià)和高度尊重。他們離不開自己生活的圈子，離不開田園生活情節(jié)。在外經(jīng)商/企業(yè)主作為北州三鎮(zhèn)原住民，有落葉歸根情懷，希望在家鄉(xiāng)有

43、一套符合身份，最高標(biāo)準(zhǔn)住房。疊墅及合院品牌價(jià)值臨河、田野、村落，自然生態(tài)的環(huán)境每戶分配的耕作田地文旅項(xiàng)目的軟性服務(wù)藍(lán)城品牌+桃李春風(fēng)系產(chǎn)品歸園田居資產(chǎn)配置區(qū)域規(guī)劃利好未來(lái)1200畝小鎮(zhèn)規(guī)劃目前的全市價(jià)格洼地，市區(qū)公寓總價(jià)住別墅交通路網(wǎng)連接市區(qū)的便捷交通社區(qū)班車客戶置業(yè)邏輯分析疊墅及合院客戶揚(yáng)州市區(qū)有一定的文化底蘊(yùn)和小資情調(diào)，對(duì)傳統(tǒng)的農(nóng)耕文化有情懷，享受生態(tài)、自然，向往逍遙派生活。04營(yíng)銷策略第一批次（A3# A4# A5# B7# B8# B9# B10# B11# B12#） ：開盤時(shí)間：2021年10月30日產(chǎn)品類型：小高層，合院，疊墅總可售面積：24812.58銷售套數(shù)：186套（合院疊

44、墅32套，小高層154套）銷售貨值：25817.1萬(wàn)元（合院疊墅10637.1萬(wàn)；小高層15180萬(wàn)）交付時(shí)間：202x年xx月xx日第二批次（A1# A2# B1# B2# B3# B4# B5# B6#） ：開盤時(shí)間：2021年12月25日產(chǎn)品類型：小高層，合院，疊墅總可售面積：18867.57銷售套數(shù)：133套（小高層88套，合院疊墅45套）銷售貨值：22633.9萬(wàn)元（小高層8580萬(wàn)、合院疊墅14054萬(wàn)）交付時(shí)間：202x年xx月xx日項(xiàng)目全景推盤圖（北地塊）B-2#B-4#B-6#B-8#B-10#B-9#B-7#B-5#B-3#B-1#A-4#A-5#A-3#A-2#A-1#B

45、-11#B-12# 第一批次 第二批次4F疊墅中間戶186m+170m4F疊墅邊戶175m+157m3F合院200m2F合院163m2F合院155m小高層140m小高層125m小高層115m項(xiàng)目全景推盤圖方案一（南地塊）第一批次（B23# B24# B25# B26#） ：開盤時(shí)間：2022年06月產(chǎn)品類型：合院，疊墅總可售面積：6024.75銷售套數(shù)：34套銷售貨值：9394.7萬(wàn)元交付時(shí)間：202x年xx月xx日第二批次（A9# A10# A11# A12#） ：開盤時(shí)間：2022年8月產(chǎn)品類型：小高層總可售面積：18765銷售套數(shù)：156套銷售貨值：15012萬(wàn)元交付時(shí)間：202x年xx

46、月xx日第三批次（B17#B18#B19#B20#B21#B22#）：開盤時(shí)間：2022年10月產(chǎn)品類型：合院，疊拼總可售面積：6740.63銷售套數(shù)：36套銷售貨值：13175.2萬(wàn)元交付時(shí)間：202x年xx月xx日第四批次（A6# A7# A8#）：開盤時(shí)間：2023年12月產(chǎn)品類型：小高層總可售面積： 19195銷售套數(shù)：154套銷售貨值：15356萬(wàn)元交付時(shí)間：202x年xx月xx日第五批次（B13# B14# B15# B16#） ：開盤時(shí)間：2023年02月產(chǎn)品類型：合院，疊墅總可售面積：4274.82銷售套數(shù)：24套銷售貨值：7199萬(wàn)元交付時(shí)間：202x年xx月xx日B-14#

47、B-16#B-18#B-20#B-22#B-24#B-26#B-25#B-23#B-21#B-19#B-17#B-15#B-13#A-6#A-8#A-10#A-12#A-11#A-9#A-7# 第一批次 第二批次 第三批次 第四批次 第五批次4F疊墅中間戶186m+170m4F疊墅邊戶175m+157m3F合院200m2F合院163m2F合院155m小高層140m小高層125m小高層115m2021年推盤節(jié)奏及項(xiàng)目指標(biāo)第一批次認(rèn)購(gòu)指標(biāo)：2.1億疊墅/合院去化0.9億（27套，去化率85%）+小高層去化1.2億（123套，去化率80%）第二批次認(rèn)購(gòu)指標(biāo)：0.9億-疊墅/合院去化0.5億（16套，

48、去化率36%）+小高層去化0.4億（41套，去化率47%）2021年總認(rèn)購(gòu)指標(biāo) 完成認(rèn)購(gòu)3億（小高層1.6億/疊墅合院1.4億）、簽約2億、回款1.6億指標(biāo)北地塊2021年10月第一批次樓號(hào)B-7#B-8#B-9#B-10#B-11#B-12#A-3#A-4#A-5#合計(jì)去化指標(biāo)套數(shù)4 6 6 4 6 6 44 44 66 186 150面積()755.06 1052.01 1052.01 800.00 1089.25 1089.25 5060.00 5665.00 8250.00 24812.58 22039貨值（萬(wàn)元）1661.11763.01763.01760.01845.01845.0

49、4048.04532.06600.025817.1210002021年12月第二批次樓號(hào)A-1#A-2#B-1#B-2#B-3#B-4#B-5#B-6#合計(jì)去化指標(biāo)套數(shù)44 44 12 8 6 7 8 4 133 57面積()5060.00 5665.00 2067.75 1378.50 1200.00 1289.25 1444.31 762.76 18867.57 7972貨值（萬(wàn)元）4048.04532.02894.91929.92640.02285.02626.11678.122633.9 9000項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)三 大周 期7.209.1511.112.31主形象期別墅產(chǎn)品期，項(xiàng)目首開7月

50、底形象出街8.15展廳開放10.16售樓處開放10.30別墅首開小高層產(chǎn)品期12.11小高層首開7月8月9月10月11月12月12.12別墅加推12.31小高層加推12.4樣板房及示范區(qū)公開絕非地產(chǎn)之于行業(yè)絕非地產(chǎn)，是一種生活方式的倡導(dǎo)者超越建筑層面本身，改變傳統(tǒng)生活方式，回歸生活本身，打造共創(chuàng)式美好社區(qū)生活。之于市場(chǎng)揚(yáng)州美麗鄉(xiāng)村建設(shè)示范，藍(lán)城揚(yáng)州一號(hào)小鎮(zhèn)作品在社會(huì)傳播中有正能量，城市廣陵的新名片，提升項(xiàng)目及品牌影響力，在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。一場(chǎng)生活方式的重塑，一次有溫度有共鳴的情感項(xiàng)目策略大占位藍(lán)城小鎮(zhèn)建設(shè)理念“建設(shè)小鎮(zhèn)之藍(lán)是理想人文主義精神的 必然使命和重要實(shí)踐，這其中包含三方面重要 內(nèi)涵：一

51、是安放身體，二是安放需求，三是安 放心靈”。我們打造的小鎮(zhèn)，是比城市更溫暖，比鄉(xiāng) 村更文明的新型小鎮(zhèn)，是一座飄落人間的天堂?；径ㄎ槐瘸鞘懈鼫嘏?比鄉(xiāng)村更文明藍(lán)城小鎮(zhèn)建設(shè)理念核心驅(qū)動(dòng)惟有生活最珍貴惟有生活最珍貴，生活服務(wù)是小鎮(zhèn)的核心價(jià)值 ，小鎮(zhèn)營(yíng)造其實(shí)就是生活營(yíng)造。要以慈愛之心、關(guān)懷之心、責(zé)任之心來(lái)做生活服務(wù)。藍(lán)城小鎮(zhèn)依托城市的科學(xué)文明，鄉(xiāng)村自然的 恩賜，匯合成新的生活形態(tài)、生活內(nèi)容和生活質(zhì) 量，使家人在生活各個(gè)界面都真切地感受到快樂 和幸福。藍(lán)城小鎮(zhèn)建設(shè)理念運(yùn)營(yíng)原則眾籌、共建、自治、分享“眾籌、共建、自治、分享”是小鎮(zhèn)生活建設(shè) 的秩序。 藍(lán)城認(rèn)為“天下一家，客戶即家人，是 園區(qū)真正的主人”，

52、小鎮(zhèn)屬于每一個(gè)居住者，他 們是小鎮(zhèn)真正的執(zhí)權(quán)者和守護(hù)者。藍(lán)城是點(diǎn)火器，要帶領(lǐng)家人參與到小鎮(zhèn)的建 設(shè)中來(lái)，逐漸實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治，啟發(fā)家人一起為美 好生活而努力。上至帝王下至庶民，沒有人不渴望能夠擁有一塊生機(jī)盎然的田園。不同于海洋文明和游牧文明，中國(guó)人只有擁有了田園，才會(huì)擁有對(duì)于和諧和寧?kù)o的追求。田園耕讀是中國(guó)人修身養(yǎng)性的母體，是撫慰心靈的終極故鄉(xiāng)。摘自問道田園耕讀占據(jù)品牌和資源優(yōu)勢(shì)的本案項(xiàng)目更需要建立自己獨(dú)特的文化性格以時(shí)代田園夢(mèng)的當(dāng)代耕讀文化作為本項(xiàng)目特有的文化標(biāo)簽小鎮(zhèn)營(yíng)造其實(shí)是生活營(yíng)造從健康、教育、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、物業(yè)服務(wù)讓藍(lán)城家人們，于此世外桃源深度體驗(yàn)全年齡360度人生之樂在生活中真切感受到快樂

53、和幸福尋夢(mèng)桃源自古至今都是人類的共同向往藍(lán)城桃花源打造人人向往的田園理想生活項(xiàng)目城市占位及品牌形象城市高度揚(yáng)州首個(gè)歸園田居項(xiàng)目定位揚(yáng)州南 田園生活向往目的地SLOGAN桃花源 生活另一半視覺演繹 主推視覺演繹 備選項(xiàng)目營(yíng)銷重點(diǎn)1、作為李典鎮(zhèn)第一個(gè)商品房項(xiàng)目，以何種高度入市？實(shí)現(xiàn)品牌落地，打響知名度，形成獨(dú)特的形象標(biāo)簽，為后續(xù)項(xiàng)目鋪路。2、作為一個(gè)多產(chǎn)品業(yè)態(tài)、城市近郊項(xiàng)目，如何分產(chǎn)品分區(qū)域的兼顧客戶，實(shí)現(xiàn)銷售全面去化。三大周期，全面圍繞“形象線”及“拓客線”展開營(yíng)銷動(dòng)作鋪排第一階段7.20-9.15主形象期第二階段9.16-10.31別墅產(chǎn)品期，項(xiàng)目首開第三階段11.1-12.31小高層產(chǎn)品期城

54、市高度揚(yáng)州首個(gè)自然教育歸園田居推廣主題推廣方向千載芳華 桃源院歸來(lái)幸會(huì)揚(yáng)州 重返桃花源別墅首開（10.30）展廳開放售示開放（10.16）止于至境 心有桃花源媒體物料拓客動(dòng)作主形象出街形象建立核心活動(dòng)藍(lán)城美好生活綜合服務(wù)商+桃花源IP揚(yáng)州首個(gè)田園小鎮(zhèn)北洲三鎮(zhèn)人居典范小高層首開（11.20）說(shuō)品牌、說(shuō)城，說(shuō)桃花源通過(guò)揚(yáng)州城市占位，城市人文、江南自然、桃花源IP，提升項(xiàng)目形象說(shuō)鎮(zhèn)、說(shuō)生活小鎮(zhèn)配套規(guī)劃傳播：田園生活場(chǎng)景傳播歸心院落情結(jié)：田園中院落生活方式說(shuō)產(chǎn)品落位小高層價(jià)值，從社區(qū)、戶型、服務(wù)體現(xiàn)品質(zhì)感、居住舒適性。市區(qū)廣告、媒體軟文、項(xiàng)目官微、視頻號(hào)、微信朋友圈、揚(yáng)州交通廣播、項(xiàng)目折頁(yè)、戶型折頁(yè)規(guī)

55、劃手冊(cè)、精神堡壘、班車車身廣告、朋友圈、市區(qū)戶外社區(qū)廣告、項(xiàng)目官微、大V轉(zhuǎn)發(fā)、視頻號(hào)、抖音號(hào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體、橫幅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)戶外、班車車身廣告、官微、朋友圈價(jià)值稿刷屏圍擋氣質(zhì)區(qū)隔，商家植入市區(qū)班車開通、企業(yè)推介會(huì)、政府事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主、醫(yī)院、陌拜廠企年會(huì)承辦、企事業(yè)單位陌拜、周邊產(chǎn)業(yè)園鄉(xiāng)鎮(zhèn)路演、派發(fā)單頁(yè)與市區(qū)教育機(jī)構(gòu)、養(yǎng)生館、健身會(huì)所合作，引入客流7.30-8.1 藍(lán)城媒體行8.5 媒體見面會(huì)8.15 城市外展廳開放10.16 生活體驗(yàn)館公開10.30 別墅首開11.27 產(chǎn)品發(fā)布會(huì)12.4 示范區(qū)樣板房公開12.11 小高層首開12.18 客戶答謝宴第一階段7.20-9.15主形象期策略軸線7.208

56、.159.19.15線上推廣線下活動(dòng)拓客動(dòng)作桃花源IP+藍(lán)城品牌（朋友圈、官微、媒體）城市展廳圍擋建立高架、高速口戶外大牌揚(yáng)州市區(qū)重點(diǎn)商超電子屏揚(yáng)州廣播電臺(tái)IP形象亮相，客戶引流覆蓋展廳區(qū)域內(nèi)商家紙巾盒和桌卡媒體行+媒體見面會(huì)非地產(chǎn)視頻首次亮相（抖音、視頻號(hào)、朋友圈、官微、媒體大V）世外桃源向往情懷+揚(yáng)州人文風(fēng)情（朋友圈、官微、媒體）江南自然+田園情結(jié)（朋友圈、官微、媒體）創(chuàng)意視頻 桃花源首次亮相線上推廣一組創(chuàng)意視頻 產(chǎn)生裂變式傳播顛覆地產(chǎn)項(xiàng)目傳統(tǒng)的亮相方式：#這個(gè)地方我呆不下去了#/#這個(gè)地方我不會(huì)再去第二次#引發(fā)懸念性話題，以反轉(zhuǎn)情節(jié)和未完待續(xù)形式激發(fā)客戶興趣點(diǎn)。通過(guò)“桃花源記”引起大家對(duì)

57、于李典“桃花源”的向往，作為項(xiàng)目品牌的首次亮相，引出“藍(lán)城桃花源”。廣告出街形象入市揚(yáng)州高架高速口戶外大牌揚(yáng)州市區(qū)重點(diǎn)商超電子屏項(xiàng)目圍擋氣質(zhì)區(qū)隔朋友圈刷屏：桃花源精神向往 線上推廣重現(xiàn)1600年桃花源記一隅吾心歸處的桃源夢(mèng)田書寫中國(guó)人對(duì)美好生活的想象力重返桃源中的中國(guó)千畝原野理想 追尋身與心的回歸重塑以自然之心入世循自然的足跡 過(guò)向往的生活刷屏示意揚(yáng)州風(fēng)情+桃花源IP 持續(xù)炒作 線上推廣微信朋友圈釋放項(xiàng)目入市稿件項(xiàng)目官微釋放項(xiàng)目入市形象軟文+媒體大V轉(zhuǎn)發(fā)背書項(xiàng)目視頻號(hào)/抖音號(hào)拍攝揚(yáng)州人文風(fēng)情、桃源生活，類似李子柒或小森林風(fēng)格線下活動(dòng)：藍(lán)城媒體行藍(lán)城媒體行：通過(guò)邀約揚(yáng)州主流媒體、大V號(hào)參觀鑒賞藍(lán)

58、城主要知名項(xiàng)目，通過(guò)媒體集中炒作媒體人數(shù)：30-40人參觀項(xiàng)目：杭州桃李春風(fēng) 杭州桃花源等開放后宣：媒體大V通稿宣傳+個(gè)人微信、抖音宣傳線下活動(dòng)：揚(yáng)州主流媒體見面會(huì)以“禮”相見媒體見面會(huì)：展廳開放前，定制揚(yáng)州主流媒體私宴，在行業(yè)內(nèi)部進(jìn)行推薦，為展廳宣傳造勢(shì)，可定制故宮文創(chuàng)禮品或藍(lán)城小鎮(zhèn)禮品。媒體人數(shù)：30-40人地點(diǎn)：城市展廳開放后宣：媒體大V通稿宣傳+項(xiàng)目官微線下活動(dòng)：網(wǎng)紅爆款城市展廳-揚(yáng)州首個(gè)自然氣味博物館爆款展廳自帶網(wǎng)紅打卡和傳播屬性：以揚(yáng)州首個(gè)自然氣味博物館為噱頭，共赴大自然盛會(huì)，自動(dòng)形成市場(chǎng)熱度。非地產(chǎn)化展廳布置：外部采用綠植和田園元素組成，內(nèi)部除了品牌價(jià)值、項(xiàng)目區(qū)位、產(chǎn)品展示之類，

59、分為食趣、音樂、植物、蔬果、生活等從五感體驗(yàn)大自然的氣味。建議城市展廳建立于揚(yáng)州市區(qū)核心位置，前期無(wú)售樓處作為案場(chǎng)收客，后期為項(xiàng)目持續(xù)性發(fā)聲，吸引市區(qū)客戶。重點(diǎn)動(dòng)作：IP形象線下助力文昌閣，揚(yáng)州府學(xué)建筑代表官辦教育機(jī)構(gòu) 學(xué)府代表書生姓名：桃小生性別：男星座：天蝎座對(duì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，符號(hào)化、可延續(xù)、可形成IP的視覺傳達(dá)，能夠輕松整合項(xiàng)目?jī)r(jià)值標(biāo)簽，提升市場(chǎng)印記和傳播廣度。主要用于禮品、文創(chuàng)周邊（帆布袋、抱枕、雨傘、鼠標(biāo)單等）、農(nóng)副產(chǎn)品的包裝。重點(diǎn)動(dòng)作：IP形象線下助力城市展廳形象擔(dān)當(dāng)周末可特別設(shè)置IP形象引流，制作相關(guān)禮品派發(fā)。例：定制帆布袋等項(xiàng)目IP形象cosplay派單由項(xiàng)目IP形象進(jìn)行線下派單，為

60、展廳導(dǎo)客，為后期開盤積累客戶。五環(huán)聯(lián)動(dòng)，快速曝光品牌入市IP形象助力媒體揚(yáng)州主流媒體見面會(huì)朋友圈刷屏+視頻號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)陣地圍擋先行市區(qū)戶外+廣播房地產(chǎn)核心網(wǎng)站城市展廳開放商家植入鄉(xiāng)鎮(zhèn)覆蓋結(jié)合城市展廳亮相Cosplay派單專屬禮品員工資源渠道 IP形象助力第二階段9.16-10.31別墅產(chǎn)品期，項(xiàng)目首開策略軸線9.169.3010.31線上推廣線下活動(dòng)拓客動(dòng)作小鎮(zhèn)配套規(guī)劃結(jié)合耕讀文化耕讀情懷+田園生活場(chǎng)景傳播（官微、抖音、視頻、大V、朋友圈）別墅產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)+歸心院落炒作微信朋友圈、官微、大V桃源民十樂 突出小鎮(zhèn)生活從客戶角度 傳播小鎮(zhèn)生活場(chǎng)景 抖音號(hào)/視頻號(hào)以人物特定人設(shè)生動(dòng)輸出周邊學(xué)校、醫(yī)院、政府事業(yè)