房地產(chǎn)行業(yè)解析當前地產(chǎn)困境

1、C 端風波核心是 B 端信用危機的集中暴露，短期影響復蘇節(jié)奏根據(jù)鳳凰網(wǎng)等新聞媒體渠道，我們梳理地產(chǎn)業(yè)主風波涉及區(qū)域包括河南、湖南、湖北、江西、河北、江蘇等 26 個?。ê陛犑校?、113 個市（含直轄市），主要集中在中西部河南、湖南、湖北、陜西等省份，具體至城市來看，主要集中在鄭州、西安、武漢、重慶、長沙等。我們認為此次業(yè)主風波與房地產(chǎn)傳統(tǒng)意義上的“居民信用”風波有本質(zhì)不同，本質(zhì)上是 B端信用風險的集中暴露。其原因主要由于房企出險導致項目停工，業(yè)主對于實現(xiàn)交付的信心缺失所采取的行動，而并非由于還款能力出現(xiàn)問題。其背后核心所反映的是 2020 年以來民營房企信用危機的一個縮影：由于市場景氣度回落

2、、再融資渠道受限、預售資金監(jiān)管升級、到期債務增加等因素影響，部分規(guī)模高杠桿民企開始出現(xiàn)償債問題，從而導致其項目開始出現(xiàn)停工和延期交付，與此同時，過去市場景氣較好周期被掩蓋的一些行業(yè)相對粗放的操作行為（如預售資金監(jiān)管違規(guī)挪用等）在景氣下行環(huán)境下開始顯現(xiàn)。圖表1： 地產(chǎn)風波涉及項目省市分布資料來源：鳳凰網(wǎng)，圖表2： 地產(chǎn)風波涉及項目城市能級結構圖表3： 各城市地產(chǎn)風波涉及項目排序三線（強）3%三線16%四線及以下17%一線4%二線60%50出險項目個數(shù)454035302520151050鄭 西 武州 安 漢重 長 太慶 沙 原成 天 南都 津 寧青 株 南 沈 昆島 洲 昌 陽 明資料來源：鳳凰網(wǎng)

3、，資料來源：鳳凰網(wǎng)，在經(jīng)歷了 6 月份的地產(chǎn)景氣短暫復蘇，我們認為此次地產(chǎn)業(yè)主風波可能會對行業(yè)產(chǎn)生以下影響：1、 短期挫傷行業(yè)復蘇節(jié)奏，加大購房者觀望預期。風波會影響購房者預期和信心，從而影響后續(xù)銷售預期。我們跟蹤的 60 城在 6 月份銷售回暖之后，7 月同比有所回落，7 月 1-23 日 60 城新房銷售面積同比-39%（6 月-17%）。7 日平滑的日成交面積同比在 7 月10 日降至最低值-47%，成交量絕對值回到 5 月水平。圖表4： 60 城新房成交面積（7 日平滑，左軸單位：萬方）1601401201008060402002022年同比（右軸）2019 20202021 2022

4、1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%資料來源：Wind，2、 部分出險房企布局較多的地區(qū)會面臨更大的壓力。據(jù)數(shù)據(jù)，風波涉及項目超過10 個的城市，7 月（截至 17 日）平均去化率為 23%，較其他城市低 15pct，環(huán)比 6 月下滑 25pct，不少城市去化率重新下降。另據(jù)我們統(tǒng)計，目前出險頭部房企布局相對較多的城市依次是重慶、武漢、成都、西安、昆明、鄭州、濟南、長沙、眉山和青島，這些城市的部分區(qū)域（非全域）可能會因為項目影響導致去化難度增加。圖表5： 重點城市 6-7 月去化率90%80%70%

5、60%50%40%30%20%10%0%506月去化率7月去化率出險項目個數(shù)454035302520151050鄭州西安武漢長沙成都天津青島杭州福州蘇州合肥常州南京珠海注：7 月去化率數(shù)據(jù)截至 7 月 17 日資料來源：，圖表6： 部分頭部出險房企各城市土儲合計（單位，萬方）合計6,0005,0004,0003,0002,0001,0000重武成慶漢都西昆鄭濟安明州南長眉青沈沙山島陽天儋貴津州陽太寧哈南杭煙原波爾昌州臺濱資料來源：，3、會影響 C 端對民企信任度，需求將進一步向央國企和二手房傾斜。風波也會影響購房者購房傾向，數(shù)據(jù)顯示，7 月前兩周，涉及地產(chǎn)風波的城市中，央國企新開盤項目的去化率

6、分別為 21%、29%，環(huán)比分別提升 4、8pct，而民企僅為 21%、16%，環(huán)比分別回落12、5pct。二手房方面，比新房保持了更高的韌性，截至 7 月 23 日數(shù)據(jù)顯示，7 月以來新房成交面積（7 日平滑）維持 30%-50%的同比降幅，但二手房自 7 月中旬以來維持同比正增長。圖表7： 涉及地產(chǎn)風波城市新開盤去化率（開發(fā)商維度）圖表8： 重點城市一二手房日度成交面積同比（7 日平滑）民企央國企70%60%50%40%30%20%10%0%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%W24W25W26W27W28W2903-0103-0803-1503-

7、2203-2904-0504-1204-1904-2605-0305-1005-1705-2405-3106-0706-1406-2106-2807-0507-1207-19-80%一手房 二手房注：7 月去化率數(shù)據(jù)截至 7 月 17 日資料來源：，資料來源：Wind，中指院，中期影響：風波凸顯民企之殤，新開工投資將進一步回落2020 以來我們看到行業(yè)中民營房企的角色已經(jīng)在多個維度開始淡化，此次風波預計將使得 “國進民退”的格局推向極致。融資端：從境內(nèi)債的情況來看，根據(jù) Wind 的數(shù)據(jù)，2022 上半年國企+央企占到境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模的 89%，繼續(xù)處在 2015 年以來的最高水平，發(fā)債利率則處

8、在最低水平。民營房企的占比從 2020 年的 62%，下降至 2022H1 的 11%，降幅高達 51pct。圖表9： 房地產(chǎn)國企&央企和其它類型企業(yè)境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模占比圖表10： 房地產(chǎn)國企&央企和其它類型企業(yè)房地產(chǎn)境內(nèi)債發(fā)行利率100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%房地產(chǎn)其它類型企業(yè)境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模房地產(chǎn)國企&央企境內(nèi)債發(fā)行利率房地產(chǎn)其它類型企業(yè)境內(nèi)債發(fā)行利率房地產(chǎn)國企&央企境內(nèi)債發(fā)債規(guī)模9%8%7%6%5%4%3%2%1%2015/32015/92016/32016/92017/32017/92018/32018/92019/32019/92020/32020/9

9、2021/32021/92022/32015/32015/92016/32016/92017/32017/92018/32018/92019/32019/92020/32020/92021/32021/92022/30%注：其它類型企業(yè)包括民營企業(yè)、公眾企業(yè)和少量集體企業(yè)資料來源：Wind，注：其它類型企業(yè)包括民營企業(yè)、公眾企業(yè)和少量集體企業(yè)資料來源：Wind，銷售端：2022H1 全口徑銷售額 TOP100 房企中，民企占比持續(xù)下行，占比從 2020 年的68%，下降到 2022H1 的 53%，1 年半內(nèi)累計下滑 15pct。圖表11： TOP100 房企銷售額結構（2022H1）圖表12

10、： TOP100 各類房企銷售額占比增幅（2022H1 VS 2021）民企53%央企25%混合制 地方國企房企11%11% 2.10 )(11.222.856.2786420(2)(4)(6)(8)(10)(12)(14)央企地方國企混合制房企民企資料來源：，資料來源：，拿地端：壓力導致民企在土地市場的擴張基本處于停滯狀態(tài)。2022H1，TOP100 拿地房企中，民企拿地額占比僅為 22%，較 2021 年下降 23pct，較 2020 年的 59%累計下降 37pct。 2022H1，TOP50 房企（2021 年銷售額口徑）中，29 家民企拿地額未進 TOP100，僅 4 家民企有所斬獲

11、，這意味著頭部民企中僅 12%的房企還在繼續(xù)投拓。2022H1 民企拿地額占比較同期銷售額占比下降 31pct，同時土地市場的民企參與度也大幅下滑，這意味著絕大部分民企未來的市場份額將進一步大幅萎縮。圖表13： TOP100 房企中民企銷售額以及拿地額占比測算銷售額占比拿地額占比80%70%60%50%40%30%20%10%0%202020212022H1資料來源：Wind，圖表14： 2022H1 拿地 TOP100 房企結構（拿地額口徑）圖表15： 2020-2022H1 拿地 TOP100 房企結構（拿地額口徑）央企地方國企混合制房企民企混合制房企11%地方國企35%民企22%央企32

12、%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%202020212022H1資料來源：，資料來源：，圖表16： TOP50（2021 年銷售額口徑）房企中 2022H1 拿地額情況22年拿地額進TOP100家數(shù)總數(shù)拿地房企占比100%89%80%12%35120%30100%2580%2060%1540%10520%0央企地方國企0%混合制房企民企資料來源：，中期影響 1：增量投資進一步承壓。我們認為此次風波會進一步影響民企在銷售、拿地、投資等方面的參與度，市場原先的核心主體逐步退出，將會深度影響行業(yè)后續(xù)新開工和投資。我們進一步下調(diào)全年房地產(chǎn)新開工增速至-27.3%、施工面

13、積增速至-3.4%、房地產(chǎn)投資增速至-8.9%。如果后續(xù)沒有更多政策扭轉(zhuǎn)預期，下行趨勢可能會延續(xù)至 2023 年。圖表17： 全國房地產(chǎn)投資累計完成額及同比增速圖表18： 全國房地產(chǎn)投資單月完成額及同比增速房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額 (萬億元，左軸)累計同比（右軸）161412108642020172018201920202021 1-6M202212%10%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000房地產(chǎn)開發(fā)投資當月完成額 (億元，左軸)當月同比（右軸）2021/07 2021/09 202

14、1/11 2022/02 2022/04 2022/066%4%2%0%-2%-4%-6%-8%-10%-12%-14%-16%資料來源：Wind，資料來源：Wind，圖表19： 全國房地產(chǎn)新開工面積累計值及同比增速圖表20： 全國房地產(chǎn)新開工面積單月值及同比增速房屋新開工面積累計值 （億平，左軸）累計同比（右軸）252015105020172018201920202021 1-6M202220%10%0%-10%-20%-30%-40%20,00015,00010,0005,0000當月新開工面積 （萬平，左軸）當月同比 (右軸)2021/07 2021/09 2021/11 2022/02

15、 2022/04 2022/060%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%-40%-45%-50%資料來源：Wind，資料來源：Wind，圖表21： 房地產(chǎn)統(tǒng)計指標預測時間土地購置費增速施工強度增速施工面積增速新開工面積增速房地產(chǎn)投資增速201411.6%5.8%16.1%13.0%19.8%201529.3%1.0%9.2%-11.0%10.5%20161.2%-0.5%1.3%-14.0%1.0%20176.2%4.1%3.2%8.0%6.9%201823.4%0.1%3.0%7.0%7.0%201957.0%-8.1%12.1%8.5%9.5%20206.7%2.8%3.

16、7%-1.2%7.0%2021-2.1%1.8%5.3%-11.4%4.4%2022E（修正前）-8.6%-4.0%-2.3%-21.3%-6.3%2022E（修正后）-15.0%-4.0%-3.4%-27.3%-8.9%資料來源：國家統(tǒng)計局，預測中期影響 2：核心城市房價矛盾預計會加劇。隨著 2022 年增量投資的減少，將會對此后的供給彈性產(chǎn)生持續(xù)的影響，如果 2023 年部分城市市場逐步復蘇，供需的結構將會使得這些城市房價面臨上行壓力。這點其實在今年已經(jīng)開始有所體現(xiàn)，即使全國市場景氣度下行，已經(jīng)有部分城市房價開始企穩(wěn)，70 個重點城市一手住宅房價環(huán)比下跌城市數(shù)為 38 個，較 2021 年

17、 11 月峰值下降 21個，其中北京、廣州、杭州、成都、青島、長沙、南寧、西安、銀川、贛州等 10 城新房價格保持 3 個月持續(xù)環(huán)比上行，廈門、廣州、成都、昆明、贛州和南充二手房房價連續(xù) 3 個月環(huán)比上漲。新房去化周期角度，目前蘇州、南京、廣州、溫州、杭州等城市周期較短，均不超過 50 周。圖表22： 70 城新房住宅房價當月環(huán)比變化統(tǒng)計圖表23： 70 城二手住宅房價當月環(huán)比變化統(tǒng)計上漲城市個數(shù)持平城市個數(shù)下跌城市個數(shù)706050403020102011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021

18、-010上漲城市個數(shù)持平城市個數(shù)下跌城市個數(shù)706050403020102022-012008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-010資料來源：Wind，資料來源：Wind，圖表24： 部分城市一手房價格環(huán)比（%）圖表25： 部分城市二手房價格環(huán)比（%）1.41.21.00.80.60.40.20.0(0.2)北京 廣州杭州成都長沙西安22-0122-0222-0322-0422-0522-062.52.01.51.00.50.0(

19、0.5)(1.0)廈門 廣州 昆明贛州成都南充2022-012022-022022-032022-042022-052022-06資料來源：Wind，資料來源：Wind，圖表26： 重點城市去化周期排名（周）400350300250200150100500蘇 南 廣 溫 杭 蕪 深 湖 寧 鹽 成 福 南 濟 池 北 常 鎮(zhèn) 舟 江 長 上 中 廈 佛 麗 東 大 惠 泰 莆 珠 東州 京 州 州 州 湖 圳 州 波 城 都 州 寧 南 州 京 熟 江 山 陰 春 海 山 門 山 水 營 連 州 州 田 海 莞資料來源：Wind，中指院，政策后續(xù)展望：相關部門積極回應，未來關注更多政策空間風波

20、以來，我們看到監(jiān)管部門和地方政府已經(jīng)開始積極回應，傾向于市場化解決當前風波項目：7 月 17 日銀保監(jiān)會有關部門負責人表示將加強與住建部、人民銀行等部門的協(xié)同配合，堅持“房住不炒”，堅持“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，支持地方更加有力地推進“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。并強調(diào)：1、銀行要積極履行自己的職責，既要遵循市場化、法治化原則，又要主動承擔社會責任，千方百計推動“保交樓”；2、指導銀行主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放；3、個性化地滿足居民客戶的不同需求，信守合同，踐行承諾，依法保障金融消費者合法權益；4、有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，大力支持租賃住房建設，支持

21、項目并購重組，以新市民和城鎮(zhèn)年輕人為重點，更好滿足剛需和改善型客戶住房需求，努力保持房地產(chǎn)市場運行平穩(wěn)有序。地方政府則在 2 方面行動：一方面是進一步強化預售資金監(jiān)管：如汕頭市住建局明確監(jiān)管銀行不得配合相關違規(guī)行為，并應確保購房款由購房人直接繳入監(jiān)管賬戶。滄州市住建局要求在商品房買賣合同中須注明：“購房款不進入監(jiān)管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。另一方面，重點城市主管部門針對性出臺問題樓盤處理措施：重點城市如河南、深圳、重慶等主管部門針對性地出臺問題樓盤處置措施。以河南省為例，主要措施包括：1）實行“一樓一策一專班”，明確各專班負責人的任務職責；2）鼓勵居民自救和合力共救；3）引導

22、問題樓盤企業(yè)快速執(zhí)行破產(chǎn)程序并復工續(xù)建；4）協(xié)調(diào)金融資源紓困。針對部分問題項目，政府部門協(xié)調(diào)開發(fā)商與 AMC 公司商討引資合作事宜支持項目重啟；5）政府出資項目或企業(yè)引入地方國資增信。如 7 月 21 日，河南鐵建投集團與建業(yè)集團正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，河南鐵建集團將以 6.5 億港元收購建業(yè)地產(chǎn) 29.01%股份。圖表27： 風波以來相關部門政策及應對梳理時間相關部門重點內(nèi)容2022/7/17銀保監(jiān)會銀保監(jiān)會有關部門負責人指出關于積極做好“保交樓”金融服務的措施，主要包括：1）銀行保險機構應積極參與相關工作機制，千2022/7/11深圳龍崗住建局方百計推動“保交樓”。2）指導銀行主動參與合理解

23、決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，協(xié)助推進項目快復工、早復工、早交付。3）做好客戶服務工作，依法保障金融消費者合法權益。4）有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。發(fā)布龍崗區(qū)關于進一步加強房地產(chǎn)項目全周期監(jiān)管的指導意見，當中提及，針對存在問題的項目，政府主管部門會同開發(fā)企業(yè)與屬地街道辦成立處置小組，開展集中研判，妥善處理，確保交房過程平穩(wěn)有序。2022/7/12汕頭市住建局印發(fā)汕頭市住房和城鄉(xiāng)建設局商品房預售款監(jiān)督管理暫行辦法，當中提及，預售款應當由購房人按照商品房買賣合同的約定直接存入監(jiān)管賬戶。監(jiān)管銀行不得配合相關違規(guī)行為，并應確保購房款由購房人直接繳入監(jiān)管賬戶。2022/7/12滄州

24、市住建局發(fā)布關于征求公告，當中提及，設立監(jiān)管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明：“購房款不進入監(jiān)管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。2022/7/14西安市住建局住建局等多部門聯(lián)合印發(fā)關于防范商品房延期交房增量問題工作措施通知，當中提及，商業(yè)銀行違反預售資金監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實同意，擅自撥付監(jiān)管資金的，應當負責追回資金；無法追回的依法承擔相應賠償責任。2022/7/14河南省鄭州（鞏義市） 鞏義市探索嘗試破產(chǎn)復工續(xù)建的工作模式，澳龍港灣、御景豪園、麗景花園 3 個問題樓盤均已完成破產(chǎn)程序并復工續(xù)建，實現(xiàn)了該市問題樓盤的全部化解。具體措施包括：1）引導問題樓盤企業(yè)快速執(zhí)行破產(chǎn)程

25、序。2）針對問題樓盤存在以房抵債、虛假銷售的問題，工作組對項目進行摸底梳理。3）針對問題樓盤“自救難”的現(xiàn)狀，工作組發(fā)動購房戶補繳后續(xù)房款、協(xié)調(diào)施工企業(yè)調(diào)整工程款支付比例和支付方式、鼓勵金融機構放貸投資，采取居民自救和合力共救相結合的方式，共同支持項目重啟。2022/7/15平頂山平頂山市召開市區(qū)問題樓盤處置化解工作推進會，會議要求：1）依法依規(guī)重點推進問題樓盤處置化解。2）明確任務，按照“一樓一策”方式做好向上匯報協(xié)調(diào)工作，確保問題化解到位。3）實行“一樓一策一專班”，各專班負責人要親自協(xié)調(diào)、親自督辦、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進問題化解。4）筑牢底線，維護穩(wěn)定。一方面積極籌措資金發(fā)放群眾過渡安置費，農(nóng)民工

26、工資。另一方面高度警惕近期的“爛尾樓斷供”事件影響，認真研判風險，避免形成規(guī)2022/7/17模性事件。各化解專班要綜合采取多種措施，堅決在 9 月底完成化解任務。駐馬店（正陽縣） 正陽縣自然資源局召開問題樓盤化解不動產(chǎn)證辦理問題匯總推進會，會議要求：1）對全縣問題樓盤進行梳理分類，集中分析化解處置。2）加快組織推進，堅持一企一策、一樓一策，用足用活用好現(xiàn)有政策，逐企業(yè)逐樓盤研究不動產(chǎn)證辦理問題。3）早匯報早化解早落實。2022/7/18洛陽（瀍河區(qū)） 瀍河回族區(qū)召開問題樓盤化解處置推進會，會議強調(diào)：1）強化責任意識。2）著眼保交房、早交房，進一步摸清底數(shù)，進一步細化措施，進一步壓實各方責任，

27、推動各環(huán)節(jié)工作落實。3）創(chuàng)新工作方法。一盤一策，精準施策，確保化解處置實效。4）強化統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。2022/7/19河南省召開全省上半年經(jīng)濟運行調(diào)度暨優(yōu)化營商環(huán)境工作電視電話會議，省委書記樓陽生出席并講話，省長王凱作具體部署。王凱提表示，積極穩(wěn)妥處置問題樓盤 在保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序上進一步發(fā)力。地方國資平臺鄭州地產(chǎn)與河南資產(chǎn)一致表示，聯(lián)合設立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、鄭州地產(chǎn)、河南資困難房企救助等解圍紓困工作。產(chǎn)2022/7/18濟南（歷城區(qū)）住山東省濟南市歷城區(qū)發(fā)布區(qū)住建局積極推進房地產(chǎn)領域突出問題化解。指出將推動房地產(chǎn)企業(yè)處理好延期交付、停

28、工等問題。建局同時，積極推動風險項目化解。針對風險項目資金緊張的實際情況，在保障資金安全前提下，幫助企業(yè)爭取市住建局預售監(jiān)管資金支持，在項目內(nèi)封閉運行使用，確保項目完成交付。2022/7/19重慶高新區(qū)住建局當局約談相關開發(fā)商督促復工復產(chǎn)、成立房地產(chǎn)問題項目風險化解處置小組、安排房地產(chǎn)專班組跟進項目建設進度。具體措施包括：1）協(xié)調(diào)開發(fā)商與 AMC 公司商討引資合作事宜；2）針對存在質(zhì)量問題的項目，當局要求參建各方高度重視、立即整改。3）針對存在延期問題的項目，對項目所有賬戶資金進行封閉管理。4）針對存在停工現(xiàn)象的項目，成立專門的風險化解處置小組，并多次約談停工項目負責人，督促其多方籌措資金、盡

29、早復工。咸陽住建局陜西省咸陽市住建局組織召開部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集體約談會，督促其加強經(jīng)營管理，勇?lián)鐣熑危饷?，促進房地產(chǎn)領域平穩(wěn)健康發(fā)展。會議建立了一對一幫扶政策，即一個科室?guī)头鲆患移髽I(yè)，促進問題盡早解決。貴州省貴州省召開全省金融系統(tǒng)貫徹落實金融機構座談會精神動員部署會。會議強調(diào)，各金融機構要按照市場化、法治化原則，在落實地方政府化債責任的前提下，對符合條件的存量隱性債務協(xié)商采取展期、債務重組等方式緩釋債務風險；要主動參與、穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)領域存量風險，嚴控新增風險。四川省遂寧四川省遂寧市住房城鄉(xiāng)建設局印發(fā)通知，指導各轄區(qū)開展房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項目掛聯(lián)工作。通過梳理摸排，遂寧全市共有

30、 83 個在建和待建地產(chǎn)項目納入掛聯(lián)范圍，每個項目由一名縣(市、區(qū))、市直園區(qū)縣級領導“一對一”掛聯(lián)，掛聯(lián)領導要全面掌握相關項目情況，原則上每月開展一次對接、溝通和服務工作，化解房企發(fā)展難題。為促進房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，遂寧市還發(fā)布了九條措施，包括加大對優(yōu)質(zhì)房企的支持力度，在符合有關房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策前提下，各銀行金融機構不得隨意對房企貸款資金進行抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金平穩(wěn)有序投放等。涼山（彝族州） 四川省冕寧縣發(fā)布冕寧縣人民政府辦公室關于印發(fā)冕寧縣促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的措施的通知。提到加快協(xié)調(diào)處置房地產(chǎn)開發(fā)項目遺留問題（針對問題樓盤）。同時，建立遺留問題處置機制。針對全縣現(xiàn)

31、有開發(fā)項目存在土地并宗、拆遷遺留、配建合同簽訂、不動產(chǎn)登記辦理等具體問題，建立健全長效協(xié)調(diào)處置機制，形成專班，落實“一盤一策一領導”機制限期及時協(xié)調(diào)處置。2022/7/21河南省地方國資平臺 河南鐵建投集團與建業(yè)集團正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。河南鐵建投集團黨委書記、董事長悅國勇表示，此次簽約是貫徹落實省委省政府決策部署、服務全省穩(wěn)定經(jīng)濟大盤的重要舉措。河南鐵建投集團 建業(yè)地產(chǎn)控股股東恩輝投資按 0.7325 港元/股的價格向河南鐵建投集團轉(zhuǎn)讓公司 29.01%的股份，款項將以股東貸款的方式提供給建業(yè)地產(chǎn)。遵義市住建局研究制定了遵義市促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的工作措施。當中提及，商業(yè)銀行等要做

32、好出險房企項目處置并購金融服務，加大并購債券融資支持力度，。合理設定房企開發(fā)貸款抵押物，對抵押物按市場價進行評估，在風險可控前提下，對超值抵押部分，采取抵押物置換、分期分批釋放等方式釋放抵押物超值2022/7/21貴州省遵義市住建局部分，幫助企業(yè)紓困。指導房企與購房人合理確定延期交付商品房時間。如房企確因疫情防控導致延期交付房屋的，原則上逾期時間不得超過 4.5 個月。超過 4.5 個月后交付的，房企可與購房人協(xié)商以應付違約金抵扣相應費用。房地產(chǎn)開發(fā)項目完成首次登記后，如購房人斷供，金融機構要按照貸款合同依法對債務人進行追償，房企要全力配合。濟寧市住建局起草濟寧市房企信用評價管理辦法（征求意見

33、稿），當中提及對不同信用等級房企項目的預售監(jiān)管資金實施差異化管理，對于 B 級企業(yè)，列入重點關注對象：預售資金監(jiān)管留存比例執(zhí)行最高上限，并在此基2022/7/25山東省濟寧市住建局礎上提高 10，預售資金監(jiān)管額度提高 5，嚴格預售資金使用審批管理；5）C 級企業(yè)：適當提高預售許可條件，預售資金監(jiān)管留存比例執(zhí)行最高上限，并在此基礎上提高 20，預售資金監(jiān)管額度提高 10，嚴格執(zhí)行預售資金的審批管理。資料來源：地方房管局官網(wǎng)，圖表28： 部分項目復工案例城市項目名稱解決停工方式實際復工情況贛州綠地博覽城商住小區(qū)政府收購項目部分股權自 2022 年 6 月以來，施工隊伍陸續(xù)入場開始加緊施工。目前經(jīng)贛

34、州經(jīng)開區(qū)政府與綠地協(xié)商，經(jīng)開區(qū)政府決定收購部分未動工的地塊，根據(jù)施工進度返還綠地近 4 億元土地出讓金用于項目建設。鄭州名門翠園實控方中融信托同意釋放其抵押的在建工程用于申請開發(fā)貸。金水區(qū)下屬平臺公司已開始與中融信托辦理解除抵押的相關流程以及后續(xù)貸款流程該街道辦事處牽頭與平臺公司、中融信托、河南圣鴻置業(yè)有限公司（名門翠園開發(fā)商、由中融信托實控）成立專用資金賬戶，用于翠園復工復產(chǎn)。目前，金水區(qū)下屬平臺已著手設立共管賬戶，用于資金監(jiān)管和調(diào)配。廣州奧園云和公館合作方綠城管理集團完成項目后續(xù)銷售及運營奧園集團與綠城管理集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)合作協(xié)議，綠城管理集團將于本月啟動進場，并為云和公館項目提

35、供品牌輸出，以及規(guī)劃設計、成本、工程、營銷、客服等全過程開發(fā)管理服務，全力保障項目交付、銷售。資料來源：地方房管局官網(wǎng)，當前房地產(chǎn)困局的核心還是在于大規(guī)模民企信用垮塌帶來的負反饋，我們認為如果要緩解當前地產(chǎn)鏈條持續(xù)的下行趨勢，僅僅市場化政策是不夠的，需要更多的政策從根源上拯救市場主體信心，尤其是購房人和民企信心。居民端信心：進一步優(yōu)化因城施策、購房杠桿穩(wěn)需求層面，我們看到從 2021 年四季度以來，針對房地產(chǎn)的地方性寬松政策逐步蔓延，至2022Q2 迎來一輪高峰。據(jù)我們跟蹤統(tǒng)計，地方放松政策頻次自 2021Q3 的 6 次，升至2022Q1 的 52 次，2022Q2 進一步大幅增長，達 26

36、5 次。具體而言，還呈現(xiàn)了調(diào)控手段以及城市能級雙升級的特征：內(nèi)容上多城市調(diào)控限購限貸政策，城市能級已經(jīng)從三四線城市蔓延至一二線。由于疫情等因素影響，當前居民購買力也受到一定沖擊，后續(xù)可以期待在購房杠桿上有沒有更多的寬松空間以便降低居民購房門檻，如優(yōu)化“認房又認貸”政策或下調(diào)首付比例。今年以來，已有部分城市開始調(diào)整。如鄭州 3 月 1 日地產(chǎn)新政中將“認房又認貸”切換至“認貸不認房”，同時還有城市直接下調(diào)首付比例。據(jù)我們統(tǒng)計，今年以來已有 60 余城市出臺優(yōu)化居民購房杠桿的政策。圖表29： 地方政府房地產(chǎn)政策統(tǒng)計出臺房地產(chǎn)放松政策的次數(shù)出臺房地產(chǎn)收緊政策的次數(shù)265792702117394013

37、1329339132125501238377635125230300250200150100502019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q20資料來源：，圖表30： 兩輪周期異同點一覽 2014年周期 本輪周期 基本面成交投資成交長期負增長房價下行房地產(chǎn)投資增速大幅下滑土地投資增速大幅下滑政策需求端政策限購放松限貸放松供給端政策首付比例全面下降棚改貨幣化與保租房、二孩政策結合的放房貸政策放松融資政策放松房企股權融資放開環(huán)境國際經(jīng)濟形勢及疫情壓力民營企業(yè)家信心注：表示存在明

38、顯變化，表示無明顯變化資料來源：各地房管局官網(wǎng)，圖表31： 2022 年以來調(diào)整首付比例或首套認定的地方政策一覽日期城市下調(diào)首付比例認貸不認房日期城市下調(diào)首付比例認貸不認房2 月 17 日菏澤5 月 24 日涼山月 18 日月 1 日重慶、贛州鄭州5 月 25 日5 月 26 日肇慶淮南3 月 4 日月 21 日月 1 日4 月 18 日寧波廣西蘭州張家口5 月 26 日5 月 26 日5 月 30 日5 月 30 日遵義亳州溫州雅安4 月 21 日4 月 28 日4 月 28 日紹興貴陽徐州6 月 1 日月 31 日月 7 日宜春西寧商丘4 月 29 日4 月 29 日4 月 30 日連云港

39、洛陽上饒6 月 2 日6 月 2 日6 月 8 日呼和浩特蚌埠河南月 30 日月 1 日惠州梅州6 月 10 日6 月 14 日汕尾濮陽5 月 1 日5 月 6 日贛州長春6 月 15 日6 月 17 日鄭州鄭州（航空港區(qū)）5 月 10 日5 月 10 日景德鎮(zhèn)沈陽6 月 17 日6 月 21 日溫州寶雞5 月 11 日濟源6 月 22 日咸寧5 月 15 日海口6 月 22 日臨沂（莒南縣）5 月 19 日5 月 19 日5 月 20 日常州銀川南通6 月 27 日6 月 29 日6 月 18 日瑞金隨州（廣水）黃岡5 月 22 日5 月 23 日濟南太原月 29 日月 6 日焦作信陽5 月

40、 18 日駐馬店7 月 8 日長春5 月 20 日5 月 24 日5 月 24 日5 月 21 日湘潭 鎮(zhèn)江 六盤水淄博7 月 1 日7 月 11 日7 月 12 日7 月 13 日沂州 三門峽衢州（江山）滁州5 月 25 日5 月 24 日唐山安陽7 月 14 日7 月 21 日駐馬店（西平縣）池州資料來源：各地住建局官網(wǎng)，企業(yè)端信心：多角度托底，阻斷風險蔓延目前民企信用風險仍在發(fā)酵，存在往更高信用評級民企蔓延的趨勢，必要的紓困支持時不我待。除了托底房地產(chǎn)需求市場，帶來民營企業(yè)現(xiàn)金流自我恢復，我們在深度報告2014年復盤：迎接政策和銷售的共振（2022/6/24）中強調(diào)，可能的方式包括：1）

41、金融紓困支持；2）AMC 紓困；3）國資入股增信；4）穩(wěn)定基金。未來值得關注自上而下金融體系或者地方政府成立穩(wěn)定基金紓困，如鄭州地產(chǎn)與河南資產(chǎn)聯(lián)合設立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式參與紓困。值得強調(diào)的是，我國公共儲蓄規(guī)模龐大，截至 2021 年末我國住房公積金繳存余額 8.2 萬億，過去 5 年復合增長率 12.4%（全國住房公積金 2021 年年度報告），當前使用效率較低，我們認為未來公積金的潛在盤活也有希望為房地產(chǎn)行業(yè)中長期紓困以及助力平穩(wěn)發(fā)展帶來想象空間。AMC紓困國資增信金融紓困支持穩(wěn)定基金民企紓困路徑圖表32： 民企紓困路徑探討資料來源：中國證券網(wǎng)，投資建

42、議地產(chǎn)業(yè)主風波只是此次房企信用風險中的一環(huán)，而想要系統(tǒng)解決風險則需要多角度的支持，我們年初以來看到了因城施策的改善、房貸利率的降低，市場也有一定復蘇，但風波之后預計會打亂市場復蘇節(jié)奏，中期影響增量投資，想要扭轉(zhuǎn)趨勢亟待更多政策改變市場和企業(yè)預期。建議繼續(xù)關注有機會將融資優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為拿地和銷售優(yōu)勢的央國企和少數(shù)頭部民企，也期待更多民企紓困政策的出臺。我們重點推薦 1）A 股開發(fā)：金地集團、萬科 A、招商蛇口、濱江集團、建發(fā)股份、華發(fā)股份；2）港股開發(fā)：華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團、旭輝控股集團、碧桂園；3）物管公司：保利物業(yè)、碧桂園服務、招商積余、旭輝永升服務、中海物業(yè)、新大正；4）轉(zhuǎn)型房企：

43、華聯(lián)控股、魯商發(fā)展。重點推薦標的金地集團（600383 CH，買入，目標價 19.13 元）4 月 29 日公司發(fā)布一季報，一季度公司實現(xiàn)營業(yè)收入 133.5 億元，同比+82.1%；歸母凈利6.3 億元，同比+10.8%；EPS0.14 元，我們維持 2022-2024 年 EPS2.25/2.40/2.60 元的預測，可比公司 2022 年Wind 一致預期 PE 為 7.06，高股息率、充沛貨值、穩(wěn)健的財務結構將進一步凸顯配置價值，給予公司 2022 年 8.5 倍 PE；目標價 19.13 元；維持“買入”評級。(最新報告日期：2022 年 5 月 3 日）風險提示：行業(yè)銷售下滑風險；

44、股東減持風險。萬科 A（000002 CH，買入，目標價 25.20 元）4 月 28 日公司發(fā)布一季報，一季度實現(xiàn)營收人民幣 626.7 億元，同比+0.7%；歸母凈利 14.3億元，同比+10.6%；EPS 0.12 元。我們維持 2022/2023/2024 年 EPS 為 2.23/2.55/2.86元的預測，A 股（000002 CH）參考可比公司 2022 年 PE 均值 8.5x（Wind 一致預期），穩(wěn)健的財務強化公司龍頭地位，萬物云分拆上市加快多元化價值重估，我們予以 2022 年11.3xPE，予以目標價 25.20 元。（最新報告日期：2022 年 5 月 4 日）風險提

45、示：行業(yè)銷售下滑；公司拿地節(jié)奏低預期導致可售貨量不足的風險。招商蛇口（001979 CH，買入，目標價 19.01 元）4 月 27 日公司發(fā)布 22 年一季報，一季度公司實現(xiàn)營收 188.0 億元，同比+48.4%，歸母凈利 4.4 億元，同比-33.7%，EPS0.01 元。我們維持 2022-2024 年 EPS 為 1.32/1.39/1.50元的預判，可比公司 2022 年平均 PE 為 10.4 倍（Wind 一致預期），考慮到公司豐富的土地儲備以及央企背景對未來成長空間的加持，我們認為公司合理 2022PE 為 14.4 倍，目標價 19.01 元，維持“買入”評級。（最新報告日

46、期：2022 年 4 月 28 日）風險提示：行業(yè)銷售下行風險；園區(qū)開發(fā)業(yè)務周轉(zhuǎn)低于預期。濱江集團（002244 CH，買入，目標價 11.50 元）公司 4 月 29 日披露年報和一季報，2021 年實現(xiàn)營收 379.8 億元，同比+33%；歸母凈利潤30.3 億元，同比+30%。22Q1 實現(xiàn)營收 61.8 億元，同比-17%；歸母凈利潤 2.3 億元，同比-43%。我們預計公司 22-24 年 EPS 至 1.15、1.35、1.54 元?？杀裙?2022 年平均 PE（Wind 一致預期）為 8 倍，考慮到公司優(yōu)質(zhì)的項目布局和亮眼的銷售、拿地和財務表現(xiàn)，我們認為公司 2022 年合理

47、 PE 為 10 倍，予以目標價 11.50 元，維持“買入”評級。（最新報告日期：2022 年 5 月 1 日）風險提示：疫情、行業(yè)政策、區(qū)域市場、少數(shù)股東損益占比波動風險。建發(fā)股份（600153 CH，買入，目標價 16.92 元）4 月 29 日公司發(fā)布一季報，一季度公司實現(xiàn)營收 1506 億元，同比+40.6%，歸母凈利 10.1億元，同比+29.8%，EPS0.33 元。融資優(yōu)勢、充沛土儲以及周轉(zhuǎn)能力推動地產(chǎn)業(yè)務逆勢增長，供應鏈運營業(yè)務量價齊升，股權激勵強化成長動力。我們維持 22-24EPS 分別為 2.28/2.64/3.16 元的預測，大型房企和供應鏈企業(yè)對應22 年Wind

48、一致預期PE 均值為8.4/10.7x；考慮多元折價，我們給予公司 22 年地產(chǎn)業(yè)務 7.1x PE（折價 15%），供應鏈業(yè)務 7.7x PE，予以目標價 16.92 元，重申“買入”評級。（最新報告日期：2022 年 5 月 4 日）風險提示：行業(yè)銷售下行風險，大宗價格波動風險。華發(fā)股份（600325 CH，買入，目標價 9.73 元）公司 4 月 27 日發(fā)布一季報，22Q1 年實現(xiàn)營收 80.9 億元，同比+27%；歸母凈利潤 7.1 億元，同比+28%。盡管 22Q1 毛利率承壓，但公司通過結轉(zhuǎn)放量和少數(shù)股東損益占比減少實現(xiàn)業(yè)績較高增長； 憑借充裕的貨值， 銷售跑贏行業(yè)； 融資渠道保

49、持暢通。我們維持 2022/2023/2024 年 EPS 為 1.57/1.66/1.91 元的盈利預測?？杀裙?2022 年平均 PE 為 6.1倍（Wind 一致預期），公司貨值充裕，財務穩(wěn)健，我們認為公司 2022 年合理 PE 為 6.2 倍，維持目標價 9.73 元，維持“買入”評級。（最新報告日期：2022 年 4 月 28 日）風險提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、利潤率下行、投資收益和少數(shù)股東損益占比波動風險。華潤置地（1109 HK，買入，目標價 55.56 港元）公司 3 月 31 日發(fā)布年報，2021 年實現(xiàn)營收 2,121 億元，同比+18%；歸母凈利潤 324

50、 億元，同比+9%；核心歸母凈利潤 266 億元，同比+10%?？紤]到行業(yè)利潤率的下行趨勢，我們預計 2022E/2023E/2024E EPS 至 5.00/5.69/6.59 元。可比公司 2022E PE 平均為 7.5 倍，考慮到公司強大的不動產(chǎn)經(jīng)營能力和融資優(yōu)勢，我們認為公司合理 2022E PE 為 9 倍，目標價 55.56 港幣，維持“買入”評級。（最新報告日期：2022 年 4 月 3 日）風險提示：疫情影響業(yè)務開展，尤其是經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務；盈利能力和銷售增速不及預期。龍湖集團（0960 HK，買入，目標價 53.76 港元）公司公布 2021 年報：1）收入同比增長 21%

51、至 2,234 億元（投資性物業(yè)和物業(yè)管理收入同比增長 39%至 188 億元）；2）盡管毛利率同比下降 4pct，但核心凈利潤依然同比增長 20%至 224 億元。公司派息率為 45%，處于行業(yè)高位。參考結轉(zhuǎn)情況，我們調(diào)低公司營收和毛利率，預計 2022/2023/2024 年 EPS 為 4.38/4.89/5.70 元?？杀裙酒骄?2022 年 PE 為 7倍（Wind 一致預期），考慮到公司長期穩(wěn)健的運營能力和前瞻的經(jīng)營性業(yè)務布局，我們認為公司合理 2022 年預測 PE 為 10 倍，目標價 53.76 港幣，維持“買入”。（最新報告日期：2022 年 3 月 28 日）風險提示：

52、疫情影響業(yè)務開展；行業(yè)下行削弱公司融資能力；銷售增速和非開發(fā)業(yè)務發(fā)展不及預期。中國海外發(fā)展（0688 HK，買入，目標價 36.44 港元）公司 3 月 31 日發(fā)布年報，2021 年營收同比增長 30.4%至 2,422 億元，核心凈利潤同比下降 4%至 364 億元?？紤]到結轉(zhuǎn)情況，我們預計 2022E/2023E/2024E EPS 為 3.69/4.21/4.93元?？杀裙?2022E PE 平均為 6.9 倍，考慮到公司聚焦核心城市的布局、拿地精準、出色的投融資和成本管控能力，我們認為公司合理 2022E PE 為 8 倍，目標價 36.44 港幣，維持“買入”評級。（最新報告日期

53、：2022 年 4 月 1 日）風險提示：疫情影響業(yè)務開展，尤其是經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務；盈利能力和銷售增速不及預期。旭輝控股集團（0884 HK，買入，目標價 6.96 港元）公司 3 月 24 日發(fā)布年報，2021 年實現(xiàn)營收 1078.4 億元，同比+50.2%；歸母凈利潤 76.1億元，同比-5.2%，歸母核心凈利 72.8 億，同比-9.2%，低于我們預期（歸母凈利 90.8 億）。因 2021H2 以來行業(yè)景氣度下降，我們調(diào)低公司開發(fā)結算量價，預計公司 2022/2023/2024年歸母凈利為 76.8/80.7/88.3 億元，對應 EPS 為 0.87/0.92/1.01 元，可比公

54、司平均 2022 PE為 6.2x（Wind 一致預期），我們看好公司穩(wěn)健的財務表現(xiàn)以及中長期多元化布局，我們予以公司 2022PE 6.5x，目標價 6.96 港幣，維持“買入”評級。（最新報告日期：2022 年 3月 27 日）風險提示：銷售額增長慢于預期；市場份額收縮；利潤率明顯惡化。碧桂園（2007 HK，買入，目標價 8.58 港元）碧桂園 3 月 30 日公布年報，2021 年營收同比增長 13%，毛利率同比下降 4.1pct 至 17.7%，歸母凈利潤同比下降 23%至 268 億元，低于我們預期（364 億元）。公司派息率為 26%。公司當前財務穩(wěn)健，未來有望穿越周期享受行業(yè)格

55、局改善，我們預計 2022E/2023E/2024E EPS 為 1.16/1.18/1.34 元?？杀裙?2022E PE 平均為 5.1 倍，考慮到公司財務相對穩(wěn)健、銷售規(guī)模領跑行業(yè)，我們認為公司合理 2022E PE 為 6 倍，目標價 8.58 港幣，維持“買入”評級。（最新報告日期：2022 年 4 月 1 日）風險提示：疫情影響業(yè)務開展；行業(yè)下行削弱公司資金鏈穩(wěn)健性；盈利能力和銷售增速不及預期。中海物業(yè)（2669 HK，買入，目標價 13.53 港元）公司 3 月 24 日發(fā)布年報，2021 年實現(xiàn)營收 94.4 億港幣，同比+44%；歸母凈利潤 9.8 億港幣，同比+41%。我

56、們預計 2022/2023/2024 年 EPS 為 0.41/0.54/0.72 港幣，可比公司平均 2022 年預測 PE 為 26 倍（Wind 一致預期），考慮到公司在業(yè)績和市拓增速、組織管理優(yōu)化方面頗具亮點，我們認為公司合理 2022 年預測 PE 為 33 倍，目標價 13.53 港幣，維持“買入”評級。（最新報告日期：2021 年 8 月 18 日）風險提示：疫情影響業(yè)務開展；利潤率、第三方項目拓展、社區(qū)增值服務發(fā)展不及預期。保利物業(yè)（6049 HK，買入，目標價 73.86 港元）公司 3 月 15 日發(fā)布年報，2021 年實現(xiàn)營收 107.8 億元，同比+34%；歸母凈利潤

57、8.5 億元，同比+26%。公司三大業(yè)務齊頭并進，管理規(guī)模持續(xù)擴張，股權激勵正式落地，行業(yè)變局之下央企優(yōu)勢更加突出。我們預計公司 2022/2023/2024 年 EPS 為 2.00/2.54/3.26 元，可比公司平均 2022 年預測 PE 為 24 倍（Wind 一致預期），考慮到公司穩(wěn)健的經(jīng)營表現(xiàn)和在市拓、非住宅布局和業(yè)主增值服務方面的優(yōu)秀能力，我們認為公司合理 2022 年預測 PE 為 30倍，目標價 73.86 港幣，維持“買入”。（最新報告日期：2022 年 3 月 17 日）風險提示：公共服務項目拓展和盈利能力弱于預期，第三方項目拓展弱于預期，業(yè)主增值服務發(fā)展弱于預期。碧桂

58、園服務（6098 HK，買入，目標價 51.67 港元）公司 3 月 29 日發(fā)布年報，2021 年實現(xiàn)營收 288.4 億元，同比+85%；歸母凈利潤人民幣40.3 億元，同比+50%。公司堅持 2025 年千億營收目標，但考慮到利潤率壓力，我們預計 2022/2023/2024 年EPS 為 1.68/2.37/3.21 元?？杀裙酒骄?2022 年預測 PE 為 22 倍（Wind一致預期），考慮到公司的領軍地位，我們認為合理 2022 年預測 PE 為 25 倍，目標價 51.67港幣，維持“買入”評級。（最新報告日期：2022 年 3 月 30 日）風險提示：疫情影響業(yè)務開展；地產(chǎn)

59、行業(yè)下行削弱關聯(lián)房企穩(wěn)健性，房企交付速度和應收賬款可回收性受到影響；收并購整合進度、整體利潤率、新業(yè)務發(fā)展速度不及預期。旭輝永升服務（1995 HK，買入，目標價 17.90 港元）公司 3 月 22 日發(fā)布年報，2021 年實現(xiàn)營收 47.0 億元，同比+51%；歸母凈利潤 6.2 億元，同比+58%。我們預計公司 2022/2023/2024 年EPS 為人民幣 0.52/0.74/1.02 元，可比公司平均 2022 年預測 PE 為 19 倍（Wind 一致預期），考慮到公司優(yōu)秀的戰(zhàn)略規(guī)劃和拓展表現(xiàn)，以及母公司的穩(wěn)健經(jīng)營，我們認為公司合理 2022 年預測 PE 為 28 倍，目標價

60、17.90 港幣，維持“買入”評級。（最新報告日期：2022 年 3 月 23 日）風險提示：疫情影響業(yè)務開展；房地產(chǎn)市場下行弱化母公司穩(wěn)健性；第三方項目拓展弱于預期；社區(qū)增值服務發(fā)展弱于預期。招商積余（001914 CH，買入，目標價 20.80 元）公司 6 月 16 日發(fā)布公告，擬收購新中物業(yè)（未上市）67%股權。我們認為這單收購契合公司戰(zhàn)略和業(yè)態(tài)布局，標的自身成長潛力可期。公司在收并購和輕重資產(chǎn)分離方面的連續(xù)成果，使得我們對于公司未來成長報以更大信心。由于收并購尚未落地，我們維持 22-24 年 EPS 為 0.65、0.81、1.02 元的盈利預測。可比公司 22 年平均 PE 為