房地產(chǎn)成本核算課件

1、房地產(chǎn)成本核算2022/8/5房地產(chǎn)成本核算第1頁，共47頁。主要內(nèi)容一、成本核算概述二、成本項目三、竣工決算四、計稅成本五、成本計算 2房地產(chǎn)成本核算第2頁，共47頁。成本核算程序1、確定成本核算對象2、確定成本項目3、歸集開發(fā)成本4、分配開發(fā)成本3房地產(chǎn)成本核算第3頁，共47頁。核算對象 開發(fā)成本核算對象，是指在進行成本核算時，歸集和分配開發(fā)成本而確定的成本承擔者。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按照城市總體規(guī)劃和建設(shè)規(guī)劃以及土地使用規(guī)劃的要求，在特定的固定地點進行開發(fā)經(jīng)營的。因此應結(jié)合開發(fā)項目的地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素，按照下列原則，選擇成本核算對象：4房地產(chǎn)成本核算第4頁，共4

2、7頁。5核算對象成本對象確定原則如下：（一）可否銷售原則。（二）分類歸集原則。 （三）功能區(qū)分原則。 （四）定價差異原則。 （五）成本差異原則。（六）權(quán)益區(qū)分原則。房地產(chǎn)成本核算第5頁，共47頁。核算對象（續(xù)）1一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。2同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象3對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。6房地產(chǎn)成本核算第6頁，共47頁。成本項目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項目，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在組織成

3、本核算時，按照經(jīng)濟用途進行分類所確定的費用項目，具體包括以下六個項目：土地征用及拆遷費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等。 7房地產(chǎn)成本核算第7頁，共47頁。成本項目（續(xù)）1、土地開發(fā)成本：土地征用及拆遷費、前期工程費2、房屋開發(fā)成本：建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費3、開發(fā)間接費用8房地產(chǎn)成本核算第8頁，共47頁。土地購置費用土地征用及拆遷費是指為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費、安置動遷用房支出以及其他因征用土地而發(fā)生的費用（包括耕地占用稅）。9房地產(chǎn)成本核算第9頁，共47頁。拆遷安

4、置的特殊考慮1、拆遷安置返還的面積內(nèi)房屋按照成本價計征營業(yè)稅，即不確認安置差價2、拆遷安置返還的超面積房屋按照同期售價計征營業(yè)稅，即需要確認安置差價注：拆遷時沒有確認拆遷建筑物的增值10房地產(chǎn)成本核算第10頁，共47頁。拆遷安置的特殊考慮（續(xù)1）國家稅務總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知 200931號注：拆遷時確認了拆遷建筑物的增值，按照增值后的金額計入到開發(fā)成本以拆遷資產(chǎn)的增值是否實現(xiàn)為標準不論是否開工建設(shè)，土地成本均屬于存貨，不允許攤銷11房地產(chǎn)成本核算第11頁，共47頁。拆遷安置的特殊考慮（續(xù)2）中華人民共和國土地增值稅暫行條例第八條明確指出，“因國家建設(shè)需要依法征

5、用、收回的房地產(chǎn)”，“免征土地增值稅”2008關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知12房地產(chǎn)成本核算第12頁，共47頁。拆遷安置的特殊考慮（續(xù)3）對于搬遷收入是否需要計算營業(yè)稅的問題，國家稅務總局沒有明確的答復，但各地普遍下發(fā)文件，明確凡經(jīng)縣級以上政府批準，國土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入（包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益）暫不征收營業(yè)稅。13房地產(chǎn)成本核算第13頁，共47頁。前期工程費前期工程費指企業(yè)在前期準備階段發(fā)生的各項費用，包括總體規(guī)劃設(shè)計費、項目可行性研究費、水文地質(zhì)及工程地質(zhì)勘察設(shè)計費、測繪費以及三通

6、一平等費用。14房地產(chǎn)成本核算第14頁，共47頁。特殊納稅地點問題在中華人民共和國境內(nèi)的單位提供的設(shè)計（包括在開展設(shè)計時進行的勘探、測量等業(yè)務）、工程監(jiān)理、調(diào)試和咨詢等應稅勞務的，其營業(yè)稅納稅地點為單位機構(gòu)所在地。15房地產(chǎn)成本核算第15頁，共47頁。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建造各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費用?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化以及通訊等設(shè)施。16房地產(chǎn)成本核算第16頁，共47頁。綠化工程綠化工程往往與建筑工程相連，或者本身就是某個建筑工程的一個組成部分，例如，綠化與平整土地就分不開，而平整土地本身就屬于建筑業(yè)中的“其他工

7、程作業(yè)”。為了減少劃分，便于征管，對綠化工程按“建筑業(yè)-其他工程作業(yè)”征收營業(yè)稅。17房地產(chǎn)成本核算第17頁，共47頁。甲供料稅務處理中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則第十六條 納稅人提供建筑業(yè)勞務（不含裝飾勞務）的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。建議：由開發(fā)商以建筑公司的名義購進2006關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務征收營業(yè)稅問題的通知18房地產(chǎn)成本核算第18頁，共47頁。公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費指為開發(fā)項目服務的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項公共配套設(shè)施發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚以及地下人防設(shè)施等。凡能有償

8、轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、學校、醫(yī)院、車庫等都不能計入該成本項目內(nèi)。19房地產(chǎn)成本核算第19頁，共47頁。公共配套設(shè)施費（續(xù)）注：配套設(shè)施如果與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建配套設(shè)施，或房屋已開發(fā)等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開發(fā)成本時，對應負擔的配套設(shè)施費，一般采取預提的辦法，即根據(jù)配套設(shè)施的預算成本（或計劃成本）和采用的分配標準，計算完工房屋應負擔的配套設(shè)施支出。（預提比例不能超過總預算成本的10%）超過部分稅法不允許扣除，但在以后三年完工并決算的，可以追溯調(diào)整 20房地產(chǎn)成本核算第20頁，共47頁。建筑安裝工程費建筑安裝工程費是指開發(fā)項目主體的建筑安裝工程價

9、款，包括支付給建筑安裝公司的人工費、材料費、機械使用費以及設(shè)備款項等。是成本核算中分攤基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費等開發(fā)成本的依據(jù)21房地產(chǎn)成本核算第21頁，共47頁。勞務派遣關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知勞務公司接受用工單位的委托，為其安排勞動力，凡用工單位將其應支付給勞動力的工資和為勞動力上交的社會保險（包括養(yǎng)老保險金、醫(yī)療保險、失業(yè)保險、工傷保險等，下同）以及住房公積金統(tǒng)一交給勞務公司代為發(fā)放或辦理的，以勞務公司從用工單位收取的全部價款減去代收轉(zhuǎn)付給勞動力的工資和為勞動力辦理社會保險及住房公積金后的余額為營業(yè)額。22房地產(chǎn)成本核算第22頁，共47頁。工程承包工程承包公司承包建筑安裝工程業(yè)

10、務，即工程承包公司與建設(shè)單位簽訂承包合同的建筑安裝工程業(yè)務，無論其是否參與施工，均應按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。工程承包公司不與建設(shè)單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負責工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務，對工程承包公司的此項業(yè)務則按“服務業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。23房地產(chǎn)成本核算第23頁，共47頁。開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用主要指借款利息、工程監(jiān)理費用和施工現(xiàn)場管理費用借款利息并不是指所有的借款利息，進入開發(fā)間接費用中的利息是指在開發(fā)項目開始開工建設(shè)到達到預定可使用狀態(tài)期間所發(fā)生的利息，不包括開工建設(shè)前發(fā)生的利息和達到預定可使用狀態(tài)后發(fā)生的利息。24房地產(chǎn)成本核算第24頁，共47頁。借款利息的資本化開發(fā)企業(yè)為建造

11、開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務費用直接扣除。25房地產(chǎn)成本核算第25頁，共47頁。借款利息的資本化（續(xù)）中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例第三十七條企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費用，準予扣除。企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照本條例的規(guī)定扣除。26房地產(chǎn)成本核算第26頁，共47頁。特殊的借款業(yè)務銀行將房地產(chǎn)企業(yè)無力償還的利

12、息轉(zhuǎn)作借款的，應將其分解為償還利息和借款兩項業(yè)務處理房地產(chǎn)企業(yè)以等額本金或等額本息貸款方式取得貸款的，應按照貸款清單上標注的償還本金和利息沖減應償還的本金和利息，而不是先全額沖減本金，再沖減利息。27房地產(chǎn)成本核算第27頁，共47頁。歸集開發(fā)成本開發(fā)總成本 = 土地征用及拆遷費+ 前期工程費 + 建筑安裝費 +基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+ 公共設(shè)施配套費+開發(fā)間接費用會計師事務所從事基本建設(shè)工程預算、結(jié)算、決算審核暫行辦法 基本建設(shè)工程結(jié)算，是指按工程進度、施工合同、施工監(jiān)理情況辦理的工程價款結(jié)算，以及根據(jù)工程實施過程中發(fā)生的超出施工合同范圍的工程變更情況，調(diào)整施工圖預算價格，確定工程項目最終結(jié)算價格的竣

13、工結(jié)算文件。28房地產(chǎn)成本核算第28頁，共47頁。歸集開發(fā)成本（續(xù)）基本建設(shè)工程結(jié)算，稅法稱為竣工決算，包括工程結(jié)算和財務決算工程結(jié)算：建筑安裝費+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+ 公共配套設(shè)施費注：工程結(jié)算主要用于與建筑安裝企業(yè)結(jié)算工程款項，可信性較強。29房地產(chǎn)成本核算第29頁，共47頁。工程結(jié)算（續(xù)）如果實際結(jié)算款項小于結(jié)算成本，少結(jié)算的款項應推定為建筑商的工程結(jié)余，不得作為開發(fā)成本的組成部分。如果實際結(jié)算款項大于結(jié)算成本，多結(jié)算的款項應推定為開發(fā)商的非正常損失。注：貫徹孰低原則30房地產(chǎn)成本核算第30頁，共47頁。工程結(jié)算（續(xù)）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入，應計入到“營業(yè)外收入”

14、科目，不得直接抵減應付工程款或開發(fā)成本分析：對總的應稅所得沒有影響，但對不同的納稅年度產(chǎn)生影響31房地產(chǎn)成本核算第31頁，共47頁。財務決算財務決算：工程結(jié)算成本+ 土地征用及拆遷費+ 前期工程費+ 開發(fā)間接費用缺點：只考慮合理性，沒有考慮是否取得發(fā)票1、維護開發(fā)成本的完整性，不直接調(diào)整開發(fā)成本，而將尚未取得發(fā)票的金額視為其他損益調(diào)整，增加當期的應納稅所得額。2、以后年度取得該發(fā)票時，再作為其他損益調(diào)整，減少當期的應納稅所得額。32房地產(chǎn)成本核算第32頁，共47頁。分配開發(fā)成本1、按照成本項目歸集各種開發(fā)成本2、運用分類法分割建筑安裝成本3、按照分割后的建筑安裝成本權(quán)數(shù)分攤開發(fā)成本33房地產(chǎn)成

15、本核算第33頁，共47頁。成本計算方法常見的有品種法、分批法、分步法房地產(chǎn)企業(yè)一般采用分類法分類法是品種法和分批法的結(jié)合和延伸，是指以產(chǎn)品的類別作為成本計算對象歸集開發(fā)成本，計算總的開發(fā)成本，再按照一定的標準和方法分配計算聯(lián)產(chǎn)品和副產(chǎn)品的成本的方法34房地產(chǎn)成本核算第34頁，共47頁。副產(chǎn)品副產(chǎn)品是指使用同種原材料，在生產(chǎn)主要產(chǎn)品的過程中附帶生產(chǎn)出來的非主要產(chǎn)品，或利用生產(chǎn)中的廢料加工而成的產(chǎn)品。副產(chǎn)品的費用比重一般不大，按照計劃成本計算，倒算出主產(chǎn)品的生產(chǎn)成本對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，副產(chǎn)品是指可以轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如學校、醫(yī)院、車庫等,以及樓宇的外墻面屋面使用權(quán)35房地產(chǎn)成本核算第35頁，

16、共47頁。副產(chǎn)品（續(xù)）如果財務決算報告中單獨注明了有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的實際成本，則按照財務決算中的實際成本作為計稅成本。如果財務決算中沒有單獨注明其實際成本，可以按照項目預算作為計稅成本注：均不考慮納稅調(diào)整事項36房地產(chǎn)成本核算第36頁，共47頁。主產(chǎn)品與副產(chǎn)品對應的是主產(chǎn)品，成本等于實際開發(fā)總成本扣除副產(chǎn)品的計劃成本注：主產(chǎn)品的生產(chǎn)成本包括副產(chǎn)品的計劃成本與實際成本的差額對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，主產(chǎn)品是指開發(fā)的主體項目，如商鋪、寫字間、住宅等37房地產(chǎn)成本核算第37頁，共47頁。聯(lián)產(chǎn)品聯(lián)產(chǎn)品是指企業(yè)在生產(chǎn)過程中使用同一種原料 ，同時生產(chǎn)出幾種具有同等地位但使用價值不同的主要產(chǎn)品對于房地產(chǎn)

17、開發(fā)企業(yè)來說，聯(lián)產(chǎn)品是指同時開發(fā)的底層商鋪、非底層商鋪、寫字間、住宅等38房地產(chǎn)成本核算第38頁，共47頁。聯(lián)合成本的分配1、聯(lián)產(chǎn)品分離前發(fā)生的生產(chǎn)費用即聯(lián)合成本，可按照一個成本核算對象設(shè)置一個成本明細帳進行歸集，然后將其總額按照一定的分配方法在各聯(lián)產(chǎn)品之間進行分配2、分離后按照各種產(chǎn)品分別設(shè)置明細帳，歸集其分離后所發(fā)生的加工成本。39房地產(chǎn)成本核算第39頁，共47頁。實物數(shù)量法聯(lián)合成本是以產(chǎn)品的實物數(shù)量為基礎(chǔ)分配。通常適用于所生產(chǎn)的產(chǎn)品的價格很不穩(wěn)定或無法直接確定。評價：房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的聯(lián)合產(chǎn)品價格穩(wěn)定，并且容易取得，分配應貫徹承受能力原則，不能采用實物數(shù)量法 40房地產(chǎn)成本核算第40頁，共

18、47頁。銷售價格法聯(lián)合成本是以分離點上每種產(chǎn)品的銷售價格為比例進行分配。通常適用于所生產(chǎn)的產(chǎn)品價格穩(wěn)定并且容易取得。評價：貫徹公平原則和承受能力原則注意：銷售價格應來源于同一時點。一般成本計算的程序41房地產(chǎn)成本核算第41頁，共47頁。產(chǎn)權(quán)歸屬1995建設(shè)部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則公攤率 = 套內(nèi)建筑面積（套內(nèi)建筑面積 + 公共建筑面積）公攤系數(shù)=套內(nèi)建筑面積公共建筑面積公攤系數(shù)=公攤率（1-公攤率）套內(nèi)建筑面積 套型建筑面積 銷售面積42房地產(chǎn)成本核算第42頁，共47頁。產(chǎn)權(quán)歸屬（續(xù)1）注意事項方法：利用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向業(yè)主提供的公用面積分攤系數(shù)或公用面積分攤率，要求房地產(chǎn)企業(yè)提供相應的資料，確定公用建筑面積中，哪個配套設(shè)施已經(jīng)進行了公攤（產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主），哪個配套設(shè)施沒有進行公攤（產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)公司），防止重復或提前結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。43房地產(chǎn)成本核算第43頁，共47頁。產(chǎn)權(quán)歸屬（續(xù)2）產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主但用于營利的，對應的銷售成本不允許在企業(yè)所得稅前扣除，對應的資產(chǎn)的折舊或攤銷也不允許在企業(yè)所得稅前扣除44房地產(chǎn)成本核算第44頁，共47頁。產(chǎn)權(quán)歸屬（續(xù)