房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)策及如何起草合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同

1、.：.；房地產(chǎn)工程協(xié)作開(kāi)發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)策及如何起草協(xié)作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同一1、概念、性質(zhì)根據(jù)最高人民法院第十四條，所謂的協(xié)作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供土地運(yùn)用權(quán)、資金等作為共同出資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)協(xié)作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為根本內(nèi)容的協(xié)議。按照該司法解釋對(duì)協(xié)作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的定義，可以看出，協(xié)作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)有三個(gè)法律特征：一是共同出資；二是共享利潤(rùn)；三是共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。近些年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，協(xié)作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的景象非常普遍。上述司法解釋摒棄了共同運(yùn)營(yíng)的要價(jià)，“共同運(yùn)營(yíng)不是協(xié)作開(kāi)發(fā)協(xié)議的法律特征，它并不影響法院對(duì)該協(xié)議性質(zhì)的判別，使協(xié)作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)不同于聯(lián)營(yíng)。2、協(xié)作方式的多樣化從出資方式上看，當(dāng)事人可

2、以土地運(yùn)用權(quán)、資金等有形資產(chǎn)出資，也可以技術(shù)、勞務(wù)等無(wú)形資產(chǎn)出資。實(shí)際中，往往以土地運(yùn)用權(quán)和資金作為出資。從組織方式上看，可以分為法人型工程公司型協(xié)作開(kāi)發(fā)和合伙型、合同型協(xié)作開(kāi)發(fā)后兩種統(tǒng)稱(chēng)為非法人型聯(lián)營(yíng)，即非工程公司型?，F(xiàn)實(shí)中，因采用非工程公司型的協(xié)作方式不用組建新的企業(yè)法人，比較簡(jiǎn)便靈敏，故非工程公司型的協(xié)作開(kāi)發(fā)是目前房地產(chǎn)協(xié)作開(kāi)發(fā)中采取比較多的方式。但“三資企業(yè)的特殊性，普通采取工程公司型的方式協(xié)作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。3對(duì)外名義上，可以以雙方共同名義開(kāi)發(fā)，也可以以其中一方的名義開(kāi)發(fā)4收益分配上，可以分配建成的房屋，也可以分配銷(xiāo)售款或者利潤(rùn)等5雙方的資質(zhì)上看，表現(xiàn)為雙方都有資質(zhì)，土地提供方?jīng)]有資質(zhì)但

3、資金提供方有資質(zhì)，土地提供方有資質(zhì)但資金提供方?jīng)]有資質(zhì)。二法律風(fēng)險(xiǎn)1、協(xié)作開(kāi)發(fā)合同被認(rèn)定無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)；在實(shí)務(wù)中，很多協(xié)作開(kāi)發(fā)合同由于簽署時(shí)沒(méi)有仔細(xì)審查其合法性，導(dǎo)致在土地價(jià)錢(qián)大幅度上漲后，土地轉(zhuǎn)讓方毀約，用的最多的理由就是主張合同無(wú)效，由于房地產(chǎn)的法律規(guī)制多，稍有不慎，就能夠面臨合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。司法解釋規(guī)定協(xié)作開(kāi)發(fā)必需具備的特征為：共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。假設(shè)不具備這些特征，該“協(xié)作的性質(zhì)便有待商榷。實(shí)際中通常表現(xiàn)為：提供土地運(yùn)用權(quán)的當(dāng)事人不承當(dāng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，該當(dāng)認(rèn)定為土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。根據(jù)土地運(yùn)用權(quán)的性質(zhì)，分別適用劃撥或出讓土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律法規(guī)。 提供資金的一

4、方當(dāng)事人不承當(dāng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，該當(dāng)認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同。 提供資金的一方當(dāng)事人不承當(dāng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，該當(dāng)認(rèn)定為借款合同。 提供資金的當(dāng)事人不承當(dāng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他方式運(yùn)用房屋的，該當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。規(guī)定，不承當(dāng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的協(xié)作開(kāi)發(fā)合同按照合同實(shí)踐內(nèi)容、真實(shí)目的給合同定性。而當(dāng)事人簽署的“名不副實(shí)的協(xié)作合同，多數(shù)是為了躲避我國(guó)關(guān)于土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋轉(zhuǎn)讓及制止企業(yè)間直接借貸的相關(guān)法律法規(guī)，假設(shè)當(dāng)事人之間不發(fā)生糾紛，那么通?！跋喟矡o(wú)事。但是，一旦糾紛發(fā)生，原先設(shè)定的合同條款很能夠?yàn)闊o(wú)效條款，當(dāng)事人就需求面對(duì)恢復(fù)原狀、賠償損失、行政處分等相關(guān)法律后果，其結(jié)果很

5、能夠是一方成為法律上的犧牲品。例照實(shí)際中一方利用合同無(wú)效的瑕疵，自動(dòng)提起合同無(wú)效之訴，以到達(dá)不履行合同或者提早收回投資款的目的。甲方有土地運(yùn)用權(quán)但無(wú)資質(zhì)，乙方有資質(zhì)，以乙方名義開(kāi)發(fā)，應(yīng)將土地運(yùn)用權(quán)過(guò)戶至乙方名下。假設(shè)產(chǎn)生糾紛，那么對(duì)甲方極為不利，由于很有能夠?qū)⒚媾R，該合同被認(rèn)定為名為聯(lián)營(yíng)協(xié)作實(shí)為掛靠出租營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)的無(wú)效合同的風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)效的協(xié)作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同財(cái)富后果的處置 在本文中提到了導(dǎo)致合同無(wú)效的幾種情形，合同一旦被確認(rèn)無(wú)效，就會(huì)涉及到當(dāng)事人之間的財(cái)富處分問(wèn)題。第58條之規(guī)定，“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同所獲得的財(cái)富，該當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，該當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的

6、一方該當(dāng)賠償對(duì)方因此所遭到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，該當(dāng)各自承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任合同被認(rèn)定無(wú)效后對(duì)財(cái)富的處置。另最高人民法院第45條規(guī)定，“經(jīng)審查認(rèn)定無(wú)效的合同，一方根據(jù)無(wú)效合同獲得的財(cái)富該當(dāng)返還對(duì)方。因合同無(wú)效給對(duì)方呵斥損失的，應(yīng)按過(guò)錯(cuò)責(zé)任原那么由過(guò)錯(cuò)方賠償損失。過(guò)錯(cuò)方承當(dāng)賠償責(zé)任的賠償金數(shù)額，應(yīng)相當(dāng)于無(wú)過(guò)錯(cuò)方的實(shí)踐損失。雙方均有過(guò)錯(cuò)的，按過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小各自承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。雙方故意嚴(yán)重違反有關(guān)法律、法規(guī)而致合同無(wú)效的，應(yīng)追繳雙方曾經(jīng)獲得或商定獲得的財(cái)富。 但鑒于協(xié)作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的特殊性和復(fù)雜性，不能簡(jiǎn)單的返還財(cái)富、賠償損失草帥處置了事。在尚無(wú)新法對(duì)此類(lèi)合同無(wú)效的處置做出明確規(guī)定前，暫且可以參照最高人

7、民法院第46條之規(guī)定，視不同情況分別處置：“協(xié)作建房合同被確認(rèn)無(wú)效后，在建或已建成的房屋，其一切權(quán)可確認(rèn)歸以土地運(yùn)用權(quán)作為投資的一方一切，對(duì)方的投資可根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化形狀，分別處置：資金尚未投入實(shí)踐建立的，可由以土地運(yùn)用權(quán)作為投資的一方將對(duì)方投入的資金予以返還，并支付同期同類(lèi)銀行貸款的利息；資金已轉(zhuǎn)化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時(shí)，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)情況，由以土地運(yùn)用權(quán)作為投資的一方給予對(duì)方相應(yīng)比例的經(jīng)濟(jì)賠償；房屋已建成的，可將商定出資方應(yīng)分得的房產(chǎn)份額按現(xiàn)行市價(jià)估值或出資方實(shí)踐出資占房屋造價(jià)的比例，認(rèn)定出資方的經(jīng)濟(jì)損失，由以土地運(yùn)用權(quán)作為投資的一方給予賠償。2、土地

8、提供方的土地運(yùn)用權(quán)存在瑕疵的法律風(fēng)險(xiǎn)；1劃撥土地審批手續(xù)劃撥土地運(yùn)用權(quán)作為投資，所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：劃撥土地運(yùn)用權(quán)人未經(jīng)有同意權(quán)的人民政府同意，以劃撥土地運(yùn)用權(quán)作為投資與他人訂立合同協(xié)作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，該當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前曾經(jīng)辦理同意手續(xù)的，該當(dāng)認(rèn)定合同有效。也就是說(shuō)，劃撥土地運(yùn)用權(quán)用于房地產(chǎn)協(xié)作開(kāi)發(fā)的，協(xié)作合同有效與否取決于政府的一紙“批文。因此在發(fā)生糾紛時(shí)，政府想使合同繼續(xù)履行即可下批文，假設(shè)政府不想合同繼續(xù)履行，即可由劃撥土地運(yùn)用權(quán)人直接訴請(qǐng)協(xié)作合同無(wú)效。而通常情況下，劃撥土地運(yùn)用權(quán)人和政府堅(jiān)持著“良好的關(guān)系。這無(wú)疑對(duì)資方是不利的。建議，在與土地方協(xié)作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，第一步需求確認(rèn)

9、的就是土地運(yùn)用權(quán)的性質(zhì)，如確屬土地劃撥運(yùn)用權(quán)，應(yīng)在合同中商定由其中一方或者多方，辦理土地運(yùn)用權(quán)出讓手續(xù)并繳交土地運(yùn)用權(quán)出讓金?，F(xiàn)實(shí)中，辦理土地運(yùn)用權(quán)出讓手續(xù)普通與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同步進(jìn)展2工程公司型協(xié)作開(kāi)發(fā)應(yīng)將土地運(yùn)用權(quán)過(guò)戶至工程公司名下；3甲方有土地運(yùn)用權(quán)但無(wú)資質(zhì)，乙方有資質(zhì)，以乙方名義開(kāi)發(fā)，應(yīng)將土地運(yùn)用權(quán)過(guò)戶至乙方名下。假設(shè)產(chǎn)生糾紛，那么對(duì)甲方極為不利，由于很有能夠?qū)⒚媾R，該合同被認(rèn)定為名為聯(lián)營(yíng)協(xié)作實(shí)為掛靠出租營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)的無(wú)效合同的風(fēng)險(xiǎn)。3、資金提供方資金不到位或未足額出資的法律風(fēng)險(xiǎn)； 出資不到位糾紛在協(xié)作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)中較為常見(jiàn)，出資不到位的行為性質(zhì)為違約，違約方該當(dāng)按照商定承當(dāng)違約責(zé)任，

10、直至合同解除。關(guān)于出資不到位，如何分配利潤(rùn)的問(wèn)題。假設(shè)在合同中商定：僅以投資數(shù)額確定利潤(rùn)分配比例的，才按實(shí)踐投資比例分配利潤(rùn)。假設(shè)合同明確商定了分配比例，那么不論當(dāng)事人能否足額交納出資都不受該條款的制約，而應(yīng)該按照違約責(zé)任來(lái)清查出資不到位一方當(dāng)事人的責(zé)任。因此，在協(xié)作人出資不到位的情況下，其他依約出資的協(xié)作人該當(dāng)及時(shí)處置該問(wèn)題，要求未出資的出資人出資，并且依約承當(dāng)違約責(zé)任，假設(shè)未出資人照舊不出資，其他出資人可以解除協(xié)作合同。當(dāng)然，協(xié)作人也可以在合同中中對(duì)出資人未依約出資的情形，商定詳細(xì)的處置方式，以減少糾紛處理本錢(qián)。4、因一方印章運(yùn)用不善，給另一方帶來(lái)不可估量的其他經(jīng)濟(jì)損失的法律風(fēng)險(xiǎn)；5、一方

11、利用財(cái)務(wù)上便利，在財(cái)務(wù)上做技術(shù)處置轉(zhuǎn)移利潤(rùn)、銷(xiāo)售款等；6、一方利用其關(guān)聯(lián)企業(yè)經(jīng)過(guò)合同簽署、簽證等方式轉(zhuǎn)移利潤(rùn)、銷(xiāo)售款等；7、投資爭(zhēng)議的法律風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)投資額的添加或者利潤(rùn)的減少按照過(guò)錯(cuò)確定分配比例；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)或者當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)無(wú)法確定的，按照商定的投資比例確定，沒(méi)有商定投資比例的，按照商定的利潤(rùn)比例分配。8、利益分配爭(zhēng)議的法律風(fēng)險(xiǎn)協(xié)作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)案件中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)房屋實(shí)踐面積與合同商定的面積、規(guī)劃建筑面積不符的景象。這往往是由于市政規(guī)劃的變卦、當(dāng)事人對(duì)工程設(shè)計(jì)方案的變卦等緣由導(dǎo)致的。房屋實(shí)踐面積在不同的情況下，能夠超出規(guī)劃建筑面積，也能夠少于合同商定的面積，以下將分別進(jìn)展論述。 在協(xié)作過(guò)程

12、中，房屋實(shí)踐面積超出規(guī)劃建筑面積，首先應(yīng)經(jīng)過(guò)有同意權(quán)的人民政府同意，未經(jīng)同意的，當(dāng)事人懇求分配的，不予受理，曾經(jīng)受理的，駁回起訴。向人民政府主管部門(mén)懇求同意能夠?qū)е聝煞N不同結(jié)果，一種是同意，另一種那么是被認(rèn)定為違章建筑。如前一種結(jié)果，超出部分經(jīng)政府主管部門(mén)同意合法后，當(dāng)事人對(duì)該部分面積分配比例沒(méi)有商定的，可以協(xié)商商定分配比例；協(xié)商不成的，可以參照合同商定的分配比例分配。如審批結(jié)果為后一種，超出部分被政府主管部門(mén)認(rèn)定為違章建筑的，將會(huì)予以撤除，其損失由當(dāng)事人按照各自的違約責(zé)任分別承當(dāng)；雙方違約責(zé)任無(wú)法確認(rèn)的，參照合同商定的投資比例分擔(dān)。同時(shí)，房屋實(shí)踐面積的添加能夠直接導(dǎo)致投資數(shù)額超出合同的商定第

13、二種能夠是房屋實(shí)踐面積不添加但實(shí)踐投資數(shù)額同樣超出合同的商定，對(duì)于添加的投資數(shù)額，當(dāng)事人對(duì)不符部分?jǐn)?shù)額的分擔(dān)比例，可以參照合同商定的當(dāng)事人各方的投資數(shù)額比例分擔(dān)，沒(méi)有商定投資比例的，按照商定的利潤(rùn)分配比例確定。但出現(xiàn)上述第二種能夠的，當(dāng)事人存在過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致投資數(shù)額添加的除外。 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中遇到變卦規(guī)劃、資金不到位、施工、合同商定不明等緣由會(huì)導(dǎo)致實(shí)踐建筑面積少于合同商定，容易引發(fā)糾紛。在出現(xiàn)房屋的實(shí)踐建筑面積少于合同商定的面積時(shí)，當(dāng)事人不能協(xié)商達(dá)成一致 ，那么需清查過(guò)錯(cuò)人的責(zé)任，按照過(guò)錯(cuò)責(zé)任原那么，根據(jù)過(guò)錯(cuò)當(dāng)事人的責(zé)任，在分享利潤(rùn)時(shí)少分相應(yīng)的份額。在排除當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)或者當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)無(wú)法確定的情況

14、下，按照商定的利潤(rùn)分配比例確定。9、協(xié)作開(kāi)發(fā)違法、違章建筑的法律風(fēng)險(xiǎn)違法、違規(guī)建筑主要包括無(wú)相關(guān)國(guó)土或規(guī)劃手續(xù)的工程，建立性質(zhì)、規(guī)模與建立工程規(guī)劃答應(yīng)證內(nèi)容不符的工程。假設(shè)協(xié)作開(kāi)發(fā)出現(xiàn)違法違規(guī)建筑，協(xié)作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人懇求分配房地產(chǎn)工程利益的，法院不予受理；曾經(jīng)受理的，駁回起訴。實(shí)際中，當(dāng)事人只能“曲線分利，遇有此類(lèi)糾紛有兩種處置方式：一是，補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，承當(dāng)相應(yīng)行政責(zé)任，使得“違法、違規(guī)建筑變?yōu)椤昂戏ńㄖ?，再行要求利?rùn)分配；二是，假設(shè)對(duì)于“違法違規(guī)建筑的構(gòu)成，一方?jīng)]有過(guò)錯(cuò)，無(wú)過(guò)錯(cuò)方可以向過(guò)錯(cuò)方要求違約賠償。10、以預(yù)售款充抵出資，利益不受法律維護(hù)的法律風(fēng)險(xiǎn) 預(yù)售款屬于提早獲得的預(yù)期利益

15、，且該預(yù)期利益的真正實(shí)現(xiàn)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，如開(kāi)發(fā)商將其充抵投資參與利潤(rùn)分配，等于是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者，為維護(hù)房屋購(gòu)買(mǎi)人的合法權(quán)益不受進(jìn)犯，我國(guó)規(guī)定，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必需用于有關(guān)的工程建立，不得挪于它用。該條款對(duì)商品房預(yù)售資金的用途做了嚴(yán)厲規(guī)定，強(qiáng)迫其用于有關(guān)的工程建立，旨在防止開(kāi)發(fā)商將預(yù)售資金恣意擠用。同時(shí)，也再次明確規(guī)定，協(xié)作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤(rùn)分配的，不予支持。11、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甲方將面臨該工程以外的，乙方的其他債務(wù)人經(jīng)過(guò)法律手段，從該工程中主張權(quán)益的風(fēng)險(xiǎn)；各方均面臨對(duì)外互負(fù)連帶責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。三對(duì)策1、慎重選擇協(xié)作同伴甲乙雙方均應(yīng)留意的問(wèn)題1聘請(qǐng)熟習(xí)房地產(chǎn)

16、開(kāi)發(fā)工程運(yùn)作和熟習(xí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理的資深律師，提供全程法律效力；2在調(diào)查決策階段，充分聽(tīng)取工程謀劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、金融、稅務(wù)、監(jiān)理工程師、會(huì)計(jì)師、律師等專(zhuān)家的意見(jiàn)；3留意審查對(duì)方主體資歷或身份能否合法適格；4選擇合法的協(xié)作方式，處處表達(dá)共同投資、共同運(yùn)營(yíng)、共享利益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的真實(shí)意思；5重合同守信譽(yù)；6自始至終都留意搜集對(duì)方的房產(chǎn)、車(chē)輛、開(kāi)戶銀行及帳號(hào)、債務(wù)債務(wù)情況、實(shí)踐辦公地或居住地等信息資料；7在履行合同過(guò)程中，留意完善往來(lái)函件的簽收手續(xù)；8發(fā)生糾紛，互諒互讓?zhuān)押脜f(xié)商，和平處理。甲方應(yīng)留意的問(wèn)題1留意調(diào)查乙方資金實(shí)力；2留意核實(shí)乙方資金來(lái)歷能否合法； 3防止呵斥非法集資、防止呵斥詐

17、騙、防止呵斥洗錢(qián)等違法犯罪行為發(fā)生。乙方應(yīng)留意的問(wèn)題1留意調(diào)查甲方工程的真實(shí)性和合法性；2留意調(diào)查核實(shí)甲方土地一切權(quán)能否被抵押或被司法查封；3留意從側(cè)面調(diào)查了解甲方擔(dān)任人的人品及誠(chéng)信度。2、預(yù)防協(xié)作合同無(wú)效第一，協(xié)作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同當(dāng)事人均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)資質(zhì)的，簽署的協(xié)作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同無(wú)效。第二，土地運(yùn)用權(quán)人未經(jīng)有同意權(quán)的人民政府同意，以劃撥土地運(yùn)用權(quán)作為投資與他人訂立合同協(xié)作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，合同無(wú)效。第三，未經(jīng)同意改動(dòng)土地用途，簽署的協(xié)作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同無(wú)效。第四，違法、違章建筑；第五，改動(dòng)手續(xù)；第六，四類(lèi)轉(zhuǎn)性合同；3、簽署條款完備周詳?shù)暮贤?準(zhǔn)確表達(dá)該工程的現(xiàn)狀：包括工程地址、已獲得的同意

18、文件、同意證書(shū)等；2準(zhǔn)確羅列該工程有關(guān)債務(wù)債務(wù)情況，并商定分擔(dān)方法；3合同中該當(dāng)對(duì)協(xié)作方式作出明確商定。特別需求留意的一點(diǎn)是，協(xié)作方該當(dāng)對(duì)協(xié)作工程的運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制造出商定，即相關(guān)權(quán)益機(jī)構(gòu)的組成及議事規(guī)那么，以及出現(xiàn)決策僵局的時(shí)候該如何處置。合同、印章、財(cái)務(wù)管理；工期、簽證管理；4合同中該當(dāng)對(duì)協(xié)作條件作出明確的商定。關(guān)于協(xié)作條件，各方如何投資，何時(shí)以何種方式投資，違反投資商定該如何處置等都需求明確商定。以工程公司型協(xié)作開(kāi)發(fā)的，要明確注冊(cè)資本投入方式以及注冊(cè)資本與投資總額的差別的處置對(duì)策及相應(yīng)的責(zé)任；如一方以土地運(yùn)用權(quán)入股，該土地運(yùn)用權(quán)需求評(píng)價(jià)。5合同中該當(dāng)對(duì)土地運(yùn)用權(quán)條款作出詳細(xì)商定。合同應(yīng)明確協(xié)作開(kāi)發(fā)工程的土地運(yùn)用權(quán)的獲得方式；土地運(yùn)用權(quán)出讓金的支付情況；達(dá)成協(xié)作后，土地運(yùn)用權(quán)的權(quán)屬；如工程用地原為劃撥用地，應(yīng)明確補(bǔ)辦土地運(yùn)用權(quán)出讓手續(xù)的主體及相關(guān)費(fèi)用的承當(dāng)。6對(duì)協(xié)作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中各種審批程序及證照辦理的義務(wù)人作出明確的商定，實(shí)際中因商定不明，相互推諉辦理行政審批，致使工程不能順利進(jìn)展的情況時(shí)有發(fā)生。7合同該當(dāng)明確商定投資額添加、建筑面積減少時(shí)的分配方法；建筑面積添加時(shí)的政府審批手續(xù)、添加面積的本錢(qián)分擔(dān)及面積分配方式。8合同中該當(dāng)對(duì)工程資金的監(jiān)管作出商定，防止一方完全控制賬務(wù)的情況發(fā)生。預(yù)留印鑒中的財(cái)務(wù)章和人名章不應(yīng)由一方掌管，而