媒體曝二手房市場簽陰陽合同避稅成公開秘密

1、.：.；媒體曝二手房市場簽陰陽合同避稅成公開2021年09月15日00:20央視 HYPERLINK comment5.news./comment.htm?site=news&id=25712898 t _blank 我要評論(76) 字號：T|T 導讀在二手房買賣中，“陰合同顯示買賣雙方真實的成交價錢，而“陽合同一種是虛高的房價合同交給銀行，以懇求更多按揭貸款；另一種是填低房價的合同交給房地產(chǎn)買賣中心過戶，以便少交稅。房產(chǎn)中介機構為促成房屋買賣合同的簽署，往往會引薦各種方式進展逃稅、避稅，最常用的手段即簽署“陰陽合同。 在二手房市場上，陰陽合同曾經(jīng)成了一個公開的。為了少交稅、多貸款而簽的“陰

2、陽合同，看似對買賣雙方都有利，其實它暗藏很多風險。陰陽合同的存在，不僅呵斥了國家稅收上的艱苦損失，也給正常的樓市數(shù)據(jù)統(tǒng)計，放了一顆迷霧彈，導致統(tǒng)計數(shù)據(jù)失真。 HYPERLINK news./a/20210915/000021.htm t _blank 1949 HYPERLINK news./a/20210915/000021.htm t _blank 視頻：找不到“北的二手房2021年9月14日央視播出，以下為節(jié)目實錄：在北京市剛剛公布的房地產(chǎn)運轉(zhuǎn)報告中，新出爐的房產(chǎn)數(shù)據(jù)中少了二手房均價這個目的。北京市統(tǒng)計局新聞發(fā)言人表示，由于二手房市場的陰陽合同等問題比較復雜，暫時還不能做到對二手房市場進

3、展全面調(diào)查，所以將暫停發(fā)布二手房數(shù)據(jù)。而北京市統(tǒng)計局此前公布的6月份的二手房統(tǒng)計數(shù)據(jù)，正是由于同樣的緣由，導致和中介公司公布的數(shù)據(jù)懸殊很大，給公眾呵斥了困擾。統(tǒng)計部們結(jié)合有關部門出臺嚴峻措施，堅決打擊陰陽合同。那么二手房市場中，為什么會產(chǎn)生陰陽合同，它終究呵斥了什么影響，能否又能隨著打擊就此偃旗息鼓呢？記者首先采訪了一家房產(chǎn)中介，任務人員向記者引薦了幾套房源，記者表示計劃進展全款買賣，但希望可以避稅。中介公司任務人員：您不說我們都會給他做，由于他既然找到我們，我們一定就為他著想。其實他是不經(jīng)常接觸，我們就拿這做飯吃在世紀城的這家中介，任務人員向我們引薦了一套七十平米左右售價230萬的兩居房源，

4、并表示可以低評將網(wǎng)簽價錢做到接近最低指點價每平米9800元。中介公司任務人員：二三百萬的房子，交稅的時候也就按六七十萬的價錢交稅，把一切的稅交齊了也就四萬多，他要把一切的稅交齊了，這要命了。得交將近十六萬。而在另一家中介，記者向任務人員表示本人手中資金有限，想經(jīng)過貸款來購置二套房，希望能從銀行盡能夠多地貸款。任務人員表示可以經(jīng)過評價機構將看中的房源進展高評。中介公司任務人員：這房子原來評價的話兩萬二，它做完高評以后能夠是兩萬四到兩萬五，每平就多三四千元錢，一百平的話就會多出來三四十萬，要是四十萬的話，(首付)百分之五十就多出來二十萬。但是任務人員都表示，由于評價價是銀行放款的根據(jù)，所以銀行也會

5、思索風險，雖然是將評價價盡量做高，但是最終往往還是可以避稅。中介公司任務人員：他過戶價寫那么高的價錢其實也沒什么用，就按評價價錢走就可以了，既保證他盡能夠多地貸出錢來，又能保證他盡能夠少地交一些不用要的費用。費用主要是主要是稅費?？磥聿徽撌侨钸€是貸款，二手房的實踐成交價往往都高于最后提交的網(wǎng)簽價，也就是提交給官方的過戶價，而其最終的目的就是避稅。中介公司任務人員：簽的價錢普通都跟買賣實踐價錢不一樣。沒有一樣的，我做那么多年，就遇到一個，海歸派，從美國回來，買了上河村的房子，當時是500萬買的，他按500萬交的稅，我當時跟他說他可以按100萬去交稅，他說不行，我說為什么不行，他說這在美國被抓住

6、了得坐三年的牢。我說這是中國，不用了。在中國普通抓不住，那個懊悔呀，500萬得多交多少稅呀。由于可以避稅，操作起來又沒什么難度，記者發(fā)現(xiàn)陰陽合同在中介行業(yè)早已是一個公開的，當記者表示對合同的有效性有所顧慮時，幾家中介的任務人員都表示沒有問題。中介公司任務人員：不會不會，甭管合同價錢寫什么價錢，它最后房本就改成您的名字，然后他這邊很平安的。沒有任何影響。誰不傻呀，他放心吧 做稅只是做給銀行看，只是做給國家看。當記者問及能否擔憂這樣的陰陽合同被相關部門查處而罰款時，這位任務人員很不以為然。記者：上面會查嗎，這樣的合同。中介公司任務人員：它不論他，根本上不查。他想比如說他買這邊的房子，這邊的房子都是

7、海淀的，海淀的過戶大廳他看見了嗎？一進去，09年過去他都得擠進去，它能查得過來嗎 他讓他派十個人查，五十個人查，他查得過來嗎？同樣的一套房子，三方私下簽一份陰合同，上面的價錢是實踐成交價，然后再向房管、建委等政府部門遞交一份陽合同，上面的價錢往往都低于實踐成交價，為的就是避稅。陰陽合同能否真的存在呢，我愛我家北京公司副總經(jīng)理胡景暉接受了我們的采訪。我愛我家北京公司副總經(jīng)理 胡景暉胡景暉：從購房人的角度來講，他為了省稅，為了達成這個買賣，非要這么做的話，我想哪家中介公司都不會說不的。由于誰說了不這個生意就沒有了，我想這是一個實踐上是整個行業(yè)目前實踐存在的一個實踐的執(zhí)行情況，只需他想開門做生意，很

8、多東西是防止不了的，胡景暉通知我們，相比新房買賣，二手房買賣價錢相對復雜，包括實踐成交價、銀行評價價錢和網(wǎng)簽價錢。此外地稅部門及建委還制定了地域二手房最低指點價，其目的一是對當?shù)囟址抠I賣起一個指點作用，更重要的目的在于確定一個稅收規(guī)范，即買賣合同價錢不得低于當?shù)刂更c價，也是繳稅的官方根據(jù)。但是隨著近一兩年北京市房價的一路狂漲，最低指點價與實踐成交價間的差額越來越大，按最低指點價繳稅反倒成為避稅的最有效途徑。胡景暉：5.5%的營業(yè)稅，3%的契稅，1%的所得稅，假設再加上一些其他的稅費，有能夠購買一套房屋的本錢，稅費本錢到達10%以上。那很多人都會產(chǎn)生這樣一個避稅的這樣一個動機。同樣的一套房子，

9、三方私下簽一份陰合同，上面的價錢是實踐成交價，然后再向房管、建委等政府部門提交一份陽合同，這個價錢實踐上往往都低于實踐成交價，這么做的目的只需一個，就是為了避稅。買方省下的是真金白銀，這不難想象，但是賣方和中介機構又能從中得到什么益處？三方為什么隨便就能達成默契，簽下陰陽合同呢？來看看陳女士的閱歷家住北京的陳女士，有過幾次房屋買賣的閱歷。他通知記者，幾次買房子，簽的都是陰陽合同。陳女士：當時正好就是那個稅點的新政出臺后面一周，當時那個稅比較高。中介給我的建議就是除了在中介簽的那份合同，包括中介費什么的是按照正常的銷售價，是160萬的時候是去銷售的。合同是這樣簽的，然后剩下在走其他稅的時候，他們

10、中介都說他可以協(xié)助 把這個稅避開。陳女士最近賣的這套房子，總價160萬，房屋合同是由陳女士、買方和中介三方私下簽署的合同。而為了避開高額的稅費，陳女士和買方都聽從了中介的建議，又簽了一份合同，這份合同中，本來160萬的房屋成交價，被寫成了50萬。這份合同是提供應稅務、房管等部門的網(wǎng)簽合同。陳女士：當時的房價應該是簽了一個50多萬的房價，就實踐上比我本人購買的房價還要低。160萬的房子，變成了50萬，由此省掉的稅款是多少呢？按照北京市房地產(chǎn)買賣中心的規(guī)定，房屋建成5年后出賣的房子可以免交營業(yè)稅等稅費，而5年之內(nèi)出賣的房子，購買方要交納契稅和印花稅，契稅按照成交價1.5%比例交納、印花稅按照成交價

11、0.05%比例交納。房屋出賣方那么要交納印花稅，營業(yè)稅和個人所得稅，其中，印花稅按照成交價0.05%的比例交納，營業(yè)稅按照買賣差額5.5%比例交納，個人所得稅按照成交價1%比例或者差額20%比例交納。二手商品房的買賣雙方稅費交納明細表(普通住宅)購買方交納的稅費：1、契 稅：成交價1.5% 2、印花稅：成交價0.05%出賣方交納的稅費：1、印花稅：成交價0.05% 2、營業(yè)稅：5年之內(nèi)：買賣差額5.5%，5年之外：免交，3、個人所得稅：5年之內(nèi)：成交價1%或差額20% ，5年之外：免交(業(yè)主滿5年獨一住宅由于陳女士的房子不滿兩年，不能享用5年之外稅費免交的政策。根據(jù)計算，假設按照總價160萬計

12、，該房應該交納的各項稅費總計94950元；假設按照總價50萬計，由于低于房屋之前的購買價63萬，買賣差額為負數(shù)，營業(yè)稅和個人所得稅工程為零，所以該房應該交納的各項稅費總計只需8000元。雙方可少交納稅款86950元。陰合同：160萬1.5%(契稅)160萬0.05%2(印花稅)(160萬63萬)5.5%(營業(yè)稅)160萬1%(個人所得稅)=94950元陽合同：50萬1.5%(契稅)160萬0.05%2(印花稅)=8000元稅收流失：94950-8000=86950元陳女士：我們從繳稅大廳出來，就是去銀行打款，然后我才給他過戶。他付給多少銀行也不論，然后繳稅大廳也不論。根據(jù)規(guī)定，購買方和出賣方都

13、要承當一定比例的稅費。但實踐上按照行業(yè)潛規(guī)那么，一切稅費幾乎都是由購買方承當?shù)?，作為賣方的陳女士其實從中受害有限，可他為什么要贊同簽署這種陰陽合同呢？陳女士：(賣方)給買方省稅的話，買方就會覺得更直爽，覺得這筆錢還是比較值的。然后就可以讓我賣房子賣得更快一些也就是。陳女士通知我們，大部分人對于如何簽陰陽合同并不是非常清楚，他買賣的幾套房屋，都是由中介機構來擔任起草的。陳女士：比如說過戶大廳交稅，納稅大廳都會有中介專門派駐這種專員，然后他的專員會幫他把一切手續(xù)簽好。然后只是說該簽字地方他簽字，該出身份證復印件的時候他出復印件。然后根本上我就看了一眼合同，簽成這樣，然后他說他簽字。我能夠看一下總價

14、，當時覺得比較詫異，當時說這樣能過嗎？那邊辦這個事情的專員就跟我說，這個沒問題一定的。陳女士說，陰陽合同，也不僅僅是把高價作低用以逃稅，之前他買過一套房，中介就特別建議他，可以把房屋總價做高，用于獲取更多貸款。陳女士：我其實第一套，買了一個小的二手房。我是希望多貸款，然后中介就幫我把評價價做高，這樣房子的總價也就高了，把價風格高那種所謂陰陽合同。本來160萬元的一套房子，在出示給稅務部門的合同中，簽署的成交價就變成了50萬元，買家因此少交了接近10萬元的稅款，而賣家的房子也由于配合簽署陰陽合同，很快就可以出手，雙方皆大歡喜，這也正是陰陽合同泛濫的緣由。有人由于陰陽合同逃了稅或者多貸了款，但是也

15、有很多人由于簽了一個這樣的合同，遇到了費事。房產(chǎn)中介機構為促成房屋買賣合同的簽署，往往會引薦各種方式進展逃稅、避稅，最常用的手段即簽署“陰陽合同。 在二手房市場上，陰陽合同曾經(jīng)成了一個公開的。但是一陰一陽兩份合同，真的就能像中介說的那樣，能合理避稅沒有風險嗎？北京的王女士最近正在為陰陽合同的事兒苦惱。家住北京的王女士，這幾個月來不斷在為房子的事情煩惱。2021年7月，王女士位于北京市豐臺區(qū)的一處房產(chǎn)預備出賣，找到了一家中介公司協(xié)助 聯(lián)絡買家。王女士：我們都見了面了，簽了合同了，成交的價錢是60萬。但當王女士到房產(chǎn)買賣大廳辦過戶手續(xù)時，擺在她面前的卻是另一份合同。王女士：交給房地局的那個合同的價

16、錢是22萬。我忽然就發(fā)現(xiàn)，我說這價錢怎樣是22萬啊？我說我們不是成交60萬嗎？然后他說這個他甭管了。這個是那什么，是我們作價的，他別在這說。然后就給我拉一邊去了。房子價錢忽然由60萬變成了22萬，王女士這時候才被告知，中介幫他簽的是陰陽合同，這份價錢低的合同，主要是給有關部門看，是為了讓買家少交點稅。看到眼前合同上本來60萬的房款，變成了22萬，還有她的親筆簽名。王女士：鏈家(地產(chǎn))那個程序特別搞笑，他一切東西就是到那他捂著。趕緊簽字，這他趕緊簽字，那趕緊簽字，然后他就去簽。記者在王女士提供的資料里看到，這份三方實踐成交的合同，成交價錢一欄沒有數(shù)字，而在另外一份中闡明，房屋成交價錢為60萬。隨

17、后，王女士給律師打了。律師通知她，這樣做屬于違法避稅，超越一定額度的會被清查刑事責任。也有能夠會給他帶來很多意想不到的糾紛。王女士心里非常不安。王女士：就怕那個買房的人，他過完戶以后，回頭他反悔了。他覺得能夠那個房價要跌，或者怎樣樣的，他會找他后帳。他完全可以說按要求22萬去付他的錢，讓他把其它多余的錢給他退回來。一系列顧慮讓王女士不敢把房子過戶給買方，但中介公司卻急于做成這筆生意，敦促王女士過戶。王女士：我跟他說，這樣吧假設他要過的話，我先找我的律師，他跟我簽個東西。然后我這樣說的時候，她就去跟那個買方去協(xié)調(diào)。然后最后說那行，結(jié)果我就先走了。由于當時他就有點控制我的意思，他知道嗎，就是他今天

18、不能走。王女士后來找到稅務部門告發(fā)了這次陰陽合同的事，該部門相關擔任人通知王女士可以立案，但最快處理要等3個月。王女士：告發(fā)之后稅務部門后來給我回信了，但是他們說他們不論。他的理由就是說，他的買賣沒完成。而且他又按那個指點價錢，不低于指點價錢去買賣的。由于買賣沒有完成，稅務部門無法介入。稅務人員說，假設按照當時北京市豐臺區(qū)此類房子每平米指點價不低于3500元的規(guī)范計算，由于王女士的房子是回遷房，面積60平米，即使是22萬成交也不屬于異常，稅務部門同樣沒有方法介入。就在王女士左右為難的時候，由于王女士收了房款卻遲遲沒有過戶，買家以為王女士違約，懇求仲裁。從北京仲裁委員會出具的這份仲裁結(jié)果來看，王

19、女士由于違約，需求全額返還買方593000元房款，還需求賠償給買方，包括27550元仲裁費在內(nèi)的50000元。房子沒賣成，反倒要賠給買家5萬多塊錢，這讓王女士怎樣也想不通。王女士：如今我就有一個想法，我覺得中介公司他存在嚴重的過失。我覺得他應該來賠償我這個損失，所以我預備去起訴這個中介公司。為了少交稅、多貸款而簽的“陰陽合同，看似對買賣雙方都有利，其實它暗藏很多風險。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，由于陰陽合同產(chǎn)生的糾紛有300多起，而今年二手房買賣保守估計的逃稅額度在20億元左右。陰陽合同的存在，不僅呵斥了國家稅收上的艱苦損失，也給正常的樓市數(shù)據(jù)統(tǒng)計，放了一顆迷霧彈，導致統(tǒng)計數(shù)據(jù)失真。那么，究竟有什么

20、養(yǎng)的殺手锏，能制止陰陽合同產(chǎn)生呢？邱寶昌律師通知我們，由于陰陽合同引起的糾紛呈上升趨勢，上半年，京城的各家律師事務所就接到了多起這樣的訴訟。北京匯佳律師事務所律師 邱寶昌邱寶昌：實踐上陰陽合同，是一種虛偽的或者采取一種欺騙的手段，簽署這種合同，是損害國家利益的。本來是六十萬，做成二十萬，它稅少了三分之二。律師邱寶昌通知記者，按照目前的法律規(guī)定，簽署陰陽合同是一種違法行為。根據(jù)第四十條規(guī)定：“納稅人采取虛偽的納稅申報的手段不繳或者少繳應納稅款的，屬于偷稅。由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款，處以不繳或者少繳的稅款5倍以下的罰款。第二百零一條規(guī)定：納稅人不繳或者少繳應納稅款偷稅數(shù)額占應納稅額的百分

21、之十以上不滿百分之三十并且偷稅數(shù)額在一萬元以上不滿十萬元的處三年以下有期徒刑或者拘役并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金。偷稅數(shù)額占應納稅額30%以上并且偷稅數(shù)額在10萬元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金。邱寶昌：另外在這里面作為一個中介，它是有責任的。有一些中介公司，為了促成買賣買賣完成，獲取這種傭金，它就采取一種陰陽合同，中介方起到了推波助瀾?；蛘呤浅鲋饕?，再他的主導下，那他承當責任，由于他是共同的逃稅。我愛我家副總經(jīng)理胡景暉通知我們，地稅部門及建委制定了地域二手房最低指點價，以確定一個稅收規(guī)范，即買賣合同價錢不得低于當?shù)刂更c價，也是繳稅的官方根據(jù)。但是隨著近

22、一兩年北京市房價的一路瘋漲，最低指點價與實踐成交價間的差額越來越大，像陳女士的剛剛出賣的朝陽區(qū)這套房子，當?shù)氐氖袌鰞r錢曾經(jīng)接近每平米3萬，但市場指點價不過才五六千元，最低指點價實踐上曾經(jīng)難以起到作用。胡景暉：從如今各個區(qū)域的最低過戶價和成交價來看的話，平均的這個價差大約在20%左右。假設要想杜絕這種行為的話，從實際上來講，那就是把目前政府執(zhí)行的最低過戶價，調(diào)整到一個跟市場比較接近的程度。中國指數(shù)研討院院長 莫天全莫天全：西方方國家在制度上也是做了很多事情，來防止大家有時機來鉆這個空子。他比如說他對這個指點價，用這個第三方，中立的第三方，不是用得這個買賣雙方，也不是用中介公司，去做這個房屋的評價。就是這個市場的指點價，跟市場的真正成交價是比較接近的。莫天全以為，提高政府指點價的更新頻率，減少政府指點價與市場價錢之間的差別，是處理陰陽合同的最有效方法。此外他還指出，加強與獨立中介機構的溝通和協(xié)作，讓這些機構參與政府指點價的制定和買賣規(guī)那么的設立尤為重要。莫天全：指點價跟市場價能更及時接軌。我們更新更及時更快一點，這樣就是說不給大家有這個時機去做這個陰陽合同，或者說那個空間曾經(jīng)很小了，大家不至于為了一點點小的利益去做這個陰陽合同。莫天全特別指出，