廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)

1、“限”政時(shí)代 似穩(wěn)實(shí)危2011年廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)2012-1目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc313701268 一、年度總結(jié) PAGEREF _Toc313701268 h 1 HYPERLINK l _Toc313701269 二、回首2011，“限穩(wěn)降”，三字真言透市場(chǎng) PAGEREF _Toc313701269 h 2 HYPERLINK l _Toc313701270 （一）宏觀環(huán)境：政策多方加碼，調(diào)控實(shí)質(zhì)步入“限”政時(shí)代 PAGEREF _Toc313701270 h 2 HYPERLINK l _Toc313701271 1、全年通脹高企

2、，推高樓市需求 PAGEREF _Toc313701271 h 2 HYPERLINK l _Toc313701272 2、金融、地產(chǎn)調(diào)控雙重加碼，國房景氣終回落 PAGEREF _Toc313701272 h 2 HYPERLINK l _Toc313701273 3、廈門城建利好重重，島外新城大發(fā)展 PAGEREF _Toc313701273 h 5 HYPERLINK l _Toc313701274 （二）“供”“需”雙方拉鋸戰(zhàn)，樓市成交前穩(wěn)后虛 PAGEREF _Toc313701274 h 6 HYPERLINK l _Toc313701275 1、供應(yīng)面少拿地少花錢，多推盤多進(jìn)賬，

3、房企持現(xiàn)為王 PAGEREF _Toc313701275 h 6 HYPERLINK l _Toc313701276 2、市場(chǎng)需求住宅需求穩(wěn)中有升，地緣性剛需挑大梁 PAGEREF _Toc313701276 h 8 HYPERLINK l _Toc313701277 （三）市場(chǎng)演繹三大戰(zhàn)役，年末房?jī)r(jià) “降”字唱響 PAGEREF _Toc313701277 h 10 HYPERLINK l _Toc313701278 1、住宅成交三步行，樓盤價(jià)格小規(guī)模松動(dòng) PAGEREF _Toc313701278 h 10 HYPERLINK l _Toc313701279 2、商辦物業(yè)供需平衡，綜合體成

4、熱點(diǎn) PAGEREF _Toc313701279 h 15 HYPERLINK l _Toc313701280 三、展望2012，調(diào)控年，剛需年，回歸年 PAGEREF _Toc313701280 h 18 HYPERLINK l _Toc313701281 （一）宏觀調(diào)控年：樓市嚴(yán)控繼續(xù)，長(zhǎng)效機(jī)制漸成 PAGEREF _Toc313701281 h 18 HYPERLINK l _Toc313701282 1、貨幣政策穩(wěn)健繼續(xù)，金融形勢(shì)嚴(yán)峻依舊 PAGEREF _Toc313701282 h 18 HYPERLINK l _Toc313701283 2、嚴(yán)控見底不見頭，穩(wěn)中求進(jìn)，難有大變化

5、PAGEREF _Toc313701283 h 18 HYPERLINK l _Toc313701284 3、調(diào)控機(jī)制長(zhǎng)效化，長(zhǎng)短結(jié)合是方向 PAGEREF _Toc313701284 h 18 HYPERLINK l _Toc313701285 （二）市場(chǎng)剛需年：島外供應(yīng)巨大，剛需主力再強(qiáng)化 PAGEREF _Toc313701285 h 19 HYPERLINK l _Toc313701286 1、供給：島外大盤密集，后市可畏 PAGEREF _Toc313701286 h 19 HYPERLINK l _Toc313701287 2、房企：強(qiáng)企鏖戰(zhàn)鷺島，洗牌年打響抱團(tuán)戰(zhàn) PAGEREF

6、_Toc313701287 h 20 HYPERLINK l _Toc313701288 3、需求：限購之下，剛需筑底 PAGEREF _Toc313701288 h 20 HYPERLINK l _Toc313701289 （三）龍年展望回歸年：樓市價(jià)值理性回歸 PAGEREF _Toc313701289 h 21 HYPERLINK l _Toc313701290 1、抄底：2012年上半年存在階段性底部 PAGEREF _Toc313701290 h 21 HYPERLINK l _Toc313701291 2、回歸之年價(jià)格回歸價(jià)值，需求回歸自住 PAGEREF _Toc31370129

7、1 h 22 HYPERLINK l _Toc313701292 3、綜述：剛需，淘地，微利，洗牌 PAGEREF _Toc313701292 h 22一、年度總結(jié)2011年，中國房地產(chǎn)又翻過復(fù)雜多變的一頁，廈門樓市的風(fēng)起云涌讓人無限感懷。圍繞房地產(chǎn)的基本元素“商品房”的買和賣，廈門樓市再度演繹了一段交響樂章。但商品房本質(zhì)兼具居住與投資雙重屬性，無論導(dǎo)致其變化的外部因素多么復(fù)雜，必將通過供求關(guān)系，使商品房?jī)r(jià)格發(fā)生變化?；厥?011，全年政策“限”字當(dāng)頭、成交量“穩(wěn)”中有虛、年末房?jī)r(jià) “降”字唱響往昔種種，歷歷在目。究其原因，依然是多方面外部因素的交織影響，對(duì)“供”“求”雙方相互角力，全年樓市猶

8、如上演了“閃擊頑抗相持”三場(chǎng)戰(zhàn)役。1、住宅市場(chǎng)上演三戰(zhàn)役，“閃擊頑抗相持”，年終唱響“降”字號(hào)角；2、商辦供需趨于平衡，島外綜合體漸成熱點(diǎn)外部環(huán)境因素市場(chǎng)需求面通貨膨脹，CPI高企1、通脹預(yù)期，購房熱情仍較為高漲2、加息限購，年末市場(chǎng)觀望，本地客群主導(dǎo)抑通脹，提高準(zhǔn)備金率抑需求，提高利率1、調(diào)控影響企業(yè)信心，土地市場(chǎng)冷卻； 2、島外新城建設(shè)，市場(chǎng)供應(yīng)集中放量調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)島外新城建設(shè)提速市場(chǎng)供給面展望2012，樓市將發(fā)生深刻的變革，突出表現(xiàn)為：調(diào)控年調(diào)控繼續(xù)，政策完善；剛需年剛需的購房主力地位繼續(xù)加強(qiáng)，剛需樓盤成市場(chǎng)寵兒；回歸年價(jià)格回歸價(jià)值，需求回歸自住。二、回首2011，“限穩(wěn)降”，三字真

9、言透市場(chǎng)（一）宏觀環(huán)境：政策多方加碼，調(diào)控實(shí)質(zhì)步入“限”政時(shí)代1、全年通脹高企，推高樓市需求2011年全國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前三個(gè)季度，中國GDP增速分別為9.7%、9.5%和9.1%。與此同時(shí)，全年通脹預(yù)期明顯。2011年CPI指數(shù)高位運(yùn)行，年初自4.90%起不斷上升，7月份至高位6.50%，經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)和通脹的持續(xù)高企推高樓市需求。2、金融、地產(chǎn)調(diào)控雙重加碼，國房景氣終回落1）存款準(zhǔn)備金率六連升，提至歷史高位為了抑制高企的通脹，年內(nèi)存款準(zhǔn)備金率六次上調(diào)，三類保證金存款納入存款準(zhǔn)備金范疇，大幅收緊了市場(chǎng)流動(dòng)性。存款準(zhǔn)備金率每上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，可凍結(jié)約3700億的資金。年末雖

10、出現(xiàn)一次降準(zhǔn)，但通脹形勢(shì)依然嚴(yán)峻，穩(wěn)健的貨幣政策并未發(fā)生轉(zhuǎn)變。2011年內(nèi)存款準(zhǔn)備金率調(diào)整生效日期大型金融機(jī)構(gòu)中小型金融機(jī)構(gòu)調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整幅度調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整幅度1月20日18.5%19%0.5%15%15.5%0.5%2月24日19%19.5%0.5%15.5%16%0.5%3月25日19.5%20%0.5%16%16.5%0.5%4月21日20%20.5%0.5%16.5%17%0.5%5月18日20.5%21.5%0.5%17%17.5%0.5%6月20日21.5%22%0.5%17.5%18%0.5%12月5日22%21.5%-0.5%18%17.5%-0.5%2）基準(zhǔn)利率：三度上調(diào)

11、，房貸利率創(chuàng)新高為了抑制通貨膨脹和流動(dòng)性過剩，2011年央行3次上調(diào)基準(zhǔn)利率。加息在很大程度上增加了開發(fā)商和購房者的貸款成本，對(duì)樓市供需雙方均產(chǎn)生了較大的影響。央行打出“金融組合拳”，對(duì)抑制購房需求，抑制房?jī)r(jià)的非理性上漲，起到了明顯的作用。2011年內(nèi)一年期貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整及影響上調(diào)時(shí)間貸款基準(zhǔn)利率貸款100萬20年增加還款額調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整幅度2月9日5.81%6.06%0.25%23455元4月6日6.06%6.31%0.25%28493元7月7日6.31%6.56%0.25%35902元3）地產(chǎn)政策：“1.26”“限”政貫全年，調(diào)控再緊史上最嚴(yán)2011年的樓市政策是對(duì)2010年調(diào)控的再度

12、升級(jí)，堪稱史上最嚴(yán)，甚至出動(dòng)了行政性調(diào)控“限購”。新國八條、房產(chǎn)稅、明碼標(biāo)價(jià)、千萬套保障房，等等，政策層層加嗎，中央的調(diào)控決心相當(dāng)堅(jiān)定。相比上年的“政策向左，市場(chǎng)向右”，2011年的樓市調(diào)控取得的成效更為顯著。2011年全國樓市調(diào)控重點(diǎn)政策日期政策內(nèi)容年輪觀點(diǎn)1.26“新國八條”1、住房保障政策進(jìn)一步成為調(diào)控的一大方向；2、對(duì)改善型、投資投機(jī)型購房需求進(jìn)行抑制；3、限購范圍全面擴(kuò)大，抑制市場(chǎng)需求的過熱。1.28上海、重慶正式實(shí)施房產(chǎn)稅渝滬房產(chǎn)稅基調(diào)溫和，其長(zhǎng)遠(yuǎn)效果值得評(píng)估；但此稅種出臺(tái)，意味著后期征收范圍在全國鋪開的可能性。5.1商品房“一房一價(jià)”規(guī)范了市場(chǎng)秩序，解決在商品房銷售中存在的標(biāo)價(jià)混

13、亂，信息不透明等問題。5.191000萬套保障性安居工程住房任務(wù)的分配1、房?jī)r(jià)的下調(diào)壓力將進(jìn)一步顯現(xiàn)；、對(duì)于商品房市場(chǎng)產(chǎn)生較大的沖擊。4）廈八條：“限”政一出，觀望頓起廈門適時(shí)推出了“廈八條”，對(duì)廈門保障房建設(shè)、政府年度調(diào)控目標(biāo)等提出了具體規(guī)定，而限購則是對(duì)廈門樓市最直接最嚴(yán)厲的調(diào)控手段。受其影響，2、3月間，市場(chǎng)觀望再起，成交陡降。廈門市限購令摘要發(fā)布時(shí)間2011年2月22日限購規(guī)定本市戶籍無房限購一套有房已有一套限購一套已有兩套及以上禁止購買非本市戶籍無納稅、社保證明禁止購買有一定年限納稅、社保證明無房限購一套已有一套禁止購買已有兩套及以上禁止購買5) 國房景氣：調(diào)控顯效，年末樓市漸入不景

14、氣階段2011年前5個(gè)月，國房景氣指數(shù)在103點(diǎn)上下平穩(wěn)運(yùn)行。受“1.26”新政效果開始顯現(xiàn)影響，從6月開始，國房景氣指數(shù)持續(xù)下行，至11月已跌破100點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了不景氣階段。與此同時(shí)，全國70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量從2011年初的近60個(gè)，減少到年底的約20個(gè)，11月更少至5個(gè)。而房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市則從年初的僅3個(gè)，逐漸增加到約16個(gè)，11月房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市更是達(dá)到了49個(gè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)寒意襲人，各地住宅價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)明顯的回調(diào)。6) 股市：股指跌超兩成，A股縮水7萬億2011年上證綜指最終定格在2199.42點(diǎn)，全年累計(jì)下跌608.66點(diǎn)，跌幅21.68%；深證成指累

15、計(jì)下跌3539.73點(diǎn)，跌幅28.41%。這一年，A股市場(chǎng)市值縮水7萬億元，不少個(gè)股的跌幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大盤，股民們的賬戶市值大幅縮水。3、廈門城建利好重重，島外新城大發(fā)展1）城際：公路橋梁大建設(shè)，構(gòu)建都市圈2013年廈漳大橋?qū)崿F(xiàn)竣工通車，漳廈僅需20分鐘龍廈鐵路明年3月底通車，廈漳龍將形成1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈廈安高速2012年通車，安溪來廈僅需40分鐘島內(nèi)外一體化，廈軌道交通規(guī)劃6條線，4號(hào)線連接本島與集美同安2）城建：島外集美、翔安新城建設(shè)正當(dāng)其時(shí)，百萬投資成主力集美新城保障房：2011年新開建4萬套保障房，擴(kuò)大保障范圍，提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；翔安規(guī)劃集美新城：集美新城打造“智慧谷”，總投資超22億元；福建26

16、2米“第一高樓”6月動(dòng)工、未來CBD建設(shè)進(jìn)入沖刺階段，萬達(dá)廣場(chǎng)落戶集美，集美區(qū)域價(jià)值顯著提升；翔安：2011年9月，廈門新機(jī)場(chǎng)選址大嶝，擬2019年投用；9月8日，翔安區(qū)簽約20個(gè)項(xiàng)目，涵蓋新材料、生物科技、城市綜合體、企業(yè)總部、休閑娛樂等領(lǐng)域。（二）“供”“需”雙方拉鋸戰(zhàn)，樓市成交前穩(wěn)后虛1、供應(yīng)面少拿地少花錢，多推盤多進(jìn)賬，房企持現(xiàn)為王1）土地市場(chǎng)不確定性增加，土拍市場(chǎng)大幅降溫開發(fā)商拿地意愿不足，土地供應(yīng)大幅減少受樓市嚴(yán)控影響，土地拍賣市場(chǎng)供需均明顯不足，開發(fā)商缺乏市場(chǎng)信心，拿地?zé)崆椴粡?fù)當(dāng)年。2011年土地出讓大幅回落，尤其住宅用地直線下降。據(jù)城市年輪（中國）機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2011年出讓土地建

17、筑面積約為478萬（不含工業(yè)倉儲(chǔ)用地），同比上年下跌35.23%。2011年廈門共推出64宗土地，其中8宗流拍、1宗退地、22宗底價(jià)成交，其余存在不同程度的溢價(jià)，溢價(jià)率較上年大幅回落。2010年住宅溢價(jià)率23.6%、2011年溢價(jià)率12.6%。 限購之下，宅地大減，經(jīng)營性用地明顯增加受限購等調(diào)控因素影響，住宅市場(chǎng)觀望情緒較濃，宅地出讓明顯遇冷。據(jù)城市年輪（中國）機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2011年商住用地僅成交13宗，1幅流拍，成交總建面積225萬，同比上年減少七成。其中，4宗住宅地塊底價(jià)成交，出現(xiàn)高溢價(jià)率的僅湖里后浦新景地地塊（溢價(jià)近50%）和中海杏林灣地塊（溢價(jià)約70%），全年宅地出讓總體溢價(jià)率僅15.7

18、%。相比上年宅地市場(chǎng)26.3%的溢價(jià)率，2011年宅地拿地信心明顯不足。2011年土地供應(yīng)的重點(diǎn)逐漸由商住用地轉(zhuǎn)向辦公、酒店等經(jīng)營性用地。全年出讓的住宅用地占比從上年的約78%直降至41%，與此同時(shí)，辦公用地出讓量為去年的13倍，酒店較去年增加近150%。這一現(xiàn)象將對(duì)住宅市場(chǎng)的未來供應(yīng)產(chǎn)生一定影響。2）市場(chǎng)供應(yīng)大舉推盤求變現(xiàn)，供應(yīng)劇增近五成受調(diào)控不斷收緊，市場(chǎng)不確定增加等影響，房企資金壓力逐漸加大。在減少拿地少花錢的同時(shí)，各大房企積極推出房源，持現(xiàn)為王。據(jù)城市年輪（中國）機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2011年度商品房供應(yīng)量達(dá)589.84萬，同比增加45.51%，其中住宅供應(yīng)占比達(dá)69.21%，供給總量大幅增加。

19、合計(jì)（萬）： 604 592 349 405 590 2、市場(chǎng)需求住宅需求穩(wěn)中有升，地緣性剛需挑大梁1）通脹形勢(shì)支持，住宅需求略有增加據(jù)城市年輪（中國）機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2011年廈門商品房共成交425.51萬，同比上年減少11.28%。其中，住宅成交261.73萬，同比上年增加5.91%?？傮w看來，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)，非住宅物業(yè)成交雖有減少，但住宅成交有一定增加。需求結(jié)構(gòu)方面，住宅成交占比明顯增加，由上年的51.57%增至2011年的61.56%。住宅仍是購房需求的主體，且主體地位有所加強(qiáng)。2011年，受持續(xù)近整年的通脹預(yù)期影響，購房者信心平穩(wěn)。且受高性價(jià)比樓盤集中入市影響，剛性需求持續(xù)釋放，總體成交

20、相對(duì)穩(wěn)定。直至年末，調(diào)控效果全面顯現(xiàn)，在一線樓市的帶動(dòng)下，廈門樓市需求才走向明顯觀望。合計(jì)（萬）： 473 265 560 479 426 2）客群地緣客戶大增，剛性需求主導(dǎo) 受限購、限貸政策影響，廈門本地客群占據(jù)主力地位，客群占比由此前的約44%，增至2011年的53%，成為市場(chǎng)主導(dǎo)。同時(shí)，工作生活在鷺島的異地人即新廈門人的客群占比也在不斷增加；異地投資客群已慢慢淡出廈門樓市。從戶型及總價(jià)的成交結(jié)構(gòu)看，80-120的戶型占全部成交的50.81%，而成交總價(jià)在60-130萬之間的房源占全部成交的49.77%。而這一比例在2010年則分別為40.12%和28.26%。大面積、高總價(jià)的投資型及高端

21、住宅比例有所下降，中小面積、較低總價(jià)的首置及首改的剛需性戶型成為市場(chǎng)的主導(dǎo)。由此可見，廈門樓市當(dāng)前的購房需求以首次置業(yè)和首次改善等剛需客群為主。樓市成交主力總價(jià)樓市成交主力戶型（三）市場(chǎng)演繹三大戰(zhàn)役，年末房?jī)r(jià) “降”字唱響1、住宅成交三步行，樓盤價(jià)格小規(guī)模松動(dòng)1）供銷比高達(dá)1.56：1，全年供需明顯失衡存量消化，回歸平衡政策調(diào)控，供需失衡供給過剩，供需失衡2007年起,受宏觀調(diào)控政策影響,廈門一手商品住宅出現(xiàn)供需失衡。2007-2008年表現(xiàn)出明顯供給過剩，2009年廈門樓市進(jìn)入存量消化階段, 2010年起受房?jī)r(jià)高企和政策調(diào)控影響，市場(chǎng)供需重新回歸相對(duì)平衡狀態(tài)。2011年廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)依然面臨

22、著復(fù)雜外部環(huán)境，但通貨膨脹預(yù)期明顯，市場(chǎng)剛需客群強(qiáng)勁，年度住宅成交262萬，市場(chǎng)依然保持較為旺盛的需求。但總體而言，隨著島內(nèi)外一體化進(jìn)程的推進(jìn)，近年來已出讓土地集中上市，商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)408萬，全年市場(chǎng)總體表現(xiàn)供大于求，供需失衡現(xiàn)象明顯。.2) 調(diào)控與市場(chǎng)三度角力，終占上風(fēng)持久戰(zhàn)相持戰(zhàn)閃擊戰(zhàn)2011年全年商品住宅成交量?jī)r(jià)總體較為穩(wěn)定，市場(chǎng)波動(dòng)相比一線城市更加平穩(wěn)。但在調(diào)控（看得見的手）和市場(chǎng)（看不見的手）兩者間的大角力影響下，仿佛上演了“閃擊戰(zhàn)、反擊戰(zhàn)、相持戰(zhàn)”三場(chǎng)戰(zhàn)役。閃擊戰(zhàn)（1-3月）第一季度“新國八條”閃電出臺(tái)，提準(zhǔn)、加息、試行房產(chǎn)稅等給了樓市一記嚴(yán)重打擊，住宅銷量迅速下行探底，3

23、月成交僅9.67萬。相持戰(zhàn)（4-8月）進(jìn)入第二季度，政策效應(yīng)逐漸遞減，市場(chǎng)力量趁勢(shì)反擊。隨著蓮花尚院等島外剛需盤的試水成功，樓市漸起突圍，成交量逐漸回升。通脹預(yù)期高企，剛需釋放，成交量?jī)r(jià)均出現(xiàn)反彈。7月，受島內(nèi)高端樓盤集中開盤影響，全市住宅均價(jià)更是高達(dá)16061元/，達(dá)到近年來的房?jī)r(jià)頂峰。持久戰(zhàn)（9-12月）隨著政策加緊，一線樓市率先下行，調(diào)控效果顯現(xiàn)，市場(chǎng)觀望情緒漸濃，廈門樓市進(jìn)入調(diào)控和市場(chǎng)力量對(duì)決的“相持階段”。廈門市場(chǎng)“金九銀十”成色不足，成交量逐漸走低。源昌、禹洲、萬科等實(shí)力開發(fā)商出現(xiàn)了一定幅度的價(jià)格下調(diào)。但房?jī)r(jià)依然處于高位，多數(shù)樓盤的促銷依然常規(guī)，相持戰(zhàn)還將繼續(xù)。3） “321”價(jià)格

24、體系成形，年末價(jià)格降字唱響 隨著島內(nèi)外一體化進(jìn)程的推進(jìn)，樓盤檔次差異性逐漸明晰，房?jī)r(jià)“321”格局漸顯。跟蹤2011年廈門市在售樓盤成交均價(jià)，島內(nèi)稀缺性地段的高端住宅項(xiàng)目均價(jià)近3萬元/，中高檔項(xiàng)目亦達(dá)2萬元/，全市住宅均價(jià)近1萬元/。總體而言，盡管市場(chǎng)供應(yīng)集中放量，但剛需力量支撐市場(chǎng)，且高價(jià)項(xiàng)目眾多，因此，全年商品住宅成交均價(jià)依然高位運(yùn)行。臨近年底，“限購”與“加息”的調(diào)控效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，市場(chǎng)庫存量不斷加大， 需求亦受抑制，市場(chǎng)始現(xiàn)觀望氛圍。在供給過剩形勢(shì)明顯下，樓市開始出現(xiàn)價(jià)格下滑。4) 剛需房源走俏，兩房三房大賣受市場(chǎng)限購限貸的制約，剛性需求逐漸引領(lǐng)市場(chǎng)主流，2011年市場(chǎng)需求以首次置業(yè)和首

25、次改善等剛需客群為主，剛需房源走俏市場(chǎng)。據(jù)城市年輪（中國）機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，120-144改善型三房符合首次改善性客群需求，成交面積最大，達(dá)55萬，成交占比22%。而80-90兩房戶型備受首次置業(yè)客群青睞，成交面積達(dá)到51萬，成交高達(dá)占比20%。5）島外占比超六成，引領(lǐng)成交隨著島內(nèi)外一體化逐步進(jìn)行，島外住宅逐漸挑起市場(chǎng)大梁。2011年島外一手住宅成交167.19萬，占全市住宅總成交63.8%。自下半年起島外成交量始終占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)，“金九銀十”期間的成交占比更是超過75%。9月份島外商品住宅成交22.76萬，占全市成交量76.2%；10月份島外商品住宅成交占比77.8%。備注：2011年月數(shù)據(jù)截止至12

26、月25日6）集美五盤入前十，成就剛需集中地隨著調(diào)控交叉與經(jīng)濟(jì)過熱的綜合影響，剛需、首改需求主導(dǎo)市場(chǎng)，島外高性價(jià)比樓盤備受市場(chǎng)青睞。據(jù)城市年輪（中國）機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2011年度在售樓盤TOP10排行榜顯示，成交樓盤中島外占8個(gè)，高性價(jià)比產(chǎn)品受市場(chǎng)青睞。其中位于海滄區(qū)的未來海岸系天湖位于榜首，綠苑新城緊追其后，集美區(qū)的萬科金域華府位列第三。2011年廈門市在售樓盤成交排行TOP10（按成交面積）排名樓盤區(qū)域成交套數(shù)面積（）1天湖城天湖海滄10661282572綠苑新城海滄9761123023萬科金域華府集美971911434住宅蓮花尚院集美829866465聯(lián)發(fā)杏林灣1號(hào)集美714858376禹洲環(huán)東

27、國際同安848796897中航城國際社區(qū)集美863785518水晶湖郡集美539645879建發(fā)半山御景思明3516367010世茂湖濱首府思明31161906其中，集美新城建設(shè)效果顯著，年度推售項(xiàng)目眾多，TOP10排行榜中集美樓盤占據(jù)5個(gè)席位。下半年起，集美樓盤一直占據(jù)全市成交的較高比重。7）二手房成交跌36%，全年呈倒N走勢(shì) 政策加嚴(yán)，成交下降剛需支撐，成交穩(wěn)定市場(chǎng)冷淡、成交下滑外部環(huán)境因素的影響，廈門樓市供需雙方拉鋸，二手房市場(chǎng)成交量表現(xiàn)出明顯下調(diào)。據(jù)城市年輪（中國）機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2011年1-11月共計(jì)成交145萬，同比去年下跌36%，全年市場(chǎng)走勢(shì)呈倒“N”型，表現(xiàn)出三個(gè)階段性特征： 1-

28、4月政策加嚴(yán)，成交下滑。受“1.26國八條”政策影響，觀望情緒強(qiáng)烈，需求銳減，成交量急速下滑；5-8月剛需支撐，成交穩(wěn)中有升。二、三季度通貨膨脹影響，剛需強(qiáng)勁支撐，二手房市場(chǎng)成交量平穩(wěn)上升；9-11月市場(chǎng)冷淡，成交下滑。第四季度起，全國一線城市市場(chǎng)冷淡、限貸限購政策效果凸顯，二手市場(chǎng)成交顯著回落。2、商辦物業(yè)供需平衡，綜合體成熱點(diǎn)1）商業(yè)物業(yè)量減價(jià)升，供需基本平衡近幾年廈門商業(yè)的供需基本保持平衡。其中2009-2010年商業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)出了供不應(yīng)求的局面，2011年，受外界環(huán)境變化影響，開發(fā)商推售量與市場(chǎng)需求量均顯著下降，商業(yè)供需總量同比上年明顯回落。而商業(yè)物業(yè)成交價(jià)自2008年開始持續(xù)上行，20

29、11年成交均價(jià)的增幅更是明顯大于前兩年，但月度均價(jià)有一定起伏。2）辦公物業(yè)供需回落，各月量?jī)r(jià)波動(dòng)明顯近年來，廈門寫字樓市場(chǎng)供需基本平衡。2010年的寫字樓表現(xiàn)出了供需兩熱的局面，年度成交量近60萬，為近年來的高點(diǎn)。而2011年，受整體市場(chǎng)環(huán)境影響，寫字樓市場(chǎng)供需明顯回落?？傮w看來，2011年寫字樓市場(chǎng)各月的供需分布較不平衡，但全年供需基本平衡，供略大于求。各月的成交價(jià)格波動(dòng)較大，主要是受重點(diǎn)成交物業(yè)差異較大的影響。2011年，市場(chǎng)上重點(diǎn)供應(yīng)的寫字樓是杏林灣營運(yùn)中心。3）島外大商業(yè)不再空白，綜合體熱正當(dāng)時(shí)2011年內(nèi)，匯景購物廣場(chǎng)開業(yè)，成為翔安，乃至島外首個(gè)開業(yè)的綜合體項(xiàng)目；阿羅海商業(yè)廣場(chǎng)盛大開

30、業(yè)，填補(bǔ)了海滄區(qū)大型商業(yè)體的空白。與此同時(shí)，廈門島外綜合體建設(shè)也得到了較大發(fā)展。杏林灣營運(yùn)中心初具規(guī)模，萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)駐集美，海滄泰地海西中心建設(shè)進(jìn)度不斷推進(jìn)，翔安新城和同安環(huán)東海域建筑群，都將建設(shè)形成一系列的島外綜合體。三、展望2012，調(diào)控年，剛需年，回歸年（一）宏觀調(diào)控年：樓市嚴(yán)控繼續(xù)，長(zhǎng)效機(jī)制漸成2012年是換屆年，穩(wěn)定壓倒一切，中央已明確的發(fā)展基調(diào)就是穩(wěn)中求進(jìn)。在歐債危機(jī)等國際不穩(wěn)定因素的威脅下，2011年，我國經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下滑。2012年內(nèi)，我國有望出臺(tái)積極措施，力保經(jīng)濟(jì)增速至遲在中央換屆前止跌回升。預(yù)計(jì)2012年的我國經(jīng)濟(jì)增速將呈上半年繼續(xù)回落，下半年企穩(wěn)回升的“凵”型走勢(shì)。這將成為

31、明年樓市恢復(fù)的重要基礎(chǔ)。1、貨幣政策穩(wěn)健繼續(xù)，金融形勢(shì)嚴(yán)峻依舊2011年底存款準(zhǔn)備金率開始下調(diào)，金融收緊周期結(jié)束。在保增長(zhǎng)和求穩(wěn)定的大環(huán)境下，2012年金融調(diào)控將向適度放松發(fā)展。預(yù)調(diào)微調(diào)之下，金融政策的調(diào)整將更主動(dòng)，但調(diào)整頻率和幅度將減小。在穩(wěn)健的貨幣政策下，2012年的金融形勢(shì)不會(huì)出現(xiàn)大的松動(dòng)。受金融收緊處于高位影響，明年的金融形勢(shì)依然嚴(yán)峻。2、嚴(yán)控見底不見頭，穩(wěn)中求進(jìn)，難有大變化2011年末，地產(chǎn)調(diào)控成果開始顯現(xiàn)，重點(diǎn)樓市出現(xiàn)積極變化，房?jī)r(jià)開始有所松動(dòng)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。樓市嚴(yán)

32、控見底不見頭，調(diào)控雖不加碼，但繼續(xù)執(zhí)行已成定局。3、調(diào)控機(jī)制長(zhǎng)效化，長(zhǎng)短結(jié)合是方向全國樓市出現(xiàn)的積極變化，給樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的建立提供了很好的機(jī)遇。收回閑置土地，加快普通商品房供給，推動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大，房地產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)試運(yùn)行，等等。樓市調(diào)控手段不斷豐富和完善, 長(zhǎng)效化機(jī)制將給樓市調(diào)控提供更多適用的政策工具，同時(shí)也為一批行政性調(diào)控措施的退出或轉(zhuǎn)變提供了基礎(chǔ)。“限”字令本是樓市調(diào)控的臨時(shí)性行政措施，一直以來廣受詬病，樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立，將為限購、限價(jià)等措施的退出提供基礎(chǔ)條件。2012年，限購令有望出現(xiàn)積極的轉(zhuǎn)變，即使不被全面替代，也可能發(fā)生局部的調(diào)整，如針對(duì)首置客戶的適度放寬。在長(zhǎng)效機(jī)制建立

33、并有效執(zhí)行的情況下，樓市波動(dòng)有望更為平穩(wěn)，結(jié)合一系列靈活調(diào)整的短期市場(chǎng)化調(diào)控措施，“空調(diào)”現(xiàn)象將大為緩解。（二）市場(chǎng)剛需年：島外供應(yīng)巨大，剛需主力再強(qiáng)化1、供給：島外大盤密集，后市可畏近年來，島外大盤漸成氣候。廈門第一大盤中洲濱海城總建約150萬，水晶湖郡近100萬，中航城國際社區(qū)78萬，天湖城52萬，超級(jí)大盤矗立島外，2012年大盤將成為廈門樓市的主要競(jìng)爭(zhēng)主體，大盤時(shí)代已經(jīng)來臨。據(jù)城市年輪（中國）機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，廈門市已經(jīng)出讓且未推出銷售的住宅總體量高達(dá)1152.74萬，其中2012年有望推出銷售的就有約349.20萬，加上當(dāng)前在售的市場(chǎng)存量343.78萬，2012年市場(chǎng)上可售的住宅體量將達(dá)692

34、.98萬。后市競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，其中集美和湖里的形勢(shì)最嚴(yán)峻。受市場(chǎng)低迷影響，2012年初的市場(chǎng)銷售或?qū)⒉蝗?011年，樓市供應(yīng)大于銷售的現(xiàn)象繼續(xù)存在，市場(chǎng)存量還會(huì)持續(xù)加大，后市競(jìng)爭(zhēng)漸呈白熱化。廈門市2012年住宅供應(yīng)情況預(yù)測(cè)單位：萬區(qū)域在售體量待推體量預(yù)計(jì)2012年推售2012年內(nèi)可售體量思明55.5950.6028.9084.49湖里56.11155.1065.30121.41集美118.17389.10109.00227.17海滄35.17121.2034.7069.87同安45.51298.6445.5091.01翔安33.23138.1065.8099.03合計(jì)343.781152.743

35、49.20692.982012年在售或擬入市重點(diǎn)樓盤思明在售海峽國際社區(qū)中央公園，鑫塔水尚，源昌君悅山待推大洲國際龍郡，信和中央公園，觀海瀾庭，萬泰東方湖里在售中鐵元灣，寶龍御湖官邸，國貿(mào)天琴灣，源昌寶墅灣，萬科湖心島待推國貿(mào)潤園，特房山水杰座，恒禾七尚，建發(fā)海西首座，五緣印象，新景龍郡，新景華府國際集美在售招商海德公園，聯(lián)發(fā)杏林灣1號(hào)，水晶湖郡，中航城國際社區(qū)，萬科金域華府，蓮花新城，海上五月花，華潤橡樹灣待推聚鎮(zhèn)，中海杏林灣項(xiàng)目，住宅園博1號(hào)，集美萬達(dá)廣場(chǎng)，中駿四季陽光海滄在售禹洲高爾夫，禹洲尊海，天湖城天湖待推海滄萬科城，天湖城天源，泰地海西中心同安在售金帝中洲濱海城，古龍水岸華庭，金都

36、海尚國際待推禹洲溪堤尚城，巴厘香泉翔安在售明發(fā)半島祥灣，首開領(lǐng)翔國際，特房黎安小鎮(zhèn)，特房錦繡祥安，特房美地雅登，聯(lián)合博學(xué)園待推寶嘉拉德芳斯，住宅蓮花尚城，建發(fā)翔城國際2、房企：強(qiáng)企鏖戰(zhàn)鷺島，洗牌年打響抱團(tuán)戰(zhàn)從2012年在售和將入市的各大樓盤看，明年的廈門樓市仍是各大房企激烈爭(zhēng)奪，競(jìng)相角逐的重要戰(zhàn)場(chǎng)。萬達(dá)集美廣場(chǎng)將再次向廈門展現(xiàn)萬達(dá)速度；海滄萬科城成為萬科在廈門的又一大手筆；招商、保利的新盤已經(jīng)在售；中海在杏林灣畔的項(xiàng)目將成為又一央企在廈門經(jīng)營的大盤。此外，中航、寶嘉、首開等異地房企大鱷齊聚廈門，鷺島在全國樓市中的吸引力越來越強(qiáng)。相較于異地房企的強(qiáng)勢(shì)，本地強(qiáng)企的表現(xiàn)也不示弱。2011年，廈門住宅

37、銷售排行榜上，住宅、特房、海投、建發(fā)等房企旗下的樓盤頻頻出現(xiàn)，且總是占據(jù)前幾名。2012年，本地房企在售或?qū)⑷胧袠潜P的數(shù)量眾多，品質(zhì)也有較大提升。與此同時(shí)，本異地房企已經(jīng)形成了一定的互動(dòng)，住宅、萬科、特工聯(lián)合打造水晶湖郡就是明證；而國貿(mào)、特房和火炬集團(tuán)攜手建設(shè)的聯(lián)合博學(xué)園則體現(xiàn)了本地房企的團(tuán)結(jié)。隨著樓市整體步入低迷，2012年初市場(chǎng)銷售恐難明顯好轉(zhuǎn)，抱團(tuán)戰(zhàn)將越演愈烈。3、需求：限購之下，剛需筑底住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，將采取措施，支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。這從中央層面明確了2012年樓市調(diào)整向滿足剛需傾斜的發(fā)展路徑。樓市調(diào)控不放松，限購令延續(xù)之下，投資投機(jī)客絕跡，異地客群入市機(jī)會(huì)減少。受此影響，廈門本地人和在廈工作生活的異鄉(xiāng)客新廈門人成為樓市客群的主體。2011年的發(fā)展實(shí)踐表明廈門樓市剛需數(shù)量巨大，能對(duì)樓市形成有效支撐。2012年，樓市調(diào)控向剛需傾斜的力度將不斷加大，如信貸投放的適當(dāng)傾斜，中小戶型產(chǎn)品的加大供給，稅收優(yōu)惠的區(qū)別對(duì)待，限購對(duì)象的適當(dāng)調(diào)整等，都將對(duì)剛需客戶的入市產(chǎn)生較大的促進(jìn)作用。受此影響，剛需客群有望實(shí)現(xiàn)持續(xù)的釋放，助推樓市有效回暖。（三）龍年展望回歸年：樓市價(jià)值理性回歸1、抄底：2012年上半年存在階段性底部根據(jù)城市年輪中國機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)庫顯示，廈門市樓