26【開發(fā)】最全房地產(chǎn)開發(fā)項目操盤掌控表(1)

1、項 目 操 作 模 式,編,主 要 任 務,牽頭部門,工作關鍵點,所需準備資料、資源,工作規(guī)范,成 果,成果流向號,一,土地獲取,發(fā)展部,配合部門：策劃部、設計管理部、造價管理部、財務部,1,土地信息收集,1、土地信息資料收集(紅線圖、建設用地規(guī)劃許可證、土地使用權出讓合同、房地產(chǎn)證等；),2、資料真實性、合法性調查：合作方工商登記信息真實、轉讓過程合法可操作、風險可控；項目情況與轉讓方提供信息相符、項目不存在其他或有債務、糾紛或瑕疵；, 3、核資料準確度；,公司發(fā)展規(guī)劃,土地獲取與評價體系；,調查報告,開發(fā)部政府資料提交及配合工作流程（宗地圖、規(guī)劃設計要點、計劃立項等）,（紅線圖、用地規(guī)劃許

2、可證、土地合同、營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證等作為附件）,2,可行性內部分析,1、片區(qū)資料收集（現(xiàn)場踏勘）,規(guī)劃,環(huán)境,配套,文化,民俗,照相機/地圖/交通工具,策劃流程和操作規(guī)范,現(xiàn)場踏勘表,2、房地產(chǎn)市場行情資料收集,供給,需求,價格,政策,法規(guī),統(tǒng)計年鑒/各種機構研究報告,市場環(huán)境分析報告,3、典型代表樓盤資料收集,規(guī)模,產(chǎn)品形態(tài),檔次,價格銷售狀況,照相機/地圖/交通工具,樓盤調查表,4、編制拓展建議,SWOT分析和建議,項目拓展建議,3,合作建房合同或土地轉讓合同,評審后的合同稿,國家土地政策,簽訂后的合同,4,計劃立項 , ,開發(fā)部政府資料提交及配合工作流程（宗地圖、規(guī)劃設計要點、計劃立項

3、等）；,計劃立項批文,設計報建工作流程（圖紙、填寫表格、批文等）；,二,前期策劃階段,策劃部,配合部門：總辦、設計管理部、發(fā)展部,5,項目總控計劃,1、計劃草擬,進度計劃；資金安排與運用計劃編寫；人員計劃；,公司年度經(jīng)營計劃、由各專業(yè)工程師提供的設計周期、施工周期資料,公司年度經(jīng)營計劃；,開發(fā)進度計劃初稿,公司年度項目開發(fā)設計分解及調整配合工作流程（需優(yōu)化）,2、 詢相關部門意見,組織召開計劃協(xié)調會，出會議紀要,項目實施計劃草擬稿,召開計劃研討會,3、計劃調整,合理調整設計周期、施工周期、采購周期、營銷周期等，各部門相關工作搭接流暢，計劃的實際操作性強,計劃研討會會議紀要、相關部門書面意見,項

4、目實施計劃修訂稿,4、定 稿； ,在滿足公司年度經(jīng)營計劃的前期下，基本能合理調配項目開發(fā)全過程中設計、采購、施工、報建、驗收、營銷階段各相關部門所需的時間資源和其他資源，具備可操作性,計劃研討會會議紀要、相關部門書面意見,經(jīng)總辦書面簽字確認的項目實施計劃,5、關鍵路線。,方案完成時間確定，初步設計完成時間確定，降水支護及樁基施工完成時間確定，主體施工圖完成時間確定，滿足公司年度經(jīng)營計劃中預售時間的進度要求,已被確認的項目實施計劃,開發(fā)進度計劃關鍵線路版,6,市場調查,1、擬訂調查方案,目的/工作計劃/要求,策劃流程和操作規(guī)范,2、選擇合作的調查公司,公司實力/合作方式/合同洽談/簽約,3、調查

5、問卷,設計（客戶背景/產(chǎn)品需求/生活方式/價值觀/片區(qū)認同）征詢相關部門有關問卷意見（產(chǎn)品設計部門/采購部門/總裁辦）修改/確定/報批,4、調查實施,入戶調查攔截調查行內專家座談會潛在客戶座談會典型代表樓盤調查收集片區(qū)規(guī)劃、交通、配套、環(huán)境、人口和收入、已開發(fā)和待開發(fā)項目、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市文化和民俗等資料/整理分析撰寫市場調查報告（城市宏觀經(jīng)濟分析/城市房地產(chǎn)市場調查分析/項目所在片區(qū)房地產(chǎn)市場特征分析/消費者調查分析/市場細分和各細分市場評估）市場調研報告研討（制定PPT文件/約請相關部門/正式宣講/提出建議/修訂）市場調查報告審批（編制報批文件/各相關部門會簽/總裁簽批/歸檔）,場地和禮品,

6、7,市場定位,1、 市場定位報告,撰寫(項目土地特性分析/土地項目SWOT分析/市場細分、評估/目標市場選擇/功能定位/檔次定位/品牌價值定位/產(chǎn)品組合定位/價格定位/多方案對比評選/優(yōu)選方案建議) 制定PPT文件/召開專題研討會（總圖布局研討、平面戶型及面積配比研討、立面及建筑細部研討、園林及裝修風格研討、強弱電、空調、通風等設施市場需求分析研討） /正式宣講/提出建議/修訂審批（編制報批文件/各相關部門會簽/總裁簽批/歸檔）,策劃流程和操作規(guī)范；,市場定位報告,開發(fā)部/總裁,(市場細分/客戶需求描述),開發(fā)部策劃定位報告調研、編寫配合工作流程,2、項目命名,依據(jù)項目景觀/規(guī)模/定位/意境/

7、品位，擬訂項目命名的原則和方向命名提案/討論/總結向相關部門分發(fā)征詢意見表依據(jù)命名方案設計LOGO命名與LOGO報批,8,概念設計指引書,1、目標客戶需求特性描述,策劃,基本屬性需求/生活便捷需求/安全需求/私密需求/交流需求/審美需求/社會地位需求,策劃流程和操作規(guī)范,項目開發(fā)理念闡述報告,開發(fā)/總裁,2、項目開發(fā)理念闡述,策劃,規(guī)劃理念/人、自然、建筑三者關系/生活方式和人文精神倡導,產(chǎn)品形態(tài)組合表,開發(fā)/總裁,3、產(chǎn)品形態(tài)組合,策劃,住宅組團產(chǎn)品形態(tài)和經(jīng)濟指標/商業(yè)位置面積/會所位置面積/教育配套位置面積/其它共建面積和位置/組團容積率/綜合容積率,總體規(guī)劃指引方案,開發(fā)/總裁,4、總體

8、規(guī)劃指引及評審,策劃,土地級差分析/產(chǎn)品組團布置指引/主要出入口/交通組織路線/停車方式/主要景觀軸線/公共活動空間布置； ,環(huán)境設計指引方案,開發(fā)/總裁,5、環(huán)境設計指引及評審,策劃,環(huán)境設計概念/環(huán)境設計風格/環(huán)境設計采用元素/主要展示區(qū)域得環(huán)境設計要求,開發(fā)周期指引方案,開發(fā)/總裁,6、開發(fā)周期指引,策劃,分期開發(fā)范圍劃分原則/分期開發(fā)區(qū)域劃分/各期開發(fā)順序/開發(fā)周期多方案評審,優(yōu)展區(qū)規(guī)劃指引方案,開發(fā)/總裁,7、優(yōu)展區(qū)規(guī)劃指引,策劃,確定優(yōu)展區(qū)范圍/優(yōu)展區(qū)參觀路線/優(yōu)展區(qū)主推產(chǎn)品/優(yōu)展區(qū)環(huán)境設計要求/優(yōu)展區(qū)配套要求/,物業(yè)管理方式指引方案,開發(fā)/總裁,8、物業(yè)管理方式指引,策劃,物業(yè)管

9、理模式,開發(fā)/總裁/物業(yè)三,施工圖設計階段（一）,設計管理部,配合部門：策劃部、采購部、造價管理部,9,概,設計單位甄選與招標,編寫概念規(guī)劃設計方案招標任務書，針對重點規(guī)劃要素進行定性、定量分析并組織相關專家論證；,設計單位信息庫設計單位相關設計資料、設計單位主要設計師詳情,項目實施計劃/概念設計工作指引/設計任務書/相關法律法規(guī),甄選報告設計任務書概念設計合同書,念,設,概念（規(guī)劃）設計評審與優(yōu)化,制定評審標準；地塊容積率分析及經(jīng)濟技術指標分析論證；評審規(guī)劃設計要點（建筑總平面圖、戶型方案、環(huán)境總平面方案、道路交通分析圖、商業(yè)街及會所裝修方案等）或根據(jù)市場需求調整規(guī)劃設計要點；實地踏勘，了解

10、區(qū)域城市規(guī)劃，并進行密度分析、模型分布嘗試、景觀及朝向論證等；,總圖、規(guī)劃設計要點、宗地圖；規(guī)劃許可證；市場定位報告；概念設計的營銷建議；概念設計白圖,概念設計工作指引,各方案總得分和優(yōu)劣點評述,計,策劃流程和操作規(guī)范,概念設計定稿,編制報批文件/各相關部門會簽/總裁簽批/歸檔,集團審批設計和營銷評標綜合意見,出概念設計冊（正式版）,10,方,方案設計指引,策 劃,總平面圖和經(jīng)濟指標評價/首期開發(fā)的面積和產(chǎn)品組合指引/首期會所商業(yè)教育配套設計指引/首期交樓標準和公共裝修指引/優(yōu)展區(qū)展示指引/戶型設計指引/附加建筑方案設計營銷評審表,策劃流程和操作規(guī)范,總平面圖和經(jīng)濟指標評價報告;,案,首期開發(fā)

11、的面積和產(chǎn)品組合指引表;,設,首期會所商業(yè)教育配套設計指引表;,計,首期交樓標準和公共裝修指引表;,優(yōu)展區(qū)展示指引表;,戶型設計指引表;,方案設計甄選與招標,政府招標,自主招標,召開評標會，對概念設計單位提交的概念成果進行評定，評標標準制訂，評分結果公布,項目策劃定位報告；修建性詳規(guī)及地塊市政接口資料；招標方案資料；項目實施進度計劃；概念設計成果；方案設計的營銷建議；概念方案經(jīng)濟標、技術標評分報告；總辦批復許可的設計單位甄選報批件概念設計冊；設計任務書；設計合同,設計招標流程；,簽訂后的方案設計合同書,方案設計工作指引,設計評審及優(yōu)化,1、總平面方案設計評審確認,包括建筑形態(tài)及組團頒布分析確認

12、；公共空間及綠化景觀系統(tǒng)分析確認；路網(wǎng)交通及消防系統(tǒng)分析確認；景觀及中軸線系統(tǒng)分析確認；立面方案設計確認；,方案設計合同,開發(fā)部方案設計流程；建筑專業(yè)方案設計流程；設計概念及方案評審的配合工作流程； 建筑、環(huán)境、裝修方案設計過程中部門級評審配合工作流程；設計規(guī)范；,檢查、評審會議記要,2、戶型設計評審及優(yōu)化；,戶型平面方案設計確認，實現(xiàn)各戶型的均好性、開發(fā)面積配比的合理性等,概念設計冊,戶型確認書,3、建筑功能設計評審及優(yōu)化,內部營銷評審/外部營銷專家評審/目標客戶產(chǎn)品測試/,階段性設計成果圖,建筑功能確認書,4、戶型裝修布置設計評審及優(yōu)化,方案設計的營銷建議,戶型裝修確認書,5、面積測繪意見

13、征詢、修改,面積測繪征詢意見,6、國土、消防、人防意見征詢,階段性設計成果圖,政府文件要求,征詢意見,7、設計和營銷評標綜合意見審批,方案設計定稿,對部分政府資料相關內容的修改，滿足公司開發(fā)需要；復核資料清單完整性、準確性，檢查圖紙電子文件及報建表格的準確性和是否符合報建要求，對表格中的各項數(shù)據(jù)的準確性負責；協(xié)助報建組解決報建過程中的設計問題，對照圖紙復核政府批文的準確性，有責任在滿足各項法律、法規(guī)條件下將公司利益最大化；確認并據(jù)政府批文要求修改圖紙,評審報告,方案設計圖冊（藍圖）,（報建資料準備，出方案報建冊）,11,方案報建,1、方案規(guī)劃報建（報市規(guī)劃局）,申請公文、建設用地規(guī)劃許可證、土

14、地使用權出讓合同書、用地方案圖(紅線圖)、方案設計圖（藍圖）2份、計劃立項批文,各政府機構相關報批規(guī)定,建設工程設計方案審批意見書,2、 防報建（報市消防大隊）,計劃立項文件（復印件）、建設用地許可證、用地紅線圖（復印件）、報審表（應加蓋公章及領導簽字）(一式一份原件)、總平面布置圖1份、方案冊1套（電腦出圖并蓋章）；附電子文件1套,各政府機構相關報批規(guī)定,方案設計的消防審核意見,3、 民防報建（報市民防辦）,用地規(guī)劃許可證原件（驗后返還）、復印件、紅線圖復印件、計劃立項批文復印件、填寫XX市民防地下室報建登記表（以上所有復印件需加蓋公司公章）,各政府機構相關報批規(guī)定,xx市人防地下室建設意見

15、征詢單,12,建筑立面專項設計,設計單位甄選與招標,設計單位信息庫、設計單位相關設計資料、設計單位主要設計師詳情；經(jīng)批示同意的立面設計單位甄選報批件、合同報批件,立面專項設計工作指引,甄選報告PP稿、立面設計單位甄選報批件；立面設計任務書；立面設計合同；,立面設計合同,設計評審與優(yōu)化,屋頂構架設計確認、立面細部設計確認（包括陽臺、空調機位、欄桿等細部設計）、大堂、架空層等主要入口細部設計確認；結合主體對立面方案進行評審；,階段性設計成果圖；主體施工圖；立面階段性設計成果圖；,檢查、評審會議記要；評審報告或評審會議紀要,設計定稿,立面設計圖冊,13,環(huán)境概念設計,設計單位甄選與招標、簽訂合同；,

16、設計單位信息庫、設計單位相關設計資料、設計單位主要設計師詳情,環(huán)境專業(yè)概念及方案設計工作流程,甄選報告PP稿匯報、環(huán)境設計單位甄選報批件,方案設計圖冊,建筑、環(huán)境、裝修方案設計過程中部門級評審配合工作流程,環(huán)境設計任務書；,總辦批復許可的設計單位甄選報批件、環(huán)境設計任務書,環(huán)境專業(yè)概念及方案設計工作流程,設計合同書,相關法律法規(guī),環(huán)境專業(yè)相關設計規(guī)范要求,設計跟進、評審、優(yōu)化；,設計任務書、正式簽訂生效的環(huán)境方案設計合同，階段性設計成果圖,階段性評審會議記要,定稿（出環(huán)境設計圖冊）,檢查、評審會議記要,環(huán)境概念設計圖冊,14,營銷戰(zhàn)略報告,1、營銷宏觀環(huán)境調研,宏觀供給和需求變化/片區(qū)發(fā)展變化

17、/政策變化,策劃流程和操作規(guī)范,營銷宏觀環(huán)境調研報告,2、競爭樓盤營銷策略調研,推盤時間/廣告訴求點/主推產(chǎn)品/銷售價格和優(yōu)惠/公關活動/品牌價值和形象,競爭樓盤營銷策略調研報告,3、撰寫營銷戰(zhàn)略報告,產(chǎn)品、競爭者和客戶分析/SWOT分析/營銷創(chuàng)新/品牌主張、形象、個性/關注點/4P闡述、4C檢驗,營銷戰(zhàn)略報告,4、營銷戰(zhàn)略報告宣講,制定PPT文件/約請相關部門/正式宣講/提出建議/修訂,會議紀要,5、營銷戰(zhàn)略報告報批,編制報批文件/各相關部門會簽/總裁簽批/歸檔,營銷戰(zhàn)略報告報批件,6、市場推廣計劃和費用預算,形成計劃表和預算費用表,市場推廣計劃和費用預算表,15,成本估算,建安費用/營銷費

18、用/管理費用/財務費用,16,工地現(xiàn)場準備,場地平整；,原地面標高測量（方格網(wǎng)圖）；計算零點位；土方調配；障礙物清拆；場地平整，實現(xiàn)現(xiàn)場三通一平；,紅線圖、用地規(guī)劃許可證、場地及周圍道路標高,場地平整質量標準,施工場地平整完成，達到土質密度要求,現(xiàn)場測量（高程、紅線點）；,國土局委托有資質的測繪單位現(xiàn)場進行地界樁測設、交接、保護；,紅線圖、用地規(guī)劃許可證、城市測量坐標系統(tǒng),相關法規(guī)、規(guī)范,地界樁測設報告、測量報告,現(xiàn)場平面平均標高、控制點坐標檢查；,圍墻及臨時辦公設施施工,實現(xiàn)臨時通水、通電、通路及臨時排水,現(xiàn)場總平面圖,圍墻及臨時辦公施工圖,臨舍施工完成,臨時道路及出入口報批、施工,批復手續(xù)

19、,1、 交警局道管科辦理路口手續(xù)所需資料：規(guī)劃局的路口批文；平面圖（需含路口坐標點）或宗地圖；申請報告；路政管理審核表；,政府文件，相關法規(guī),臨時占用道路及出入口許可證,施工圖,2、 城管局（道橋處）辦理路口占用手續(xù)所需資料：規(guī)劃局的路口批文；宗地圖或平面圖；申請報告；占用城市道路申請表；交警局的占用挖掘道路許可證；,臨時道路及出入口,3、 城管局（綠化處）辦理開設路口占用城市綠地手續(xù)資料：規(guī)劃局的路口批文；宗地圖或平面圖；申請報告；砍伐（遷移）城市樹木審批表；交警局的路口占用挖掘道路許可證；道橋處的占用城市道路許可證；,道路標高及混凝土標號,施工用水、電、電話手續(xù)辦理及施工,臨時排水許可證,

20、1、用 電：營業(yè)執(zhí)照、法人代表身份證復印件；,政府文件，相關法規(guī),排水許可證、施工用水量批復,用電許可證,2、電 話：營業(yè)執(zhí)照、代理人身份證復印件,開通電話,3、用 水：申請報告、用地規(guī)劃許可證、紅線圖,臨時用水接駁口,施工場地控制點的測設,埋設置控制點,規(guī)劃要點、用地規(guī)劃許可證,政府文件,施工控制點測量報告,17,勘察設計,詳勘設計單位甄選及報批,資料準備、現(xiàn)場踏勘/合同簽訂,委托任務書,分項設計單位選擇配合工作流程（地形圖制作、地勘單位選擇、分項設計單位選擇）,勘查單位委托報批件,紅線圖,相關法律法規(guī),勘查設計任務書,方案設計圖冊,勘查設計規(guī)范及合同,勘查設計合同草案,規(guī)劃要點、用地規(guī)劃許

21、可證、,勘察報告編寫,勘探控制網(wǎng)；實際勘探點深度；勘探土樣；,地質勘察布點平面圖、勘查記錄,地質勘察報告,18,主體施工圖設計,施工圖設計單位甄選、招標；,資料準備/現(xiàn)場踏勘/設計范圍確定,設計單位信息庫、設計單位相關設計資料、設計單位主要設計師詳情；限額設計指標,開發(fā)部初步設計流程,甄選報告PP稿、施工圖設計單位甄選報批件,方案設計；勘察報告建設工程設計方案審批意見書人防地下室建設意見征詢單總規(guī)資料、規(guī)劃設計要點、地形圖、相關設計規(guī)范,開發(fā)部施工圖設計流程,設計任務書（各專業(yè)）,經(jīng)批示同意主體施工圖設計合同；委托設計書,主體施工圖設計合同草案,建設工程樁基礎報建證明書,正式簽訂生效后的施工圖

22、設計合同,基礎設計選型、施工專題研討會 ,樁及承臺數(shù)量及配筋指標/基礎成本測算/,階段性設計成果（白圖、計算底稿）；,結構專業(yè)分項設計工作流程,基礎設計計算書檢查報告,歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫；,建筑造價指標確定及設計評審配合工作流程,基礎設計方案比較報告,設計跟蹤,1、專業(yè)接口檢查,建筑專業(yè)做為項目負責人，檢查本專業(yè)各個設計階段評審意見是否落實，相關專業(yè)互提條件及設計接口是否準確；是否有設計漏項，本專業(yè)及相關專業(yè)圖紙是否配套齊全并協(xié)調其他專業(yè)提出的疑問,評審,2、構造要求確認及建筑裝飾做法確認,按不同建筑部位確定墻、柱、地、天棚裝飾材料及做法；防水材料及做法；屋面材料及做法；,基礎設計成本測算書,優(yōu)化

23、,3、主體結構設計優(yōu)化；,計算造價指標，包括：地下室頂、底板配筋指標，柱、剪力墻等豎向構件配筋指標，轉換層梁板配筋指標，標準層及頂層梁板配筋指標，對超標情況審查圖紙及計算書并進行修改；地梁、承臺設計優(yōu)化，地下室頂、底板設計優(yōu)化，轉換層、標準層及頂層結構布置和配筋設計確認，屋頂構架結構布置確認，柱及剪力墻結構布置和配筋設計確認， ,建筑造價指標確定及設計評審配合工作流程；建筑專業(yè)單體施工圖設計工作流程；結構專業(yè)單體施工圖設計工作流程,主體結構設計計算書檢查報告,主體結構設計成本指標測算書,4、水、電、氣、空系統(tǒng)設計優(yōu)化；,設備專業(yè)提供電梯、風機、空調等設備用電條件及負荷參數(shù)，每個戶型平面的照明、

24、空調及電視、電話等強弱電接口設置是滯符合裝修標準和設計要點要求，配電間及管道井布置及尺寸是否合理，強電系統(tǒng)負荷計劃的合理性，線路及控制開關系統(tǒng)設計的合理性，變壓器、高低壓配電柜設計的合理性等,建筑電氣及設備價格性能比選配合工作流程電氣專業(yè)單體施工圖設計工作流程設備專業(yè)單體施工圖設計工作流程,檢查、評審會議紀要,5、材料設備選型及優(yōu)化；,系統(tǒng)優(yōu)化專題研討會召開，邀請設計單位、總包及分包單位、采購部、工程部等相關部門；新產(chǎn)品、新工藝的考察和研討，對擬選設備系統(tǒng)進行價格性能比選，以往使用中出問題的設備能提出解決問題的方法或注意摒棄不用，形成會議紀要，落實情況檢查,設計合同附件材料設備要求,建筑電氣及

25、設備價格性能比選配合工作流程,相關施工圖設計說明,6、內部評審；,建筑專業(yè)牽頭向其他各專業(yè)交底，結構專業(yè)針對基礎形式、上部結構布管、建筑立面外挑、內收和工程造價等方面評審，設備專業(yè)針對水井、風井、設備用房布置的位置、尺寸合理性、各種管線走向對建筑平立面影響、各消防設備、消防箱對客戶使用的影響等方面評審，電氣專業(yè)針對電井、配電間、消防控制室布置位置及尺寸、電梯、通風等設備用電和生活用電負荷要求進行分析計算，各種管線和消防控制箱對建筑平立面影響等方面評審；裝修專業(yè)針對建筑平面功能合理性、對業(yè)主入住后的裝修影響，對公共空間裝修及建筑立面與裝修面過渡的影響等方面評審,階段性設計成果圖,建筑單體設計過程

26、中，建筑專業(yè)與結構、設備、電氣專業(yè)配合工作流程,綜合圖審會議紀要、一次調整后的施工圖,7、出報建施工圖；,一次調整后的施工圖,設計報建配合工作流程（圖紙、填寫表格、批文等）,報建施工圖,施工圖報建,1、消防報建,報審表（兩份）、施工圖（不含結構專業(yè)）1套、附電子文件1套、總平面布置圖1份、 方案、初步設計消防審核批文復印件,消防報建相關規(guī)定,2、圖規(guī)劃報建,土地使用權出讓合同書、規(guī)劃初步設計審批意見、建設工程報建表、消防施工圖審查意見書、民防施工圖審批意見書、施工圖設計文件2套、計劃立項批文,規(guī)劃報建相關規(guī)定,建設項目建設工程規(guī)劃許可證,施工圖封閉式綜合評審,平面功能設計確認（包括平面功能合理

27、性、均好性，戶型面積及實用率計算指標），水、電等設備專業(yè)設計接口布置，公用空間設備用房布置設計確認等）、各種計算面積及指標設計確認，相關專業(yè)提條件落實確認，建筑構造及裝修做法確認（審查公共空間和各戶型內裝修標準是否符合交樓標準，墻、地、樓面構造及防水做法與公司沉淀癥的經(jīng)驗是平順符合），剖面及大樣設計確認（各剖面及廚房、衛(wèi)生間大樣圖設計確認，重點審查使用功能的合理性）,報建施工圖,建筑單體設計過程中，建筑專業(yè)與結構、設備、電氣專業(yè)大配合工作流程圖紙會審管理及配合工作流程,正式施工圖,測繪大隊面積驗算；,經(jīng)規(guī)劃局批準的施工圖及電子文件,建設項目全過程面積控制工作流程,查丈報告,四,招標及主體施工前

28、階段,目標成本編制；,熟悉施工圖和歷史數(shù)據(jù)庫；確定合理的計量單位和工程量；新項目詢價；,工程造價數(shù)據(jù)庫,采購目標成本表,材料價格數(shù)據(jù)庫,19,監(jiān)理單位招標,1、進行資格預審，初選35家；,信息搜集、登記、核實；考察；工程業(yè)績調查；,采購計劃批示,1、采購工作流程（監(jiān)理、施工）（采購）,資格預審表、考察報告,2、招標工作流程（預算）,2、擬定洽談及合同要點； ,針對工程多發(fā)問題，起草合同條款；明確監(jiān)理范圍及規(guī)模；監(jiān)理深度及要求；監(jiān)理費用支付方式；,資格預審批示,洽談要點、合同草稿,3、依據(jù)洽談要點，投標報價；,報價、監(jiān)理細則、組織管理,洽談要點、合同,投標報價書,4、評標；,報價比較；組織管理制

29、度評價；監(jiān)理細則評審；,電話通知洽談時間洽談,洽談紀要或報告,5、簽訂監(jiān)理合同；,法人簽字、公章核對；附件完整性；,洽談記錄、監(jiān)理合同,簽訂后的監(jiān)理合同,監(jiān)理合同備案,發(fā)展,XX市設工程監(jiān)理招標（委托）申請表一式三份、招標公告一式兩份件、計劃立項批文（復印件蓋公章）、規(guī)劃批準的初步設計文件或建設工程規(guī)劃許可證、營業(yè)執(zhí)照（復印件蓋公章）、建設單位法定代表人證明書和法人授權委托證明書、招標組織機構成立文件、XX市建設工程監(jiān)理投標人資格核準表一式兩份招標文件,（在市建設局完成監(jiān)理合同的備案）,20,土方開挖,工程招標,出正式施工圖后，依據(jù)招標工作流程組織招標。招標工作內容參照145項157項；,圖紙

30、交底,進場施工,開挖基準線、坡頂線、放坡坡度、開挖深度、原土擾動,土方開挖工程質量標準,21,降水及支護工程,1、施工單位進場及圖紙交底；,2、基坑降水施工,降水井施工深度、降水井布置、水位標高、對周邊環(huán)境影響,施工圖,降水工程質量標準,3、邊坡支護施工,護坡鋼筋網(wǎng)鋼筋網(wǎng)及焊接、錨桿長度、混凝土標號、混凝土噴射厚度、噴射遍數(shù)、混凝土養(yǎng)護,支護工程質量標準,22,樁基礎工程,1、工程招標,施工單位考察/編制招標文件/選擇投標單位/發(fā)標書/投標/開標、定標/簽合同,2、施工單位進場,3、圖紙交底，施工,4、基礎開工許可證辦理;,報 建,XX市建設工程施工發(fā)包申請表一式三份、招標公告一式兩份、計劃批

31、文復印件、建設工程樁基礎報建證明書（復印件）、建設單位法定代表人證明書和法人授權委托證明書、XX市建設工程施工招標投標核準表一式兩份、xx市人防工程核準單（復印件）、監(jiān)理合同、施工合同副本原件（建設局已備案）、一條龍服務登記核準表原件、反腐保廉敬業(yè)守法合約原件一份、施工單位的項目經(jīng)理資格證書復印件蓋公章、施工現(xiàn)場燃氣管道及設施確認表復印件加蓋公章、建筑工程施工許可申請表兩份,建設局相關法規(guī),建設工程施工許可證（樁基）,建設工程樁基礎報建證明書,（報市建設局）,5、施工,人工挖孔樁,工程部,孔的深度、持力層、擴大頭（或嵌巖深度）、孔徑、鋼筋規(guī)格及數(shù)量、混凝土標號、澆筑方案、抽芯或超聲波檢查；,施

32、工圖,1、 人工挖孔樁質量標準；,2、 預應力管樁質量標準,預應力管樁工程,樁位、打入深度、垂直度、最后貫入度、錘擊數(shù)、樁身完整度、樁與樁之間的焊接；,23,總包單位招標,1、成立招標小組； ,確定招標方式；確定小組成員和職責；發(fā)通知；,采購計劃,1、工程招標工作指引；,成立招標領導小組（通知）；,2、招投標工作流程（預算）；,2、發(fā)布公開招標或邀請投標信息；,公開招標須確定信息發(fā)布媒體；邀請招標須確定邀請單位名單；,采購計劃,招標公告格式；,公開招標為招標公告；邀請招標為投標邀請函；,投標邀請函格式,3、編制招標文件；,編制工程量清單和標底；招標說明（工期、投標人資質、項目經(jīng)理資格、標底、投

33、標報價上限、投標擔保金額、定標方法、履約擔保金額、評標程序及評標方法、截標時間、開標時間、無效標和廢標情形、合同通用及專用條款、合同文件格式、標準、規(guī)范和技術要求、圖紙、投標文件格式、中標通知書、擔保格式）；合同主要條款；,施工圖,1、工程招標工作指引；,招標文件及其會審單。,項目開發(fā)進度計劃,2、采購工作流程（監(jiān)理、施工）（采購）；,現(xiàn)場情況,3、招投標工作流程（預算）；,4、相關法規(guī)：,A、招投標管理條例；,B、xx市建設工程施工招標文件；,C、xx市建設工程施工合同范本；,4、投標單位資格預審；發(fā)放施工圖方便投標單位計算工程量；,營業(yè)執(zhí)照允許承接施工工作范圍符合招標工程要求；,投標單位營

34、業(yè)執(zhí)照、稅務登記證等資質文件；近期工程業(yè)績表,D、建設工程工程量清單計價規(guī)范（GB50500-2003）,資格預審表；,資質等級達到或超過項目要求標準；,考察報告；,財務狀況通過開戶銀行的資信證明來體現(xiàn)；,流動資金不少于預計合同價的百分比（例如5%）；,分包計劃主體工程不能分包；,履約情況其他工程項目沒有毀約被驅逐的歷史；,5、召開發(fā)標會議，發(fā)放招標書，收取資料費或押金；,會議組織：時間、地點、議程、參加人員；會議簽到表；資料費收據(jù)；,招標文件資料,1、工程招標工作指引；,會議紀要、標書發(fā)放記錄、投標保函,6、組織現(xiàn)場踏勘、招標文件答疑；,確定踏勘人員、時間；做好踏勘記錄（錄像）,按招標文件約

35、定,2、采購工作流程（監(jiān)理、施工）（采購）；,現(xiàn)場踏勘記錄、招標答疑,7、投 標,接受投標文件；收回招標文件、圖紙，退還資料押金；收取投標保證金或銀行保函；,3、招投標工作流程（預算）；,相關記錄,8、開 標,組織召開開標會議；宣讀報價和評標原則；,會議組織,評標原則,9、評標、定標,技術標：主要是評審施工組織設計是否優(yōu)化；,會議組織,評標記錄、中標通知,經(jīng)濟標：主要是對報價的比較和報價合理性分析；,10、中標通知,發(fā)中標通知，未中標單位退還投標保證金或銀行保函；,批示的中標通知,中標通知及退還投標保證金記錄,11、簽訂施工承包合同,除總包合同外，可能還包括：降水支護、樁基礎、土方、鋁合金工程

36、、裝修、智能化（安防、一卡通、電視、網(wǎng)絡）、消防等各專業(yè)分包合同及室外園林、綠化、水景等。具體按標段劃分執(zhí)行。,施工合同；招投標相關資料,起草施工合同流程（預算）；合同簽訂流程（采購）；,簽訂的施工合同；評審后投標報價書；審核修改后施工組織設計,12、進場準備；,1、 中標單位人員、材料、設備準備及檢查；,簽訂后的施工合同；進場通知單,分包單位進場流程（工程部）；,人員設備按期進場,2、 施工現(xiàn)場施工面、臨時設施、坐標點等準備工作；,13、30萬以上分包施工合同備案,與總包簽合同后，備案手續(xù)辦理；,施工合同,1、 工程合同備案流程（預算）； ,備案記錄,專業(yè)分包與總包簽分包合同后備案手續(xù)辦理；

37、,2、 深建字2004120號關于建設工程施工分包合同實行備案的通知；,五,環(huán)境、裝修及專項施工圖設計階段（二）,24,環(huán)境施工圖設計,1、設計單位甄選、招標、簽合同；,多輪概念、風格定位總平面設計圖，確認方案設計，包括路網(wǎng)、景觀軸線、場地標高，水景、泳池，園林種植方案，各景觀子項等，考察設計單位是否可以滿足公司所需的設計風格；,設計單位信息庫、設計單位相關設計資料、設計單位主要設計師詳情；,環(huán)境（室外工程）設計過程 中，環(huán)境專業(yè)與建筑、結構、設備、電氣專業(yè)配合工作流程、,甄選報告PP稿、環(huán)境施工圖設計單位甄選報批件；,設計任務書、合同；總平面圖、方案冊；,設計變更過程中，牽頭專業(yè)與相關專業(yè)配

38、合工作流程,景觀設計任務書,環(huán)境專業(yè)（室外工程）施工圖設計工作流程電氣專業(yè)環(huán)境及室外工程施工圖設計工作流程設備專業(yè)環(huán)境及室外工程施工圖配合設計工作流程,環(huán)境施工圖設計合同,2、設計跟進、評審、優(yōu)化；,建筑專業(yè)針對消防路與園林路及市政接口的關系，建筑豎向與環(huán)境高差變化的關系，綜合管線與園林景觀的關系，建筑總平面及架空層平面與環(huán)境景觀設計的關系等評審；結構專業(yè)對種植土厚度對地下室頂板的荷載影響，各景觀子項土建做法、造價、防水、設縫，設備及電氣提出預留、預埋（如燈位、泵坑）配合等評審；設備專業(yè)對泳池及水景循環(huán)系統(tǒng)，軟硬景的雨水收集及排水方案，綠化澆灌系統(tǒng)，景觀特殊效果用水系統(tǒng)等評審；電氣專業(yè)對庭園照

39、明、路燈、特殊燈光效果、泳池及環(huán)境用電、背景音樂等提出評審意見；裝修專業(yè)對環(huán)境設計風格、各裝修設計部位與環(huán)境道路接口與高差做出評審；,階段性設計成果圖,檢查、評審會議記要,總圖規(guī)劃,評審報告或評審會議紀要,景觀設計階段性設計成果圖,3、設計定稿、出圖,索引圖確認、總平面圖確認、定位圖確認、綠化圖確認、鋪裝圖確認；景觀土建施工圖確認、景觀給排水施工圖確認、景觀動力、照明施工圖確認，給排水直飲水、煤氣、雨水等管線調整設計確認、強弱電管線施工圖調整設計并確認；,25,二次裝修設計,1、 設計單位甄選、招標、簽合同；,裝修設計概念確定（平面功能定位，概念風格定位），方案設計確認（各立面、墻面、地面、天

40、花方案圖確認，各主要空間效果圖確認），風格要求，性價比比選；確定裝修部位（棟號、樓層、戶型）；,設計單位信息庫、設計單位相關設計資料、設計單位主要設計師詳情；,樣板房設計工作流程,甄選報告PP稿、環(huán)境施工圖設計單位甄選報批件；,（包括：銷售中心、會所、樣板房、公共空間、大堂、電梯間、商業(yè)街等）,建筑平面圖,建筑、環(huán)境、裝修方案設計過程中部門級評審配合工作流程,裝修設計任務書；,裝修設計過程中，裝修專業(yè)與建筑、結構、設備、電氣專業(yè)配合工作流程,裝修施工圖設計合同,裝修專業(yè)概念設計工作流程,裝修專業(yè)方案設計工作流程,2、,1、材料、做法確認,平面及家私設計確認，天花設計及做法確認，地面設計及做法確

41、認，立面設計及做法確認，墻面設計及做法確認。配電線路、照明、特殊裝飾燈等強弱電接口確認，通風口布置等設計確認，相關專業(yè)配套出圖確認,經(jīng)批示同意裝修施工圖設計合同委托設計書；階段性設計成果圖,裝修專業(yè)施工圖設計工作流程,檢查、評審會議記要，經(jīng)調整后的裝修施工圖,設計跟進、檢查、優(yōu)化,2、各專業(yè)接口,裝修專業(yè)向其他專業(yè)提交條件圖并交底，建筑專業(yè)對建筑外立面及細部設計與裝修設計的關系，建筑設計門窗與裝修設計要求的關系，建筑設計室內地面、墻面與裝修設計細部接口關系等提出評審意見；設備專業(yè)對公共空間中消火栓、各種水平、豎向給排水及通風管線、空調出風口等做出評審；電氣專業(yè)對消防監(jiān)控系統(tǒng)配置要求，煙感、溫感

42、探頭，消防按紐、警鈴及背景音樂對裝飾墻面的影響做評審，對各裝修空間內的原電氣設備接口、線路進行檢查,經(jīng)調整后的裝修施工圖；設備、水電配置裝修施工圖；裝修施工圖設計任務書,電氣專業(yè)裝修施工圖配合設計工作流程,綜合圖紙評審會議紀要、經(jīng)再次調整后的裝修施工圖,3、設計定稿，出正式成果圖；,綜合圖紙評審會議紀要、經(jīng)再次調整后的裝修施工圖,設備專業(yè)裝修施工圖配合設計工作流程,正式裝修施工圖,二次裝修消防報建,配合完成對部分政府資料相關內容的修改，滿足公司開發(fā)需要；配合復核資料清單完整性、準確性，檢查圖紙電子文件及報建表格的準確性和是否符合報建要求，對表格中的各項數(shù)據(jù)的準確性負責；協(xié)助報建組解決報建過程中

43、的設計問題，對照圖紙復核政府批文的準確性，有責任在滿足各項法律、法規(guī)條件下將公司利益最大化；確認并據(jù)政府批文要求修改圖紙。,設計報建配合工作流程圖紙?zhí)顚懕砀?、批文?圖紙交底,交底內容包括：裝飾材質、鋪貼效果、構造做法等圖紙上不易表達的問題，配合工程部專業(yè)工程師對有裝飾表現(xiàn)效果的施工過程進行質量和效果檢查，尤其飾面材料鋪貼或出效果的施工環(huán)節(jié)必須到場檢查，落實是否滿足設計表現(xiàn)效果；,正式裝修施工圖,建筑、裝修環(huán)境、示范單位施工交底、檢查配合工作流程圖紙會審管理及配合工作流程,圖紙交底會議紀要,材料樣板確認,要求設計方提供立面及各細部所選材料的材質、式樣、顏色等樣板、色卡或概念圖片及做法等，設計師

44、樣板確認并在樣板上簽字；與采購部協(xié)商，對樣板進行價格、性能比較，提出修改意見并報批；,正式裝修施工圖、各種不同檔次的裝修材料樣板,建筑材料樣板選擇、確認配合工作流程,材料樣板確認會議紀要，經(jīng)正式確認并由設計師簽字的材料樣板,26,專項工程設計,1、 設計單位甄選、招標、簽合同；,分項設計主要內容擬定；分項設計工作計劃；明確出圖、蓋章、簽字等事宜總包設計單位責任；總包設計單位向分項設計單位交底并說明設計意圖及要求，提供圖紙及電子文件，啟動設計；,設計單位信息庫、設計單位相關設計資料、設計單位主要設計師詳情,分項設計單位選擇配合工作流程（地形圖制作、地勘單位選擇、分項設計單位選擇）,各分項施工圖設

45、計單位甄選報批件,包括：鋁合金、電梯、樓梯扶手、防火卷簾、煙道、水景、屋頂構架、泛光燈等）,主體正式施工圖、裝修施工圖及室外環(huán)境施工圖,各分項設計設計任務書各分項施工圖設計合同草案,正式簽訂生效的裝修施工圖設計合同,2、設計實施與跟進、評審、定稿；,圖紙深度需滿足招投標深度要求，節(jié)點、大樣清晰完整；重點審查設計接口問題，如構件與建筑平面、立面關系協(xié)調；結點及構造做法是否符合要求，預留、預趕時髦、結點反向荷載對主體結構是否有影響，施工圖中門、窗、空調尺寸及做法等是否滿足分項設計要求，確認構件形狀、尺寸、材質、飾面做法和材料樣板，并對材料的價格性能比做出評價，管線交叉無矛盾,階段性設計成果圖、正式

46、簽訂生效的裝修施工圖設計合同,建筑材料樣板選擇、變更配合工作流程；建筑、結構、環(huán)境、電氣、設備各專業(yè)分項設計工作流程； ,檢查、評審會議記要，經(jīng)調整后的各分項設計施工圖,經(jīng)調整后的各分項設計施工圖；各分項設計施工圖分階段檢查、評審會議記要,綜合圖紙評審會議紀要、經(jīng)再次調整后的各分項設計施工圖,3、圖紙交底；,正式的各分項設計施工圖,圖紙交底會議紀要,4、材料樣板確認；,正式的各分項設計施工圖、各種不同檔次的分項設計材料樣板,材料樣板確認會議紀要，經(jīng)正式確認并由設計師簽字的材料樣板,六,售前策劃,27,選擇廣告公司,邀請招標/開標/評標/選擇/簽約,策劃流程和操作規(guī)范,簽定合同,策劃,項目VI手

47、冊設計,各種形象標識設計應用,VI應用手冊,策劃,擬訂內部認購方案和預算,總體目標/品牌構建目標/市場推廣總要求,內部認購方案和預算表,策劃/代理公司,擬訂內部認購計劃,執(zhí)行計劃表,執(zhí)行計劃時間表,策劃/代理公司,銷售物料籌備,樓書、戶型手冊、海報、模型、網(wǎng)站建設；各種銷售報表、認購書、認購須知、法律文本（建設工程規(guī)劃許可證土地使用權出讓合同商品房預售許可證商品房買賣合同等）形象樓書、功能樓書、折頁和宣傳單張、戶型圖、產(chǎn)品品質手冊、置業(yè)計劃、尾數(shù)紙、認購協(xié)議書、購房須知、簽合同辦按揭須知、價目表等,銷售物料全部到銷售現(xiàn)場,策劃/代理公司,擬訂銷售通路方案,參觀路線、銷售方式、銷售合同物管人員招

48、聘與培訓,銷售通路方案和執(zhí)行到位,策劃/代理公司,擬訂媒體組合和投放方案,電視報紙網(wǎng)絡簽約，炒作,媒體組合、投放方案和執(zhí)行到位,策劃/代理公司,擬訂包裝方案并設計制作,現(xiàn)場、樣板房、看樓車、服飾禮儀等,擬訂包裝方案并設計制作安裝,策劃/代理公司,擬訂現(xiàn)場管理各項制度,認購/看樓車/樣板房管理/接待流程管理/環(huán)境管理/業(yè)績考評管理,現(xiàn)場管理各項制度,策劃/代理公司/物業(yè)/客服,擬訂促銷方案,產(chǎn)品推介會、VIP卡認購、各種目標客戶維護活動、贊助公益活動,促銷方案和組織執(zhí)行,策劃/代理公司,內部認購業(yè)績總結,策劃,物料、通路、媒體、包裝、管理制度、促銷等方面與客戶關注度、來訪量、品牌形象建立、認籌數(shù)

49、量等方面總結,內部認購業(yè)績總結報告,策劃/代理公司,擬訂開盤價格和銷售控制方案,策劃,整體均價/各棟均價/各戶價格/價格討論/價格修訂/價格報表/制定價格表和付款方式/開盤解籌單位,經(jīng)批準得開盤價格表和銷售控制方案,策劃/代理公司七,施工階段,28,主體開工許可證辦理,xx市建設工程施工發(fā)包申請表一式三份、招標公告一式兩份、計劃批文復印件、建設工程規(guī)劃許可證（復印件）、建設單位法定代表人證明書和法人授權委托證明書、xx市建設工程施工招標投標核準表一式兩份、xx市人防工程核準單（復印件）、監(jiān)理合同、施工合同副本原件（建設局已備案）、一條龍服務登記核準表原件、反腐保廉敬業(yè)守法合約原件一份、施工單位

50、的項目經(jīng)理資格證書復印件蓋公章、施工現(xiàn)場燃氣管道及設施確認表復印件加蓋公章、建筑工程施工許可申請表兩份；,建設局相關法規(guī),建筑工程施工許可證,（市建設局辦理施工許可證）,29,投資許可證辦理,填報固定資產(chǎn)投資項目申報系統(tǒng)的電子申報盤、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、當年計劃立項批文復印件,發(fā)改局相關法規(guī),固定資產(chǎn)投資項目投資許可證,（報市發(fā)改局）,30,主體施工圖紙交底；,總包單位進場后進行。交底內容包括：,正式施工圖,圖紙、變更發(fā)放管理及配合工作流程,圖紙交底會議紀要,（包括：結構、建筑、室內給排水、電氣、弱電預埋等）,開發(fā)部工地處理卡、設計聯(lián)系單及部分工程聯(lián)系單配合工作流程,建筑、裝修環(huán)境

51、、示范單位施工交底、檢查配合工作流程,31,施工組織方案會審及相互確認；,進度計劃確認；臨設確認；管理人員確認；客戶關注點施工工藝確認及監(jiān)理程序確認；工人培訓；,32,地下室結構施工,1、地下室底板、地梁、承臺施工,標高、紅線、基坑基糟、防水、后澆帶、軸線、鋼筋、混凝土、養(yǎng)護、模板、預埋件、止水帶、防雷接地、預埋套管、洞口、板厚,地下室結構工程質量標準,2、地下室外墻、內墻、柱施工,墻厚、止水螺桿、施工縫、混凝土、養(yǎng)護、模板、鋼筋、后澆帶、柱網(wǎng)、柱子尺寸、電梯井道尺寸、預留預埋；,3、地下室頂板（0.00結構板）施工,模板、標高、車道口、鋼筋、混凝土、后澆帶、施工縫、預留預埋；,33,地下室人

52、防工程,人防工程招標,出正式施工圖后，依據(jù)招標工作流程組織招標。招標工作內容參照145項157項；,招標文件；施工圖,1、工程招標工作指引；,2、采購工作流程（監(jiān)理、施工）（采購）；,3、招投標工作流程（預算）；,圖紙交底,進場施工階段,人防墻、穿墻管、防護單元的預埋件、門檻、人防門和消防門的關系、預留預埋、臨空墻檢查、防爆波井、防爆地漏；,人防施工圖,地下室人防工程質量標準,34,地下室防水工程,防水工程招標,圖紙交底,進場施工階段,材料、厚度、施工技術措施、基層、結構裂縫檢查處理、蓄水試驗、成品保護、保護層；,地下室防水工程質量標準,35,土方回填,密實度、回填土土質、回填土對防水層防止破

53、壞措施,土方回填工程質量標準,36,地上主體工程施工,1、混凝土施工,標號、配比、坍落度、澆筑方案、澆筑鋼筋較密部位措施、澆筑環(huán)境、養(yǎng)護、混凝土試塊、降板標高、反沿板插筋等,施工圖紙,凝土工程質量標準；,2、鋼筋施工,材料規(guī)格、數(shù)量、懸挑構件、鋼筋綁扎間距、位置、錨固、搭接長度、焊接、接頭位置、穿梁墻鋼套管、預埋給水管,1、 鋼筋工程質量標準；,3、腳手架及模板施工,腳手架通道、穩(wěn)定性、腳手架鋼管強度、腳手板強度、腳手架支撐、密目網(wǎng)連接、腳手架和建筑本身間距、連接、模板平整度、垂直度、標高、留洞、強度、剛度、拼縫、垃圾清理、墻體下面模板封口等,2、 件式腳手架、模板工程質量標準；,4、地下室底

54、板后澆帶施工,澆筑時間、混凝土標號、鋼筋連接、銹蝕處理、施工縫處理、垃圾清理、養(yǎng)護,3、 后澆帶工程質量標準；,5、砌體施工,砌體強度、砂漿強度、砌筑砂漿飽和度、拉結筋、垂直度、平整度、勾縫,4、 混凝土砌塊砌體質量標準；,6、墻面抹灰,基層清理、基層甩漿、釘網(wǎng)、墻面淋水濕潤、抹灰厚度、砂漿配合比、養(yǎng)護方案、砂漿和易性、墻面分格縫,5、 內、外墻抹灰質量標準；,7、地面抹灰,基層清理、基層甩漿、地面淋水濕潤、抹灰厚度、砂漿配合比、養(yǎng)護方案、砂漿和易性,6、 水泥砂漿地面質量標準；,8、廚房、衛(wèi)生間防水,防水材料,9、屋面防水,結構自防水、預留穿板套管、混凝土養(yǎng)護、屋面小型構架基座預留預埋、柔性

55、防水材料、施工工序、防水保護層、找坡坡度、透氣管、剛性防水、分隔縫、分隔縫材料及施工、面層施工、架設在屋面上的管線支座基礎,建筑、結構施工圖紙,屋面聚氨脂涂膜防水工程質量標準,10、屋面隔熱保溫,隔熱層材料、厚度、拼接、固定、屋面排水溝位置留設處理、施工現(xiàn)場垃圾歸整清理,11、上人屋面塊料面層鋪貼,鋪貼面基礎養(yǎng)護、檢查基礎開裂、鋪貼材料、砂漿厚度標號配比、標高控制、坡度控制、管線支座基礎處理、透氣管、成品保護、門口臺階處理、周邊收口,37,預售準備,1、預售查丈,經(jīng)批準的建筑施工圖及施工設計圖軟盤、宗地圖（復印件）、建設工程規(guī)劃許可證復印件、建設用地規(guī)劃許可證復印件；,預售查丈報告,（市國土局

56、測繪大隊）,3、 辦理預售許可證,房地產(chǎn)預售申請書、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書副本、房地產(chǎn)證或土地使用權出讓合同書、付清地價款證明、投資許可證復印件、建設工程規(guī)劃許可證復印件、施工許可證復印件、預售監(jiān)管協(xié)議（正本）、批準的建筑施工圖、預售查丈報告、已投入開發(fā)建設資金的驗資報告、工程形象進度證明文件、xx市的地名命名文件；,預售許可證,（市國土局）,38,鋁合金門窗、玻璃幕墻,工程招標,出正式施工圖后，依據(jù)招標工作流程組織招標。招標工作內容參照145項157項；,施工單位進場,圖紙交底及施工,材料厚度、三性試驗、開啟方向、打架、小五金、面層保護、泄水孔、限位器、垂直度、進出位、塞縫、防水,鋁合金門窗

57、、玻璃幕墻安裝質量標準,39,陽臺欄桿,工程招標,出正式施工圖后，依據(jù)招標工作流程組織招標。招標工作內容參照145項157項；,施工單位進場,圖紙交底及施工,材料、穩(wěn)定、垂直度、成品保護,陽臺欄桿安裝質量標準,40,室內乳膠漆,認定價格與品牌,施工階段管理,基層清理、基層平整度、透底,室內乳膠漆質量標準,41,室內墻地面磚鋪貼,甲供材料訂貨,1、投標單位資格預審、考察；,營業(yè)執(zhí)照；稅務登記證；質量管理體系；生產(chǎn)規(guī)模；生產(chǎn)現(xiàn)場管理；產(chǎn)品生產(chǎn)、檢驗工藝；工程業(yè)績；,采購計劃,1、采購工作流程（材料、設備、設施）； ,預審資格表、考察報告,2、材料設備清單編制、合同準備,熟悉施工圖；材料設備規(guī)格型號

58、、設計參數(shù)確認；環(huán)保指標；,相關專業(yè)施工圖,2、材料設備供應商選擇流程（采購）；,材料設備采購清單、合同,3、電話或傳真邀請投標,邀請投標函起草；提供材料設備訂貨清單；,考察報告批示,3、相關法規(guī)、政策；,投標報價書,4、投標報價審核,報價匯總；比價；分析；報批件；,投標報價書,投標報價書審核意見,5、簽訂供貨合同,洽談記錄、合同、報價,合同簽訂流程（采購）,訂貨合同,6、備貨跟蹤檢查,對供貨期大于30天的材料設備，每個7-10天查驗一次進度,車輛、檢查時間確認、樣品,物料進場、驗收、退貨流程（采購）,檢查記錄,7、第一次送貨協(xié)調,供貨商送貨聯(lián)系人、電話確認；甲方工地聯(lián)系人、電話確認；施工單位

59、通知雙方聯(lián)系電話；,確認送貨時間、聯(lián)系人；,甲方、施工單位簽字蓋章確認的送貨單,確認甲方、施工單位聯(lián)系人,施工,水電管保護、鋪貼材料、成品面高度、排磚、拼花、收口、抹灰平整度、和門下口關系,施工圖紙,室內墻、地面貼磚質量標準,42,外墻涂料,工程招標,出正式施工圖后，依據(jù)招標工作流程組織招標。招標工作內容參照145項157項；,施工單位進場,圖紙交底及施工,材料、抹灰、空鼓裂縫、墻面養(yǎng)護、干燥度、封閉層、膩子厚度、底漆、面漆、色差、分格縫、穿墻洞口,外墻涂料質量標準,43,外墻塊料面層,甲供材料訂貨,同237-243流程及內容。甲供材可能包括瓷磚、大理石、花崗石等塊料面層材料。,施工,材料、抹

60、灰、墻面空鼓裂縫、墻面養(yǎng)護、排磚、磚縫、勾縫、分格縫、平整度、磚的空鼓、粘貼材料,外墻貼面磚質量標準,44,強電,1、管線預埋,材料、保護層厚度、PVC管接頭強度、電管接地跨接,電氣施工圖紙,1、 電氣預留工程質量標準；,2、甲供材料訂貨,同234-241流程及內容。,2、 成套配電柜、控制柜和動力、照明箱（盤）工程質量標準；,3、三箱安裝,設備、箱體水平度、箱體垂直度,3、 電氣管線安裝工程質量標準；,4、管內穿線,管徑大小、線芯占管徑的容量、管內有無線接頭,4、 建筑物避雷施工質量標準,5、防雷接地系統(tǒng),跨接長度、接地點布局、接地電阻,45,給排水,1、預留孔洞、套管,標高、位置尺寸、數(shù)量