文獻綜述-房地產項目可行性研究

1、湖南工業(yè)大學研究生文獻綜述研究課題： 房地產項目可行性研究姓 名： 崔樸學 號： M專業(yè)方向：工程項目管理攻讀學位：碩 士學院（系） ：財經學院2014 年 5 月文獻綜述題目：房地產項目可行性研究The feasibility research of real estate project二摘要：隨著我國城市化發(fā)展步伐的加快， 城市人口的增加以及國民經濟的飛速增長帶動了我國房地產行業(yè)的蓬勃發(fā)展， 房地產項目投資的高收益也使其逐漸成為一種重要的投資工具。 然而， 隨著我國房地產價格經歷的前所未有的膨脹， 部分城市房價的非理性瘋長， 帶來了諸多社會問題， 也引發(fā)了國家一輪又一輪的宏觀調控，尤其是

2、2010 年“新國十條” 、 “國五條”的出臺，對房地產市場影響越來越大。 同時， 作為一種高風險與高收益并存的投資， 房地產行業(yè)還存在很多不完善的地方， 尤其在投資可行性分析研究方面還比較落后。 目前， 在我國房地產市場中呈現(xiàn)的地區(qū)房產投資“過熱” ，空置房總量攀升， “爛尾”工程等問題，大多源于房地產開發(fā)企業(yè)在投資決策前沒有重視可行性研究，或是可行性研究流于形式。 目前我國的房地產市場出現(xiàn)了很多問題， 這與房地產開發(fā)企業(yè)在投資決策前沒有重視可行性研究有關。房地產項目可行性研究是房地產開發(fā)決策分析過程中的重要環(huán)節(jié)， 也是房地產開發(fā)項目投資決策， 申請銀行貸款， 投資方與各有關外協(xié)單位洽談合同

3、的重要依據。通過對開發(fā)項目的全面分析、論證和評估，從而保證它在技術上可行、經濟上合理、風險上可控、節(jié)能和環(huán)保效果明顯、社會效益顯著。在房地產開發(fā)過程中加強可行性研究的科學性與合理性， 可以減少投資決策的盲目性， 提高房地產企業(yè)的經濟效益和促進城市土地的合理使用， 從而使房地產市場健康發(fā)展和不斷完善。關鍵詞:房地產項目 ; 經濟評價 ; 可行性研究; 不確定分析；投資決策前言：隨著我國社會主義市場經濟的逐步完善，全面建設小康社會目標的逐步深化，房地產業(yè)在宏觀范圍內己走出了近20 年的醞釀和探索階段，迅速發(fā)展成為國民經濟的重要產業(yè)，并拉動相關配套產業(yè)形成了一個支撐宏觀經濟快速發(fā)展的重要產業(yè)群體，成

4、為國民經濟基礎性、先導性和支柱性產業(yè)。我國從 1999 年以來，房地產開發(fā)投資持續(xù)高速增長，僅2003 年一年，房地產開發(fā)投資額突破1 萬億元大關，增速達到了29.7%。房地產開發(fā)投資占固定資產投資的比例過高， 2003 年高達23.7%，比國際通常水平10%15%高出近10 個百分點。有些大城市尤其高，如上海市為40.7%，北京市為60.5%。另外房地產開發(fā)投資增速遠高于GDP增速。近三年來房地產開發(fā)投資規(guī)模平均以25.6%的高速增長，為GDPF均增速的3倍左右；房地產投資占GDP勺比重也在 逐年遞增， 2003年高達 8.7 ，年均增長約 1 個百分點，明顯高出國際一般水平 的 5%左右。

5、房地產投資的增長推動了我國房地產企業(yè)的快速發(fā)展。由國務院發(fā)展研究中心、清華大學房地產研究所和中國指數(shù)研究院三家研究機構共同組成的中國房地產 TOP 10研究組發(fā)布 2006 中國房地產百強研究報告稱，我國房地業(yè)集中度進一步加強。百強企業(yè)中房地產企業(yè)OS年實現(xiàn)銷售額2384.07億元，占全國市場份額的18.06%，這一比例在2004 年為13.49%，而在2003 年為8.43 % 。報告顯示，房地產百強企業(yè)2003 -2005 年連續(xù) 3 年的平均銷售額增長率為61.4%，年均主營業(yè)務收入增長率為 49.35%，年均凈利潤增長率為0%。房地產百強企業(yè)2004-2006 年年均總資產收益率、凈資

6、產收益率、銷售利潤率分別為7.83%, 18.68%, 17.4% 。房地產業(yè)對國民經濟和企業(yè)發(fā)展的推動是不可否認的，但是，房地產業(yè)在我國的迅猛發(fā)展曾幾度導致房地產投資過熱。地產價格泡沫、房屋空置泡沫和房地產投資泡沫，這三種房地產泡沫形式均己口益凸顯。面對這種嚴重過剩的局面，國家采取了強制措施，對房地產投資進行了嚴格的調控、整理和采取宏觀調控措施，抵制由于房地產投資開發(fā)過猛過熱造成的基建規(guī)模過大、投資結構不合理、 房地產價格猛漲、 商品房積壓、 土地拋荒等諸多問題。 2005 年 5 月， 國務院出臺了房地產調控的“新八條”措施，自調控政策出臺半年之后，全國房價漲幅回落的跡象非常明顯，房地產行

7、業(yè)也因此受到了較大的沖擊。綜上所述，由于房地產業(yè)發(fā)展過快，投資過熱，致使大量商品房空置，資金嚴重積壓，同時也極易造成經濟虛假增長，形成房地產泡沫，給國民經濟帶來不可估量的風險。與此同時，地產過剩造成的經濟、政策環(huán)境變化也在一定程度上使房地產業(yè)發(fā)展受到了限制，自然也直接影響了房地產企業(yè)的良性發(fā)展。由此可見，房地產開發(fā)投資總會伴隨著風險與收益。因此，為了保證房地產的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為了保證國民經濟的穩(wěn)定增長，為了保證國民生活消費的需要，作為房地產開發(fā)企業(yè)，應該完善對房地產開發(fā)前期的可行性研究及投資風險的管理，采取相應的措施指導房地產的理性投資，旨在更好地促進資源的 有效配置，促進產業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

8、正文國外文獻綜述聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織先后于 1972 年、 1974年和 1977年分別編寫了 項目評價準則 、 發(fā)展中國家項目評價和規(guī)劃和工業(yè)項目評價手冊等書籍對發(fā)展中國家的可行性研究進行指導和幫助。 1978年，聯(lián)合國在工業(yè)可行性研究手冊一書中詳細地介紹了可行性研究的主要內容和研究方法，學術界在此基礎上總結概括出了可行性研究的理論框架，并且得到迅速推廣。1980年，經濟合作和發(fā)展組織(OECD編寫了工業(yè)項目評價手冊，其中提出了一個評 價項目價值的標準一一項目對國民收入的貢獻，該書為世界各國特別是發(fā)展中 國家開展工程項目的可行性研究提供了非常完善的理論指導和實踐指導。學術 理論界也對風險預測、

9、風險防范、項目評價和多目標決策等領域進行了探討 和研究。如美國的 B. Munhonnad 在項目建設的風險評估一書中就運用科 學的研究方法對投資項目的風險估算和風險控制進行了詳盡的探討。直到 20 世紀 70 年代，可行性研究才正式運用到房地產領域的項目建設。眾多學者從房地產項目的區(qū)位選擇、投資的成本和收益、風險分析、防范和決策等多 個方面對房地產項 目 可行性研究進 行了開拓性的 探討 。 W. Behrens & P.M.Hawranek (1994) 認為可行性研究作為房地產投資整個周期的重要階段，為房地產的投資決策提供了非常重要的依據; 并且在整個建設項目過程中，由于外部環(huán)境和內部因

10、素的變化和影響，可行性究是一個反復優(yōu)化和論證的過程。 Arthur. J. Keowr (2002) 則研究了房地產可行性分析中的不確定性環(huán)境，他認為在分析風險因素時，可以采用概率的分析方法，從而可以測算出風險的具體大小及其對項目的影響程度和影響彈性。 Gaglon. E. Greer& Micher.D. Farred (2003) 認為在房地產項目的可行性研究中，最重要的是對可能存在的風險進行分析、認識、預測和防范。并且他把風險分為三種 :(1)財務風險 (financial risk), 即在項目的建設過程中，由于不同的財務管理模式所引起的財務方面的風險;(2) 可保風險 (insura

11、ble risk) ，即這種風險是可以轉嫁給保險公司的，大多數(shù)是由于不以人的志為轉移的自然災害所導致的 ;(3) 經營風險 (business risk) ，即由于經營管理者做出不恰當?shù)臎Q策而引起的風險，這種風險是可行性研究中最為重要的風險，同時也是以通過可行性研究來規(guī)避的。Romualdas， Viktoras Zubrecovasb (2009) 引進了一個多維度的效率分析模型對房地產的可行性進行分析。這一模型為解決替代項目、品種選擇、投資資源分配、房地產價值維護和提高等方面的問題提供了很好的思路。 David MGeltner, Normanfiller 在們的商業(yè)房地產投資分析 (20

12、09) 一書中，從房地產投資者的角度分析了房地產價格的影響因素，從供給與需求兩方面展開，當前經濟形勢以及對經濟發(fā)展的預期是影響需求的最主要方面，資本市場和土地供給等方面影響著房地產的供給。從投資者角度的分析給房地產開發(fā)的可行性研究提供了很好的依據。國內文獻綜述改革開放以后，我國經濟體制不斷深入改革，可行性研究這種方法也逐步傳入我國，并運用于工業(yè)項目開發(fā)之前的經濟效益分析。在可行性研究方法傳入我國的同時，我國政府為了做好項目開發(fā)之前的社會效益和經濟效益的分析，避免投資決策失誤所造成的重大損失，提高建設投資的綜合收益，國家也出臺了相關的政策，規(guī)定投資項目必須實施可行性研究。 1981 年，國務院原

13、計劃委員會就明文規(guī)定: 所有擴建或是新建的大中型投資項目都必須進行可行性分析和形成可行性研究報告， 只有在論證可行的基礎上才能立項實施。 1983 年，計委發(fā)布了關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法 ，從編制程序、編制內容、預審和復核等方面來指導我國建設項目的可行性研究。在房地產領域，項目的可行性研究起步更加比較晚。過去，我國的住房主要是以福利分配為主，房屋的建設很少考慮效率，從理論上來分析完全是一種低風險甚至是無風險的項目，所以房地產領域風險的理論研究工作更加緩慢。直到 20 世紀 90 年代房地產投資出現(xiàn)過熱，可行性研究才真正開始運用到房地產領域并逐步深入。我國建設部 2000 年頒發(fā)

14、的房地產項目經濟評價辦法由于其主要內容和研究方法的全面科學性，目前是我國房地產投資項目可行性分析的重要管理辦法。對于房地產項目的可行性研究，國內眾多學者也從多個角度對這一問題進行了研究和探討。曾祥瑞(1994) 構建了一個科學合理的比較分析方法，首先用市場的平均租金率來估算該項目的預期收入，然后用這預期收入跟項目的投資成本進行對比，最后來決定該項目是否可行。安力 (1995) 認為預測房屋的出售價格是房地產可行性研究中的重要環(huán)節(jié)，至于如何來保證預測的合理性和準確性，安力認為市場比較法和收益還原法是兩種較為科學的估算方法。劉洪玉(1996) 對房地產行業(yè)開發(fā)投資所面臨的各類風險進行了全面、深入、

15、系統(tǒng)的研究，同時給出了較為簡單的風險度量方法。陳傳釗 (1997) 則另辟蹊徑，提出了設計可行性研究計算機軟件的方法，他認為由于在房地產項目的可行性研究過程中要使用大量可變性和不確定性的數(shù)據，采用計算機等高科技設備可以提高科學合理性和準確性。閻小燕(1999) 則認為房地產的區(qū)位選擇分析是房地產項目可行性研究中非常重要的因素，因此，房地產開發(fā)商在進行項目的區(qū)位選擇時，要根據整個城市規(guī)劃布局來分析地段投資的利弊，盡量選擇變現(xiàn)能力相對較強的地段進行開發(fā)。梁爽 (2001) 研究了房地產項目開發(fā)的成本問題，提出了行業(yè)平均法、近似估算法等房地產投資成本的估算原理和方法。梅賢(2008) 從房地產開發(fā)與

16、城市規(guī)劃的關系入手，認為房地產在區(qū)位的選擇時，一定要考慮到城市整體規(guī)劃和布局。清華大學房地產研究所孫玉梅、劉洪玉 (2003) 指出了房地產市場分析對房地產投資決策、項目融資、房地產開發(fā)過程、房地產市場宏觀管理等活動的重要性，并總結了房地產市場分析的層次與內容體系，包括區(qū)域房地產市場分析、專業(yè)房地產市場分析、項目房地產市場分析三個層次。內容體系包括地區(qū)經濟分析、趣味分析、市場概況分析、專業(yè)市場供求分析、項目競爭分析、敏感性分析六個方面。并指出對于房地產項目的市場分析，有助于提高房地產企業(yè)對市場狀況的把握程度，有利于增強企業(yè)的競爭力，并能幫助企業(yè)適時調整策略。總結近年來，我國政府和學者對房地產項目的可行性研究開展了大量的研究，取得了較大的進展，并且也有著較為明顯的社會效益和經濟效益。但是總體而言 , 我國的房地產項目的可行性研究尚處于起步階段，還有許多需要完善的地方。參考文獻杜建平 . 投資項目風險管理問題 M. 北京 : 高等教育出版社， 2000.馮俊文，高鵬，王華亭 . 現(xiàn)代項目管理學 M. 北京 : 經濟管理出版社， 2009.郭蜻娟， 徐壽波 . 房地產成本法估價技術的創(chuàng)新研究J . 生產力研究， 2007.李榮錦，王珍. 房地產企業(yè)財務風險及防范研究J . 會計之友， 2010李紹榮等 . 房地產市場的市場特征及貨幣調控政策的理