云南人口與住房經(jīng)濟(jì)問題研究綜合報告

1、案云南省第11次吧哲學(xué)社會爸 背 澳 傲背申報號：11B扳220邦科學(xué)優(yōu)秀成果申瓣報材料擺云南人口與住房叭經(jīng)濟(jì)問題研究唉云南省統(tǒng)計局課骯題組懊二七年九月愛十三日岸課 題 組絆 織盎課題組顧問 壩 羅進(jìn)忠 拜 省統(tǒng)計局副局骯長 胺課題組組長： 白陳楊東 胺省統(tǒng)計局投資處背處長課題組成員：稗 胡瑜琳 襖 省統(tǒng)計局投艾資處主任科員奧陳 猛 扒 省政府省長矮辦副調(diào)研員罷黃 媛 邦 省建設(shè)廳房搬地產(chǎn)處副處長吧梁旭東 骯 省發(fā)改委投資藹處副處長柏付 強(qiáng) 凹 省建設(shè)廳房捌地產(chǎn)處主任科員專家組成員白 俺 康氨向萍 耙省建設(shè)廳副巡視拔員盎晏祥秀 稗 云南省統(tǒng)計局捌社科處處長版譚君石 澳 省統(tǒng)計科研所搬所長壩嚴(yán)乃

2、貴 骯 省人口戰(zhàn)略中扮心副主任矮張 洪 啊 云南省財經(jīng)叭大學(xué)教授百研 究 拜 目 錄盎一、云南人口與拌住房狀況及基本哀特征扒 斑 笆 藹 笆 1哎1-1、全省居唉民家庭人均住房辦水平提高斑 芭 矮 挨 2 襖 哎1-2、全省居熬民住房質(zhì)量和設(shè)班施狀況改善 背 哎 稗 柏3 藹1-3、全省居愛民家庭住房存量盎結(jié)構(gòu)發(fā)生變化吧 笆 把 3白 辦 百1-4、自建住般房仍是居民實現(xiàn)哎住房需求的主要跋途徑 搬 敗 4佰 隘 哀1-5、人口數(shù)背量與構(gòu)成變化帶白來住房需求增長案 翱 艾 4 稗 艾 伴1-6、住房經(jīng)拜濟(jì)發(fā)展不平衡，唉不同地區(qū)差異較安大斑 拔 俺 6 半 巴二、房地產(chǎn)業(yè)是板住房經(jīng)濟(jì)發(fā)展的癌主要動

3、力之一巴 哎 礙 7扒2-1-1矮、住房制度改革挨期（1994百1997年）半 伴 安 8 背 襖 岸2-1-2拜、住房制度改革邦轉(zhuǎn)軌期（199霸82000年安）拌 哎 板 8 啊 絆2-1-3癌、住房經(jīng)濟(jì)快速拌發(fā)展期（200熬12006年拜）胺 拔 八 9 白 翱2-2-1跋、房地產(chǎn)企業(yè)大般幅增加，開發(fā)投擺資規(guī)模迅速擴(kuò)大扒 八 10 罷 般 拔2-2-2敗、商品房銷售面班積迅速增長，住埃房市場不斷完善岸 敗 熬11 礙 礙 疤2-2-3愛、大部分州市房礙地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速瓣發(fā)展階段，邦全省住房市場開盎始形成傲 案 胺 隘 暗 11氨三、云南人口與敗住房經(jīng)濟(jì)發(fā)展面扳臨的挑戰(zhàn)阿 頒 俺 藹 12扳3

4、-1、云南城骯鄉(xiāng)氨“矮二元吧”辦結(jié)構(gòu)是導(dǎo)致居民捌住房狀況差異的奧重要原因，也是吧制約住房經(jīng)濟(jì)發(fā)襖展的主要障礙扳 叭 12拔3-2、城鄉(xiāng)居傲民收入增長緩慢半，減低住房購買佰力懊 隘 笆 13 稗 叭 瓣3-3、住房市岸場房價過快上漲把，已超出大多數(shù)吧居民的承受能力昂 14 鞍 按 捌 唉3-4、商品房班供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理盎，導(dǎo)致住房有效扳供給不足笆 伴 15 凹 骯 稗3-5、住房經(jīng)版濟(jì)市場價格運行凹機(jī)制不合理敗 擺 頒 1半6 班 盎3-6、住房市版場不夠規(guī)范,導(dǎo)岸致市場秩序較混傲亂挨 跋 鞍 17 扳 背 拔3-7、居民住巴房消費觀念亟待柏進(jìn)一步轉(zhuǎn)變柏 搬 骯 柏 18 背 耙 擺四、云南人口與

5、澳住房經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨爸勢分析拌 靶 挨 笆 19 熬4-1、 云矮南住房經(jīng)濟(jì)發(fā)展扳進(jìn)入發(fā)展機(jī)遇期白 皚 斑 19 壩 藹 埃4-1-1哀、云南住房經(jīng)濟(jì)扮進(jìn)入快速發(fā)展時版期。爸 傲 爸 19 昂 傲 頒4-1-2敗、以艾“哀住隘”扳、扳“隘行礙”礙為特征的居民消按費升級加快背 敗 20皚 盎 鞍 隘 扮4-1-3昂、城市化進(jìn)程加板快，住房經(jīng)濟(jì)已班成為新的支柱產(chǎn)壩業(yè)斑 20捌 稗 伴 耙4-2、 云癌南住房市場需求扒量預(yù)測分析百 巴 絆 耙20白 版 胺 阿 扒 俺4-3、 云八南住房經(jīng)濟(jì)發(fā)展案趨勢分析壩 笆 半 疤 22 霸 熬 頒4-3-1拜、云南房地產(chǎn)業(yè)芭發(fā)展由翱“疤熱俺”靶趨向藹“絆穩(wěn)定搬”罷

6、狀況笆 按23 板4-3-2鞍、云南房地產(chǎn)業(yè)扒處于小景氣區(qū)間胺運行，總體發(fā)展板健康安 24 叭 疤五、促進(jìn)云南人俺口與住房經(jīng)濟(jì)健壩康發(fā)展建議罷 敖 把 25 哎5-1、提高城耙鄉(xiāng)居民收入水平扒，抓好城鄉(xiāng)住房俺建設(shè)規(guī)劃罷 2斑6 巴 礙 癌 頒 瓣 矮 昂5-2、切實改熬善住房供給結(jié)構(gòu)吧,構(gòu)建符合云南擺省情盎的節(jié)約型住房體艾系吧 頒 壩 皚 愛 27把5-3、大力發(fā)罷展住房二級市場癌，加快居民住房礙梯次消費升級按 27 唉 翱5-4、健全住罷房保障制度，解背決城鄉(xiāng)中低收入傲家庭住房難問題跋 28 阿 板 版 按5-5、加快推擺進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，暗促進(jìn)全省縣域住隘房經(jīng)濟(jì)發(fā)展邦 29拌 安 懊 啊5-6

7、、加快政巴府職能轉(zhuǎn)變，促鞍進(jìn)城鄉(xiāng)居民安居胺樂業(yè)叭 白 30 敗 俺 板5-7、控制人斑口數(shù)量增長，大靶力提高人口素質(zhì)邦 埃 熬32芭5-8、建設(shè)新靶農(nóng)村，探索農(nóng)村耙住房經(jīng)濟(jì)發(fā)展新敖思路挨 藹 32 芭 啊 柏云南人口與住房笆經(jīng)濟(jì)骯問題研究愛住房是人類生存叭和發(fā)展不可缺少邦的必要條件，也隘是滿足人類社會阿物質(zhì)生活最基本案需求之一。人口霸與礙住房狀況凹不僅耙是衡量一個國家吧或瓣地區(qū)居民生活質(zhì)俺量和實現(xiàn)小康跋程度昂的重要標(biāo)志之一罷，而且百住房經(jīng)濟(jì)對半一個國家或地區(qū)埃的靶經(jīng)濟(jì)和頒社會發(fā)展具有絆重要背作用皚。黨的十六屆四柏中全會后，落實扒科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)暗建白社會主義芭和諧社會成為盎黨和國家斑執(zhí)政礙新懊理

8、念拜。壩隨著皚云南拌經(jīng)濟(jì)艾社會板的澳快速安發(fā)展，拔城鄉(xiāng)居民跋收入水平的穩(wěn)步唉提高，啊居民熬消費安升級明顯加快阿，案如何解決好白廣大盎百姓買房難這一愛重大民生問題成奧為各級黨委政府襖重要任務(wù)。阿因此搬，靶大力版發(fā)展住房經(jīng)濟(jì)，昂促進(jìn)百姓安居樂版業(yè)，對建設(shè)富裕佰民主文明開放和版諧云南擺具有十分重要的半現(xiàn)實意義。擺一敗、把云南人口與住房安狀況背及熬基本暗特辦征按 巴云南是一個靶集暗“叭民族扳、山區(qū)、邊疆百、澳貧困百”巴四稗位一體為典型特壩征的欠發(fā)達(dá)農(nóng)業(yè)把省份班。據(jù)2005年叭云南藹省笆1%人口抽樣調(diào)捌查數(shù)據(jù)顯示，2絆005年埃全省骯人口背總量為礙44壩50叭.笆2哎萬人，與200稗0年第五次人口俺普查

9、懊相比伴增加了206.傲43萬人，年均耙增加41.29百萬人，年均增長耙0.97%。人唉口規(guī)模伴在全國列位罷，百在西部僅次藹于四川、廣西擺兩省區(qū)佰位敗居第癌3版位埃。懊在擺全省常住人1拜口中，城鎮(zhèn)人口熬為1310.5稗2萬人，占總?cè)税究诘?9.5%哀，背與2000年第板五次全國人口普暗查比較，城鎮(zhèn)人靶口比重上升了6挨.14個百分點按；阿鄉(xiāng)村人口為31安31.92萬人哎，占總?cè)丝诘?斑0.5%。百在加快推進(jìn)小康凹和諧耙社會建設(shè)過程中邦，城鄉(xiāng)居民人均癌住房面積和生活搬條件等狀況指標(biāo)拔是衡量斑百姓艾小康生活質(zhì)量水暗平的重要指標(biāo)。斑經(jīng)過近十年來云拔南經(jīng)濟(jì)和社會快伴速發(fā)展，全省人啊口與住房經(jīng)濟(jì)狀氨況已發(fā)

10、生了明顯把變化，并反映出澳一些新特征。柏 挨 拜1、稗全省按居民家庭癌人均住房拜水平提高隘。翱一是人均居住面敗積明顯增加敖。凹據(jù)2005年云疤南省1%人口抽捌樣調(diào)查資料顯示絆，佰全省家庭戶跋人均住房建筑面絆積為鞍24.16稗平方米癌，人均住房間數(shù)傲0.79間佰，與2000年把第五次人口普查般相半比八較，人均住房面凹積提高了把3俺.藹46稗平方米愛,提高了16.瓣7%暗；背二是背居民家庭捌戶均住房班間數(shù)提高。安全省居民家庭艾戶均住房間數(shù)2班.87間奧。敖從全省扮居民家庭戶擁有柏住房間數(shù)的構(gòu)成跋看，挨擁有1間、2間敗和3間住房的家把庭，分別占家庭拔戶總數(shù)的氨15.8白%、拌30.3罷%和辦31.6

11、埃%，敗其中按擁有哎23昂間為主流戶型拌家庭占到61.邦9%班，藹全省按居民挨住房矮居住笆條件百得到較凹明顯改善，幾代礙人同居陋室已成隘為扮歷史爸。奧2居民搬住房翱質(zhì)量和稗設(shè)施狀況埃改善按。近年來隨著房扮地產(chǎn)蓬勃發(fā)展和扳大規(guī)模舊城改造阿的實施，危房改敖造力度加柏大啊，小城鎮(zhèn)建設(shè)步耙伐的加快岸，頒以及社會主義新壩農(nóng)村建設(shè)，城鄉(xiāng)吧居民住房襖條件和生活環(huán)境背得到盎明顯皚改善伴。一方面，擺居民家庭佰住房結(jié)2凹構(gòu)和質(zhì)量發(fā)生了隘較大變化半。捌抽樣俺調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，盎全省昂76.6%的捌家庭班住上了獨立的生芭活居室，59.叭3%的壩家庭辦住上了樓房，6擺1.1%的昂家庭盎住上了鋼混結(jié)構(gòu)案的房屋，告別了瓣過去既

12、生產(chǎn)又生傲活外帶圈班養(yǎng)半家畜一屋多用的唉低水平居住狀況搬，巴住房功能由遮風(fēng)扒避雨生存型向功擺能齊全的舒適型扒發(fā)展。伴另一方面，敖居民住房設(shè)施狀伴況有所改善。啊全省吧有77.3%的扮調(diào)查戶奧有皚獨立使用襖的扒廚房，54.8熬%的調(diào)查戶飲用矮上了自來水；4哀1.3%的調(diào)查扒戶有獨立使用的拌廁所，16.1絆%的調(diào)查戶住房巴內(nèi)有洗澡設(shè)施，佰以電或燃?xì)鉃橹靼匆妒氯剂系恼{(diào)版查戶為18.2胺%，59.8%挨的調(diào)查戶主要炊敖事燃料仍使用柴百草柏，這里頒反映出全省農(nóng)村哎居民住房在安全白飲水、生活衛(wèi)生懊、拔使用懊生活潔凈能源方頒面還有較大差距敖。霸3疤、藹全省爸居民家庭矮住房存量結(jié)構(gòu)發(fā)凹生變化。自伴上世紀(jì)班80

13、年代以邦來皚，全省住房經(jīng)濟(jì)斑開始起步發(fā)展，傲特別是隨著房改埃政策的逐步落實罷和住房商品化進(jìn)壩程，吧大量新建住房拌讓眾多城鎮(zhèn)居民百圓了昂“扮住房夢搬”瓣。在全省住房存隘量結(jié)構(gòu)中，在8昂0年代建成的住吧房家庭戶達(dá)27按.6%，在90唉年代建成的住房耙家庭戶比重為3爸0.9%，比8擺0年代提高3.壩3個百分點，而把建筑面積占啊比叭提高4.1個百礙分點。2000跋年以后購建版住房藹的居民家庭戶比疤重達(dá)啊21.6按%捌。敖總的來說，哀改革開放以來艾全省住房存量結(jié)唉構(gòu)鞍發(fā)生很大變化，爸1980年以來白全省建造的住房絆比重達(dá)拌79.2%佰，隘其中,昆明市敗到達(dá)艾81班.矮4啊%，建筑面積比斑重達(dá)8白3凹.8

14、%。愛反映出岸改革開3搬放以來全省城鄉(xiāng)巴居民生活迅速提辦高，靶住房唉消費升級加快，胺住房需求日益成愛為皚居民巴消費佰的壩熱點。把4、拜自建住房艾仍是愛居民實現(xiàn)住房需胺求耙的氨主要扳途徑癌。擺從居民實現(xiàn)住房柏需求途徑看，自版建房占調(diào)查戶居佰住房屋比重為8八2.3%，購買搬原公有住房的調(diào)靶查戶占4.5%芭，購買商品房和扒經(jīng)濟(jì)適用房的調(diào)辦查戶占4熬.0氨%，其他占4扳.0爸%敖（圖1-1）霸，奧反映出全扮省住房經(jīng)哀圖哎1-巴1、云南居民家安庭實現(xiàn)住房需求佰的不同途徑艾（資料來源：2疤005年氨云南省邦1%人口抽樣調(diào)般查）頒濟(jì)版處于敖起步階段傲；奧另一方面從購建巴住房佰所支付費艾用看，1萬元以隘下的調(diào)

15、查戶占4礙9靶.佰8芭%，5萬元以下骯的占82.0%罷，在10巴萬安元以上的占3%扒，20萬元以上艾占0.9%，暗這反映出把全省擺大部分翱居民特別是農(nóng)民懊家庭翱收入低下，居住礙房屋條件仍然很捌差氨的實際狀況伴。4翱5柏、骯人口班數(shù)量與唉構(gòu)稗成變化帶來襖住房需求扒增長壩。礙從理論上講，2暗545歲人群愛是住房消費傾向凹最為突出，25愛35歲年齡段艾人群住房剛性需扮求較強(qiáng)安；扒3545歲年阿齡段人群則是住俺房升級換代和住艾房投資的主要群敖體。據(jù)2005哎年1%人口抽樣搬調(diào)查數(shù)據(jù)，全省氨常住人口中，0爸14歲人口為俺1069.3萬安人，占總?cè)丝诘陌?4.07%；翱1564歲人斑口為3038.擺62萬

16、人，占總安人口的68.4跋%；65歲及以背上人口為334皚.52萬人，占敗總?cè)丝诘?.5盎3%。從罷人口傲構(gòu)半成敖上看，我省住房藹需求相對旺盛的安群體占總?cè)丝诘膼郾戎剡_(dá)68.4氨%。特別是80班年后骯“哎嬰兒潮?！卑∪巳阂殉蔀樽》勘诚M的主要群體矮，將帶來埃的潛在芭住房需求明顯增熬加。另一方面，斑居民哎人口素質(zhì)提高也艾對住房需求產(chǎn)生擺較明顯鞍的盎影響般（圖1-2）敗。（平方米人）5鞍圖1-2、按受襖教育程度分的居搬民家庭人均住房板建筑面積唉（資料來源：2般005年云南省矮1%人口抽樣調(diào)把查）敖據(jù)2005年云吧南省1%人口抽傲樣調(diào)查反映，居靶民家庭受教育程澳度越高，人均住搬房面積越大，二傲者反映

17、出高度的佰正相關(guān)關(guān)系，人耙口受教育程度在芭很大程度上決定挨了人均住房面積按的大小，平均受扳教育程度提高一半個層次，人均住板房面積就多增加藹2.0平方米，愛這體現(xiàn)出知識改翱變?nèi)说拿\，素柏質(zhì)改變?nèi)松畹陌绷α?。拜按?005年1%凹人口抽樣調(diào)查數(shù)背據(jù)推算，全省具矮有襖大專以上程度人白口已達(dá)108.岸22萬人，比第版五次人口普查增背加22.96萬拌人，增長了26愛.93%。氨隨著全省人口數(shù)皚量和人口素質(zhì)的骯提高，以及人口敗流動性增強(qiáng)，人靶口對住房案旺盛的把需求傲將持續(xù)一個較長胺的時期絆。壩6、住房經(jīng)濟(jì)發(fā)癌展不平衡，不同笆地區(qū)居民住房差版異較大。首先從拜人均住房面積大案小分布情況看，瓣2005年全省

18、斑人均住房面積在班12.0平方米般以下的調(diào)查戶占跋20.6%，人笆均住房面積在8耙平方米以下(包埃括無房戶)的占擺調(diào)查戶數(shù)的8.版5%，人均住房拔面積在203半0平方米的調(diào)查拜戶占23.1%耙，40.0平方巴米以上的調(diào)查戶敗占8.5%，接澳近60%的調(diào)查白戶人均住房面積拌在1340 耙平方米之間，呈巴現(xiàn)出典型的正態(tài)板分布格局埃。佰其次從全省166（平方米/人）哎圖1-3、按州藹市分的居民家庭矮人均住房面積差板異把（資料來源：2唉005年云南省百1%人口抽樣調(diào)柏查）跋個州市白看，玉溪市居民芭人均住房面積最岸高，達(dá)阿32.75平方擺米百，其中，怒江、爸臨滄2個州市人壩均住房面積不足霸20.0平方米

19、傲，拌臨滄最低為靶16.7平方米啊，全省50%的半州市人均住房居熬住面積低于全省拌平均水平（圖1靶-3）。因此，扳全省住房經(jīng)濟(jì)發(fā)癌展不平衡問題突盎出，同時也說明礙云南住房經(jīng)濟(jì)發(fā)埃展存在巨大的潛耙力，縣城房地產(chǎn)襖業(yè)還有一個發(fā)展盎壯大過程，全省哀住房商品化進(jìn)程隘依然任重而道遠(yuǎn)唉。懊由此可見,自改叭革開放以來,云胺南絕盎大多數(shù)岸居民在敖實現(xiàn)皚溫飽后開始進(jìn)入斑解決住房礙居住皚需求霸問題胺,人均住房面積熬提高和設(shè)施的改鞍善,標(biāo)志著全省稗城鄉(xiāng)居民住房條板件搬在巴數(shù)量和質(zhì)量7扒兩方面都有了提鞍高,生活條件也班隨之而來改善拌。絆目前擺全省城鎮(zhèn)居民住唉房條件明顯改善澳，達(dá)到人均住房氨面積20平方米拔小康居住標(biāo)準(zhǔn)

20、捌，仍有202敖5%的城鎮(zhèn)居民背急需改善住房條罷件唉；全省熬農(nóng)村居民基本上斑有拌了住房安，斑從事農(nóng)業(yè)的居民白家庭住房占全省埃76.1%,骯但艾近80.0%的矮居民家庭隘住房班簡陋，茅草房、安土坯房，叭住房質(zhì)量和版安全飲水、生活把衛(wèi)生條件差的情暗況十分普遍巴，與農(nóng)村人均鋼佰筋磚結(jié)構(gòu)住房面按積30平方米小敖康居住標(biāo)準(zhǔn)仍有板很長一段路要走八。敗今后5哎百15背年案隨著百全省板城拌鎮(zhèn)熬化進(jìn)程加快，奧人口數(shù)量的百不斷稗增長，全省城鄉(xiāng)骯居民佰存在巨大的哎住房跋需求叭，佰解決廣大農(nóng)村和巴城鎮(zhèn)中低收入家爸庭住房難問題,懊已擺成為全省人口與斑住房經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稗主要挑戰(zhàn)。叭二、胺房地產(chǎn)業(yè)奧是藹住房經(jīng)濟(jì)班發(fā)展埃的主要

21、動力拜之一暗近年來襖房地產(chǎn)業(yè)擺迅速發(fā)展成為我稗國重要鞍支柱產(chǎn)業(yè)，耙隨跋著經(jīng)濟(jì)和社會快斑速發(fā)展，居民消挨費升級和城拔鎮(zhèn)皚化進(jìn)程加敖快，房地產(chǎn)業(yè)對稗改善人居環(huán)境，奧提高生活質(zhì)量，敗做出了積極的貢瓣獻(xiàn)八，藹它對整個經(jīng)濟(jì)帶盎來的連鎖反應(yīng)遠(yuǎn)安遠(yuǎn)大于其對GD氨P的直接影響。唉住房經(jīng)濟(jì)不僅成礙為國民經(jīng)濟(jì)增長挨的主要助推器爸之一挨，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展具稗有鞍極其敗深遠(yuǎn)的影響，而拔且胺對構(gòu)建和諧社會扒具有重要作用佰。房地產(chǎn)業(yè)作為頒全省住房經(jīng)濟(jì)發(fā)扳展的主要動力，瓣主要經(jīng)歷了幾個案發(fā)展階段：8 絆第一階段，爸住房制度改革期拔（艾199挨4芭199八7拜年敖）背。按住房需求以房改澳房為主，哀住房經(jīng)濟(jì)挨開始敖快速起步扒發(fā)展扮。

22、熬自上世紀(jì)昂90凹年代以來阿我國鞍開始進(jìn)行邦住房制度改革。安國務(wù)院于 19哎94 年熬、鞍1998 年兩伴次下發(fā)關(guān)于深化稗城鎮(zhèn)住房制度改哎革的文件，扒國家取消了福利絆分房斑，出臺了俺貨幣補貼、調(diào)整拌房租等一系列住敖房改革方案，埃對原公有住房推班出向扒居按住者出售的頒“把房改房柏”傲政策伴。伴全省耙住房安改革帶來阿最重要唉的實質(zhì)性突破，皚就是愛使住房開始由阿城鎮(zhèn)居民扮“擺福利板品?！卑炎兂赊k“八商品百”襖，翱住房市場需求主唉體傲從愛行政機(jī)關(guān)、敖企事業(yè)單位百開始岸變成翱“疤居民個人邦”疤，盎同時俺開始敗推行唉建立阿住房貨幣分配的般制度，阿全省伴房地產(chǎn)業(yè)拌在經(jīng)歷改革骯之礙后藹開始獲得扮新的艾發(fā)展動力

23、，全省礙住房市場經(jīng)濟(jì)開半始愛快速敗起步發(fā)展。阿第二階段，愛住房制度改革轉(zhuǎn)頒軌期拔（199疤8跋2000年）般。阿大多數(shù)城鎮(zhèn)居民暗個人成為房產(chǎn)所鞍有人，頒住房經(jīng)濟(jì)由白行政機(jī)關(guān)、胺企事業(yè)單位俺主導(dǎo)笆開始俺向市場需求發(fā)展骯轉(zhuǎn)變。霸199拌8盎年擺全省房地產(chǎn)業(yè)翱開始走出谷底，啊住房市場逐步升白溫，住房經(jīng)濟(jì)扒進(jìn)入新一輪擺快速凹發(fā)展周期。艾1999年頒全省背住房二級市場放八開，允許房改房伴上市交易，擴(kuò)大藹了改善型住房消瓣費的群體。吧由于云南住房制靶度改革轉(zhuǎn)軌期比叭全國滯后了2奧3年，白仍有相當(dāng)頒一按部分埃行政機(jī)關(guān)、癌企事業(yè)單位購買胺新商品房作為福挨利分配或是進(jìn)一白步改善干部職工挨家庭的住房條件癌，在很大程

24、度上扒刺激了房地產(chǎn)9爸業(yè)和住房經(jīng)濟(jì)的傲迅速發(fā)展隘。敖這一時期般全省般城鎮(zhèn)伴居民個人住房消愛費敗比重達(dá)90%以骯上，開始確立住扳房需求擺的凹主體唉地位懊，住房供求關(guān)系壩由岸行政機(jī)關(guān)、唉企事業(yè)單位主導(dǎo)岸向市場需求發(fā)展癌轉(zhuǎn)變。由于在挨住房制度辦轉(zhuǎn)軌時期大多數(shù)伴城鎮(zhèn)骯居民住房消費心百理仍舊對福利分胺配住房具有較高凹的預(yù)期，鞍在房改政策轉(zhuǎn)軌昂過程中住房需求拜快速釋放之后，凹2000年全省藹房地產(chǎn)業(yè)和住房爸經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入不埃夠俺景氣時期，住房伴市場需求出現(xiàn)衰八退的跡象。吧第三階段，壩住房經(jīng)濟(jì)快速發(fā)伴展期百（20012八006年）伴。住房體現(xiàn)出消叭費與投資雙重特扒性，絆全省捌住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)入隘快速癌發(fā)展壩新把階段

25、。半圖白2-1愛、云南扒房地產(chǎn)業(yè)和扮住房佰市場癌發(fā)展變化拔（20012芭006年）艾（資料來源：云啊南省統(tǒng)計埃局胺）敖從2001年起澳云南房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)吧入快速發(fā)展周期胺，住房潛在需10氨求迅速釋放（圖搬2-1），商品捌房銷售面積快速礙增長，住房價格搬呈現(xiàn)大幅度上漲白態(tài)勢。由于住房伴制度改革促進(jìn)了吧城鎮(zhèn)居民集中購伴買住宅,或是采案取售舊換新、以把房養(yǎng)房的方式改擺善自暗己澳的住房罷條件，住藹房不僅襖成為藹居民重要隘“奧消費品巴”半，爸而且成為居斑民投資的版重要選擇，同時愛一些住房投資者捌、投機(jī)者也趁勢懊紛紛涌入住房市岸場，在相當(dāng)程度叭上放大了城鎮(zhèn)居藹民的住房唉市場需求，使?jié)摪皆谧》啃枨笱杆賷W釋放，全

26、省住房跋經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)隘展捌時期背。其主要特點：敗一是，房地產(chǎn)企唉業(yè)數(shù)量大幅增加氨，開發(fā)投資規(guī)模翱迅速擴(kuò)敖大拌。藹2006罷年全省房地產(chǎn)開耙發(fā)企業(yè)共有敗1065骯個，比2001挨年增長斑1.9倍凹，其中一級資質(zhì)耙企業(yè)叭7挨家，二級資質(zhì)企鞍業(yè)巴77把家般,敗三級資質(zhì)企業(yè)懊175拜家敗;另有房地產(chǎn)物熬業(yè)管理、中介服昂務(wù)和其他靶企業(yè)笆約1400家。霸200120瓣06年全省房地霸產(chǎn)開發(fā)投資累計拌完成投資942翱.7億元，占同哀期爸云南吧全社會固定資產(chǎn)板投資的13.2捌%，年均增長2跋6.6%敗；邦尤其是八2006年全省啊房地產(chǎn)開發(fā)投資辦314.64億巴元，比2005佰年增長34.6板%，明顯高于全昂

27、國21.8%的擺增長水平；敖占全社會固定資斑產(chǎn)投資比重吧為敗15.3%，房拔地產(chǎn)業(yè)增加值占扳全省GDP比重佰約4.0%百；按全省房地產(chǎn)業(yè)扳從業(yè)人員約扒5.6版 壩萬人愛，占全省單位就敗業(yè)人員岸比重靶約1.0八%，氨住房經(jīng)濟(jì)不斷壯半大,安開始表現(xiàn)出新支襖柱產(chǎn)業(yè)的地位和邦作用。疤二是，商品房銷擺售鞍面積百迅速頒增長頒，頒全省鞍住房市場不斷11拜完善隘。耙2001懊敖2006矮年按全省盎住房柏一級市場共銷售爸商品住宅面積4笆224.85萬邦平方米，實現(xiàn)銷把售額841.0阿1億埃元，年均分別增隘長巴28.3哀%、版34.2絆%；笆商品住宅累計施頒工面積8784鞍.43萬平方米矮，累計竣工住宅俺面積30

28、22.奧59萬平方米，班特別拌是案2006年全省盎商品房一級市場盎共銷售商品住宅柏面積拜1389.37壩萬平方米，實現(xiàn)啊銷售額熬298.74巴億元，商品住宅熬施工面積啊2730.28傲萬平方捌米，比2001板年分別增長了阿3.9愛倍盎、4.7倍和2板.2倍跋，全省住房市場擺呈現(xiàn)出快速發(fā)展挨壯大的態(tài)勢阿。搬與此同時胺，埃全省住房二級市艾場矮也變得稗日趨活躍巴。隘其中昆明市搬住房面積交易量熬已經(jīng)超礙過一級市場邦，氨不僅壩為礙城鎮(zhèn)瓣居民實現(xiàn)住房梯矮次需求提供了市百場條件，也增強(qiáng)扒了半全省盎住房經(jīng)濟(jì)發(fā)展活翱力叭。板三是，大部分州懊市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入拔快速發(fā)展階段扮，全省住房市場芭開始形成扮。佰近年來云南房

29、地斑產(chǎn)業(yè)背企業(yè)伴主要集中在昆明昂、玉溪、大理、唉紅河、麗江等幾邦個百州市頒，發(fā)展很不平衡癌。暗200扒1敗年全省只有頒14個案州市有房地產(chǎn)開礙發(fā)經(jīng)營活動，怒把江和迪慶捌處于稗“般空白暗”耙狀態(tài)懊。其中跋昆明市敗房地產(chǎn)背開發(fā)八投資柏量骯達(dá)盎66.15澳億元，皚占全省扮的捌70.7%唉，矮呈現(xiàn)昆明疤“跋一阿枝哀獨秀啊”叭的局面。然而短斑短幾年時間昆明哎房地產(chǎn)業(yè)爸對各州市中心城霸市和縣城的輻射辦作用進(jìn)一步凸現(xiàn)壩。霸目前愛全省房地產(chǎn)開發(fā)稗經(jīng)營活動已遍布阿所有州市，邦州市縣城房地產(chǎn)凹業(yè)開始異軍突起熬。2006年搬昆明市房地產(chǎn)開瓣發(fā)投資為八167.5叭億元，占全省房凹地產(chǎn)開發(fā)投資12靶比重為50.3般%，

30、比2001罷年降低20.4捌個百分點；百全省靶15個扒州市房地產(chǎn)投資凹規(guī)模扳已傲接近占有半壁江百山，安從而明顯扳改善了全省房地襖產(chǎn)業(yè)發(fā)展極不平邦衡的狀況疤，骯同時礙標(biāo)志著全省俺性礙的房地產(chǎn)市場開耙始形成，哀為全省拌住房經(jīng)濟(jì)絆發(fā)展奠定了堅實皚基礎(chǔ)半。扮三、云南翱人口與敖住房經(jīng)濟(jì)扮發(fā)展壩面臨的挑戰(zhàn)白人口是經(jīng)濟(jì)和社捌會活動的主體，愛住房是衡量人口拔實現(xiàn)小康生活標(biāo)稗準(zhǔn)的重要指標(biāo)之拜一。凹近年來胺云南愛人口與住房經(jīng)濟(jì)拌在班加快云南發(fā)展方壩面發(fā)揮出越來越傲重要的作用。但稗是版全省城鄉(xiāng)居民收岸入增長緩慢,邦城鎮(zhèn)人口扒數(shù)量唉不斷增長對住房案需求的矛盾日益耙突出,尤其是安房價上漲過快，岸商品房供半給安結(jié)構(gòu)不盡合

31、理，唉市場供求關(guān)系和哎居民隘房價收入比失衡笆，辦市場秩序比較混靶亂等不健康因素瓣日益稗受到社會各界的拜關(guān)注，成為社會搬關(guān)注的捌熱點問題。拌1、云南城鄉(xiāng)扮“柏二元拌”藹結(jié)構(gòu)是班導(dǎo)致版居民住房霸狀況扳差異的瓣重要澳原因，也是制約扒住房經(jīng)濟(jì)發(fā)展的癌主要障礙辦從人口自然環(huán)境跋上看，懊全省9白4伴.0案%扒的愛土地面積為山區(qū)傲，農(nóng)村人口占總伴人口昂70.5艾%，城鄉(xiāng)地域分矮割，凹全省貧困面較大傲的安狀況按，導(dǎo)致住房需求唉地區(qū)差異捌較大扒；矮從經(jīng)濟(jì)社會矮環(huán)境凹看，挨一是城鄉(xiāng)居民收靶入差距不斷擴(kuò)大傲。1997年全叭省白農(nóng)叭村居民捌人均年純收入和矮城鎮(zhèn)居民人均年藹可阿支配收入的安比白率扳為盎1：隘4敖.白0背

32、，到敖2005年頒擴(kuò)大笆為1:襖4熬.絆5盎。澳“昂十五敖”哀期間云南城鄉(xiāng)居跋民人均收入13皚差距以年均10邦%左右的速度擴(kuò)襖大霸；巴是從消費層次上捌看把。佰2005年云南絆城鄉(xiāng)居民消費恩澳格爾系數(shù)分別為扮0.43、0.斑55，全省農(nóng)村敗居民主要是解決藹溫飽問題襖，八同時開始隘改善敗住房基本條件把；拌三是扒城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建鞍設(shè)投入不鞍足昂，唉農(nóng)村和農(nóng)業(yè)投資氨僅占全省班社會版固定資產(chǎn)投資1哀0%，全省農(nóng)村凹交通、教育和衛(wèi)傲生等基礎(chǔ)設(shè)施建藹設(shè)嚴(yán)重滯后，特半別是貧困地區(qū)解案決農(nóng)村居民低水氨平住房問題吧成為稗一項艱巨任務(wù)敗。巴2、氨城鄉(xiāng)叭居民收入增長把緩慢，隘居民昂住房敗購買力耙低鞍從市場消費環(huán)節(jié)挨看，

33、居民實現(xiàn)住巴房需求主要取決拔于案自己艾的收入，即購買板力水平。癌改革開放以來，安云南城鄉(xiāng)居民收瓣入不斷增長，住奧房條件有了一定壩程度的改善。盎1997年我省岸城鎮(zhèn)居民人均可凹支配收入為55熬58元，200絆6年俺突破10000艾元大關(guān), 達(dá)八10070元;皚1997年農(nóng)村癌居民人均純收入俺1376元,2拔006年達(dá)到2靶250.5元按;耙1997拌隘2006年云南拜城鎮(zhèn)居民人均啊可支配收翱入癌年般圖斑3-1爸 版云南城鄉(xiāng)居民人傲均收入水平變動壩（19972巴006年）愛（唉資料來源：云南絆省統(tǒng)計安局邦）扒均增長6.8%埃,農(nóng)村居民人均唉純收入年均增長八為5.6%,明唉顯低于全省GD絆P年均增長

34、10芭.4%的水平。俺從總體上看,全半省城鄉(xiāng)居民收入礙仍然增長緩慢,俺住房在消費中的氨比重偏哀低把，哀住房購買力背低板的問題突出。凹3、住房市場佰房價拌過快笆上漲伴，隘已啊超出大多數(shù)居民阿的辦承受能力辦近年來全省住房隘價格呈現(xiàn)過快上骯漲趨勢（圖3-把2）。據(jù)統(tǒng)計數(shù)斑據(jù)顯示，藹1997年罷全壩省商品房銷售價霸格為1313元伴/平方米佰，其中昆明為1版467元隘/平方米捌。尤其是半2006年邦全省商品房銷售哎價格為2498半元/平方米，岸其中昆明市商品叭房銷售價格為2班975元/平方百米，比艾2005搬年分別上漲19懊.9%、9愛.5%；全省商盎品房銷售額增長按23.6%，而扮銷售面積增長1盎5.

35、8%敖?？傮w分析19氨972006笆年全省商品房銷斑售價格年平均上癌漲7.4%，昆敖明市上漲8.2拜%，凹全省爸和昆明市癌商品房銷售價格胺呈現(xiàn)吧持續(xù)跋大幅胺上漲趨勢。霸另一方面，房價敗過快上漲導(dǎo)致全辦省城鎮(zhèn)居民家庭按買房負(fù)艾擔(dān)過重。居民住八房收入比是衡量案買房負(fù)擔(dān)的重要擺指標(biāo)。按照20鞍06年全省城鎮(zhèn)爸居民人均可支配案收入計算一個中爸等收入家傲庭，購買一套9稗0平方米商品房胺含住房裝修費在擺內(nèi)測算的房價收般入比為8.9：斑1，其中昆明市百超過10：1，板房價收入已大14爸圖澳3-2芭 霸199720靶06年云南省住壩房市場價格變動搬（熬資料來源：云南氨省統(tǒng)計跋局按）埃大超出大多數(shù)居安民的承受能

36、力扒，半居民買房負(fù)擔(dān)已耙不堪重負(fù)。澳目前懊世界銀行耙專家推出的國際絆公認(rèn)把的讓居民對住房稗價格可以承受性爸的、有利于房地拔產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展愛“癌合理和理想水平皚”岸的房價收入比為鞍4壩：1翱6哀：1俺。俺當(dāng)拌一個地方房價懊收入鞍比超過5辦：1扒時，國際骯慣例伴就認(rèn)為百該地方或城市骯住房購買力處于扮“爸極低暗”唉水平礙；當(dāng)一個地方熬房價矮收入哀比超過6：1時拌，就會被國際公懊認(rèn)為昂房地產(chǎn)業(yè)按“礙泡沫癌”隘區(qū)；當(dāng)一個地方挨房價捌收入凹比超過7：1時背,哀就會被世界公認(rèn)挨為啊“氨國際房價最難承胺受地區(qū)案”壩。昂雖然目前云南（拜包括昆明）八房價盎位唉與全國一些省區(qū)胺，如北京、上海板、江浙瓣等地區(qū)相比顯得斑

37、“拜便宜氨”拔，但是澳考慮岸到岸居民白收入和翱買房負(fù)擔(dān)能力胺就顯得極其吧“八昂貴疤”拜了。辦目前在昆明市購叭買住房約15白40%以上的人辦為外地人，原因皚是昆明市民也越八來越買不起住房氨，皚越來越多年輕人皚買不起住房，絆買房哎不得皚不半“澳啃老笆”敖或是成為皚“阿房奴按”罷，生活和工作壓背力與日俱增哀，邦全省挨絕大多數(shù)中低收唉入家敖庭居民改善住房佰條件變癌得更加困難笆。岸4疤、鞍商品房啊供奧給扒結(jié)構(gòu)巴不合理，吧導(dǎo)致住房有效供哎給不足皚一是,藹高價位、大戶型哎商品房氨建設(shè)快速增長。扳企業(yè)在拌利邦益驅(qū)動下，導(dǎo)致皚非住宅建設(shè)快于扮住宅，高價位住昂宅建設(shè)快于凹中敖低價位住宅捌和霸普通商品住房，案出現(xiàn)了

38、商品住宅斑供求結(jié)構(gòu)的失衡巴，低價位、小面扳積的商品住宅供版應(yīng)偏少柏；耙二是暗面向中低收入階般層的經(jīng)濟(jì)型樓盤八缺乏，巴經(jīng)濟(jì)適用住房建哎設(shè)比例下降斑。2000瓣埃200稗6隘年百全省伴房地產(chǎn)開發(fā)住宅半投資中經(jīng)濟(jì)適用奧房所占比重分別奧為67.2、辦39.7、4拔1.4、18芭.5、15.罷7、8.8澳、邦3靶.白1般%礙，呈逐年笆明顯鞍下降趨勢。柏雖然皚建造了巴少量百的熬經(jīng)濟(jì)適用房，藹也主要是暗用于佰城市改造背拆遷安置，對社壩會公開銷售的比版例非常低，吧住房矮有效奧供哀給不足叭矛盾突出阿；鞍三吧是背全省商品房空置般面積大幅度增長背。扮2006年達(dá)1藹41.12萬平八方米，比按上年搬增長48.2%扮，

39、啊全省商品住宅空扳置率為9.1%愛，比懊上年巴提高1.5個百瓣分點。凹由于癌經(jīng)濟(jì)適用住房岸（包括低價房、鞍安居房、解困房拌、廉租房）奧具有較強(qiáng)社會保半障功能，企業(yè)投暗資回報相對較低奧等因素，頒政府要拿出稀缺白的土地資源，啊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)伴和政府暗對此版積極性靶都笆不高，進(jìn)一步加阿劇了住房結(jié)構(gòu)不跋合理16的狀況。爸5案、住房經(jīng)濟(jì)市場挨價格運行機(jī)制不捌合理稗從供八給罷環(huán)節(jié)看，鞍在住房成為消費昂熱點的情況下，昂土地巴資芭源稀缺有限和供拜給矮信息不透明強(qiáng)化礙了房價與地價的啊相互作用，迅速壩交互斑攀升，敗成為住房市場價敖格運行機(jī)制的基盎本特征。即土地頒資源緊缺骯和靶土地價格上升，芭直接助推住房成襖本稗升

40、高唉,白導(dǎo)致房價上漲，礙同時強(qiáng)化了對土扮地價格和房價的跋預(yù)期，從而形成奧了疤“隘高地價爸跋高房價版把高地價瓣”般的芭螺旋式翱上升現(xiàn)象。從消般費環(huán)節(jié)看，持續(xù)盎大幅上升的房價絆，使住房消費者靶和投資者對房價壩上漲預(yù)期增強(qiáng)，百住房消費者隘只能提前買漲昂；由于股市表現(xiàn)熬不佳，大量資金昂涌入房地產(chǎn)業(yè)斑，芭投資性和吧投機(jī)性耙“懊炒房俺”盎大大巴刺激暗了挨住房需求襖增長跋和澳房價的上漲。盎同時一部分居民芭還開始購買第二唉套住房，作為居扳住或投資選擇。矮從參與住房市場拌各運行主體看，爸地方政府、商業(yè)案銀行、房地產(chǎn)企霸業(yè)在上述運行機(jī)頒制中也是相互影疤響，懊共同推動吧住房市場案價格的傲非理性白上漲俺。佰而在上述巴

41、不同捌利益挨主體拜“啊博弈暗”吧中，擺大多數(shù)中低收入稗居民案家庭安成為了弱者，叭將骯不得不為半“岸高房價頒”暗買單啊。昂長此以往,將半不利于瓣住房經(jīng)濟(jì)版長期穩(wěn)定頒健康敖有序的疤發(fā)展。哎6唉、住房市場不夠藹規(guī)范,導(dǎo)致市場絆秩序較混亂襖近年來挨在經(jīng)營城市和經(jīng)班營土地的理念指哀導(dǎo)下，全省主要17阿中心城市土地和敗房地產(chǎn)價格迅速癌提高；加快城市熬拆遷改造建設(shè)過頒程中，被動性住奧房需求增加；一藹些開發(fā)商利用政辦策、市場信息不跋對稱與不透明，骯通過虛假廣告宣邦傳、虛假交易，頒謊暗報商品房銷售進(jìn)拌度，發(fā)布不實價笆格信息，誤導(dǎo)市笆場預(yù)期等不正當(dāng)佰手段，哄抬房價扒；通過囤積土地礙，囤積房源，人扒為造成市場供不擺

42、應(yīng)求的熬“拌假象昂”半， 不斷強(qiáng)化住般房消費追漲心理敖，帶來房價短期擺內(nèi)非正常過快上壩漲傲，從而導(dǎo)致住房跋市場秩序較為背混亂，成為房地唉產(chǎn)業(yè)和住房經(jīng)濟(jì)凹發(fā)展不健康因素埃。拜 巴7壩、居民住房胺需求骯觀念亟待進(jìn)一步半轉(zhuǎn)變耙由于伴住房既是居民生斑活的必須品，也礙是投資的重要手跋段捌，傲居民壩實現(xiàn)住房需求具巴有敖顯著的頒消費和投資雙重鞍特性。隘近年來板全省扒居民住房消費觀白念出現(xiàn)新的變化吧。一是跋居民耙個人礙追求較高阿住房擁有率氨，擁有屬于自己隘較理想的房產(chǎn)成挨為城隘鄉(xiāng)翱居民的阿“凹小康夢俺”盎。目前安我國城鎮(zhèn)72%巴的居民已擁有自翱己住房，而發(fā)達(dá)氨市場經(jīng)濟(jì)國家個唉人住房擁有率，奧法國與德國為3白0

43、%40%，傲美國為68%笆；罷二是百住宅建設(shè)片面追頒求超大豪華、捌“盎西化拌”熬 求洋的傾向，芭攀比住房消費，奧導(dǎo)致人搬口與土地資按源利用矛盾日趨扒突出扒；百三是目前全省居板民實現(xiàn)住房需求按主要是通過自建柏方式，難以解決凹住房規(guī)劃和配套捌服務(wù)設(shè)施等問題巴，住房質(zhì)量參差癌不齊艾，居民住宅消費矮形式較單一扒。挨近些年來白通過金融機(jī)18板構(gòu)逐步成為城鎮(zhèn)百居民隘實現(xiàn)住房需求和阿消費氨升級瓣的主要途徑，住背房拌不僅半成為挨城鎮(zhèn)巴居民家庭般“岸財產(chǎn)艾”板的重要組成部分隘，也是最大潛在哀資本來源傲。實現(xiàn)住房需求芭不僅是消費行為阿，礙也是暗投資選擇，這是艾住房扒消費觀念很大改挨變。霸近年來懊“頒住房、斑教育、

44、醫(yī)療案”氨被邦形象地啊稱為壓在中國癌百姓澳頭上新的?！鞍秩笊桨健卑海渲蟹績r成為扒百姓爸最關(guān)注的話題之邦一，也是各大媒拔體使用頻率最高暗的詞匯之一暗。埃房價上漲過快班影響了住房潛在八需求的有序釋放瓣，并靶直接影響到廣大拜人民挨群眾的翱切身辦利益礙。由于暗住房供給和需求捌雙方均過度依賴稗銀行貸款，不僅艾造成了房地產(chǎn)市癌場泡沫的產(chǎn)生，哀金融風(fēng)險逐步加搬大，芭而且霸易演變擺成為一隘系列經(jīng)濟(jì)和伴社會問題，危及敗到社會和諧穩(wěn)定扮。昂同時考慮到中國八人口眾多，土地把和能源等資源人疤均水平低，不能版盲目追趕西方發(fā)板達(dá)國家住房消費柏模式，解決住房扮需求問題不能僅把僅依靠住房市場礙經(jīng)濟(jì)，還需要政胺府從政治和

45、社會板穩(wěn)定等戰(zhàn)略高度笆，承擔(dān)傲政府的翱社會襖責(zé)任懊，案從而阿促進(jìn)全省經(jīng)濟(jì)奧和社會背的健康斑協(xié)調(diào)按發(fā)展。吧四岸、云南人口與住絆房經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢瓣分析靶(一)云南住房昂經(jīng)濟(jì)熬正般進(jìn)入重要發(fā)展扳機(jī)遇拔期柏首先,全省住房藹經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)皚展時期。從時間罷上看，它總是與癌某一個國家或地捌區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)百展總體水平相聯(lián)埃系，特別是城鄉(xiāng)版居民收入和生活邦消費結(jié)構(gòu)相關(guān)。瓣國際經(jīng)驗表19熬明：人扒均埃GDP達(dá)到60挨0800美元白是房地產(chǎn)業(yè)特別俺是住宅業(yè)開始步芭入高速發(fā)展的時柏期，人均達(dá)到1班300美元時房哎地產(chǎn)業(yè)和住房經(jīng)爸濟(jì)進(jìn)入快速增長挨的階段。從空間隘布局上看，房地盎產(chǎn)業(yè)與某一國家暗或地區(qū)城板鎮(zhèn)扒化發(fā)展水平有

46、很礙強(qiáng)的正相關(guān)性。背按照國際常用的哎標(biāo)準(zhǔn)，一個國家藹或地區(qū)城安鎮(zhèn)皚化水平在30%版60%時，房板地產(chǎn)業(yè)和住房經(jīng)盎濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展凹時期,也是住房盎經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展時皚期。2006年隘云南人均GDP翱首次突破了10挨00美元大關(guān)，巴城白鎮(zhèn)吧化水平叭突破拌30.疤0耙%艾的門檻。翱因此，無論從時矮間上，還是從空拜間上判斷，全省澳住房經(jīng)濟(jì)靶已伴進(jìn)入一個快速發(fā)佰展時期。哎其次，以耙“般住氨”按、邦“背行俺”皚為特征的居民消矮費升級加快。白目前云南暗正進(jìn)入全面建設(shè)柏小康社會的新階辦段，住房消費已啊成為居民稗最邦關(guān)捌注的頒熱點啊之一澳，拔全省住房二級市伴場迅速發(fā)展，稗城頒鄉(xiāng)把居民住房消費從頒“扳有住壩”藹到板“

47、襖住好熬”盎梯次熬消費吧升級叭格局正在形成愛，俺居住的概念正在挨發(fā)生質(zhì)的變化哎。芭另艾據(jù)一項調(diào)查昂研究啊，目前疤全省敖農(nóng)百村居挨民消費支出傲依次敖是：建房、教育斑、婚嫁、家用電啊器和日常消費品扒，解決和改善住百房條件已成為農(nóng)奧村居民艾的首要選擇凹。哎第三，城阿鎮(zhèn)巴化傲進(jìn)程加快俺，柏住房經(jīng)濟(jì)已敗成為新的支柱產(chǎn)板業(yè)。安近年來全省產(chǎn)業(yè)拜結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整優(yōu)俺化伴，農(nóng)村人力資源靶向城癌鎮(zhèn)翱加20佰速柏轉(zhuǎn)移，懊人口區(qū)域流動性安提高。據(jù)200瓣5年云南省1%愛人口抽樣調(diào)查顯辦示，全省按戶主哎戶口登記地住房矮來源分的省外戶骯主哎占28.7%;翱2006年啊云南襖城敖鎮(zhèn)安化率達(dá)隘30扮.5%，啊從而給住宅業(yè)建敗設(shè)帶

48、來新需求，霸2006年藹云南矮房地產(chǎn)業(yè)增加阿值捌約161.29班億元，占瓣全省安GDP笆的百4.0%,澳如巴考慮與辦住房經(jīng)濟(jì)皚密切相關(guān)的建筑稗業(yè)阿、建材業(yè)、佰家具業(yè)、疤裝飾裝修按,以及它扮拉動產(chǎn)業(yè)鏈哎等行業(yè)吧占胺全省瓣GDP壩的敖1板5扳%傲以上阿，佰開始顯百現(xiàn)癌出新支柱產(chǎn)業(yè)的耙地位和作用傲，吧住房經(jīng)濟(jì)百對加快云南發(fā)展隘起到有效的推動拜作用隘。疤（二）云南住房罷市場需求量預(yù)測昂分析唉對拌大多數(shù)人來說，隘購買住房叭都算阿是最大的一筆投暗資，也瓣是家庭最大一筆埃資產(chǎn)。懊對于住房經(jīng)濟(jì)活藹動產(chǎn)生重大影響挨因素主要癌取決俺居民個人收入狀敖?jīng)r（包括工作與哎收入穩(wěn)定程度以伴及預(yù)期的家庭收般入水平）拔、人口數(shù)

49、量胺（人口構(gòu)成）、霸利率水平、城鎮(zhèn)隘化和人口流動性絆,以及吧全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展水懊平和吧國家宏觀調(diào)控政瓣策(土地、稅收扒、預(yù)期)愛等。由于百居民住宅需求是礙住房經(jīng)濟(jì)的重要壩組成部分，澳由于哀人口對住房需求昂剛性較強(qiáng)，熬在這里我們引入奧居民住宅拔潛在暗需求量這個概念板，作為分析全省拜居民住宅和市場暗需求量的指標(biāo)。捌2005年跋云南省矮1%人口抽樣調(diào)吧查資料顯示巴：皚全省城鄉(xiāng)居民家翱庭人均住房面積霸為笆24.16平方熬米敖,版 比骯2000年的板20.70平方愛米斑,人均增加了耙3.46米版,年均增加約百0.70米懊；2005年云安南城八鎮(zhèn)斑化率為敖29.5挨%把。在測算云南鞍住宅矮市21唉場需求量哎S

50、N 礙時，我們設(shè)定全扮省人口自然增長捌率班維持在氨2006敖年上按下的白水平，人均住房擺面積年均增長略吧高于2000傲2005年年均邦增長水平，城皚鎮(zhèn)阿化率指標(biāo)每年熬遞罷增1傲個百分點胺。扒我們把用下列胺公式把測算： 耙 隘ZN=RN-1艾.AN.MN+翱RN-1.扮佰MN懊SN=ZN*C壩N*ZW拌其中：阿ZN澳為半第N年全省住宅阿需求量；SN巴為班第巴N斑年全省住宅市場懊需求量；RN-壩1隘為壩第懊N捌-1年全省人口白總量；AN礙為奧第笆N俺年全省人口自然癌增長率；MN扒為氨第阿N俺年全省人均住房澳建筑面積拜；背熬MN鞍為拌第霸N骯年當(dāng)年全省人均佰新增居住面積；搬CN叭為絆第挨N哀年全省城

51、芭鎮(zhèn)拔化率水平；ZW癌為耙人口與住房流動頒性系數(shù)頒。單位：萬平方米礙圖阿4-1柏 扳云南人口與住宅百需求量預(yù)測分析瓣（20062辦010年）22扮根據(jù)霸住房需求瓣測算凹結(jié)果背，20052艾010年全省住霸宅年均潛在需求扳量約4622萬氨平方米。其中商鞍品住宅市場年均傲潛在需捌求量1860阿萬平方米矮左右,占住宅總皚需求量的40.熬3%埃；胺潛在住氨宅銷售額650絆7氨0胺0億元。因此，凹未來白5班年頒全省居民住宅潛八在需求量邦增長愛較大哎，住房經(jīng)濟(jì)發(fā)展敖潛力巨大耙。由于考澳居民收入緩慢,巴而商品房價格上壩漲幅度過高，宏稗觀調(diào)控政策的影班響，絆以及澳住宅市場變化不阿確定因素，實際骯住房市場需求量

52、罷要芭明顯跋低于潛在需求量搬，案即礙兩者存在較大差拔距隘。巴如2005年、胺2006年兩者懊差距分別為氨111萬平方米鞍、班261萬平方米傲，呈現(xiàn)不斷巴加速擴(kuò)大的趨勢芭，全省住房有效暗需求不足矛盾進(jìn)伴一步加劇拜。癌（三）云南住房哎經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分般析俺200620唉10年是拔云南佰實施按國民經(jīng)濟(jì)和社會拜發(fā)展柏“安十一五礙”霸規(guī)劃時期，凹也百是全省住房經(jīng)濟(jì)把快速發(fā)展的奧機(jī)遇唉期，尤其邦是伴隨全省巴人口數(shù)量增長，八城鄉(xiāng)居民生活明笆顯改善，暗全省板住房經(jīng)濟(jì)爸呈現(xiàn)穩(wěn)步快速發(fā)白展勢頭。利用耙“俺云南房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)絆計預(yù)警系統(tǒng)吧”壩 五種燈號，即捌：-過熱 氨；隘-趨熱疤；耙-穩(wěn)定吧；襖-趨降哀；骯-哎衰退；白

53、分別表示搬“凹過澳熱、趨熱、穩(wěn)定愛、趨冷、衰退按”矮五種狀態(tài)扒分析案（圖4-2），挨我們得氨出兩點襖認(rèn)識：23云房預(yù)警指數(shù)癌圖絆4-2八 熬云南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)礙展預(yù)警指數(shù)分析按（19972搬006年）襖（資料來源：云爸南省統(tǒng)計局）襖1、云南房地產(chǎn)跋業(yè)發(fā)展芭已暗由巴“般熱把”埃趨向翱“藹穩(wěn)定柏”拌狀況。由于全稗省搬房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展岸起步較晚，案住房經(jīng)濟(jì)發(fā)展總把體水平百落后于全國平均斑水平。暗然而鞍自1997年以藹來全省房地產(chǎn)業(yè)佰基本保持了較快扮發(fā)展態(tài)勢，因1擺999年昆明霸“骯世博會哀”把及房改政策推動安，全省房地產(chǎn)業(yè)埃發(fā)展形成一個小扳高潮；2000凹年全省進(jìn)入住房頒制度改革轉(zhuǎn)軌時骯期，由于貨幣化頒住房

54、制度改革滯鞍后，哎全省芭房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展下俺行案“八趨冷吧”昂，并出現(xiàn)了矮“凹衰退啊”百跡象。絆2001凹年后全省房地產(chǎn)岸業(yè)進(jìn)入新一輪快爸速發(fā)展階段，2跋003200安5年全省房地產(chǎn)盎業(yè)發(fā)展由百“澳冷罷”昂變阿“唉熱伴”巴，個別月份出現(xiàn)扮“澳過熱扳”按狀態(tài)。2006斑年八下半年俺隨著國家對房地霸產(chǎn)業(yè)扮發(fā)展翱“熬過熱捌”笆出臺扳“隘國六條巴”挨新政以來，全省罷房地產(chǎn)業(yè)從黃燈翱區(qū)回落到綠燈區(qū)背，即由隘“癌熱扒”罷變?yōu)榘小鞍圆焕洳粺犷C”皚的頒“半穩(wěn)定般”把狀態(tài)稗，全省房地產(chǎn)業(yè)唉回到穩(wěn)步盎健康發(fā)展吧軌道白。巴2、全省房地產(chǎn)扳業(yè)處于小景氣發(fā)扳展區(qū)間運行，總翱體發(fā)展健康拔。柏根據(jù)云南房地產(chǎn)背業(yè)統(tǒng)計預(yù)警系統(tǒng)八顯

55、示，自199芭7年以來全省房案地產(chǎn)業(yè)在除20奧00年外傲，熬大多數(shù)年度（月巴份）拔在景氣區(qū)間唉（景氣指數(shù)10阿0以上）翱運行百（圖4-3）百，其中1998艾年和2005年奧有芭的哀月份景氣指數(shù)達(dá)捌到106.2以芭上，存在發(fā)展拔“般過熱拌”矮的狀況懊。唉2006年國家扒加跋大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展拌宏觀調(diào)控政策力懊度，嚴(yán)佰把澳“挨土地、信貸、稅盎收翱、規(guī)劃跋”俺等把閘門，特別是敖“傲國六條扮”佰及相關(guān)一系列政挨策出臺后，房地壩產(chǎn)企業(yè)和拜消費板者扒對房云房景氣指數(shù)氨圖佰4-3耙 懊云南房地產(chǎn)發(fā)展傲景氣指數(shù)變化拌（19972啊006年）24罷地產(chǎn)業(yè)市場前景艾預(yù)期不確定性增霸強(qiáng)等因素影響，哀全省氨“凹云房景氣指

56、數(shù)頒”罷在奧小景氣霸區(qū)耙間罷波動澳運行班，艾總體上岸穩(wěn)住了健康發(fā)展瓣的態(tài)勢奧。愛 胺從愛199720拜06年房地產(chǎn)業(yè)挨發(fā)展走勢哎看扒,胺 在國家宏觀調(diào)敖控的大環(huán)境下，敖住房市場供求關(guān)絆系不斷變動扳。般目前扒全省房地產(chǎn)業(yè)熬已靶歷經(jīng)了兩個發(fā)展埃周期,稗未來扮5辦年應(yīng)是案全省住房經(jīng)濟(jì)般調(diào)整扮新的一個佰發(fā)展疤周期扒。般據(jù)測算:皚2010年絆云南城鄉(xiāng)居民案家庭岸人均住房面積俺約八28.5平方米岸左右扒，搬2006半安2010年全省敗住房經(jīng)濟(jì)仍處于芭人均住房斑需求擺面積不斷增長壩且艾以量壩的提奧高癌為主啊，同時提高住房辦質(zhì)量奧的階段罷。八然而在邦2013年凹全省居民壩人均住房面積罷到達(dá)癌30平方米癌以后,

57、邦城鄉(xiāng)班居民吧住房岸需求啊將背逐步叭轉(zhuǎn)入以提高靶住房質(zhì)量為主的暗發(fā)展時期辦，其中，城鎮(zhèn)居扒民將住房（房產(chǎn)盎）作為投資選擇埃的預(yù)期會進(jìn)一步柏提高昂。板據(jù)一項研究骯成果反映半：一個國家或地吧區(qū)城鎮(zhèn)化水平每啊提高1%，住房般市場需求將增長笆3.7%；人均胺GDP每提高1敖%，住房市場需熬求增加2.2%絆。胺尤其是拜隨著扳全省斑經(jīng)濟(jì)快速增長和安城絆鎮(zhèn)礙化絆進(jìn)程加快伴，將刺激新的住哀房需求增長。昂同時皚國家罷不斷艾出臺新的房地產(chǎn)艾業(yè)發(fā)展調(diào)控扒措施辦，襖全省住房經(jīng)濟(jì)熬已盎進(jìn)入調(diào)整與發(fā)展襖的辦新時期，案盡管班可能出現(xiàn)一些較艾大的波動，板全省住房經(jīng)濟(jì)仍壩有望暗保持穩(wěn)哀步扮健康發(fā)展的版態(tài)般勢熬。25芭五、熬促進(jìn)

58、岸云南佰人口與班住房經(jīng)濟(jì)熬健康隘發(fā)展的建議背人口與住房經(jīng)濟(jì)澳的發(fā)展必須與凹全省隘經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展絆承載能力和水平拔相適應(yīng)，與構(gòu)建扳社會主義和諧社奧會相適應(yīng)。斑實踐按證明拌，僅靠市場機(jī)制版無法解決住房領(lǐng)把域的社會公平礙正義板。敖當(dāng)前捌房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過皚程中不健康因素半，隘尤其是住房市場般價格過快上漲，搬直接關(guān)系到全省跋城鄉(xiāng)居民切身利唉益捌。罷住房頒需求問題巴不僅是經(jīng)濟(jì)癌問題唉，也是社會半問題俺，更是昂政治問題吧。發(fā)展住房經(jīng)濟(jì)矮應(yīng)使廣大城鎮(zhèn)中罷低收入居民和農(nóng)吧民家庭優(yōu)先受益艾。礙為此，瓣各級政府罷要增強(qiáng)責(zé)任意識把，巴加強(qiáng)對房地產(chǎn)稗業(yè)澳發(fā)展和斑市場的引導(dǎo)把，促進(jìn)爸全省瓣人口與伴住房經(jīng)濟(jì)的健康岸協(xié)調(diào)百發(fā)展

59、奧。爸（一）叭提高矮城鄉(xiāng)居民收入水壩平，盎抓好城皚鄉(xiāng)礙住房建設(shè)規(guī)劃熬“暗龍頭稗”懊。岸首先，盎千方百計提高城敗鄉(xiāng)居民收入水平叭，逐步使城鄉(xiāng)居扮民收入增長與全靶省GDP增長水唉平相適應(yīng)，靶切實落實好住房挨貨幣化政策，同邦時凹配合懊國家工資政策調(diào)捌整和擺穩(wěn)定房價調(diào)控政般策，唉逐步將城鎮(zhèn)居民半個人上繳住房公按積金占工資收入凹比率提高到15俺%左右，礙不斷罷降低居民房價收哎入比，為邦全省捌住房經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造健拜康發(fā)展環(huán)境??；其次鞍將人口與住房經(jīng)翱濟(jì)發(fā)展規(guī)劃納入骯全省國民經(jīng)濟(jì)和辦社會發(fā)展規(guī)劃，扳根據(jù)熬全省班人口氨數(shù)量拜增長與住房需求鞍狀況,爸將半認(rèn)真抓好城安鎮(zhèn)吧和鄉(xiāng)村芭住房建設(shè)規(guī)劃的懊制定和實26襖施工作礙納

60、入政府工作重靶要議事日程襖，擺從建立住房經(jīng)濟(jì)俺支柱產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略絆高度，加快啟動板城鄉(xiāng)居民住房消艾費市場；三是矮突出云南少數(shù)民稗族岸“絆民居文化捌”半特色。昂全省捌要高度重視農(nóng)村伴住房發(fā)展規(guī)劃藹，佰各州市住房經(jīng)濟(jì)白發(fā)展要和文化產(chǎn)板業(yè)、云南民族特胺色結(jié)合起來案。拜如把在吧住房罷設(shè)計和板發(fā)展規(guī)劃跋方面，大理拌要突出白族民居稗特色，版納州哎則骯要突出傣族民居辦風(fēng)格唉，巴迪慶要保留藏斑區(qū)風(fēng)情。為此傲建議壩政府要制定和完拜善住房建設(shè)和規(guī)氨劃中保護(hù)和突出佰“斑民居文化骯”岸特色的敖地方性法規(guī)，使般云南少數(shù)民族民拜居不僅成為傳承把云南民族文化產(chǎn)艾業(yè)的一個重要組半成部分，而且成案為云南旅游產(chǎn)業(yè)版一道亮麗風(fēng)景線半。