某地產(chǎn)單一資金信托計(jì)劃方案說(shuō)明

1、扳某某案國(guó)際信托有限公敗司愛(ài)某某地產(chǎn)某某單啊一哎資金信托計(jì)劃方案說(shuō)明挨調(diào)研部門(mén)：投資扒信托總部執(zhí)行小組：辦調(diào)研時(shí)間：20拔11年3月一、項(xiàng)目要素昂信托吧計(jì)劃背名稱(chēng)拌某某單一傲資金信托計(jì)劃板委托人（受益人?。[合格投資者愛(ài)出讓人/回購(gòu)人安某某地產(chǎn)柏建設(shè)工程集團(tuán)有奧限公司鞍信托斑金額骯3邦0000萬(wàn)元安信托岸期限愛(ài)24個(gè)月（滿(mǎn)1絆8個(gè)月后可提前半終止）凹信托目的敗委托人基于對(duì)受拜托人的信任，自半愿將其合法擁有搬的資金委托給受班托人，指埃定受骯托人熬增資熬受讓澳股百權(quán)，埃到期轉(zhuǎn)讓股權(quán)并背定期懊獲取信托收益。敗委托人年均收益按率白9昂/年（暫定）班回購(gòu)方式扒每三個(gè)月骯支付扮一次俺信托收益分配方俺式暗按

2、啊季唉分配扮信托報(bào)酬率扳不低于拌1巴/年板保證方式隘增資擴(kuò)股50%熬，30%股權(quán)質(zhì)昂押，唉土地和霸在建工程抵押，芭某某擔(dān)保。翱二、股權(quán)標(biāo)的公扳司（兼擔(dān)保人）佰基本情況表巴客戶(hù)全稱(chēng)頒某地級(jí)市某某敖建設(shè)投資有限公叭司襖住 所頒某地級(jí)市襖市鶴城區(qū)鶴州北扮路火車(chē)站廣場(chǎng)懊企業(yè)法人代碼吧X哎xxxxxxx俺xx拌貸款證挨(岸卡愛(ài))按號(hào)班X拜xxxxxxx半xxxx懊開(kāi)戶(hù)賬號(hào)和開(kāi)戶(hù)霸行扒X癌xxxxxx半某地邦級(jí)市藹鶴城農(nóng)信合作聯(lián)敗社捌營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼瓣X爸xxxxxxx藹xxxx翱成立日期藹2008年3月矮13日案注冊(cè)資本八5000萬(wàn)元芭公司類(lèi)型皚有限責(zé)任公司盎總資產(chǎn)扳70402萬(wàn)元安實(shí)收資本拔5000萬(wàn)元埃

3、法定代表人扳某哎身份證跋X背xxxxxxx柏國(guó)籍鞍中國(guó)靶經(jīng)營(yíng)范圍巴憑有效資質(zhì)進(jìn)行矮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)巴股本結(jié)構(gòu) 八出資人矮出資金額翱占比癌某某地產(chǎn)版建設(shè)工程集團(tuán)岸3000萬(wàn)元伴60%翱X芭xx巴1昂750萬(wàn)元矮35拜X藹xx矮250萬(wàn)元板5%三、操作模式隘我部擬設(shè)立凹“巴某某單一奧資金信托計(jì)劃扳”爸，募集資金不超巴過(guò)襖3哀00翱00萬(wàn)元，藹我司作為受托人半，以我司的名義疤增資擴(kuò)股某某地凹產(chǎn)伴建工名下的骯某地級(jí)市某某建耙設(shè)投資有限公司斑50%的股權(quán)，柏即對(duì)該公司增資挨擴(kuò)股5000萬(wàn)翱元至10000百萬(wàn)元，剩余募集矮資金進(jìn)入該公司安資本公積，同時(shí)礙，某某地產(chǎn)建工拔將自身持有的3阿000萬(wàn)股質(zhì)押案給我司，鞍

4、為其自身絆未來(lái)邦受讓靶我司班持有的阿某某爸建設(shè)巴50%股權(quán)或本柏信托受益權(quán)所需拔支付的受讓款提靶供質(zhì)押擔(dān)保敖。絆24個(gè)月后（滿(mǎn)柏18個(gè)月后可提柏前回購(gòu)），出讓暗人按擺原價(jià)回購(gòu)我司持把有某某建設(shè)50佰%的股權(quán)。同時(shí)啊，柏信托股權(quán)轉(zhuǎn)讓行敗權(quán)費(fèi)及其支付方笆式跋約定為藹:自信托成立之柏日起每滿(mǎn)三個(gè)月巴之日,板某某地產(chǎn)建工拌向暗我司啊支付懊7挨5八0皚萬(wàn)元(斑3壩億元頒10疤%/年1/4案)行權(quán)費(fèi),但信凹托期限屆滿(mǎn)前最耙后一期行權(quán)費(fèi)應(yīng)唉于信托期滿(mǎn)前一艾個(gè)月支付。版信托靶資金將用于捌商業(yè)廣場(chǎng)二期開(kāi)板發(fā)建設(shè)芭。信托期滿(mǎn)，盎某某地產(chǎn)壩建工將以其工程翱結(jié)算收回的資金辦回購(gòu)上述搬50%之某某建罷設(shè)股權(quán)瓣。昂某某背

5、建設(shè)承擔(dān)連帶擔(dān)藹保責(zé)任，并提供叭商業(yè)廣場(chǎng)二期用澳地愛(ài)（背面積13467傲平方米評(píng)估價(jià)值巴16269.4疤8萬(wàn)元把）和在建工程（笆已投入2.39扮億元）疤作為抵押。敗我司作為受托人唉按照信托合同的隘約定管理、運(yùn)用愛(ài)和處分信托財(cái)產(chǎn)艾，以獲取的信托扳財(cái)產(chǎn)在扣除約定笆的信托報(bào)酬和信斑托費(fèi)用罷（年率1%）佰后支付給受益人敗。本信托為自益盎信托，受擺益人班為委托人本人。翱四敖、出讓人（回購(gòu)叭人）基本情況（一）基本情況百出讓人（回購(gòu)人奧）霸某某地產(chǎn)白建設(shè)工程集團(tuán)有拜限公司創(chuàng)立于爸2000阿年哎6埃月，皚企業(yè)注冊(cè)地址為頒某地級(jí)市柏市順天北路，注愛(ài)冊(cè)資本8800捌萬(wàn)元人民幣。成阿立時(shí)名稱(chēng)為湖南啊某地級(jí)市壩東興（

6、集團(tuán)）房唉地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公皚司，歷經(jīng)多次更暗名后，2010耙年3月變更為現(xiàn)扒在的名稱(chēng)。罷集團(tuán)公司主營(yíng)業(yè)皚務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)扒和建筑施工，是暗一家集城市綜合擺開(kāi)發(fā)建設(shè)、建筑昂施工、水泥生產(chǎn)皚銷(xiāo)售為主，以商擺業(yè)零售業(yè)與房地稗產(chǎn)中介為輔，逐盎步形成主業(yè)優(yōu)勢(shì)般突出，輔業(yè)發(fā)展翱強(qiáng)勁的綜合性多唉元化企業(yè)集團(tuán)。邦集團(tuán)公司房地產(chǎn)艾開(kāi)發(fā)資質(zhì)為二級(jí)壩，房版屋建筑工程施工壩總承包一級(jí)，企叭業(yè)性質(zhì)為民營(yíng)，稗主要股東為扒某某某芭、昂某某某般。艾公司自成立以來(lái)襖，先后成功創(chuàng)辦唉了耙某地級(jí)市癌東興步行街，岸某地級(jí)市xx盎購(gòu)物廣場(chǎng)。開(kāi)發(fā)霸建設(shè)的項(xiàng)目有扒某地級(jí)市捌電腦城、襖某地級(jí)市霸車(chē)輛配件市場(chǎng)、佰某地級(jí)市班迎豐東路改造工俺程、錦溪

7、南路改敖造工程、順天大澳道工程、銀灣小白區(qū)等項(xiàng)目。企業(yè)昂于2007年通靶過(guò)了質(zhì)量管理體挨系認(rèn)證、環(huán)境管扮理體系認(rèn)證、職白業(yè)健康安全管理安三大體系認(rèn)證，霸并先后被評(píng)省級(jí)阿重合同守信用單版位、銀行AA信疤用等級(jí)單位、消八費(fèi)者信得過(guò)單位跋、優(yōu)秀施工企業(yè)翱，并于2005吧年列入湖南省頒“跋湘西大開(kāi)發(fā)耙”半重點(diǎn)骨干企業(yè)，稗2007年入拜選首絆屆湖南省地產(chǎn)資柏信100強(qiáng)企業(yè)搬以及中國(guó)建設(shè)系邦統(tǒng)企業(yè)信用、信襖譽(yù)礙“癌AAA藹”佰級(jí)企業(yè)。壩全資子公司骯扳湖南辰溪扮xx藹水泥有限公司，百注冊(cè)資金700背0萬(wàn)元。公司具啊有百年的回轉(zhuǎn)窯吧水泥生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，隘是全國(guó)最早四家阿水泥廠之一，曾啊被譽(yù)為柏“襖中國(guó)水泥工業(yè)的稗搖

8、籃凹”吧?，F(xiàn)有兩個(gè)生產(chǎn)敖基地，兩條干法拌回轉(zhuǎn)窯生產(chǎn)線(xiàn)，敗年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)高標(biāo)號(hào)案水泥120萬(wàn)噸礙。阿“伴華中靶”安牌水泥具有粘結(jié)版性好、水化熱低癌、抗壓耐磨、抗伴酸堿鹽侵蝕能力癌強(qiáng)的特點(diǎn)，被廣鞍泛使用于地下水頒體、大體積混凝扳土和強(qiáng)度要求高柏的工民建工程，奧并于1999年骯通過(guò)了國(guó)家IS岸O9002標(biāo)準(zhǔn)翱質(zhì)量保證體系認(rèn)安證和產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)半證叭。公捌司憑著良好的信扮譽(yù)和業(yè)績(jī)，先后捌被評(píng)為湖南省水百泥企業(yè)綜合實(shí)力斑50強(qiáng)、湖南省八重合同守信譽(yù)單辦位、中國(guó)優(yōu)秀建爸材企業(yè)，產(chǎn)品為盎首批免檢產(chǎn)品、搬名牌產(chǎn)品，華中俺品牌為著名商標(biāo)矮。骯表1：基本情況白表佰客戶(hù)全稱(chēng)懊某某地產(chǎn)頒建設(shè)工程集團(tuán)有跋限公司絆住 所板某地級(jí)市

9、奧市順天北路哀企業(yè)法人代碼柏X霸xxxxxx矮貸款證吧(胺卡按)襖號(hào)熬X八xxxxx靶開(kāi)戶(hù)賬號(hào)和開(kāi)戶(hù)搬行罷X伴xxxxxxx背x傲建行扳某地級(jí)市凹鶴城支行熬營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼暗X般xxxxxxx捌成立日期瓣2000年6月柏20日安注冊(cè)資本芭8800萬(wàn)元般公司類(lèi)型澳有限責(zé)任公司阿總資產(chǎn)藹1232胺32萬(wàn)元靶實(shí)收資本藹8800萬(wàn)元岸法定代表人安X骯xx傲身份證艾號(hào)碼氨X笆xxxxxxx癌國(guó)籍班中國(guó)阿經(jīng)營(yíng)范圍暗憑資質(zhì)從事道路扒、橋梁、隧道、扳公共廣場(chǎng)工程，襖給排水、污水處半理工程、燃?xì)?、拌熱力工程、各?lèi)稗城市生活垃圾處半理工程，工業(yè)與靶民用建筑工程總靶承包；機(jī)械及電跋器設(shè)備制作、安靶裝；預(yù)制構(gòu)件生阿產(chǎn)、銷(xiāo)

10、售；建筑埃材料、金屬材料俺的銷(xiāo)售；工程技哀術(shù)咨詢(xún)服務(wù)；建半筑材料、機(jī)械設(shè)矮備租賃；憑資質(zhì)愛(ài)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)骯經(jīng)營(yíng)；酒類(lèi)、飲敗料銷(xiāo)售。按股本結(jié)構(gòu) 安出資人扒出資金額擺占比懊X靶xx半6820萬(wàn)元爸77.5%礙X版xx佰1980萬(wàn)元澳22.5（二）財(cái)務(wù)分析擺根據(jù)澳某某地產(chǎn)班建工提供的經(jīng)審隘計(jì)的2008年骯度、2009年哀度、拔2010年度審?qiáng)W計(jì)報(bào)告柏財(cái)埃務(wù)報(bào)表，進(jìn)行財(cái)胺務(wù)分析如下：阿截止2010年扳12扳月，總資產(chǎn)背130337阿萬(wàn)元，總負(fù)債笆54979瓣萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債版率4頒2埃.佰18隘。拌表2：資產(chǎn)負(fù)債靶表澳耙2008年12半月昂2009年12哎月斑2010年熬12扮月暗流動(dòng)資產(chǎn)：皚背笆罷貨幣

11、資金胺12,799,柏951.77 按47,542,壩212.28 岸9,524,7班91.28跋 昂短期投資敗吧300.00 哀300.00 白應(yīng)收賬款凹47,149,傲542.19 胺46,406,霸500.03 懊24,817,艾868.11凹 礙 減：壞頒賬準(zhǔn)備背160,636礙.52 般133,909礙.40 芭吧136,164把.70柏應(yīng)收賬款凈額安469,988礙,905.67啊 唉46,272,辦590.63 骯24,681,艾703.41扮 懊其他應(yīng)收款凹32,313,胺076.29 矮15,362,芭991.25 敖17,八750,499懊.3白0 拌預(yù)付賬款百93,881

12、,疤976.02 辦104,329伴,411.82叭 叭272,082爸,600.33巴 疤應(yīng)收補(bǔ)貼款胺扒襖邦存貨敗1把5搬7,841,7案44.08 佰124,174頒,799.60敖 叭589,468澳,530.37凹 邦待攤費(fèi)用頒440,876拌.79 翱410,971哀.79 巴24,000.芭00埃 扒待處理流動(dòng)資產(chǎn)把凈損失絆16,054.柏27 佰氨皚流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)岸344,282罷,584.89鞍 板338,093盎,277.37巴 骯913,532挨,424.69扳 挨長(zhǎng)期投資：壩吧半哀固定資產(chǎn)：白把巴皚固定資產(chǎn)原價(jià)啊198,799吧,862.88安 胺298,987捌,372.

13、87皚 擺361,485皚,958.07捌 岸減：拌累計(jì)板折舊哀30,143,盎367.10 罷43,867,傲537.42 芭58,327,鞍587.26礙 稗固定資產(chǎn)凈額艾168,656壩,495.78癌 挨255,119八,835.45板 吧303,158吧,370.81敗 捌在建工程板18,552,瓣329.71 版4,943,9矮54.31 哀8,972,3白46.43吧 癌固定資產(chǎn)清理隘邦哀固定資產(chǎn)合計(jì)辦187,208艾,825.49按 百260,063挨,789.76矮 跋31邦2斑,礙130扒,瓣717岸.2癌4巴 艾無(wú)形資產(chǎn)及其他敖資產(chǎn)：疤懊八辦無(wú)形資產(chǎn)挨62,561,半0按

14、4拔6.15 芭69,806,矮495.02 挨73,拔335,081百.2巴6 啊其他長(zhǎng)期資產(chǎn)捌白板遞延資產(chǎn)鞍2,259,3扒85.29 叭3,479,6擺92.87 凹4百,懊372疤,按486傲.隘49昂 瓣無(wú)形資產(chǎn)及其他扮資產(chǎn)合計(jì)半64,820,盎431.44 敗73,286,疤187.89 爸77,707,矮567澳.75 扮遞延稅項(xiàng)：阿皚拌暗資產(chǎn)總計(jì)柏596,311翱,841.82啊 爸671,443扒,255.02版 愛(ài)1,皚303,370癌,709.68皚 傲流動(dòng)負(fù)債：哎藹凹疤短期借款叭26,300,柏0盎00.00 稗14,900,昂000.00 叭112耙,翱000耙,00

15、0.00巴 按應(yīng)付賬款巴31,140,埃176.09 靶11,868,隘694.69 跋45,238,壩072.57愛(ài) 哎預(yù)收賬款阿45,456,隘898.83 辦127,825罷,616.97八 礙45般,稗266,909暗.30挨 八應(yīng)付工資壩44,120,扒610.59 跋2,031,2皚84.10 熬1,柏049藹,拜990吧.鞍45凹 啊應(yīng)付福利費(fèi)熬1,032,4唉66.72 霸578,148俺.42 芭422稗,啊297叭.瓣15笆 哎應(yīng)交稅金笆25,253.礙71 胺-68疤2挨,043.75斑 稗79,748.笆51斑其他未交款皚-39,964安.86 把-516,38啊6.2

16、4 傲-般891,320邦.33瓣 霸其他應(yīng)付款芭44,120,版610.59 搬21,942,敖484.83 盎118頒,擺039襖,百178胺.捌98阿 礙預(yù)提費(fèi)用埃929,731拜.58 半99,151.跋51 靶149捌,辦702礙.疤60哎 伴流動(dòng)負(fù)債合計(jì)絆149,997稗,210.89拔 百178,046耙,950.53敖 扮322,065凹,579皚.哀23疤 背長(zhǎng)期負(fù)債：白凹吧昂長(zhǎng)期借款扮122,500般,000.00敗 唉105,90澳0伴,000.00斑 伴227背,阿5邦00,000.盎00 胺長(zhǎng)期應(yīng)付款柏220,000暗.00 板220,000襖.00 俺220,000

17、懊.00 俺其他長(zhǎng)期負(fù)債伴14,884,叭246.50 哀爸隘長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)班137,604按,246.50稗 扮106,120埃,000.00板 俺227,720疤,000.00跋 襖遞延稅項(xiàng)：藹拔班啊負(fù)債合計(jì)壩287,601柏,457.39藹 擺284,166靶,950.53翱 般549,785斑,579.2耙3 霸少數(shù)股東權(quán)益矮35,251,叭300.00 癌35,451,按300.00 搬55,951,岸300.00 敗所有者權(quán)益或股扳東權(quán)益：安把艾暗實(shí)收資本（或股氨本）辦88,000,捌000.00 襖88,000,矮000.00 哎88,000,熬000.00 頒資本公積哎110,7

18、24搬,780.54跋 八110,724癌,780.54懊 扒376,671八,193.83板 辦盈余公積邦8,329,3巴31.92 礙13,711,傲210.81 霸31,695,扮975.59敖 捌其中：公益金奧1,912,6胺87.37 敖1,912,6拔87.37 隘1,912,6敖87.37頒未分配利潤(rùn)奧66,40愛(ài)4懊,971.97伴 按139,389昂,013.14捌 哎201,266邦,661.03佰 唉所有者權(quán)益（或爸股東權(quán)益）合計(jì)佰308,710啊,384.43搬 岸387,276胺,304.49辦 班753,585愛(ài),哎130.45岸 唉負(fù)債及所有者權(quán)癌益（或股東權(quán)益癌

19、）總計(jì)皚596,311伴,841.82扒 安671,443岸,255.02耙 鞍1,303,3拔70,709.板68芭 氨2009年底，伴某某地產(chǎn)班建工的資產(chǎn)總計(jì)盎67144萬(wàn)元耙，流動(dòng)資產(chǎn)33懊809萬(wàn)元，固靶定資產(chǎn)2600吧6萬(wàn)元，無(wú)形資百產(chǎn)及其他資產(chǎn)7皚329萬(wàn)元，分百別占比為50.癌35、38愛(ài).73、10癌.92。氨流動(dòng)資產(chǎn)中，占拌比較大的是應(yīng)收芭賬款、預(yù)付賬款笆和存貨，金額分皚別為4627萬(wàn)啊元、10433芭萬(wàn)元、1241扒7萬(wàn)元，分別占白比13.69把、30.86斑、36.73扮。應(yīng)收賬款和預(yù)啊付賬款主要是因岸承建的基建項(xiàng)目爸發(fā)生的墊資和預(yù)按付材料款，應(yīng)收扳賬款76帳齡稗在一年以

20、內(nèi)，預(yù)擺付賬款85帳安齡在兩年以?xún)?nèi)。搬存貨主要是承建翱的基建項(xiàng)目尚未昂結(jié)算的資金。唉固定資產(chǎn)260吧06萬(wàn)元，其中傲占比較大的是房骯屋建筑物（含土拔地）、機(jī)器設(shè)備安，金額分別為1佰2090萬(wàn)元、柏12994萬(wàn)元捌。扒2009年底，板某某地產(chǎn)哀建工總負(fù)債28扳417萬(wàn)元，胺流動(dòng)靶負(fù)債17805啊萬(wàn)元，長(zhǎng)期負(fù)債靶10612萬(wàn)元柏，分別占比62昂.66、37啊.34。巴流動(dòng)負(fù)債中，占背比較大的是預(yù)收笆賬款、應(yīng)付賬款凹和其他應(yīng)付款。隘金額分別為12傲783萬(wàn)元、1佰187萬(wàn)元和2襖194萬(wàn)元，分柏別占比71.7昂9、6.67愛(ài)和12.32半%。內(nèi)容主要是拌承建基建項(xiàng)目發(fā)拌生的預(yù)收款和應(yīng)瓣付款。短期借款

21、鞍為工行的三筆借柏款，目前均已到般期歸還。半長(zhǎng)期負(fù)債中主要敗項(xiàng)目是金融機(jī)構(gòu)岸5筆貸款，合計(jì)瓣10590萬(wàn)元按。表3：損益表皚藹2008年12柏月耙2009年12啊月奧2010年俺12骯月白一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收皚入疤237,738捌,295.8扳6搬 哀371,301胺,302.38捌 哎504盎,藹133白,矮077.27哀 背減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成敖本癌165,085礙,271.22傲 氨263,137般,841.01百 霸363暗,愛(ài)820按,壩503班.俺04氨 瓣主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及敗附加啊4,714,4翱74.16 按6,722,5奧16.60 艾12背,礙353疤,懊599霸.77 佰二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利翱

22、潤(rùn)哀67,938,版550.48 敗101,440壩,944.77拜 把127捌,暗958百,藹974艾.氨46阿 爸加：其他業(yè)務(wù)利靶潤(rùn)安2,762,6拌03.48 扳2,214,7藹84.53 癌2壩,盎081擺,敗525翱.懊76絆減：盎營(yíng)業(yè)費(fèi)用辦6,273,1把46.30 柏3,821,6百48.52 傲5把,版463擺,凹251芭.扳69按管理費(fèi)用靶25,712,懊103.75 爸25,445,搬864.88 板31半,壩169拜,哎678壩.半89佰 骯財(cái)務(wù)費(fèi)用敖10,457,半657.12 凹8,413,1藹81.70 八13,423按,爸270霸.背80奧 愛(ài)三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)巴28,

23、258,背246.79 艾65,975,壩034.20 背79跋,9柏84靶,埃298半.按84稗加：投資收益哎-58,021半.83 柏396,624靶.41 捌胺補(bǔ)貼收入絆6,722,9氨87.21 版1翱0頒,834,58啊0.17 拜6把,澳920翱,安5癌00.00 巴營(yíng)業(yè)外收入唉281,418鞍.65 爸4,149,1壩97.70 把267搬,班856扒.案97愛(ài) 盎減：營(yíng)業(yè)外支出擺4,955,3愛(ài)35.39 拔1,357,3半51.23 隘2案,扳034,429胺.隘29埃加：以前年度損襖益調(diào)整礙1,338,2巴98.06 隘-725,52矮6.42 阿埃 299拜,676.00

24、巴四、利潤(rùn)總額背31,587,拔593.49 阿79,272,半558.53 襖85奧,熬437案,百902.52班 邦減：所得稅捌敖3,802,7翱35.40 皚5挨,八5瓣75,489霸.8白5罷 耙少數(shù)股東權(quán)益骯拔礙礙五、凈利潤(rùn)扒31,587,叭593.49 邦75,469,八823.43 柏79安,凹862挨,按412稗.芭67八 頒加：年初未分配艾利潤(rùn)拌37,312,版798.27 拌66,404,襖971.97 霸139,389伴,013.14氨 氨其他轉(zhuǎn)入扒澳八叭六、可供分配的扳利潤(rùn)芭68,900,邦391.97 熬141,874爸,795.40半 笆219板,澳251扳,搬42

25、5安.壩81板 矮減：提取法定盈柏余公積昂2,591,2骯69.99 半2,289,1芭57.85 俺鞍 17,9愛(ài)84,爸7斑64.78傲提取法定公益金熬按吧案七、未分配利潤(rùn)皚66,404,背971.97 辦139,389百,013.14懊 頒201罷,皚266,661斑.班03扒上表顯示，皚某某地產(chǎn)伴建工經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，芭利潤(rùn)額和利潤(rùn)率扮逐年增加。擺表4：現(xiàn)金流量頒表唉項(xiàng)哎 壩 叭 般目埃2008-12辦-31安2009-12白-31扮2010-12吧-31邦一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)愛(ài)生的現(xiàn)金流量：靶埃岸 搬銷(xiāo)售商品、提供扳勞務(wù)收到的現(xiàn)金背 293,0暗65,615.百89 伴 434,4矮13,062.

26、耙58 啊443,16佰3扳,001.52巴 收到的礙租金扮凹霸 氨收到的稅費(fèi)返還皚6,250,4把87.21 挨10,834,胺580.17藹6,920,5癌00.00阿 白收到的其他與經(jīng)熬營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)岸金扳 44,2襖47,401.背17 般36,517,癌820.40矮389,989爸,746.90邦現(xiàn)金流入小計(jì)襖 343,5翱63,504.吧27 敖 481,7安65,463.頒15 安840,073百,248.42版 半購(gòu)買(mǎi)商品、接受昂勞務(wù)支付的現(xiàn)金礙 230,8昂50,961.藹47 叭 259,1熬89,81吧3爸.73 稗963,498敗,044.44艾 經(jīng)營(yíng)租柏賃所支付的現(xiàn)

27、金骯 21扮5,347.0懊0 啊 吧支付給職工以及矮為職工支付的現(xiàn)靶金捌 17,5愛(ài)88,550.壩54 扳 14,拌455,072懊.33 暗21,317,扳117.77伴 版實(shí)際交納的增值拜稅款班 20,5版50,653.昂39 拔 扒5,972,0盎61.80 扳7,917,1白21,98昂 擺支付的所得稅款盎 - 擺 胺 凹3,000,0伴00.00 半1,800.0熬0安 鞍支付的除增值稅俺、把所得疤稅意外的其他稅吧費(fèi)襖 6,7稗75,540.爸00 盎 傲7,906,2爸35.44 按11,255,般741,60芭 扳支付的其他與經(jīng)耙營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)靶金癌 38,8盎70,430.

28、搬87 拌 佰1,974,3襖32.09 斑19,822,案009.27爸現(xiàn)金流出小計(jì)疤 314,8扳51,483.拌27 芭 292,4耙97,515.皚39 安1,023,8佰11,835.扮06藹 白經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的暗現(xiàn)金流量?jī)纛~疤 28,7藹12,021.霸00 胺 189,2扮67,947.哀76 矮-183,7唉3版8,536.6叭4皚二、投資活動(dòng)產(chǎn)柏生的現(xiàn)金流量：版芭藹 般收回投資所收到埃的現(xiàn)金瓣 12,9柏90,000.班00 傲半 拜分得股利或利潤(rùn)疤所收到的現(xiàn)金斑 跋 5,828.般16 辦396,624板.41 吧0.00矮 熬取得債券利息收翱入所收到的現(xiàn)金礙 凹 - 安耙

29、般處置固定、無(wú)形骯和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)疤所收回現(xiàn)金凈額把 1伴15,310.班36 氨 芭收到的其他與投矮資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)稗金挨 懊 愛(ài) - 拜 疤200,傲0把00.00 癌20,500,百000.00凹現(xiàn)金流入小計(jì)案 13,1按11,138.把52 伴 壩596,624扒.41 佰20,500,疤000.00案 八購(gòu)建固定、無(wú)形絆和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)盎所支付的現(xiàn)金搬 64,4胺41,141.班89 矮 103,8唉24,583.辦46 瓣80,055,扒563.56翱 搬權(quán)益性投資所支背付的現(xiàn)金懊 12,9耙90,000.翱00 絆 扮 拌300.00 搬0.00哎 耙債券性投資所支敖付的現(xiàn)金板半礙 艾

30、支付的其他與投疤資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)唉金挨 哎 背 - 班扒現(xiàn)金流出小計(jì)耙 77,4板31,141.罷89 澳 103,8班24,883.拜46 壩80,055,扒563.56敖 隘投資活動(dòng)產(chǎn)生的安現(xiàn)金流量?jī)纛~伴 -64,3頒20,003.班37 啊 -103,2鞍28,259.板05 拜-59,555罷,563.56靶三、籌資活動(dòng)產(chǎn)吧生的現(xiàn)金流量：伴按佰 凹吸收權(quán)益性投資半所收到的現(xiàn)金絆 瓣 傲 - 叭啊 辦發(fā)行債券所收到版的現(xiàn)金扮百艾 搬借款所收到的現(xiàn)敗金擺 191,0盎0笆0,000.0哀0 吧 -11,版400,000襖.00 氨218,700矮,000.00背 絆收到的其他與籌岸資活動(dòng)有關(guān)

31、的現(xiàn)耙金胺 1,49岸2,891.2襖8 版現(xiàn)金流入小計(jì)爸 192,4把92,891.敗28 埃 -11,唉400,000奧.00 爸218,700疤,000.00傲 案償還債務(wù)所支付擺的現(xiàn)金氨 137,7辦00,000.斑00 板 31,翱484,246癌.50 隘 按發(fā)生籌資費(fèi)用所拔支付的現(xiàn)金版吧氨 懊分配股利或利潤(rùn)熬所支付的現(xiàn)金八斑捌 叭償還股利或背利潤(rùn)罷所支付的現(xiàn)金爸?jǐn)[艾 辦償還利息所支付阿的現(xiàn)金阿 14,7擺36,036.矮30 挨 斑8,413,1扒81.70 拔13,423,罷270.80暗 凹融資租賃所支付皚的現(xiàn)金傲礙扳 矮減少注冊(cè)資本所拔支付的現(xiàn)金阿癌按 按支付的其他與籌按資

32、活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)啊金按 2,5八70,849.氨23 版爸現(xiàn)金流出小計(jì)擺 155,0扳06,885.安53 暗 39,半897,428哎.20 按13,423,絆270.80敗 疤籌資活動(dòng)產(chǎn)生的矮現(xiàn)金流量?jī)纛~班 37,4般86,0般0襖5.75 岸 -51,頒297,428盎.20 叭205,276熬,729.20熬四、匯率變動(dòng)對(duì)奧現(xiàn)金的影響霸霸啊五、現(xiàn)金及現(xiàn)金耙等價(jià)物凈增加額版 1,8扮78,023.百38 按 34,扒742,260吧.51 熬-38,017拌,421.00靶 上表顯熬示，鞍某某地產(chǎn)俺建工因業(yè)務(wù)量的敖增長(zhǎng)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)爸活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金骯流也大幅度增加搬，而生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)叭生的現(xiàn)金流大部

33、拜分用于投資活動(dòng)熬和償還債務(wù)。說(shuō)奧明企業(yè)有穩(wěn)定的跋現(xiàn)金流用于滾動(dòng)懊開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)中能岸合理安排債務(wù)。表5：財(cái)務(wù)比率懊日 期佰2008.12骯2009.胺1熬2隘2010.礙12昂長(zhǎng)期償債能力背資產(chǎn)負(fù)債率岸48.23%岸45.10%柏43.86%愛(ài)利息保障倍數(shù)襖4.02 懊10.42 伴2.11 凹短期償債能力暗流動(dòng)比率板2.30 翱2.08 暗2.55 般速動(dòng)比率隘1.24 唉1.22 懊0.77 瓣運(yùn)營(yíng)效率指標(biāo)八總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率唉0.40 熬0.59 把0.12 唉存貨周轉(zhuǎn)率吧1.05 叭1.87 芭0.20 襖應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率哎5.04 辦7.94 拔2.85 辦盈利能力氨主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率骯13.29

34、%皚21.35%翱7.68%翱資產(chǎn)收熬益率伴5.30%般12.51%骯0.89%澳凈資產(chǎn)收益率辦10.23%愛(ài)21.69%俺1.53%岸上表顯示，氨某某地產(chǎn)霸建工財(cái)務(wù)指標(biāo)均跋較為合理。資產(chǎn)啊負(fù)債率和利息保奧障倍數(shù)表明企業(yè)斑長(zhǎng)期償債能力強(qiáng)扳，尚有融資余地罷。以2009年耙的稅前利潤(rùn)計(jì)算版，財(cái)務(wù)費(fèi)用每年胺增加3600萬(wàn)巴元，利息保障倍疤數(shù)仍有1.19埃，表明每年支付拔利息有保障。流巴動(dòng)比率超過(guò)2，按速動(dòng)比率超過(guò)1隘，都是企業(yè)資本阿良性運(yùn)轉(zhuǎn)的標(biāo)致拔。2010年6搬月速動(dòng)比率降為背0.77，表明礙企業(yè)長(zhǎng)期投入較絆大，短期償債能奧力受到影響?？偘匈Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存骯貨周轉(zhuǎn)率不高，芭表明企業(yè)存貨比搬例較高，周

35、轉(zhuǎn)背效率芭較低，考慮到目骯前建工企業(yè)普遍拜存在墊資現(xiàn)象，皚墊資比例高、占安用周期長(zhǎng)，財(cái)務(wù)瓣指標(biāo)也符合該行般業(yè)的一般特點(diǎn)。暗應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率案較高，體現(xiàn)企業(yè)唉對(duì)應(yīng)收賬款的管霸理較為合理。盈奧利能力指標(biāo)表明胺企業(yè)盈利能力強(qiáng)拔。鞍（三）貸款卡信啊息哎貸款卡信息顯示哀，截止2010靶年案12奧月壩31半日，貸款余額跋1瓣3150萬(wàn)元，拌無(wú)其他類(lèi)型的金板融機(jī)構(gòu)負(fù)債信息昂，無(wú)不良負(fù)債信凹息。（四）綜合評(píng)價(jià)斑綜上，叭某某地產(chǎn)熬建工經(jīng)過(guò)10年傲多的積累，已經(jīng)愛(ài)集中了一個(gè)資深笆建工企業(yè)的各方耙面優(yōu)勢(shì)：基礎(chǔ)扎艾實(shí)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、敖盈利能力強(qiáng)、具拔有較強(qiáng)的長(zhǎng)期償阿債能力和短期償鞍債能力，對(duì)企業(yè)八的運(yùn)作、債務(wù)的隘管理敖都較

36、岸為科學(xué)。企業(yè)注阿重商譽(yù)，資信狀癌況良好。俺某某地產(chǎn)叭建工與唉某地級(jí)市吧市城市建設(shè)投資瓣有限公司簽署的暗火車(chē)站站前廣場(chǎng)笆改造項(xiàng)目工程奧施工協(xié)議，合傲同價(jià)款5.36岸億元。按合同約百定，承包人完成絆5.36億元的拜工程量后，發(fā)包隘人以商業(yè)廣場(chǎng)6搬7畝土地作價(jià)交佰付給阿某某地產(chǎn)案建工。昂某某地產(chǎn)背建工以土地入股骯某某擺建設(shè)，并承包了敗某某唉建設(shè)的施工。盎某某地產(chǎn)芭建工將從霸某某耙建設(shè)獲得結(jié)算的辦工程款，并在項(xiàng)皚目結(jié)束后獲得利罷潤(rùn)分紅。柏某某地產(chǎn)瓣建工以工程結(jié)算般收回的資金到期搬回購(gòu)經(jīng)營(yíng)收益權(quán)拔，資金來(lái)源充足八、可靠。斑商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)板發(fā)企業(yè)達(dá)到國(guó)家哀二級(jí)資質(zhì)，五證阿齊全，自有資金藹投入率敖達(dá)到巴6

37、1.40，拔各項(xiàng)證照合法合皚規(guī)。我司支持白某某地產(chǎn)巴建工承建商業(yè)廣皚場(chǎng)項(xiàng)目亦符合各岸項(xiàng)規(guī)定的要求。挨五傲、頒抵押物基本情況辦 抵押物唉包括：壩某某拜建設(shè)名下商業(yè)廣班場(chǎng)二期用地拜及在建工程鞍。襖商業(yè)廣場(chǎng)二期用背地拌商業(yè)廣場(chǎng)二期用挨地位于火車(chē)站站叭前廣場(chǎng)，面積按13467平方啊米扳，評(píng)估價(jià)值16笆269.48萬(wàn)翱元。該地塊地位皚特殊，周邊經(jīng)濟(jì)八活動(dòng)繁榮，增值白潛力巨大。襖上述抵押物價(jià)值壩合計(jì)41355辦.34億元，抵壩押折率48.3搬6%。抵押物價(jià)按值充足，流動(dòng)性礙好，并具有一定瓣的約束力，能夠把有效保障信托財(cái)敗產(chǎn)的安全。巴商業(yè)廣場(chǎng)二期在把建工程靶截至佰2011年3暗月3佰1日，商業(yè)廣場(chǎng)擺二期已經(jīng)

38、投入資氨金2.39億元癌開(kāi)發(fā)建設(shè)。拔六矮、擔(dān)保人基本情氨況襖（一）擔(dān)保人簡(jiǎn)案介邦擔(dān)保人唉某地級(jí)市某某背建設(shè)投資有限公敖司于啊2008年3月懊13日搬經(jīng)吧某地級(jí)市壩市工商行政管理般局批準(zhǔn)成立，注跋冊(cè)資本為500案0萬(wàn)元，法定代吧表人為搬xxx案，企業(yè)類(lèi)型為有耙限責(zé)任公司，企哀業(yè)性質(zhì)為民營(yíng)。隘經(jīng)營(yíng)范圍是：憑跋有效資質(zhì)進(jìn)行房邦地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。房地捌產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)：二挨級(jí)。翱公司投資的火車(chē)俺站站前廣場(chǎng)改造敗工程，地處氨某地級(jí)市班核心商業(yè)地段。俺某地級(jí)市翱幾十年的發(fā)展，邦均以火車(chē)站為核佰心向四周輻射，笆2007年，市骯委市政府經(jīng)過(guò)1岸0年精心醞釀和癌準(zhǔn)備，為提高擺某地級(jí)市邦城市翱形象藹，打造凹某地級(jí)市皚大斑“班客

39、廳扒”唉，決定對(duì)火車(chē)站昂站前廣場(chǎng)進(jìn)行徹案底改造。改造項(xiàng)氨目占地面積約1矮16畝，擬建地拜下商場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)稗，地上商場(chǎng)和寫(xiě)俺字樓、酒店式公耙寓，總建筑面積扮約27萬(wàn)，總投艾資約10億元。伴項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)由靶中國(guó)同濟(jì)大學(xué)、佰湖南省城市學(xué)院昂規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院稗10余位專(zhuān)家、疤教授聯(lián)袂精心創(chuàng)拜作，2009年挨3月開(kāi)工建設(shè)，般預(yù)計(jì)2011年稗12月竣工。項(xiàng)藹目建成后，必將笆成為昂某地級(jí)市隘市的標(biāo)志性建筑稗和形象扳“拌窗口叭”佰，成為皚某地級(jí)市班市民休閑、購(gòu)物愛(ài)、娛樂(lè)、美食、邦集會(huì)的中心。阿某某絆建設(shè)注冊(cè)成立時(shí)壩，名稱(chēng)為哎某地級(jí)市矮中地置業(yè)有限公岸司，2010年癌4月，因出資人鞍的變霸化而暗更名。（二）財(cái)務(wù)分析

40、搬根據(jù)板某某敗建設(shè)提供的經(jīng)審瓣計(jì)的2008年霸度、2009年氨度爸、按2010年埃度胺審計(jì)報(bào)告財(cái)務(wù)報(bào)挨表，進(jìn)行財(cái)務(wù)分鞍析如下：矮截止2009年哀底，伴某某暗建設(shè)總資產(chǎn)56頒818萬(wàn)元，總俺負(fù)債13844扮萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債艾率24.37疤；截止2010癌年扳12拔月皚底傲，總資產(chǎn)扮66201翱萬(wàn)元，總負(fù)債斑19852扒萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債癌率跋29.99版。捌 藹表7：資產(chǎn)負(fù)債暗表熬癌2008年12吧月疤2009年12跋月翱2010年般12案月把流動(dòng)資產(chǎn)：藹辦熬氨貨幣資金氨304,241敗.93 背22,175,柏811.12 芭3,愛(ài)818唉,霸19案6稗.辦32熬 搬其他應(yīng)收款笆1,200,0白00

41、.00 俺4,990,9哀35.71 班3敖,邦948矮,扳394澳.傲60耙 叭預(yù)付賬款擺50,000,罷000.00 鞍243,610靶,000.00拔 耙1礙82,994,啊827.49矮 柏存貨唉163,682昂,784.60艾 瓣297,341翱,652.25啊 半471,185澳,525.16百 矮流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)昂215,187把,026.53佰 扒568,118翱,399.08案 熬661,946瓣,943.57疤 把長(zhǎng)期投資：俺凹隘版固定資產(chǎn)：案哎擺哎固定資產(chǎn)原價(jià)芭153,66埃5版.58 哎190,350霸.03 半234,79搬0.03 拌減：累計(jì)折舊疤哎126,587傲.5

42、3 八172,232奧.82拌 傲固定資產(chǎn)凈值拜153,668爸.58 襖63,762.挨50 柏62,557.氨21岸 跋固定資產(chǎn)合計(jì)斑153,668唉.58 捌63,762.阿50 鞍62,557.艾21班 盎無(wú)形資產(chǎn)及其他柏資產(chǎn)：鞍罷巴拌遞延稅項(xiàng)：爸皚巴吧遞延稅款借項(xiàng)凹扒半矮資產(chǎn)總計(jì)鞍215,340捌,682.11板 叭568,182瓣,161.58柏 霸662,009暗,500.78癌 般流動(dòng)負(fù)澳債：愛(ài)澳翱板短期借款埃凹艾拜應(yīng)付賬款柏152,994凹.60 柏440,039擺.00 絆300,130拜.00 吧預(yù)收賬款罷7,220,0啊00.00 版92,368,捌071.00 拜33

43、搬,9昂5氨6,澳75敗3.擺67伴 板應(yīng)付工資壩澳313,132哀.57 搬312,241敗.7爸7 襖應(yīng)交稅金芭俺-1,620,胺558.52 靶-百592氨 愛(ài),683.90笆 奧其他應(yīng)付款艾懊10,443,拜037.42 拜27稗,澳890,363叭.傲15佰 笆流動(dòng)負(fù)債合計(jì)傲7,372,9藹94.60 疤101,943隘,721.4背7 岸62,016,拔507.29安 矮長(zhǎng)期負(fù)債：暗暗挨辦長(zhǎng)期借款半挨36,500,拔000.00 辦136,500懊,000.00百 百長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)百礙36,500,啊000.00 疤136,500哎,000.00埃 翱遞延稅項(xiàng)：埃澳矮壩負(fù)債合計(jì)伴7,

44、372,9罷94.60 邦138,443柏,721.47安 白198,516癌,507.29捌 跋所有者權(quán)益或股骯東權(quán)益：瓣跋凹皚實(shí)收資本（或股愛(ài)本）扒50,000,班000.00 熬50,000,礙000.00 啊50,000,斑000.00 挨減：已歸扳還投資暗159,900癌,000.00搬 背337,016藹,453.51辦 扳337,016八,453.51扳 背未分配利潤(rùn)跋-1,932,把312.49 佰42,721,矮986.60 拔73,101,跋084.64按 敗所有者權(quán)益（或靶股東權(quán)益）合計(jì)稗207,967矮,687.51壩 板429,738班,440.11奧 般463耙,凹

45、492哀,板993扮.敗49絆 靶負(fù)債及所有者權(quán)襖益（或股東權(quán)益板）總計(jì)背215,340吧,682.11百 挨568,182捌,161.58柏 擺662,009靶,500.78癌 敗截止2009年爸底，盎某某稗建設(shè)總資產(chǎn)56啊81把8萬(wàn)元，主要為拜流動(dòng)資產(chǎn)，56懊812萬(wàn)元。流吧動(dòng)資產(chǎn)中，占比扒較大的是預(yù)付賬搬款和存款，金額巴分別為2436靶1萬(wàn)元、297巴34萬(wàn)元，分別矮占比42.88半、52.34芭。埃截止2009年耙底，芭某某耙建設(shè)總負(fù)債13爸844萬(wàn)元，其稗中，流動(dòng)負(fù)債1扳0194萬(wàn)元，罷長(zhǎng)期負(fù)債365斑0萬(wàn)元，分別占絆比73.63稗、26.37癌。流動(dòng)負(fù)債中占扒比最大項(xiàng)目是預(yù)隘收賬款

46、，為預(yù)收氨購(gòu)房款。長(zhǎng)期負(fù)耙債3650萬(wàn)元伴為鶴城信用聯(lián)社巴的三年期貸款。暗 頒表8：損益表拔唉2008年12絆月拔2009年12按月暗2010年隘12斑月伴一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收隘入埃皚141,284澳,267.00爸 瓣161,021按,023礙.00 佰減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成爸本壩敗90,720,背885.30 唉112,714板,716壩.凹1暗0 哎主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及靶附加礙哀哀搬5，495,0爸75.16背二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利案潤(rùn)白案50,563,霸381.70 半42霸,敖811,231愛(ài).74案 伴加：其他業(yè)務(wù)利敖潤(rùn)岸傲般澳減：營(yíng)業(yè)費(fèi)用八熬熬絆管理費(fèi)用搬1,932,3佰12.49 百5,706,3柏73.

47、01 擺7,855,0柏13.96靶 跋財(cái)務(wù)費(fèi)用氨般3,596.9埃0 敖板三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)礙-1,932,班312.熬49 胺44,853,疤411.79 捌34,956,澳217.78翱 耙加：投資收益皚昂邦擺補(bǔ)貼收入靶霸敗靶營(yíng)業(yè)外收入把骯41,828.百00 挨95絆,胺142捌.盎67頒 跋減：營(yíng)業(yè)外支出巴艾3,490.7跋0 啊18,150.癌76耙 哎四、利潤(rùn)總額靶-1,932,扮312.49 扮44,891,白749.09 伴35,340,背229.69按 扒減：所得稅藹翱237,450百.00 癌1,585,6版76佰.31 唉少數(shù)股東權(quán)益扳把傲矮五、凈利潤(rùn)啊-1,932,哎312

48、.49 版44,654,盎29埃9.09 斑33,754,按553.38跋 扮加：年初未分配版利潤(rùn)捌安-1,932,捌312.49 罷42,721,絆986.60 柏其他轉(zhuǎn)入挨唉柏百六、可供分配的敖利潤(rùn)敖-1,932,翱312.49 敗42,721,安986.60 礙76,476,安539.98拌 捌七、未分配利潤(rùn)敗-1,932,叭312.49 氨42,721,笆986.60 岸73板,挨101,084辦.64邦 癌 上表顯靶示，凹某某敗建設(shè)成立近三年笆，因開(kāi)發(fā)商業(yè)廣搬場(chǎng)項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)可盎觀利潤(rùn)。俺 胺表9：現(xiàn)金流量熬表靶項(xiàng)挨 鞍 啊 骯 班目按2008年12壩月31日稗2009年12愛(ài)月31日傲

49、2010年12氨月31日敗一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)阿生的現(xiàn)金流量：伴挨霸 罷銷(xiāo)售商品、提供傲勞務(wù)收到的現(xiàn)金班熬 206,43邦2,338.0拔0 昂102,609皚,705.67熬 收到的租金矮半俺 暗收到的稅費(fèi)返還啊把翱 岸收到的其他與經(jīng)稗營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)扳金盎 7,220笆,000.00敖 叭213,810跋,383.22敗 澳50,029,擺335.40半現(xiàn)金流入小計(jì)捌 7,220,唉000.00 愛(ài) 420,24把2,721.2啊2 襖1胺52,639,拔041.07扳 白購(gòu)買(mǎi)商品、接受哎勞務(wù)支付的現(xiàn)金板163,682伴,784.60瓣 白 417,70捌2,708.5爸5 瓣207,499背,3

50、44.91靶 經(jīng)營(yíng)租拜賃所支付的現(xiàn)金拔按版 白支付給職工以及笆為職工支付的現(xiàn)扒金扮880,389盎.58 按 哀1,686,8安67.43 艾2,548,2瓣98.92矮 拌實(shí)際交納的增值暗稅款盎皚擺 罷支付的所得稅款安哀237,450拜.00 霸 澳支付的除增值稅芭、所得稅意外的懊其他稅費(fèi)罷吧1,620,5扮58.52胺 爸6,897,6斑84.09吧 俺支付的其他與經(jīng)扒營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)凹金白 52,捌098,928哀.31 吧3,583,2辦76.18 把50,132,般289.16拔現(xiàn)金流出小計(jì)把 216,拜662,102啊.49 敖 424,凹830,860拜.68 岸267,077拌,

51、617.08班 熬經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的挨現(xiàn)金流量?jī)纛~唉 -209挨,442,10愛(ài)2.49 罷 -4,588安,139.46按 巴-114,43昂8,576.0靶1按二、投資活動(dòng)產(chǎn)澳生的現(xiàn)金流量：班拜按 把收回投資所收到罷的現(xiàn)金把絆芭 瓣收到的其他與投柏資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)拜金頒澳爸現(xiàn)金流入小計(jì)挨 扮 壩 笆購(gòu)建固定資產(chǎn)、靶無(wú)形資產(chǎn)和其他笆長(zhǎng)期資產(chǎn)所支付半的現(xiàn)金爸153,655絆.58 阿 1捌0,036,6哎94.45 捌44,440.俺00挨 吧支付的其他與投拌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)胺金矮敗絆現(xiàn)金流出小計(jì)癌153,655般.58 癌10,036,擺694.45 案44,440.胺00版 爸投資活動(dòng)產(chǎn)生的岸現(xiàn)金

52、流量?jī)纛~把 -鞍153,655柏.58 稗 -10,03隘6,694.4巴5 班-44,440罷.00把三、瓣籌資活動(dòng)產(chǎn)生的絆現(xiàn)金流量：扳哀俺 艾吸收投資所收到靶的現(xiàn)金捌 209,叭900,000熬.00 班擺 奧發(fā)行債券所收到傲的現(xiàn)金柏百氨 斑借款所收到的現(xiàn)鞍金傲骯敖100,000安,000.00岸 敖收到的其他與籌班資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)案金襖爸案現(xiàn)金流入小計(jì)百 209,俺900,000吧.00 哀 艾100,000鞍,000.00叭 敗償還債務(wù)所支付矮的現(xiàn)金跋班 -36,50伴0,000.0版0 捌 板償還利息所支付斑的現(xiàn)金胺伴 3,596.芭90 芭邦3,874,5邦9般8.79按 柏支付的其

53、他與籌霸資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)翱金八胺按現(xiàn)金流出小計(jì)柏 扳 板 - 巴 -36,49絆6,403.1氨0 盎3,874,5白98.79跋 疤籌資活動(dòng)產(chǎn)生的笆現(xiàn)金流量?jī)纛~把 209,9案00,000.懊00 奧 36,496襖,403.10八 奧96,125,巴401.21哀四、匯率變動(dòng)對(duì)盎現(xiàn)金的影響搬扒骯五、現(xiàn)金及現(xiàn)金般等價(jià)物凈增加額盎 稗304,241笆.93 拌 21,871叭,569.19懊 捌-18,357靶,614.80艾上表顯示，拜某某耙建設(shè)近年因開(kāi)稗發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目阿，投入了大量現(xiàn)澳金，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活岸動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流暗入尚不夠承擔(dān)生叭產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需盎的現(xiàn)金流出，籌巴資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)盎金流均投入了

54、生按產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投瓣資活動(dòng)唉。擺表10：財(cái)務(wù)比霸率按日 期擺2008.12挨2009.12氨2010.5靶長(zhǎng)期償債能力扳資產(chǎn)負(fù)債率骯3.42%稗18.61%半32.07%瓣利息保障倍數(shù)熬疤12481.6按8 白般短期償債能力般流動(dòng)比率按29.19 胺7.17 爸5.41 癌速動(dòng)比率辦6.99 礙2.95 哎1.67 凹運(yùn)營(yíng)效率指標(biāo)板總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率扮0.00 懊0.36 敖0斑.03 拌存貨周轉(zhuǎn)率埃0.00 霸0.39 背0.02 絆應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率挨盈利能力扮主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率扒31.77%鞍31.61%搬資產(chǎn)收益率佰-0.90%藹11.46%巴0.85%矮凈資產(chǎn)收益率版-0.93%藹14.00%跋1

55、.13%柏 上表顯把示，拜某某隘建設(shè)的資產(chǎn)負(fù)債巴率較低，因財(cái)務(wù)俺費(fèi)用為零或較少襖，利息保障倍數(shù)敗沒(méi)有實(shí)際意義。敖流動(dòng)比率和速動(dòng)絆比率較高。說(shuō)明案企業(yè)有較好的長(zhǎng)癌期償債能力和短澳期償債能力。總拔資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存佰貨周轉(zhuǎn)率低，說(shuō)擺明企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)佰效率低，也說(shuō)明扒資產(chǎn)中存貨的比佰重較大，而且積熬壓嚴(yán)跋重，周轉(zhuǎn)緩慢。頒這也符合房地產(chǎn)板企業(yè)投入大、開(kāi)翱發(fā)周期長(zhǎng)的一般敗特點(diǎn)。2009傲年盈利能力指標(biāo)傲較好，預(yù)計(jì)未來(lái)扒幾年仍將保持穩(wěn)敗定增長(zhǎng)趨勢(shì)，表翱明企業(yè)盈利能力艾強(qiáng)，也說(shuō)明房地艾產(chǎn)行業(yè)的普遍創(chuàng)拜利能力。 凹（三）商業(yè)廣場(chǎng)板項(xiàng)目1、項(xiàng)目概況阿某某隘國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)位頒于霸某地級(jí)市胺市中心區(qū)，是火唉車(chē)站的門(mén)戶(hù)，是傲

56、中密度的公建開(kāi)挨發(fā)項(xiàng)目，其地形版條件較獨(dú)特；基胺地內(nèi)部地勢(shì)，南胺低北高，起伏較哀大，基地與周邊白道路高差變化很襖大。廣場(chǎng)規(guī)劃總壩占地122.8半2畝，統(tǒng)一規(guī)劃搬，分步實(shí)施，分伴3年開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目扳總建筑面積澳260351.昂3般 M艾2安。般項(xiàng)目按叭“凹一軸三區(qū)拜”昂進(jìn)行規(guī)劃。一軸藹：由火壩車(chē)站站房往南延邦伸至城市廣場(chǎng)，瓣至東面商場(chǎng)主入稗口，三點(diǎn)連成一挨條邦“按L翱”骯型的景觀主軸。按“唉三區(qū)霸”敖：A區(qū)：站前廣昂場(chǎng)、公交停車(chē)場(chǎng)扳區(qū)站房與站前路絆之間，以功能性熬為主，集散人流柏，廣場(chǎng)上有六個(gè)跋地下層出入口，耙連接廣場(chǎng)豎向交鞍通。廣場(chǎng)東側(cè)為擺城市公交車(chē)站。骯B區(qū)：城市綠化岸廣場(chǎng)區(qū)站前路與半迎豐西路之

57、間為昂城市開(kāi)放廣場(chǎng)，哎供市民休閑、娛辦樂(lè)、交流、展示盎的平臺(tái)?；貎?nèi)凹南北高差案6米笆左右，設(shè)計(jì)將站敗前路以南的城市案綠化廣場(chǎng)與站前襖路持平，廣場(chǎng)下扮利用高差形成了凹一個(gè)大型的半地吧下商業(yè)中心，商埃業(yè)主出入口面向百迎豐西路。C區(qū)礙：商業(yè)、公寓區(qū)暗，基地東側(cè)為一耙大型商業(yè)綜合體巴，裙樓五頒層商業(yè)，三棟塔隘樓為兩棟25層哀、一棟22層公背寓。半圖2：商業(yè)廣場(chǎng)哎地理位置拌項(xiàng)目分為商業(yè)廣疤場(chǎng)和綜合樓，商壩業(yè)廣場(chǎng)為地下兩百層，共計(jì)般99113百 M昂2奧，其中商鋪面積背為捌51332傲 M靶2翱，停車(chē)場(chǎng)面積為拜47781藹 M板2凹。位于主干道迎扳豐西路與團(tuán)結(jié)巷骯的交叉口；綜合哀樓建建筑面積皚16123

58、8.昂3盎 M愛(ài)2岸。1哀百5層為商業(yè)裙樓辦及會(huì)展中心，面埃積挨45201芭 M皚2瓣；地下停車(chē)場(chǎng)哀11300唉 M翱2艾。5層以上均為昂住宅（兩棟25矮層、一棟22層笆），全部為中小哎戶(hù)型設(shè)計(jì)，建筑扮面積暗104737跋 M俺2拜。隘圖3：商業(yè)廣場(chǎng)疤模型背項(xiàng)目總投資10耙8799萬(wàn)元，把其中土地費(fèi)用5哎3600萬(wàn)元，邦前期工程費(fèi)14爸74萬(wàn)元，基礎(chǔ)盎設(shè)施建設(shè)費(fèi)98柏7萬(wàn)元，建筑安骯裝工程費(fèi)432岸48萬(wàn)元，公共胺配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)邦3000萬(wàn)元，骯管理費(fèi)用324安0萬(wàn)元，不可預(yù)絆見(jiàn)費(fèi)用3250班萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算，瓣該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)按售收入2148唉56.61萬(wàn)元扒，可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)6頒2575.11凹萬(wàn)元，

59、凈利潤(rùn)4扮6931.33捌萬(wàn)元，年投資利案潤(rùn)率為案19.17%，安項(xiàng)目效益良好。敖項(xiàng)目資金來(lái)源為把：自有資金66哎799萬(wàn)元，占俺項(xiàng)目總投資61凹.40%，截止癌到笆2010年3月傲31日安全部到位；預(yù)售襖收入22000挨萬(wàn)元，占總投資笆20.22%；哀融資20000拌萬(wàn)元，占總投資八18.38%。奧項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期為3斑年。目前，項(xiàng)目八五證齊全，自有疤資金投入達(dá)到6俺1.40。2、資金安排昂商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目總疤投資約12億元頒，目前已投入6頒.6億元，預(yù)計(jì)靶投入2億元即可胺實(shí)現(xiàn)主體封頂從凹而啟動(dòng)銀行按揭佰，再投入3-4八億元可以完成全扒部工程。柏截止吧2010年8月岸27日啊，已銷(xiāo)售啊66915.0敗

60、8盎 M安2愛(ài)，合同價(jià)款6.扮38挨億元。其中廣場(chǎng)扮部分以及裙樓的瓣商鋪銷(xiāo)售收入4斑.7億元，預(yù)收艾購(gòu)房款50%；唉塔樓部分公寓銷(xiāo)岸售收入1.68吧億元，預(yù)收購(gòu)房芭款30%；合計(jì)笆已實(shí)現(xiàn)收入約2瓣.85億元。預(yù)把計(jì)2011年1凹0月，可完成全暗部銷(xiāo)售，增加預(yù)頒收購(gòu)房款約4.按5億元。扳預(yù)計(jì)2011年愛(ài)3月實(shí)現(xiàn)主體封拌頂后，商鋪部分哎按揭款約1.4絆億元、公寓部分八按揭款約2.9班億元將陸續(xù)進(jìn)入鞍某某笆建設(shè)。屆時(shí)，資挨金投入基本完成爸，按揭款可作為扳工程款支付給吧某某地產(chǎn)隘建工，以保證信搬托財(cái)產(chǎn)的安全。凹資金投入和銷(xiāo)售疤收入安排大致如拜下：拜時(shí)間般計(jì)劃投入瓣說(shuō)明扒時(shí)間隘可用資金氨說(shuō)明安2010-