某酒店價(jià)格策略建議

1、丹楓白露私產(chǎn)酒店價(jià)格策略建議出品：營(yíng)銷中心市場(chǎng)部匯編：施明飛參與：營(yíng)銷中心市場(chǎng)部時(shí)間：2008.2.19目錄項(xiàng)目簡(jiǎn)介及分析參考項(xiàng)目選擇與分析及初步均價(jià)建議初步均價(jià)論證與最終均價(jià)建議細(xì)分價(jià)格建議項(xiàng)目概述 協(xié)信丹楓白露占據(jù)中國(guó)重慶觀音橋步行街核心地段，盡攬熙攘繁華，執(zhí)掌巨量財(cái)富，稀缺地段無(wú)可復(fù)制。毗鄰茂業(yè)百貨、遠(yuǎn)東百貨、北城天街等潮流前沿，匯聚世界級(jí)精裝修資產(chǎn)酒點(diǎn)、丹楓白露酒店、高端寫字樓、時(shí)尚MALL等復(fù)合業(yè)態(tài)于一體，五星級(jí)潮流都會(huì)由此榮耀誕生！ A棟私產(chǎn)酒店B棟酒店C棟寫字樓A棟私產(chǎn)酒店B棟丹楓白露酒店C棟甲級(jí)寫字樓棟私產(chǎn)酒店經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)值備注總建筑面積M224206.4測(cè)繪報(bào)告可售

2、產(chǎn)品量套420可居住人口人840按照每戶2人計(jì)算棟私產(chǎn)酒店產(chǎn)品梳理SWOT分析優(yōu)勢(shì):項(xiàng)目位于觀音橋步行街中心，該區(qū)域認(rèn)知度、關(guān)注度高，核心商圈中的稀缺地段；周邊各種配套成熟，交通便捷；純正酒店式細(xì)致服務(wù)，酒店特色配套，隨時(shí)體驗(yàn)酒店舒適生活；高標(biāo)準(zhǔn)的精裝小戶型，具有很大的投資潛力劣勢(shì):項(xiàng)目地勢(shì)復(fù)雜，四面臨路，周邊有城市主干道、餐飲街、商業(yè)街，相對(duì)較為嘈雜；與茂業(yè)百貨間距63米，與中國(guó)銀行僅32米，且本項(xiàng)目與茂業(yè)百貨高度基本相當(dāng)，視線上遮擋嚴(yán)重；社區(qū)綠化面積少，且中庭區(qū)域有車流干擾，另有酒店住客、寫字樓等人群過(guò)往，人員相對(duì)復(fù)雜；機(jī)會(huì):區(qū)域認(rèn)知度高，升值空間、投資潛力巨大，優(yōu)勢(shì)地段吸引力大；純正酒店

3、式精裝公寓，稀缺產(chǎn)品類型具有競(jìng)爭(zhēng)力；核心絕版地段、城市綜合體帶來(lái)的旺盛人氣將創(chuàng)造更多商機(jī)；威脅:同類式同質(zhì)類產(chǎn)品多，競(jìng)爭(zhēng)激烈；第2套住房貸款政策影響非常強(qiáng)；接下來(lái)國(guó)家將會(huì)有怎樣的調(diào)控措施未知目錄項(xiàng)目簡(jiǎn)介及分析參考項(xiàng)目選擇與分析及初步均價(jià)建議初步均價(jià)論證與最終均價(jià)建議細(xì)分價(jià)格建議根據(jù)丹楓白露的產(chǎn)品屬性及相關(guān)區(qū)位，我們選取項(xiàng)目同質(zhì)樓盤作為價(jià)格分析富力海洋廣場(chǎng)東和城中新城上城中新城上城喜來(lái)登國(guó)際富力海洋廣場(chǎng)東和城世紀(jì)英皇丹楓白露富力海洋廣場(chǎng)1號(hào)樓精裝公寓位置江北區(qū)洋河路11號(hào)，原海洋公園價(jià)格套內(nèi)均價(jià)10000元面積32.9572.35M2（一房至三房）總價(jià)3273萬(wàn)元裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝標(biāo)準(zhǔn)1500元：含廚

4、具、衛(wèi)具，贈(zèng)送容積式燃?xì)鉄崴?、消毒柜、升降式晾衣架等；公共部分裝修優(yōu)惠政策按揭9.9折,一次性9.8折,在此基礎(chǔ)上再打9.6折,約4-6個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠,另有特價(jià)房約10余套.銷售情況1號(hào)樓精裝公寓9月29日開(kāi)盤銷售,推出174套房源,目前網(wǎng)上簽約132套，簽約率達(dá)到76%。物業(yè)特點(diǎn)品牌、完善社區(qū)配套、城市中心難得的景觀資源、開(kāi)闊視野注：以上銷售情況數(shù)據(jù)來(lái)源于網(wǎng)上房地產(chǎn)東和城位置江北觀音橋片區(qū)中部塔坪120號(hào)價(jià)格套內(nèi)均價(jià)8200元面積6693M2（兩房至三房）總價(jià)5478萬(wàn)元裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝標(biāo)準(zhǔn)1500元：含廚具、衛(wèi)具，贈(zèng)送燃?xì)鉄崴?、消毒柜、浴缸、浴霸?yōu)惠政策按揭9.9折,一次性9.8折銷售情況11月

5、24日推出D棟（292套）的147套房源，目前網(wǎng)上簽約66套，余下的152套目前網(wǎng)上簽約1套，總體銷售率23%，銷售情況不理想。物業(yè)特點(diǎn)地段靠近商圈注：以上銷售情況數(shù)據(jù)來(lái)源于網(wǎng)上房地產(chǎn)中新城上城位置重慶市九龍坡高新區(qū)袁家崗?qiáng)W體路1號(hào)價(jià)格套內(nèi)均價(jià)7200元面積36101 M2總價(jià)3070萬(wàn)元裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝標(biāo)準(zhǔn)1000元：含廚具、衛(wèi)具，另贈(zèng)送電熱水器、微波爐、電磁爐兩個(gè)、浴霸、抽油煙機(jī)、整體變頻式中央空調(diào)、品牌燈具等優(yōu)惠政策按揭5成10年無(wú)折扣,一次性9.5折銷售情況10月20日推出公寓共500余套，目前網(wǎng)上簽約243套，簽約率49%。物業(yè)特點(diǎn)地理?xiàng)l件優(yōu)越，公交、輕軌等交通便捷，周邊配套成熟，有奧體

6、中心作支撐，另引進(jìn)百安居、沃爾馬等，生活功能齊全；物業(yè)服務(wù)顧問(wèn)是第一太平戴維斯。本物業(yè)性價(jià)比較高，成為多數(shù)投資客戶的選擇。注：以上銷售情況數(shù)據(jù)來(lái)源于網(wǎng)上房地產(chǎn)初步均價(jià)依據(jù)：參考富力海洋廣場(chǎng)1號(hào)樓精裝公寓、東和城、中新城上城售價(jià)丹楓白露銷售部對(duì)10項(xiàng)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行排序市場(chǎng)部對(duì)10項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打分后綜合評(píng)估丹楓白露整體均價(jià)：11000元/平方米目錄項(xiàng)目簡(jiǎn)介及分析參考項(xiàng)目選擇與分析及初步均價(jià)建議初步均價(jià)論證與最終均價(jià)建議細(xì)分價(jià)格建議我們需要思考從國(guó)家宣布并實(shí)施第二套住房貸款政策后，近段時(shí)間主城區(qū)商品房銷售量大幅下滑，出現(xiàn)了銷售清淡的現(xiàn)象，市民購(gòu)房趨于理性。如此高的單價(jià)，我們的客戶能接受嗎？丹楓白露的目標(biāo)

7、是開(kāi)盤當(dāng)月銷售40%、7000萬(wàn)。目前制定的均價(jià)：11000元/平方米，面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)情況和要完成的銷售任務(wù)思考？項(xiàng)目自身論證1、項(xiàng)目位于江北觀音橋中心，從地段上我們好于所選取的三個(gè)同質(zhì)項(xiàng)目。2、比其他項(xiàng)目更高一級(jí)的精裝標(biāo)準(zhǔn)（我們項(xiàng)目多的那部分裝修：空調(diào)、簡(jiǎn)單使用的家具、墻面采用的墻紙）。3、純正獨(dú)有的酒店式服務(wù)是所選取的三個(gè)同質(zhì)項(xiàng)目沒(méi)有的。小結(jié)：通過(guò)上面我們項(xiàng)目獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)，其結(jié)果是我們的價(jià)格應(yīng)該高于所選的三個(gè)同質(zhì)項(xiàng)目，而與我們項(xiàng)目最具可比性的是富力海洋廣場(chǎng)1號(hào)樓公寓，均價(jià)10000元/平方米，那我們的價(jià)格比它高多少才能讓客戶所接受呢？客戶論證在銷售前期蓄水積累客戶中，銷售部對(duì)來(lái)訪的部分客戶進(jìn)

8、行深訪，其中的有一項(xiàng)內(nèi)容就包含了客戶對(duì)價(jià)格的接受范圍，借用于此，看看我們的客戶是否能接受我們想推出的價(jià)格？！客戶深訪部分?jǐn)?shù)據(jù)引用客戶深訪概況深訪時(shí)間：08年1月18日2月3日（2周）深訪地點(diǎn)：銷售中心深訪工具：客戶需求調(diào)查表采集樣本：57組訪問(wèn)對(duì)象：A.前期老客戶邀約回訪（28組） B.現(xiàn)場(chǎng)到訪意向較強(qiáng)的客戶（29組）客戶需求單價(jià)需求單價(jià)數(shù)量比例數(shù)據(jù)分析8000以下5組8.77%900011999之間的價(jià)格相對(duì)客戶容易接受；12000以上價(jià)格僅占8%左右，接受難度較大。800089994組7.02%9000999910組17.54%100001100016組28.07%110001199917

9、組29.82%12000129992組3.513.511.76%合計(jì)57組100%客戶需求總價(jià)需求總價(jià)面積數(shù)量比例數(shù)據(jù)分析30萬(wàn)以下30393組5.26%總價(jià)接受范圍在3060萬(wàn)之間，占84.21%，其中4050萬(wàn)接受度最高，占36.84%；3039萬(wàn)占26.32%，；5059萬(wàn)占21.05%。3039萬(wàn)304915組26.32%4049萬(wàn)404921組36.84%5059萬(wàn)404912組21.05%6069萬(wàn)50593組5.26%8099萬(wàn)60以上2組3.51%150199萬(wàn)50591組1.76%合計(jì)57組100%均價(jià)建議通過(guò)上面的論證，在

10、結(jié)合目前的市場(chǎng)情況、客戶對(duì)價(jià)格需求和銷售目標(biāo)同時(shí)考慮公司利潤(rùn)的情況下：建議市場(chǎng)價(jià)格：最終丹楓白露入市套內(nèi)均價(jià)：11000元/平方米目錄項(xiàng)目簡(jiǎn)介及分析參考項(xiàng)目選擇與分析及初步均價(jià)建議初步均價(jià)論證與最終均價(jià)建議細(xì)分價(jià)格建議價(jià)格細(xì)分原則南茂業(yè)百貨北紅旗河溝西建新北路東B棟丹楓白露酒店將以戶型、樓層、朝向三個(gè)方面進(jìn)行權(quán)衡戶型價(jià)差我們以戶型比重最大的B戶型作為基準(zhǔn)戶型，來(lái)制訂戶型價(jià)格關(guān)系：A戶型：+730B戶型：0C戶型：-500樓層價(jià)差我們以20層作為基準(zhǔn)層，來(lái)制訂各樓層價(jià)格關(guān)系：3F-54013F-21023F+1204F-51014F-18024F+1605F-48015F-15025F+2006F-45016F-12026F+2407F-42017F-902