深圳市某廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、PAGE 深圳市*廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告評估單位：深圳市*地產(chǎn)咨詢有限公司評估人：* *報(bào)告編號：*號2005年12月30日目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc60568269 1項(xiàng)目總論 PAGEREF _Toc60568269 h 5 HYPERLINK l _Toc60568270 1.1項(xiàng)目背景 PAGEREF _Toc60568270 h 5 HYPERLINK l _Toc60568271 1.1.1項(xiàng)目名稱 PAGEREF _Toc60568271 h 5 HYPERLINK l _Toc60568272 1.1.2開發(fā)公司簡介 PAGEREF _

2、Toc60568272 h 5 HYPERLINK l _Toc60568273 1.1.3承擔(dān)可行性研究公司 PAGEREF _Toc60568273 h 5 HYPERLINK l _Toc60568274 1.1.4研究工作依據(jù) PAGEREF _Toc60568274 h 5 HYPERLINK l _Toc60568275 1.1.5項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容 PAGEREF _Toc60568275 h 6 HYPERLINK l _Toc60568276 1.1.6項(xiàng)目開發(fā)手續(xù) PAGEREF _Toc60568276 h 6 HYPERLINK l _Toc60568277 1.2可行性

3、研究結(jié)果 PAGEREF _Toc60568277 h 7 HYPERLINK l _Toc60568278 1.2.1市場預(yù)測 PAGEREF _Toc60568278 h 7 HYPERLINK l _Toc60568279 1.2.2項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 PAGEREF _Toc60568279 h 7 HYPERLINK l _Toc60568280 1.2.3投資估算和資金籌措 PAGEREF _Toc60568280 h 7 HYPERLINK l _Toc60568281 1.2.4項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論 PAGEREF _Toc60568281 h 8 HYPERLINK l _Toc605

4、68282 2項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 PAGEREF _Toc60568282 h 10 HYPERLINK l _Toc60568283 2.1市場宏觀背景 PAGEREF _Toc60568283 h 10 HYPERLINK l _Toc60568284 2.1.1全國投資環(huán)境 PAGEREF _Toc60568284 h 10 HYPERLINK l _Toc60568285 2.1.2深圳市投資宏觀背景 PAGEREF _Toc60568285 h 12 HYPERLINK l _Toc60568286 2.1.3區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 PAGEREF _Toc60568286 h 20

5、 HYPERLINK l _Toc60568287 2.1.4宏觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 PAGEREF _Toc60568287 h 20 HYPERLINK l _Toc60568288 2.2區(qū)域市場分析 PAGEREF _Toc60568288 h 21 HYPERLINK l _Toc60568289 2.2.1區(qū)域市場界定 PAGEREF _Toc60568289 h 21 HYPERLINK l _Toc60568290 2.2.2供給分析 PAGEREF _Toc60568290 h 21 HYPERLINK l _Toc60568291 2.2.3需求分析 PAGEREF _T

6、oc60568291 h 22 HYPERLINK l _Toc60568292 2.2.4競爭分析 PAGEREF _Toc60568292 h 23 HYPERLINK l _Toc60568293 2.2.5片區(qū)房地產(chǎn)市場分析結(jié)論 PAGEREF _Toc60568293 h 23 HYPERLINK l _Toc60568294 3項(xiàng)目分析與評價(jià) PAGEREF _Toc60568294 h 24 HYPERLINK l _Toc60568295 3.1地塊解析 PAGEREF _Toc60568295 h 24 HYPERLINK l _Toc60568296 3.1.1交通條件 P

7、AGEREF _Toc60568296 h 24 HYPERLINK l _Toc60568297 3.1.2地形、地勢 PAGEREF _Toc60568297 h 24 HYPERLINK l _Toc60568298 3.1.3規(guī)劃限制條件 PAGEREF _Toc60568298 h 24 HYPERLINK l _Toc60568299 3.2項(xiàng)目SWOT分析 PAGEREF _Toc60568299 h 25 HYPERLINK l _Toc60568300 3.3項(xiàng)目評價(jià) PAGEREF _Toc60568300 h 25 HYPERLINK l _Toc60568301 4市場

8、定位及項(xiàng)目評估 PAGEREF _Toc60568301 h 26 HYPERLINK l _Toc60568302 4.1項(xiàng)目定位 PAGEREF _Toc60568302 h 26 HYPERLINK l _Toc60568303 4.2方案建議 PAGEREF _Toc60568303 h 27 HYPERLINK l _Toc60568304 5項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 PAGEREF _Toc60568304 h 28 HYPERLINK l _Toc60568305 5.1有關(guān)工程計(jì)劃說明 PAGEREF _Toc60568305 h 28 HYPERLINK l _Toc605683

9、06 5.2施工橫道圖 PAGEREF _Toc60568306 h 28 HYPERLINK l _Toc60568307 6投資估算與資金籌措 PAGEREF _Toc60568307 h 29 HYPERLINK l _Toc60568308 6.1項(xiàng)目總投資估算 PAGEREF _Toc60568308 h 29 HYPERLINK l _Toc60568309 6.2資金籌措 PAGEREF _Toc60568309 h 31 HYPERLINK l _Toc60568310 6.3投資使用計(jì)劃 PAGEREF _Toc60568310 h 31 HYPERLINK l _Toc60

10、568311 7銷售及經(jīng)營收入測定 PAGEREF _Toc60568311 h 32 HYPERLINK l _Toc60568312 7.1物業(yè)銷售收入估算 PAGEREF _Toc60568312 h 32 HYPERLINK l _Toc60568313 7.2項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 PAGEREF _Toc60568313 h 32 HYPERLINK l _Toc60568314 7.3資金來源與運(yùn)用分析 PAGEREF _Toc60568314 h 33 HYPERLINK l _Toc60568315 7.4銷售利潤 PAGEREF _Toc60568315 h 33 HYPERLI

11、NK l _Toc60568316 8財(cái)務(wù)與敏感性分析 PAGEREF _Toc60568316 h 34 HYPERLINK l _Toc60568317 8.1項(xiàng)目盈利能力分析 PAGEREF _Toc60568317 h 34 HYPERLINK l _Toc60568318 8.2項(xiàng)目不確定性分析 PAGEREF _Toc60568318 h 34 HYPERLINK l _Toc60568319 8.3社會(huì)效益和影響分析 PAGEREF _Toc60568319 h 35 HYPERLINK l _Toc60568320 9可行性驗(yàn)機(jī)結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc6056832

12、0 h 36 HYPERLINK l _Toc60568321 9.1擬建方案的結(jié)論性意見 PAGEREF _Toc60568321 h 36 HYPERLINK l _Toc60568322 9.2項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 PAGEREF _Toc60568322 h 37 HYPERLINK l _Toc60568323 9.2.1項(xiàng)目的主要問題 PAGEREF _Toc60568323 h 37 HYPERLINK l _Toc60568324 9.2.2建議 PAGEREF _Toc60568324 h 37 HYPERLINK l _Toc60568325 9.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建

13、議 PAGEREF _Toc60568325 h 37 HYPERLINK l _Toc60568326 9.3.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc60568326 h 37 HYPERLINK l _Toc60568327 9.3.2防范建議 PAGEREF _Toc60568327 h 38 HYPERLINK l _Toc60568328 10附表 PAGEREF _Toc60568328 h 39 HYPERLINK l _Toc60568329 10.1項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖 PAGEREF _Toc60568329 h 39 HYPERLINK l _Toc60568330 10.2

14、項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 PAGEREF _Toc60568330 h 39 HYPERLINK l _Toc60568331 10.3項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 PAGEREF _Toc60568331 h 39 HYPERLINK l _Toc60568332 10.4項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 PAGEREF _Toc60568332 h 39 HYPERLINK l _Toc60568333 10.5資金來源與運(yùn)用表 PAGEREF _Toc60568333 h 39 HYPERLINK l _Toc60568334 10.6損益及利潤分配表 PAGEREF _Toc60568334 h 3

15、9 HYPERLINK l _Toc60568335 10.7現(xiàn)金流量表（全部投資） PAGEREF _Toc60568335 h 39 HYPERLINK l _Toc60568336 10.8借款償還期測算表 PAGEREF _Toc60568336 h 39 HYPERLINK l _Toc60568337 10.9敏感性分析表 PAGEREF _Toc60568337 h 39項(xiàng)目總論項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱*廣場開發(fā)公司簡介承擔(dān)可行性研究公司受托單位：深圳市*地產(chǎn)咨詢有限公司單位地址：深圳市*路1001號6樓資質(zhì)證書：*號資質(zhì)等級：一級法人代表：*聯(lián)系電話：*研究工作依據(jù)（1）關(guān)于規(guī)范深圳市

16、房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告編制的通知（深圳市發(fā)展計(jì)劃局：深計(jì)2003590號）（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法（建設(shè)部：建標(biāo)2000205號）（3）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（國家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資1993530號）（4）關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評估方法的通知及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)199811號）（5）深圳建設(shè)工程價(jià)格信息（2003）（6）企業(yè)提供的相關(guān)資料項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容 根據(jù)委托方提供的深圳建設(shè)用地規(guī)劃許可證、方案設(shè)計(jì)等相關(guān)資料，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：表2：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱整個(gè)項(xiàng)目地塊編號H126-02總用地面積（m2）14788.30建設(shè)用地面積（m2）14788.30

17、道路用地面積（m2）0容積率8.3覆蓋率41%計(jì)容積率面積（m2）122800其中：住宅公寓（m2）100696 商業(yè)（m2）18104可出售住宅（m2）85596可出售商業(yè)（m2）18104地下2層面積15500總建筑面積（m2）138300建設(shè)規(guī)模（m2）（以前規(guī)劃）共3棟29層高層，其中群樓3層，地下2層機(jī)動(dòng)車泊位數(shù)（輛）不詳項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)項(xiàng)目土地使用權(quán)取得目前尚未取得土地使用權(quán)項(xiàng)目開發(fā)合法性手續(xù)開發(fā)條件取得文件證號企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照不詳深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書不詳結(jié)論項(xiàng)目用地正在轉(zhuǎn)讓過程中。可行性研究結(jié)果 市場預(yù)測根據(jù)市場調(diào)查，蓮塘片區(qū)近三年將有較少樓盤推出，區(qū)域市場競爭趨緩，但片區(qū)市

18、場將面對其他片區(qū)市場的有效競爭，但總體來看，片區(qū)住宅房地產(chǎn)市場競爭趨緩。項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目計(jì)劃于2004年年中開始動(dòng)工，在資金及時(shí)到位的情況下，預(yù)計(jì)2006年年中竣工，其開發(fā)建設(shè)期為2.5年，共10個(gè)季度。投資估算和資金籌措投資估算根據(jù)測算，項(xiàng)目的總投資為48880.28萬元（含地價(jià)），詳見下表：表3：項(xiàng)目總投資估算表序號項(xiàng)目名稱總額萬元1土地成本11400.00 2前期工程費(fèi)1078.74 3建安工程30024.93 4管理費(fèi)850.07 5不可預(yù)見費(fèi)850.07 6其他費(fèi)用373.41 7財(cái)務(wù)費(fèi)用1590.00 8銷售費(fèi)用2021.56 9公用設(shè)施專用基金691.50 10合計(jì)48880.2

19、8 項(xiàng)目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資和銷售回款。項(xiàng)目總投資約48880.28萬元，經(jīng)測算需投入資金包括自籌資金、銀行融資、銷售收入，其中自有資金15000.00萬元，銀行借款15000.00萬元，銷售收入18880.28萬元表4：項(xiàng)目資金來源表序號項(xiàng)目名稱總額（萬元）比例1自由資金1500030.7%2銀行融資1500030.7%3銷售收入18880.2838.6%10總投資48880.28100.0%項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中蓮塘*廣場項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策；項(xiàng)目用地正在取得過程中。項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金保證項(xiàng)目建設(shè)資金來源于自籌資金、銀行

20、貸款和銷售回款。項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，改善城市功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益一般，有一定風(fēng)險(xiǎn)，特別是商業(yè)部分能否成功影響全局。表3：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項(xiàng)目指標(biāo)1 占地面積（m2）14788.30 2 總建筑面積（m2）138300.00 3 項(xiàng)目總投資（萬元）48880.28 4 項(xiàng)目經(jīng)營收入（萬元）57758.79 5 利潤總額（萬元）5384.10 6 稅后利潤（萬元）4576.48 7 成本利潤率（稅前）10.3%8 成本凈利潤（稅后）8.7%9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）萬元3053.56 10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）16.9%11

21、動(dòng)態(tài)投資回收期（年）2.45 12 貸款償還期1.50 注：上表為住宅銷售率為95和商業(yè)銷售率為90%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究市場宏觀背景 全國投資環(huán)境2002年及2003年上半年國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好2002全年國內(nèi)生產(chǎn)總值躍上10萬億元的新臺階，達(dá)到102,398億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長8。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值14,883億元，增長2.9；第二產(chǎn)業(yè)增加值52,982億元，增長9.9；第三產(chǎn)業(yè)增加值34,533億元，增長7.3。2003年上半年中國完成國內(nèi)生產(chǎn)總值50053億元，按可比價(jià)格計(jì)劃，與去年同期相比增長8.2%。上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值完成50053億元，按可

22、比價(jià)格計(jì)算，同比增長8.2%，雖比一季度增速有所回落，但還是比去年同期加快0.4個(gè)百分點(diǎn)，為近幾年同期增長較快的時(shí)期之一。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值4754億元，增長2.7%；第二產(chǎn)業(yè)28800億元，增長11.6%；第三產(chǎn)業(yè)16499億元，增長4.2%。全國房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭在2003年，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的動(dòng)力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會(huì)逐漸回落2004年房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品

23、結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新興建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時(shí)，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會(huì)加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對來自各方面的挑戰(zhàn)。房價(jià)地域分化明顯，價(jià)格走勢溫和回落有國家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的中國行業(yè)景氣分析報(bào)告指出，2004年房價(jià)將呈溫和回落態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減；個(gè)人購買繼續(xù)成為市場主流。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價(jià)發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價(jià)格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價(jià)則出現(xiàn)調(diào)整回落。品牌化將成時(shí)尚，行業(yè)競爭走向深

24、入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。2004年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中的重要策略。中國人民銀行下發(fā)文件價(jià)情房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理（銀發(fā)2003121號），其要點(diǎn)如下：加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向；嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放；規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途；加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購買住房的需要；強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房貸款管理；充分發(fā)揮利率杠桿對個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用；加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理。；切實(shí)

25、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（國發(fā)200318號），鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義；完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)（增加普通商品住房供應(yīng)、控制高檔商品房建設(shè)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理等）；改革住房制度，健全市場體系（搞活住房二級市場、繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)）；發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)（加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管）；改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)；加強(qiáng)市場監(jiān)管，整頓市場秩序。 深圳市投資宏觀背景深圳市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀：深圳經(jīng)

26、濟(jì)在2003年上半年雖受非典影響，仍保持良好發(fā)展勢頭，累計(jì)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值1172.83億元，同比增長15.9。16月，深圳固定資產(chǎn)投資達(dá)383.06億元，增長20，增幅比去年同期高出9.5個(gè)百分點(diǎn)，擺脫了近3年來投資增長乏力的狀況。其中，基本建設(shè)投資148.78億元，增長17.9，增幅在近3年中首次超過房地產(chǎn)開發(fā)投資，表明我市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)已經(jīng)得到改善和優(yōu)化。上半年，深圳物流業(yè)繼續(xù)保持高速增長態(tài)勢，集裝箱吞吐量在5、6月份連連刷新單月歷史紀(jì)錄，上半年累計(jì)完成458.48萬標(biāo)箱，增長42.29。據(jù)悉，深圳港集裝箱吞吐量今年可望完成950萬標(biāo)箱，在全球排名有望躍居第五?？崭鄯矫?，深圳機(jī)場貨郵行

27、吞吐量達(dá)17.11萬噸，增長14.22。據(jù)統(tǒng)計(jì)，16月，全市限額以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)）達(dá)2057.2億元，增長24.8；實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值597.3億元，占GDP的比重上升至50.9。其中，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值973.27億元，增長35.1，占工業(yè)總產(chǎn)值的比重升至47.54。另據(jù)了解，我市外貿(mào)進(jìn)出口也保持較高的規(guī)模和增速，上半年進(jìn)出口總額達(dá)503.7億美元，完成全年計(jì)劃的51.7，增長30.6。其中，一般貿(mào)易出口累計(jì)34.74億美元，增長42.9，是增長最快的貿(mào)易方式之一。機(jī)電產(chǎn)品和高新技術(shù)產(chǎn)品出口增勢強(qiáng)勁，成為支撐深圳外貿(mào)出口增長的核心力量。房地產(chǎn)進(jìn)入快速增長期有國際城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可知，房地產(chǎn)發(fā)展

28、階段于人均GDP數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年深圳經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，也進(jìn)一步帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展。根據(jù)人均GDP來判斷，深圳的房地產(chǎn)發(fā)展已進(jìn)入快速增長期。圖1：國際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP書紙的關(guān)系圖 單位：美元發(fā)展時(shí)期啟動(dòng)期緩慢發(fā)展期快速增長期發(fā)展速度放慢直至停滯不前人均GDP1,0003,0004,0008,000圖2：深圳近期人均GDP變化表 單位：美元發(fā)展時(shí)期1993199719981999200020012002人均GDP1,9533,6994,0224,3384,6475,2365,558人均住房支出呈上升態(tài)勢據(jù)市統(tǒng)計(jì)局最近公布的調(diào)查顯示，2002年深圳居民人均可支配收入

29、為24,941元，同比增長8.3；人均消費(fèi)性支出達(dá)18,926元，實(shí)際增長9.8。隨著生活水平的提高和信貸消費(fèi)意識的增強(qiáng)，部分有條件的居民已實(shí)現(xiàn)了二次置業(yè)，因此購房支出呈上升態(tài)勢：人均購房與建房支出為2,042.76元，比上年上升13，因此居住類裝璜也隨之增長，去年居民人均住房裝璜支出達(dá)989.16元，增幅高達(dá)104.5。物業(yè)投資政策分析重大政策、相關(guān)產(chǎn)業(yè)扶持深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整，高薪技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為深圳市持續(xù)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，對地產(chǎn)提出了新的需求。城市對外開放水平不斷提高，形成全方位開放的格局。政府加大投資力度，建成了一批重點(diǎn)市政工程，如濱海大道、中心公園一期改造工程等，美化城市形象，改善投資環(huán)境

30、，使深圳成為國際花園城市。六大市政工程及地鐵工程的建設(shè)正在進(jìn)行之中，建成后將進(jìn)一步提高城市的整體形象，改變目前的居住置業(yè)分布及交通格局。房地產(chǎn)相關(guān)政策趨勢2001年深圳市安居房正式上市交易，國家商品房銷售管理辦法出臺，深圳市六項(xiàng)吸引人才的重大措施公布實(shí)施，深圳進(jìn)一步規(guī)范土地交易并于近期公布關(guān)于加強(qiáng)土地市場化管理進(jìn)一步搞活和規(guī)范房地產(chǎn)市場的決定，這一系列的政策，將進(jìn)一步規(guī)范深圳市房地產(chǎn)市場，有助于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定有序發(fā)展，同時(shí)也有利于擴(kuò)大置業(yè)群體，置業(yè)次數(shù)，降低住宅成本（如房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展。深圳市從2002年10月1日起執(zhí)行廣東省建設(shè)廳、廣東省物價(jià)局制定的廣東省房屋交易價(jià)格

31、計(jì)算暫行規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房，按套（單元）或整層出售的，以套（單元）或整層內(nèi)建筑面積，即“套內(nèi)建筑面積”計(jì)算房價(jià)；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計(jì)算房價(jià)。交樓時(shí)實(shí)測面積與原價(jià)面積如果出現(xiàn)差異，面積誤差比正負(fù)3以上的，買家有權(quán)退房。深圳市規(guī)劃與國土資源局計(jì)劃2003年，深圳市將嚴(yán)格控制土地開發(fā)供應(yīng)規(guī)模，全年土地供應(yīng)量將控制在12平方公里以內(nèi)；加強(qiáng)土地資源管理，土地供應(yīng)規(guī)模適度，架構(gòu)更趨合理，優(yōu)先保證了招商引資、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)工業(yè)、物流業(yè)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施的用地需求。同時(shí)，還將加大土地清理力度，收回逾期未開發(fā)用地。城市遠(yuǎn)景及發(fā)展定位根據(jù)深圳市總體規(guī)劃（1990-2010），深圳市城市

32、發(fā)展總目標(biāo)時(shí)：具有全國意義的綜合性經(jīng)濟(jì)特區(qū)，以集裝箱運(yùn)輸為主的區(qū)域性交通樞紐與香港功能互補(bǔ)的金融、商貿(mào)、運(yùn)輸、信息、旅游為優(yōu)先的中心城市，以高新技術(shù)為先導(dǎo)，電子工業(yè)等制造業(yè)為主的先進(jìn)工業(yè)生產(chǎn)基地；把深圳建設(shè)成為一個(gè)園林式花園城市，成為我國進(jìn)一步對外開放的“窗口”。根據(jù)深圳市近期建設(shè)規(guī)劃（1990-2010），規(guī)劃可概況為五大目標(biāo)、十大行為、四項(xiàng)措施。五大目標(biāo)目標(biāo)一：驅(qū)動(dòng)區(qū)域合作，進(jìn)一步提升深圳在“珠三角”城市群眾的中心地位；目標(biāo)二：強(qiáng)化城市集約發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護(hù)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展；目標(biāo)三：實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展空間的戰(zhàn)略拓展與整合，提升城市整體建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量；目標(biāo)四：培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)

33、代物流業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級；目標(biāo)五：建立城市綜合交通運(yùn)輸體系，緩解機(jī)動(dòng)化迅速發(fā)展帶來的交通壓力。深圳建設(shè)十大行動(dòng)行動(dòng)一：劃定城市建設(shè)控制線和生態(tài)控制線，基本生態(tài)控制線為現(xiàn)在可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，保護(hù)城市生態(tài)環(huán)境而劃定的面積約1100平方公里。近期建設(shè)控制線城市近期建設(shè)嚴(yán)格限制在控制線。未來兩年半，特區(qū)內(nèi)的已出讓土地要繼續(xù)消化，可供開發(fā)的土地都將集中在特區(qū)外。目前，深圳96的儲備用地幾種在特區(qū)外。行動(dòng)二：推進(jìn)九大動(dòng)電發(fā)展地區(qū)和兩類改善片區(qū)建設(shè)；行動(dòng)三：實(shí)施工業(yè)入園行動(dòng)，為促進(jìn)工業(yè)的集群化發(fā)展，規(guī)劃確定重點(diǎn)建設(shè)市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園和大工業(yè)園等先進(jìn)工業(yè)區(qū)等市級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園

34、區(qū)，培育6個(gè)高薪技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)4個(gè)先進(jìn)工業(yè)和特色工業(yè)園區(qū)，加快舊工業(yè)區(qū)，舊工業(yè)區(qū)的功能調(diào)整與改造；行動(dòng)四：建設(shè)六大物流區(qū)、啟動(dòng)兩大保稅區(qū)；行動(dòng)五：推進(jìn)商貿(mào)服務(wù)中心建設(shè)，完善城市服務(wù)體系；行動(dòng)六：配套建設(shè)七大居住區(qū)；行動(dòng)七：特區(qū)那重點(diǎn)建設(shè)3大公園和7個(gè)區(qū)級城市公園；重點(diǎn)建設(shè)5座郊野公園；行動(dòng)八：建設(shè)東部濱海旅游區(qū)，保護(hù)重點(diǎn)歷史文物；行動(dòng)九：建設(shè)城市綜合交通運(yùn)輸體系，優(yōu)先發(fā)展軌道交通；行動(dòng)十：適度超前建設(shè)市政公用設(shè)施。四項(xiàng)措施措施一：科學(xué)制定土地供應(yīng)計(jì)劃；措施二：多渠道籌措建設(shè)資金；措施三：制定實(shí)施細(xì)則；措施四：對近期建設(shè)規(guī)劃滾動(dòng)調(diào)校和加強(qiáng)規(guī)劃實(shí)施的監(jiān)督管理。隨著深圳中心區(qū)開發(fā)建設(shè)、地鐵1號線、大學(xué)

35、成、西部跨海大橋、“9+1”高新產(chǎn)業(yè)帶啟動(dòng)等工程啟動(dòng)，政府將進(jìn)一步加大投資力度，并預(yù)計(jì)2003年中心區(qū)六大工程將陸續(xù)投入使用，2004年地鐵1號線工程竣工使用、2005年建設(shè)西部跨海大橋，這些重大舉措將進(jìn)一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳成為更具吸引力、快速發(fā)展的城市。2010年深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)為大道中等發(fā)達(dá)國家水平，人均住宅20平方米，人均綠地11平方米，人口規(guī)模510萬。深圳房地產(chǎn)市場前瞻1）、深圳市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2003年上半年，深圳市商品房銷售面積達(dá)381萬平方米，其中住宅銷售346萬平方米，均比去年同期增長20以上。二手房市場成交面積更高達(dá)201.72萬平方米，同比增長48.6

36、6。深圳規(guī)劃與國土資源局網(wǎng)上2003上半年商品房銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，雖然經(jīng)過SARS的洗禮，但深圳市房地產(chǎn)市廛供應(yīng)量和有效需求依然保持增長態(tài)勢，充分折射出深圳住宅市場的高度成熟。表6：2003上半年全市商品房銷售統(tǒng)計(jì)表類型套數(shù)面積（m2）均價(jià)（元/ m2）辦公樓60876,860.269,862商鋪3,235191,745.2112,439單身公寓1,66384,6627,108住宅37,5543,460,924.625,559倉庫1147.233,003其它213,573.887,659合 計(jì)43,0823,817,913.26,027住宅：近七成成交戶型為二、三房上半年二級市場共銷售商品房3

37、81萬平方米，成交金額230億元，再創(chuàng)歷史新高，比去年同期增長21.77以上，增幅較大。從各類型來看，辦公樓銷售面積為7.68萬平方米。比去年同期增長2.2，均價(jià)9,862元/平方米。商品面積為19.17萬平方米。比去年同期增長35.04，均價(jià)1.2萬元/平方米。住宅面積為346萬平方米。比去年同期增長21，均價(jià)5,559元/平方米。從住宅成交戶型來看，上半年成交仍以二房、三房為主，占70以上，這也主要是由于中等戶型住宅恰好滿足了占主體地位的社會(huì)階層的住房需求，而一房及公寓小戶型多為單身人士作為投資或過渡型用房，比例較小。四房以上、復(fù)式、別墅等大戶型的房子則多高收入階層或香港人購買，比例也相應(yīng)

38、較少。這樣分布格局體系了市場的需求層次，也同時(shí)與市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)相符合。從住宅成交的平均單價(jià)來看，上半年全市住宅均價(jià)為5,559元/平方米，與去年的5,533元/平方米相比，上漲0.27，表明深圳房地產(chǎn)經(jīng)過一個(gè)階段的發(fā)展，隨著關(guān)內(nèi)土地的日益減少，整體均價(jià)基本呈微幅上漲趨勢。表7：2003上半年全市住宅銷售統(tǒng)計(jì)表（按照戶型）戶型套數(shù)面積（m2）均價(jià)（元/ m2）單身公寓61721,017.536,807一房住宅4,184170,604.165,960二房住宅11,898829,526.125,159三房住宅15,0051,512,912.914,854四房住宅4,033592,308.166,51

39、6四房住宅以上674122,973.057,287復(fù)式住宅1,093193,316.667,277別墅5018,266.0316,067合 計(jì)37,5543,460,924.625,559二手摟：中價(jià)位二手住宅走俏近年來深圳二手摟市場保持高速發(fā)展的態(tài)勢，其增長速度驚人，屢創(chuàng)新高，增幅均在30以上。2003年上半年二手住宅交易面積約201.72萬平方米，同比增長48.66。上半年全市二手住宅總價(jià)主要集中在4060萬之間，反映了今年深圳繼續(xù)以中價(jià)位的二手住宅走俏，這類價(jià)格的住宅多具備投資和自住雙重概念，所以成為市場的主要成交對象。從總體上看，與2002年同期相比較，總價(jià)在40萬元以上的住宅成交量上

40、漲，并且高價(jià)位住宅成交增長較快，總價(jià)在80萬100萬元之間的二手物業(yè)同比增長了約80。這表明市民對一些素質(zhì)較高的二手物業(yè)有較高的接納程度。寫字樓：空置面積上升2003年上半年，深圳寫字樓市場整體表現(xiàn)為交投兩旺，總體成交約7.68萬平方米，成交金額7.58億元，均價(jià)9,862元/平方米，但目前甚至寫字樓供應(yīng)增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售增速，市場承接力有限，深圳寫字樓市場前景不容樂觀。此外，根據(jù)深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（20032004年），58種產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目被列入限制發(fā)展的名單，其中包括高檔寫字樓。未來：市場消化壓力較大上半年新開樓盤64個(gè)，入市面積達(dá)275萬平方米。其中，南山有19個(gè)新盤開盤，入市面積達(dá)105萬平

41、方米，占全市的38.38，比例最高。其次是羅湖、福田、龍崗和寶安，所占比例都在15左右。鹽田區(qū)僅有3個(gè)新項(xiàng)目開盤，供應(yīng)面積僅有5萬多平方米，所占比例也較小。2）、深圳市房地產(chǎn)市場未來預(yù)測2003年上半年深圳房地產(chǎn)二級市場的新增批售面積接近400萬平方米，加上2002年上市的市場存量約500萬平方米，市場上在售樓盤可售面積的數(shù)量非常大，已經(jīng)呈現(xiàn)出供大于求的局面，未來的市場消化壓力較大。2002年，深圳土地實(shí)際供應(yīng)1,356萬平方米。其中，商業(yè)、辦公室、住宅及安居房用地實(shí)際供應(yīng)95萬平方米，僅占7，2003年，深圳市還將嚴(yán)格控制土地開發(fā)供應(yīng)規(guī)模，全年土地供應(yīng)量控制在12平方公里以內(nèi)，關(guān)內(nèi)將基本不出

42、讓商品房住宅用地，此類用地將集中在關(guān)外的寶安和龍崗區(qū)，保證土地供應(yīng)規(guī)模適應(yīng)、結(jié)構(gòu)合理。2003年，深圳市房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出郊區(qū)化和規(guī)?；陌l(fā)展態(tài)勢，地產(chǎn)市場已向縱深發(fā)展，市場競爭體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競爭，對市場細(xì)分與產(chǎn)品附加價(jià)值亦提出更高的要求。 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測地理位置蓮塘片區(qū)位于深圳市羅湖區(qū)，具體位置如下圖?？傮w規(guī)劃中的蓮塘及預(yù)測深圳市城市總體規(guī)劃（1996-2010）（送審稿）中總體規(guī)劃對本片區(qū)的功能定位是：“以生活為主的綜合區(qū)”。隨著蓮塘片區(qū)土地的升值不少工廠撤離蓮塘，同時(shí)土地轉(zhuǎn)為住宅用地。在這個(gè)調(diào)整過程中，居住品質(zhì)較大提高，整個(gè)片區(qū)的形象逐漸得到改善，片區(qū)地產(chǎn)市場進(jìn)一步看好。 宏觀市

43、場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒中國人民銀行新近出臺的121文件通知指出要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸管理，給部分開發(fā)商帶來資金動(dòng)作上的壓力；國務(wù)院發(fā)表關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知，通知明確指出全國房地產(chǎn)市場是健康發(fā)展，并明確提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。對房地產(chǎn)市場是一個(gè)重大利好；深圳市房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速發(fā)展階段，供需壓力仍然較大，未來競爭將十分激烈；市場競爭體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競爭，對市場細(xì)分與產(chǎn)品附加值亦提出更高的要求，這對發(fā)展商的開發(fā)、經(jīng)營帶來一定壓力；由于蓮塘片區(qū)乃至羅湖區(qū)的土地資源開始緊缺，為本項(xiàng)目的發(fā)展帶來新的發(fā)展機(jī)遇； 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場界定區(qū)域市場界定為蓮塘片區(qū)，具體如下圖

44、： 供給分析據(jù)調(diào)查，2003年代表競爭項(xiàng)目一覽表。表8：2003年代表競爭項(xiàng)目一覽表開發(fā)項(xiàng)目宗地位置開發(fā)方向開發(fā)規(guī)模均價(jià)鵬興花園六期 羅沙路由三棟二十二層的單體樓、一棟十一層和一棟十八層的單元式樓圍合而成85500平方米5500鹿茵翠地二期 羅沙路由13棟8-18層小高層建筑圍合而成30321.41平方米5600蕙蘭雅居 羅沙路小高層、高層34000平方米5500名駿豪庭羅沙路由10棟，18-28層商住樓組成125207平米5800根據(jù)羅湖2004年土地出讓計(jì)劃，今年土地出讓將以拍賣為主，蓮塘現(xiàn)有土地儲備中今年無出讓計(jì)劃。且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲備量也比較少，預(yù)計(jì)近兩年蓮塘片區(qū)市場競爭程度一般。

45、 需求分析區(qū)域市場住宅需求分析蓮塘地產(chǎn)市場地區(qū)域性不強(qiáng)，該區(qū)域住宅地主要目標(biāo)客戶為：蓮塘片區(qū)本地居民羅湖居民香港居民福田南山居民據(jù)調(diào)查，蓮塘片區(qū)銷售情況較好的樓盤，主力戶型主要以面積介于80 m2110 m2三房為主，70 m2左右的二房市場承接力也比較理想。一般總價(jià)價(jià)位集中于40-60萬元之間，對于樓盤單價(jià)的接受價(jià)位集中于5000-6000元/平方米之間。項(xiàng)目所屬區(qū)域商服市場分析片區(qū)內(nèi)新型商業(yè)物業(yè)主要集中在鵬興花園附近。目前在售的商鋪較少，主要集中為新開發(fā)地住宅小區(qū)層臨街鋪位，銷售價(jià)格在10,00030000元/平方米不等，商鋪面積主要是4080平方米左右，門面進(jìn)深1：2，銷售率比較高，基本

46、實(shí)現(xiàn)100銷售；面積較大的鋪位，如超過150平方米的鋪位銷售情況不太理想。出租商鋪的租價(jià)平均一樓月租金為50200元/平方米鋪位經(jīng)營以服務(wù)住宅小區(qū)的配套為主，如：五金配件、美容美發(fā)、日用副食、餐飲、布藝窗簾等。臨街商鋪?zhàn)饨鹗蹆r(jià)一覽表項(xiàng)目售價(jià)（元/平方米）租金（元/平方米月）商業(yè)氣氛鵬興花園五期1400080較好名駿豪庭25000較好鵬興花園六期200很好新世界鹿茵翠地60較差*廣場11000-16000（預(yù)測）50-80（預(yù)測）較差目前項(xiàng)目所在地商業(yè)氣氛較弱，周邊人流和住宅均較少，商業(yè)部分的銷售難度較大。 競爭分析區(qū)內(nèi)近二至三年內(nèi)，住宅及商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較小，主要來源開發(fā)商的存量土地，區(qū)內(nèi)競爭壓

47、力較小。 片區(qū)房地產(chǎn)市場分析結(jié)論根據(jù)以上調(diào)查，蓮塘片區(qū)近三年將有較少的項(xiàng)目推出，新推樓盤總開發(fā)量比較少，定位預(yù)測均會(huì)走中檔路線，主要賣點(diǎn)為片區(qū)生態(tài)綠色資源，戶型以60110平方米的實(shí)用性三房和兩房單位為主，預(yù)測住宅銷售均價(jià)在50006000元/平方米之間，而項(xiàng)目所在地商業(yè)氣氛較弱，樂觀預(yù)測臨街商業(yè)價(jià)格在11,00016000元/平方米之間，區(qū)域市場競爭一般，預(yù)計(jì)未來片區(qū)價(jià)格將較為平穩(wěn)。項(xiàng)目分析與評價(jià)地塊解析交通條件項(xiàng)目位于蓮塘西嶺下村，位于羅湖區(qū)至沙頭角大道南側(cè)，新秀村東頭，西面是曦龍山莊，南面就是與香港的分界線，可以憑窗遠(yuǎn)眺一覽青山綠水，風(fēng)景非常優(yōu)美，是居家的風(fēng)水寶地。圖片2：項(xiàng)目四至 東側(cè)

48、新秀村 西側(cè)曦龍山莊 南側(cè)分界線 北側(cè)山景地形、地勢地塊形狀呈不規(guī)則四邊形，場地內(nèi)已平整，地勢平坦，但距羅沙路面高差較大。圖片3：地塊現(xiàn)狀規(guī)劃限制條件建筑退紅線距離：北向11米，西向10米，東向11米，南面紅線內(nèi)側(cè)為綠化、停車及活動(dòng)用地（局部有高層建筑處退11米）?？傮w布局滿足消防要求。項(xiàng)目SWOT分析S（優(yōu)勢）：緊鄰羅路，交通方便；規(guī)模較大，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢；開發(fā)商具有一定的知名度，品牌優(yōu)勢；南北向山景，景觀資源非常豐富，具景觀優(yōu)勢。W（劣勢）：地塊屬區(qū)域邊緣地帶，商業(yè)服務(wù)半徑小，人氣較弱，未來銷售實(shí)現(xiàn)的壓力大；高層分?jǐn)偞螅飿I(yè)管理費(fèi)用較高；高差較大，臨街商業(yè)價(jià)值挖掘難度較大；距公路較近，

49、有噪音影響。（機(jī)會(huì)）：未來片區(qū)供應(yīng)量較小，競爭壓力不大；（威脅）：商鋪整體包裝推廣難度較大；面臨福田及南山的競爭；城市經(jīng)濟(jì)中心帶西移。項(xiàng)目評價(jià)宗地形狀為不規(guī)則四邊形，地塊平整，但與羅沙公路有較大高差，商業(yè)規(guī)劃難度較大，羅沙公路為區(qū)內(nèi)主要交通干線，但距項(xiàng)目太近，交通噪音影響較大；宗地周邊商住項(xiàng)目較少，人氣不足，公共配套弱，不利于商鋪價(jià)值挖掘；宗地周邊周邊自然景觀較為豐富，可結(jié)合項(xiàng)目整體規(guī)劃，打造生態(tài)景觀住宅。 市場定位及項(xiàng)目評估項(xiàng)目定位通過項(xiàng)目的SWOT分析，我們考慮到項(xiàng)目的較適宜的定位為：蓮塘生態(tài)景觀住宅。產(chǎn)品定位商業(yè)定位：街鋪+專業(yè)市場（整體包裝推廣）；住宅定位：中檔純住宅，主力戶型宜以2房

50、（7585）、3房（85115）為主，配合適當(dāng)?shù)?房及以上的平面、躍式、復(fù)式戶型。客戶定位商業(yè)定位：主要為本地原居民、投資客、個(gè)體經(jīng)商戶、羅湖區(qū)白領(lǐng)；住宅定位：由于交通較為方便，面向深圳整體市場，特別是羅湖市場。價(jià)格定位考慮項(xiàng)目的推出時(shí)機(jī)，結(jié)合項(xiàng)目具體情況，位于蓮塘片區(qū)邊緣地帶，商業(yè)價(jià)值較為有限，在成功策劃包裝推廣情況，預(yù)測價(jià)格如下（其商業(yè)價(jià)格為較理想樂觀的價(jià)格）：住宅均價(jià)：5500元/平方米；商業(yè)均價(jià)：8000元/平方米；一層街鋪均價(jià)：16000元/平方米；一層內(nèi)鋪均價(jià)：11000元/平方米二層整體均價(jià)：7000元/平方米三成整體均價(jià)為：6000元/平方米方案建議方案整體設(shè)計(jì)總體布局應(yīng)該符合

51、生態(tài)景觀住宅的特征，結(jié)合周邊自然景觀，加大平臺花園的設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)。商業(yè)設(shè)計(jì)在充分挖掘臨街商業(yè)價(jià)值的情況下，對項(xiàng)目商業(yè)部分應(yīng)整體規(guī)劃成為專業(yè)市場或者其他類型商業(yè)形態(tài)。住宅戶型設(shè)計(jì)住宅戶型有2房、3房為主，面積在6085、85115平方米之間；2房套數(shù)約占總套數(shù)35%左右，3房套數(shù)約占總套數(shù)35%左右，其余為4房和1房等其他少量戶型。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排有關(guān)工程計(jì)劃說明根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、蓮塘房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況、市場承接力、委托方預(yù)計(jì)的開工時(shí)間等綜合分析，我們確定本項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃如下：計(jì)劃于2004年6月開始動(dòng)工，在資金及時(shí)到位的情況下，預(yù)計(jì)2006年6月竣工，其開發(fā)建設(shè)期為2.

52、5年（從2004年第1季度至2006年第2季度，共10個(gè)季度）。施工橫道圖詳見附表10.1投資估算與資金籌措項(xiàng)目總投資估算根據(jù)測算，項(xiàng)目的總投資為48880.28萬元（含土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)）詳細(xì)見下表表10：項(xiàng)目總投資估算表序號項(xiàng)目名稱總額萬元單價(jià)（元/平方米）占總投資比例1土地成本11400.00 824.30 23.3%2前期工程費(fèi)1078.74 78.00 2.2%3建安工程30024.93 2171.00 61.4%4管理費(fèi)850.07 61.47 1.7%5不可預(yù)見費(fèi)850.07 61.47 1.7%6其他費(fèi)用373.41 27.00 0.8%7財(cái)務(wù)費(fèi)用1590.00 114.97 3.3%

53、8銷售費(fèi)用2021.56 146.17 4.1%9公用設(shè)施專用基金691.50 50.00 1.4%10合計(jì)48880.28 3534.37 100.0%注：單價(jià)為按建筑總面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià),包括地下室面積。總投資估算說明1、土地成本根據(jù)委托方介紹：項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)讓費(fèi)為11400萬元，與基準(zhǔn)地價(jià)相比較為便宜。2、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察等費(fèi)用，費(fèi)用確定主要參考近期深圳市建筑工程價(jià)格信息及同類房地產(chǎn)開項(xiàng)目的實(shí)際情況。項(xiàng)目前期費(fèi)用為1078.74萬元。3、建安工程費(fèi)包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。項(xiàng)目建安工程費(fèi)為30

54、024.93萬元。4、管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)等、房地產(chǎn)稅等。按深圳市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目管理費(fèi)按前述三項(xiàng)之和的2%記取。項(xiàng)目管理費(fèi)為850.07萬元。5、不可預(yù)見費(fèi)由于項(xiàng)目地塊地勢良好，項(xiàng)目本身為大眾化產(chǎn)品，同時(shí)開發(fā)商控制項(xiàng)目成本較強(qiáng)，不可預(yù)見費(fèi)按前述3項(xiàng)之和的2%記取較為合理。項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)為850.07萬元。6、其他費(fèi)用主要指工程監(jiān)理費(fèi)，工程咨詢費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用。項(xiàng)目的其他費(fèi)用為373.41萬元。7、財(cái)務(wù)費(fèi)用指為開發(fā)

55、項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。項(xiàng)目借款為15000萬元，貸款期限為2年，按月付息，利息為1590.00萬元。8、銷售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)用，參考深圳市一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，取銷售費(fèi)用為銷售額的3.5%。項(xiàng)目的銷售費(fèi)用為2021.56萬元。9、公共設(shè)施專用基金根據(jù)深圳市住宅公共設(shè)施專用基金管理規(guī)定中規(guī)定：“公用設(shè)施專用基金由建設(shè)單位在住宅移交時(shí)按住宅區(qū)除地價(jià)外的建設(shè)投資的2%的比例，一次性向業(yè)委會(huì)劃撥”。經(jīng)估算為691.50萬元。資金籌措項(xiàng)目投資的資金來源包括只有資金，銀行融資及銷售回款。項(xiàng)目總投資為48880.28萬元，經(jīng)測算需投入自籌資金、銀行借款、銷售收入，

56、其中詳細(xì)如下表：表11：項(xiàng)目資金來源表序號項(xiàng)目資金（萬元）比例1自籌資金1500030.7%2銀行借款1500030.7%3銷售收入18880.2838.6%4總投資 =SUM(ABOVE) 48880.28100.0%投資使用計(jì)劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃投入量測算，具體見附表10.4項(xiàng)目投資計(jì)劃表經(jīng)濟(jì)測算時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況、計(jì)算期從2004年上半年開始項(xiàng)目資金正式開始投入，2006年上半年竣工驗(yàn)收。2005年年中進(jìn)入銷售期，銷售其至2006年底，對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測算從2004年1月至2006年12月，共計(jì)三年，建設(shè)周期2.5年。銷售及經(jīng)營收入測定物業(yè)銷售

57、收入估算1、項(xiàng)目銷售收入測算銷售收入：根據(jù)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)及前述項(xiàng)目及市場分析，項(xiàng)目可售的建筑面積為103696，其中住宅85596，銷售均價(jià)5500元/，銷售率按95%計(jì)；商業(yè)18104，均價(jià)8000元/，銷售率按90%計(jì)，其余部分用于自營或出租，暫不考慮其收入。表12：項(xiàng)目銷售收入測算表項(xiàng)目可售面積（）銷售單價(jià)（元/）銷售率銷售收入（萬元）住宅85596550095% = b2*c2*d2/10000 * MERGEFORMAT 44723.91商 = c3*b3*d3/10000 * MERGEFORMAT 13034.88合計(jì)103696 =SUM(ABOVE)

58、57758.79根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)測銷售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷售回款金額。2、銷售稅金及附加測算銷售稅金及附加：按規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營業(yè)稅（銷售額的5.0%），城市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅的1%），印花稅（銷售額的0.05%）,項(xiàng)目銷售稅金及附加合計(jì)為3494.41萬元。根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷售回款金額項(xiàng)目各期的銷售收入、銷售稅金測算具體見項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表（附表10.3）。項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況,根據(jù)的預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度,計(jì)算各時(shí)期的銷售回

59、款金額.2005年年中正式進(jìn)入項(xiàng)目的銷售期，銷售期至2006年年底。項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃詳見項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表（附表10.3）。資金來源與運(yùn)用分析根據(jù)委托方提供的資料對項(xiàng)目的投資及資金籌措計(jì)劃進(jìn)行分析。項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用情況詳見附表10.5：資金來源與運(yùn)用表。銷售利潤經(jīng)測算項(xiàng)目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、投資利潤率等指標(biāo)詳見下表：表13：項(xiàng)目利潤估算表序號項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬元）銷售收入57758.79開發(fā)成本45268.73銷售費(fèi)用2021.558銷售稅金及附加3494.407財(cái)務(wù)費(fèi)用1590利潤總額-5384.099所得稅15%807.6148凈利潤-4576.484成本利潤率利潤總額/總投資10.3%稅后成本利潤率凈利潤/總投資8.7%注：上表為住宅銷售率為95%、商業(yè)銷售率為90%的情況下的經(jīng)