房地產(chǎn)市場調(diào)研管理制度

1、房地產(chǎn)市場調(diào)研管理制度房地產(chǎn)市場調(diào)研管理制度為規(guī)范業(yè)務(wù)工作制度，提高業(yè)務(wù)工作質(zhì)量，提升各業(yè)務(wù)專員工作水平特別 制定了本章程，該章程主要包括主導(dǎo)項(xiàng)目的開發(fā)及可行性分析、 房地產(chǎn)市場短期、 中期預(yù)測分析，以宏觀經(jīng)濟(jì)高度預(yù)測省、市、區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展、辦理項(xiàng)目的土 地征用、立項(xiàng)、施工許可、預(yù)售證等有關(guān)報(bào)建手續(xù)、協(xié)調(diào)評估公司對倍拆遷戶的 店（?。┟娣e，價(jià)值等相關(guān)資料的核實(shí)整理并建立專戶檔案包管資料、被拆遷戶 的合同簽訂、搬遷、安置的有關(guān)事項(xiàng)、填報(bào)公司月、年度統(tǒng)計(jì)表。主導(dǎo)項(xiàng)目的開發(fā)及可行性分析市場調(diào)查、市場前景預(yù)測及建議，項(xiàng)目市場潛力分析工作流程確定市場調(diào)研的目的搜集資料信息制定調(diào)研究計(jì)劃進(jìn)行調(diào)研資料分析

2、市場潛力分析、項(xiàng)目前景預(yù)測及建議1、確定市場調(diào)研的目的2、搜集資料信息通過各種信息渠道（包括上網(wǎng)）進(jìn)行行業(yè)、區(qū)域、企業(yè)（項(xiàng)目委托單位）的信息收集和分析，提交以下資料 Aa0 項(xiàng)目土地招標(biāo)文件 Aa1 掛牌文件 Aa2 項(xiàng)目競投文件Ab00國民經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)資料 Ab01 人口調(diào)查資料 Ab03 城市規(guī)劃及建設(shè) Ab02 居民生活、消費(fèi)水平3、制定調(diào)研究計(jì)劃根據(jù)上述收集的資料和現(xiàn)有的（ 市調(diào)表 ） 格結(jié)合調(diào)研目的，確認(rèn)調(diào)研的重點(diǎn)內(nèi)容、調(diào)研的時(shí)間、地點(diǎn)與人員，并請調(diào)研計(jì)劃表（編號）上報(bào)特助進(jìn)行下單。組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行人員分工。4、進(jìn)行調(diào)研項(xiàng)目調(diào)研團(tuán)隊(duì)人員按調(diào)研計(jì)劃中確認(rèn)的市調(diào)表中的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)研，務(wù)必作

3、好認(rèn)真、仔細(xì)。一般采取的做法是從單個(gè)樓盤（項(xiàng)目樓盤）到周邊樓盤（競爭樓盤）再到區(qū)域市場，再由區(qū)域市場到周邊樓盤再到單個(gè)樓盤。市調(diào)結(jié)束后，應(yīng)提交按要求填寫的市調(diào)表。5、資料分析調(diào)研結(jié)束后，根據(jù)市調(diào)表按單個(gè)樓盤和區(qū)域市場進(jìn)行分析、單個(gè)樓盤級周邊樓盤分析的主要內(nèi)容包括、 產(chǎn)品分析：a、產(chǎn)品分析的第一部份是分析樓盤的地理位置。從大的方面講就 是分析樓盤的歷史沿革和區(qū)域特性（商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等），了解區(qū)域交通狀況（公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區(qū)縣級公路等）， 了解區(qū)域公共配套設(shè)施和人文環(huán)境。從小的方面講，分析樓盤的進(jìn)出道路如何，是否臨街等。（它的優(yōu)劣與否往往決定了樓盤的大部分價(jià)值）b

4、、產(chǎn)品分析的第二部份是對具體產(chǎn)品的分析，就是對樓盤市調(diào)的主體部份進(jìn)行分析。該部份的重點(diǎn)在于了解樓盤的指標(biāo)和參數(shù)，它具體包括土地的大小、總建筑面積、產(chǎn)品類別與規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)與外觀，總建套數(shù)與戶型、面積、格局配比、建筑用材，公共設(shè)施和施工進(jìn)度等。、價(jià)格組合樓盤的價(jià)格主要包括產(chǎn)品的單價(jià)、總價(jià)和付款方式。、廣告策略廣告策略主要包括廣告基調(diào)的推敲，主要訴求點(diǎn)的把握，媒體的選擇， 廣告密度的安排和具體實(shí)施效果等。具體廣告行為的市場調(diào)查不可能攘括各方面的大小事項(xiàng)，關(guān)鍵是把握其廣告策劃的精髓。、 銷售執(zhí)行銷售執(zhí)行一方面指具體的業(yè)務(wù)安排，如銷售點(diǎn)的選擇、人員的配置、業(yè)務(wù)執(zhí)行等：另一方面則是調(diào)查實(shí)際銷售結(jié)果，如什

5、么樣的戶型最好賣， 什么樣的總價(jià)最為市場所接受，吸引客戶最主要的地方是什么，購買客戶群由什么特征等等。、區(qū)域市場的分析主要包括、 區(qū)域分析區(qū)域分析是指在特定的區(qū)域中，對影響房地產(chǎn)市場的交通干線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃三方面因素的綜合分析。、 區(qū)域產(chǎn)品分析區(qū)域產(chǎn)品分析主要包括了解和分析在某個(gè)特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、位置分析、單價(jià)分布、總價(jià)結(jié)構(gòu)、各類營銷手法的市場發(fā)應(yīng)和市場空白點(diǎn)的捕捉、 需求特性需求特性是指區(qū)域人口數(shù)量的密度、人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模、購買力水平、客戶的需求結(jié)構(gòu)與特性、人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好等。需求特性要求我們調(diào)研者從客戶的角度對產(chǎn)品的一種審視，把握需求特性是我們對產(chǎn)品不斷創(chuàng)新的動

6、力與源泉。按上述要求分析后，業(yè)務(wù)部專員應(yīng)提交下述資料：Ab04 房地產(chǎn)個(gè)案市調(diào)資料Ab06 房地產(chǎn)供給狀況Ab05 房地產(chǎn)發(fā)展分析Ab07 房地產(chǎn)需求狀況Ab08 房地產(chǎn)價(jià)格狀況6、市場潛力分析、項(xiàng)目前景預(yù)測及建議通過搜集該項(xiàng)目的資料信息和市調(diào)后的資料分析，業(yè)務(wù)部專員應(yīng)對該項(xiàng)目的市場潛力進(jìn)行分析，主要要提報(bào)以下資料Ab09項(xiàng)目SWO分析主導(dǎo)產(chǎn)品定位及價(jià)格建議通過分析該項(xiàng)目的SWO分析，結(jié)合市調(diào)結(jié)果對項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品價(jià)格定位、營銷建議進(jìn)行準(zhǔn)確提報(bào)Ac2 產(chǎn)品定位。投資報(bào)酬評估通過預(yù)估該項(xiàng)目的總銷、土地成本、方案報(bào)批費(fèi)用、廣告費(fèi)用、稅費(fèi)、土建費(fèi)用、公設(shè)費(fèi)用管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用等，

7、提交Ac1 投報(bào)比估算表開發(fā)項(xiàng)目競投方案，及談判條件的擬定當(dāng)投報(bào)比估算出來的利潤可行的情況下，對項(xiàng)目的工程進(jìn)度進(jìn)行預(yù)估，并對項(xiàng)目的不確定性進(jìn)行分析，考慮項(xiàng)目籌資計(jì)劃，項(xiàng)目投資方式，提交Ac3 不確定性分析Ac4 工程進(jìn)度預(yù)測Ac5 項(xiàng)目籌資計(jì)劃Ac6 項(xiàng)目投資方式提報(bào)出上述資料以后，并應(yīng)整理出該項(xiàng)目的市調(diào)分析報(bào)告范本(可行性報(bào)告) A/B/C( 即 Aac01/ A c02/A c03), 提交給特助，以備所需。房地產(chǎn)市場短期、中期預(yù)測分析房地產(chǎn)市場預(yù)測是在市場調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對需要，運(yùn)用已有經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)方法對房地產(chǎn)企業(yè)和市場的未來發(fā)展趨勢以及與之相關(guān)的營銷環(huán)境進(jìn)行分析和判斷，從而為

8、房地產(chǎn)企業(yè)的營銷決策提高依據(jù)。房地產(chǎn)短期預(yù)測是指房地產(chǎn)企業(yè)安排年度內(nèi)市場營銷計(jì)劃的預(yù)測（現(xiàn)是銷售部完成）房地產(chǎn)中期預(yù)測是指企業(yè)對15年內(nèi)的房地產(chǎn)市場變化及其發(fā)展趨勢的預(yù)測，是企業(yè)制定發(fā)展規(guī)劃的依據(jù)。業(yè)務(wù)部主管每周均應(yīng)閱讀房地產(chǎn)動態(tài)，并于每周一工作例會上提交心得報(bào)告（是否設(shè)個(gè)編碼，又名廈門經(jīng)緯航房地產(chǎn)讀書摘要）。業(yè)務(wù)部主管應(yīng)組織該部門專員時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)法律、法規(guī)變化動態(tài)動態(tài)，并增列到房地產(chǎn)法律、法規(guī)文檔中（是否增加編碼，POWERPOINT當(dāng)）業(yè)務(wù)部主管在廣泛閱讀房地產(chǎn)動態(tài)、 房地產(chǎn)法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上，并對市場進(jìn)行市調(diào)及其它途徑的了解，應(yīng)該對企業(yè)15年內(nèi)的房地產(chǎn)市場變化及發(fā)展趨勢有個(gè)總體了解，需

9、于每半年提交一份以宏觀經(jīng)濟(jì)高度預(yù)測省、市、區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展（暫時(shí)公司沒有，是否增列編碼及范本）。辦理項(xiàng)目的土地征用、立項(xiàng)、施工許可、預(yù)售證等有關(guān)報(bào)建手續(xù)、（開發(fā)事項(xiàng)？）應(yīng)提交Ae0 拆遷Ae1 報(bào)建Ae2 產(chǎn)權(quán)登記？Ae3 物業(yè)、招商？協(xié)調(diào)評估公司對被拆遷戶的店（?。┟娣e，價(jià)值等相關(guān)資料的核實(shí)整理并建立專戶檔案包管資料、被拆遷戶的合同簽訂、搬遷、安置的有關(guān)事項(xiàng)（開發(fā)商事項(xiàng)，是否要寫？）填報(bào)公司月、年度統(tǒng)計(jì)表年終或案盤結(jié)案時(shí)，管理部將上一年度或結(jié)案項(xiàng)目的銷售周報(bào)表、銷售月報(bào)表轉(zhuǎn)給業(yè)務(wù)部門。業(yè)務(wù)部應(yīng)妥善包管，且業(yè)務(wù)部主管應(yīng)指派部門專員于年終或案場結(jié)案時(shí)對案場的來訪客量、成交戶數(shù)、成交金額的走勢進(jìn)行

10、分析，及對案場內(nèi)各專員的成交戶數(shù)、成交金額比例進(jìn)行分析，并提交各案場的銷控表 （ Af0 ） 、 （ 上次評價(jià)各專員的資料編碼及范本？） 根據(jù) （上次評價(jià)各專員的資料編碼及范本？）的結(jié)果提報(bào)廈門經(jīng)緯航房地產(chǎn)年度（最： ： ：最 ： ： ： ）人物?？尚行詧?bào)告撰寫綱要可行性報(bào)告范本A的撰寫要點(diǎn)總論、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目概況：2、投資單位概況、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)市場調(diào)查及分析、城市發(fā)展?fàn)顩r1、城市概況2、城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r3、人口發(fā)展現(xiàn)狀及評述4、居民生活、消費(fèi)水平5、城市規(guī)劃及重大市政建設(shè)狀況、城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r1、城市土地供應(yīng)及開發(fā)狀況2、城市商品供求與價(jià)格狀況及趨勢3、城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情

11、況4、城市房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢預(yù)測項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析1、基本概況2、交通網(wǎng)絡(luò)3、市政設(shè)施4、教育文化5、休閑購物6、醫(yī)療保健、區(qū)域主要競爭項(xiàng)目分析1、區(qū)域主要競爭項(xiàng)目在售情況一覽表：2、同類產(chǎn)品的供需情況分析3、項(xiàng)目所在區(qū)域的客戶群體分析（構(gòu)成、特征、購買心理分析等）項(xiàng)目市場定位（一）、項(xiàng)目swoT析（優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅分析）（二） 、項(xiàng)目市場定位1、目標(biāo)客戶群定位2、產(chǎn)品定位a、項(xiàng)目發(fā)展定位：b、產(chǎn)品定性及建議：c、產(chǎn)品定價(jià)及建議：3、項(xiàng)目營銷建議：項(xiàng)目投資回報(bào)分析項(xiàng)目投資回報(bào)估算分析表項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃與融資方案、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表、融資方案不確定分析（一 ） 、盈虧區(qū)

12、間分析：（二） 、臨界點(diǎn)分析社會分析項(xiàng)目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施應(yīng)包括以下四個(gè)內(nèi)容：、社會因素、影響范圍程度、可能出現(xiàn)的后果、措施建議風(fēng)險(xiǎn)分析、市場風(fēng)險(xiǎn)分析、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析十、結(jié)論與建議.2可行性報(bào)告范本B的撰寫要點(diǎn) 一、前言1、項(xiàng)目背景概況：2、投資單位概況3、市調(diào)報(bào)告編制依據(jù)二、 城市發(fā)展綜述1、城市概況2、城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r3、城市各項(xiàng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4、人口發(fā)展現(xiàn)狀及評述5、居民的社會與文化因素6、城市規(guī)劃發(fā)展因素區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展脈絡(luò)2、城市房地產(chǎn)版塊的構(gòu)成3、城市商品房供需狀況分析4、市區(qū)房產(chǎn)開發(fā)具體情況分析區(qū)域競爭樓盤分析1、個(gè)案基本資料匯總表：2、在售個(gè)案競爭分