悅達(dá)高淳項(xiàng)目商鋪劃分與租售方式建議-25p-7月-項(xiàng)目分析-模式建議

1、【悅達(dá)置業(yè)】高淳項(xiàng)目商鋪劃分與租售方式建議南京循質(zhì)地產(chǎn)策劃咨詢 目 錄一、項(xiàng)目基本情況及競爭項(xiàng)目分析二、項(xiàng)目租售價(jià)格預(yù)測與模式建議三、項(xiàng)目一層商鋪劃分與動(dòng)線建議一、項(xiàng)目基本情況及競爭項(xiàng)目分析項(xiàng)目區(qū)位：高淳縣鎮(zhèn)興路與栗園路西南交界口交通情況：項(xiàng)目北臨鎮(zhèn)興路，為雙向四車道，是高淳城市主干道，有公交線路10余條。 項(xiàng)目地形：總體呈三角扇形，東寬西南窄，東南面呈圓弧形。項(xiàng)目組成：總建筑面積31996 平方米，規(guī)劃建筑主體4層，地上商業(yè)面積：24407平方米，地下：7589平方米。其中家樂福：17000平方米，影城：3000平方米，ShoppingMall：4407。1、項(xiàng)目基本情況本案縣政府鎮(zhèn)興路栗園

2、路傳統(tǒng)老城區(qū)核心商圈城市向東發(fā)展新興商圈缺乏核心商業(yè)傳統(tǒng)老城區(qū)以步行街、華潤蘇果、蘇寧電器為核心向四周輻射，商業(yè)發(fā)展成熟，人口密度較高，是高淳核心商圈；受制于可供開發(fā)的土地較少，核心商圈后期發(fā)展?jié)摿^小，商業(yè)已通過鎮(zhèn)興路、栗園路、寶塔路逐漸向東溢出，項(xiàng)目所處的新興區(qū)域，隨著城市向東發(fā)展的戰(zhàn)略，周邊小區(qū)的入住率提升以及企事業(yè)單位的搬遷潛力較大，但現(xiàn)階段商業(yè)布局較為分散，商業(yè)氛圍不足，缺乏核心商業(yè)；2、區(qū)域商業(yè)分布官溪河 高淳縣現(xiàn)有華潤蘇果兩家較大的超市，操作模式為：用較低租金承租物業(yè)，將多余面積劃分為店鋪，內(nèi)鋪按照營業(yè)額18%抽成，沿街商鋪可抽成可租賃，租金元/平米/天，已無空鋪，經(jīng)與商家了解，

3、沿街商鋪轉(zhuǎn)租費(fèi)已達(dá)10萬。3、競爭物業(yè)典型個(gè)案分析本項(xiàng)目1200m750m天河路店北漪路店租金：2.5元/天售價(jià)：18000元/租金：3.5元/天售價(jià)：22000元/租金：1.1元/天售價(jià)：20000元/租金：4.5元/天售價(jià)：25000元/租金：4.5元/天售價(jià)：18000元/ 該項(xiàng)目目前主要由華潤蘇果、肯德基、蘇寧電器三大品牌商承租，目前經(jīng)營狀況均較好。項(xiàng)目北側(cè)、西側(cè)所有沿街門面早前已全部出售。（2009年售價(jià)10000元/）北側(cè)一、二、三、四層約18000已租給“華潤蘇果超市”（18000，租金400萬元/年，約元/天），華潤蘇果其中將一樓內(nèi)部商鋪分租給50家左右的個(gè)體經(jīng)營，租金為元/，

4、其中含“肯德基”向華潤蘇果承租的350一層商業(yè)（350，80萬/年，約6元/天）；二、三樓為超市賣場8000 ；四樓為倉庫。南側(cè)一、二樓部分租給蘇寧電器（約2000，租金80萬元/年，約元/天）3、競爭物業(yè)典型個(gè)案分析華潤蘇果天河路店（8000）北側(cè)商鋪華潤蘇果3、競爭物業(yè)典型個(gè)案分析華潤蘇果天河路店（8000）肯德基蘇寧電器房策網(wǎng) 中國最大的房地產(chǎn)知識(shí)分享平臺(tái)房策網(wǎng)包括各類最新方案、報(bào)告、提案等專業(yè)文檔約100萬份，包含萬科、龍湖、世聯(lián)、中原、易居、風(fēng)火等數(shù)百家品牌房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資料。房策網(wǎng)包括房地產(chǎn)企業(yè)管理、房地產(chǎn)管理工具、房地產(chǎn)研究報(bào)告、房地產(chǎn)前期策劃、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)廣告推廣、房

5、地產(chǎn)銷售、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、住宅操盤、工程管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)等多個(gè)欄?！?012-2013房地產(chǎn)營銷策劃大全】暢銷9年，2012年官方震撼推出，整合千G海量資料全新呈現(xiàn)！中國唯一9年來每月更新最新資料！中國唯一提供在線預(yù)覽閱讀的房地產(chǎn)知識(shí)產(chǎn)品！全國統(tǒng)一客服熱線：400-675-1587 企業(yè)QQ:800018087 VIP會(huì)員超值送！地產(chǎn)人必備資料庫3、競爭物業(yè)典型個(gè)案分析華潤蘇果天河路店（8000）入口內(nèi)鋪手扶梯天河路店蘇果超市只有一個(gè)出入口，手扶梯安置在最遠(yuǎn)的南側(cè)，盤活整體內(nèi)鋪，內(nèi)鋪格局多為大開間，短進(jìn)深的格局，面積在5060之間。外鋪（與超市不連通）該項(xiàng)目基本情況：該項(xiàng)目是

6、華潤蘇果繼天河路店開業(yè)經(jīng)營生意火爆之后所承租經(jīng)營的，主要為城市東部的社區(qū)提供服務(wù)，北漪路小區(qū)較多，人流相對(duì)密集，且諸多企事業(yè)單位在此辦公，如國稅局等，開業(yè)后經(jīng)營良好，其沿街商鋪?zhàn)饨鹨堰_(dá)4元/天，已無空鋪出售出租。3、競爭物業(yè)典型個(gè)案分析華潤蘇果北漪路店（4000）蘇果內(nèi)鋪沿街商鋪3、競爭物業(yè)典型個(gè)案分析華潤蘇果北漪路店（4000）沿街商鋪蘇果內(nèi)部總結(jié)：1、項(xiàng)目處于城市主要交通“動(dòng)脈”交匯處，人流相對(duì)穩(wěn)定，區(qū)位優(yōu)勢明顯；2、高淳縣近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，擁有三家上市企業(yè)，人群消費(fèi)能力強(qiáng)；3、高淳縣人群節(jié)假日休閑習(xí)慣較為單一，周末假日逛逛超市是一家人主要的休閑方式；4、城市大型超市綜合體較少，呈現(xiàn)華潤

7、蘇果一家獨(dú)大的格局；5、從華潤蘇果的運(yùn)營模式看，以低價(jià)承租，引進(jìn)肯德基等次主力店，帶動(dòng)了周邊商鋪的租金、售價(jià)大幅度上揚(yáng)，將周邊商鋪轉(zhuǎn)租，模式較為成功，已經(jīng)被當(dāng)?shù)厣啼佂顿Y者所接受；6、城市向東發(fā)展的趨勢已經(jīng)形成，眾多企事業(yè)機(jī)關(guān)單位已經(jīng)向城市東部搬遷，未來發(fā)展?jié)摿^好；7、目前該區(qū)域商業(yè)格局較為分散，商業(yè)氛圍還不如天河路華潤蘇果，但在與高淳縣眾多投資客的接觸中了解到，高淳投資客群，對(duì)該區(qū)域的未來商業(yè)發(fā)展前景有較強(qiáng)的信心和投資欲望。二、項(xiàng)目租售價(jià)格預(yù)測與模式建議1、天河路華潤蘇果商鋪業(yè)態(tài)劃分與租金水平華潤蘇果天河路店的現(xiàn)租金水平：肯德基等沿街位置最好的商鋪價(jià)格56元/平米/天，華潤蘇果內(nèi)鋪因手扶梯做

8、強(qiáng)制動(dòng)線，極大的共享了蘇果的客流，因此內(nèi)鋪價(jià)格較為平均，達(dá)到元/平米/天，周邊商業(yè)不與商場連通，租金最低為元/平米/天。華潤蘇果主入口手扶梯不與華潤蘇果連通元/平米/天56元/平米/天45元/平米/天45元/平米/天肯德基店品牌服飾精品店保健藥品等品牌服飾眼鏡店或金店精品飾品等屈臣氏化妝品、手表、 、服飾、皮具用品等家樂福從華潤蘇果天河路店周邊商鋪業(yè)態(tài)判斷：租金承受力較高的主要為：金店、眼鏡店、品牌服飾等，其次為：外貿(mào)服飾、化妝品、箱包、精品店等，位置最不佳的安排餐飲等目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，根據(jù)以上業(yè)態(tài)租金承受能力強(qiáng)弱以及項(xiàng)目位置優(yōu)良度，初步判定項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分如下：服飾餐飲注：以上價(jià)格以建筑面積計(jì)價(jià)

9、，租賃期內(nèi)可設(shè)置每年遞增3-5% 。2、本項(xiàng)目商場初步業(yè)態(tài)規(guī)劃與租金預(yù)判預(yù)估本案平均租金：4元/平米/天位置較差位置中等位置最佳3、商鋪售價(jià)預(yù)判第一種模式：市場參照定價(jià)參照同類型可比商業(yè)物業(yè)的平均售價(jià)水平面積45以天河路華潤蘇果對(duì)面商鋪為例：天河食品店，面積約45，09年售價(jià)10000元/，12年售價(jià)22000元，現(xiàn)總價(jià)達(dá)99萬本項(xiàng)目店鋪多為30左右的面積，那么本項(xiàng)目可承受單價(jià)約為：33000元/天河食品店第二種模式：投資收益定價(jià)根據(jù)租金倒推售價(jià)根據(jù)預(yù)估平均租金元/平米/天，年租金遞增率3%推算,15年收回成本，投資收益率6.7%，預(yù)判項(xiàng)目售價(jià)為：元/平米/天*365*（）（15-1）*15=

10、36956元/根據(jù)上述兩種方法，預(yù)判項(xiàng)目售價(jià)可達(dá)：35000元/3、商鋪售價(jià)預(yù)判根據(jù)測算，一層商業(yè)總建筑面積為4407，如出租，則一層商鋪的年租金收益約為： 元/平米/天*365天*萬如出售，一層商鋪回籠資金為： 4407*35000元萬元根據(jù)一般綜合體的投資模式來看，自營物業(yè)更多的是為了周邊住宅投資升值，提升住宅投資溢價(jià)，而本項(xiàng)目并無住宅物業(yè)，如自營還需組建運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，對(duì)運(yùn)營能力有較高要求且年租金收益將被攤薄，如出售則資金回籠快，風(fēng)險(xiǎn)較小，短期利潤最大化，因此建議項(xiàng)目采用出售的形式快速回籠子資金，減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。租售建議：三、項(xiàng)目一層商鋪劃分與動(dòng)線建議1、面積不宜過大，總價(jià)控制在100萬以內(nèi)，建

11、議面積3040之間；2、充分利用主力店優(yōu)勢，盡量讓一層商鋪共享主力店客群人流，增加商鋪價(jià)值；3、人流動(dòng)線符合消費(fèi)者習(xí)慣，盡量將可達(dá)回環(huán)率控制在60%以上；4、避免出現(xiàn)盲區(qū)與視死角問題，合理分配人流商鋪劃分原則：幸福藍(lán)海版商鋪劃分甲方提供修改后的商鋪劃分1、可達(dá)回環(huán)度指標(biāo)評(píng)測根據(jù)可達(dá)性回環(huán)度評(píng)測可以看出：甲方提供的修改后的商鋪劃分在幸福藍(lán)海的版本進(jìn)行了優(yōu)化，減少了獨(dú)立中島的數(shù)量，商鋪的面積也控制在30左右，后期總價(jià)可控，簡化了內(nèi)部動(dòng)線，整體回環(huán)度從48.9%提高到55.1%，但是跟6080%的較好的動(dòng)線回環(huán)度項(xiàng)目還有一定差距?？蛇_(dá)性回環(huán)度=一次性走完的最長回路長度/平面總動(dòng)線長度*100%一層總

12、動(dòng)線長度（紅線+藍(lán)線）=380M一次能走完最長回路長度（紅線）=186M可達(dá)性回環(huán)度=48.9%一層總動(dòng)線長度（紅線+藍(lán)線）=276M一次能走完最長回路長度（紅線）=152M可達(dá)性回環(huán)度=55.1%存在問題：主入口家樂福的手扶梯直達(dá)三層，通過南側(cè)的內(nèi)部手扶梯進(jìn)入二層收銀區(qū)，再從二樓手扶梯進(jìn)入一層原主入口處，沃爾瑪?shù)娜肆魑幢粌?nèi)部商鋪所共享。建議：將二樓離開超市的人群引導(dǎo)至左圖位置，通過手扶梯下到一樓，這樣一層的商鋪可以共享此部分人流，增加一層商鋪價(jià)值另外，是否可以將一樓家樂福手扶梯向西移動(dòng)，這樣空出位置可以劃為對(duì)栗園路的沿街商鋪，增加項(xiàng)目收益。一層平面圖二樓扶梯位置從二樓下到一樓的手扶梯移在此處，使結(jié)賬后的人群從此處到達(dá)一層2、栗園路入口問題直達(dá)三樓家樂福存在問題：1、主入口設(shè)置電梯，會(huì)造成等待電梯的觀影人群擁堵2、觀影人群目的性強(qiáng)，通過入口電梯直達(dá)四樓，內(nèi)部商鋪無法共享這部分人流。一般來說，看電影的人群有著較強(qiáng)目的性，隨機(jī)性較弱，幸福藍(lán)海不存在像普通店鋪一樣招攬人流的問題，對(duì)于影城的宣傳主要通過戶外的樓梯廣告等方式招攬人氣。建議：將入口處電梯移動(dòng)到一層商鋪的南側(cè)，在入口處通過導(dǎo)視系統(tǒng)，加強(qiáng)影城電梯的可視度，這樣解決了上述主入口擁堵問題以及影城人流將被內(nèi)部商鋪所共享，提高了內(nèi)部商鋪的價(jià)值。電梯移動(dòng)至南側(cè)一層平面圖3、鎮(zhèn)興路入口問題存在問題：1、兩大主入口人流被家樂福手扶梯、幸福