【房地產(chǎn)精品資料】商鋪定價(jià)與投資收益率的計(jì)算方法

1、.：.；商鋪定價(jià)與投資收益率的計(jì)算方法一、商鋪的價(jià)錢制定a、根據(jù)工程的建立本錢，目的利潤(rùn)程度、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及工程本身的立地條件、建立程度及規(guī)模，設(shè)定期望的銷售總額。如：y億元。b、憑閱歷對(duì)工程不同層別進(jìn)展系數(shù)設(shè)定。原那么上第一層是工程價(jià)值最高價(jià)錢最高的層別，通常取系數(shù)為100%；第二層次之，根據(jù)工程的詳細(xì)情況取小于100%的系數(shù)值，系數(shù)值的大小取決于工程的人流導(dǎo)向系統(tǒng)，商鋪的規(guī)劃規(guī)劃，周邊商鋪價(jià)錢程度等要素。依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。c、計(jì)算各層別的權(quán)重系數(shù)。根據(jù)上述第二點(diǎn)所設(shè)定的系數(shù)乘以該樓層的可銷售面積(或建筑面積)計(jì)算得出該樓層的權(quán)重系數(shù)。(此步驟在各樓層的計(jì)算方法一樣

2、)公式一：系數(shù)x銷售面積(建筑面積)=權(quán)重系數(shù)d、計(jì)算總權(quán)重系數(shù)。各層的權(quán)重系數(shù)相加求和得出工程的總權(quán)重系數(shù)公式二：權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù)e、計(jì)算層別總價(jià)和層別均價(jià)。層別總價(jià)等于工程整體目的銷售總額除于總權(quán)重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該層別的權(quán)重系數(shù)；層別均價(jià)等于該層別的總價(jià)除以可銷售面積(建筑面積)。其他層別依次類推公式三：(目的銷售總額總權(quán)重系數(shù))x層別權(quán)重系數(shù)=層別總價(jià)公式四：層別總價(jià)層別銷售面積(建筑面積)=層別均價(jià)f、在得出各層別的總價(jià)和均價(jià)的前提下，詳細(xì)計(jì)算各層別不同位置的商鋪的售價(jià)。詳細(xì)如下：根據(jù)各個(gè)詳細(xì)的商鋪在該層別的位置、能見(jiàn)度、通道類別、到達(dá)度、面積等要素設(shè)定相應(yīng)的系數(shù)值(此時(shí)不思

3、索該層別在整個(gè)工程的權(quán)重系數(shù)和銷售總價(jià)，設(shè)定思緒與層別系數(shù)設(shè)定類似)位置最好、面積最適宜、能見(jiàn)度最高、最容易到達(dá)的商鋪通常設(shè)為100%，根據(jù)不同要素的變化遞減。計(jì)算該詳細(xì)商鋪的權(quán)重系數(shù)。用上一步設(shè)定的商鋪系數(shù)乘于該商鋪銷售面積(建筑面積)計(jì)算得出該商鋪權(quán)重系數(shù)。公式五：商鋪系數(shù)x商鋪銷售面積(建筑面積)=商鋪權(quán)重系數(shù)依次類推計(jì)算出各個(gè)詳細(xì)商鋪的權(quán)重系數(shù)并相加求和得出該層別商鋪的總權(quán)重系數(shù)。公式六：詳細(xì)商鋪權(quán)重系數(shù)=層別商鋪總權(quán)重系數(shù)計(jì)算詳細(xì)商鋪總價(jià)和詳細(xì)商鋪銷售單價(jià)。詳細(xì)商鋪總價(jià)等于該層別計(jì)算銷售總額(詳細(xì)參見(jiàn)公式三)除于層別商鋪總權(quán)重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該詳細(xì)商鋪權(quán)重系數(shù)；詳細(xì)商鋪銷售單價(jià)等

4、于該詳細(xì)商鋪的銷售總價(jià)除以可銷售面積(建筑面積)。其他詳細(xì)商鋪依次類推公式七：(層別計(jì)算銷售總額層別總權(quán)重系數(shù))x詳細(xì)商鋪權(quán)重系數(shù)=詳細(xì)商鋪總價(jià)公式八：詳細(xì)商鋪總價(jià)詳細(xì)商鋪銷售面積(建筑面積)=詳細(xì)商鋪銷售單價(jià)至此，商鋪的詳細(xì)價(jià)錢制定就根本完成。然而這不是一成不變的，而應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的銷售情況，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，投資者的反響，目的利潤(rùn)的調(diào)整等要素對(duì)詳細(xì)的商鋪進(jìn)展調(diào)整。國(guó)內(nèi)商鋪年平均的報(bào)答預(yù)期在7%左右,商鋪月租金=商鋪總價(jià)*7%/12商鋪在10-15年內(nèi)回收本錢.投資報(bào)答率=年租金/售價(jià)二、商鋪投資收益率四種算法目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎樣計(jì)算呢？據(jù)任務(wù)人員引見(jiàn)，商鋪投資收益率算法

5、有以下幾種：1.租金報(bào)答率法公式：(稅后月租金-按揭月供款)12(首期房款期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)。優(yōu)點(diǎn)：思索了租金、價(jià)錢和前期主要投入，比租金報(bào)答率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長(zhǎng)短。缺乏：未思索前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能處理多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。2.租金報(bào)答率分析法公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))12購(gòu)買房屋總價(jià)，這種方法算出的比值越大，就闡明越值得投資。優(yōu)點(diǎn)：思索了租金、房?jī)r(jià)及兩種要素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)的簡(jiǎn)捷方法。缺乏：沒(méi)有思索全部的投入與產(chǎn)出，沒(méi)有思索資金的時(shí)間本錢，因此不能作為投資分析的全面根據(jù)。對(duì)按揭付款不

6、能提供詳細(xì)的分析。3.內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總收益累計(jì)總投入月租金投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)(按揭首期房款保險(xiǎn)費(fèi)契稅大修基金家具等其他投入累計(jì)按揭款累計(jì)物業(yè)管理費(fèi))內(nèi)部收益率。上述公式以按揭為例；未思索付息、未思索中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均思索在投資期范圍內(nèi)。優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法思索了投資期內(nèi)的一切投入與收益、現(xiàn)金流等各方面要素。可以與租金報(bào)答率結(jié)合運(yùn)用。內(nèi)部收益率可了解為存銀行，只不過(guò)我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率那么是按復(fù)利計(jì)算。缺乏：經(jīng)過(guò)計(jì)算內(nèi)部收益率判別物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為根據(jù)推斷未來(lái)，而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。4.簡(jiǎn)易國(guó)際評(píng)價(jià)法根本公式為：假設(shè)該物業(yè)的年收益

7、15年房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，那么以為該物業(yè)物有所值。這一國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)價(jià)一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)一方法。任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個(gè)合理的報(bào)答，甚至是一個(gè)理想的報(bào)答，正所謂：虧本生意沒(méi)人做。投資者假設(shè)要評(píng)判本人的投資能否有價(jià)值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資報(bào)答率，那么，如何計(jì)算投資報(bào)答率，如何判別投資報(bào)答率所包含的意義呢？三、如何計(jì)算投資報(bào)答率有行內(nèi)人通知我們這樣一個(gè)計(jì)算投資報(bào)答率的計(jì)算公式：計(jì)算購(gòu)入再出租的投資報(bào)答率月租金12(個(gè)月)/售價(jià)計(jì)算購(gòu)入再售出的投資報(bào)答率(售出價(jià)-購(gòu)入價(jià))/購(gòu)入價(jià)例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價(jià)約200萬(wàn)元，目前在這個(gè)物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是4

8、00元/平方米，即：這個(gè)商鋪要是買下并勝利出租，新業(yè)主將有能夠獲得2萬(wàn)元的月租金。那么，它的投資報(bào)答率將是多少呢？如今讓我們計(jì)算一下：套用上述計(jì)算公式：這個(gè)物業(yè)的投資報(bào)答率2萬(wàn)元12/200萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資報(bào)答率將是：12%要是這個(gè)投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬(wàn)元成交，那么它的投資報(bào)答率(215-200)/200，經(jīng)過(guò)計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資報(bào)答率將是：7.5%四、如何判別投資報(bào)答率如今，投資報(bào)答率計(jì)算出來(lái)了，那么，我們?cè)撊绾闻袆e這些數(shù)值所包含的意義呢？也就是說(shuō)，哪個(gè)數(shù)值是表示合理利潤(rùn)？哪個(gè)數(shù)值是表示千萬(wàn)不要沾手？哪個(gè)數(shù)值是表示它的收益非常好？或者是哪個(gè)數(shù)值是屬于對(duì)方開(kāi)出的條件太好，本人要謹(jǐn)慎思索才行？業(yè)內(nèi)人士以為，解讀這些數(shù)值在行內(nèi)并非有一個(gè)規(guī)范答案，能夠10個(gè)人就會(huì)有10個(gè)答案。但據(jù)本報(bào)從一些地產(chǎn)從業(yè)人員和投資客手中回收的數(shù)據(jù)顯示，其實(shí)這些答案相差無(wú)幾，差的也只是小數(shù)點(diǎn)以后的數(shù)值。據(jù)經(jīng)緯物業(yè)二手部的擔(dān)任人司徒珮琪引見(jiàn)：其實(shí)不同物業(yè)的理想投資報(bào)答率不盡一樣，比如就拿我們?cè)凇巴敢暽虣C(jī)特刊中曾經(jīng)討論過(guò)