四平市區(qū)基于人口因素房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析報(bào)告

1、.WD.WD.WD.基于人口因素的四平市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析人口變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的重要影響已不言而喻。同時(shí)，市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)也強(qiáng)調(diào)“市場(chǎng)= 人口+ 購(gòu)置力+ 購(gòu)置欲望,把人口因素作為市場(chǎng)細(xì)分的一個(gè)變量。因此，本文試圖探究人口因素包括城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口年齡構(gòu)造、非農(nóng)業(yè)人口數(shù)量、城市化等)對(duì)四平市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響。一、四平市的人口現(xiàn)狀1、四平市市區(qū)戶口數(shù)和人口數(shù)情況戶數(shù)人口數(shù)平均家庭戶規(guī)模人/戶合計(jì)家庭戶集體戶合計(jì)家庭戶集體戶鐵西區(qū)100861956335228278741255816229252.67鐵東區(qū)122876121718115833488432624386412.68總計(jì)2237372173

2、51638661362558205931566四平市市區(qū)人口接近60萬(wàn)人，說(shuō)明四平市為典型的中等規(guī)模城市，城市開(kāi)展還有較大的空間。四平市平均每戶2.7個(gè)人口的家庭構(gòu)造，反映在購(gòu)房需求上主要以中小戶型即小于等于90平方米的戶型構(gòu)造為主。注：資料來(lái)源于四平市第六次全國(guó)人口普查資料。表1四平市市區(qū)戶口數(shù)和人口數(shù)情況2、四平市市區(qū)人口年齡構(gòu)造四平市市區(qū)60歲以上人口占總?cè)丝诘谋壤呀?jīng)超過(guò)14%，說(shuō)明四平市區(qū)已經(jīng)進(jìn)入了老齡化社會(huì)。另外，25歲到34歲適婚年齡人口占總?cè)丝诘谋壤秊?3%，25歲-45歲的主要購(gòu)房人口占總?cè)丝诘谋壤秊?2%。注：資料來(lái)源于四平市第六次全國(guó)人口普查資料。圖1四平市市區(qū)人口年齡構(gòu)

3、成圖3、四平市市區(qū)農(nóng)業(yè)人口和非農(nóng)業(yè)人口數(shù)量情況四平市市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘谋戎亟咏?0%，主要集中在平西鄉(xiāng)、山門鎮(zhèn)、石嶺鎮(zhèn)、葉赫滿族鎮(zhèn)、城東鄉(xiāng)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。農(nóng)業(yè)人口進(jìn)城務(wù)工的人數(shù)正在不斷增加，他們是城市房屋租賃市場(chǎng)的消費(fèi)主體，活潑的租賃市場(chǎng)又進(jìn)一步刺激了購(gòu)房需求的擴(kuò)大。由于城市完備的功能對(duì)于農(nóng)業(yè)人口有很強(qiáng)的吸引力，因此鄉(xiāng)村人口的城鎮(zhèn)化將會(huì)是四平市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求開(kāi)展的重要推動(dòng)力。常住人口合計(jì)農(nóng)業(yè)戶口人口數(shù)非農(nóng)業(yè)戶口人數(shù)非農(nóng)業(yè)戶口人口占總?cè)丝诘谋戎罔F西區(qū)2782872450525378291.19%鐵東區(qū)3333169587423744271.24%總計(jì)61160312037949122480.32%

4、注：資料來(lái)源于四平市第六次全國(guó)人口普查資料。表2 四平市市區(qū)農(nóng)業(yè)人口和非農(nóng)業(yè)人口數(shù)量表注：資料來(lái)源于四平市第六次全國(guó)人口普查資料。圖2 四平市市區(qū)農(nóng)業(yè)人口和非農(nóng)業(yè)人口構(gòu)成圖4、市區(qū)人口數(shù)量和城市化水平的變化情況2003年-2011年，四平市市區(qū)總?cè)丝跀?shù)量呈現(xiàn)出波動(dòng)中增加的趨勢(shì)。從2011年至今市區(qū)總?cè)丝跀?shù)量那么呈顯出穩(wěn)定不變的態(tài)勢(shì)，甚至在2013年有所減少。非農(nóng)業(yè)人口呈現(xiàn)出不斷增加的趨勢(shì)。人口自然增長(zhǎng)率不斷降低，而人口增長(zhǎng)率近兩年呈現(xiàn)出負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。四平市的城市化水平處于緩慢開(kāi)展中，潛力很大。年份2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年

5、2013年市區(qū)總?cè)丝?11413513799561989564758568214571734573088574926605722602699589448非農(nóng)業(yè)人口511413513799533534536322539633543022544112545978549322545867533023遷入961991829375100601185711323920711064683562126177遷出782684891041693281079310228104541127112883107118609機(jī)械增長(zhǎng)率3.51.3-1.81.21.81.9-2.1-0.36-9.98-7.46-4.12人口

6、增長(zhǎng)率6.55.21.34.55.65.41.82.245.35-6.26-3.52自然增長(zhǎng)率33.93.13.33.83.53.9-0.21.41.20.6城市化水平40%40%39%38%38%38%37%37%53%43%注：資料來(lái)源于四平市2003-2013年統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)。表2 四平市市區(qū)市區(qū)人口數(shù)量和城市化水平的變化表二、基于人口因素的住宅需求分析1、市區(qū)人口數(shù)量與住宅需求住宅總是為人服務(wù)的，人口數(shù)量在很大程度上決定了對(duì)住宅的需求數(shù)量。城鎮(zhèn)人口數(shù)量的變化包括兩個(gè)方面:城鎮(zhèn)人口的自然增長(zhǎng),即出生人數(shù)減去死亡人數(shù)的凈值;城鎮(zhèn)人口的機(jī)械增長(zhǎng)人口遷移,即遷入人口減去遷出人口的凈值。這兩方面的變

7、化對(duì)房地產(chǎn)需求的影響具有較大的差異。人口的自然增長(zhǎng)并非對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)實(shí)的需求,而是二三十年后的潛在需求,因?yàn)樾律鷭雰杭葻o(wú)購(gòu)置住房的能力,也沒(méi)購(gòu)置住房的需要。從另一個(gè)角度來(lái)看,新生嬰兒的增多會(huì)導(dǎo)致家庭的撫育成本增高,家庭的可隨意支配收入減少,對(duì)住房的消費(fèi)也隨之減少。人口的機(jī)械增長(zhǎng)那么對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)實(shí)的需求，這些遷入人口絕大多數(shù)是靠購(gòu)置住房來(lái)解決居住問(wèn)題的。年份市區(qū)總?cè)丝谌巳丝谧匀辉鲩L(zhǎng)率%銷售面積平方米20075682143.853894420085717343.520095730883.917066982010574926-0.2172054220116057221.47701832012602

8、6991.21136423注：資料來(lái)源于四平市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)。表3 四平市市區(qū)2007-2012年人口數(shù)量、自然增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)銷售面積表另外，將歷年人口自然增長(zhǎng)率與銷售面積的數(shù)據(jù)進(jìn)展回歸分析，R2=0.242364245，說(shuō)明人口自然增長(zhǎng)率與銷售面積之間的相關(guān)性較低?？梢?jiàn)，城鎮(zhèn)人口數(shù)量與房地產(chǎn)需求之間存在較高的相關(guān)性，而影響城鎮(zhèn)人口數(shù)量的其中一個(gè)因素人口自然增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)需求的相關(guān)性卻如此之低。由此推斷，影響城鎮(zhèn)人口數(shù)量的另一個(gè)因素鄉(xiāng)村人口向城市的遷移率，也即城市化的速度在顯著影響著房地產(chǎn)的需求。年份2003200420052006200720082009201020112012城市化水平40%4

9、0%39%38%38%38%37%37%53%43%注：資料來(lái)源于四平市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)。表4 四平市2003-2012年城市化水平變化表“納什姆曲線總結(jié)出一地區(qū)城市化率，即城鎮(zhèn)人口占地區(qū)總?cè)丝诒壤竭_(dá)30以后，該地區(qū)城市化進(jìn)程及對(duì)住宅需求將迎來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)階段，這種增長(zhǎng)會(huì)一直持續(xù)到城市化率到達(dá)60。四平市城市化率由2003年的40上升到2012年的43，由此可見(jiàn)，四平城市化水平的開(kāi)展仍有很大潛力。因此，雖然人口增速趨緩，但是鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化仍會(huì)持續(xù)進(jìn)展，大量進(jìn)城務(wù)工人員亦有很大的住宅需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量會(huì)持續(xù)緩慢增長(zhǎng)，但是總需求量不大。2、人口年齡構(gòu)造與住宅需求從四平市人口構(gòu)造上看，25歲45歲群體是購(gòu)置

10、商品房的主要群體。25歲-45歲的主要購(gòu)房人口占總?cè)丝诘谋壤秊?2%。其中25歲34歲人群處于婚齡期，25歲到34歲適婚年齡人口占總?cè)丝诘谋壤秊?3%，其對(duì)住宅的需求彈性較小，城市年輕人結(jié)婚必買房的風(fēng)氣無(wú)疑刺激了住宅的需求，但是其人數(shù)占比不高，需求量不大。四平市市區(qū)60歲以上人口占總?cè)丝诘谋壤呀?jīng)超過(guò)14%，說(shuō)明四平市區(qū)已經(jīng)進(jìn)入了老齡化社會(huì)。人口的老齡化一方面是多數(shù)父母與子女愿意分開(kāi)居住，另一方面是人口壽命的增長(zhǎng)將不會(huì)形成大量的住房遺產(chǎn)繼承。市區(qū)的總體人口構(gòu)造從“成年型向“老年型轉(zhuǎn)變，從而使得房地產(chǎn)剛性需求的主體縮小。然而，其中還有一種現(xiàn)象在改變這種需求的構(gòu)造，那就是家庭人口構(gòu)造由“金字塔型向

11、“倒金字塔型的轉(zhuǎn)變。在“金字塔型的家庭人口構(gòu)造下，家庭人口規(guī)模呈指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)，不斷分解為一個(gè)個(gè)“核心家庭，所需房屋的數(shù)量和面積不斷增長(zhǎng)，這就是傳統(tǒng)的“分家模式。在“倒金字塔的家庭人口構(gòu)造下，人口數(shù)量自上而下逐層減少。例如現(xiàn)在城市中的局部“三口之家住進(jìn)了上百平米的商品房中，假設(shè)干年后隨著兒子的娶媳或者女兒的出嫁，如此大面積的房屋對(duì)于兩位老人來(lái)說(shuō)必然會(huì)產(chǎn)生局部“閑置，而房屋的構(gòu)造和設(shè)施卻未必符合老年人的需求。因此在老年型社會(huì)就會(huì)產(chǎn)生大量的對(duì)諸如老年公寓之類的房屋的需求。根據(jù)佛朗哥莫迪利亞尼的儲(chǔ)蓄生命周期假設(shè)，預(yù)測(cè)人們?cè)谒麄兊氖杖胂鄬?duì)于終身平均收入較高時(shí)進(jìn)展儲(chǔ)蓄，而在其收入相對(duì)于終身平均收入較低時(shí)進(jìn)展

12、負(fù)儲(chǔ)蓄。一個(gè)人的儲(chǔ)蓄隨著青年、成年、壯年、老年經(jīng)理一個(gè)由低到高再到低的過(guò)程。一個(gè)家庭的形成也隨著家庭的形成、擴(kuò)展和解體經(jīng)歷一個(gè)由低到高再到低的過(guò)程。因此隨著人口的老化，老年家庭的增多，全社會(huì)儲(chǔ)蓄總額有減少之勢(shì)。四平市區(qū)人口中60歲以上人口數(shù)量不斷增加，勞動(dòng)年齡的人口增速減緩，“人口紅利期即將完畢。“人口紅利帶來(lái)了高儲(chǔ)蓄率和高社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率。前者的高位增長(zhǎng)，為現(xiàn)階段以住房、汽車為主的耐用品消費(fèi)積蓄了充足的消費(fèi)勢(shì)能；而后者的不斷提高，為建筑業(yè)和城市建設(shè)的不斷開(kāi)展提供了足夠的動(dòng)能。然而人口構(gòu)造到達(dá)“拐點(diǎn)，即撫養(yǎng)比率由下降轉(zhuǎn)為上升后，就進(jìn)入了“人口負(fù)債期。高儲(chǔ)蓄將逐步用于社會(huì)撫育成本，社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率也

13、會(huì)因?yàn)楹暧^勞動(dòng)力的減少而減速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的需求也將顯著減少。住宅市場(chǎng)需求構(gòu)造隨人口年齡構(gòu)造變化而變化，簡(jiǎn)單型住宅市場(chǎng)份額下降，隨著20-34歲的青年人口數(shù)量下降，簡(jiǎn)單型住宅需求量將隨之減少，而舒適型住宅將占據(jù)市場(chǎng)主體地位。35-49歲的中年人口數(shù)變化不大，此年齡段人口對(duì)住房有較高的改善性需求，功能齊全、規(guī)模適中的舒適型住宅將是主要需求方向，享受型住宅市場(chǎng)需求迅速上升。50-64歲中老年人口數(shù)量劇增，到2025年可能上升至30%，未來(lái)高品質(zhì)、高性能住宅的需求量將猛增，便利型住宅為新的開(kāi)展方向。65歲以上的老年人口數(shù)量持續(xù)上升，專門適用于老年人的老年公寓、親情住宅等特殊性住宅將成為未來(lái)一個(gè)新的開(kāi)展

14、方向。3、家庭戶規(guī)模與住宅需求市區(qū)家庭戶平均人口呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，家庭戶規(guī)模在3人以下占到總家庭戶的比例為86%。四平市平均每戶2.7個(gè)人口的家庭構(gòu)造，反映在購(gòu)房需求上主要以中小戶型即小于等于90平方米的戶型構(gòu)造為主。由于城市的年輕人追求獨(dú)立，多數(shù)會(huì)選擇和父母分開(kāi)居住，未來(lái)的城鎮(zhèn)家庭將是以三口之家為核心家庭，兩口之家的老年家庭，新婚無(wú)子女家庭和單身住戶家庭為主體。家庭戶規(guī)模的減小將會(huì)導(dǎo)致住戶總數(shù)的增多，引起住宅需求總量的增大，而大量小規(guī)模家庭的出現(xiàn)也會(huì)進(jìn)一步增大對(duì)小戶型住宅的需求。另?yè)?jù)四平市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表52013年四平市市區(qū)小于等于90平方米的中小戶型房屋登記銷售面積占總面積比例為48%。大量的小

15、戶型房屋也加速了家庭分裂的速度，減小了家庭規(guī)模。戶型M2批準(zhǔn)銷售套數(shù)登記銷售套數(shù)批準(zhǔn)銷售面積平方米登記銷售面積平方米平均成交價(jià)格元/平方米登記銷售套數(shù)占批準(zhǔn)銷售套數(shù)比例登記銷售面積占批準(zhǔn)銷售面積比例登記銷售面積占總面積比例60260275512991538585379629%30%7%60-8026491651181439117164367862%65%21%80-9027541299234524111426371547%48%20%90-10022311130210921106851356251%51%19%100-120250189726808996456386336%36%17%120-

16、14479037210187848392391647%47%9%144-1803031644745125679365954%54%5%180126782608617102408959%66%3%注：資料來(lái)源于四平市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)。表5 2013年四平市區(qū)不同戶型商品住宅供求構(gòu)造表4、流動(dòng)人口與住宅需求四平市城市化進(jìn)程中出現(xiàn)了較大的流動(dòng)人口，流動(dòng)人口顯示出規(guī)模大，增長(zhǎng)速度快的特點(diǎn)。流動(dòng)人口的存在對(duì)租賃房屋產(chǎn)生了巨大需求。在流動(dòng)人口當(dāng)中，外來(lái)投資者、商人、白領(lǐng)等人群具有較高的消費(fèi)能力和購(gòu)房意愿，擴(kuò)大了住房需求，而外來(lái)人員中為數(shù)最多的是務(wù)工人員，他們成為這些城市房屋租賃市場(chǎng)的消費(fèi)主體，租賃市場(chǎng)的活潑又進(jìn)

17、一步刺激了購(gòu)房需求的擴(kuò)大。三、基于從業(yè)人口的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成對(duì)房地產(chǎn)需求的分析四平市近年來(lái)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整正在穩(wěn)步推進(jìn)，第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口不斷下降，第二、三產(chǎn)業(yè)人口不斷增加，尤其是第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口數(shù)量快速增長(zhǎng)。2012年，四平市第三產(chǎn)業(yè)增加值預(yù)計(jì)完成356億元，同比增長(zhǎng)25.8%，三次產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整到25.3:46:28.7。隨著第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員逐步向第二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，商業(yè)服務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)展較快。從2013年各類商品房的供應(yīng)量比例看，四平市區(qū)商品住宅供應(yīng)量為120萬(wàn)平方米，占總量的80.1%，商網(wǎng)供應(yīng)量為15.4萬(wàn)平方米，占總量的10.3%，車庫(kù)供應(yīng)量為14.4萬(wàn)平方米，占總量的9.6%，其他用房供應(yīng)量為0.1萬(wàn)平

18、方米，占總量的0.1%。見(jiàn)圖3注：資料來(lái)源于四平市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。圖3 2013年四平市區(qū)各類商品房供應(yīng)面積比例圖從各類商品房的登記銷售量比例看，四平市區(qū)商品住宅登記銷售量為56萬(wàn)平方米，占總量的94.8%，商網(wǎng)供應(yīng)量為2.5萬(wàn)平方米，占總量的4.2%，車庫(kù)供應(yīng)量為0.4萬(wàn)平方米，占總量的0.4%，其他用房供應(yīng)量為0.2萬(wàn)平方米，占總量的0.3%。見(jiàn)圖4注：資料來(lái)源于四平市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。圖4 2013年四平市區(qū)各類商品房登記銷售面積比例圖雖然市區(qū)的住宅用地所占比例最大，商業(yè)服務(wù)用地所占比例較小，但是隨著第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口的增加，以及商業(yè)的開(kāi)展，商業(yè)服務(wù)用地占比將會(huì)不斷增加。四、總結(jié)四平市區(qū)適齡購(gòu)房人口總數(shù)的持續(xù)減少，以及老齡化社會(huì)特征逐步顯現(xiàn)，將會(huì)對(duì)商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生很大影響。家庭規(guī)模減少趨勢(shì)能在一定程度上抵消人口下降帶來(lái)的影響，但空間有限。四平市區(qū)住宅市場(chǎng)需求量會(huì)受到一定影響，同時(shí)不同功能類型的住宅構(gòu)造有所變