商業(yè)投資潛在風險分析

1、.精品資料網(wǎng)cnshu25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座：.；精品資料網(wǎng)cnshu 專業(yè)提供企管培訓資料商業(yè)投資潛在風險分析自2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州等幾個經(jīng)濟高度興隆的地域興起，并快速蔓延到全國。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2001年以后，我國商業(yè)地產(chǎn)投資年均增長率到達33%，超出住宅投資增長率6個百分點。其實從2000年開場，我國商業(yè)地產(chǎn)投資的增長速度就遠遠超越了國民經(jīng)濟的增長速度，且商業(yè)地產(chǎn)投資占當年房地產(chǎn)投資的比重呈逐年上升的態(tài)勢。2004年全國商業(yè)地產(chǎn)投資總額到達1723億元，比2003年增長32.35%，新開工商業(yè)營業(yè)用房面積增幅16.16%，分別高出整

2、個房地產(chǎn)開發(fā)投資和開工面積增幅2.76個百分點和5.73個百分點。進入2005年，我國商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出更快的開展勢頭，僅2005年1月至5月份全國商業(yè)地產(chǎn)工程開工面積達1.34億平方米，投資同比增長38.7%。一、我國商業(yè)地產(chǎn)快速開展的緣由我國商業(yè)地產(chǎn)快速增長主要源于以下幾方面緣由：1.宏觀經(jīng)濟的開展和人們生活程度的提高，導致消費者對零售業(yè)需求的添加，從而營造了對商業(yè)地產(chǎn)的市場需求。圖1顯示我國居民人均可支配收入、社會消費品零售總額與商業(yè)地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)正相關關系。近年來，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年以較快的速度增長，因此居民的消費程度逐年提高，表現(xiàn)為社會零售總額的逐年增長，從而帶動了商業(yè)的開展

3、，這就必然拉動對運營場所的市場需求，結果表現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)投資額的快速增長。從恩格爾系數(shù)看，自2000年起，我國城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)開場降至39.4%，2003年降至37.1%，因此催生了大型購物中心等大型商業(yè)機構的開展，進而誘發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)投資的加速增長。2.各城市政府部門充分認識到大力開展第三產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代效力業(yè)的重要性，不斷鼓勵推進城市商業(yè)的規(guī)?；_展。加之新一輪城市建立和改造高潮的興起，都為城市大型商業(yè)工程的開展發(fā)明了機遇，從而拉動了城市商業(yè)地產(chǎn)的開展。3.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的高收益性。長期性和穩(wěn)定性迎合了地產(chǎn)開發(fā)商的需求。與其他房地產(chǎn)產(chǎn)品不同，商業(yè)地產(chǎn)不會因房齡增長而降低其投資價值，恰恰相反，好的商業(yè)地產(chǎn)

4、因其稀有性，會隨著商圈的開展成熟而不斷升值。此外，承租戶對商業(yè)地產(chǎn)的裝修投資、贏利預期以及長期規(guī)劃，決議了商業(yè)地產(chǎn)租約的長期性和穩(wěn)定性，這都使得商業(yè)地產(chǎn)遭到開發(fā)商的青睞。4.休閑經(jīng)濟的產(chǎn)生促進了商業(yè)地產(chǎn)的昌盛。1995年以后，我國居民全年平均休假時間增至121天：每年按52周計算，假定每周都實現(xiàn)雙休日，那么共休憩104天，再加上“五一、“十一、元旦、春節(jié)，共有10天。從勞動制度看，休假天數(shù)已占全年時間的三分之一。休假時間的添加，為居民從事休閑活動發(fā)明了條件，促進了城市休閑產(chǎn)業(yè)的開展。僅以日常生活為例，品茗、健身等在幾年前還少見的活動已成為人們都市生活中不可或缺的一部分。而居民休閑活動的增多引發(fā)

5、了對提供休閑場所的需求，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)明了新的市場空間。二、我國商業(yè)地產(chǎn)開展中存在的問題1.商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)盲目無序。一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商出于本身利益的需求，追求新的投資盈利方式，引發(fā)了大型商業(yè)網(wǎng)點建立熱潮，結果絕大多數(shù)工程論證都不充分，建立開發(fā)盲目無序。很多商業(yè)地產(chǎn)工程采取了“先開發(fā)后招商的方式，最終呵斥工程的損失宏大，還經(jīng)常引發(fā)開發(fā)商、運營商、物業(yè)管理商三方的矛盾，成為新一輪贊揚熱點，有的還導致了就業(yè)、擾民、影響交通、破壞環(huán)境等一系列問題。此外，工程開發(fā)的盲目無序還是近年來我國商業(yè)地產(chǎn)空置率急升的一個重要緣由。2.模塊化開發(fā)影響整體運作?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)是與各種零售業(yè)形狀充分結合的高專業(yè)化產(chǎn)業(yè)，因

6、此應該是多功能相協(xié)調的。以大連城市廣場為例，它綜合了商業(yè)地產(chǎn)的購物、休閑、運動、餐飲、商住、辦公、酒店、豪宅等九大功能，實現(xiàn)了多功能之間的優(yōu)勢互補。奢華公寓、酒店式公寓、商務公寓、五星級酒店會聚的白領群體和上流階層構成龐大的消費市場，為商業(yè)部分帶來宏大商機，商務公寓內公司之間的商務往來又為酒店帶來強大的銷售才干和客房超低空置率，這種強勢聯(lián)盟塑造了大連城市廣場的整體優(yōu)勢。但是，目前國內絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)工程采用了所謂“模塊化的運作方式，即簡單地把整個工程分割成假設干模塊再進展疊加，放棄了一致規(guī)劃和專業(yè)化的開發(fā)操作程序，結果導致模塊之間、商業(yè)工程與零售業(yè)態(tài)接口出現(xiàn)偏向，減弱了整個商業(yè)工程規(guī)劃的合理性

7、，嚴重制約了商業(yè)地產(chǎn)的正常開展。比較普遍的情況是，在同一區(qū)域內的幾個工程相隔間隔 較遠，無法構成整體規(guī)模，反倒減弱了工程的總體競爭優(yōu)勢。3.開發(fā)商忽視商業(yè)地產(chǎn)工程的后續(xù)運營或后續(xù)運營管理失控。很多地產(chǎn)開發(fā)商都抱著“賣完就走的運營思緒，只注重前期開發(fā)并盡量縮短開發(fā)周期，工程建成后能租那么租、能賣那么賣，根本不思索能否運營、能否適宜運營等問題，結果導致了很多開發(fā)商功成身退，投資人和運營者那么被深度套牢的情況，甚至有的開發(fā)商本人都無法全身而退。有的開發(fā)商雖然思索了后續(xù)運營問題，但是將工程部分或全部出租給投資者后，往往缺乏對工程的整體控制才干，很難把握未來入駐運營商戶的檔次和檔次以及對整個商業(yè)工程的影

8、響。4.商鋪運營方式的缺陷。2002年至2003年期間推向市場的商業(yè)地產(chǎn)工程，多數(shù)采用“產(chǎn)權式商鋪全零售方式或“主力店租賃+商鋪全零售方式。在一些已開業(yè)的工程中暴露了許多問題，比如各租戶都注重自家營業(yè)面積內的籠統(tǒng)，而忽視了公共空間的重要性；工程整體推行后勁缺乏；業(yè)態(tài)調整與品類調整引發(fā)糾紛等，結果很多工程由于這類短期操作方式而停頓營業(yè)。另外，有的開發(fā)商承諾將售出的商鋪從投資者手中回租，整體交由有實力的商業(yè)運營主體進展運作，并給予投資者一定的報答，即返租?？陀^地講，返租在收益性物業(yè)銷售中確實能起一定作用。但我國內地商業(yè)地產(chǎn)市場開展還很不成熟，這種戰(zhàn)略不能兌現(xiàn)的情況時有發(fā)生，結果使個人投資者蒙受宏大

9、損失，同時對開發(fā)商的損傷也相當大，并引發(fā)一些法律糾紛。5.商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一。我國商業(yè)地產(chǎn)融資渠道比較單一，主要就是依托銀行貸款。日前全國商業(yè)地產(chǎn)對銀行信貸依賴程度在70%-80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例很低，只占到位資金33.5%。而大型城市開發(fā)商對銀行信貸的依賴程度曾經(jīng)超越了90%，大大超越50%的風險貼現(xiàn)。在銀行對商業(yè)地產(chǎn)工程的貸款越來越謹慎，限制越來越多的情況下，融資渠道相對單一的眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將面臨資金鏈斷裂的危險。三、我國商業(yè)地產(chǎn)安康開展的對策建議1.根據(jù)城市特點，因地制宜地開展商業(yè)地產(chǎn)工程。商業(yè)地產(chǎn)工程，尤其是大型商業(yè)地產(chǎn)工程與城市經(jīng)濟開展程度之間存在正相關的互動關系。城

10、市管理部門和商業(yè)管理部門必需嚴把大型商業(yè)地產(chǎn)工程的審批關，保證各類大型商業(yè)工程在數(shù)量和構造上的協(xié)調，防止呵斥反復建立、惡性競爭的問題。而且不同城市商業(yè)地產(chǎn)工程建立應該結合當?shù)氐娘L俗習慣、文化環(huán)境、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和歷史傳統(tǒng)，使商業(yè)地產(chǎn)的開展與城市建立、城市經(jīng)濟的可繼續(xù)開展相協(xié)調。2.建立科學的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃。今后政府部門應努力推進產(chǎn)學研的有機結合，充分利用當?shù)馗叩仍盒?、科研機構的研討實力，建立起商業(yè)飽和度指數(shù)的評價體系，并仔細做好城市商業(yè)飽和指數(shù)的測評任務，使商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的制定更加科學合理，這樣才干真正有效遏止商業(yè)地產(chǎn)的盲目開發(fā)。3.科學設定商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)程序。目前，內地地產(chǎn)商的開發(fā)程序普通是：買地?設計

11、(按地產(chǎn)商的客觀要求)?建立(按地產(chǎn)商的要求)?分割出賣或出租(中小投資者購買)?回籠資金?開發(fā)新工程(用回籠的資金)。其實正確的開發(fā)程序應該是：招商(與零售商等商家簽好合同后)?設計(按零售商等商家的要求)?建立(按零售商等商家的要求)?分割出賣或出租(中小投資者投資購買)?物業(yè)管理(開發(fā)商或第三方)?長線運營?開發(fā)新工程。我們以為，在科學的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)程序中，招商應先于地產(chǎn)開發(fā)，最起碼招商應與地產(chǎn)開發(fā)同步進展，這樣就可以防止地產(chǎn)商所建的商業(yè)物業(yè)不能滿足零售商需求而導致招商難、空置率高等一系列問題。4.科學運用訂單商業(yè)開發(fā)方式。萬達集團首創(chuàng)“訂單商業(yè)地產(chǎn)方式，運用該方式在全國19個城市開發(fā)了

12、21個購物中心，成為中國最大最勝利的購物中心開發(fā)商。訂單商業(yè)方式具有顯著的優(yōu)點，較之傳統(tǒng)的產(chǎn)權式商鋪銷售方式更有利于商業(yè)地產(chǎn)的安康開展。但是由于訂單商業(yè)量身定做的特殊性，往往決議了建成的商業(yè)地產(chǎn)只能提供應特定的大型主力店商家運用。這樣一來，訂單商業(yè)所潛在的后期風險，完全受制于主力店。一旦主力店運營不當，出現(xiàn)關門停業(yè)情況，所迸發(fā)出來的風險將更大，由于，量身定做的地產(chǎn)很難再適宜其他商家運用，只能長期空置，這給開發(fā)商呵斥的損失將更為繁重。這就要求訂單商業(yè)的開發(fā)商對于主力店的選擇必需慎重，應選擇國內外著名的、具有長期協(xié)作意向的商業(yè)企業(yè)，盡能夠躲避潛在后期風險。5.拓寬商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應改動單一依托銀行信貸融資方式，可以探求信托、海外基金、將商用物業(yè)實行“證券化等新型的融資渠道。比如