洛陽九都路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的課件

1、河南鴻基九都路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一部分 市場現(xiàn)狀及趨勢分析一、宏觀政策現(xiàn)狀及趨勢分析二、洛陽市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及趨勢分析三、洛陽市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢四、澗西區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢第二部分 項(xiàng)目用地環(huán)境分析一、項(xiàng)目背景二、項(xiàng)目概況三、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查1、地理位置（附圖）2、土地面積及紅線圖3、四至范圍4、地質(zhì)地貌狀況5、土地規(guī)劃使用性質(zhì)6、“七通一平”現(xiàn)狀7、現(xiàn)狀建筑質(zhì)量評(píng)價(jià)四、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查1、地塊周邊的建筑物2、自然、綠化景觀3、周邊的市政路網(wǎng)第三部分 典型案例分析與預(yù)測一、區(qū)域典型個(gè)案分析 二、競爭項(xiàng)目分析 三、項(xiàng)目區(qū)域市場中的機(jī)會(huì)點(diǎn)第四部分 項(xiàng)目SWOT分析一、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢二、

2、項(xiàng)目地塊的劣勢三、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)四、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)五、決策要點(diǎn)分析第五部分 項(xiàng)目定位與產(chǎn)品方案 一、項(xiàng)目定位1、產(chǎn)品定位2、價(jià)格定位3、目標(biāo)客戶群定位4、戶型配比二、產(chǎn)品方案 1、整體布局規(guī)劃 2、建筑風(fēng)格建議3、配套規(guī)劃建議第一部分 市場現(xiàn)狀及趨勢分析一、宏觀政策現(xiàn)狀及趨勢分析 在近二年相繼出臺(tái)的國家房地產(chǎn)調(diào)控措施中，除去70/90政策屬于硬性規(guī)定以外，其余所有政策的控制權(quán)全部集中在地方政府手中，基層政府由于利益或者政績等問題等影響，在執(zhí)行上并非嚴(yán)格落實(shí)，所以收效并不明顯。種種跡象表明，2008年，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將從土地、金融、稅收這三方面進(jìn)一步深化，并著力貫徹執(zhí)行。 物業(yè)稅的實(shí)轉(zhuǎn)

3、運(yùn)行，將成為稅收方面的殺手锏對(duì)樓市產(chǎn)生影響。物業(yè)稅主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施征稅，將加大不動(dòng)產(chǎn)的保有成本。一旦實(shí)施，將有效抑制投機(jī)性購房行為。 提高第二套住房首付比例以及提高房貸稅率的實(shí)施，使投資利潤空間縮小，對(duì)投資性住房需求會(huì)產(chǎn)生一定的沖擊作用。 國家嚴(yán)格限制房屋建設(shè)的“90/70”調(diào)控出臺(tái)，由于嚴(yán)格控制單套面積的增大，因此，人均住房面積開始趨于增加，居民住房由以往的多人大面積住房，開始轉(zhuǎn)向每人都有小面積住房的情形。 總之，國家政策的出臺(tái)，肯定會(huì)影響到當(dāng)?shù)厥袌龅倪\(yùn)行，但它又取決于當(dāng)?shù)卣膶?shí)施力度和效率，市民的消費(fèi)又呈現(xiàn)出跟著“感覺走”的唯市場供需情況走的行為，因此，國家政策對(duì)房地產(chǎn)消

4、費(fèi)者的影響，需要時(shí)間的進(jìn)一步潤釋。二、洛陽市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及趨勢分析 從上述數(shù)據(jù)可以看出洛陽市城市GDP發(fā)展水平從2001年起呈逐年穩(wěn)步上升趨勢，且均高于當(dāng)年全國和全省平均水平。這說明在經(jīng)歷了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和工業(yè)企業(yè)的復(fù)蘇后，洛陽市的經(jīng)濟(jì)駛?cè)肓诉M(jìn)入了發(fā)展的快車道。同時(shí)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)各年的增幅平穩(wěn)，說明經(jīng)濟(jì)發(fā)展健康有序，可以判斷，洛陽市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量還會(huì)穩(wěn)步上升，高速發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)必將為各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)事業(yè)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 近年來，全市固定資產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。2007年，全市認(rèn)真貫徹落實(shí)中央關(guān)于宏觀調(diào)控的決策部署，加大符合國家宏觀調(diào)控產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目投入，進(jìn)一步大力推進(jìn)“工業(yè)強(qiáng)市”和“游強(qiáng)市”戰(zhàn)略，洛陽市

5、2001年至2007年各年固定資產(chǎn)投資總額如圖所示，從圖中可以看出2001年到2003年固定資產(chǎn)投資總額逐年穩(wěn)步上升，從2003年開始，增幅明顯加大，這說明在城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的情況下，投資前景被廣泛看好，因此固定資產(chǎn)投資總額的飛速上漲就是情理之中了。這一點(diǎn)在近幾年來洛陽城市翻天覆地的變化中可以得到充分印證。2001年-2007年城市居民人均可支配收入(元)6185716280079032101751149012639020004000600080001000012000140002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年元 居民是社會(huì)的主體，居民生活質(zhì)量的好壞才是衡

6、量社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的真正尺度。居民的收入狀況不僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，而且居民的收入狀況直接決定了購買力，從另一個(gè)角度把持著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 從圖中數(shù)據(jù)可以看出近年來洛陽市民年人均可支配收入指標(biāo)逐年大幅提高，從01年到07年，人均可支配收入指標(biāo)已經(jīng)翻番。 根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，居民收入提高的同時(shí)，消費(fèi)需求也將發(fā)生相應(yīng)變化，將從吃穿等基本生活保障型消費(fèi)逐漸向品質(zhì)追求型生活轉(zhuǎn)變，對(duì)住房的需求量也將呈上升趨勢。三、洛陽市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢 從上述數(shù)據(jù)可以看出，在洛陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平逐年提高的形勢下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也蒸蒸日上。在各年市場投放量和銷售量穩(wěn)步上升的同時(shí)，從2006年起逐漸出現(xiàn)了成交面積大于投放面積的狀況

7、，這說明洛陽樓市目前處于供小于求的局面，市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?注：上述數(shù)據(jù)包含新建商品房和二手房 從銷售量統(tǒng)計(jì)表和均價(jià)走勢表中可以看出，排除季節(jié)性因素產(chǎn)生的銷售波動(dòng)，近年來洛陽新建商品房銷量和銷售均價(jià)逐年提高，特別是在2007年初出現(xiàn)了一波強(qiáng)勢發(fā)展態(tài)勢，無論是銷量還是均價(jià)均有大幅上漲； 從2007年后半年開始，由于市場投放量有限，以及一線城市房價(jià)發(fā)展的不明朗狀況，洛陽樓市銷售量出現(xiàn)了調(diào)整型的小幅回落，屬于正常狀況；同時(shí)銷售均價(jià)并沒有隨銷量一同回落，而是繼續(xù)創(chuàng)造新高，截至2007年底，達(dá)到2954元/平方米的歷史新高。 隨著洛陽市建設(shè)“中西部最宜居城市” 各項(xiàng)工作的逐步深入，洛陽城市形象整體提升，

8、越來越多的郊縣農(nóng)民和外籍人士選在在洛陽置業(yè)定居，這部分人群對(duì)洛陽房地產(chǎn)市場的購買力不容忽視。2006年郊縣及外地人在洛購房量占銷售總量的47.3%，到2007年這一比例已經(jīng)達(dá)到49.7%，接近總量的一半。小結(jié)： 目前洛陽樓市的購買需求多為剛性需求，政策對(duì)洛陽樓市的影響并不大，而越來越多的外來購房者也為洛陽樓市注入了新的活力； 市場現(xiàn)有投放量略顯不足，有一定缺口； 另外按國際慣例，合理的收入與房價(jià)比為1：6，以目前洛陽的人均收入和洛陽的房價(jià)衡量，還略低于這一比例，這也從另外一方面說明了目前洛陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展基本健康合理。 綜上，可以初步判斷目前洛陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展健康有序，而且在今后一段時(shí)間內(nèi)

9、將保持較快的正常發(fā)展，房價(jià)水平也將在合理范圍內(nèi)穩(wěn)步提高。四、澗西區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢 澗西區(qū)是洛陽市最大的城區(qū)之一，區(qū)域內(nèi)總面積46平方公里，常駐人口43萬，流動(dòng)人口20萬。區(qū)域內(nèi)大型廠礦和科研院所眾多，上海市場、廣州市場兩大傳統(tǒng)商圈遙相呼應(yīng)，是洛陽市傳統(tǒng)的工業(yè)強(qiáng)區(qū)、商貿(mào)大區(qū)和科研強(qiáng)區(qū)。隨著區(qū)域發(fā)展和國有大型企業(yè)的整體復(fù)蘇，區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平大幅提升，2007年全年完成區(qū)域生產(chǎn)總值33.3億元，同比增長17.1%。 目前澗西區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在南昌路沿線，基本以高端住宅為主；其余少量中低端項(xiàng)目沿建設(shè)路、西苑路、聯(lián)盟路零星散布，多位于中心城區(qū)的西、北、南邊緣位置?？傮w來看現(xiàn)有投放量較小，市場出現(xiàn)

10、缺口。 2008年澗西區(qū)將大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)市場也將大有作為。上海市場商圈、廣州市場商圈、珠江路商圈以及七里河商圈的建設(shè)將有重大的突破，青島路地下商業(yè)街也盡快的開工建設(shè)，王府莊、小李村也將實(shí)行舊城改造，以上海市場和廣州市場的打造景華路商業(yè)街的提升和繁榮。 第二部分 項(xiàng)目用地環(huán)境分析一、項(xiàng)目背景 宗地屬于七里河村民建設(shè)用地和美陶公司與洛陽儀表廠的工業(yè)用地，目前使用。 為了加快城市改造的步伐和改善該區(qū)域居民的生活條件，提升該地段的城市形象，同時(shí)滿足城市發(fā)展的空間需求，本宗地?cái)M開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。二、項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目由河南鴻基有限公司開發(fā)，宗地位于洛陽市澗西區(qū)，珠江路與九都路交叉口東南角，屬于珠江

11、路商圈的輻射范圍?？傆玫孛娣e約為38759?，F(xiàn)使用中主要為村鎮(zhèn)居住用地11453.5 ，工業(yè)用地26536.8。 項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃拆遷任務(wù)較重。 項(xiàng)目小區(qū)規(guī)劃分為兩大部分： 一部分為沿九都路的內(nèi)環(huán)商業(yè)街及背商業(yè)街住宅區(qū)，用地面積為37991.3，居住戶數(shù)1476戶，停車位1070個(gè)； 另一部分為用地范圍內(nèi)東面靠近澗河一側(cè)的城市公共綠地，用地面積767.7，。三、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查1、地理位置該宗地位于洛陽市澗西區(qū)，西臨珠江路，北接九都路，東臨澗河。2、土地面積：宗地總用地面積約為387593、四至范圍宗地西臨珠江路；北接九都路；南端自西向東為已建有的興隆寨，市軸承廠家屬院和人事局家屬院；東臨澗河4、地

12、質(zhì)地貌狀況 項(xiàng)目宗地地形平坦，稍呈現(xiàn)西高東低的地勢形態(tài)，最大高程153.29m,最低高程150.79m。5、土地規(guī)劃使用性質(zhì)土地規(guī)劃使用性質(zhì)為住宅，可兼容性質(zhì)為商業(yè)6、“七通一平”現(xiàn)狀 本宗地位于城市發(fā)展成熟區(qū)域 區(qū)域內(nèi)用電由城市供電網(wǎng)供應(yīng)； 生活和消防用水由城市自來水管網(wǎng)供應(yīng)； 宗地周邊市政路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)達(dá)； 通訊網(wǎng)絡(luò)入戶； 采用市政熱力管網(wǎng)采暖，無鍋爐房； 燃?xì)鉃槭姓艿烂簹猓?排水采用雨、污水分流，雨水采用暗管和地面排水相結(jié)合的方式；主排水管從西北向東南排出，分別進(jìn)入城市雨水和污水排水管網(wǎng)。 該項(xiàng)目所處場地現(xiàn)有建筑未拆遷，場地未平整。 四、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查1、地塊周邊的建筑物 宗地西側(cè)臨

13、珠江路商街，對(duì)面為洛陽工業(yè)高專;西北方向斜對(duì)為華陽國際廣場項(xiàng)目;北面臨九都路，對(duì)面為理工學(xué)院附中；東側(cè)澗河；南端自西向東為已建有的興隆寨，市軸承廠家屬院和人事局家屬院除在建項(xiàng)目華陽國際為高層外，宗地周邊多為多層建筑。2、自然、綠化景觀道路兩側(cè)綠化良好，宗地向南延伸至洛浦公園，東臨澗河。3、周邊的市政路網(wǎng) 東側(cè)：規(guī)劃路（紅線寬度16米） 西側(cè)：珠江路（紅線寬度30米） 南側(cè)：規(guī)劃路（紅線寬度18米） 北側(cè)：九都路（紅線寬度60米）4 周邊配套設(shè)施教育： 洛陽工業(yè)高專、科大附中、河洛中學(xué)、珠江路小學(xué)餐飲：珠江路商業(yè)街 購物：南昌路商圈、七里河商圈公交：2、7、8、20、21、28、30、69路 第

14、三部分 可比案例分析與預(yù)測【世紀(jì)華陽】項(xiàng)目位置：澗西區(qū)洛陽市九都路與麗新路交匯處北項(xiàng)目概況：世紀(jì)華陽由河南建業(yè)住宅集團(tuán)與香港亞世聯(lián)合投資、洛陽中亞置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)。西臨南昌路、北接延安路、東連珠江路、南臨九都路。項(xiàng)目共占地290171平方米，建筑面積近百萬平方米，集高檔住宅、甲級(jí)商務(wù)樓、高檔商業(yè)、酒店公寓、商務(wù)公寓于一體。項(xiàng)目一期由6棟高層組成，占地6.9萬平方米，建筑面積13萬平方米，容積率1.9，綠化率62%。共有740多戶，戶型多樣，100左右的兩房、140左右的三房、178左右的四房、211平米的五房及少量236左右的復(fù)式。開發(fā)商：中亞置業(yè)投資商：建業(yè)集團(tuán) 香港亞世均價(jià)：3970元

15、/一、區(qū)域可比個(gè)案分析【隆安上陽華府 】開發(fā)商：河南隆安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：洛陽市西工區(qū)上陽路南段項(xiàng)目概況：3棟30層的高層（2梯3戶）3個(gè)單元、4棟16層的高層（2梯6戶）6個(gè)單元 售樓部一層暫定為商業(yè)?？偨ㄖ娣e：10萬平米配套設(shè)施：暖氣、天然氣、停車場、幼兒園銷售均價(jià)：3300元/戶型配比：49.47一室一廳 89.99兩室兩廳 140.12三室兩廳 163.4四室兩廳【鮮氧城】地理位置：西工區(qū)上陽南路 銷售電話：63350888/63350290 開發(fā)商：洛陽市泉舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目概況：多層、小高層代理公司：廈門點(diǎn)石智業(yè)交房時(shí)間：2007年12月（三期上陽官?。╀N售均價(jià)：

16、多層2300元左右/平米，小高層2700元左右/平（2007.5） 尾盤3700元左右/平米（2008.3）房型配置：67-294平米 117平方米-167平方米舒適三室，95-298平方米多款經(jīng)典戶型。主力戶型：三室兩廳-121.49平米 純板式小高層，工程2006.10月底封頂 ，117-167平方米舒適三房，95-298多寬經(jīng)典戶型純板式小高層，工程2006.10月底封頂 社區(qū)環(huán)境： 智能安防：智能化管理系統(tǒng)、安全監(jiān)防系統(tǒng)等。運(yùn)動(dòng)配套：游泳池、網(wǎng)球場、乒乓球室、臺(tái)球室等【水悅名城】項(xiàng)目位置：洛河北岸牡丹橋西開發(fā)商：洛陽市文興置業(yè)有限公司項(xiàng)目概況：占地20畝，總建筑面積將近6萬平方，3期規(guī)

17、劃4棟樓，個(gè)18層，獨(dú)棟獨(dú)單元，兩梯6戶，共432戶，容積率4.5面積戶型：138.51、121.25、48.56，三種戶型比例相當(dāng)均價(jià)：3400-3500元/樓層差價(jià)：30元/配套：煤、暖（初裝費(fèi)不包含在房價(jià)之內(nèi)）優(yōu)惠：一次性2%，按揭1%【申泰新世紀(jì)廣場】項(xiàng)目位置：王城大道與九都路交叉口 開發(fā)商：河南杜康投資集團(tuán)洛陽高新申泰置業(yè)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：深圳藝恒物業(yè)管理：洛陽高新申嘉物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目概況：總建筑面積126344.93 ，建筑高度99.325m。兩棟地上27層（一至五層為商場，六層以上為塔樓式結(jié)構(gòu)，兩棟分散布局，集商業(yè)住宅于一體，典型的soho），地下2層（其中地下二層為停車場，

18、地下一層為超市及物業(yè)用房）。商業(yè)面積7萬戶型情況：面積3175，全部單間結(jié)構(gòu)，每戶帶有衛(wèi)生間，預(yù)留廚房位置及上下水管道，沒有陽臺(tái)。其中，45戶型為主力戶型，占全部戶型套數(shù)的一半（一層有12戶）其它占一半。二期3075，主力面積50，60戶型套數(shù)：共1056套電梯分布：一層24戶4梯價(jià)格：起價(jià)3150元/，最高價(jià)37003800元/，均價(jià)3400元/ 二期均價(jià)3400-3530元/車位：地上500個(gè)，地下1500個(gè)配套：煤氣，暖氣，雙層玻璃，電話局域網(wǎng)免費(fèi)撥打，五重安防系統(tǒng)銷售情況: 項(xiàng)目2007年6月15號(hào)開工，9月17號(hào)開始接受咨詢，現(xiàn)一號(hào)樓銷售85左右，交房日期為2009年5月。1#銷售基

19、本完畢，剩余20套左右，08.2.21舉辦活動(dòng)，對(duì)剩余房源進(jìn)行600-11000元不等的優(yōu)惠。2#剩余30、40、50，銷售最好的60、70，賣一期開始銷售：2007.10月二期開始銷售：2008.3配套：煤氣，暖氣商業(yè)：一樓沿街5萬/，內(nèi)鋪2.5萬/，二樓1.7萬/，三樓9000元/商業(yè)開盤日：5月17日商業(yè)形式：家居商場【廣廈中州國際 】開發(fā)商：洛陽市廣廈置業(yè)有限責(zé)任公司項(xiàng)目位置：中州路王城公園對(duì)面項(xiàng)目概況：占地30多畝，容積率6.86，基本無小區(qū)，一棟住宅，共31層，下面5層為商業(yè)，上面26層為住宅，后期規(guī)劃一棟商務(wù)酒店，具體情況未定。戶型面積：48.23（50多戶），102.11（10

20、0多戶），118.85（50多戶），147.25（200多戶），一室、兩室、三室都有面積48.23102.11118.85147.25所占比例12%26%12%50%公攤：21% 總戶數(shù)：468戶電梯：兩梯4戶，共四個(gè)單元均價(jià)：3700元/左右配套：天然氣、暖氣（市政免初裝費(fèi)），熱水車位：400多個(gè)，基本上達(dá)1：1（地下車位）優(yōu)惠：一次性優(yōu)惠100元/平方米，按揭優(yōu)惠30/平方米銷售比例：70%開盤日期： 07年12月15日開始銷售交房日期：2009年下半年商鋪：未定【天仁愛麗舍】項(xiàng)目位置：洛陽市西工區(qū)中州中路與芳林路交匯處西南角開發(fā)商：洛陽市天仁置業(yè)有限公司項(xiàng)目概況：項(xiàng)目規(guī)劃兩棟樓，共兩個(gè)單

21、元，總建筑面積將近4萬平方，占地6畝，項(xiàng)目共27層（不包含地下兩層），地下2層為停車場，地上1-6層為商業(yè)，總戶數(shù)294套戶型面積：50、80、90、130、143 一室二廳、二室二廳、三室二廳配套：煤、暖均價(jià)：未定內(nèi)部認(rèn)購：4月初，開盤日期：2008年九月份交房日期：2009年年底【地久城尚城】開發(fā)商：河南地久置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：凱旋路與黃河路交匯處向南100米項(xiàng)目概況：項(xiàng)目占地20多畝，共4棟樓，一棟26層，一棟19層，一棟18層（已被團(tuán)購），還有一棟寫字樓8層，分別為兩梯三戶，兩梯兩戶，底三層為商業(yè)。戶型面積：110-160，有三室、四室，其中主力面積為130-140，110多的有50

22、多套，130-140的占70% ，160的占50套左右，共350套面積110 130-140 160 所占比例15%70%15%銷售率：65%公攤：20% 容積率：接近6均價(jià)：住宅均價(jià) 3300元/平米 商業(yè)均價(jià) 均價(jià)7000元/平米 一樓14000元/平米 二樓、三樓5000元/平米起價(jià)：2900元/ 3300元/ 最高價(jià)3900元/ 樓層差價(jià)：30-50元/開盤時(shí)間：2008年6月優(yōu)惠：最小幅度每套優(yōu)惠5000元，最大幅度每套優(yōu)惠10000元左右配套：天然氣、暖氣（送初裝費(fèi)）認(rèn)購：2007.4交房：2009.8二、競爭項(xiàng)目分析1 區(qū)域在建項(xiàng)目均為高層，中高端產(chǎn)品占主導(dǎo)地位。2 項(xiàng)目產(chǎn)品之間

23、共性較大，大部分帶有商業(yè)，均為底商，多定性為商住樓，個(gè)別為商務(wù)公寓性質(zhì)。3 戶型面積多樣，主力戶型多集中在50左右小戶型以及130左右三室。4 住宅均價(jià)多為3300元/平米3700元/平米。5 各項(xiàng)目住宅銷售速度較為穩(wěn)定，商業(yè)相對(duì)緩慢。1 區(qū)域內(nèi)乃至整個(gè)洛陽市區(qū)范圍內(nèi)，中端需求客戶群龐大。2 地理位置為主要優(yōu)勢，輻射西工澗西兩大區(qū)域，臨近洛浦公園，交通便利。3 憑借項(xiàng)目規(guī)模和拆遷動(dòng)作，可以引起市場廣泛關(guān)注，特別是周邊欲改善生活質(zhì)量及投資型消費(fèi)者關(guān)注。4 項(xiàng)目規(guī)劃完善，產(chǎn)品功能齊全，易于建立市場效應(yīng)。三、項(xiàng)目區(qū)域市場中的機(jī)會(huì)點(diǎn)第四部分 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（S）1 城市規(guī)劃項(xiàng)目，市場抗性小。2

24、城市主干線九都路附屬區(qū)域，地理位置佳，交通便捷，生活配套設(shè)施齊全。3 緊挨理工學(xué)院附中，工業(yè)高專，教育氛圍濃厚。4 項(xiàng)目位于珠江路商街范圍內(nèi)，臨近南昌路商圈和七里河商圈，商業(yè)氣氛濃厚。5 項(xiàng)目規(guī)模較大占一定優(yōu)勢，易引起市場關(guān)注。6 產(chǎn)品功能齊全，形態(tài)多樣，可以在較大程度上滿足不同購房者需求。劣勢（W）1 項(xiàng)目商住混合，影響居住舒適度。2 珠江路商街夜間人流量較大，周邊居民（城中村）相對(duì)混雜。3 部分戶型設(shè)計(jì)不合理，會(huì)對(duì)消費(fèi)者購房心理造成一定影響。4 商業(yè)街內(nèi)環(huán)，將對(duì)商業(yè)氛圍營造造成一定影響，新生商業(yè)形態(tài)可能造成市場風(fēng)險(xiǎn)。機(jī)會(huì)（O）1 兩區(qū)交匯地帶的稀缺性項(xiàng)目。2 區(qū)域市場投放量有限，市場有一定

25、的需求缺口。3 周邊居民生活質(zhì)量提升，消費(fèi)能力提高，追求高品位的生活與完善配套。風(fēng)險(xiǎn)（T）1 國家貨幣緊縮和經(jīng)濟(jì)不確定性，房地產(chǎn)新政策的出臺(tái)和落實(shí)會(huì)存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)；2 近來北京、上海、廣州等一線城市的拐點(diǎn)論會(huì)讓一些客戶形成持幣觀望心態(tài)；3 世紀(jì)華陽項(xiàng)目吸收了一部分購房者，較之的對(duì)比性明顯，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目銷售與推廣帶來一定影響。決策要點(diǎn)1、合理推廣，樹立產(chǎn)品形象，以彌補(bǔ)價(jià)格與舒適度的劣勢；2、加大宣傳力度，擴(kuò)大宣傳面，擴(kuò)大項(xiàng)目覆蓋范圍，吸引相關(guān)區(qū)域及洛陽市的購房者關(guān)注，擴(kuò)寬客戶群層面。3、嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，注重品牌打造。以社區(qū)品質(zhì)，商業(yè)氛圍及配套提升本項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢。 4、以合理適宜的價(jià)格開盤，然

26、后緩慢的小幅度提升價(jià)格，以打消受眾對(duì)拐點(diǎn)論及項(xiàng)目自身劣勢的擔(dān)憂；5、戶型設(shè)計(jì)應(yīng)盡量凸現(xiàn)人性化與舒適化，從而吸引購房者購買。6、在合理范圍內(nèi)縮減商鋪比例，控制單套面積不宜過大，盡量由客戶按自身需求自由分割。7、合理控制開發(fā)節(jié)奏與開發(fā)步伐，隨時(shí)掌握市場動(dòng)態(tài)，制定相對(duì)應(yīng)的銷售措施。第五部分 項(xiàng)目定位與產(chǎn)品方案一、項(xiàng)目定位1 產(chǎn)品定位 綜合項(xiàng)目自身特征分析和區(qū)域狀況調(diào)查，建議項(xiàng)目建設(shè)為以高層住宅為主，兼顧商業(yè)街的建筑群落； 項(xiàng)目針對(duì)西工澗西兩大區(qū)域的購房者，并延展整個(gè)洛陽市縣中高端的購房人群。定位為：住宅定位：繁華便利地段更新?lián)Q代住宅產(chǎn)品。商業(yè)定位：區(qū)域首創(chuàng)，內(nèi)環(huán)商業(yè)街，結(jié)合臨街獨(dú)立商鋪的標(biāo)志性商業(yè)群落。主干道旁 地標(biāo)型商住群落2 價(jià)格定位住宅部分： 結(jié)合區(qū)域內(nèi)目前房地產(chǎn)銷售價(jià)格和本項(xiàng)目自身情況，同時(shí)為了規(guī)避項(xiàng)目后期運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，建議項(xiàng)目住宅入市銷售均價(jià)為3500元/； 商業(yè)部分：考慮到本項(xiàng)目要做的商業(yè)街為區(qū)域首創(chuàng)，前期可以以較低價(jià)格探測市場反應(yīng)，建議項(xiàng)目商鋪入市銷售均價(jià)為12000元/（兩層均價(jià)），后期根據(jù)市場情況調(diào)整； 地下車位： 結(jié)合洛陽市場地下車位售價(jià)平均水平和成本因素，建議項(xiàng)目地下車位銷售均價(jià)為：7