房地產(chǎn)證券化

1、.：.；房地產(chǎn)證券化房地產(chǎn)證券化，是指將對房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)化為證券形狀，從而使投資人與房地產(chǎn)投資標(biāo)的物之間的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為債務(wù)性質(zhì)的有價(jià)證券方式。從廣義上講，房地產(chǎn)證券化可以分為以下四種方式。一是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)展股份制運(yùn)營，包括直接或間接成為房地產(chǎn)上市公司，從而使普通房地產(chǎn)企業(yè)與證券相交融，也包括普通上市公司經(jīng)過收買、兼并、控股投資房地產(chǎn)企業(yè)等方式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，從而使上市公司與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合。二是以基金方式表現(xiàn)的證券化，有四種，第一種是消費(fèi)基金，聚集居民以住房消費(fèi)資金積累為目的的住房資金；第二種是投資基金，聚集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金普通不直接從事詳細(xì)房地產(chǎn)工程的開發(fā)；第三種是資產(chǎn)運(yùn)

2、營型基金，以房地產(chǎn)投資信托為代表，即不進(jìn)展工程投資活動(dòng)，而是直接運(yùn)作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益作為基金報(bào)答；第四種，在實(shí)踐情況中，還存在曾經(jīng)具備權(quán)益關(guān)系但未以證券化方式表現(xiàn)的基金方式，它們只需將權(quán)益以有價(jià)證券方式表現(xiàn)出來就構(gòu)成房地產(chǎn)證券化，可稱之為“準(zhǔn)房地產(chǎn)證券化，這主要是住房公積金和住房協(xié)作社兩大類方式。三是以債券方式表現(xiàn)的證券化，有兩種主要方式：其一是直接發(fā)行的房地產(chǎn)工程債券，針對詳細(xì)的房地產(chǎn)工程標(biāo)的，由投資方或開發(fā)企業(yè)委托金融機(jī)構(gòu)發(fā)行。其二是派生出來的債券，主要以資產(chǎn)支撐證券和抵押支撐證券為代表。資產(chǎn)支撐證券是目前國際資本市場開展最快、最具活力的證券化方式，即以房地產(chǎn)資產(chǎn)或房地產(chǎn)財(cái)富

3、權(quán)益為擔(dān)保，靠該資產(chǎn)收益歸還的債券。四是住宅抵押貸款證券化，是指金融機(jī)構(gòu)對住房抵押貸款進(jìn)展包裝組合，將一定數(shù)量的，在貸款期限、利率、抵押范圍、類型等方面具備共性的抵押貸款以發(fā)行債券的方式出賣給投資者，包括抵押債券及由抵押貸款支持、擔(dān)保的各種證券。它將使整個(gè)住房金融市場與資本市場直接聯(lián)絡(luò)，降低了金融機(jī)構(gòu)開展住宅抵押貸款的本錢，擴(kuò)展融資渠道，并為寬廣投資者添加新的投資時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高投入的行業(yè)，高投入在帶來高收益的同時(shí)也必然帶來高風(fēng)險(xiǎn)。正是這種高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)特性決議了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)如漆似膠的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的每一步開展都離不開金融業(yè)的支持，金融業(yè)的每一次創(chuàng)新也都會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來宏大的開

4、展空間。而我國多年以來構(gòu)成的以銀行為主要融資渠道的房地產(chǎn)金融體系僵化、單一，不僅使現(xiàn)有金融系統(tǒng)積累了大量的金融風(fēng)險(xiǎn)，而且客觀上限制了房地產(chǎn)業(yè)的開展。隨著我國住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)建立的加快，突破房地產(chǎn)金融的瓶頸限制，加速房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新勢在必行。房地產(chǎn)證券化正是在這樣的呼喚中來到中國。房地產(chǎn)證券化是當(dāng)代經(jīng)濟(jì)、金融證券化的典型代表，是一國經(jīng)濟(jì)開展到較高階段的必然趨勢。20世紀(jì)70年代以來，西方國家金融業(yè)發(fā)生了艱苦變化，不斷占據(jù)金融業(yè)主導(dǎo)位置的銀行業(yè)面臨著挑戰(zhàn)，而證券化卻在競爭中得到了迅速開展，成為國際金融創(chuàng)新的三大主要趨勢之一。在金融證券化浪潮中，房地產(chǎn)證券化成了金融銀行業(yè)實(shí)際構(gòu)造變化和新的

5、國際金融工具創(chuàng)新的主要內(nèi)容之一。我國目前對于房地產(chǎn)證券化還處于研討和探求階段。而要在我國開展房地產(chǎn)證券化，首先要研討的就是中國究竟需不需求房地產(chǎn)證券化以及中國目前能否具備了房地產(chǎn)證券化的條件。本文主要圍繞這兩個(gè)問題展開。一、 房地產(chǎn)證券化的必要性論證1、有利于提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，釋放金融風(fēng)險(xiǎn)。由于個(gè)人住房抵押貸款期限比較長，而商業(yè)銀行資金來源以短期為主，因此產(chǎn)生了由于短存長貸引發(fā)的流動(dòng)性問題。雖然目前我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款占全部貸款的比例不到4%，資金也比較寬松，流動(dòng)性沒問題。但是，由于業(yè)務(wù)開展的不平衡，個(gè)人住房抵押貸款開展最快的建行，其他額占全部貸款金額的比重已超越9%，上海、深圳等

6、業(yè)務(wù)開展較早地域的一些中小銀行有的已接近30% 。參照興隆的市場經(jīng)濟(jì)國家，我國的住房抵押貸款業(yè)務(wù)還有很大的增長空間，銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)出來。而房地產(chǎn)證券化的一個(gè)重要功能就是經(jīng)過預(yù)先出賣抵押貸款，提早回籠資金，從而降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。其次，改善了銀行資產(chǎn)負(fù)債構(gòu)造。住房抵押貸款是一種期限長、流動(dòng)性差的業(yè)務(wù)，銀行又很難在短期內(nèi)對負(fù)債構(gòu)造做出相應(yīng)的調(diào)整，抵押貸款證券化為金融機(jī)構(gòu)根據(jù)變化的市場環(huán)境及時(shí)調(diào)整本人資產(chǎn)負(fù)債構(gòu)造提供了有效的途徑。再次，提高了銀行的資本利用率。抵押貸款證券化可以使銀行從容地經(jīng)過出賣高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，有效地降低資產(chǎn)構(gòu)造中高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的比率，提高資本杠桿效應(yīng)，以較少的資本獲取較大的利潤

7、。最后，有利于商業(yè)銀行拓展資金來源，并添加中間業(yè)務(wù)收入。假設(shè)將商業(yè)銀行的資產(chǎn)，特別是優(yōu)質(zhì)的住房抵押貸款證券化，并由民間資本來持有，會(huì)拓展銀行資金來源。而且商業(yè)銀行也可以經(jīng)過不斷的發(fā)放貸款和效力貸款回收等途徑添加中間收入，并且這種收入沒有太大的風(fēng)險(xiǎn)。2、有利于拓展房地產(chǎn)業(yè)資金來源，構(gòu)建良好的房地產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制。目前，我國商品房空置量已超越萬平方米，積壓其上的國有商業(yè)銀行貸款已超越億，再加上新建的商品房，要想全面啟動(dòng)房市，約需求億元的巨額資金。同時(shí)，在房市全面啟動(dòng)之后，為了保證房地產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)穩(wěn)定開展，近期內(nèi)每年至少還得投入不低于億元的金融支持 。這樣宏大的資金缺口僅靠我國現(xiàn)有的住宅金融支持是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的

8、，而推行房地產(chǎn)證券化，直接向社會(huì)融資并且融資的規(guī)?？梢圆皇茔y行等中介機(jī)構(gòu)的制約，有助于迅速籌集資金、建立良好的資金投入機(jī)制。同時(shí)，房地產(chǎn)證券面值靈敏，易流通，可以抑制房地產(chǎn)投資規(guī)模大，建立周期長的弊端，消除市場進(jìn)入妨礙，處理我國現(xiàn)階段巨額存款和巨額資金需求的矛盾。其次，房地產(chǎn)證券化的實(shí)現(xiàn)有助于構(gòu)建良好的房地產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場積聚了大量的社會(huì)資金，流動(dòng)性差，容易帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行房地產(chǎn)證券化，可利用證券的流通性，將房地產(chǎn)這一長期資產(chǎn)同市場的短期資金聯(lián)絡(luò)，大大加強(qiáng)資產(chǎn)的流動(dòng)性，從而添加抗風(fēng)險(xiǎn)的才干。而且，資金以證券化的方式實(shí)現(xiàn)，各投資主題就能直接到市場上尋求資金來源，減少相互依賴性，降

9、低串聯(lián)絡(luò)統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。假設(shè)允許保險(xiǎn)公司、投資基金、住房公積金參與到房地產(chǎn)金融市場體系中，資產(chǎn)的持有者分散，將有利于整個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的分散，這對市場的長期開展無疑是有利的。3、有利于健全我國的資本市場，擴(kuò)展投資渠道。房地產(chǎn)證券化作為重要的金融創(chuàng)新工具，給資本市場帶來的艱苦變化是融資方式的創(chuàng)新，將大大豐富我國金融投資工具，有利于添加我國資本市場融資工具的可選擇性，房地產(chǎn)證券化可使籌資者經(jīng)過資本市場直接籌資而無須向銀行貸款或透支，同時(shí)其較低的融資本錢有利于提高我國資本市場的運(yùn)作效率。此外，房地產(chǎn)證券化有助于促進(jìn)證券市場的完善，此過程中，發(fā)起人、效力人、發(fā)行人、投資銀行、信譽(yù)提高機(jī)構(gòu)、信譽(yù)評級機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理人

10、和投資者等都將獲得鍛煉，有利于推進(jìn)我國資本市場的現(xiàn)代化和規(guī)范化開展。對寬廣投資者而言，開辟了一條廣大的投資渠道，按國外的閱歷，由于這種證券有較高的預(yù)期收益作支持，且相對股票市場風(fēng)險(xiǎn)小，比銀行存款收益率高，是一種較為理想的投資種類。投資者可以經(jīng)過這種方式分享房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤。不僅如此，房地產(chǎn)證券化的實(shí)行對其他資產(chǎn)的證券化還具有宏大的示范和推進(jìn)作用。二、房地產(chǎn)證券化的可行性論證1、我國曾經(jīng)具備了進(jìn)展房地產(chǎn)證券化的良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境。首先，從整個(gè)國家的宏觀經(jīng)濟(jì)根底而言，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)情況良好，金融體制改革不斷深化，為房地產(chǎn)的證券化發(fā)明了一個(gè)穩(wěn)定的大環(huán)境。同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)需求房地產(chǎn)有效投資和有效需求進(jìn)展拉動(dòng)。

11、當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)開展需求房地產(chǎn)作為新的積極增長點(diǎn)，房地產(chǎn)證券化開展有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的開展。其次，我國居民擁有大量儲蓄。到1998年6月末，我國居民的儲蓄存款余額曾經(jīng)到達(dá)5萬億。這樣一個(gè)擁有大量節(jié)余資金的群體，將為房地產(chǎn)證券化及其上市發(fā)明一個(gè)必要的市場環(huán)境。最后，房地產(chǎn)市場本身也對房地產(chǎn)證券化提出了迫切的要求。一方面，我國房地產(chǎn)開發(fā)市場潛在容量大。據(jù)預(yù)測，僅1999年開發(fā)面積按可比價(jià)折算需投入資金達(dá)4220億元以上，將比1998年增長14.1%，而如今我國大多數(shù)開發(fā)企業(yè)不具備雄厚的開發(fā)資本；另一方面，住房消費(fèi)需求宏大。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局資料，我國人均4平方米以下的困難戶還有325萬戶，如本

12、世紀(jì)末到達(dá)人均12平方米，處理困難戶需求住房9100萬平方米，以每平方米1500元計(jì)算，住房消費(fèi)資金為5億元 。如此龐大的資金缺口不能夠僅僅依托國家財(cái)政，也不能夠完全依托銀行，房地產(chǎn)證券化勢在必行。2、我國曾經(jīng)初步具備住房抵押貸款一級市場的雛形。眾所周知，住房抵押貸款是最容易進(jìn)展證券化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，其原始債務(wù)人信譽(yù)較高，資金流動(dòng)性穩(wěn)定，平安性高，各國的資產(chǎn)證券化無不來源于住房抵押貸款證券化。而我國隨著住房貨幣供應(yīng)體制逐漸取代住房福利供應(yīng)體制以來，住房抵押貸款不斷上升，曾經(jīng)初步構(gòu)成規(guī)模。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998年底，商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款余額只需514億元，到2000年，這一數(shù)字已迅速增長到330

13、6億元，兩年中增長了5倍多。在國家鼓勵(lì)消費(fèi)信貸的多項(xiàng)政策支持下，住房消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)展，2001年一季度，商業(yè)銀行的住房等個(gè)人消費(fèi)信貸添加695億元，占同期金融機(jī)構(gòu)新增貸款的20 。根據(jù)國際閱歷，住房貸款占全部貸款比重到達(dá)30左右時(shí)，就有能夠給銀行的流動(dòng)性帶來要挾，商業(yè)銀行就會(huì)提出住房抵押貸款證券化的要求，并可以經(jīng)過住房抵押貸款證券化，源源不斷地從資本市場上獲得資金用于發(fā)放住房抵押貸款，以支持更多的人買房。3、我國房地產(chǎn)市場體系和證券市場體系初具規(guī)模。首先，國家金融政策的適當(dāng)調(diào)整和完善，使我國房地產(chǎn)市場已開展成為包括房地產(chǎn)開發(fā)、住房金融、保險(xiǎn)等多方位、功能齊全的市場體系；其次，我國證券市場經(jīng)過幾

14、年的開展逐漸走向成熟和規(guī)范，證券市場監(jiān)管力度正在加大，法規(guī)體系逐漸構(gòu)成，證券管理、證券買賣條件日趨完善，也積累了一些的開展證券市場的閱歷，為實(shí)行房地產(chǎn)證券化提供了較好的金融市場根底；第三，我國的證券市場投資者已近4000萬人，他們的投資認(rèn)識不斷加強(qiáng)，投資行為正逐漸走向成熟，推出高收益低風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)證券，有利于分流股票市場的投機(jī)資金，降低股票市場投機(jī)氣氛；第四，我國金融業(yè)為了積極穩(wěn)妥地對外開放，人民銀行將取消外資銀行在華設(shè)立營業(yè)性分支機(jī)構(gòu)的地域限制，增批外資銀行運(yùn)營人民幣業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)數(shù)量，外資金融機(jī)構(gòu)的搶灘登陸，既為我國金融業(yè)帶來了競爭壓力，也帶來了全新的金融創(chuàng)新實(shí)際和觀念，必將使我國開展房地產(chǎn)證

15、券化的軟環(huán)境有根本性好轉(zhuǎn)。4、法律、法規(guī)比較健全。隨著社會(huì)留意市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，作為其運(yùn)轉(zhuǎn)根底的法律框架已逐漸構(gòu)建起來，特別是經(jīng)濟(jì)立法獲得艱苦進(jìn)展，根本建立覆蓋各個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的法律法規(guī)體系，推進(jìn)速度根本上滿足了深化經(jīng)濟(jì)體制改革的需求。房地產(chǎn)市場上，法律法規(guī)漸趨完善。、等一系列相關(guān)法規(guī)是進(jìn)展房地產(chǎn)證券化的主要法律根據(jù)。最后，從國外的閱歷來看，房地產(chǎn)證券化是各國資產(chǎn)證券化中開展最早也是數(shù)額最大最勝利的業(yè)務(wù)，他們在這方面積累了許多勝利的閱歷，有利于我國的吸收和自創(chuàng)。從國內(nèi)來看，自1998年資產(chǎn)證券化在我國資本市場引起了廣泛關(guān)注以來，從國家金融部門到地方政府部門到國內(nèi)高校和研討機(jī)構(gòu)紛紛參與證券化研討的

16、行列，為我國進(jìn)展房地產(chǎn)證券化積累了豐富的實(shí)際根底。而且，國內(nèi)曾經(jīng)有了房地產(chǎn)證券化的嘗試，如最近新華信托進(jìn)展的住房按揭貸款證券化。三、我國推進(jìn)資產(chǎn)證券化的政策建議1、房地產(chǎn)證券化是一種市場行為，但也離不開政府的有力支持。按照國際閱歷，房地產(chǎn)抵押貸款證券化，抵押貸款次級市場的開展壯大，政府力量功不可沒。政府能以公共信譽(yù)擔(dān)保，提供抵押貸款保險(xiǎn)包括本金保證及按期還款保證，大幅度降低了投資人由債信上的困難導(dǎo)致的違約風(fēng)險(xiǎn)，使主要機(jī)構(gòu)的投資人對房地產(chǎn)抵押債務(wù)的投資志愿添加。所以，在我國房地產(chǎn)證券化開展的初期，為推進(jìn)住房抵押證券化的開展，應(yīng)成立以政府為主導(dǎo)的住房抵押擔(dān)保與保險(xiǎn)的專門機(jī)構(gòu)，擔(dān)任向發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保或保險(xiǎn)，擴(kuò)展資產(chǎn)證券化一級市場的規(guī)模，一致抵押懇求和抵押合同，并使之規(guī)范化，營造資產(chǎn)證券化的市場根底，為抵押貸款打包組合與分類整流發(fā)明條件。同時(shí)，政府經(jīng)過制定優(yōu)惠政策和有關(guān)法律法規(guī)以及監(jiān)管體系，建立高效、平安的市場體系和買賣規(guī)那么，按照國際慣例進(jìn)展財(cái)務(wù)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制。2、繼續(xù)深化金融體制改革和住房體制改革。只需徹底取消福利分房，才干真正實(shí)現(xiàn)土地運(yùn)用權(quán)和房屋一切權(quán)的獨(dú)立化，推進(jìn)房地產(chǎn)商品化的進(jìn)程并在此根底上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的證券化。3、大力開展機(jī)構(gòu)投資者和中介機(jī)構(gòu)。政府應(yīng)在強(qiáng)化監(jiān)管的條件下逐漸允許保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老基金、醫(yī)療基金等社會(huì)資金進(jìn)入房地產(chǎn)證券化市場，使機(jī)構(gòu)投資者成為資產(chǎn)