合肥安高城市天地競標(biāo)案之營銷策劃篇

1、.PAGE ：.； 第二篇營銷策劃篇第一部分：工程分析一、工程概略城市天地工程位于協(xié)作化南路與望江西路交叉口東南，距政務(wù)文化新區(qū)約兩公里、中國科技大學(xué)僅百米之遙，小區(qū)占地余畝，規(guī)劃建筑面積余萬平方米，綠地率約%，住宅車位比%以上。包含多層、小高層、高層住宅和公寓、商鋪、會所、大型超市、五星國際大酒店及地下車庫等多種物業(yè)形狀，配套設(shè)備完善。二、工程特性分析地段分解望江路、協(xié)作化路 兩大城市主干道鉑金地段； 該地段交通方便，生活配套普通； 臨近政務(wù)區(qū)，分享政務(wù)區(qū)未來的高尚公共設(shè)備配套和共享政務(wù)區(qū)未來的升值潛力。協(xié)作化路及毗鄰的黃山路是合肥學(xué)區(qū)氣氛最濃郁的道路，大多數(shù)的高校都集中在周邊；該區(qū)域漸漸成

2、為合肥新興的中高檔住宅區(qū)。環(huán)境分解本案位處于合肥傳統(tǒng)的工廠區(qū)，外部環(huán)境不盡人意，但根據(jù)合肥整體規(guī)劃和城市中心南移的戰(zhàn)略規(guī)劃，本區(qū)域板塊未來將是合肥中高檔生活區(qū)，區(qū)域樓盤質(zhì)素質(zhì)的提高也進(jìn)一步拉升整個板塊的質(zhì)量和環(huán)境水準(zhǔn)。、 配套分解便利生活和商業(yè)空間并存工程周邊目前暫時還短少大型的商業(yè)配套設(shè)備；新開發(fā)的樓盤商業(yè)裙房的店面規(guī)模都較??；本工程的酒店和超市為區(qū)域提供商業(yè)配套效力；影響和輻射周邊區(qū)域居民的消費(fèi)。產(chǎn)品分解本工程擁有萬平方米建筑面積的體量；同時包含了商業(yè)、五星級酒店、精品小戶型公寓、住宅四種類型的產(chǎn)品，組合成了一個完好的街區(qū)；小區(qū)整體極簡派的建筑風(fēng)格，迎合了現(xiàn)代人對生活簡明的要求；高低起伏，

3、參差有致的建筑天際線和建筑構(gòu)件線條，構(gòu)成了工程特有的建筑風(fēng)格；充分展現(xiàn)了建筑的藝術(shù)性和視覺性，空間感；賦予一個新穎的說法：“未來現(xiàn)實(shí)主義風(fēng)格房型的面積段控制較好，迎合目前中高檔消費(fèi)群體的消費(fèi)需求。分析結(jié)論：三、工程SWOT分析優(yōu)勢規(guī)模：萬大規(guī)模社區(qū)。具有規(guī)模效應(yīng)，有營造概念的根本載體。規(guī)劃：獨(dú)具一格的建筑規(guī)劃，高質(zhì)量的產(chǎn)品形狀規(guī)劃的鮮明主題園林景觀。地段：新老城區(qū)之間，同時擁有政務(wù)區(qū)的強(qiáng)勢升值潛力和老城區(qū)南七商業(yè)板塊成熟的商業(yè)配套和成熟人氣。戶型：房型設(shè)計(jì)富有特征，面積控制合理，有利于銷售。配套：社區(qū)內(nèi)五星級酒店、商業(yè)街和超市帶來生活的閑適和溫馨。優(yōu)勢本案所處地段正在建立之中，故周邊外環(huán)境較差

4、，人氣稍顯缺乏。周邊地處傳統(tǒng)工廠區(qū)，生活配套設(shè)備和交通不是很完善。協(xié)作化路和望江路都是城市交通主干道，噪音和灰塵污染對本案影響較大。時機(jī)隨著政務(wù)區(qū)建立的日益成熟。伴隨政務(wù)區(qū)的即將搬遷。本案地段升值在望；周邊地域改造和開發(fā)，本板塊高尚住宅區(qū)的區(qū)域籠統(tǒng)曾經(jīng)得到市場的認(rèn)同和留意。要挾宏觀情勢不明朗，進(jìn)場投資客戶大幅度減少，自住買家也普遍存在持幣張望的情況；同期市場盤量大，各盤大投入、大手筆營銷和傳播手法曾經(jīng)初露端倪，本案將面臨較為嚴(yán)峻的競爭局面；周邊個案與本案產(chǎn)品的同質(zhì)化景象較為嚴(yán)重而且最將會和他們構(gòu)成最直接的競爭；本案地處政務(wù)區(qū)和高新區(qū)之間，兩大區(qū)域及開發(fā)區(qū)個案對本案的客源將會有很大的截流。第二部

5、分：工程定位營銷，不是閉門造車；創(chuàng)新，不是天馬行空。產(chǎn)品定位，是前行的“航向燈，是撬動市場的支點(diǎn)。一、工程概念定位本工程無論從環(huán)境設(shè)計(jì)上，還是建筑、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)配備上都獨(dú)具匠心，前衛(wèi)時髦的建筑風(fēng)格和希臘文化主題的景觀設(shè)計(jì)表達(dá)了一種有韻味的國際都市生活態(tài)度，對于快節(jié)拍下的都市人，有一定的誘惑力。另外，產(chǎn)品根本定型，入市在即，他們必需再一次明確產(chǎn)品概念，從產(chǎn)品塑造、營銷推行等方面同一方向用力，在根本概念上做“加法，把既定風(fēng)格做到極致，把產(chǎn)品的個性完全釋放出來。 在目前情況下，他們在產(chǎn)品概念上需求遵照兩大原那么：商務(wù)、文化與自然三者最完美的結(jié)合體徹底改動居住文化的內(nèi)涵定位中心詞： 尊貴的 商務(wù)的

6、文化的 自然的 希臘文化的社區(qū)組團(tuán)愛琴海主題的景觀高綠化率和低密度政務(wù)區(qū)大景觀環(huán)境板塊片區(qū)文化底蘊(yùn)建筑的文化內(nèi)涵景觀的文化內(nèi)涵社區(qū)的文化活動五星級酒店可商可住的公寓政務(wù)區(qū)的商務(wù)時機(jī)建筑風(fēng)格合理空間智能化配置配套一體化人車分流 結(jié)合上述兩大原那么，他們將產(chǎn)品風(fēng)格和生活方向作概念定位： 一座萬平方米的國際化情調(diào)社區(qū)釋義： 在居住環(huán)境上，他們用“國際化情調(diào)生活較前衛(wèi)的風(fēng)格來統(tǒng)領(lǐng)產(chǎn)品，在根本風(fēng)格明晰的前提下，他們用“現(xiàn)代手法演繹“居住文化的特征概念就可以深化人心，得到態(tài)度鮮明的認(rèn)可或否認(rèn)，絕不“騎墻在此根底上獲得明確支持他們定位的客戶群消化這個高質(zhì)量高規(guī)范特征國際化情調(diào)社區(qū)。二、定位支撐希臘文化主題水

7、景景觀設(shè)計(jì)一座建筑、一處房子、一片園林，血脈決議其尊貴，淵源成就其深淺。在摩天樓下，人會覺得本人很微小。必需找到一個點(diǎn)，才可以在轉(zhuǎn)型時代巨浪中找尋到本人的泊岸。安高城市天地平方米水景點(diǎn)綴于整個社區(qū)，處處有景，四季有景，確保景觀空間的立體感和韻律感。一幅幅美麗的畫卷，讓回家成為度假的快感游歷。草的清嫩、枝葉的味香，瀑布瀝瀝，水波粼粼，自在小鳥白樺林間跳舞。住的常了、陶冶慣了，也許會不經(jīng)意間夸耀，這片綠意，不算什么?；蛄鞣及偈酪布娂娙绯保哺叱鞘刑斓刈鸪缟畹拿琅c境，惟獨(dú)這兩個字足以久久的回味。、感受小時幸福的才干 大型超市、時髦商業(yè)街區(qū)、主題風(fēng)情會所購物、休閑、享用，與國際同步 安高城市天地精心

8、制造的國際商業(yè)街區(qū)，為住宅和公寓業(yè)主享用極為便利的消費(fèi)和休憩場所。不論選擇公寓辦公或投資，還是選擇商業(yè)街區(qū)作為投資重心，安高城市天地將是一個以復(fù)合業(yè)態(tài)、高尚人群相互增值之利益共體。、五星級酒店，賦予城市中心區(qū)新生命。五星級酒店，將成為活潑于CBD中央?yún)^(qū)大量高素質(zhì)和高消費(fèi)才干商務(wù)人士的最理想選擇、玻璃是太陽最密的朋友，輪廓是他人偷窺我的誘惑挑高.，都市公寓，上下空間新次序、戶型走過“磨礪，居住走向愉快 好的作品擁有內(nèi)外兼?zhèn)涞膬?yōu)良質(zhì)素，在絕佳地段，不斷創(chuàng)新，對細(xì)節(jié)、尺度充分把握，對質(zhì)量用心鑄造孜孜以求，經(jīng)典戶型的設(shè)計(jì)、合理的面積控制，把完美、溫馨的高尚之居所獻(xiàn)給欣賞這種生活的人。、在藝術(shù)與生活中發(fā)

9、明最為完美的平衡對有些人，安高城市天地是一個港灣。對有的人，更像心儀很久的一間咖啡館。不過，對勾兌時髦的人，安高城市天地便是一曲舒緩的MUSIC。假設(shè)他覺得是一杯年的紅酒，當(dāng)然沒有錯誤。這樣的生活之旅與體驗(yàn)，有點(diǎn)酷似風(fēng)格派藝術(shù)。不是很難讀懂，也不是每個人都能融入其中。安高地產(chǎn)努力于成為高端社區(qū)領(lǐng)域倡導(dǎo)景觀人居的主要推進(jìn)者。三、公寓產(chǎn)品的市場定位利用工程五星級酒店的資源優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)資源共享，依托整個社區(qū)配套設(shè)備的完備和五星級酒店式效力，增添工程的附加值。公寓的初步定位：HOH復(fù)合型公寓國際潮流的HOH即酒店、辦公室、居家三合一復(fù)合型酒店式公寓，年產(chǎn)權(quán)物業(yè)！HOH公寓自用和投資自在轉(zhuǎn)換。您在享用星級

10、酒店式居住、辦公的高檔次效力的同時，亦可隨時經(jīng)過酒店的日常運(yùn)營，出租物業(yè)以獲得長期的利潤分成； 第三部分：目的消費(fèi)群分析人生本就是一個不斷尋覓的過程，也是一個不斷舍棄的過程！就像真理和錯誤只是一步之遙一樣，買或不買只是幾秒鐘的時間誤差，他的上帝和撒旦永遠(yuǎn)只是一個事物的正反面。實(shí)踐的問題是該怎樣尋覓那些情愿掏錢給他們的上帝呢？一、目的消費(fèi)群體預(yù)測 工程主要有住宅和公寓兩種產(chǎn)品形狀，必然導(dǎo)致有兩種不同的目的客戶群，就要逐個進(jìn)展有區(qū)別的定位分析。 首先他們鎖定購買住宅產(chǎn)品的目的客戶：城 市 知 性 貴 族本案目的客戶群區(qū)域定位：區(qū)域客戶+全市；在合肥長期任務(wù)的外省市人群。本案目的客戶群年齡定位：主力

11、客戶源歲，中心層以年齡在歲的青壯年為主。本案目的客戶群家庭收入定位：年收入萬以上。本案目的客戶群其它特征定位：他們的樓盤是定位于高檔樓盤，什么是高檔樓盤？高檔樓盤是指綜合素質(zhì)較高、價錢程度相對也較高的物業(yè)。這類物業(yè)普通具備優(yōu)越的地理位置，小區(qū)環(huán)境營造上顯得高雅溫馨，物業(yè)質(zhì)量較高，僅供一部分高收入階層享有的物業(yè)類型。此類產(chǎn)品并不單純是一項(xiàng)物業(yè)，還代表了一種生活方式、生活態(tài)度。定位于高檔樓盤的消費(fèi)者普通是這樣一個群體： 較為勝利的企業(yè)家他們擁有非常豐厚且穩(wěn)定的收入，大多數(shù)曾經(jīng)結(jié)婚生子并擁有本人的小汽車。他們的根本理想曾經(jīng)得到實(shí)現(xiàn)，他們曾經(jīng)被社會認(rèn)同為勝利人士。他們曾經(jīng)有屬于本人的一套或多套居所，但

12、為了更溫馨的生活享用、為了加強(qiáng)一種身份感，他們還會追求更高檔次、更高檔次的居所。 金領(lǐng)階層這個階層的人士年收入已根本到達(dá)萬元以上，具有較強(qiáng)的社會優(yōu)越感。高質(zhì)量、高檔次的生活早已成為這類人群的追求。他們非常留意鄰里構(gòu)造、社區(qū)氣氛、需求管理人員提供周全、專業(yè)的貼身效力。 勝利的商人對于勝利的商人而言，擁有溫馨的居所也就是擁有了一個獨(dú)立的私人空間，可以在忙碌的生意之外找到一個讓心靈得以休憩的地方，更是放松全身心的第二居所。同時，他們希望擁有了高檔次有文化氣氛的居所之后可以得到額外的尊重。 勝利的自在職業(yè)人士證券、金融投資者、設(shè)計(jì)師、藝術(shù)家。這類人士擁有較為豐厚的收入，對以藝術(shù)和文化有著本人獨(dú)到的見解

13、，自然風(fēng)光優(yōu)美、文化氣氛濃郁的居住環(huán)境是他們的追求。前衛(wèi)和時髦是他們的生活態(tài)度準(zhǔn)那么。 外地私營業(yè)主在合肥地域經(jīng)商，很有能夠是購置本案商鋪的已購客戶，對購置住房的地理位置無所謂，主要追求任務(wù)方便。具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，大多項(xiàng)選擇擇按揭付款，但是在合肥居住不是主要目的，因此購房時較多思索總價和升值潛力等要素。 附近高校的教師由于本案所處片區(qū)內(nèi)為高校密集區(qū)，所以這部分客源為了方便任務(wù)，會較多思索本案。而且這部分客源具備一定的購房才干，比較注重地段的便利性。 高新區(qū)、政務(wù)區(qū)的員工和公務(wù)員有一定的經(jīng)濟(jì)收入，年齡在-歲之間因任務(wù)地理位置的緣由，對本案的地域性有一定的認(rèn)可度。其次他們分析鎖定購買公寓的目的客

14、戶他們的公寓工程是獨(dú)特的，因此它的客戶目的類型也是獨(dú)特的，分眾的。同時公寓的空間格局也注定了購買公寓客戶的級別。同時由于公寓產(chǎn)品的較大體量決議了公寓產(chǎn)品的目的客戶群體的包容性和廣泛性。 剛起步階段的小型公司和任務(wù)室 都市高級白領(lǐng)及獨(dú)身貴族。 外地公司在合肥的長期辦事機(jī)構(gòu) 投資客戶。二、目的客戶群總體描畫 、群體底線 顯然，這一人群在整個社會的金字塔構(gòu)成中，不是“奠基者，由于萬以上的房款，也“要求他們有每年萬家庭收入以上的穩(wěn)定收入，而且有多年的積累，這是這一目的人群的經(jīng)濟(jì)底線，是剛性要求。高知與高收入的正比關(guān)系，隨著社會的提高正在不斷的明顯，但對高知的了解，決不是淺薄的高學(xué)歷，而是知識構(gòu)造豐富、

15、完好的人群，也只需這一人群，可以對工程所蘊(yùn)涵的深層附加價值給予認(rèn)同，這是工程目的人群的文化底線。、群體特征 社會的主力源他們通常被稱為豪族、名流、新貴、或者精英，絕對的勝利者，對本人的經(jīng)濟(jì)前景很看好。他們能夠是企業(yè)家、是技術(shù)精英、也能夠是政要，甚至能夠是內(nèi)地的富人 。用品味這樣的籠統(tǒng)概念進(jìn)展劃分很難。用年齡來劃分也未必準(zhǔn)確，但他們有一個共同點(diǎn)就是：富有。需求社會認(rèn)同他們的位置及價值。 質(zhì)量的追求者他們能夠已換了兩次房甚至更多，如今住的也不錯，他們選擇新居所的行為帶有他們在商場上的作風(fēng)：穩(wěn)健、挑剔。雖然如今豪宅很多，但他們?nèi)栽趶埻?，真正的緣由是：很少有樓盤讓他們真正感到有分量。他們終身中的第二、

16、第三次購房，對他們來說，買的已不僅僅是居所，更是他們的名片，是他的家族的一個圖騰。他用本人占據(jù)的土地的價值，房子的價值來宣告他本身的價值。 時間的競爭者 他們可以在兩天之內(nèi)往返于三個相距公里以上的城市，但勻出一個完好的時間去影院看部電影對他們卻是一種奢侈，時間對這一人群來說，是同伴，但更是競爭的對手，他們只需不斷的“戰(zhàn)勝時間，才干獲得更大的空間。 意見的主導(dǎo)者他們在群體中不一定一言九鼎，但也擲地有聲，他們多以個體為代表，群體為支撐，構(gòu)成在圈子中的“意見領(lǐng)袖位置。一件商品在他們當(dāng)中的口碑傳播，有時比廣告的宣傳要來的更有效。 “文化群落這些人群既融入了外鄉(xiāng)的傳統(tǒng)文化群落，又以其廣大的視野努力的跳出

17、局限，他們是傳統(tǒng)與革新的矛盾體，但正是他們不斷的聚集，構(gòu)成代表合肥新氣候的“文化群落。這一人群閱歷了中國文化架構(gòu)重新建立的過程，在“一定否認(rèn)再一定的不斷思想碰撞中，使這一人群有對新事物的接受才干較強(qiáng)，有比較敏銳的察看力，也有較為多樣的文化視角。三、目的客戶總體戰(zhàn)略：、羊群效應(yīng)這里所謂的羊群效應(yīng)，主要指業(yè)界意見領(lǐng)袖的影響下，可以產(chǎn)生吸引眾多意見跟隨者產(chǎn)生購買的行為效應(yīng)。他們試圖經(jīng)過吸引業(yè)界意見領(lǐng)袖主導(dǎo)型客戶的目光與留意力，經(jīng)過他們的意見影響，來吸引和帶動支撐型客戶，甚至邊沿型客戶的購買意向。、影響力階層一個缺失影響力人物的社會是不公允的，一個遺忘影響力人物的時代是不樂觀的，他們在本人的領(lǐng)域或政治

18、、或經(jīng)濟(jì)、或文化站得更高，看得也更遠(yuǎn)，甚至改動人們的生活、改動城市革新的進(jìn)程、重建整個社會新的價值觀和品德觀念。衡量影響力階層的規(guī)范在于，他們的影響范圍要大于他們的控制范圍。第四部分：營銷推行主題太陽底下沒有新穎的事物，營銷創(chuàng)新實(shí)踐上是舊事物的重新組合。一、中心推行概念主題國際化情調(diào)社區(qū) 知性貴族生活經(jīng)典二、主題支撐 中國可以達(dá)成一個階層財(cái)富規(guī)范的共識，卻缺失一個階層在精神領(lǐng)域的規(guī)范。 僅僅擁有財(cái)富還缺乏以成為貴族。貴族與檔次相關(guān)。 財(cái)富可以改動社會位置，但優(yōu)雅檔次的構(gòu)成，卻需求知識和氣質(zhì)的積淀，正如西方格言里所說：貴族的構(gòu)成需求三代人。 迸發(fā)戶不會是這個城市的知性貴族，由于他們短少知性貴族所

19、應(yīng)該有的涵養(yǎng)和優(yōu)雅；剛剛起步的城市精英也不會是知性貴族，由于他們的物質(zhì)根底薄弱了點(diǎn)。 知性貴族是檔次的標(biāo)鑒，懂得鑒賞，才更懂得欣賞，財(cái)富并不稀罕，檔次與活力才值得夸耀。 知性貴族在這個社會上意味著財(cái)富、權(quán)利、位置，意味著一個人所獲取的權(quán)益，優(yōu)越性及其高貴的社會位置得到了法律的認(rèn)可，法律確認(rèn)了他們的特權(quán)與優(yōu)越性的行為之有效。 知性貴族，當(dāng)代社會的影響力階層，是躋身晉級現(xiàn)代中國主流社會的最主要特征。 當(dāng)“知性與“貴族熱情碰撞的時辰，將會締造怎樣的一種信仰，安高城市天地恰是為城市精英和知性貴族奉獻(xiàn)的一筆重彩。三、籠統(tǒng)口號引薦 情調(diào)與金錢無關(guān)，但與生活態(tài)度有關(guān) 其他備選宣傳口號 站在財(cái)富的肩上，信奉“

20、生活的享用主義提 倡 漫 步釋義： 指出享用國際化情調(diào)生活是一群富有而又有文化檔次的特殊階層。 階層越來越主導(dǎo)著對資源的享有與時機(jī)。階層，是資本，也是資訊，是財(cái)富，更是審美。置身精英階層的審美才干，已成為一個人社會能量的單位以及生活質(zhì)量的條形碼。四、廣告標(biāo)題初擬國際化情調(diào)社區(qū)，知性貴族生活經(jīng)典情調(diào)與金錢無關(guān)，但與生活態(tài)度有關(guān)沒有人可以到達(dá)未來，。卻可以洞悉未來最珍貴的生活空間，為城市驕子預(yù)留國際生活，率先體驗(yàn)安高城市天地，定位這個時代的精彩。高點(diǎn)，制勝權(quán)心有多野，未來就有多遠(yuǎn)一個階層需求一個獨(dú)特空間，一個空間可以培育一種氣質(zhì)、財(cái)富平臺，從容把握事業(yè)與生活的節(jié)拍、所謂獨(dú)具慧眼，不只是指看到什么，

21、更是指察看世界的敏銳角度、一夜成名經(jīng)常寄生于炒作 檔次才是底蘊(yùn)的裝訂線、可以預(yù)見，一個傳奇正在上演第五部分：價錢戰(zhàn)略一、定價原那么價錢的制定是一個敏感要素，其合理程度直接影響到營銷速度、銷售周期，并進(jìn)一步影響到整個工程的投資回收期和利潤目的等。就本樓盤而言，定價的根本原那么表達(dá)在： 本錢加成原那么：即物業(yè)的價錢應(yīng)是其開發(fā)本錢與一定的比例的利潤之和，假設(shè)利潤率低于行業(yè)平均利率或社會性投資平均利率，甚至為零或負(fù)數(shù)，即應(yīng)視為投資失敗。本樓盤由于建立和配套本錢相對較高，因此本錢的要素必需適當(dāng)思索，但又不能超越市場接受的合理本錢界限。 市場比較原那么：物業(yè)的價錢并不是孤立存在的，從客戶需求角度而言，市場

22、比較原那么是物業(yè)定價的重要原那么，同質(zhì)同價，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，所謂發(fā)掘市場空白，提高物業(yè)附加值由此而來。就本樓盤而言，對競爭個案做一定深度的價錢定位分析，將對本身的價錢戰(zhàn)略制定有協(xié)助 。二、定價方案 城市天地經(jīng)過現(xiàn)房實(shí)景環(huán)境規(guī)模優(yōu)勢中整合利益點(diǎn)，并借助類比法同類產(chǎn)品性價比烘托本案價值和支撐價錢。 針對城市天地的產(chǎn)品特征，采取分期推行戰(zhàn)略，分階段提高單戶總價，降低大戶型總價，提高樓層和景觀系數(shù)，并結(jié)合總價組價，逐階段提升價錢，使存量逐漸變現(xiàn)時被市場接受。、開盤定價方案一：市場試探戰(zhàn)略在工程開場以相對較低的價錢試探市場，以到達(dá)了解市場，樹立自信心的效果。有利點(diǎn)： 高質(zhì)量樓盤以相對低價入市，構(gòu)成驚動效應(yīng)；

23、對本工程價錢的市場定位可以得到充分反響，便于開盤價的調(diào)整； 消化速度相對較快，提早回籠資金。不利點(diǎn)： 利潤空間相對減少； 在不了解產(chǎn)品前，高價錢會減緩銷售。、開盤定價方案二：準(zhǔn)現(xiàn)房戰(zhàn)略籠統(tǒng)引導(dǎo)期時只推工程及公司籠統(tǒng)，封鎖價錢或以一個價錢范圍告知。以一期大部分建筑進(jìn)入地面施工為節(jié)點(diǎn)，推出較高的價錢，到達(dá)樹立樓盤質(zhì)量、提高利潤空間的效果。有利點(diǎn) 樹立樓盤的高檔質(zhì)量； 以產(chǎn)品力賣房，加快消化速度。不利點(diǎn)： 資金回籠速度減慢，前期投入資金量較大； 市場對價錢的接受度相對降低； 短期利益的投資客相對減少。結(jié)論：上述兩種方案各有利弊，針對安高公司房地產(chǎn)開發(fā)理念及他們對產(chǎn)品的根本判別，在本工程中建議運(yùn)用方案

24、一，既市場試探戰(zhàn)略。營銷戰(zhàn)略。三、價錢體系建立；本案建筑規(guī)模近萬平方米，在其所屬的區(qū)域板塊中屬于分量級大盤，其規(guī)模效應(yīng)及對市場的影響力均相當(dāng)顯著，所以本案價錢體系確實(shí)定應(yīng)該在綜合分析市場大勢、區(qū)域市場供應(yīng)情況、本案未來能夠擁有的開展前景等外部環(huán)境，以及本案在區(qū)域內(nèi)的地段、位置、本案的產(chǎn)品特點(diǎn)等內(nèi)部要素以后，才干確定。 根據(jù)上述的市場分析及本案SWOT分析，并結(jié)合區(qū)域內(nèi)大規(guī)模樓盤的定價閱歷，我司建議：本案的住宅整盤平均銷售單價為元。本案的公寓整盤平均銷售單價為元沿協(xié)作化路聯(lián)體商鋪價錢為一、二層元/平方米，車庫定價為萬元/個。價錢定位的根據(jù)和支撐如下： 房產(chǎn)新政的房地產(chǎn)的打壓，迫使開發(fā)商不得不減少

25、對工程的較高利潤預(yù)期。最直接反映的是東?；請@一期定價在-元，采取趨于保守的房地產(chǎn)定價戰(zhàn)略，以預(yù)防新政動搖對工程的影響曾經(jīng)是一些有營銷認(rèn)識的開發(fā)商的共識。 整個市場各種隱性降價和優(yōu)惠曾經(jīng)成為較為普遍的情況，消費(fèi)者進(jìn)入市場更加謹(jǐn)慎，部分熱點(diǎn)區(qū)域能夠會出現(xiàn)死盤，因此市場變數(shù)會影響一部分短見開發(fā)商率先降價，最終動搖這個市場既存的價錢游戲規(guī)那么。最終對市場是消滅性打擊。 區(qū)域及政務(wù)區(qū)板塊近年來，供應(yīng)量呈上升趨勢，中高檔樓盤在短期內(nèi)已供過于求。 目前本案產(chǎn)品除了較高的容積率和建筑密度以外無明顯缺陷和缺乏，產(chǎn)品表現(xiàn)了較好的均好性。同時萬建筑規(guī)模有大社區(qū)的市場印象。 高程度的營銷運(yùn)作將為工程定價博得加分。綜合

26、以上分析，我司以為，從市局面來看，本案一方面存在萬的平方米的規(guī)模和較長的銷售周期，另一方面在房產(chǎn)新政的影響不明朗，區(qū)域供應(yīng)量添加的情況，采取保守定價戰(zhàn)略，并經(jīng)過產(chǎn)品質(zhì)量的塑造，元/平方米的整盤均價根本市場根底。四、主要參照根據(jù)、本錢估算本工程地塊地價本錢為萬/畝，結(jié)合合肥市場的建筑本錢及產(chǎn)品檔次，預(yù)估本工程的住宅本錢價在元/平方左右。、合肥市各區(qū)萬方、元/平方米以上樓盤價錢一覽表區(qū)域工程稱號位置容積率總建筑面積萬m建筑類型價錢蜀山區(qū)綠城桂花園楊振寧大道與黃山路口.萬平方米多層、小高層 多層均價元/，小高層均價開盤元/新加坡花園城長江西路號.多萬平方米多層、小高層、高層、獨(dú)立別墅二期價錢為-元/

27、，范圍-元/。百協(xié)大溪地南臨黃山路中段，北接長江路.萬平方米多層，小高層，花園洋房，小復(fù)式公寓、高層、酒店未定，小高層均價估計(jì)元，SOHO估計(jì)元左右含裝修費(fèi)用新華學(xué)府春天黃山路與石臺路交叉口.萬平方米多層、小高層未定，估計(jì)-均價金色池塘長江西路與蜀新路交界處向北米.萬平方米多層、小高層、townhouse二期多層元/均價花園洋房均價元/，范圍元/。廬陽區(qū)元一美邦國際長豐路號 雎溪路與長豐路交叉口.幢高層，幢小高層幢板式、幢蝶式元上城國際北一環(huán)和北二環(huán)之間萬平方米多層、小高層一期多層均價元，小高層元之間元一濱水城穎上路與臨泉路交口.%小高層、高層均價元/，售價范圍：元/包河區(qū)聯(lián)邦花園馬鞍山南路以

28、東，九華山路以北.多層躍、小高層躍元/萬振逍遙苑馬鞍山路和太湖路交叉口萬多層、聯(lián)體別墅、小高層小高層元起價太陽島花園寧國路、青年路、望江路交匯處萬平方米多層，小高層瑤海區(qū)元一時代花園元一時代花園.萬幢高層，幢小高層二手房市場上到達(dá)多元香格里拉花園臨泉路，安徽大市場東側(cè)一期多層、二期小高層，設(shè)有商住樓均價元/寶業(yè)城市綠苑原安徽遷延機(jī)廠.萬平方米多層、小高層、高層多層一組團(tuán)均價元，小高層均元、合肥市部分樓盤車位價錢一覽表小區(qū)停車問題得到了更多的注重，車位和車庫配比最少也到達(dá)了%以上，普通都采用地面和地下停車相結(jié)合的方法，可租可賣，租金普通為-元/月，售價在-萬元/個左右。五、最高價及最低價建議由于

29、本案住宅產(chǎn)品不同位置房屋的優(yōu)劣差別較大，銷售單價的價差應(yīng)適當(dāng)拉大，已保證一切房屋均能去化。公寓產(chǎn)品銷售單價的價差建議不能過大，滿足投資客戶的進(jìn)場。建議本案住宅最高單價在元左右，最低單價低于元，價差可控制在元以內(nèi)。公寓產(chǎn)品的價差控制在元以內(nèi)。六、入市價錢及走勢入市價錢本案的入市均價建議應(yīng)比整體均價低元/平方米，約為元/平方米，單價范圍：元/平方米價錢走勢思索到本案的銷售周期較長，階段性調(diào)價應(yīng)視市場反映隨機(jī)進(jìn)展，調(diào)價的幅度不宜過大，控制在元/平方米以內(nèi)，調(diào)價的方式可與銷售控制結(jié)合進(jìn)展，在對外價目單上不明顯反映。七、開盤期前后操作戰(zhàn)略、開盤期前后操作戰(zhàn)略建議在開盤期前后價錢戰(zhàn)略分為四大階段： 第一階

30、段： 廣告配合下，開場接受約定約定號從號開場，簽定無條件可隨時撤換的約定購買意向書，宣布預(yù)定期價錢，相應(yīng)泄漏開盤價錢，告知首批預(yù)訂客戶能夠的差價。收受誠意金每戶萬元價錢，進(jìn)展市場認(rèn)證、反響和修正。相應(yīng)的預(yù)備任務(wù)：售樓處、DM、電視廣告片、電腦系統(tǒng)、約定購買意向書文本、戶型圖 第二階段： 通知首批約定客戶定位相應(yīng)的預(yù)備任務(wù)：總平圖、單套戶型圖、價錢體系 第三階段：開盤 宣布開盤價錢，通知客戶在十天內(nèi)一致簽署正式銷售合同相應(yīng)的預(yù)備任務(wù)：一期總平圖、單套戶型圖、一致售樓說辭、價錢體系 第四階段：開盤以后價錢穩(wěn)步上漲。、付款方式建議由于新的政策曾經(jīng)趨于明朗，銀行方面很難再發(fā)放八成的按揭尤其是二次置業(yè)人

31、群，因此，一些有一定優(yōu)惠幅度的付款方式將會在一定程度上成為工程銷售的有效助力。 一次性付款可以享用折的優(yōu)惠；簽署認(rèn)購書時支付定金萬；簽署認(rèn)購書后天內(nèi)簽署正式買賣合同時支付的總房款含定金；簽署正式買賣合同后天內(nèi)支付的總房款；交房日天內(nèi)支付的總房款。 銀行按揭可以享用折的優(yōu)惠；簽署認(rèn)購書時支付定金萬；簽署認(rèn)購書后天內(nèi)簽署正式買賣合同時支付的總房款含定金；簽署正式買賣合同后天向銀行懇求為客戶提供總房款的貸款。如選擇二成按揭的客戶，沒有折扣優(yōu)惠。第六部分：營銷戰(zhàn)略一、營銷戰(zhàn)略中心 、中心營銷理念樹立國際化情調(diào)社區(qū)的市場旗艦籠統(tǒng)快速建立鮮明的品牌內(nèi)涵，激發(fā)市場的高度關(guān)注，進(jìn)展針對合肥的全方位推行 高功能

32、價值，集中表達(dá)在城市空間尺度上建筑空間原創(chuàng)的戶型設(shè)計(jì)、適宜創(chuàng)意空間。介于思想空間與立體空間之間，不奢華，不浪費(fèi)，不局促；主題園林希臘主題愛琴海特征風(fēng)情園林及景觀設(shè)計(jì)。 高文化價值，集中表達(dá)在建筑文化上以希臘文化主題建筑為載體的可以傳承和延續(xù)的都市生活，銜接了生活的過去、如今和未來，表達(dá)了城市生活優(yōu)越和求新的生活主調(diào)。 高質(zhì)量，表達(dá)在建筑的優(yōu)質(zhì)資料，環(huán)境的優(yōu)美，良好的人文環(huán)境上在保證工程總體均價的情況下，不與競爭對手構(gòu)成價錢上的競爭，依托工程的高價值內(nèi)涵，構(gòu)成區(qū)域市場及整個合肥市場的旗艦性市場位置，以推進(jìn)整個工程的銷售。、營銷訴求主線 產(chǎn)品主線 主要訴求點(diǎn)：國際化情調(diào)社區(qū)特征規(guī)劃園林景觀經(jīng)典戶型

33、設(shè)計(jì)城市地標(biāo)建筑五星級酒店 區(qū)位價值 大型超市和商業(yè)街 文化主線主要訴求點(diǎn)：國際化生活情調(diào)知性貴族衍生的影響力階層集群、主線支撐：專業(yè)概念上強(qiáng)化國際化情調(diào)社區(qū)的概念，使其區(qū)別于其他樓盤的概念市場籠統(tǒng)上突出基于產(chǎn)品的高端市場籠統(tǒng)；產(chǎn)品籠統(tǒng)上表現(xiàn)一種時髦、尊貴、原創(chuàng)、富有空間感、立體的；居住感受上描畫一種新的建筑居所文化，它區(qū)別于傳統(tǒng)建筑居所，是根據(jù)現(xiàn)代人文化生活特征而設(shè)計(jì)，它融生活性、景觀性、功能性和文化性于一體；、總體戰(zhàn)略生活方式塑造國際化生活情調(diào)+板塊啟動工程區(qū)域生活圈+產(chǎn)品啟動城市天地產(chǎn)品本身、總體目的他們的義務(wù)是將“城市天地捆綁在“國際化情調(diào)社區(qū)基座上經(jīng)過“居所文化及情調(diào)生活這個超級發(fā)射

34、架用“原創(chuàng)人文的知性貴族做點(diǎn)燃器，對外發(fā)射。一旦沖出競爭市場猛烈的“大氣層進(jìn)入無引力無直接競爭對手的太空運(yùn)轉(zhuǎn)軌道自在運(yùn)轉(zhuǎn)。城市天地一品牌便可在合肥房地產(chǎn)市場高奏凱歌，一路飄紅這也是客戶追求的終極目的。二、營銷手段為到達(dá)城市天地的總戰(zhàn)略、總目的，他們必需處理兩個問題：、產(chǎn)品營銷作為最常規(guī)的營銷手法，產(chǎn)品營銷是做好一切營銷任務(wù)的根底，在產(chǎn)品營銷中，要最大化展現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新的價值是產(chǎn)品營銷的中心。本案先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)新的產(chǎn)品特征，是產(chǎn)品營銷推行的中心要素。在產(chǎn)品營銷中要堅(jiān)持以下方面： 品的創(chuàng)新要突出將國際化情調(diào)社區(qū)概念做大； 產(chǎn)品的亮點(diǎn)要強(qiáng)化對工程進(jìn)展不斷曝光； 產(chǎn)品的內(nèi)涵要多元產(chǎn)品要靠主力亮點(diǎn)來拉升

35、，但同時產(chǎn)品其它方面的細(xì)節(jié)，如建筑細(xì)節(jié)、產(chǎn)品科技含量、技術(shù)含量等等，也要構(gòu)成有力的支撐，以構(gòu)成完好的產(chǎn)品體系。、不同產(chǎn)品的差別性營銷 商業(yè)街為了讓消費(fèi)者表達(dá)國際化情調(diào)社區(qū)的概念文化。因此在工程公開前，首先做一段商業(yè)街的樣板段，建筑內(nèi)全部進(jìn)展精裝飾，部分街道景觀做出來，同時以極低的租金價錢吸迎一部分品牌商家入主商業(yè)街區(qū)樣板段，制造人氣，一切前期進(jìn)入租賃客戶，全部為先簽約年，年后租金按當(dāng)時市場價錢，并且商鋪帶租約出賣。 公寓本案公寓可以居住也可以辦公，力求突出居住辦公的新價值方式這個理念。在推行公寓階段，制造一間大面積空間的公寓樣板示范單元，以立剖面的方式展現(xiàn)居住和辦公為一體的空間布置格局，同時，

36、整個示范單元一半透明一半實(shí)體，實(shí)體與透明部分結(jié)合的地方顯露建筑資料，可以供消費(fèi)者觀賞；同時輔助計(jì)算機(jī)的全息圖像技術(shù)，進(jìn)展建筑體的全面展現(xiàn)，對于整個工程都適用。另外一點(diǎn)，公寓的推行充分強(qiáng)調(diào)工程的高額投資報答，在年之內(nèi)實(shí)施固定客戶租金報答體系，對于租用本工程公寓的客戶在一年內(nèi)決議購買的，采用已繳付的一定期限內(nèi)的租金作為購買的首期款，同時也可以帶租約向其他客戶進(jìn)展出賣。確保高報答的實(shí)現(xiàn)。 住宅除了制造特征房型的現(xiàn)場實(shí)景樣板示范單元，還可以與商業(yè)和公寓進(jìn)行互動，進(jìn)展相應(yīng)的優(yōu)惠返還。三、銷售渠道賣場包裝合肥首個樓吧的出現(xiàn)樓吧是集“休閑、看房、購房于一體的新式吧，樓吧內(nèi)設(shè)有經(jīng)典樓盤展現(xiàn)區(qū)，業(yè)務(wù)洽談區(qū)，休閑

37、區(qū)、地產(chǎn)咨詢區(qū)及辦公區(qū)，并為消費(fèi)者提供咖啡、茶藝效力。樓吧里引入了眾多的高科技新產(chǎn)品，如電腦網(wǎng)絡(luò)、觸摸屏咨詢系統(tǒng)、多媒體演示系統(tǒng)、電子樓書等等，以添加客戶獲取信息的來源，拓展樓盤的多元化展現(xiàn)途徑，發(fā)明個互動式的購房過程平臺，提供了購房一條龍效力。 樓吧應(yīng)設(shè)在繁華的區(qū)域地段，并保證有足夠的停車位和停車的便利性。 樓吧的室內(nèi)面積要求不少于平方米的二層空間。 酒吧、咖啡廳、兒童活動場等未來會所中的個別功能引入其中。著力在客戶現(xiàn)場咨詢的過程中，營造一種輕松、自在、超前的社區(qū)生活空間環(huán)境，以進(jìn)一步的心思暗示方式加強(qiáng)工程對目的客戶的感染力和誘導(dǎo)力。 售樓部內(nèi)設(shè)三角鋼琴、名畫廊、咖啡座等，裝修材質(zhì)、顏色、外

38、觀是現(xiàn)代的、有品味的、藝 術(shù)的。在裊裊咖啡香，悠揚(yáng)琴聲、幽幽書卷氣和優(yōu)雅油畫的氣氛里，主流人群將感遭到一種新的生活方式。.樣板房樣板房的建立是本案籠統(tǒng)質(zhì)量提升的一大關(guān)鍵。樣板房的選擇位置上最好朝向綠化、水景比較好的位置，在選料方面應(yīng)以上乘的資料和獨(dú)特的設(shè)計(jì)手法，來展現(xiàn)本案先進(jìn)的“國際化情調(diào)化社區(qū)，知性貴族生活經(jīng)典籠統(tǒng)概念。網(wǎng)絡(luò)銷售設(shè)立工程網(wǎng)站，并在合肥房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站建立友誼鏈接，經(jīng)過最快傳播途徑力求讓更多人了解本工程，擴(kuò)展社會知名度和影響力。客戶營銷經(jīng)過采取多種刺激和優(yōu)惠手法促使老客戶引見新客戶，促進(jìn)老客戶的口碑傳播，吸引更多人購買。實(shí)利促銷 利用客戶心思，采用抽獎或送實(shí)物禮品等方式促進(jìn)銷售。

39、四、銷售控制及銷售節(jié)拍銷控實(shí)施原那么 推出單位價錢應(yīng)由底至高逐漸高走，確保價錢的攀升； 推出單位以棟為單位，保證每批推出單位的獨(dú)立性與整體性； 每批推出的單位應(yīng)注重戶型的搭配，保證客戶選擇的多樣性； 每批推出的單位達(dá)或以上時推出下一批單位。總體銷售節(jié)拍的安排此階段，我司建議以部分住宅導(dǎo)入市場，隨后全面出賣商業(yè)街。整盤在經(jīng)過前期半年多的宣傳期，積累了相當(dāng)多的客戶數(shù)量，要借此引爆市場，在商鋪樣板段完成后，商鋪全面公開出賣。在商鋪出賣的同時，進(jìn)展住宅的后續(xù)單元客戶的約定登記，商鋪銷售接近%左右，全面公開住宅片區(qū)。住宅全面公開后，進(jìn)展公寓客戶的約定登記并開展產(chǎn)品闡明引薦會。注：詳細(xì)的銷售節(jié)拍應(yīng)根據(jù)工程

40、進(jìn)度的安排進(jìn)展有效控制。五、促銷活動方案一促銷在推行中扮演什么角色 最短的時間引起目的人群對工程的最大關(guān)注。 在短期內(nèi)，讓目的人群都知道城市天地是具有思想風(fēng)格和原創(chuàng)文化的生活社區(qū)的品牌籠統(tǒng)。 吸引目的人群到售樓現(xiàn)場觀賞。 刺激和加強(qiáng)目的人群的購買決心，達(dá)成銷售。二樓吧內(nèi)文化活動大放送、“聞香識咖啡咖啡藝術(shù)節(jié)目的：積淀樓盤“思想含量，吸引消費(fèi)群的關(guān)注和認(rèn)同。思緒：咖啡，一個歐美生活的典型文化意象，而漸演化成國際生活的一個重要元素。以咖啡為切入點(diǎn)，來突顯城市天地的生活態(tài)度，很容易彰顯出社區(qū)文化特質(zhì)。不失為為一條直通羅馬的捷徑。內(nèi)容：與合肥名咖啡店、雀巢咖啡結(jié)合舉行咖啡藝術(shù)節(jié)，內(nèi)容涉及咖啡文化的方面

41、，如咖啡的歷史、產(chǎn)地、工藝、妙語、佚文 趣事、名咖啡館，同時現(xiàn)場限量贈和。活動力邀一些社會，尤其文化界名流參與，并在舉行合肥晚報、安徽商報橙周刊等媒體上進(jìn)展軟性炒作。、世界名畫展目的：提升樓盤知名度和佳譽(yù)度。思緒：名畫，與主流人群溝通的另一文化通道，樓吧、名畫、主流人群假日生活構(gòu)成的國際俱樂部生活方式的文化魅力要素。內(nèi)容：向文物公司或私人租借國內(nèi)外名畫，在城市天地的樓吧二樓公開展覽，同時在樓吧一樓舉行酒會，設(shè)自助餐。、小人書展覽活動目的：提升樓盤知名度和佳譽(yù)度思緒：它記載了這一代人生長中認(rèn)識，曾經(jīng)一遍又一遍地打動過一代人，英雄夢、愛國夢是它們培育起來的。、“換個角度看世界攝影展目的：以文化動搖

42、“主流人群的心弦，樹立樓盤籠統(tǒng)。思緒：攝影，是生活，也是藝術(shù)。旅游，主流人群們回歸自然盼望的外化。，攝影更被視為照顧世界，關(guān)注生命的一種有力量的方式。置信每一位旅游者，會用手中的鏡頭記下本人看到的世界，和內(nèi)心的真實(shí)感受。因此，旅游類攝影作品亦可作為溝通管道之一。內(nèi)容：與省攝影協(xié)會協(xié)作，在合肥公開征集優(yōu)秀攝影作品，題材主要是旅游類作 品，在樓吧二樓舉行攝影展，并由觀眾和評委評選出優(yōu)秀攝影作品。獲獎?wù)呖色@贈國內(nèi)免費(fèi)旅游獎勵，道路選 擇西藏、云南或新疆自然風(fēng)光瑰麗的地方。、流金歲月數(shù)十年 經(jīng)典影展 目的：提升樓盤知曉度與親和力，聚集銷售現(xiàn)場人氣。思緒：很難想像，假設(shè)記憶里短少了讓人悲喜哀怒的電影該是

43、什么樣子。至少在主流人群們，是由于任務(wù)時間的緊張，使他們短少了一種生活樂趣，現(xiàn)實(shí)生活的不完美。在戲里，他們還可以做做白日夢，讓情感真逼真切淋漓一回。內(nèi)容： 浩如煙海的中外影視作品中，遴選出部經(jīng)典 影視片，在售樓部二樓舉行影展，本次活動可與結(jié)合，舉行電影征文活動，可約請一些名導(dǎo)演和藝術(shù)家參與。三 開盤前活動大放送、 “心靈與音樂美美相約 目的：吸引市場對工程的集中認(rèn)識，宣傳城市天地原創(chuàng)人文社區(qū)的市場籠統(tǒng)。思緒：以安高公司的名義，舉行一場目的：吸引市場目的群體的集中認(rèn)識，宣傳風(fēng)格空間的思想和原創(chuàng)人文家園的籠統(tǒng)。思緒：以萬基名義，舉行一場交響音樂會，約請目的人群免費(fèi)參與。、 “書香琴韻 咖啡人生 思

44、緒：在市中心樓吧約定登記客戶贈關(guān)于咖啡的書、，贈品可謂投其所好，易博得市場認(rèn)同和客戶好感。、“從普羅旺斯到佛羅倫薩目的：促進(jìn)銷售。思緒：旅游，都市人的時髦，對許多主流人群而言，更是一種生活情結(jié)，選擇浪漫的地中海旅游線路，正切合主流人群的西風(fēng)之戀。作為促銷手段，想來會為售樓注入幾分內(nèi)力。內(nèi)容：在一切的預(yù)定客戶中抽取名僥幸客戶參與地中海之旅，現(xiàn)場約請公證處公證。、有文化的孩子不學(xué)壞目的：讓市場提早感受城市天地的文化和教育上的注重和投入。思緒：暑假期間，讓業(yè)主孩子接受文化教育，免費(fèi)學(xué)習(xí)書法、鋼琴、繪畫。內(nèi)容：請市有名的書法、鋼琴、西洋美術(shù)家，到樓吧二樓舉行少兒藝術(shù)培訓(xùn)活動。 活動對象僅對業(yè)主的孩子。

45、 經(jīng)過暑假的培訓(xùn)，讓家長們感受本人的孩子是變了：變得知書達(dá)理有藝術(shù)的感情。生活論壇暨畫冊首發(fā)儀式目的：開售之初，培訓(xùn)提升樓盤知名度，構(gòu)成公眾新聞點(diǎn)。思緒：論壇可選擇合房網(wǎng)，“論壇最大的附加值卻是為工程貼金，建議約請知名社會學(xué)者、時髦生活專業(yè)人士最好有外籍人士， 在城市天地的樓吧，舉行“國際俱樂部生活論壇，同時派發(fā)畫冊。內(nèi)容：活動內(nèi)容：力邀社會學(xué)者、作家、時髦人士共話“生活的真理。 同時，編印論述城市天地關(guān)于生活態(tài)度的大型畫冊現(xiàn)場派發(fā)。此畫冊，無論內(nèi)容，方式都要精彩，而且風(fēng)格要表達(dá)出現(xiàn)代和人文的情調(diào)。促銷活動的宣傳 合肥有名的咖啡館、酒吧、茶樓、書店聯(lián)絡(luò)，向客戶贈送城市天地的明信片或畫冊宣傳生活

46、主張。 與合肥市有名的公園、博物館、美術(shù)館、音樂廳等場所聯(lián)絡(luò)，在門票上印上宣傳宣傳生活主張及品牌名。四開盤活動大放送、露天+車展+酒會別樣開盤禮目的：突顯工程的高檔風(fēng)格的市場籠統(tǒng)。思 路：將樓盤的開盤儀式和汽車展覽結(jié)合起來，營造出時髦氣氛，此舉效果將更多的表現(xiàn)為眼球效益。內(nèi) 容： 開發(fā)商聯(lián)絡(luò)當(dāng)?shù)氐钠囦N售公司和酒店，在社區(qū)內(nèi)的草坪邊擺放多部高檔汽車作為陪襯，來賓可以邊觀賞社區(qū)、邊觀看車展、邊享用純釀。 向本案的目的人群贈送名車展SHOW的約請券；同時經(jīng)過報紙公布音訊。 現(xiàn)場每隔半小時舉行抽獎活動，送出“名車模型一百輛。六、宣傳推行戰(zhàn)略、主次明確，多層面交叉浸透 傳播課題 配合營銷組團(tuán)、公關(guān)組團(tuán)

47、，快速將本案確立為合肥特征名盤位置。 經(jīng)過交叉組合，樹立“安高房地產(chǎn)業(yè)品牌籠統(tǒng)。 配合銷售，加快去化速度。 媒體戰(zhàn)略 報紙廣告、電視廣告，網(wǎng)絡(luò)廣告為主。 輔以雜志、車體、戶外導(dǎo)示，戶外多媒體等多種方式。 傳播上不區(qū)分“一期、“二期、“三期，而是一致“安高城市天地 視銷售需求，公關(guān)以多種媒體方式展開。、本案建議的媒體選擇 合肥晚報&安徽商報從目前來講，由于它們的發(fā)行量和受眾面大，建議作為本案的首選媒體。 交通電臺、音樂電臺價錢低，聽眾廣，能以高頻率的傳播來提高受眾對本案的認(rèn)識度。 安徽衛(wèi)視、經(jīng)濟(jì)頻道、電影頻道、綜合頻道電視雖然對樓盤來講，不是很有直接效果，但對品牌的知名度提升是很有協(xié)助 的。 戶

48、外廣告和指示路牌、工地周邊圍墻廣告 在樓盤附近做指示路牌、引導(dǎo)旗、橫幅、在主要交通路口、機(jī)場和高速公路入口設(shè)置看板。 在工地周邊做大型的宣傳看板。 公交巴士車身廣告、公交車站的燈箱廣告在更多地往本案或全市性的公交線路。利用戶外廣告的長期效應(yīng)為工程營造市場效應(yīng)和區(qū)域氣氛。 、銷售道具 模 型：置于接待中心內(nèi)，展現(xiàn)本案整體規(guī)劃規(guī)劃及單體或戶型模型，用于現(xiàn)場展現(xiàn)。 效果圖：表現(xiàn)社區(qū)規(guī)劃與綠化、景觀設(shè)計(jì)。 立面圖： 表現(xiàn)整體樓盤立面效果。 房型配置圖：用于銷平、銷海等印刷品上，了解房型情況和面積，添加美感。 樓書和銷平銷海：樓書針對有望客戶及已購客戶開發(fā)，展現(xiàn)籠統(tǒng)，細(xì)說產(chǎn)品。銷平用于寄發(fā)，銷海用于定點(diǎn)

49、派發(fā)，也可作為現(xiàn)場工具。 手提袋：表示案名及產(chǎn)品樓盤籠統(tǒng)，方便客戶收取資料，用于現(xiàn)場和房展會。、戶外宣傳道具 跨街橫幅：在現(xiàn)場及周邊主要街道，方便客戶尋覓。 燈箱：分室內(nèi)和戶外兩種，置于現(xiàn)場售樓處內(nèi)部或外部，周邊主要道路口等處。 展板：現(xiàn)場售樓處和展銷會展板兩種，進(jìn)展產(chǎn)品細(xì)說，配合銷售和展出。 引導(dǎo)路牌：樓盤位置圖，對客戶進(jìn)展交通引導(dǎo)，設(shè)置在主要路口處。 戶外看板、高炮：效果圖或宣傳口號，廣而告之，設(shè)置在主要路口處。、推行系統(tǒng)主要內(nèi)容： 市場推行的主要內(nèi)容由廣告宣傳、活動促進(jìn)、現(xiàn)場烘托三大部分組成。 廣告宣傳：軟硬結(jié)合軟性廣告：包括各大新聞媒體的短新聞和樓盤軟性宣傳廣告。硬廣告：媒體發(fā)布廣告

50、活動促進(jìn)：文武雙作 文作：公關(guān)活動、事件活動武斗：促銷活動 現(xiàn)場烘托：促進(jìn)購買產(chǎn)品籠統(tǒng)識別系統(tǒng)，包括logo、名片等系列識別設(shè)計(jì)；工地及戶外包裝，包括工地美化，途徑引導(dǎo)戶外廣揭露布等售樓處布置、各階段媒體投放根本原那么：引導(dǎo)期間戶外開花，籠統(tǒng)引導(dǎo) 開盤期間集中兵力，急攻快打天強(qiáng)銷期間保證頻率，根據(jù)市場情況，變化進(jìn)攻節(jié)拍留意點(diǎn)： 媒體投放要順應(yīng)房地產(chǎn)市場銷售淡旺季的規(guī)律。五一十一之前是購房旺季，加大媒體的投放量；春節(jié)后的-月份、天氣炎熱的-份是購房的淡季，減少媒體的投放量。 媒體投放應(yīng)配合艱苦的營銷活動。 開盤前后的時期、房展會、艱苦SP、PR 活動的前后時期，適當(dāng)加大媒體投放量。第七部分：詳細(xì)

51、營銷執(zhí)行一、營銷執(zhí)行城市天地以整盤概念入市，在短時間內(nèi)要完成“去化和“塑造這兩大義務(wù)。這里的概念體系不是開盤期、強(qiáng)銷期、繼續(xù)銷售期、尾盤期的概念，而是預(yù)熱階段、風(fēng)潮引爆階段、風(fēng)潮流行階段。整合營銷傳播的手段重點(diǎn)在于“做勢，用各種媒體的整合力量建立進(jìn)攻的“空中優(yōu)勢。大盤營銷有的時候?yàn)榱吮磉_(dá)其品牌實(shí)力，在媒體投入上也是大手筆。第一階段：預(yù)熱階段多種手法并用，塑造“國際化情調(diào)社區(qū)和“國際化情調(diào)生活方式；引而不發(fā)、激起獵奇心、積累目的客戶。、戰(zhàn)術(shù)目的：塑造國際化情調(diào)社區(qū)的時髦生活概念，提高產(chǎn)品立意。國際化情調(diào)生活方式的詮釋，爭取“制高點(diǎn)，給客戶堅(jiān)決自信心。產(chǎn)品概念的全面導(dǎo)入，引起市場興趣，樹立入市籠統(tǒng)

52、。引起消費(fèi)者的廣泛參與、關(guān)注，讓他們先接受概念。不涉及詳細(xì)產(chǎn)品詳細(xì)價錢等細(xì)節(jié)，引起懸念，充分“蓄勢同時便于調(diào)整。本階段，經(jīng)過兩大運(yùn)動、四大陣地進(jìn)展概念運(yùn)作；經(jīng)過兩大展現(xiàn)進(jìn)展蓄勢預(yù)備：、兩大運(yùn)動國際化情調(diào)社區(qū)的概念解析和產(chǎn)品引薦。正反論戰(zhàn)以國際情調(diào)化生活方式不同的觀念的支持方來開展論戰(zhàn)，構(gòu)成社會話題，各大新聞媒體延續(xù)報道。營造社會熱點(diǎn)，為開盤拉開序幕。、四大陣地現(xiàn)場市內(nèi)樓吧展現(xiàn)市區(qū)各交通干道戶外廣告牌周邊引導(dǎo)旗和廣告牌、兩大展現(xiàn)活動 房展會 圍板和廣告牌全面出擊以上兩大展現(xiàn)活動必然會吸引大量客戶留意，他們應(yīng)盡早做好接待、追蹤預(yù)備，為開盤打好根底。時間為半年！第二階段：風(fēng)潮引爆階段戰(zhàn)術(shù)目的：軟硬結(jié)

53、合、文武雙做、高低空兼顧，保證個月左右的全新亮相。集中兵力，產(chǎn)品宣傳忽然迸發(fā)，數(shù)月積累的客戶促成集中成交，構(gòu)成“火爆開盤。本階段除了報紙、電視媒體的狂轟亂炸以及銷售促銷方式外，他們還思索了活動為品牌樹立推波助瀾：工程所配備的幼兒園引入知名幼兒園簽約儀式；工程引進(jìn)的中、小學(xué)的簽約儀式；國際知名的物業(yè)管理公司正式簽約，提供效力；第三階段：風(fēng)潮流行階段堅(jiān)持籠統(tǒng)深化；多種方式促銷、公關(guān)并舉；穩(wěn)定去化速度 戰(zhàn)術(shù)目的：采用多種公關(guān)活動。多樣社區(qū)業(yè)主聯(lián)誼文化活動，促成人際傳播。內(nèi)外兩手穩(wěn)定增進(jìn)客戶源。鑒于此階段本案商業(yè)街、環(huán)境、會所配套，建筑群落等都落成，曾經(jīng)正式可以將本案賣點(diǎn)直觀地進(jìn)展展現(xiàn)。各階段和各產(chǎn)品

54、類型的是相互交叉，貫穿的，但是重要的一個前提是必需有半年的一個品牌蓄勢期，來確保產(chǎn)品有足夠的空間推向市場。二、假日、工程結(jié)點(diǎn)廣告安排. 開工儀式、構(gòu)造封頂、外立面出彩等工程進(jìn)展節(jié)點(diǎn)上約請市、區(qū)主要指點(diǎn)和公司集團(tuán)的指點(diǎn)出席，配合活動建議在各大新聞媒體發(fā)布新聞性報道文章，并且結(jié)合節(jié)點(diǎn)活動進(jìn)展硬廣告的推出。. .、.黃金假日結(jié)合開盤，在五一節(jié)、國慶節(jié)降臨之際，參與“假日房展會或推出“國慶獻(xiàn)禮大型公關(guān)活動，并配合推出時點(diǎn)實(shí)施廣告戰(zhàn)略。主題：房展會、“假日回饋“國慶獻(xiàn)禮. .、.、中秋、教師節(jié)、圣誕節(jié)、元旦、春節(jié)在一年中的重要節(jié)假日，媒體亮相，宣傳工程的同時，也宣傳了企業(yè)的品牌，可為“一箭雙雕。主題：“

55、籠統(tǒng)慶賀 第八部分：營銷體系為了順利實(shí)現(xiàn)工程的既定銷售方案，有必要建立一個完好的，富有杰出任務(wù)效率的的營銷管理體系，經(jīng)過工程組銷售部與部門內(nèi)及其它外部公司的嚴(yán)密配合，使整個營銷管理體系正常運(yùn)作，發(fā)揚(yáng)組織銷售、指點(diǎn)銷售、控制銷售、調(diào)整銷售的作用，進(jìn)而保證銷售方案和銷售目的的順利實(shí)現(xiàn).完善的營銷體系描畫應(yīng)劃分為行政機(jī)制、功能運(yùn)作兩方面，這兩種劃分在實(shí)踐組織中運(yùn)作中應(yīng)得到相應(yīng)的一致。一、 組織構(gòu)造根據(jù)行政管理構(gòu)造的要求，營銷組織的首要前提是建立垂直性的部門建制。組織構(gòu)造如圖一：現(xiàn)場銷售經(jīng)理銷售助理 銷售主管 銷售主管 出納專案銷售員 專案銷售員 其它銷售輔助人員該劃分是希望通進(jìn)合理的垂直性管理構(gòu)造，

56、達(dá)成完善部門建立的目的。二、功能體系經(jīng)過明確的功能劃分，在現(xiàn)場銷售經(jīng)理一致指揮下，最大成效的利用內(nèi)部資源與外部力量廣告公司、公關(guān)公司獲得優(yōu)秀銷售業(yè)績。根據(jù)部門效力對象及效力功能性的區(qū)別，同時需求建立循環(huán)性的效力網(wǎng)絡(luò)。功能體系構(gòu)造如圖二：工程銷售經(jīng)理整盤謀劃及控制推行 銷售 信息反響注：此表為功能分塊，落實(shí)到詳細(xì)工程操作的三方業(yè)主、顧問公司、廣告公司職能分功協(xié)作上，需與開展商詳細(xì)商榷后再定。三、崗位職責(zé)部門建制根據(jù)行政管理的要求，建立垂直管理方式的部門編制構(gòu)造表示圖如圖，以經(jīng)理責(zé)制為中心，全面地建立銷售各環(huán)節(jié)崗位職責(zé)，使部門業(yè)務(wù)開展責(zé)、權(quán)、利有效落實(shí)，真正做到任務(wù)配合的有效性，表達(dá)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作精神，

57、確立了崗位職責(zé)的根本框架后，一致管理，分配銷售部所屬人員的崗位任務(wù)。銷售經(jīng)理是銷售案場的最高擔(dān)任人，直接擔(dān)任推銷售及其推行，對下屬各級銷售人員及行政、客戶效力人員行使管理和導(dǎo)權(quán)、擔(dān)任各工程管理制度的直接監(jiān)視及執(zhí)行。定期向開展商反響現(xiàn)場銷售情況、市場動態(tài)，擔(dān)任與開展商各部門的調(diào)協(xié)和商洽。與開展商結(jié)算應(yīng)結(jié)傭金。銷售主管管理、鼓勵本組銷售人員完成銷售義務(wù)。協(xié)助銷售人員進(jìn)展客戶接洽、談判、簽約及各工程銷售及售后效力。協(xié)助銷售經(jīng)理進(jìn)展現(xiàn)場管理，并及時反響客戶情況、銷售人員情況及現(xiàn)場要事。銷售人員銷售部全體銷售人員，職責(zé)：產(chǎn)品引見、客戶接洽、促成銷售、相關(guān)銷售手續(xù)的辦理及售后效力。行政、客戶效力人員組成包

58、括銷售助理、出納、其他輔助人員，輔助銷售經(jīng)理、銷售人員完成銷售任務(wù)。經(jīng)理擔(dān)任制在整體的營銷方案指點(diǎn)下，詳細(xì)分解落實(shí)現(xiàn)組織建制、營銷推行及銷售管理的各項(xiàng)任務(wù)，并參與詳細(xì)的各項(xiàng)銷售事務(wù)，使專案業(yè)務(wù)流程納入有序、高效的軌道中，表達(dá)應(yīng)有的溝通了解才干及指點(diǎn)組織才干，發(fā)揚(yáng)客觀能動性，掌握利用資源達(dá)成目的的各種方法。其職能包括：人力資源管理、方案義務(wù)制定、推行控制及評價、銷售管理及協(xié)調(diào)、簽約及后續(xù)任務(wù)。人力資源管理 崗位職責(zé)制定人員招聘人員培訓(xùn)及再培訓(xùn)工程培訓(xùn)手冊定制人員定崗任務(wù)考核方案義務(wù)制定 工程總方案 銷售方案、推行方案、操作流程、開盤方案 月度方案日常管理方案、工程月度銷售、推行及資金方案部門建立

59、方案人力資源配置及貯藏、全員普訓(xùn)、梯隊(duì)干部培育推行控制及評價 推行方案、費(fèi)用核定推行中心及主線核定推行表現(xiàn)核定推行績效評價推行調(diào)整建議銷售管理與協(xié)調(diào) 開盤前預(yù)備現(xiàn)場管理辦公制度管理、銷售控制現(xiàn)場協(xié)調(diào)現(xiàn)金管理信息反響 現(xiàn)場期報現(xiàn)場日報、現(xiàn)場周報、現(xiàn)場月報市場報告快報銷售建議重要營銷方案簽約及后續(xù)任務(wù)簽約款項(xiàng)催收售后效力收樓違約處置人力資源管理下屬各崗位的崗位職責(zé)制定，對人力資源進(jìn)展最合理的運(yùn)作。人員招聘，根據(jù)公司中長期開展方案和各任務(wù)崗位的特性招聘人員。人員培訓(xùn)，人員綜合培訓(xùn)及業(yè)務(wù)培訓(xùn)。人員定崗，以現(xiàn)有人力資源為根底，指定人員擔(dān)任不同任務(wù)崗位。根據(jù)才干績效考評原那么進(jìn)展評價，獎勤獎能，對不附合要求者給予及時培訓(xùn)或調(diào)整培訓(xùn)。方案義務(wù)的制定與實(shí)施為了使任務(wù)開展富有條理與時效控制性，有必要在整個部門中加強(qiáng)方案概念，以下方案被以為是任務(wù)正常穩(wěn)健開展所必不可少的。工程方案、銷售方案平衡本工程供應(yīng)、市場供應(yīng)與需求情況，與開展商共同制定工程總體銷售期目的及分階段銷售目的，含各期銷售面積、單位售價、均價、銷售率、房源推量、資金回籠方案及補(bǔ)充應(yīng)變措施等。、推行方案制定與銷售方案掛鉤的推行費(fèi)用、推行節(jié)拍、推行費(fèi)用配比。、操作流程按工程制定常規(guī)現(xiàn)場操作流程及任務(wù)開展安排，本方案應(yīng)于開盤前完成和試運(yùn)作。 開盤方案開盤時間確定、開盤活動籌備。售樓處設(shè)定與布置、示范單位選定與裝修、模型、樓書及海報制造。