城市房地產(chǎn)管理法

1、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)目的：了解房地產(chǎn)法的概念、基本原則及房地產(chǎn)管理中的法律責任，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)用地制度、城市房屋拆遷、物業(yè)服務和房地產(chǎn)中介服務，掌握房地產(chǎn)開發(fā)、交易和房地產(chǎn)權(quán)屬登記教學重點：房地產(chǎn)開發(fā)用地制度、城市房屋拆遷、物業(yè)服務和房地產(chǎn)中介服務教學難點：教學課時：4節(jié)教學方法：案例教學教學內(nèi)容與步驟1第一節(jié)房地產(chǎn)法管理法的基本概念一、房地產(chǎn)業(yè) 是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，包括： （1）國有土地使用權(quán)的出讓； （2）房地產(chǎn)的開發(fā)與再開發(fā)：（3）房地產(chǎn)經(jīng)營：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及房屋的買賣、抵押等經(jīng)

2、濟活動； （4）房地產(chǎn)中介服務：房地產(chǎn)咨詢中介，房地產(chǎn)評估中介，房地產(chǎn)代理中介； （5）物業(yè)管理2沒有房地產(chǎn)就沒有新中國，沒有房地產(chǎn)就沒有新中國。房地產(chǎn)，它辛勞占耕地；房地產(chǎn)，它一心謀暴利。它指給了富豪圈錢的門路，它引導政府走向豪奢。它堅持了瘋漲八年多，它改善了官員的生活；它構(gòu)建了升官GDP，它收取了稅費好處多。沒有房地產(chǎn)就沒有新中國，沒有房地產(chǎn)就沒有新中國！3二、房地產(chǎn)法1、概念2、立法現(xiàn)狀城市房地產(chǎn)管理法與物權(quán)法關系合同法擔保法國有土地上房屋征收與補償條例 4第二節(jié)國有土地房屋征收補償5678910湖南最牛釘子戶11一、立法目的規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋

3、所有權(quán)人的合法權(quán)益。1、統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設和土地房屋被征收群眾的利益，努力把公共利益同被征收人個人利益統(tǒng)一起來。2、明確補償標準、補助和獎勵措施，保護被征收群眾的利益。3、完善征收程序，加大公眾參與，禁止建設單位參與搬遷，取消行政強制拆遷，改進工作，把強制減到最少。國有土地上房屋征收與補償條例12二、征收與補償法律關系主體的變化1被征收房屋所有權(quán)人 2、市、縣級人民政府 3、市、縣級人民政府確定的房屋征收部門 、4、有關部門及房屋征收實施單位 舊法：拆遷人（拆遷許可證獲得者）13三、征收條件為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收的，由市、縣級

4、人民政府作出房屋征收決定：（1）國防和外交的需要；（2）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；（3）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（4）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要（5）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。14確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，應當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。

5、15四、征收中公眾意見的聽取1、制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，應當廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學論證。2、市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。163、因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合規(guī)定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。17五、征收公告1、市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權(quán)利等事項

6、。2、房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。18六、補償（一）補償范圍作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：1、被征收房屋價值的補償；2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。19（二）補償標準對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定。對評估確定的價值有異議的，可以向評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。20（三）

7、補償方式1、貨幣補償，2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。3、搬遷費和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前的臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房。21（四）補償協(xié)議 1、協(xié)議內(nèi)容：補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項。2、一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人

8、可以依法提起訴訟。思考：訴訟的性質(zhì)是什么？22（五）行政機關對補償?shù)牟枚?、條件：雙方在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府 按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。2、被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。23七、搬遷（一）先補償、后搬遷的原則。（二）任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。24八、拆遷的強制執(zhí)行被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行

9、政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。強制執(zhí)行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。25第三節(jié)房地產(chǎn)交易一、房地產(chǎn)交易的含義包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃二、房地產(chǎn)交易原則三、交易價格管理1、價格申報制度2、價格評估制度討論政府限價問題。商品房明碼標價：全國首例房地產(chǎn)價格欺詐案26基準地價：按不同的土地級別、區(qū)域分別評估和測算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地的平均價格標定地價：在基準地價基礎上，按土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位、市場行情條件，修訂評估出的具體地塊在某一時期的價格重

10、置價格27房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一、概念二、法律特征三、形式1、買賣2、贈予3、其他方式四、轉(zhuǎn)讓條件及五、不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)六、轉(zhuǎn)讓程序28商品房預售 商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。 討論：商品房預售制度的利弊之爭預售條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；（4）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。29商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出

11、售給買受人，并由買受人支付房價款現(xiàn)售條件：（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； （2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件； （3）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （4）已通過竣工驗收； （5）拆遷安置已經(jīng)落實；（6）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 30商品房銷售的禁止性行為1、不得采取返本銷售或

12、者變相返本銷售的方式銷售商品房。返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。3、商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 分割拆零銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。 31商品房買賣合同（一）當事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況； （三）商品房的銷售方式按套（單元）、套內(nèi)建筑面積、建筑面積計價。按套（單元）計價或者按套內(nèi)建

13、筑面積計價的，合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。 按套（單元）計價的預售房屋，應當在合同中附所售房屋的平面圖。；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。 32（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；買受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。（五）交付使用條件及日期；對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當

14、事人另有約定的除外。買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。33（六）產(chǎn)權(quán)證的辦理 在沒有另行約定的情況下：預售房的購買人應當自商品房交付使用之日起日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。 34（七）質(zhì)量保修責任 當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之

15、日起計算。 商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于規(guī)定中確定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定中確定的最低保修期限。 非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。 35因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人可請求解除合同和賠償損失的。因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人可請求解除合同和賠償損失。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托

16、他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。 36違約責任由于出賣人的原因，買受人未能取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應當承擔違約責任：具體違約責任形式，有約定的按約定合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。 37雙倍返還已付房款（1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 （3）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（4）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（5）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第

17、三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 38合同的解除 （1）面積誤差比絕對值超出 （2）出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行。（3）辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記 （4）合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立擔保貸款合同并導致買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。 39思考題：王某

18、與某房地產(chǎn)開發(fā)商于2006年4月15日簽訂了商品房預售合同，并支付定金1萬元，合同約定房屋建筑面積為168平方米，每平方米2000元，開發(fā)商于2007年3月15日以前交房，王某于4月20日前支付首付，為房款總額的20%，其余采取銀行抵押貸款的方式付款，于2006年6月15日前付清。（1）如果開發(fā)商隱瞞沒有預售許可證的事實就擅自進行銷售，此合同是否有效？（2）此時正值國家宏觀政策調(diào)控，將大戶型的商品房首付提高至40%，王某無力支付，開發(fā)商以王某違約為由，拒絕退還定金。開發(fā)商的理由是否合法？（3）如果雙方協(xié)商后繼續(xù)履行合同，王某付清了所有款項，但開發(fā)商于2007年5月15日才交房，此時房地產(chǎn)市場價

19、格波動，房價下跌，王某是否可以因此解除合同？40第四節(jié)房屋租賃一、可租房屋范圍（1）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查土謹者以其他形式限制房增權(quán)利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）權(quán)屬有爭議的；（5）屬于違法建筑的；（6）不符合安全標準的；（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；（9）有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。但對未依法取得房屋所有權(quán)證及已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的房屋有不同看法。41最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 (1)出租人未取得建設工程規(guī)劃許可證訂立的合

20、同 (2)出租人未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑的合同（3）租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。 42（4）租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)合同效力不受影響 當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。無效的處理：房屋租賃合同無效，當事人可請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的。 43（二）房屋租賃合同內(nèi)容（1）當事人姓名或者名稱及住所；（2）房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況；（3）租賃用途

21、 （4）租賃期限 20年為限對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依法仍不能確定的，視為不定期租賃（5）租金及交付方式（6）房屋修繕責任 （7）轉(zhuǎn)租的約定 （8）合同的變更與解除條件44轉(zhuǎn)租1、轉(zhuǎn)租法律關系2、轉(zhuǎn)租與門面轉(zhuǎn)讓3、出租人應及時提出異議出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。 45承租人的優(yōu)先購買權(quán)46具有下列情形之一，承租人不能主張優(yōu)先權(quán)（1）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的； （2）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的； （3）出租人履行

22、通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的； （4） 第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。47房屋的添附添附的概念：是指不同所有人的物結(jié)合在一起而形成不可分離的物或具有新物性質(zhì)的物，如果要恢復原狀在事實上不可能或者在經(jīng)濟上不合理，在此情況下，確認該新財產(chǎn)的歸屬問題。添附的法律后果： 由于添附而形成新物的，兩個物有價值大小之分的，新物之所有權(quán)歸價值大的一方，由取得所有權(quán)的一方對另一方提供補償；若不能分出價值大小的歸兩人共有，一般是按份共有。 48經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合處理沒有約定的，按照下列情形處理： （一）因出租人違約導致合同解除，承租人可請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失； （二）