北京王府井綜合樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、王府井綜合樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告上圖為該項(xiàng)目標(biāo)地x1第一章 王府井綜合樓項(xiàng)目綜述北京王府井綜合樓位于王府井金街北段45號(hào)，西鄰皇城根遺址公園，東面與人藝首都劇場(chǎng)相對(duì)，南抵王府井步行街，北接美術(shù)館、華僑大廈。該地段酒店、商廈林立，文化、藝術(shù)氛圍突出；緊鄰名勝古跡交通便利、高端醫(yī)療設(shè)施集中具有無(wú)法復(fù)制的位置優(yōu)勢(shì)。王府井綜合樓的投資主體是北京中大凱源投資管理 ，本項(xiàng)目建設(shè)單位是北京中大凱源投資管理 的股東之一：北京中大經(jīng)貿(mào)發(fā)展中心（北京二商集團(tuán) 所屬單位）。北京市規(guī)劃委員會(huì)2005規(guī)復(fù)函字0258號(hào)批復(fù)本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積 4800平方米，代征道路用地面積 2400平方米容積率 1：3.95（含保留

2、建筑），建筑密度 50.1%（含保留建筑），新建建筑規(guī)模 21900平方米 其中地上面積14300平方米，地下建筑面積7600平方米，停車(chē)數(shù)量117輛。建筑高度30米。 建筑主體后退規(guī)劃建設(shè)用地東邊界米；后退用地北邊界米。綠地率 20.23%。本項(xiàng)目前期工作進(jìn)展順利，、均已辦妥.新建建筑面積擬增至25000平方米、建筑高度為40米的設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)近期將著手辦理。上圖為該項(xiàng)目標(biāo)地 x 3王府井綜合樓擬建成集住宿、商務(wù)、餐飲、娛樂(lè)等功能為一體的酒店或酒店式公寓。設(shè)計(jì)方案充分保證了建筑內(nèi)部的自然通風(fēng)、采光等功能，從而為業(yè)主提供了更為舒適、高效、健康的使用環(huán)境。改造總建筑面積5380平方米（富豪大酒店）

3、，擬新建總建筑面積25000平方米，其中：地上17400平方米，地下7600平方米；功能設(shè)置包括：新建3350平方米的商業(yè)區(qū)（包括商務(wù)中心商鋪等）；1600平方米餐飲區(qū)；500平方米多功能廳；2050平方米的康樂(lè)區(qū)（含20米泳道游泳池；700平方米健身中心等）。新建和改建可得不少于300間客房（含50套豪華房）及約200輛地下停車(chē)位。王府井綜合樓擬按不低于四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，也可根據(jù)業(yè)主的需求調(diào)整設(shè)計(jì)方案或定制。第二章 項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析第一節(jié)2005年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析中國(guó)目前正處于高速城市化的進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了持續(xù)增長(zhǎng)和分化的趨勢(shì)，可供土地資源日趨緊張；拆遷難度及成本加大，銀

4、行對(duì)開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房按揭貸款已開(kāi)始收緊；開(kāi)征房產(chǎn)稅已成定局。針對(duì)這一機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的大勢(shì)，各地都在制定切實(shí)可行的應(yīng)對(duì)策略。如上海市政府的“531”工程，即未來(lái)10年以后內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)房?jī)r(jià)在人民幣5萬(wàn)元/m,內(nèi)環(huán)線以外外環(huán)線以?xún)?nèi)房?jī)r(jià)在3萬(wàn)元/m，外環(huán)線以外房?jī)r(jià)在1萬(wàn)元/m。相比較而言我們不難看出北京市房?jī)r(jià)的上升空間，因此把握北京房?jī)r(jià)未來(lái)發(fā)展的走勢(shì)是至關(guān)重要的。北京城市總體規(guī)劃（20042020）在兩會(huì)期間正式揭曉。市政府提出未來(lái)的北京將發(fā)展成為“宜居城市 世界名城”。城市規(guī)劃將體現(xiàn)兩軸兩帶多中心的發(fā)展戰(zhàn)略，將對(duì)城區(qū)人口進(jìn)行控制，鼓勵(lì)、疏導(dǎo)市區(qū)人口及外來(lái)人口遷往郊區(qū)新興商業(yè)中心區(qū)。北京是祖國(guó)的首都，令全

5、國(guó)人民神往的地方，原本是一個(gè)資源比較豐富的城市，經(jīng)濟(jì)繁榮、歷史悠久、科技文教事業(yè)居全國(guó)之首，這已經(jīng)構(gòu)成了對(duì)外來(lái)人口極大的吸引要素，如今再致力于“宜居城市”的發(fā)展，必然會(huì)引起更多人口的進(jìn)入。面對(duì)這種情況控制城市規(guī)模、人口合理分布和限制就成為北京發(fā)展“宜居城市”的必然途徑。但是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，不適合以行政手段限制人口的自然流動(dòng)，行之有效的就是提高在城區(qū)生活的生存成本，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié)城市居民結(jié)構(gòu)，使中心文化、商業(yè)區(qū)成為典型的富人宜居城和旅游觀光區(qū)，這將意味著進(jìn)入城市中心區(qū)門(mén)檻的提高。2004年僅東部的朝陽(yáng)區(qū)價(jià)位在10000元/平方米以上已竣工的住宅或高級(jí)商務(wù)公寓就有至少23家；2005年將要竣工

6、投入使用的高級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)位在20000元/平方米以上的就有佳成廣場(chǎng)、中環(huán)世貿(mào)、財(cái)富中心等若干家。另?yè)?jù)調(diào)查東城區(qū)的恒基中心匯豪閣公寓、金融街的華榮公寓、長(zhǎng)安街的華貿(mào)中心公寓及CBD的財(cái)富中心酒店公寓售價(jià)均已超過(guò)了18000元/平方米。以上分析僅僅是對(duì)地價(jià)大勢(shì)的一個(gè)概括性的分析，具體到每一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目其價(jià)格走勢(shì)還需要由許多綜合方面的因素來(lái)決定。地段只構(gòu)成了房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格因素的一個(gè)重要方面，但未來(lái)項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì)、建筑產(chǎn)品的差異化、生態(tài)環(huán)境、以人為本的設(shè)計(jì)理念、新消費(fèi)觀念的引領(lǐng)（如刻意渲染不求最好但求最貴的新時(shí)尚）等諸多軟性因素也將成為決定價(jià)格走勢(shì)不可替代的重要環(huán)節(jié)，萬(wàn)萬(wàn)不可忽視。第三章 本項(xiàng)目所屬商業(yè)形

7、態(tài)綜合分析 第一節(jié)項(xiàng)目概況以上為實(shí)景圖片擬定名稱(chēng)：北京王府井商務(wù)酒店（原王府井綜合樓） 北京王府井發(fā)展大廈（同上） 地址： 北京王府井大街45號(hào) 位置描述：王府井金街北段，西鄰皇城根，東抵二環(huán)路，南靠長(zhǎng)安街，北接平安大道。 商業(yè)、人文特征：酒店、商廈林立，文化、藝術(shù)氛圍突出，緊鄰名勝古跡，交通便利、醫(yī)療設(shè)施齊全。是休閑購(gòu)物、旅游觀光、美食品嘗及文化藝術(shù)欣賞的最佳場(chǎng)所。 本項(xiàng)目規(guī)劃建議書(shū)概述（2005年規(guī)復(fù)函字0258號(hào)）： 規(guī)劃建設(shè)用地面積 4800平方米（含現(xiàn)有建筑用地2991平方米擬拆除部分現(xiàn)有建筑） 代征道路用地面積 2400平方米 容積率建筑密度 50.1%(均含保留建筑) 建筑規(guī)模

8、21900平方米 不含保留建筑 其中地上面積14300平方米 地下建筑面積7600平方米. 建筑層數(shù) 地上8層 地下3層 建筑退規(guī)劃用地邊界線距離 建筑主體后退用地東邊界14.6米；后退用地北邊界12.8米。 建筑間距 距西側(cè)現(xiàn)狀六層建筑滿足防火要求（原圖紙是9米） 距南側(cè)建筑（原圖紙是10米） 綠地率 20.23% 停車(chē)數(shù)量 117輛 第二節(jié)本項(xiàng)目周遍地區(qū)高檔酒店及高檔公寓市場(chǎng)需求分析五星級(jí)酒店有七家：北京飯店， 220美圓/間/日（加15%服務(wù)費(fèi)）貴賓樓， 200美圓/間/日（加15%服務(wù)費(fèi)）君悅大酒店，300美圓/間/日（加15%服務(wù)費(fèi)）王府飯店， 300美圓/間/日（加15%服務(wù)費(fèi)）天

9、倫王朝， 220美圓/間/日（加15%服務(wù)費(fèi)）國(guó)際藝苑， 200美圓/間/日（加15%服務(wù)費(fèi)）華僑大廈， 200美圓/間/日（加15%服務(wù)費(fèi)）四星級(jí)酒店有三家：王府井大飯店，1700元/間/日（人民幣）和平賓館， 1600元/間/日北方佳苑飯店，980元/間/日三星級(jí)酒店有六家：臺(tái)灣飯店， 800元/間/日 （人民幣）松鶴大酒店， 700元/間/日天瑞酒店 700元/間/日 丹耀大廈富豪賓館， 480元/間/日麗苑公寓， 600元/間/日以上酒店平均入住率為7.5成左右，五星酒店優(yōu)惠在7折左右，其他八折左右。（附周遍酒店示意圖） HYPERLINK :/ /map_wfj/index.htm

10、酒 店中 餐 西 餐水 吧 購(gòu) 物 娛 樂(lè) 文 藝服 務(wù) 車(chē) 站 觸摸屏 HYPERLINK :/ /map_wfj/link/01/huaqiao.html t _blank 華僑大廈 HYPERLINK :/ /map_wfj/link/01/fuhao.html t _blank 富豪大廈 HYPERLINK :/ /map_wfj/link/01/wangfujingdafandian.html t _blank 王府井大飯店 HYPERLINK :/ /map_wfj/link/01/guojiyiyuan.html t _blank 國(guó)際藝苑 HYPERLINK :/ /map_w

11、fj/link/01/luyou.html t _blank 旅游咨詢(xún)服務(wù)中心 HYPERLINK :/ /map_wfj/link/01/tianlun.html t _blank 天倫王朝 HYPERLINK :/ /map_wfj/link/01/songhe.html t _blank 松鶴大酒店 HYPERLINK :/ /map_wfj/link/01/tianrui.html t _blank 天瑞酒店 HYPERLINK :/ /map_wfj/link/01/quanguofulian.html t _blank 全國(guó)婦聯(lián)招待所 HYPERLINK :/ /map_wfj/l

12、ink/01/wfj-lvguan.html t _blank 王府井旅館 HYPERLINK :/ /map_wfj/link/01/tailong.html t _blank 泰龍賓館 HYPERLINK :/ /map_wfj/link/01/yudu.html t _blank 御都賓館 HYPERLINK :/ /map_wfj/link/01/taiwan.html t _blank 臺(tái)灣飯店 HYPERLINK :/ /map_wfj/link/01/heping-binguan.html t _blank 和平賓館 HYPERLINK :/ /map_wfj/link/01/l

13、iyuan.html t _blank 麗苑公寓 HYPERLINK :/ /map_wfj/link/01/wangfu-fandian.html t _blank 王府飯店 HYPERLINK :/ /map_wfj/link/01/xiaowei.html t _blank 校尉旅館 HYPERLINK :/ /map_wfj/link/01/danyaodasha.html t _blank 丹耀大廈 HYPERLINK :/ /map_wfj/link/01/hongxia.html t _blank 紅霞旅館 HYPERLINK :/ /map_wfj/link/01/dongfa

14、ngheping.html t _blank 東方和平賓館 HYPERLINK :/ /map_wfj/link/01/guibinlou.html t _blank 貴賓樓 HYPERLINK :/ /map_wfj/link/01/beijing-hotel.html t _blank 北京飯店 HYPERLINK :/ /map_wfj/link/01/beifangjiayuan.html t _blank 北方佳苑飯店 HYPERLINK :/ /map_wfj/link/01/dongfangchenguang.html t _blank 北京東方青年旅館 HYPERLINK :/

15、 /map_wfj/link/01/junyue.html t _blank 君悅大酒店王府井附近 HYPERLINK :/ ewoo /hotel.asp 東方廣場(chǎng) HYPERLINK :/ ewoo /hotel.asp 麗苑公寓 HYPERLINK :/ ewoo /hotel.asp 新世界太華公寓 HYPERLINK :/ ewoo /hotel.asp 金橋國(guó)際公寓 HYPERLINK :/ ewoo /hotel.asp 恒基中心其他 HYPERLINK :/ ewoo /hotel.asp 亮馬公寓 HYPERLINK :/ ewoo /hotel.asp 麗都公寓 HYPER

16、LINK :/ ewoo /hotel.asp 和喬麗晶 HYPERLINK :/ ewoo /hotel.asp 金宸國(guó)際公寓 HYPERLINK :/ ewoo /hotel.asp 華威公寓 HYPERLINK :/ ewoo /hotel.asp 東環(huán)廣場(chǎng) HYPERLINK :/ ewoo /hotel.asp 泰悅豪庭等絕大部分高檔公寓都有先進(jìn)齊全的配套設(shè)施：【配套設(shè)施】便利店、書(shū)店、影音店、文具店、計(jì)算機(jī)器材店等各種商店。銀行、24小時(shí)自動(dòng)柜員機(jī)及外匯兌換機(jī)。理發(fā)店、干洗店。郵政、快遞、票務(wù)等設(shè)施一應(yīng)俱全。診所、牙醫(yī)、緊急醫(yī)療中心。會(huì)議室、培訓(xùn)廳、產(chǎn)品展覽中心和商務(wù)中心。【服務(wù)】

17、星級(jí)酒店式家務(wù)管理。24小時(shí)送餐服務(wù)。洗衣服務(wù)。國(guó)內(nèi)外報(bào)刊、雜志。包括CNN、BBC、HBO、CNBC、NHK、ESPN體育頻道等40多個(gè)國(guó)際衛(wèi)星電視頻道。豪華客車(chē)班車(chē)服務(wù)。俱樂(lè)部項(xiàng)目：游泳，健身，桑拿，瑜珈，閱覽室，按摩池,蒸汽浴,兒童游樂(lè)室。麗都俱樂(lè)部項(xiàng)目：網(wǎng)球，壁球，保齡球等戶(hù)型從一居到六居不等以下選取本項(xiàng)目附近的公寓作為參考： HYPERLINK :/ ewoo /hotel.asp 麗苑公寓 東方廣場(chǎng)公寓 總結(jié)總建設(shè)用地面積 （東西直徑80米 南北60） 4800平方米（含富豪與現(xiàn)有建筑用地2991平方米，除富豪外，現(xiàn)有建筑全部拆除）項(xiàng)目總建筑面積富豪大酒店5380 M2 + 新建筑25000M2= 30380 M2其中含（現(xiàn)狀）原建筑： 富豪大酒店三星級(jí)酒店總建筑面積5380平米地上六層 4670平米（帶有電梯）地下一層 710 平米 本項(xiàng)目規(guī)劃建議書(shū)概述（2005年規(guī)復(fù)函字0258號(hào)）： 新建筑 高度 30米 容積率建筑密度 50.1%(均含保留建筑) 建筑規(guī)模 （