世邦魏理仕大連市海昌名城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告

1、1前言 錯(cuò)誤！未指定書簽。本項(xiàng)目須解決的問題 錯(cuò)誤！未指定書簽。解決方法 錯(cuò)誤！未指定書簽。2大連市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r及特征分析 錯(cuò)誤！未指定書簽。大連市商業(yè)市場分析 錯(cuò)誤！未指定書簽。大連市消費(fèi)模式和特點(diǎn) 錯(cuò)誤！未指定書簽。3項(xiàng)目周邊已建成商場業(yè)種業(yè)態(tài)情況分析 錯(cuò)誤！未指定書簽。天倫商廈 錯(cuò)誤！未指定書簽。天百大樓（天津百貨大樓） 錯(cuò)誤！未指定書簽。國泰商業(yè)大廈 錯(cuò)誤！未指定書簽。新世界百貨 錯(cuò)誤！未指定書簽。巴黎之春購物中心 錯(cuò)誤！未指定書簽。友誼商城 錯(cuò)誤！未指定書簽。勝利廣場 錯(cuò)誤！未指定書簽。大連商場 錯(cuò)誤！未指定書簽。秋林女店 錯(cuò)誤！未指定書簽。大商新瑪特 1百年城錯(cuò)誤！未指定書簽。邁

2、凱樂錯(cuò)誤！未指定書簽。分析結(jié)論 錯(cuò)誤！未指定書簽。4項(xiàng)目競爭又手分析 錯(cuò)誤！未指定書簽。52號(hào)地（天和廣場） 錯(cuò)誤！未指定書簽。56號(hào)地（民生樂園） 錯(cuò)誤！未指定書簽。修竹地塊 錯(cuò)誤！未指定書簽。52號(hào)地對(duì)面地塊 錯(cuò)誤！未指定書簽。分析結(jié)論 錯(cuò)誤！未指定書簽。5項(xiàng)目基本情況分析 錯(cuò)誤！未指定書簽。項(xiàng)山?jīng)r 錯(cuò)誤！未指定書簽。商業(yè)氣氛分析 錯(cuò)誤！未指定書簽。結(jié)論分析： 錯(cuò)誤！未指定書簽。6本項(xiàng)目競爭力分析 錯(cuò)誤！未指定書簽。項(xiàng)目優(yōu)勢分析 錯(cuò)誤！未指定書簽。不利因素分析 錯(cuò)誤！未指定書簽。項(xiàng)目競爭力研判 錯(cuò)誤！未指定書簽。7項(xiàng)目定位 錯(cuò)誤！未定義書簽。項(xiàng)目檔次定位： 錯(cuò)誤！未指定書簽。功能定位： 錯(cuò)

3、誤！未指定書簽。目標(biāo)買家及消費(fèi)群： 錯(cuò)誤！未指定書簽。針對(duì)的目標(biāo)買家： 錯(cuò)誤！未指定書簽。主要消費(fèi)目標(biāo)客戶： 錯(cuò)誤！未指定書簽。品牌定位 錯(cuò)誤！未指定書簽。廣告定位 錯(cuò)誤！未指定書簽。8推廣日機(jī) 錯(cuò)誤！未指定書簽。9項(xiàng)目定彳策略 錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。付款方式策略 錯(cuò)誤！未指定書簽。媒體策略 錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。項(xiàng)目分貨計(jì)劃 錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未

4、指定書簽。促銷措施 錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未定義書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。定價(jià)方法 樓層系數(shù)項(xiàng)目成本分?jǐn)傆?jì)算 我們的定價(jià)策略和方法 均價(jià)定位具體操作：系數(shù)制定樓層建筑面積均價(jià) 報(bào)紙?jiān)诿襟w組合中的運(yùn)用 電視廣告的運(yùn)用電臺(tái)廣告在媒體組合中的運(yùn)用 車身廣告在媒體組合中的作用 其它媒體推廣節(jié)奏項(xiàng)目分貨計(jì)劃針對(duì)負(fù)二層、三層銷售的促銷措施 8+8+8 計(jì)劃購鋪易計(jì)劃錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。營銷推廣建議 錯(cuò)誤！未定義書

5、簽。推廣部署 錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。錯(cuò)誤！未指定書簽。招商安排與計(jì)劃 錯(cuò)誤！未指定書簽。利潤分成計(jì)劃折扣：其他策略使用權(quán)出售：舊業(yè)主介紹大行動(dòng) 租賃策略抬高租金、延長免租期策略 引入“全球特許經(jīng)營加盟協(xié)會(huì)” 與“國際名牌”總代理合作經(jīng)營 帶租約出售保底出租第一階段形象建立期 第二階段：公開發(fā)售一期 第三階段：項(xiàng)目調(diào)整期 第四階段：強(qiáng)勢銷售期 第五階段消化期17附件錯(cuò)誤！未指定書簽。前言本項(xiàng)目須解決的問題大連市位于遼東半島南端，是中國東北部的最著名的旅游城市， 大連市中心區(qū)常駐人口僅為180萬，商場供應(yīng)量和市場壓力較大，僅去年市

6、場推出量就高達(dá)213萬平方米，目前全市商場空置面積高達(dá)130 萬平方米，并且商場經(jīng)營和產(chǎn)品檔次同質(zhì)化比較嚴(yán)重。 預(yù)計(jì)未來幾年本項(xiàng)目附近將有一大批的商業(yè)物業(yè)涌現(xiàn)， 加劇了市場壓力。本項(xiàng)目處于大連市傳統(tǒng)的商業(yè)圈中 ,大連市政府對(duì)天津街的重點(diǎn)改造，使天津街將打造成大連市最大的具有歐陸風(fēng)情， 集購物、 旅游、 娛樂等于一體的多元化的商業(yè)步行街。雖然目前天津街進(jìn)行市政改造工程， 但該地段仍保持濃厚的商業(yè)氣氛， 包括勝利廣場至普照街一段天津街， 以天倫商廈為主要商業(yè)設(shè)施； 保安街至上海路一段的天津街，包括國泰大廈，天百大樓等商場仍然是大連市主要的購物中心。因此本策劃方案重點(diǎn)解決的問題將集中在以下幾個(gè)方面：

7、在競爭壓力強(qiáng)大的市場中，如何制訂準(zhǔn)確的市場定位，選擇合適的目標(biāo)客戶；在同質(zhì)化嚴(yán)重的區(qū)位上，如何突出項(xiàng)目的差異性，減弱區(qū)位劣勢的影響；在商業(yè)市場低迷的情況下，本項(xiàng)目如何通過適當(dāng)?shù)臓I銷策略和手法，使項(xiàng)目收益更大。1.2 解決方法通過市場分析，獲取項(xiàng)目在市場上競爭力的重要信息，從而進(jìn)行準(zhǔn)確定位；運(yùn)用整合與創(chuàng)新的技巧，對(duì)營銷主題進(jìn)行細(xì)致策劃，構(gòu)筑項(xiàng)目參與市場競爭的有力平臺(tái)，營造項(xiàng)目的核心競爭力；了解目標(biāo)客戶的喜好和消費(fèi)習(xí)慣，創(chuàng)造最合適的銷售推廣體系。大連市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r及特征分析大連市商業(yè)市場分析大連是中國東北沿海地區(qū)對(duì)外開放最早的沿海城市，現(xiàn)在便捷的高速公路和鐵路，加上原有的船運(yùn)等交通設(shè)施更加快了大

8、連和日韓港臺(tái)和內(nèi)地的貿(mào)易發(fā)展。目前從整個(gè)大連市地區(qū)市場來看， 各個(gè)百貨公司和零售企業(yè)以及餐飲娛樂業(yè)的經(jīng)營路線。一些國際性的名牌也都在大連出現(xiàn)，說明了大連市民正日趨追求時(shí)尚消費(fèi)。另外大連有良好的飲食風(fēng)尚，如日式的吉野家、韓式料理、西式的快餐如 KFC 和麥當(dāng)勞等都已入駐大連， 也有各式各樣的西餅屋， 咖啡廳都分散在市區(qū)各個(gè)角落， 說明大連市民飲食消費(fèi)的多元化和多樣化。 另外， 屈臣氏都已出現(xiàn)大連市， 體現(xiàn)了大連市民對(duì)西方購物方式的認(rèn)可程度。大連素有“服裝之都”的美稱,大連人對(duì)服裝的設(shè)計(jì)款式和材料要求特別高，亦愿意花錢購買時(shí)款衣裳。大連人的衣著往往走在全國時(shí)裝潮流之前。另外在娛樂方面、 健身運(yùn)動(dòng)方

9、面、 美容健身的設(shè)施如舒適堡已進(jìn)駐大連， 現(xiàn)計(jì)劃增加一至兩間健身中心?？ɡ璒K 、保齡球等娛樂設(shè)施也到處可見，說明大連人在安居樂業(yè)之余，對(duì)健身和娛樂的一種追求。在如此的形勢下， 海昌名城必須對(duì)市場進(jìn)行十分透徹的調(diào)查剖析， 進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估，進(jìn)行充分的規(guī)劃，克服自身不足之處， 發(fā)揮長處， 才能在競爭中脫穎而出，達(dá)到經(jīng)營目標(biāo)。大連市消費(fèi)模式和特點(diǎn)大連市消費(fèi)模式具有以下幾點(diǎn)特征相對(duì)其他城市，如上海、廣州、香港，購物時(shí)間在晚上較少，一般商場在晚上8 時(shí)關(guān)閉。雙休日購物的比較大，星期六購物較星期日多，而星期一至星期五 的購物比例較少服裝、休閑服、體育服裝和用品、皮鞋較好銷。注重衣著，餐飲消費(fèi)較少。喜歡接受新

10、事物。娛樂項(xiàng)目中，美容健身運(yùn)動(dòng)較受歡迎。綜合性百貨商場購物消費(fèi)比例較高。喜歡商場內(nèi)提供超市、時(shí)尚服飾、快餐和娛樂。喜歡商場大減價(jià)時(shí)購物。一般白領(lǐng)階層收入不高。喜歡到以往光顧過的購物商場如大連商場、勝利廣場、天倫等。項(xiàng)目周邊已建成商場業(yè)種業(yè)態(tài)情況分析天倫商廈該商廈位于大連火車站東南則，普照街及天津街交界處，東南面為友好廣場，南面為金座廣場。附近人流頗高。該商廈由大連天百集團(tuán)與港商共同投資建設(shè)，1992年1月6日開工興建，于1997年6月18日正式營業(yè)，六層以下為商業(yè)區(qū)，建筑面積約為萬平方米。設(shè)有電天百大樓（天津百貨大樓）天津百貨大樓位于天津街近上海路，天百擁有南北兩個(gè)營業(yè)商場，營業(yè)面積總計(jì)為21

11、000平方米，南北商場由無柱封閉式天橋連為一體，設(shè)有百貨、針織、紡織、服裝、靴鞋、鐘表、家電、食品等 17類商品。2000年銷售額約億人民幣，其中大百食品超市銷售額為7000萬人民幣。有關(guān)南北樓經(jīng)營結(jié)構(gòu)各樓層商品分布列表如下：.天百北樓樓層地庫一層五金交電、廚房用品、單車、家電夾層日用白貨超市一層化妝品、女裝二層女士服裝、裘皮三層男式西裝、休閑裝四層男女皮鞋、工藝品五層電視音響、音像制品、文化體育用品.天百南樓樓層商品一層食品二層童裝、玩具、嬰兒用品三層紡織用品、絲綢、床上用品四層鐘表、工藝品、照相器材天百大樓主要經(jīng)營國產(chǎn)貨品，貨品一般為中低檔次國泰商業(yè)大廈國泰商業(yè)大廈位于天津街商業(yè)區(qū)，天津街

12、與友好路交界，商場部份一至六層，建 筑面積約15370平方米,于1994年1月對(duì)外營業(yè)，經(jīng)營貨品以中檔為主，2000 年零售額約億人民幣，國泰大廈經(jīng)營結(jié)構(gòu)和各層商品分布列表如下。樓層商品一層化妝品、珠寶、食品、煙酒、眼鏡二層女士服裝三層男士服裝、西服四層皮鞋、手袋、皮具、休閑服五層家電、文具六層羽絨、童裝國泰大廈商場除有細(xì)小的中庭外，其裝修格調(diào)一般，維修管理一般，銷售貨品有 國產(chǎn)和進(jìn)口貨品。新世界百貨新世界百貨將會(huì)是海昌名城的直接競爭者之一，新世界百貨坐落于天津街海昌名城對(duì)面，現(xiàn)正作內(nèi)部裝修，將于本年十月十一日開幕，新世界百貨將以百貨公司形式 經(jīng)營，利潤提成出租柜臺(tái)為主。其擬定之經(jīng)營結(jié)構(gòu)如下：

13、樓層商品地庫一層超巾一層珠寶、精品、皮鞋二層男裝三層女裝、皮鞋四層女裝五層餐飲六層新世界百貨將設(shè)有一個(gè)大面積的中庭， 中庭邊設(shè)有兩部觀光電梯至各層。內(nèi)部設(shè) 計(jì)以白色格調(diào)為主，給顧客清新明潔感覺。唯一不足是首層樓層高度不高，未能提供 一開寬的空。巴黎之春購物中心巴黎之春位于天津街以北，上海街東側(cè)。人流主要經(jīng)由上海路通往巴黎之春， 經(jīng)天津街通往巴黎之春需步行23分鐘，巴黎之春位置較差未能吸引人流，巴黎之春 因經(jīng)營不善而倒閉，后進(jìn)行內(nèi)部裝修計(jì)劃重開。巴黎之春近期完成內(nèi)部裝修，于2002年9月8日再開業(yè)，銷售對(duì)象以女性為主。樓層商品一層化妝、工藝品、藥店、咖啡廳、皮鞋、皮包、精品、光大銀行二層皮裘、淑

14、女裝、女士內(nèi)衣三層美容美體，少淑女裝巴黎之春共有三層，其上有兩棟20多層寫字樓（高空置率），整個(gè)項(xiàng)目名稱為宏孚大廈。銷售貨品以中低檔為主。內(nèi)部環(huán)境燈光充足，顧客通道寬度適中，整體感覺適中友誼商城地址：大連人民路8號(hào)（中山廣場東）大連友誼集團(tuán)投資3億元建設(shè)的大連友誼商廈，1996年建成，占地面積5000 平方米，總建筑面積4萬平方米，商場營業(yè)面積1.5萬平方米。地上13層，地下2 層。商場配有中央空調(diào)、電梯、電動(dòng)扶梯，商品管理實(shí)行全方位電腦監(jiān)控。樓層商品B2家電、家庭用品館：通訊器材、陶瓷、床上用品、進(jìn)口雜貨、家具廊B1食品超巾：酒、茶、面包房、滋補(bǔ)品、日用雜貨L1流行名品館：化妝品、皮具、名表

15、、名煙洋酒。品牌有 OMEGA、伯爵表。L2珠寶首飾、少女流行館、精品服飾：少女裝、黃金珠寶、小型餐飲。品牌有周大福L3都市紳士館：紳士服、男士時(shí)尚精品，男士襯衣領(lǐng)帶、休閑服飾L4淑女裝館、職業(yè)女裝、男女內(nèi)衣：淑女裝、女士內(nèi)衣、羊毛衫、羊絨制品L5名品女裝、皮鞋、旅行箱包、文具運(yùn)動(dòng)系列L6少女淑女裝、童裝玩具L7工藝禮品L8文具書籍、會(huì)員中心L9桑拿中心L10新外商夜總會(huì)L11保齡球銷售檔次：中高檔、外國知名品牌、服裝及鐘表、及國產(chǎn)貨。友誼商城于大連市屬于高檔次商場。人民路為大連主要商業(yè)街，附近有香格里拉大飯店、富麗華大酒店、國際酒店、東亞銀行、匯豐銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、中保人壽大廈、宏譽(yù)大廈。

16、2000年，總零售額為3億元，較上年增長33%。勝利廣場勝利廣場占地面積2.7萬平方米，建筑面積13.9萬平方米，地上兩棟歐式風(fēng)格建筑和羅馬式下沉廣場，地下建有三層及一夾層，設(shè)有400個(gè)停車位，以及直通其它各商層的通道。勝利廣場包括NEW&NEW 服飾主題商場，百貨、貴賓樓餐飲、新新超市，地下名店、八通道名店街，庭園廣場。是一座集百貨、餐飲、娛樂、觀光于一體的綜合 性商業(yè)中心。勝利廣場于1998年開業(yè)，其后改革經(jīng)營模式和重新裝修，引入日本地下商城和百貨概念，于2002年5月重新開業(yè)，其經(jīng)營結(jié)構(gòu)詳列如下:樓層勝利百貨貴賓樓地下三層男女裝、休閑服、運(yùn)動(dòng)鞋、皮包、超巾、風(fēng)味小吃、保齡球館地下二層男女

17、服裝、雜貨、皮鞋地下一層女裝、化妝品、美容、手提電話夾層時(shí)裝、精品、快餐一層珠寶飾品餐飲二層少女休閑服飾餐飲三層少女流行服飾餐飲四層少淑女流行休閑服飾餐飲五層男女共通休閑服飾勝利廣場占據(jù)極優(yōu)越的位置，地處大連火車站前繁華商圈一一青泥洼商圈，東接天津街商圈，南臨大商商圈，是一核心商業(yè)地帶，人流量甚高。這商場吸納的客群以18歲至30歲女性為主，售賣商品以國產(chǎn)貨為主，貨品價(jià) 格以地下商場和地上百貨分別為中低檔和中高檔為主。地下商城以中庭為中心，透過多個(gè)通道和出入口，向四周輻射人流，經(jīng)營面以店 鋪形式設(shè)計(jì)，地上百貨大樓有別于地下商城，以開放式柜臺(tái)經(jīng)營。勝利廣場設(shè)計(jì)上通 道較寬闊，且燈光充足，地方潔凈，

18、雖置身地底，顧客亦不會(huì)感覺局促。據(jù)調(diào)查所知，勝利百貨以利潤提成方式出租柜臺(tái)，提成額約占營業(yè)額的26%,地下商場采取出租、出售和聯(lián)營等經(jīng)營方式，提成約為 28% o大連商場大連商場是大連市營業(yè)額最高的商場，2000年?duì)I業(yè)額達(dá)億元人民幣，較99年增長9%,大連商場位于青泥洼商圈，步行街中心。位置優(yōu)越，大連商城由南、北樓組成，并與新瑪特購物中心相通，營業(yè)面積4.2萬平方米。主要經(jīng)營家電、日用百貨、鐘表眼鏡、工藝首飾，服裝鞋帽、煙酒糖茶、干鮮果品等，其中首層設(shè)海鮮市場，分四大經(jīng)營區(qū)：活魚區(qū)、鮮魚區(qū)、冷藏區(qū)、干珍品區(qū)。營業(yè)面積 4300平方米，是同類 型海鮮市場最大的。樓層北樓解樓一層超巾、海鮮市場珠寶

19、手飾二層女裝、皮裘、西裝電腦三層鐘表、百貨、家電二白絨四層針織、羊絨、鞋帽大連商場主要銷售國內(nèi)品牌商品，以中低檔次為主。內(nèi)部布置以到頂板間分隔不 同品牌柜臺(tái)，令視野不夠通透，且樓層低，走道窄，令顧客感覺局促，商場維修保養(yǎng) 一般。秋林女店秋林女店位于中山路與青泥街交界處， 人流多，鄰近勝利廣場地下出口及行人大橋，該店位于勝利廣場西南方，大連商場以北。秋林女店地上有六層，地下一層，全部貨品為女士用品及服飾，適合青年、中年、 老年女士。樓層商品B1/F皮具、手袋、鞋類1/F珠寶、化妝品2/F淑女服飾3/F淑女內(nèi)衣、服飾4/F桑拿、美容、5/F女子健身會(huì)館、文化沙龍、新華書店6/F餐飲商品類別以國產(chǎn)貨

20、為主，中檔次。大商新瑪特新瑪特位于中山區(qū)大連商場以西，友好街以東，中興大廈以北，與大連商場及中興大廈相連，行人可直接從青泥街通過大連商場進(jìn)入新瑪特，商場內(nèi)商品種類多，以中檔次貨品為主，并設(shè)有多檔適合青少年設(shè)施。大商新瑪特于2001年9月18日開業(yè)，地上共有8層，地下2層，中庭面積大，視野廣闊，從地下到七層留有很大空間可作裝飾用途。樓層商品B1F新瑪特超巾、干果店、通訊店1/F名店廣場（化妝品、珠寶、名表、皮具、鞋、服飾、榮盛時(shí)尚大街、精品專賣店）2/F紳士少女服飾一紳士裝、少女裝、兒童世界、咖啡廳、中國郵政、中國人壽保險(xiǎn)公司、旅行社、銀行3/F淑女服飾館一淑女服飾、內(nèi)衣、文具、新華書店、滑冰場

21、、通訊品格4/F運(yùn)動(dòng)休閑、家居館、體育用品、運(yùn)動(dòng)服裝、家居用品、電子游樂場、休閑水吧5/F美食廣場、6/F娛樂及游泳館、空中停布場、電影院、泳池、電子游樂場、休閑水吧、網(wǎng)吧7/F （裝修中）健身會(huì)所、會(huì)員區(qū)、多功能區(qū)8/F （裝修中）空中休閑廣場、卡車賽場、網(wǎng)球場、圖爾夫球場、籃球場、羽毛球場百年城百年城位于中山區(qū)青泥洼街以東，解放路以西，五惠路以南，中山大廈以南，百年城為新開業(yè)之大型商場，白色花崗巖及部分玻璃幕墻，外貌突出有時(shí)代感。百年城內(nèi)主力店為太平洋百貨，貨品為中高檔次，行人通道約有一2米寬，燈光 充足。太平洋百貨主要出入口設(shè)在解放路。面向青泥洼街為百年城商場主要出入口， 商場內(nèi)有各類商

22、鋪。太平洋百貨總建筑面積約為 40,000 m2 ,于今年（2002年）4 月中開業(yè)，平均每日營業(yè)額約為 30萬人民幣，近期平均每日營業(yè)額已提升為 45萬 人民幣。其經(jīng)營成本每日約為 40萬人民幣。.太平洋百貨（百貨城主力店）樓層商品G/F （一層）精品、化妝、眼鏡、少女裝1/M （夾層）珠寶1/F （二層）少女裝、化妝2/M （夾層）女士內(nèi)衣2/F （三層）少女服裝3/F （四層）淑女服裝、咖啡店4/F （五層）男裝紳士服、皮包、照相機(jī)5/F （六層）休閑服、運(yùn)動(dòng)服、球鞋6/F （七層）家電、床上用品、生活用品.百年城商場樓層商品G/F （一層）女裝、男裝、鐘表M/F （夾層）男裝、知名品牌

23、、1/F （二層）時(shí)尚女裝、男裝、鐘表、婚紗、2/F （三層）女裝、男裝、3/F （四層）運(yùn)動(dòng)服、男裝、餐廳、休閑吧4/F （五層）家具、書座、影音、美發(fā)、美甲、咖啡店、工藝品5/F （六層）精品、家私、美容、生活用品、藝術(shù)中心1）麥當(dāng)勞餐廳位于1/F,商場提供獨(dú)立出入口 .2）百年城商場部分，以中高檔貨品為主，商場內(nèi)人流疏少，空置率高，尤其 在較高樓層。3）向青泥洼街地鋪有知名品牌店，如Prada,Burberry 等.邁凱樂邁凱樂百貨是清泥洼商圈內(nèi)一間較成功的百貨商場，邁凱樂百貨在大連市人民心 中較受落，取決于其多樣化的商品和較實(shí)惠的價(jià)格。貨品從高中檔的到低檔的國內(nèi)貨一應(yīng)俱全。其經(jīng)營結(jié)構(gòu)和

24、商品分布如下:樓層商品地庫一層超巾、美食一層手飾、化妝品、精品、手袋、皮鞋二層少女服、內(nèi)衣三層淑女服、紳士服、皮鞋、休閑服、咖啡店四層兒童用品、童裝、床上用品、家庭用品、精品五層家電、手機(jī)、書店、鐘表、運(yùn)動(dòng)服六層餐飲、游戲機(jī)、娛樂邁凱樂北靠大連商場、東邊有百年城和太平洋百貨。位處于青泥洼商圈的南端， 但因緊靠大連商場，消費(fèi)者習(xí)慣到大連商場后再到邁凱樂購物， 特別是邁凱樂東北角 向大連商場和步行街的入口，人流暢旺。而北面入口到地庫超市，雖從地面下行二十 四級(jí)樓梯，令消費(fèi)者有點(diǎn)不便，但從這入口進(jìn)入商場的人亦不少，由于商品齊備，各 類檔次貨品俱備以滿足消費(fèi)者要求，是當(dāng)?shù)啬贻p人和白領(lǐng)一族常去的地方。分

25、析結(jié)論中山區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)群以勝利廣場為中心， 東有天津街老牌商業(yè)樓，如天倫商廈、國 泰大廈、天百大樓等，西有青泥洼街商業(yè)群如大連商場、 邁凱樂、新瑪特、百年城等， 附近有火車站，地點(diǎn)優(yōu)越，整體商業(yè)氣氛濃厚，具備強(qiáng)有力的凝聚力，是大連市傳統(tǒng) 購物消費(fèi)熱點(diǎn)。已建項(xiàng)目主要是以銷售中低檔次商品為經(jīng)營路線，品牌以國產(chǎn)名牌為 主。4.1 52 號(hào)地 （天和廣場 ）52 號(hào)地位于天津街中段，在友好路與上海路之間，西面有建設(shè)銀行，東面有天百大樓和天富大酒店。52 號(hào)地三面環(huán)街，東有上海街，南有天津街，北有吉慶街。 52 號(hào)地的主要臨街面在吉慶街和上海路，天津街臨面非常窄小，影響人流進(jìn)出及吸引行人注意力。52 號(hào)地

26、形狀不規(guī)則，對(duì)未來發(fā)展造成很大阻礙，內(nèi)部通道曲折，加上地塊面積較小，占地約 4500 平方米，未來較難發(fā)展為大型商場或百貨。用于商業(yè)的總建筑面積約為 13950 平方米。52 號(hào)地現(xiàn)階段正進(jìn)行地上建筑?？偫ǘ?， 52 號(hào)地在天津街的競爭力較弱。53 號(hào)地 （天植商城 ）53 號(hào)地位置靠向天津街東端，東有修竹地塊，南有54 和 55 號(hào)地塊，西有天富大酒店，北有宏孚大廈。整塊地被多條街道環(huán)繞，東有民生路，南有天津街，西有上海路，北有吉慶路。主要臨街面在天津街，與海昌名城（ 51 號(hào)地）相似。53 號(hào)地進(jìn)深和形狀不規(guī)劃， 占地約有 14100 平方米， 具備發(fā)展成大型商場及百貨的條件，用于商業(yè)的

27、總建筑面積約為 43710 平方米。整體而言， 53 號(hào)地與該物業(yè)（ 51 號(hào)地），無論在占地面積、地塊形狀、在天津街的臨街面、未來發(fā)展的模式都非常相似，被視為海昌名城（ 51 號(hào)地）在天津街上主要對(duì)手。論地理位置， 海昌名城較有優(yōu)勢， 而且海昌名城能與老牌百貨如天倫商廈及國泰大廈連成一氣，而 53 號(hào)地被上海路和民生路所分隔孤立，對(duì)人潮流動(dòng)有所影響，雖未來有地下通道連接， 但此不利因素仍然存在。 再者， 未來的普照廣場與海昌名城相連，對(duì)該物業(yè)而言，更為有利。53 號(hào)地現(xiàn)正進(jìn)行地基工程。54 號(hào)地 （天?？萍汲牵┘?5 號(hào)地 （天龍商城 ）54 號(hào)和 55 號(hào)地位于 53 號(hào)地對(duì)面，與53 號(hào)

28、地距離十分接近，地理位置相似。54 號(hào)和 55 號(hào)地的主要臨街面位于天津街，但論長度而言，其長度與海昌名城或 53 號(hào)地都相差甚遠(yuǎn)。54 號(hào)和 55 號(hào)地占地面積小， 分別約為 1700 平方米和 2000 平方米， 用于商業(yè)的總建筑面積分別約為 5270 平方米和 6200 平方米。 54 號(hào)和 55 號(hào)地塊現(xiàn)正進(jìn)行地基工程。無論占地面積還是臨街面， 54 號(hào)和 55 號(hào)地都無法發(fā)展為大型商場和百貨，其對(duì)海昌名城的威脅較小。56 號(hào)地 （ 民生樂園 ）56 號(hào)地位于天津街東端入口位置，北有修竹地塊，西有55 號(hào)地和 53 號(hào)地。該地主要臨街面在民生街，天津街臨街面相對(duì)海昌名城及53 號(hào)地來講

29、，非常窄小。該地占地面積約為 12300 平方米，形狀呈梯形，具完整的形狀，對(duì)未來發(fā)展設(shè)計(jì)有利。用于商業(yè)的總建筑面積約為 38130 平方米。此地塊計(jì)劃于天津街改造二期發(fā)展。該地獨(dú)處一方， 位于天津街的最東端， 同時(shí)被民生路分隔，與其他地塊欠缺自然融合條件，其孤島式的特征不利其發(fā)展。該地塊現(xiàn)階段尚未招商， 短時(shí)間內(nèi)將不會(huì)有大型發(fā)展， 因此也會(huì)不成為海昌名城（ 51 號(hào)地）的競爭對(duì)手。修竹地塊修竹地塊位于 56 號(hào)地對(duì)面，處于天津街最東端，西有53 號(hào)地塊。該地塊兩面環(huán)街，南有天津街，西有民生街。主要臨街面在天津街。該地塊形狀呈長方形， 占面積約 6900 平方米， 用于商業(yè)的總建筑面積約 15

30、400 平方米。該地現(xiàn)階段正進(jìn)行地基工程。該地與 53 號(hào)地地理位置相似，處于天津街最東端，被民生路分隔，而且占地面積和可建規(guī)模較小，難以發(fā)展成大型商場與海昌名城（ 51 號(hào)地）直接競爭。52 號(hào)地對(duì)面地塊52 號(hào)地對(duì)面地塊位于天津街中段，東有大連飯店，南有新華書店，西有將在近期（ 10 月份）開幕的新世界百貨，北有天百大樓和 52 號(hào)地。52 號(hào)地對(duì)面地塊主要臨街面為天津街，長度與該物業(yè)及53 號(hào)地相似。地塊完整，呈長方形，適合大型商場發(fā)展。此地塊計(jì)劃于天津街改造工程二期發(fā)展， 現(xiàn)階段拆遷工作尚未完成， 短期內(nèi)不會(huì)有新推出。4.7 分析結(jié)論天津街改造工程一期包括七塊地，分布在天津街沿街。整個(gè)

31、一期工 程基本上以普照街為起點(diǎn)，一直延伸至民意街。由于海昌名城地位置靠 近勝利廣場和青泥洼街商圈，地理位置較佳。從人潮流動(dòng)的角度思考，本項(xiàng)目地塊也是七塊中最為優(yōu)勝，主要原 因是本項(xiàng)目地塊能與現(xiàn)在的天倫商廈、國泰大廈以及即將開幕的新世界 百貨連成一氣，使該段天津街產(chǎn)生凝聚力，人流集中。反觀其他各個(gè)地 塊都被三條主要街道（友好路、上海路和民生路）分隔開。使人潮流動(dòng) 受到很大阻礙，雖政府計(jì)劃建地下通道疏導(dǎo)人流，但卻無法完全消除此 問題。從地塊的形狀，占地面積及天津街臨街面作考慮，只有53號(hào)地可被 視為主要競爭對(duì)手，兩塊地都具備發(fā)展為大型商場及百貨的條件，發(fā)展 性質(zhì)相似，其他地塊都不具備此條件。從市場

32、需求及供應(yīng)量方面考慮，天津街改造工程提供大量商場面積， 但市場需求及市民消費(fèi)卻不一定能跟上。有關(guān)天津街一期改造工程各個(gè) 地塊資料簡介。地塊52號(hào)53號(hào)54號(hào)55號(hào)修竹地 塊總面 積占地向 積（Itf）4,50014,10 01,7002,0006,90029,20 0用于商 業(yè)的總 建筑面 積（Itf）13,95043,71 05,2706,20015,40084,53 0現(xiàn)狀地上建 筑地基工 程基礎(chǔ)工 程基礎(chǔ)工 程工 礎(chǔ)程 基整個(gè)天津街改造工程正積極進(jìn)行中，大部分商場預(yù)期可于明年年底陸續(xù)落成。天津街將在幾乎同一時(shí)間，出現(xiàn)大量商場樓面，總數(shù)約15萬平 方米（連同海昌名城在內(nèi)），如此一來，天津街

33、商業(yè)市場將受到龐大壓力, 各個(gè)商場為爭取生存空間，必定積極進(jìn)行招商活動(dòng)，競爭激烈，租金及售價(jià) 勢必難以維持高水平。大連市的整體消費(fèi)及對(duì)外來旅游人數(shù)不可能在短時(shí)間內(nèi)大幅度提開，每個(gè)商場的平均營業(yè)額將被攤薄。商場的空置率在一段時(shí)間內(nèi)會(huì)停 留在高水平，直至數(shù)年后大連市的整體消費(fèi)能力及外來旅客消費(fèi)能支持 如此龐大的商場群體?？梢灶A(yù)見，無論是天津街或是青泥洼商業(yè)圈，競爭將會(huì)更加激烈5.1項(xiàng)目概況海昌名城是天津街改造區(qū)的最大地塊， 總占地 15964m 2,其中地面以上三層總建筑面積 35690m 2 ，地下為三層總建筑面積38200m 2 。海昌名城位于大連市友好廣場的西北面， 靠近天津街西端的勝利廣場

34、， 作為大連的中心區(qū)域， 這一地區(qū)集中了寫字樓和涉外酒店。 海昌名城東北有國泰大廈， 西南有天倫商廈，東邊有將于近期開幕的新世界百貨。周邊商業(yè)氣氛濃郁。海昌名城被多條道路環(huán)繞，東起保安街，西靠普照街和天倫大廈，南接天津街，北至長江路，海昌名城主要街面為天津街及長江路，分別長度約為 150 米和 90 米。海昌名城先天之缺點(diǎn)是進(jìn)深大，形狀不規(guī)則成“ L ”字形，并由東向南傾斜，天津街約高于長江路 1.7 米。5.2商業(yè)氣氛分析海昌名城的西南面為勝利廣場和青泥洼商圈，商場密布，包括勝利百貨、NEW&NEW 商場、大連商場、新瑪特商場、秋林女店、百年城和邁凱樂大連商場。其中大連商場等更是大連市首十家

35、銷售額最高的商場。亦為海昌名城的最大競爭對(duì)手。海昌名城其中一個(gè)地理優(yōu)勢是靠近火車站， 勝利廣場和友好廣場等觀光地點(diǎn)。 從客源上分析， 消費(fèi)和旅客， 一般從火車站和勝利廣場進(jìn)入天津街商業(yè)街， 而中山路的人流亦會(huì)經(jīng)友好廣場和普照街進(jìn)入天津街， 預(yù)計(jì)海昌名城建成后， 天津街和普照街交界的普照廣場將成為天津街西端的焦點(diǎn)， 將可吸引更多人流從勝利廣場和友好廣場進(jìn)入天津街商圈，其他優(yōu)勢包括： 臨天津街面積闊， 國泰大廈和新世界百貨，形成一商業(yè)圈，凝聚客源。5.3 結(jié)論分析 :海昌名城具有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢,將來天津街改造后該地區(qū)商業(yè)氣氛 必定濃郁,加上項(xiàng)目規(guī)模 龐大,只要準(zhǔn)確的市場定位,加之合理主題 包

36、裝和高品質(zhì)的物業(yè)管理,必定能打造成為天津街乃至大連市標(biāo)志性項(xiàng)目。6.1 項(xiàng)目優(yōu)勢分析經(jīng)分析，現(xiàn)階段海昌名城的競爭力在以下方面：區(qū)位優(yōu)勢海昌名城位于中山區(qū)是大連市最繁華市中心區(qū)，也是最主要的經(jīng)濟(jì)、文化、旅游等多功能集中區(qū)域，交通方便，既享有市區(qū)的便利，同時(shí)本區(qū)域代表著大連市未來城市發(fā)展的主力方向，在市區(qū)內(nèi)與其他區(qū)域相比具有很強(qiáng)的競爭力。政府扶持天津街商業(yè)區(qū)，歷來為商家必爭之地，也是大連市中央商務(wù)區(qū)務(wù)區(qū)主要的組成部分，同時(shí)也是大連市十五規(guī)劃重點(diǎn)工程，得到大連市政府的大力扶持。地理優(yōu)勢 :海昌名城東起保安街文物店,西靠普照街天倫大廈,南接天津街 ,北至長江路，距火車站僅 300 米 .是天津街城市廣

37、場的形象工程 ,地理位置十分優(yōu)越。建筑優(yōu)勢 :海昌名城占地15964m 2 總建 78000m 2 ,是天津街改造區(qū)的最大地塊，海昌名城由美國捷得設(shè)計(jì)公司的整體設(shè)計(jì)，項(xiàng)目的建成將成為大連市主要地標(biāo)建筑。集團(tuán)優(yōu)勢 :海昌集團(tuán)實(shí)力雄厚,強(qiáng)大的資金實(shí)力 ,以及多年以來創(chuàng)造的地標(biāo)建筑 :海昌欣城 ,海昌華城,海昌楓橋園,極地海洋館,等集團(tuán)優(yōu)勢無可比擬。社會(huì)優(yōu)勢 :海昌集團(tuán)社會(huì)形象佳，多年以來,海昌集團(tuán)為社會(huì)做了很多福利事業(yè).作為大連民營企業(yè)的領(lǐng)頭羊。理念優(yōu)勢 :海昌集團(tuán)經(jīng)營理念先進(jìn) ,具有前瞻性,開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富,人材儲(chǔ)備足.設(shè)計(jì)優(yōu)勢 :美國捷得公司親自抄刀主筆,歐式風(fēng)格與后現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格相輝映.中庭廣

38、場.18 米內(nèi)街 ,處處體現(xiàn)人文關(guān)懷.規(guī)劃優(yōu)勢 :在保證主力店,旗艦店規(guī)模經(jīng)營的基礎(chǔ)上,規(guī)劃出小店鋪,吸引省內(nèi)外中小投資者入店經(jīng)營 .是一個(gè)集休閑 ,購物 , 餐飲,娛樂為一體的五星級(jí)購物中心.經(jīng)營優(yōu)勢 :全方位的經(jīng)營規(guī)劃 ,合理的業(yè)態(tài)配置.世界著名超市和世界精品百貨兩大主力店入駐,提高了商場的檔次和品位,盡顯一站式購物特色 .行政優(yōu)勢 :天津街改造是區(qū)政府和市政府的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目.歷來, 海昌集團(tuán)與政府的良好關(guān)系,保證了對(duì)該項(xiàng)目的開發(fā)會(huì)得到政府的全方位支持 .6.2 不利因素分析在判斷競爭優(yōu)勢的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目存在的隱憂和不利因素必須予以詳察，以利揚(yáng)長避短，充分發(fā)揮競爭優(yōu)勢。在通過對(duì)項(xiàng)目前期的考察

39、后，我們認(rèn)為項(xiàng)目的不利因素主要反映在以下方面：供應(yīng)量激增，加劇市場競爭市場。海昌名城所在的中山區(qū)已建成相當(dāng)多的商場及未來還有相當(dāng)多的將推向市場，對(duì)于大連市的市場和海昌名城，都將形成巨大的壓力。同質(zhì)化現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重， 導(dǎo)致商品銷售種類、 業(yè)種業(yè)態(tài)分布比較相似。6.3 項(xiàng)目競爭力研判規(guī)模，在目前大連市商業(yè)物業(yè)市場中，本項(xiàng)目具有一定的規(guī)模優(yōu)勢， 占地 1.5 萬平方米在整個(gè)大連在建商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目中規(guī)模最大容易吸納人流。交通，位于大連市中心區(qū)，交通四周八達(dá)，共有二十多公共汽車線路經(jīng)過交通異常方便。升值潛力，項(xiàng)目地塊處于成熟的中心商業(yè)中，土地升值潛力巨大。其他，本項(xiàng)目由海昌集團(tuán)開發(fā)，美國捷得設(shè)計(jì)公司的整體設(shè)

40、計(jì)，世邦魏理仕營銷策劃。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造大連市商業(yè)物業(yè)的第一品牌。因此，本項(xiàng)目具備在市場上與其他項(xiàng)目競爭的能力，而且，隨著區(qū)域的發(fā)展、 本項(xiàng)目周邊市政規(guī)劃項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)， 本項(xiàng)目競爭力將不斷增強(qiáng)。項(xiàng)目檔次定位:高檔次的外型，中檔次的消費(fèi)的商城我司從市場調(diào)查分析出發(fā)，結(jié)合本項(xiàng)目的長處和短處，把海昌名城定位為：.綜合性集購物、休閑、飲食和娛樂于一體的現(xiàn)代商場；.高檔次的服務(wù)和管理；.中檔次的商品消費(fèi)價(jià)格；.高檔次的裝修設(shè)施；.商品多元化、層次化。.真正體現(xiàn)購物新潮流，餐飲新文化，娛樂新概念，環(huán)境新設(shè)計(jì), 服務(wù)新風(fēng)尚的新世紀(jì)，新時(shí)代的休閑娛樂商場。7.2 功能定位:樓層名稱功能負(fù)二層青少年活動(dòng)區(qū)：網(wǎng)吧、游戲

41、機(jī)場飲食區(qū)：特色餐廳、食街、快餐類等負(fù)一層純真年代購物中心：千色店首層臨街冏鋪：品牌商品精品區(qū)：香水、手表、首飾珠寶、皮草、皮具服裝區(qū)：男女品牌服飾二層服裝區(qū)：流行服飾、休閑服飾運(yùn)動(dòng)專區(qū)：球類用品、運(yùn)動(dòng)鞋、運(yùn)動(dòng)服飾飲食區(qū)：西式連鎖快餐女性用品專賣區(qū)：（上班族服飾、休閑服飾）三層品牌旗艦區(qū)：世界二線品牌服飾目標(biāo)買家及消費(fèi)群：針對(duì)的目標(biāo)買家：.香港的品牌經(jīng)營店.大連、沈陽、鞍山、北京、上海、深圳、廣州、哈爾濱的投資者.大連本地的經(jīng)營者和投資者主要消費(fèi)目標(biāo)客戶：.大連市本地居民尤其是年輕一代。.外地到大連的旅客品牌定位由于項(xiàng)目優(yōu)勢利益點(diǎn)的唯一性和差異性并不明顯 ，沒有較強(qiáng)的沖擊力，我 們經(jīng)過多方的協(xié)

42、商提出項(xiàng)目的主題包裝主要采用“模糊”主題的包裝，提出“第一位”的定位主題概念，雖然其它項(xiàng)目也有休閑娛樂元素也有比較明確 的功能定位，地理位置也相差不多，我們?cè)陂_盤就提出項(xiàng)目的“第一位”的 概念，使本項(xiàng)目與其它項(xiàng)目產(chǎn)生屏蔽作用，突出項(xiàng)目的唯一性，包裝主題為：商脈之源關(guān)鍵字商脈商場龍脈源-源泉的意思支持理由.為普照街、天津街、長江路、保安街的圍合區(qū)，地理位置顯赫.項(xiàng)目正對(duì)普照廣場，普照廣場是天津街的入口處，普照廣場的建成將成 為大連市最大行人專用休閑廣場，人流暢旺。.從歷史淵源看，本項(xiàng)目是天津街作為一條具有百年歷史的老字號(hào)商業(yè)街 源頭位置。.5 廣告定位本項(xiàng)目的目標(biāo)買家主要是針對(duì)投資者，為打動(dòng)投資

43、者的興趣我們提出本 項(xiàng)目的包裝定位為：精明投資者的選擇-海昌名城考慮入市時(shí)機(jī)， 必須考慮到競爭的需要。 海昌名城主要的幾家競爭對(duì)手，都必然地會(huì)選擇 12 月上旬或中旬推向市場，如果海昌名城推得過遲，則必然會(huì)坐失市場先機(jī)。 即使我們能夠成功運(yùn)用“軟著陸”的手法進(jìn)行正式銷售前的推廣，但這個(gè)期待過程不可能維持一個(gè)月以上。按照大連市的銷售習(xí)慣和天氣的原因 12 月以后將進(jìn)入嚴(yán)寒季節(jié) ,購房的人比較少,建議越早賣越好，另外今年年底,明年年初天津街將近20 萬平方米的商業(yè)物業(yè)的推出將對(duì)競爭本來就十分激烈的大連商業(yè)物業(yè)市場造成非常大的影響，那時(shí)就會(huì)給我們的銷售造成很大的壓力。本公司通認(rèn)為“海昌名城”最佳入市

44、時(shí)機(jī)是11 月底 12 月初。鑒于海昌名城的項(xiàng)目的激烈競爭特別是本項(xiàng)目的競爭最大對(duì)手三號(hào)地（天植商城）的情況，必須制定一個(gè)強(qiáng)有力的價(jià)格策略。三號(hào)地（天植商城）價(jià)格策略定價(jià)方法制定了三套價(jià)格方案，市場推出時(shí)按方案一，根據(jù)市場的反應(yīng)進(jìn)行調(diào)整 （增減15%）。.萬案一建筑面積均價(jià)：24000元.方案二建筑面積均價(jià)：27500元.方案三建筑面積均價(jià)：20400樓層系數(shù)一層分四個(gè)級(jí)別：臨街旺鋪、一線商鋪、二線商鋪、三線商鋪商場價(jià)格系數(shù)：臨街旺鋪為：160 , 000元（實(shí)用面積）每一級(jí)別樓層差和價(jià)差20-30%。項(xiàng)目成本分?jǐn)傆?jì)算地價(jià)：-7800元（地面部分）樓層建安成本地價(jià)分?jǐn)?費(fèi)用增容費(fèi)管理費(fèi)營銷費(fèi)財(cái)

45、務(wù)費(fèi)用稅金不可預(yù)見費(fèi)小計(jì)建筑成本（元/m2）B3142024760256245862148005107169424888B2142024760256245862148005107169424888B113137458031202562458621480051071988275221/F1168825809117256245862148005107113879118742/F1152725608991256245862148005107113733119133/F1153924609000256245862148005107113642118227629521700302281536147051

46、6128448003060426650208522建安成本：-其中地下部分按雙倍計(jì)算注：項(xiàng)目總建筑面積為76295 m2,建筑可銷售面積為：52093褶（已扣除B3車庫部分建筑面積：14202褶及出租及免租部分合計(jì)建筑面積：10000m2)0我們的定價(jià)策略和方法我們項(xiàng)目主要是以銷售為主， 相對(duì)客戶層面較小， 投資者是我們的核心對(duì)象。根據(jù)的定價(jià)原則是： 以投資者為核心， 照顧一些有一定的資金想作一些小本生意的經(jīng)營者和投資的人士。均價(jià)定位考慮到項(xiàng)目的競爭對(duì)手的銷售價(jià)格為 24000 元，我們根據(jù)海昌名城項(xiàng)目的自身?xiàng)l件建議海昌名城的均價(jià)維持在30000 元左右，一、二、三線價(jià)格差距拉大的定價(jià)策略。具

47、體操作：制定五套應(yīng)變方案： 分別是開盤時(shí)銷售非常理想、 很理想、 一般、 較差、非常差的價(jià)格方案。分別價(jià)格系數(shù)是：上升20% ，上升 5% ，維持不變，下降 10% ，下降 20% 。方案一建筑面積均價(jià)： 30000 元（實(shí)用面積按45% 計(jì)算即 66666 元）項(xiàng)目收入：52093 X30000=億方案二建筑面積均價(jià)： 31500 元（實(shí)用面積按45% 計(jì)算即 70000 元）項(xiàng)目收入：52093 X31500=億方案三建筑面積均價(jià)：36000元（實(shí)用面積按45%計(jì)算即80000元）項(xiàng)目收入：52093 X36000=億方案四建筑面積均價(jià)：27000元（實(shí)用面積按45%計(jì)算即60000元）項(xiàng)

48、目收入：52093 X27000=億方案五建筑面積均價(jià)：24000元（實(shí)用面積按45%計(jì)算即53333元）項(xiàng)目收入：52093 X24000=億9.3.3 系數(shù)制定將臨街商鋪的一兩個(gè)商鋪鋪王有意抬高非常多的價(jià)格，有利日后的炒作。拉大三線和樓層的銷售價(jià)差，分別是 30%, 30%, 40% o以吸引更多的投 資者。9.3.4 樓層建筑面積均價(jià)樓層樓層均價(jià)（元/ m2）30000（無升降）31500(+5% )36000(+20% )27000(-10% )24000(-20% )B260021272013356152641144810176B113137312003276037440280802

49、49601/F1168845600478805472041040364802/F1152733600352804032030240268803/F115391344014112161281209610752根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)狀（以建筑期到入住一年計(jì)算）及現(xiàn)時(shí)一年期貼現(xiàn)率為的情況，并且根據(jù)目標(biāo)客戶付款承受能力進(jìn)行計(jì)算， 測得項(xiàng)目付款方式及折扣如下：付款方式一次性付款按揭付款購鋪易計(jì)劃完全創(chuàng)業(yè)計(jì)劃8+8+8計(jì)劃利潤分成計(jì)劃折扣九三折九三折九八折定金30000100 , 000800003000010%辦理六同時(shí)辦理八8%辦理八成按20%辦理六成成按揭（發(fā)展成按揭（發(fā)展揭（發(fā)展商代墊按揭，（發(fā)展商商七30

50、%的商代墊余下余下的按揭款）代墊余下的按揭按揭款）同時(shí)的按揭款）同時(shí)簽訂3年款）同時(shí)簽訂3僉啟口50%40%簽訂5年租租賃協(xié)議，發(fā)展年租賃協(xié)議，發(fā)同時(shí)付賃協(xié)議，發(fā)展商用3年的租展商用3年的租商用五年的金收入抵消余金收入抵消余下租金收入抵下首期樓價(jià)款首期樓價(jià)款消30%樓價(jià)款一個(gè)月25%辦理銀行按剩余部分商辦理銀行按揭辦理銀行按揭三個(gè)月25%辦理銀行揭鋪交付使用五個(gè)月按揭后一年內(nèi)付七個(gè)月清。報(bào)紙?jiān)诿襟w組合中的運(yùn)用多種報(bào)紙廣告手法同時(shí)并用，互相配合。在報(bào)紙上值得利用的推廣形式有：工商廣告文字廣告新聞繕稿純新聞專欄文章電視廣告的運(yùn)用海昌名城的電視廣告以大連市收視率最高的電視欄目為主要投放點(diǎn)。 電視廣告

51、我們打組合牌； 一方面在一些欄目參加電視活動(dòng)， 組織人員代表參加，進(jìn)行形象宣傳，另一方面在黃金時(shí)段推出純促銷廣告，不搞形象廣告。但是在海昌名城的媒體組合中， 電視廣告始終只是一個(gè)配角， 而不是主角，因而在投放節(jié)奏上應(yīng)根據(jù)報(bào)紙的宣傳節(jié)奏需要，進(jìn)行階段性推廣。電臺(tái)廣告在媒體組合中的運(yùn)用電臺(tái)是一種比電視更有效的配合性媒體。 它的作用是無數(shù)次重復(fù)同一個(gè)消息。建議將電臺(tái)廣告集中安排在早上 8 ： 00 9 ： 00 時(shí)和下午 17 ： 00 18 ：00 時(shí)，每天播放十至二十次，這是兩個(gè)車流量最大、塞車現(xiàn)象最嚴(yán)重的時(shí)段。在這個(gè)時(shí)段里，電臺(tái)收聽率最高，而且比較集中在交通頻道。公交車的車身廣告是海昌名城在推

52、廣中必須利用的一個(gè)媒體。 車身廣告主要表現(xiàn)為形象廣告， 目的在于反復(fù)強(qiáng)化公眾對(duì)海昌名城的印象。 車身廣告 量要大，路線覆蓋面要廣，作用時(shí)間要長，這樣才能達(dá)到我們的目的。其它媒體尋求與電信局合作， 在每月大量電話費(fèi)單的背面大做文章， 即在電費(fèi)單的背面做海昌名城的形象促銷廣告，由于這種媒體到現(xiàn)在還沒商家嘗試過，而且發(fā)行量大、針對(duì)性強(qiáng)，相信會(huì)起到非常大的宣傳促銷效果。12 項(xiàng)目分貨計(jì)劃推廣節(jié)奏首期推廣：選取首層內(nèi)街小部分和首層三 -五間臨街商鋪的進(jìn)行推廣，其余部分暫時(shí)封存不賣（有意者可以進(jìn)行登記，下臨訂），然后根據(jù)銷售進(jìn)度及市場的接納和反應(yīng)程度分階段、 分步驟逐步推出，利用價(jià)格優(yōu)勢，通過折扣等優(yōu)惠手

53、段來控制銷售均價(jià)，提高銷售進(jìn)度并最終獲取最大利益的目的。中期推廣選取高、中、低搭配的推廣銷售原則，可以最大程度吸納客源，達(dá)到項(xiàng)目的銷售目的， 使每期都出現(xiàn)銷售熱點(diǎn)，不至于冷場。通過以好樓層作為誘餌吸引帶動(dòng)其它樓層的銷售。后期推廣以價(jià)格差和特色店作為主要賣點(diǎn)， 制造項(xiàng)目的亮點(diǎn)， 吸引經(jīng)營者帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。這樣處理都是為將來正式發(fā)售作戰(zhàn)略考慮：首層商鋪是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售利潤的重點(diǎn)， 該層的推廣不僅要體現(xiàn)出發(fā)展商的經(jīng)濟(jì)效益， 更是項(xiàng)目形象定位是否成功以及項(xiàng)目經(jīng)營是否有信心保障的關(guān)鍵。因此，首層不能全賣，以免對(duì)其它樓層的商鋪銷售造成一定的障礙；但又不能一點(diǎn)不賣，一個(gè)商場的初次推廣必須努力營造出一個(gè)旺銷火爆

54、的局面，為廣大投資者樹立信心，不然，首次推廣就冷場，后果將不堪設(shè)想。首層商鋪一般都是很旺銷的， “海昌名城”價(jià)格實(shí)惠誘人的首層商場的推出本身就是一種高效的助燃添加劑。負(fù)一層和二層之所以在中期推出， 主要原因是相對(duì)首層定價(jià)較低， 另外的一個(gè)理由是我們不能僅僅為了打好第一仗，就只推出一些位置優(yōu)越的鋪位， 而把位置相對(duì)較差的樓層、鋪位放在后面再推出，這樣將給我們以后的整體推廣造成較為嚴(yán)重的障礙和損害。將來正式推廣后， 三層負(fù)二層可以再拿出一部分鋪位搞返租回報(bào)。 就從目前的一些商場的推廣來看，搞“返租”還是對(duì)投資者很有吸引力的，降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，大大增強(qiáng)了投資者的信心。本項(xiàng)目推出物業(yè)總建筑面積為 7 萬

55、多平方米。 假如不分樓層座向一次性推出市場， 客戶可挑選的余地較大，短時(shí)間會(huì)達(dá)成一定的成交，但從長遠(yuǎn)來說， 對(duì)項(xiàng)目的銷售則非常不利。因?yàn)榭赡軐?dǎo)致好位置、好樓層的單位早早已經(jīng)被選購，剩下差的單位比較難出售。分期分貨比例時(shí)間安排備注推出面積（m2）預(yù)計(jì)銷售均價(jià)（元/ m2）預(yù)計(jì)銷售率（%）形象2002 10-11蓄客期期一層天津街公開內(nèi)街部分和發(fā)售25%2002 12 部分臨街商3350085%一期鋪、負(fù)二層中庭部分、項(xiàng)目負(fù)一層向長（不含上調(diào)整10%2003 . 1 江街部分，期未售出3050050%期單位）公開部分首層內(nèi)（不含上發(fā)售25%街、二層部期為售出3100065%二期分，首層內(nèi)街單位）公

56、開發(fā)售二期10%負(fù)一層長江路內(nèi)街（不含上期未售出單位）2850040%公開發(fā)售四期10%首層臨街、負(fù)一層、二層部分（不含上期未售出單位）3050040%熱銷期15%三層（不含上期未售出單位）1850030%續(xù)銷期5%2003 . 12 以后剩余部分針對(duì)負(fù)二層、三層銷售的促銷措施.針對(duì)目標(biāo)人群：較小的投資者、首次創(chuàng)業(yè)者.利益點(diǎn)：能降低該商場銷售門檻，吸納更多的投資者購買。項(xiàng)目能統(tǒng)一經(jīng)營，搞活項(xiàng)目的經(jīng)營。給投資者信心的保證。體現(xiàn)發(fā)展商的實(shí)力。發(fā)展商能快速回籠資金。.市場預(yù)測：據(jù)市場比較和預(yù)測，假如使用該方案可以增長銷售率60% 以上。3.1.1 8+8+8 計(jì)劃方案一8 萬定金8% 的首期每年 8% 的回報(bào)(商場開業(yè)后 3 年經(jīng)營權(quán)由發(fā)展商所有，作為租金抵充)方案二8 萬定金8% 的首期3）其余24%的余款8個(gè)月還清舉例:假設(shè)一個(gè)商鋪價(jià)格100萬，辦理銀行最高六成按揭，需要首期款 40萬。投資者現(xiàn)金支出：8+100 X8%=16萬即可擁有?；刈獍茨昊貓?bào)8%說明因?yàn)槭袌鲑J款年利率為，按滾動(dòng)資金盈利部分雙利息計(jì)算，回報(bào)率在8%以上。商場建成后以該計(jì)劃的購買的商鋪?zhàn)畋Ｊ氐念A(yù)測最少有15%的出租率。大連市商業(yè)物業(yè)目前回租回報(bào)率不低于 8%。據(jù)市場調(diào)查，本項(xiàng)目試行本計(jì)劃的樓層的租金回報(bào)也接近或超過8%。即：3 X8%=24%