獅子湖酒店市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究報(bào)告

1、目錄 1 2 3 4 介紹 業(yè)主 項(xiàng)目介紹 服務(wù)范圍 主要假設(shè) 廣東省概況 介紹 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 旅游 廣東省的發(fā)展前景 清遠(yuǎn)市概況 概況 地理位置 自然資源 經(jīng)濟(jì)概況 清遠(yuǎn)生態(tài)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 清遠(yuǎn)市未來(lái)展望 新白云機(jī)場(chǎng) 簡(jiǎn)介 歷年航空業(yè)指標(biāo) 未來(lái)展望 6 6 6 7 7 10 10 11 12 12 13 13 15 15 15 19 20 21 21 22 22 5 6 7 8 地點(diǎn)分析 項(xiàng)目介紹 地點(diǎn)概況 SWOT 分析 清遠(yuǎn)市酒店市場(chǎng)概況 廣東可比較度假酒店 住宿率及平均房?jī)r(jià) 主要特征 新增供給 設(shè)施建議 市場(chǎng)定位 客房 23 23 27 29 31 32 3240 42 45 45 45 9

2、餐飲設(shè)施 會(huì)議和宴會(huì)設(shè)施 店內(nèi) SPA/溫泉設(shè)施 休閑娛樂(lè)設(shè)施 其他設(shè)施 其他設(shè)計(jì)建議 預(yù)計(jì)使用率和平均房?jī)r(jià)水平 市場(chǎng)滲透率 高爾夫需求 商務(wù)需求 休閑旅游需求 室內(nèi)會(huì)議需求 其他需求 預(yù)期使用率水平總結(jié) 平均房?jī)r(jià)預(yù)測(cè) 結(jié)論 47 49 50 51 52 52 54 54 55 56 59 61 62 62 63 66 10 營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流量預(yù)測(cè) 67 通脹率假設(shè) 固定和變動(dòng)成本分析 定義 營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)假設(shè) 利息、稅收、折舊和償債前的收益 67 67 68 69 71 11 投資分析 72 附件 A 未來(lái) 10 年的現(xiàn)金流量預(yù)測(cè) 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2

3、007 年 4 月第 6 頁(yè) 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村擬 建酒店 市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公 司 2007 年 4 月 1 介紹 浩華管理顧問(wèn)公司受清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（業(yè)主）的委托，為其位于中國(guó)廣州清遠(yuǎn)市的擬建酒店項(xiàng)目（擬建酒店或度假村）進(jìn)行市場(chǎng)和財(cái)務(wù)可行性研究。 1.1 業(yè)主 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成立于 2003 年，主要致力于高爾夫球場(chǎng)內(nèi)綜合地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。2006 年 8 月，頤杰鴻泰發(fā)展集團(tuán)控股了清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。擬建項(xiàng)目將成為該公司的首個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，該公司計(jì)劃繼續(xù)專注于以國(guó)內(nèi)外高端客戶為目標(biāo)市場(chǎng)的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 2001 年，頤杰宏泰發(fā)展集團(tuán)在山東

4、青島注冊(cè)成立，總資產(chǎn)達(dá)人民幣 220 億。其主要業(yè)務(wù)包括國(guó)際貿(mào)易、電子設(shè)備維護(hù)、工程咨詢和企業(yè)投資。 1.2 項(xiàng)目介紹 擬建地點(diǎn)地處清遠(yuǎn)市南部，距離廣州市區(qū)大約一小時(shí)車程，業(yè)主在此擁有一座 18 洞的高爾夫球場(chǎng)和一個(gè)俱樂(lè)部。擬建項(xiàng)目總占地面積為 5,961 畝，整體項(xiàng)目計(jì)劃分 4 期開(kāi)發(fā)，其中包括：二座 18 洞高爾夫球場(chǎng)、2 座主題酒店、異域風(fēng)情的別墅區(qū)、溫泉、水上樂(lè)園、康體中心及商業(yè)設(shè)施。一期工程計(jì)劃于 2007 年年中動(dòng)工，預(yù)計(jì)整體工程將于 2010 年年底完成。 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)1.3 服務(wù)范圍 我們的工作范圍主要包括： 分析項(xiàng)目地點(diǎn)及周圍

5、的地塊用途以確定其開(kāi)發(fā)為酒店項(xiàng)目的適用性； 2007 年 4 月第 7 頁(yè) 分析目前及未來(lái)市場(chǎng)有關(guān)的旅游業(yè)及經(jīng)濟(jì)方面的特征，以確定擬建酒店未來(lái)的市場(chǎng)潛力； 確定可能對(duì)擬建酒店構(gòu)成不同程度競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)有及擬建的酒店設(shè)施； 分析清遠(yuǎn)現(xiàn)有可比較的酒店設(shè)施及其各自的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，如住宿率水平、平均房?jī)r(jià)和客源分布等； 基于對(duì)到訪旅客歷史和預(yù)期增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的分析，預(yù)測(cè)酒店需求市場(chǎng)的未來(lái)增長(zhǎng)趨勢(shì)； 從市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)角度對(duì)擬建酒店項(xiàng)目進(jìn)行概念設(shè)計(jì)和設(shè)施推薦，優(yōu)化擬建酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，并滿足顧客的期望； 預(yù)測(cè)該擬建項(xiàng)目的設(shè)施使用率水平；并且 對(duì)擬建酒店?duì)I業(yè)前 10 年的預(yù)期財(cái)務(wù)狀況和投資回報(bào)進(jìn)行分析。 1.4 主要假設(shè)

6、宏觀環(huán)境 未來(lái)將不會(huì)發(fā)生對(duì)廣州乃至中國(guó)的整體信心和前景構(gòu)成重大影響因而損害商業(yè)活動(dòng)和國(guó)內(nèi)旅游的政治和行政事件、衛(wèi)生健康、社會(huì)或自然事件； 重要的基礎(chǔ)設(shè)施，如飲用水、污水處理、電力及用氣設(shè)施等繼續(xù)以穩(wěn)定及可靠的水平提供，以滿足顧客的期望，并達(dá)到其滿意水平。 中國(guó)尤其是廣州和清遠(yuǎn)市的主要貿(mào)易伙伴國(guó)、投資和旅客來(lái)源國(guó)的經(jīng)濟(jì)在將來(lái)不會(huì)經(jīng)歷重大和持續(xù)的衰退； 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2007 年 4 月第 8 頁(yè) 近期內(nèi)，人民幣不會(huì)經(jīng)歷重大的貶值或者升值，我們?cè)趫?bào)告中所假設(shè)的通脹率將與實(shí)際通脹率保持一致； 出入廣州的交通系統(tǒng)將繼續(xù)保持通暢并獲得持續(xù)改善，以滿足該項(xiàng)目

7、對(duì)交通便利程度的要求； 廣州市和清遠(yuǎn)市政府將持續(xù)大力吸引外資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，美化城市景觀，改進(jìn)大清遠(yuǎn)地區(qū)的生活基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境；清遠(yuǎn)生態(tài)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)將吸引更多知名的外商投資企業(yè)入駐； 按計(jì)劃，在不久的未來(lái)，新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)將成為中國(guó)乃至東南亞重要的航空樞紐，吸引更多的國(guó)內(nèi)與國(guó)際航班。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 擬建項(xiàng)目將如期完工； 擬建項(xiàng)目將成功地開(kāi)發(fā)成設(shè)施完善，可自給自足的目的地，配備各種零售、居住及動(dòng)態(tài)生活設(shè)施及活動(dòng)； 擬建項(xiàng)目的休閑娛樂(lè)設(shè)施將按照一流的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，并委托知名酒店管理公司管理。 項(xiàng)目地點(diǎn)的周邊環(huán)境將在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前或與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程配合，大大改進(jìn)與提高。 擬建酒店擬建酒店項(xiàng)目將定位為一座國(guó)際水準(zhǔn)的酒

8、店，并委托一家國(guó)際酒店管理公司管理，管理公司將在員工及培訓(xùn)方面做出相當(dāng)大的投資，使酒店的服務(wù)水準(zhǔn)能夠匹配其市場(chǎng)定位，并滿足顧客的期望； 未來(lái)將加入的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與本報(bào)告中的預(yù)測(cè)不會(huì)出現(xiàn)重大差異； 開(kāi)業(yè)前，該酒店將適時(shí)推出頗富成效的市場(chǎng)推廣及促銷活動(dòng)，并在我們分析預(yù)測(cè)所涵蓋的運(yùn)營(yíng)期間持續(xù)而有效地開(kāi)展市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)； 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2007 年 4 月第 9 頁(yè) 該酒店將配備品質(zhì)一流的各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施及家具，未來(lái)運(yùn)營(yíng)期間，酒店也將在硬件設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)上制定充分的周期性保養(yǎng)和翻新計(jì)劃，并在我們分析所涵蓋的運(yùn)營(yíng)期間持續(xù)有效地實(shí)施此計(jì)劃，以始終維持其良好的設(shè)施狀況。

9、 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2007 年 4 月第 10 頁(yè) 2 廣東省概況 2.1 介紹 廣東省在全國(guó)最早設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，是中國(guó)最早對(duì)外商開(kāi)放的兩個(gè)省份之一。80 年代，深圳、珠海和汕頭成為廣東省首批設(shè)立的經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市。 1985 年，整個(gè)珠江三角洲被劃定為經(jīng)濟(jì)開(kāi)放區(qū)，廣東省的大多數(shù)城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)允許外商進(jìn)入投資，并給予優(yōu)惠的經(jīng)濟(jì)政策。珠江三角洲是指廣東省與香港相鄰的珠江流域，共包括 14 座縣市。 受到中國(guó)改革開(kāi)放政策的鼓舞，眾多香港企業(yè)將制造工廠遷至珠江三角洲，利用當(dāng)?shù)氐土耐恋丶皠趧?dòng)成本建立生產(chǎn)基地，而香港則逐漸演變成為服務(wù)基地，為珠江三角洲的企業(yè)提供物流

10、、倉(cāng)儲(chǔ)、金融、保險(xiǎn)和法律方面的服務(wù)，香港與廣東的產(chǎn)業(yè)關(guān)系被形象地稱為“前店后廠”。經(jīng)過(guò) 20 年的發(fā)展，珠江三角洲已經(jīng)發(fā)展成為中國(guó)成長(zhǎng)速度最快的制造和出口基地。珠江三角洲重要的人口和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)概覽如下： 珠江三角洲的人口：5,000 萬(wàn)，占中國(guó)總?cè)丝诘?3.3%； 中國(guó)最富裕的地區(qū)：占全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 9%，外商直接投資的 25%，出口總額的34%； 香港是珠江三角洲外商直接投資的主要來(lái)源地，占該地區(qū)吸引外資總額的 70%； 未來(lái)數(shù)年，預(yù)期年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率可望達(dá)到 12%； 大珠江三角洲區(qū)域的出口總額約占全世界國(guó)際貿(mào)易總額的 5%。 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

11、2.2 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 下表顯示了中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）排名前 9 位的省份和地區(qū)： 2007 年 4 月第 11 頁(yè) 中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值排名前 9 位省份/自治區(qū)，2004/2005 年 國(guó)民生產(chǎn)總值 (10 億人民幣) 2004 2005上海 745 914北京 428 681浙江 1,124 1,337江蘇 1,551 1,827人均國(guó)民生產(chǎn)總值(美元) 2004 200544,727 67,41741,250 44,96923,942 27,55220,852 24,515廣東 1,603 2,17019,707 23,616山東 遼寧 福建 內(nèi)蒙 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 1,549 687

12、 605 271 1,84780165638216,925 16,297 17,218 11,305 20,04418,96518,62116,0262004 年，廣東省國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)了 14%，達(dá)到人民幣 16,030 億元，在中國(guó)所有省份中排名最高，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值排名也達(dá)到第六位，工業(yè)附加值增長(zhǎng)了 22%，達(dá)到人民幣 8,010 億元。這種增長(zhǎng)趨勢(shì)一直持續(xù)到 2005 年。2005 年，廣東省國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)際增長(zhǎng)了 13%，達(dá)到人民幣 21,700 億元。下表顯示了廣東省 2003 年至 2005 年的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 廣東省主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，2003 至 2005 年 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總

13、值（10 億人民幣） 人均國(guó)民生產(chǎn)總值（美元） 人均可支配收入 城市（人民幣） 農(nóng)村（人民幣） 固定資產(chǎn)投資（人民幣 10 億元） 零售額（人民幣 10 億元） 通脹率 （消費(fèi)價(jià)格指數(shù)%） 出口（10 億美元） 進(jìn)口（10 億美元） 外商直接投資 投資項(xiàng)目數(shù)量 合同外資金額（單位：10 億美元） 已利用外資金額（單位：10 億美元） 資料來(lái)源： 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 2003 金額1,3452,05412,3804,0544995591531317,306137增長(zhǎng)率14%不詳11%4%27%11%0.6%29%27%-2%29%14%2004 金額1,6042,34813,6284

14、,3665986371921668,3221910增長(zhǎng)率 14% 14% 10% 8% 20% 14% 3% 25% 27% 18% 44% 34% 2005 金 額 增長(zhǎng)率2,170 13%2,842 20%14,769 8%4,690 7%695 16%788 15%2.3%238 24%189 15%8,384 0.7%23 22%12 23%擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2007 年 4 月第 12 頁(yè) 廣東省是中國(guó)最大的輕工產(chǎn)品基地，其產(chǎn)量約占全國(guó)一半以上。而且，廣東省已發(fā)展成為香港、臺(tái)灣和其他國(guó)外投資企業(yè)的主要出口加工基地，外商投資企業(yè)的工業(yè)產(chǎn)值占廣

15、東全省工業(yè)產(chǎn)值的 60%。 2005 年，廣東省的合同外資及實(shí)際利用外資總額分別較上年增長(zhǎng)了 22%和 23%。由于出口額的大幅增長(zhǎng)（增長(zhǎng)率為 24%），廣東省的貿(mào)易平衡能力得以進(jìn)一步提升。 2.3 旅游 廣東省作為中國(guó)南方地區(qū)的商業(yè)中心，每年吸引了大量商務(wù)客人。到訪廣東省的游客主要為國(guó)內(nèi)旅客，主要旅游熱點(diǎn)包括海灘、文化和歷史景點(diǎn)、餐飲以及近年來(lái)在全省廣泛開(kāi)發(fā)的主題公園和溫泉設(shè)施。 2005 年，廣東省接待的過(guò)夜旅游人數(shù)為 12,200 萬(wàn)人次，較 2004 年的 10,400 萬(wàn)人次增長(zhǎng)了9.6%。其中國(guó)際游客 1,890 萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)游客 10,300 萬(wàn)人次，分別較上年增長(zhǎng)了 23.1%

16、和15.8%。2005 年，全省的旅游總收入為 1,880 億元，較 2004 年增長(zhǎng)了 13%；其中旅游外匯收入增長(zhǎng)了 18.9%，達(dá)到 億美元。 下表顯示了中國(guó)國(guó)際到訪旅客人數(shù)和旅游外匯收入前 5 位的省份： 中國(guó)國(guó)際到訪旅客人數(shù)和旅游外匯收入排名前 5 位的省份，2005 年 省份 國(guó)際到訪旅客* 國(guó)際過(guò)夜旅客* 平均逗留 時(shí)間 旅游外匯收入 （美元萬(wàn)元） 廣東 18,969,850 37,830,748 1.99 645,739 北京 上海 江蘇 浙江 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 備注： *包括港澳臺(tái) 3,629,177 4,445,428 3,783,023 3,480,469 14,99

17、7,755 15,549,661 14,369,090 9,043,038 4.13 3.49 3.80 2.60 361,891 355,588 225,974 171626 如上表所示，中國(guó)國(guó)際到訪旅客人數(shù)、國(guó)際過(guò)夜旅客和旅游外匯收入排名前 5 位的省份中，廣東名列第一位，由于港澳地區(qū)的大多數(shù)旅客傾向于當(dāng)天往返，因此該省國(guó)際旅客的平均逗留時(shí)間最短。 2.4 廣東省的發(fā)展前景 依照政府規(guī)劃，未來(lái) 10 年廣東省的戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)是：廣州、深圳、珠海、佛山、東莞和中山市（即珠江三角洲地區(qū)）將發(fā)展成為商業(yè)、貿(mào)易及高科技制造產(chǎn)業(yè)的中心；而惠州、湛江和韶關(guān)將發(fā)展成為汽車、石油化工與鋼鐵工業(yè)的主要生產(chǎn)

18、基地。 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2007 年 4 月第 13 頁(yè) 3 清遠(yuǎn)市概況 3.1 概況 清遠(yuǎn)市隸屬于中國(guó)廣東省，是一個(gè)地級(jí)市，總?cè)丝?390 萬(wàn)，轄區(qū)面積 萬(wàn)平方公里，為廣東省總面積的十分之一。清遠(yuǎn)位于廣東省西北部，北江河中下游，與珠江三角洲平原和廣東北部山區(qū)相連。清遠(yuǎn)市的轄區(qū)包括：清城區(qū)、清新縣、佛岡縣、連山壯族瑤族自治縣、連南瑤族自治縣、陽(yáng)山縣、英德市和連州市。市政府位于清城區(qū)。 廣東省和清遠(yuǎn)市行政區(qū)域圖 資料來(lái)源： Wikipedia 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)清遠(yuǎn)市行政管轄區(qū)域圖 2007 年 4 月第

19、14 頁(yè) 資料來(lái)源： ly321 清遠(yuǎn)市距離廣州和佛山約 60 分鐘車程，距離深圳約 90 分鐘車程。其以清遠(yuǎn)火車站、清遠(yuǎn)客貨運(yùn)長(zhǎng)途汽車站和清遠(yuǎn)港口為中心，以北珠高速公路、廣清高速公路為主干線，106、107 國(guó)道、323 公路及京廣鐵路運(yùn)輸線為支線，兼之以北江河及其支流為主要的水路交通線，從而形成了一個(gè)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。目前清遠(yuǎn)中冠汽車站每天都有兩班直達(dá)香港的班車；在建的武廣高速鐵路 2009 年通車以后將直達(dá)香港，并與珠江三角洲交通體系實(shí)現(xiàn)全面對(duì)接。2004 年 8 月 5日，廣州新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)（距離清遠(yuǎn)約 30 公里）正式投入運(yùn)營(yíng)之后，清遠(yuǎn)市從此構(gòu)筑了一個(gè)集海、陸、空三位為一體的交通網(wǎng)

20、絡(luò)。 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)3.2 地理位置 2007 年 4 月第 15 頁(yè) 清遠(yuǎn)南鄰廣州和佛山，西連肇慶，東接韶關(guān)，北靠湖南省和廣西省。清遠(yuǎn)市歷來(lái)有粵、湘、桂“三省通衢”之稱，同時(shí)也是連接廣東省的重要經(jīng)濟(jì)走廊。清遠(yuǎn)距離香港和澳門 200 公里，距離廣州市區(qū)僅 50 公里?；ǘ际性谛姓细臑閺V州市花都區(qū)之后，清遠(yuǎn)市實(shí)際上便與廣州直接相鄰。 隨著廣州和其它沿海城市逐漸發(fā)展成為制造業(yè)基地，清遠(yuǎn)市依托其豐富的土地資源，毗鄰周邊成熟發(fā)展的商業(yè)市場(chǎng)的優(yōu)越地理位置而逐步受到投資開(kāi)發(fā)商的青睞，其與珠江三角洲地區(qū)及沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)方面的合作預(yù)期也將更為頻繁。 3.3

21、 自然資源 清遠(yuǎn)市豐富的自然資源也加速了當(dāng)?shù)氐墓I(yè)化進(jìn)程。清遠(yuǎn)地處嶺南山脈金屬礦藏帶，目前已探測(cè)發(fā)現(xiàn)了 60 多種礦產(chǎn)資源，包括鐵、銅、鎢、金和煤等，已探明儲(chǔ)量的有 44 種，礦產(chǎn)資源總量預(yù)計(jì)高達(dá) 10 億多噸。高質(zhì)瓷土總儲(chǔ)量達(dá) 6500 萬(wàn)噸，其瓷土以良好的黏性、黏合度及抗酸性著稱，因此，清遠(yuǎn)市是中國(guó)三大陶瓷原材料產(chǎn)地之一。清遠(yuǎn)水利資源豐富，其總量可達(dá) 115 萬(wàn)千瓦特。2005 年，已開(kāi)發(fā)的水利資源為 88 萬(wàn)千瓦特。 3.4 經(jīng)濟(jì)概況 下表顯示了 2003 年至 2006 年清遠(yuǎn)市的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 廣東省清遠(yuǎn)市 2003 年到 2006 年歷年經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2003 2004 2005

22、 2006 年均增長(zhǎng) 率 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 (10 億人民幣) 工業(yè)總產(chǎn)值(10 億人民幣) 零售額 (10 億人民幣) 出口 (百萬(wàn)美元) 實(shí)際利用外商直接投資(百萬(wàn)美元)到訪游客 (000) 旅游總收入(10 億人民幣) 資料來(lái)源： 19.6 10.2 9.6 30.8 61.1 5,184 1.56 24.8 24.7 11.1 52.5 81.2 7,550 2.29 31.5 40.2 13.0 93.0 170.0 10,050 3.26 41.1 15.9 118.3 320.0 11,000 3.59 28% 86% 18% 57% 74% 29% 32% 200

23、0 年以來(lái)，盡管清遠(yuǎn)市的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及旅游指標(biāo)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，但相對(duì)于廣東省其它主要城市而言，其經(jīng)濟(jì)規(guī)模仍十分小。因此，大清遠(yuǎn)地區(qū)一直被視為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，但這也意味著清遠(yuǎn)仍保有未被污染的自然環(huán)境和豐富的土地資源可供進(jìn)一步的開(kāi)發(fā)。 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2007 年 4 月第 16 頁(yè) 2006 年，清遠(yuǎn)市的工業(yè)總產(chǎn)值為人民幣 660 億元，僅占全省總量的 5%，位居廣東省 22 個(gè)城市的第 12 位。但是，自 2004 年以來(lái)，清遠(yuǎn)市經(jīng)濟(jì)的年均增長(zhǎng)率超過(guò)了 60%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全省17.6%的平均水平。 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)

24、開(kāi)發(fā)下表顯示了清遠(yuǎn)市工業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展趨勢(shì)： 2007 年 4 月第 17 頁(yè) 廣東省清遠(yuǎn)市 2002 年和 2006 年的工業(yè)結(jié)構(gòu)圖 100%tertiary industry, 41.5%tertiary industry, 35.3%2nd industry, 22.7%1st industry, 35.8%2nd industry, 46.4%1st industry, 18.2%0%資料來(lái)源： 20022006直至 2000 年初，農(nóng)業(yè)與家禽飼養(yǎng)業(yè)還是清遠(yuǎn)市的支柱產(chǎn)業(yè)，約占其工業(yè)總產(chǎn)值的 77%，但自2003 年以后，清遠(yuǎn)市制造業(yè)的發(fā)展速度逐漸趕超了上述產(chǎn)業(yè)。 以下顯示

25、了清遠(yuǎn)市經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)： 第二產(chǎn)業(yè) 清遠(yuǎn)市的制造工業(yè)日趨規(guī)?；韵聻槠渲еI(yè)產(chǎn)業(yè)：生物制藥、陶瓷、建材、電子、食品加工、化學(xué)、紡織、化纖、玩具、紙張生產(chǎn)及機(jī)械電子工具等。許多大型企業(yè)集團(tuán)在清遠(yuǎn)投資建廠，一些合資企業(yè)已在國(guó)家證券市場(chǎng)或廣東證券市場(chǎng)上市。在政府的扶持下，私營(yíng)企業(yè)的發(fā)展十分迅速，目前清遠(yuǎn)市已有 1500 家左右的私營(yíng)企業(yè)。 當(dāng)?shù)卣ㄟ^(guò)國(guó)際貿(mào)易和外商直接投資等方式積極培育外資型經(jīng)濟(jì)。目前，清遠(yuǎn)市以外及境外投資商投資的大型項(xiàng)目包括 Jamplan（中國(guó)）集團(tuán)投資建立的佛岡 Kingboard 有限公司、中美合資的華美衛(wèi)浴產(chǎn)品、香港長(zhǎng)城投資控股集團(tuán)投資的 Rowa 電子、金光集團(tuán)建立

26、的金新紙業(yè)、由清遠(yuǎn)、加拿大和瑞典投資商合資興建的藍(lán)寶制藥有限公司和 Appotex Bio-pharm ，以及美國(guó)投資的約克空調(diào)公司。 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第三產(chǎn)業(yè) 2007 年 4 月第 18 頁(yè) 以下是清遠(yuǎn)市第三產(chǎn)業(yè)的主要公司企業(yè)：由香港新世界集團(tuán)投資興建的清新溫礦泉度假區(qū)、清遠(yuǎn)交通集團(tuán)公司、獅子湖高爾夫球場(chǎng)和陽(yáng)山旅游風(fēng)景區(qū)。以下介紹了清遠(yuǎn)市的五大風(fēng)景區(qū)： 飛霞風(fēng)景區(qū)-廣東最大的古建筑群。 清新縣三坑溫礦泉-廣東省儲(chǔ)量最大、水質(zhì)最好的溫泉儲(chǔ)區(qū)。 陽(yáng)山石坑崆風(fēng)景區(qū)廣東第一高蜂。 連州地下河游覽區(qū)廣東省最長(zhǎng)的地下河。 連南瑤族風(fēng)情游覽區(qū)廣東最具民族特色

27、的景區(qū)。 此外，英德寶晶宮、佛岡黃花湖、銀盞溫泉度假區(qū)、清新太和古洞等旅游景區(qū)也頗負(fù)盛名。 2001 年，清遠(yuǎn)市獲得了“中國(guó)最佳旅游城市”的稱號(hào)。2002 年始，清遠(yuǎn)市黨委與市政府繼續(xù)致力于將清遠(yuǎn)建設(shè)成為“國(guó)家花園城市”和國(guó)家級(jí)與省級(jí)的一流旅游風(fēng)景區(qū)。 第一產(chǎn)業(yè) 清遠(yuǎn)市是廣東省主要的谷物生產(chǎn)基地，也是木材、蠶絲、水果、茶葉、甘蔗、煙草、中藥和蔬菜的重要出口基地。此外，清遠(yuǎn)還擁有聞名省內(nèi)外的特產(chǎn)，如：清遠(yuǎn)麻黃雞, 烏棕鵝、北江魚、駱坑筍、英德紅茶和連山柚等。 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2007 年 4 月第 19 頁(yè) 3.5 清遠(yuǎn)生態(tài)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 清遠(yuǎn)市黨委及市

28、政府積極促進(jìn)清遠(yuǎn)生態(tài)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的設(shè)立。 廣東清遠(yuǎn)生態(tài)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 資料來(lái)源： ly321 該園區(qū)總占地面積 110 平方公里，其中工業(yè)與商業(yè)發(fā)展用地為 30 平方公里。清遠(yuǎn)生態(tài)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)位于清遠(yuǎn)市南部，鄰近 107 國(guó)道，1991 年時(shí)經(jīng)廣東省人民政府批準(zhǔn)成立。1992 年 11 月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，清遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)被納入國(guó)家鄉(xiāng)鎮(zhèn)改革實(shí)驗(yàn)區(qū)。 清遠(yuǎn)生態(tài)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)所處地理位置十分優(yōu)越，其前往清遠(yuǎn)市水陸交通樞紐十分便利：清遠(yuǎn)火車站和清遠(yuǎn)港分別位于清遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的北部和南部，107 號(hào)國(guó)道由南至北貫穿了開(kāi)發(fā)區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)中心距離廣州僅 48 公里，到新花都國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅需 20 分鐘車程。經(jīng)過(guò)多年的建設(shè)發(fā)展，清遠(yuǎn)

29、市生態(tài)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)已建立了現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施，并成功吸引了許多知名企業(yè)入駐，如，馬來(lái)西亞投資商投資興建的南苑英芳服裝、印度尼西亞金光集團(tuán)投資興建的金星紙業(yè)有限公司、香港長(zhǎng)城投資控股集團(tuán)投資的 Rowa 電子等。 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)3.6 清遠(yuǎn)市未來(lái)展望 2007 年 4 月第 20 頁(yè) 由于清遠(yuǎn)市戰(zhàn)略性地位于連接珠江三角洲和北部?jī)?nèi)陸省份的地理位置，自然資源豐富，且受廣東省北部開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)，其基礎(chǔ)設(shè)施迅速發(fā)展，預(yù)期未來(lái)該市的經(jīng)濟(jì)將不斷增長(zhǎng)。 但是，清遠(yuǎn)市不太可能在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，達(dá)到深圳、廣州在過(guò)去 10 年所取得的經(jīng)濟(jì)成就。盡管 2000 年

30、以來(lái)，清遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)的年均增長(zhǎng)率十分強(qiáng)勁，但其國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在全省國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中所占比例仍低于 2%，且需要更為強(qiáng)勁的驅(qū)動(dòng)力將自身發(fā)展成為一個(gè)頗具競(jìng)爭(zhēng)力的商務(wù)或旅游目的地。否則，清遠(yuǎn)市可能只能固守于廣東省的“后院”，供應(yīng)一些原材料、農(nóng)產(chǎn)品和家禽產(chǎn)品。 同時(shí)，我們認(rèn)為，省政府及當(dāng)?shù)卣畱?yīng)采取積極的發(fā)展戰(zhàn)略，以避免重復(fù)中國(guó)在工業(yè)化進(jìn)程中所犯的諸多錯(cuò)誤，導(dǎo)致自然環(huán)境遭受污染與破壞。相應(yīng)的，清遠(yuǎn)市應(yīng)在工業(yè)化與環(huán)境保護(hù)兩者之間尋求平衡化的漸進(jìn)式發(fā)展，而非以制造業(yè)和重工業(yè)為驅(qū)動(dòng)力，單一追求快速發(fā)展。清遠(yuǎn)生態(tài)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的建立即是此發(fā)展策略的一部分。 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)20

31、07 年 4 月第 21 頁(yè) 4 新白云機(jī)場(chǎng) 4.1 簡(jiǎn)介 新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)位于廣州市區(qū)以北 28 公里，花都區(qū)與白云區(qū)的交界處，已于 2004 年 8 月投入運(yùn)營(yíng)。新機(jī)場(chǎng)由 Parsons & PSG Reiner 設(shè)計(jì)，總投資達(dá)人民幣 196 億元，一期占地面積 平方公里，為舊機(jī)場(chǎng)的 倍，目前，新機(jī)場(chǎng)的兩條跑道已投入使用。 新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng) 資料來(lái)源：花都區(qū)政府網(wǎng)頁(yè) 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)4.2 歷年航空業(yè)指標(biāo) 2007 年 4 月第 22 頁(yè) 2003 年以來(lái)，新白云機(jī)場(chǎng)的旅客吞吐量與飛機(jī)起落架次持續(xù)增長(zhǎng)。2006 年，廣州新白云機(jī)場(chǎng)已位居世界 50

32、大最繁忙的國(guó)際機(jī)場(chǎng)之列。該年其旅客吞吐量增長(zhǎng)了 12%，達(dá)到 2,620 萬(wàn)人次。 下表顯示了 2003 年至 2006 年新白云機(jī)場(chǎng)的旅客吞吐量： 國(guó)內(nèi)外客源分布， 2003 年至 2006 年 旅客 數(shù)量(000) 2003 15,020 2004 20,326 2005 23,390 2006 26,220 年均增長(zhǎng)率 資料來(lái)源：中國(guó)民航信息網(wǎng) 增長(zhǎng)率 % 35% 15% 12% 20% 4.3 未來(lái)展望 新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng) 2007 年至 2010 年的吞吐量預(yù)測(cè)如下： 新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)吞吐量預(yù)測(cè)，2007 年至 2010 年 航班 架次 旅客人數(shù) (000) 2007 184,631 22

33、,5422008 185,252 23,3332009 185,875 24,1522010 186,500 25,000 04-10 平均值 0.3% 3.5% 資料來(lái)源：中國(guó)民航網(wǎng)頁(yè) 貨運(yùn) (000 噸) 7127978931,000 12.0% 在未來(lái)數(shù)年內(nèi)，新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)將吸引更多的航空公司開(kāi)辟往來(lái)廣州的新航班。政府已成立專門的工作組進(jìn)行新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)的推廣，以引進(jìn)更多的國(guó)際航空公司，目標(biāo)是將航線數(shù)量從目前的 22 條國(guó)際航線增加到 44 條。預(yù)計(jì)到 2030 年，新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)將擁有三條跑道，年均旅客吞吐量與貨郵吞吐量將分別達(dá) 5,200 萬(wàn)人次和 200 萬(wàn)噸。該機(jī)場(chǎng)的最大容量是

34、7,000 萬(wàn)旅客和250 噸貨物。 作為國(guó)內(nèi)三大航空樞紐之一，新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)將大幅提升廣州的國(guó)際化大都市形象，并進(jìn)一步鞏固廣州作為南中國(guó)和東南亞地區(qū)商業(yè)、貿(mào)易和物流中心的地位。擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2007 年 4 月第 23 頁(yè) 5 地點(diǎn)分析 5.1 項(xiàng)目介紹 獅子湖高爾夫球場(chǎng)由臺(tái)灣開(kāi)發(fā)商于 1993 年投資興建，1995 年正式開(kāi)業(yè)，總占地面積 2,000 畝（約 133,333 平方米），是一座 18 洞的高爾夫球場(chǎng)。球場(chǎng)由美國(guó)著名的專業(yè)高爾夫選手勞拉尼爾森設(shè)計(jì)，環(huán)境優(yōu)美，兼之當(dāng)?shù)貧夂驕睾?，因此深受高爾夫?qū)I(yè)選手和業(yè)余愛(ài)好者的喜愛(ài)。但該球場(chǎng)的維護(hù)

35、狀況欠佳，尚未進(jìn)行大幅的翻新改造。2006 年項(xiàng)目業(yè)主購(gòu)買了該球場(chǎng)，并計(jì)劃將球場(chǎng)及周邊改造為一個(gè)高檔的集高爾夫度假村及住宅設(shè)施于一體的綜合項(xiàng)目。 廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫球場(chǎng) 業(yè)主整個(gè)規(guī)劃的占地面積為 5,961 畝，主要包括以下四個(gè)部分： 地中海會(huì)議休閒中心 -包括會(huì)議設(shè)施、主題酒店等； 高檔的娛樂(lè)與運(yùn)動(dòng)設(shè)施2 座 18 洞的高爾夫球場(chǎng)、湖上運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目設(shè)施等； 主題溫泉養(yǎng)生設(shè)施獨(dú)特的溫泉設(shè)施； 游艇會(huì)及高檔住宅設(shè)施沿湖別墅。 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)下圖顯示了擬建項(xiàng)目的主要規(guī)劃： 2007 年 4 月第 24 頁(yè) 項(xiàng)目地點(diǎn)功能區(qū)域規(guī)劃圖，清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村

36、 名稱地中海會(huì)議休閑中心碧水丹山高爾夫板塊翡翠谷溫泉養(yǎng)生板塊游艇風(fēng)情人居板塊預(yù)留開(kāi)發(fā)板塊小計(jì)四大板塊控制性指標(biāo)用地(畝) 建筑() 容積率%1648 187000 2073 85000 0.06 740 200000 0.40 1000 113700 0.17 500 120000 5961 705700 0.18 資料來(lái)源：業(yè)主 地中海主題的會(huì)議休閒中心 - 預(yù)期將成為擬建項(xiàng)目的主要景區(qū)。該中心以地中海古文明為主題，占地面積 1,648 畝(約 1,097,000)，包括 2 座酒店、會(huì)議中心、商業(yè)設(shè)施和獨(dú)特的湖景。以下圖表顯示了商業(yè)會(huì)議中心各功能區(qū)域的面積及布局。 各功能區(qū)面積表 區(qū)域名稱

37、 阿拉伯主題會(huì)議酒店 愛(ài)琴海主題度假酒店 威尼斯河道 地中海主題商業(yè)中心 地中海主題水城 現(xiàn)有設(shè)施 合計(jì) 資料來(lái)源：業(yè)主 面積 (畝) 75 75 15 510 836 137 1,648 面積(平方 米) 50,000 50,000 10,000 340,000 556,000 91,000 1,097,000 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2007 年 4 月第 25 頁(yè) 地中海主題的會(huì)議休閒中心布局圖 資料來(lái)源：業(yè)主 阿拉伯主題會(huì)議酒店的設(shè)計(jì)主要源于古阿拉伯寓言，其總建筑面積約為 50,000 平方米，包括種類多樣的會(huì)議設(shè)施。位于獅子湖中心地帶的擬建愛(ài)琴海

38、主題酒店將借用古希臘神廟的設(shè)計(jì)理念，且酒店客人能盡賞獅子湖的優(yōu)美風(fēng)景。威尼斯風(fēng)格的商業(yè)街將包括商店、餐廳和劇院設(shè)施。 阿拉伯主題會(huì)議酒店樣式 資料來(lái)源：業(yè)主 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2007 年 4 月第 26 頁(yè) 愛(ài)琴海主題酒店樣式 資料來(lái)源：業(yè)主 2 座 18 洞高爾夫球場(chǎng) 將開(kāi)發(fā)成為中國(guó)南方地區(qū)最好的高爾夫球場(chǎng)之一，主要考慮到其未被污染的純凈自然環(huán)境、可便捷前往周邊三省的優(yōu)越地理位置及良好的配套服務(wù)設(shè)施。 溫泉康體中心 總建筑面積為 24,000 平方米，包括印度和東南亞風(fēng)格的水療設(shè)施、溫泉、健身中心和各項(xiàng)運(yùn)動(dòng)設(shè)施。運(yùn)動(dòng)中心總建筑面積為 16,000

39、 平方米。溫泉中心也將由三個(gè)主要主題溫泉構(gòu)成，總占地面積為 200 畝（約 133,333 平方米）。 國(guó)際住宅區(qū) 將沿著高爾夫球場(chǎng)及湖區(qū)興建，包括排屋區(qū)和獨(dú)立別墅區(qū)，其占地面積分別為 400畝和 2,000 畝。各住宅群將依照不同的位置設(shè)定不同的主題色彩，以獲取各國(guó)外籍商務(wù)人士的高檔需求。 擬建項(xiàng)目分期如下： 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)擬建項(xiàng)目分期工程表 項(xiàng)目 工期 一期工程 2007 年 4 月第 27 頁(yè) 二期工程 三期工程 四期工程 資料來(lái)源：業(yè)主 高爾夫球場(chǎng)翻新與擴(kuò)建 兩個(gè)主題酒店建設(shè) 住宅別墅建設(shè) 溫泉康體中心及別墅建設(shè) 2007 2008 20

40、082009 2009 2010 5.2 地點(diǎn)概況 獅子湖高爾夫球場(chǎng)距離清遠(yuǎn)市區(qū)南部?jī)H需 10 分鐘的車程，距離廣州市區(qū)和新白云機(jī)場(chǎng)分別為 60公里和 30 公里，距離 107 號(hào)國(guó)道 5 公里。 高爾夫球場(chǎng)北鄰清三高速公路（清遠(yuǎn)至三亞），西面為一條鄉(xiāng)村公路，東面和南面是一些山地、池塘和稻田。 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫球場(chǎng) 2007 年 4 月第 28 頁(yè) Qingyuan DowntownProposed site資料來(lái)源：google 搜索。 根據(jù)總體規(guī)劃，擬建酒店有兩處潛在選址。我們建議使用規(guī)劃的阿拉伯主題會(huì)議酒店地塊。從地理位置

41、上看，該地塊位于擬建的三大功能區(qū)的中心：即水城、溫泉和高爾夫球場(chǎng)。在此位置上，度假村內(nèi)各方向的游客均可十分便利地到達(dá)擬建酒店。 擬建地點(diǎn)位置示意圖 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)擬建酒店地點(diǎn)示意圖 2007 年 4 月第 29 頁(yè) 從擬建地點(diǎn)只需步行幾分鐘就可到達(dá)現(xiàn)有的俱樂(lè)部設(shè)施與高爾夫球場(chǎng)行政辦公樓。 5.3 SWOT 分析 以下概述了擬建高爾夫球場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)： 優(yōu)勢(shì) 隱逸的環(huán)境，遠(yuǎn)離清遠(yuǎn)市區(qū)和其它嘈雜的旅游區(qū)； 寧?kù)o的環(huán)境將成為其吸引高檔客源的一大賣點(diǎn)，此類客源通常希望遠(yuǎn)離大眾旅游區(qū)； 綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的高爾夫球場(chǎng)可望成為擬建酒店的主要需求來(lái)源。 劣勢(shì) 相對(duì)

42、遠(yuǎn)離清遠(yuǎn)市成熟的商業(yè)中心（對(duì)于感興趣于此類設(shè)施的旅客而言），周邊地區(qū)缺乏配套設(shè)施； 距離廣州（最鄰近的主要客源市場(chǎng)）約需一小時(shí)車程。 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)遇 2007 年 4 月第 30 頁(yè) 清遠(yuǎn)市及擬建地點(diǎn)周邊的基礎(chǔ)設(shè)施可望得到持續(xù)改善； 尚有富余的土地可供進(jìn)一步開(kāi)發(fā)如主題公園或其它旅游景點(diǎn)等； 大清遠(yuǎn)地區(qū)高品質(zhì)的旅游景點(diǎn)及配套設(shè)施的成功開(kāi)發(fā)，有望提升清遠(yuǎn)作為旅游目的地城市的吸引力，從而為擬建酒店帶來(lái)房晚需求； 改造后的高爾夫球場(chǎng)可望吸引更多的高爾夫球愛(ài)好者。 威脅附近工業(yè)園區(qū)的潛在環(huán)境污染。 5.3.1 結(jié)論 綜合而言，我們認(rèn)為項(xiàng)目地點(diǎn)適合開(kāi)發(fā)為

43、一座度假型酒店，主要目標(biāo)市場(chǎng)為高爾夫球愛(ài)好者、會(huì)議團(tuán)隊(duì)和周末休閑旅游者。 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2007 年 4 月第 31 頁(yè) 6 清遠(yuǎn)市酒店市場(chǎng)概況 清遠(yuǎn)的酒店市場(chǎng)正處于起步階段，目前該市場(chǎng)尚未有國(guó)際品牌酒店，僅有幾家正在運(yùn)營(yíng)的 3、4星級(jí)酒店。 下表顯示了經(jīng)篩選的清遠(yuǎn)市區(qū)的較高檔酒店設(shè)施： 清遠(yuǎn)市經(jīng)篩選的較高檔酒店 酒點(diǎn) 客房數(shù) 清遠(yuǎn)大廈 168 萬(wàn)豪假日酒店 222 清遠(yuǎn)嘉華大酒店 133 丁香花園 188 星級(jí) 4 星級(jí) 4 星半 4 星級(jí) 4 星半 盡管上述酒店的星級(jí)評(píng)定均為 4 星或 4 星以上，但我們認(rèn)為，其設(shè)施品質(zhì)與服務(wù)水平無(wú)法與廣州、

44、深圳等成熟酒店市場(chǎng)中的 4 星級(jí)酒店相比較。清遠(yuǎn)酒店市場(chǎng)的住宿率約為 70%，但其較高檔酒店市場(chǎng)的平均房?jī)r(jià)仍低于人民幣 300 元。 值得一提的是，由于清遠(yuǎn)市經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，及其有望開(kāi)發(fā)成為一個(gè)旅游目的地城市，一些酒店項(xiàng)目也正在興起。清遠(yuǎn)索菲特麗豪酒店將成為該市首家國(guó)際品牌的 5 星級(jí)酒店。該酒店坐落于美麗的北江河畔，擁有 368 間客房，4 個(gè)餐廳和種類多樣的會(huì)議設(shè)施（總面積達(dá) 1,800 平方米，包括一個(gè) 1,000 平方米的宴會(huì)廳）。該酒店將于 2007 年 5 月正式開(kāi)業(yè)。此外，還有一個(gè)酒店項(xiàng)目將在市區(qū)開(kāi)發(fā)，但其設(shè)施構(gòu)成和潛在經(jīng)營(yíng)者尚未確定。 根據(jù)索菲特提供的信息，目前清遠(yuǎn)市尚未形成一

45、個(gè)高檔酒店市場(chǎng)，所以，索菲特希望能夠充分利用清遠(yuǎn)的旅游資源、清新的自然環(huán)境和相對(duì)較短的車程距離優(yōu)勢(shì)來(lái)獲取來(lái)自廣州、深圳和香港的會(huì)議需求。 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2007 年 4 月第 32 頁(yè) 7 廣東可比較度假酒店 7.1 駿豪酒店 長(zhǎng)隆酒店 索菲特御景灣酒店 御溫泉度假村 錦江溫泉賓館 碧水灣溫泉度假村 南沙大酒店*花都半島假日酒店* 海泉灣大酒店 我們考察了廣東省內(nèi)具有類似市場(chǎng)目標(biāo)或特征的酒店及度假村市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，以便我們?yōu)閿M建度假酒店的基礎(chǔ)指標(biāo)做出更為有效的推斷。作為市場(chǎng)參照的基礎(chǔ)，我們研究了下述酒店市場(chǎng)： 觀瀾，駿豪酒店番禺，長(zhǎng)隆酒店?yáng)|莞，索

46、菲特御景灣酒店 珠海，御溫泉度假村 恩平，錦江溫泉賓館 從化，碧水灣溫泉度假村南沙，南沙大酒店 花都，假日半島酒店 珠海，海泉灣大酒店 住宿率及平均房?jī)r(jià) 下表顯示了經(jīng)篩選的擬建度假酒店的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以及它們?cè)?2006 年的預(yù)期使用率水平。盡管這些數(shù)據(jù)為非正式提供數(shù)據(jù)，可能不足以完全信賴，但我們認(rèn)為它仍有力地說(shuō)明了市場(chǎng)潛力： 廣東省，主要度假酒店業(yè)績(jī)水平，2006 年 酒店 星級(jí) 客房數(shù) 住宿率 平均房?jī)r(jià) 平均 每間房收益5 星 328 75% 600 455 333 80% 700 560 264 78% 720 562 4 星 65 90% 900 810 4 星 208 65% 400

47、 260 198 75% 450 338 314 75% 550 413 200 7580% 550650 412520 1,000 73% 500 365 合計(jì)/平均 2,910 75% 603 450 資料來(lái)源：浩華管理顧問(wèn)公司 * 預(yù)估值 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2007 年 4 月第 33 頁(yè) 7.1.1 珠海海泉灣大酒店 珠海海泉灣大酒店位于珠海金灣區(qū)平沙鎮(zhèn)，2006 年 1 月正式開(kāi)業(yè)，擁有各類休閑和娛樂(lè)設(shè)施。項(xiàng)目 1 期占地面積 1 平方公里，耗資人民幣 22 億元（合 億美元），設(shè)有 7 個(gè)片區(qū)，分別是溫泉區(qū)、酒店區(qū)（擁有兩座 5 星級(jí)酒店

48、）、漁人碼頭區(qū)（擁有精美的餐廳和娛樂(lè)設(shè)施）、高科技劇場(chǎng)區(qū)、神秘海島主題樂(lè)園區(qū)以及健身俱樂(lè)部區(qū)。 這兩座地中海風(fēng)格的 5 星級(jí)酒店共計(jì) 1,000 間客房，其中 5 間獨(dú)立蜜月套房和 12 套多功能住宅單元均配有溫泉浴。此外，這兩座 5 星級(jí)酒店還擁有 38 間不同面積的會(huì)議室，內(nèi)設(shè)錄像設(shè)備和同聲傳譯設(shè)施，最大的會(huì)議室可容納 2,300 人。 溫泉區(qū)包括 60 個(gè)溫泉浴室。漁人碼頭是一條購(gòu)物街，沿湖設(shè)有各種精品店、酒吧和西餐廳。坐落于湖畔的夢(mèng)幻劇場(chǎng)是一個(gè)擁有 1,200 個(gè)座位的表演中心。 2006 年，到訪珠海的旅客人數(shù)及其消費(fèi)水平創(chuàng)下新的記錄，這部分歸因于海泉灣大酒店的開(kāi)業(yè)。2007 年中國(guó)

49、農(nóng)歷新年期間，海泉灣大酒店共計(jì)接待了 19 萬(wàn)名游客。 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)7.1.2 駿豪酒店 2007 年 4 月第 34 頁(yè) 觀瀾湖高爾夫球場(chǎng)于 1994 年開(kāi)業(yè)，是世界最大的高爾夫球場(chǎng)，設(shè)有 216 洞。該球場(chǎng)毗鄰觀瀾鎮(zhèn)，包括一個(gè)住宅區(qū)、一座 5 星級(jí)酒店（駿豪酒店）和一個(gè)鄉(xiāng)村俱樂(lè)部會(huì)所。駿豪酒店的客房十分寬敞，設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)尚好。其約 35%的客源來(lái)自國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，65%來(lái)自國(guó)際市場(chǎng)。作為一個(gè)會(huì)議目的地，駿豪酒店主要吸引了與高爾夫有關(guān)的會(huì)議需求，同時(shí)，休閑旅游市場(chǎng)也是其相對(duì)重要的需求來(lái)源。 觀瀾湖高爾夫球場(chǎng) （酒店） 駿豪酒店于 1994 年加入市

50、場(chǎng)，主體建筑內(nèi)有 228 間客房，其中包括 12 間套房。2002 年底，該酒店塞維納翼樓的 100 間套房開(kāi)始投入營(yíng)運(yùn)，客房總量由此上升至 328 間，現(xiàn)階段其供給相對(duì)充裕。 7.1.3 長(zhǎng)隆酒店 長(zhǎng)隆酒店于 2001 年開(kāi)業(yè)，坐落于番禺野生動(dòng)物園景區(qū)，是一座 5 星級(jí)酒店，由廣東長(zhǎng)隆集團(tuán)開(kāi)發(fā)。該酒店的客房十分寬敞，且設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)狀況良好，周邊環(huán)繞著長(zhǎng)隆歡樂(lè)世界（游樂(lè)園）、野生動(dòng)物世界和鱷魚公園等景區(qū)。此外，該酒店的主要特色是其大堂中庭內(nèi)矗立著的兩尊白虎與一群火烈鳥(niǎo)雕塑。 長(zhǎng)隆酒店擁有各種類型的運(yùn)動(dòng)和娛樂(lè)設(shè)施，包括戶外游泳池、體育場(chǎng)、保齡球館、壁球館、網(wǎng)球場(chǎng)、全身及足底按摩設(shè)施、美容院、以及

51、一個(gè) 300 個(gè)單元的高爾夫球練習(xí)場(chǎng)。 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)隆酒店 2007 年 4 月第 35 頁(yè) 長(zhǎng)隆酒店將自身定位為會(huì)議及大會(huì)舉辦地，并取得了顯著成功。工作日期間，其大約 60%的需求來(lái)自會(huì)議市場(chǎng)；而周末，其 60%以上的需求來(lái)自旅游市場(chǎng)，主要包括香港的較高收益的旅游團(tuán)體客人，以及來(lái)自香港和廣東的旅游散客。目前，長(zhǎng)隆集團(tuán)正計(jì)劃針對(duì)家庭客源開(kāi)發(fā) 100 套帶有 2 至 3 間臥室的平房；針對(duì)商務(wù)旅客和旅游團(tuán)體客源開(kāi)發(fā)一座 400 間客房的 4 星級(jí)酒店，以及一座 1,200 間客房的 3 星級(jí)酒店。 7.1.4 索菲特御景灣酒店 索菲特御景灣酒店

52、坐落于東莞東城區(qū)邊界（更傾向于為一座度假村），其鄰近峰景高爾夫球場(chǎng)，擁有眾多類型的會(huì)議設(shè)施，從而吸引了大量商務(wù)和會(huì)議客源。 為促進(jìn)休閑旅游需求并減緩淡季的影響，索菲特御景灣酒店配備了眾多休閑、Spa 設(shè)施，并針對(duì)家庭客源建立了御景灣水上世界。此外，該酒店毗鄰高爾夫球場(chǎng)，從而吸引了大量高爾夫相關(guān)的需求客源。 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)索菲特御景灣酒店 2007 年 4 月第 36 頁(yè) 7.1.5 錦江溫泉度假村 錦江溫泉度假村于 2002 年開(kāi)業(yè)，共有 55 個(gè)露天溫泉池。該度假村為一座 4 星級(jí)酒店，擁有218 間客房和 14 幢別墅，其溫泉池也對(duì)公眾開(kāi)放。

53、度假村位于廣東恩平鎮(zhèn)，距廣州市區(qū)約 180公里，毗鄰青山環(huán)繞的錦江水庫(kù)。其擁有 8 間不同規(guī)模的多功能會(huì)議室（可接待 220 人的會(huì)議團(tuán)體），以及類型廣泛的娛樂(lè)設(shè)施和餐廳。 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)錦江溫泉度假村 2007 年 4 月第 37 頁(yè) 7.1.6 碧水灣溫泉度假村 碧水灣溫泉度假村是一家 4 星級(jí)酒店，于 2002 年開(kāi)業(yè)，共擁有 198 間客房。其坐落于廣州從化溫泉旅游度假區(qū)內(nèi)，由上海錦江國(guó)際管理公司管理。該酒店占地面積為 260 畝，建筑面積約 3萬(wàn)平方米。 碧水灣溫泉度假村共有 28 處大小不一的藥物溫泉以及廣泛的娛樂(lè)設(shè)施，如網(wǎng)球場(chǎng)、籃球

54、場(chǎng)、足球場(chǎng)、乒乓球室、及按摩設(shè)施等。此外，還設(shè)有 8 間會(huì)議室，可容納 500 人。 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)碧水灣溫泉度假村（ 酒店） 2007 年 4 月第 38 頁(yè) 7.1.7 南沙大酒店 南沙大酒店于 2005 年 1 月開(kāi)業(yè)，是競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)中最新的一家酒店。其位于虎門大橋西端，毗鄰南沙高爾夫球會(huì)，可欣賞珠江景致。該酒店設(shè)有 314 間客房及一個(gè)娛樂(lè)中心，其中包括Spa、體育館、桑拿、室內(nèi)/戶外游泳池及網(wǎng)球場(chǎng)等設(shè)施。該酒店距離香港、澳門、廣州市區(qū)、珠海等地僅需一小時(shí)車程，因此獲取了大量來(lái)自港澳地區(qū)的客源。 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村

55、清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)南沙大酒店 2007 年 4 月第 39 頁(yè) 7.1.8 花都半島假日酒店 位于廣州和清遠(yuǎn)的邊界，接駁廣清高速公路，花都半島假日酒店開(kāi)幕于 2004 年。酒店備有 200間客房，3 間餐廳，以及總面積 1065 平方米的會(huì)議設(shè)施。酒店屬于新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，并雍有兩個(gè)自然生化水庫(kù)，總面積為 450 公頃。花都半島假日酒店備有 36 洞高爾夫球場(chǎng)，夜總會(huì)，文化主題公園，以及溫泉設(shè)備。 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)7.1.9 東莞凱悅大酒店 2007 年 4 月第 40 頁(yè) 東莞凱悅大酒店位于松山湖科技產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的商務(wù)區(qū)，鄰近區(qū)政府大樓。其

56、總占地面積為 48 英畝，此外，還擁有一個(gè) 英畝的荔枝園。該酒店享有優(yōu)美的湖濱風(fēng)景，距離國(guó)際水準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)僅 10分鐘車程。 東莞凱悅大酒店擁有 350 間面積寬敞的客房（包括34 間套房）。所有客房均鋪設(shè)木質(zhì)地板，并擁有一個(gè)獨(dú)立的露臺(tái)區(qū)域，層高空間相對(duì)較高。絕大多數(shù)湖景房除了享有優(yōu)美的湖景，還設(shè)有一個(gè)封閉式的、超大尺寸的深水浴缸。此外，所有客房都配備了獨(dú)立的、帶花灑的淋浴房。 7.2 主要特征 廣東省可比較度假型酒店的主要特征概括如下： 由于國(guó)際需求客源有限，周末休閑需求市場(chǎng)主要以國(guó)內(nèi)及香港客源為主。5 星級(jí)度假酒店的大部分旅游需求來(lái)自旅游散客；而對(duì)于 4 星級(jí)度假酒店而言，其大部分旅游需

57、求都來(lái)自國(guó)內(nèi)旅游團(tuán)體； 旅游需求存在季節(jié)性差異，夏季、周末及國(guó)慶節(jié)期間為旺季。盡管廣東省的冬季比北方要溫暖許多，但冬季仍為淡季； 大多數(shù)香港游客在周末時(shí)前來(lái)泡溫泉、到主題公園游玩或打高爾夫球。這些度假酒店針對(duì)香港的旅游散客，推出了從人民幣 600 元至 1,000 元不等的周末旅游包價(jià)，包括一晚住宿、早餐、交通及溫泉或主題公園或高爾夫門票。周末期間，來(lái)自香港的旅游團(tuán)體是中檔度假酒店的重要需求來(lái)源； 近年來(lái)，廣州、東莞和深圳的商業(yè)公司經(jīng)常舉辦各種商務(wù)會(huì)議、培訓(xùn)、研討會(huì)和產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，使市場(chǎng)對(duì)會(huì)議設(shè)施的需求不斷增多，因此會(huì)議需求市場(chǎng)迅猛增長(zhǎng)。為了吸引會(huì)議和獎(jiǎng)勵(lì)旅游團(tuán)體，廣東省內(nèi)越來(lái)越多新開(kāi)業(yè)的國(guó)際品

58、牌酒店和度假村配備了種類多樣的高品質(zhì)會(huì)議設(shè)施； 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2007 年 4 月第 41 頁(yè) 索菲特御景灣和駿豪等 5 星級(jí)度假酒店由于設(shè)施品質(zhì)較高，再加上毗鄰高爾夫球場(chǎng)，因此取得了較好的平均房?jī)r(jià)及住宿率。 總體而言，廣東省的度假酒店市場(chǎng)仍處于發(fā)展初期，且面臨著重大的挑戰(zhàn)，如：需求的季節(jié)性變化；缺乏國(guó)際水準(zhǔn)的住宿和配套設(shè)施。 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2007 年 4 月第 42 頁(yè) 7.3 新增供給 我們鑒定了四個(gè)潛在的新增度假酒店項(xiàng)目，它們擬在未來(lái) 3 到 5 年中加入廣東省度假酒店市場(chǎng)，具體如下： 廣東

59、度假酒店市場(chǎng)，潛在新增供給 名稱 九龍湖度假酒店 地點(diǎn): 廣州花都北興鎮(zhèn) 業(yè)主: 廣州九龍湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模: 產(chǎn)權(quán)式酒店： 100 間客房 4 星級(jí)酒店：205 間客房 5 星級(jí)酒店: 150 間客房 開(kāi)業(yè)時(shí)間 產(chǎn)權(quán)式酒店： 2007 年 4 星級(jí)酒店：2007 年底 5 星級(jí)酒店: 2008 年 星級(jí)水平 4 至 5 星 現(xiàn)狀: 產(chǎn)權(quán)式酒店：建設(shè)中 4 星級(jí)酒店：規(guī)劃中 5 星級(jí)酒店: 規(guī)劃中 擬聘管理方 未知 主要特征 - 18 洞高爾夫球場(chǎng)，另外一個(gè) 9洞高爾夫球場(chǎng)正在建設(shè)中 - 萬(wàn)平方米的會(huì)所 - 騎術(shù)俱樂(lè)部 - 水上世界 - 440 套別墅單元 主要設(shè)施 產(chǎn)權(quán)式酒店： - 客房面積

60、45 至 80 平方米 - 餐飲：咖啡廳、大堂吧、卡拉 OK 廳 4 星級(jí)酒店： - 餐飲：中餐廳、西餐廳、酒廊 - 各種不同面積的會(huì)議設(shè)施 - 娛樂(lè)設(shè)施：一個(gè)健身中心、一個(gè)游泳池和一個(gè)商務(wù)中心 5 星級(jí)酒店： - 全套房 - 娛樂(lè)設(shè)施：一個(gè)健身中心、一個(gè)游泳池和 Spa設(shè)施 擬建酒店 中國(guó)廣州清遠(yuǎn)獅子湖高爾夫度假村 清遠(yuǎn)獅子湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2007 年 4 月第 43 頁(yè) 名稱 地點(diǎn): 業(yè)主: 規(guī)模: 開(kāi)業(yè)時(shí)間 星級(jí)水平 現(xiàn)狀: 擬聘管理方 長(zhǎng)隆酒店擴(kuò)建項(xiàng)目 廣東番禺 廣東長(zhǎng)隆集團(tuán) 4 星級(jí)酒店：400 間客房 3 星級(jí)酒店：1,200 間客房 4 星級(jí)酒店 2008 年 3 星級(jí)酒店 未知 3