住宅層數(shù)設(shè)置與確定

1、住宅層數(shù)設(shè)置與確定住宅層數(shù)與造價的關(guān)系僅從住宅建筑的經(jīng)濟角度考慮，應(yīng)該說多層住宅具有降低造價和使用費用、 節(jié)約用地的優(yōu)點。據(jù)資料分析，多層住宅樓層層數(shù)與造價關(guān)系如下。1 30F住宅，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備綜合、規(guī)范要求等大體可以劃分為以下 幾個層數(shù)段：1 6F:僅從住宅建筑的經(jīng)濟角度考慮，應(yīng)該說多層住宅具有降低造價和使 用費用、節(jié)約用地的優(yōu)點。據(jù)資料分析，多層住宅樓層層數(shù)與造價關(guān)系如下。將一層住宅造價定為100，則二層為84.72，三層為78.51，四層為74.98，五層為73.65，六層為72.37。因此，可得出結(jié)論，六層以內(nèi)住宅的層 數(shù)越多，造價越低，且相鄰層次間造價差值也越小，多層住宅以采用

2、5 6層為 好。7 11F： 11層及11層以下單元式住宅可不設(shè)封閉樓梯間，但開向樓梯 間的戶門應(yīng)為乙級防火門，且梯間應(yīng)靠外墻，并應(yīng)直接天然采光和自然通風(fēng)。12 18F： 12層以上不應(yīng)少于2臺，其中宜配置一臺 可容納擔(dān)架的電梯。19 30F： 19層及19層以上的單元式住宅 應(yīng)設(shè)防煙樓梯間。結(jié)論：在確定的各范圍段內(nèi)，（例如確定的層數(shù)段為12 18F,如果規(guī)范都 滿足的情況下，采取18F比較合適）層數(shù)越高則越經(jīng)濟、單方造價成本越低、 獲利越大。在磚混建筑中，8層比6層節(jié)約，但要增加電梯成本。在底框6躍7建 筑中，如果樓板現(xiàn)澆，則異形框架柱結(jié)構(gòu)優(yōu)于磚混結(jié)構(gòu)。在中高層、高層建筑 中，結(jié)構(gòu)造價因風(fēng)荷

3、載、抗震、消防、施工等因素，隨高度增加而增加，這個平 衡點要經(jīng)過很專業(yè)的計算。、建筑高度與成本控制的關(guān)系民用住宅按層數(shù)劃分為多層建筑住宅（4 6層）、中高層住宅（7 9 層）、高層住宅（10層以上）。居住建筑按層數(shù)分類1 . N=1-3層為低層住宅，如別墅；N=4-6層為多層住宅，如排屋；N=7-9層為中高層住宅，中高層還是歸屬多層；N 10層為高層，10層是多層與高層的分界層數(shù)；（住103）N 11層俗稱小高層，含第12層躍層，歸屬高層建筑。居住建筑以層數(shù)劃分多層與高層：（1）N 10層為高層（包括首層設(shè)置商業(yè)網(wǎng)點的住宅），執(zhí)行高 層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范”（高103） 居住建筑以層數(shù)劃分高層

4、一二類：（1）N 19層為一類，（含高級住宅）；（2）N=1018層為二類普通住宅。（高3.0.1）毫無疑問，建筑工程造價是隨著層數(shù)增加而提高的。但是當(dāng)建筑層數(shù)增加 時，單位建筑面積所分?jǐn)偟耐恋刭M用及外部流通空間費用將有所降低，從而使建 筑物單位面積成本發(fā)生變化。其中多層住宅具有降低工程成本和使用費用以及節(jié) 約用地以合理利用空間等優(yōu)點。眾所周知，在多層建筑中層數(shù)越多越經(jīng)濟，即六 層最經(jīng)濟。當(dāng)住宅超過七層，就要增加電梯費用，需要較多的交通空間（過道、 走廊要加寬）和補充設(shè)備（供水設(shè)備和供電設(shè)備等）。特別是高層住宅，要經(jīng) 受較強的風(fēng)力荷載，需要提高結(jié)構(gòu)強度，改變結(jié)構(gòu)形式，從而使工程造價大幅度 上升

5、。對于地皮特別昂貴的地區(qū)，為了降低土地費用，提高建筑密度，中、高 層住宅是比較經(jīng)濟的選擇。概括地講，建筑物層數(shù)（高度）對造價的影響，因建筑類型、形式和結(jié)構(gòu)不 同而不同。理論上如果增加一個樓層不影響建筑物的結(jié)構(gòu)形式，單位建 筑面積的 成本可能會降低。但是當(dāng)建筑物超過一定層數(shù)時，結(jié)構(gòu)形式就要改變，單位成本 通常又會增加。建筑物越高，電梯及樓梯的造價將有提高趨勢，建筑物的維修費 用也將增加，但是采暖費用有可能下降。所以在項目總體規(guī)劃允許高度范圍內(nèi)， 項目決策人掌握降低開發(fā)成本的臨界點是非常關(guān)健的。以下從三個與建筑高度有關(guān)的方面總結(jié)其與成本之間的關(guān)系）從建筑消防要求上講普通民宅層數(shù)的臨界點為6層、9層

6、、12層、18層；其高度的臨界點為 24米、32米、50米。6層以下的磚混結(jié)構(gòu)（無商業(yè)網(wǎng)點）或高度24米以下（無商業(yè)網(wǎng)點）的民 宅沒有特殊的消防要求，不需要加設(shè)電梯和樓梯，所以在總體規(guī)劃允許高度范圍 內(nèi)，盡量選擇接近臨界點高度的層數(shù)。6層以下或高度24米以下的帶商業(yè)網(wǎng)點的均有消防要求，所以商業(yè)網(wǎng)點的 層數(shù)取高舍低。7 9層或24米至32米的民宅消防標(biāo)準(zhǔn)為一個檔次；13 18層以上或32米至50米的民宅消防標(biāo)準(zhǔn)為一個檔次；以此類推標(biāo)準(zhǔn)依次提高，在此范圍內(nèi) 層數(shù)的確定應(yīng)選擇接近臨界點高度的層數(shù)。十二層及以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺，其中宜配置一臺可容納擔(dān)架的電梯（住宅設(shè)計規(guī)范GB 5

7、0096-1999（2003年版）。十二層至十八層的單元式住宅應(yīng)設(shè)封閉樓梯間。應(yīng)設(shè)消防電梯（技9.2.2）（1）H 24m 一類公共建筑；（2）N 10層塔式住宅；（3）H 32m的二類公建；（4）N 12層的單元式、通廊式住宅；（5）N=1218層的單元式住宅，當(dāng)設(shè)一個安全出口時。（6） 住宅的消防電梯可與客梯合用。（技9.1.5）（7）H32m有電梯的高層廠房，每個防火分區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)一臺消防電梯（可與客梯兼用）（建3.5.6）;高架塔架，人/層W2人時及丁戊類廠房局部高度32m, S/層W50m2時可不設(shè)。（8）H 32m高層庫房（建4211）6.3.1.1 一類公共建筑。6.3.1.2塔式住

8、宅。6.3.1.3十二層及十二層以上的單元式住宅和通廊式住宅。632高層建筑消防電梯的設(shè)置數(shù)量應(yīng)符合下列規(guī)定：6.321當(dāng)每層 建筑面積不大于1500m2時，應(yīng)設(shè)1臺。6.322當(dāng)大于1500m2但不大于4500m2時，應(yīng)設(shè)2臺。6.3.2.3當(dāng)大于4500m2時，應(yīng)設(shè)3臺。6.3.2.4消防電梯可與客梯或工作電梯兼用，但應(yīng)符合消防電梯的要求。建筑防火設(shè)計中幾個重要高度值24m。多層與高層的分界高度（1）H 24m的公共建筑，不含高度超過24m的體育館、會堂、劇院等公建，為高層民用建筑。（高1.0.3）（3）H 24m與高層相連的附屬建筑為裙房。（高2.0.1）（4）多層民用建筑執(zhí)行“建設(shè)設(shè)計

9、防火規(guī)范”；高層民用建筑及其裙房執(zhí)行“高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范”。裙房應(yīng)設(shè)封閉樓梯間。（高6.2.2）如果相連的多層面積較大，可以采用防火墻與高層完全（或部分）隔開方式特殊處理。在高度或?qū)訑?shù)上有爭議時，需經(jīng)主管部門論證確定。32m。二類高層中設(shè)置封閉樓梯間或防煙樓梯間以及設(shè)置消防電梯的分界高度（1）H 32m的二類高建，含塔式住宅，不含單元式通廊式住 宅，應(yīng)設(shè)防煙樓梯間或底層擴大樓梯間；應(yīng)設(shè)消防電梯。（高621、 631、浙 56）50m。一二類高層的分界高度（高層分類依據(jù)之一）（1）H 50m 為一類高層。（高 3.0.1）（3）高層建筑的分類除了按建筑高度外，部分單項還視每層面 積等內(nèi)容（

10、高3.0.1）如：商業(yè)、展覽、綜合、電信、財金樓，凡H 24m且S/層1000m2時屬一類；商住樓，凡H 24m且S/層1500m2時屬一類；c.H=2450m,主體性質(zhì)不明的公建，當(dāng)主體建筑面積1.8萬m2時為一類；總面積w 1.8萬m2時為二類；（浙29）圖書館、重要的辦公檔案科研樓、廣電、電力樓等還視規(guī)?；?級別，詳高規(guī)，普通的辦公、科研、檔案樓、教學(xué)樓、旅館仍按H分 類。（4）高層分類不一，建筑物的耐火等級、防火分區(qū)、疏散安全口的布置、室內(nèi)裝修用材等級、消防電梯、給水、防排煙、配電等要求都不一。工程設(shè)計初始，首先應(yīng)給高層分類，方便各專業(yè)工作。（5）高層分類只對高層建筑而言，多層沒有分類

11、。高層分類與建筑物的耐火等級概念上分清。4 100 m。高層與超高層的分界高度（1）H 100m的公建，通稱超高層。應(yīng)設(shè)避難層；（高6.1.13）（2）H 100m且S/標(biāo)準(zhǔn)層1000m2的公建，屋頂宜設(shè)置直升機停機坪或供直升機救助的設(shè)施。（高6.1.14）（3） H 100m的高層建筑（除塔式住宅外）不得設(shè)置剪刀樓梯。（浙58）5. 250m。一般高層與特殊高層的分界高度（1）H 250m的建筑，建筑設(shè)計應(yīng)采取特殊防火措施，H 250m的建筑暫稱為特殊高層；（2）特殊高層的防火設(shè)計應(yīng)專題研究論證。（高1.0.5）（二）從基礎(chǔ)形式上講就樁基而論樁間距有個最低要求，其臨界層數(shù)為 7層、12層。7

12、層以下 樁間距為一個標(biāo)準(zhǔn)；7至12層樁間距為一個標(biāo)準(zhǔn)，所以在同一標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)應(yīng)選擇 接近臨界點高度的層數(shù)。（三）從預(yù)算定額角度講從預(yù)算定額中建筑物超高費及垂直運輸費用上講，其臨界層數(shù)為6層、9 層、12層、15層、18層等，即6層及以下適用一個費用標(biāo)準(zhǔn)，7 9層為一個費 用標(biāo)準(zhǔn)，依此類推費用標(biāo)準(zhǔn)依次提高，所以應(yīng)選擇接近臨界點高度的層數(shù)。綜合上述因素，在規(guī)劃允許的周度范圍內(nèi)合理確定建筑周度有利降低開發(fā)成 本。在多個因素中找出臨界點的交叉點是必須的。建筑高度達到或超過100米的高層民用建筑要到省里去報批，手續(xù)繁雜得多， 不過事實不止這些，關(guān)鍵問題是建筑成本將大幅度提升：100米高樓的消防 等級必須提

13、周一個檔次。消防成本提周不止一點，周層民用建筑設(shè)計防火 規(guī)范（GB50045）修訂后，高層住宅已突破100米的限制，上限不再是30 層。即使如此，該防火規(guī)范中以100米為分界點，對高樓消防提出了很多不同等 級的強制性要求。比如說，100米以內(nèi)的高樓每，2-3層必須做防火墻，但是100米高樓必須每層都做防火墻；100米住宅高樓必須像辦公、商業(yè)高層建 筑一樣，配備消防卷盤；建筑高度超過100米的高層建筑，除面積小于5平方米的衛(wèi)生間、廁所和不宜用水撲救的部位外，均應(yīng)設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)、 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)等，規(guī)范不一而足。一幢99米高樓與101米高樓的消防規(guī)范，在很多細(xì)節(jié)要求上都出現(xiàn)了從無到有的質(zhì)的差別。另外，第一是安全問題，比如萬一遭遇火災(zāi)，高層逃生的可能性較小。第二是環(huán)境問題。高空強風(fēng)可通過樓層引至地面，造成高樓附近局部強風(fēng)