重慶物業(yè)管理項(xiàng)目策劃投標(biāo)文件

1、重慶金科集團(tuán)綠韻康城物業(yè)治理項(xiàng)目投標(biāo)書重慶金科物業(yè)治理有限公司2005年月日目錄第一章-公司簡介第一節(jié)-公司所獲得的榮譽(yù)第二章-項(xiàng)目差不多情況第一節(jié)-“廊橋水岸”項(xiàng)目物業(yè)的差不多情況第二節(jié)-“廊橋水岸”項(xiàng)目物業(yè)治理思路第三節(jié)- 物業(yè)治理目標(biāo)第四節(jié)-物業(yè)治理的組織體系第五節(jié)- 項(xiàng)目跟進(jìn)工作打算第三章-廊橋水岸的服務(wù)與治理第一節(jié)- 公共服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容第二節(jié)- 廊橋水岸的專業(yè)化治理第三節(jié)- 治理人員的培訓(xùn)與治理第四節(jié)- 特約服務(wù)項(xiàng)目與特色第五節(jié)- 物業(yè)治理的服務(wù)措施第四章-社區(qū)文化活動的開展與服務(wù)第五章-物業(yè)治理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)第六章-物資配備與裝備第七章-物業(yè)治理費(fèi)用第八章-物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)用的綜合報(bào)價(jià)第

2、一章 公司簡介重慶金科物業(yè)治理有限公司成立于2000年7月，企業(yè)注冊資本51萬元,具備國家二級物業(yè)治理資質(zhì)企業(yè)資格(國家一級正在申報(bào)中），是重慶市最具活力和競爭力的物業(yè)治理企業(yè)之一。金科物管自成立以來，本著“您的需要，確實(shí)是我的職責(zé)”、“細(xì)微之處見差不”的服務(wù)宗旨,秉承“關(guān)愛無處不在”的服務(wù)理念，倡導(dǎo)“認(rèn)真做事，只能使情況做對；用心做事，才能使情況做好”的工作作風(fēng)，以“創(chuàng)一流品牌,實(shí)現(xiàn)最佳社會效益和經(jīng)濟(jì)效益”為企業(yè)進(jìn)展目標(biāo),治理項(xiàng)目已涵蓋住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、酒店會所物業(yè)、高校物業(yè)等諸多類型,現(xiàn)治理的項(xiàng)目有：金科花園、金科麗苑、香江家園、金砂水岸、金科天籟城（美社、中華坊、紫園)、天湖美鎮(zhèn)、綠韻

3、康城、渝西學(xué)院紅河校區(qū)、金科酒店會所等。治理面積已超過180萬平方米。為了給寬敞業(yè)主、物業(yè)使用人制造安全、整潔、舒適的居家環(huán)境,最大限度地滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)投資者實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值、增值的需求,公司按照ISO901:2000質(zhì)量治理體系標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)治理公司制訂了護(hù)衛(wèi)、工程、保潔綠化及前臺接待各部門的操作手冊，全面、系統(tǒng)地明確了各崗位的工作職責(zé)、工作內(nèi)容、工作范圍、工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn),公司于201年1月開始全面推行ISO900：200質(zhì)量治理體系，并于年10月順利通過認(rèn)證評審。公司為進(jìn)一步提高整體服務(wù)質(zhì)量，引進(jìn)了沿海先進(jìn)的物業(yè)治理模式和現(xiàn)代服務(wù)理念,培養(yǎng)出一支“敬業(yè)、勤奮、嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)”的高素

4、養(yǎng)、專業(yè)化的物業(yè)治理隊(duì)伍。2005年,為了適應(yīng)公司不斷壯大的需要,公司順利完成了組織機(jī)構(gòu)調(diào)整,將原來的“五部一室” （即：綜合治理部、工程部、護(hù)衛(wèi)部、財(cái)務(wù)室)，在各小區(qū)分設(shè)治理處的傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨馄交钡男畔⒒卫眢w系模式，隨著OA信息化辦公平臺的建成并投入運(yùn)行和金科物管I系統(tǒng)的建立，金科物管將逐步邁上信息化、品牌化的道路。物業(yè)治理的首要工作是安全防范。為此，公司在聘用護(hù)衛(wèi)隊(duì)員時(shí)，認(rèn)真把好“進(jìn)人關(guān)”，選擇形象氣質(zhì)佳、身高1.5米以上的退伍軍人，中國人民解放軍重慶陸軍預(yù)備役高射炮兵師第一團(tuán)三營九連常駐小區(qū)，實(shí)施軍事化治理,可確愛護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍政治合格、軍事過硬、作風(fēng)優(yōu)良、紀(jì)律嚴(yán)明。204年全年，金科

5、物管所有在管小區(qū)項(xiàng)目未發(fā)生一次安全責(zé)任事故金科物管現(xiàn)治理的“金科花園麗苑”高檔住宅小區(qū)，是一個集眾多榮譽(yù)為一體的重慶市知名小區(qū)，目前保持著“重慶市物業(yè)治理優(yōu)秀小區(qū)”、“重慶市文明小區(qū)”、“重慶市園林式小區(qū)”、“重慶市長江三峽文明長廊建設(shè)示范點(diǎn)”等殊榮。四年來，業(yè)主(住戶)對治理服務(wù)中意率均保持在95以上。金科物管也獲得“2002-204重慶市消費(fèi)者信得過企業(yè)”、“重慶市2、24年度地產(chǎn)風(fēng)云物業(yè)治理上榜企業(yè)”、“200206重慶市消費(fèi)者信得過企業(yè)”、“重慶市十大品牌物管”等多項(xiàng)殊榮。二、公司架構(gòu)總經(jīng)理物業(yè)治理處護(hù) 衛(wèi) 部信 息 中 心多種經(jīng)營部客戶服務(wù)部財(cái) 務(wù) 部 金科物業(yè)所獲榮譽(yù)清單獲獎名稱獲

6、獎項(xiàng)目獲獎時(shí)刻頒獎單位重慶市物業(yè)治理一級資質(zhì)金科物業(yè)2000.10重慶市國土資源和房屋治理局重慶市江北區(qū)文明小區(qū)金科花園1.重慶市江北區(qū)精神文明辦公室市街綠化養(yǎng)護(hù)單位金科花園2002.江北區(qū)綠化治理委員會重慶市江北區(qū)園林式小區(qū)金科麗苑2003江北區(qū)綠化治理委員會江北區(qū)物業(yè)治理優(yōu)秀示范小區(qū)金科花園011重慶市江北區(qū)房屋治理局江北區(qū)物業(yè)治理優(yōu)秀示范小區(qū)香江家園2003重慶市江北區(qū)房屋治理局重慶市物業(yè)治理優(yōu)秀小區(qū)金科花園20012重慶市國土資源和房屋治理局重慶市文明小區(qū)金科花園金科麗苑03中共重慶市委重慶市人民政府2002-004重消費(fèi)者信得過企業(yè)金科物業(yè)2003重慶市消費(fèi)者權(quán)益愛護(hù)委員會重慶市園林

7、式小區(qū)金科花園金科麗苑2003.10重慶市園林事業(yè)治理局重慶市人民政府重慶長江三峽文明長廊建設(shè)示范點(diǎn)金科花園金科麗苑200.5重慶市精神文明建設(shè)委員會2004-2006年消費(fèi)者信得過企業(yè)金科物業(yè)004重慶市消費(fèi)者權(quán)益愛護(hù)委員會203重慶地產(chǎn)風(fēng)云物管榜上榜企業(yè)金科物業(yè)2003.重慶晨報(bào)重慶市十大品牌物管金科物業(yè)20.10重慶物管中意度調(diào)查組委會重慶商報(bào)社重慶地產(chǎn)風(fēng)云物管榜上榜企業(yè)金科物業(yè)0.1重慶晨報(bào)第二章 項(xiàng)目的差不多情況簡介第一節(jié) 綠韻康城項(xiàng)目物業(yè)的差不多情況物業(yè)差不多情況1、項(xiàng)目名稱：金科.綠韻康城、坐落位置:重慶市九龍坡區(qū)九龍園區(qū)火炬大道13號四至：東臨 綠云鋼材市場 南達(dá) 巴國城西至

8、九龍坡公檢法 北接彩云湖公園3、總占地面積:25004、總建筑面積：244 (其中:4棟-棟240. )住宅面積:243342 2 停車位：250個 、物業(yè)類型:高檔住宅小區(qū)第二節(jié) 綠韻康城項(xiàng)目物業(yè)治理思路一、治理機(jī)制1、治理模式:實(shí)施“雙向式”的治理模式；突出超前的主動式治理與服務(wù):A、超前引導(dǎo) B、超前服務(wù) C、超前治理;2、服務(wù)機(jī)制:主動式的服務(wù),做到“您的需要,確實(shí)是我的職責(zé)”、“細(xì)微之處見差不”、服務(wù)范圍：物業(yè)治理服務(wù)協(xié)議所涵蓋的全部服務(wù)內(nèi)容;、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):想業(yè)主之所想、急業(yè)主之所急5、服務(wù)理念:關(guān)愛無處不在二、治理機(jī)構(gòu)綠韻康城治理處是重慶金科物業(yè)治理有限公司派駐負(fù)責(zé)“綠韻康城”物業(yè)治

9、理服務(wù)的常駐機(jī)構(gòu)。三、建立起專業(yè)化的物業(yè)治理:(一）專業(yè)化運(yùn)作與治理嚴(yán)格按照已建立的質(zhì)量治理體系進(jìn)行運(yùn)作。 B、目標(biāo)與打算治理（二）治理個性特征A、人性化物業(yè)治理 B、個性化服務(wù) (三）治理意識創(chuàng)新意識-創(chuàng)新是企業(yè)獲得新生的全然。2、精品意識-精品源于科學(xué)治理。3、科學(xué)治理意識-是降低成本、增加效益、制造利潤。、服務(wù)理念-溫馨服務(wù),關(guān)愛一生四、治理與服務(wù)、治理：、主動式的服務(wù)，做到“寓治理于服務(wù)之中”2、注重人性化治理中的以人為本,全程規(guī)范職員的職業(yè)化，推動企業(yè)的可持續(xù)進(jìn)展。B、服務(wù):、把目前物業(yè)治理行業(yè)的被動式服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃邮椒?wù)。、把目前物業(yè)治理行業(yè)的局部式服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槿淌降姆?wù)。、科學(xué)優(yōu)

10、化資源,全方位提高給業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量。4、快速反應(yīng)服務(wù),為業(yè)主、住/用戶排憂解難。五、物業(yè)服務(wù)模式重慶金科物業(yè)治理有限公司在綠韻康城綜合性的物業(yè)治理服務(wù)中，將把治理充分的融入服務(wù)之中。制造性地運(yùn)用先進(jìn)的物業(yè)治理模式，充分利用多年來物業(yè)治理累積的各種資源及豐富經(jīng)驗(yàn),結(jié)合本地區(qū)獨(dú)特的人文特點(diǎn)及行業(yè)法規(guī)。1、組織豐富多彩的文化和商業(yè)推廣活動，共同營造溫馨親和獨(dú)特的文化氛圍。2、物業(yè)治理配合商業(yè)經(jīng)營品牌。把“物業(yè)治理”與“商業(yè)治理”相結(jié)合。 配合商業(yè)治理以“細(xì)微之處見差不”為宗旨。秉承“關(guān)愛無處不在”的服務(wù)理念。3、金科物業(yè)治理有限公司的物業(yè)治理,是充分綜合了行業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),對整體物業(yè)進(jìn)行一體化治理,既

11、為使用者提供及時(shí)、中意的服務(wù),又充分尊重使用者的私密空間。消防與安全防范的治理工作周密到位、建立和完善人員培訓(xùn)組織網(wǎng)絡(luò)，確保物業(yè)治理人員的專業(yè)素養(yǎng)和綜合素養(yǎng)。4、網(wǎng)絡(luò)辦公：物業(yè)治理采納網(wǎng)絡(luò)化辦公，不僅物業(yè)內(nèi)部本身聯(lián)網(wǎng)，通過網(wǎng)絡(luò)傳輸信息,而且內(nèi)的客戶也可與治理處通過Emal進(jìn)行聯(lián)系,進(jìn)行投訴或報(bào)修，同時(shí)提出物業(yè)服務(wù)改進(jìn)意見和建議。5、優(yōu)化資源:推行資源再利用,充分節(jié)約與操縱治理成本。6、快捷服務(wù)：將設(shè)有24小時(shí)溫馨服務(wù)熱線，隨時(shí)提供溫馨服務(wù),并保證在短時(shí)刻內(nèi)為客戶解決問題，保證服務(wù)質(zhì)量。、引入商務(wù)中心服務(wù)，為使用人提供個性化的服務(wù)。運(yùn)用“人性化”物業(yè)治理模式和行業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行綜合一體化治理。

12、實(shí)行“即時(shí)服務(wù)與隱性治理”相結(jié)合的治理機(jī)制，既為業(yè)主提供及時(shí)中意的服務(wù)，又充分尊重業(yè)主的私密空間。建立和完善人員培訓(xùn)體系，確保物業(yè)治理人員的專業(yè)素養(yǎng)和綜合素養(yǎng)。加強(qiáng)品質(zhì)治理督導(dǎo)力度,引入競爭激勵機(jī)制，采納整體治理和責(zé)任治理相結(jié)合的方式。E、建立完善的服務(wù)網(wǎng)點(diǎn),為業(yè)主提供個性化的商務(wù)服務(wù)。8、追求完美的物業(yè)治理服務(wù)新概念。第三節(jié) 物業(yè)治理目標(biāo)針對綠韻康城整體的實(shí)際情況，結(jié)合本物業(yè)的治理特點(diǎn)，綠韻康城的治理目標(biāo)定位是:通過對綠韻康城整體的物業(yè)治理和配合商業(yè)運(yùn)行,進(jìn)行集中、統(tǒng)一、優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)和治理，使綠韻康城整體的物業(yè)治理在區(qū)域環(huán)境、安全保障、文化氛圍、治理水平等方面成為重慶市物業(yè)治理的典范,樹

13、立起獨(dú)樹一幟的名牌物業(yè)形象。該物業(yè)一經(jīng)全部接管，公司將按專業(yè)化的水準(zhǔn)經(jīng)營,按IS001:200國際質(zhì)量保障體系進(jìn)行規(guī)范化治理和服務(wù)，全面實(shí)施物業(yè)治理體系。在全面接管后一年內(nèi)、物業(yè)符合政府規(guī)定的考評條件的前提下，達(dá)到重慶市優(yōu)秀住宅小區(qū)治理標(biāo)準(zhǔn),兩年內(nèi)達(dá)到國家級物業(yè)治理相應(yīng)治理標(biāo)準(zhǔn)并通過考評。第四節(jié) 物業(yè)治理的組織體系一、治理架構(gòu)在綠韻康城的物業(yè)治理服務(wù)中,結(jié)合人文特點(diǎn)及行業(yè)法規(guī),采納一站式物業(yè)治理服務(wù)，并結(jié)合現(xiàn)代物業(yè)治理念和經(jīng)營模式，確定物業(yè)治理運(yùn)營的治理架構(gòu)。（1)綠韻康城物業(yè)治理外部組織架構(gòu)重慶金科物業(yè)治理有限公司 市政房地產(chǎn)主管部門業(yè)主治理委員會 隸屬關(guān)系打算目標(biāo)治理監(jiān) 督 指綠韻康城治理

14、處 導(dǎo)協(xié) 同 寓治理于服務(wù) 外部組織架構(gòu)講明:1、由金科物業(yè)治理有限公司下轄的綠韻康城治理處對綠韻康城實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的治理服務(wù)。2、市、區(qū)兩級物業(yè)治理主管部門對物業(yè)治理工作進(jìn)行行業(yè)治理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。、業(yè)主治理委員會和物業(yè)公司構(gòu)成對治理處的監(jiān)督協(xié)調(diào)關(guān)系。（2）綠韻康城治理處組織架構(gòu)(機(jī)構(gòu)設(shè)置）綠韻康城治理處消防系統(tǒng)車輛治理檔案資料治理行政事務(wù)治理品質(zhì)督導(dǎo)治理保潔部護(hù)衛(wèi)部維修組日常維修養(yǎng)護(hù)日常安全治理綠化治理清潔治理現(xiàn)金出納治理治理成本核算接待前臺行政組治理處內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)講明:1、設(shè)置原則:精干高效、目標(biāo)治理2、設(shè)置形式：垂直領(lǐng)導(dǎo)、整體協(xié)調(diào)二、治理人員崗位設(shè)置、人員配備及任職條件和素養(yǎng)要求:、物

15、業(yè)治理人員配備及任職條件和素養(yǎng)要求序號崗 位人數(shù)任 職 條 件1物業(yè)主任大專以上學(xué)歷，持物業(yè)治理部門經(jīng)理資格證書，對物業(yè)治理業(yè)務(wù)有全面認(rèn)識,相關(guān)工作經(jīng)歷六年以上，辦事果斷干練,組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。2助理3包括：行政助理、物業(yè)助理、工程助理。大專以上學(xué)歷,持物業(yè)治理相關(guān)崗位資格證書，對物業(yè)治理業(yè)務(wù)有全面認(rèn)識,相關(guān)工作經(jīng)歷三年以上,辦事果斷干練，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。前臺接待4大?；蛞陨蠈W(xué)歷，熟悉相關(guān)業(yè)務(wù)知識，能熟練使用計(jì)算機(jī)，相關(guān)工作經(jīng)歷兩年以上,善于與人溝通,1.6M以上,有較好的職業(yè)道德素養(yǎng)和個人形象4智能化治理員1大?；蛞陨蠈W(xué)歷,熟悉相關(guān)業(yè)務(wù)知識，能熟練使用計(jì)算機(jī),相關(guān)工作經(jīng)歷二年以上，善于與人溝通

16、,組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)1.65以上,有較好的職業(yè)道德素養(yǎng)和個人形象5行政辦公人員大?；蛞陨蠈W(xué)歷，熟悉物業(yè)治理法規(guī)政策,對物業(yè)治理業(yè)務(wù)有治理經(jīng)驗(yàn)，明白得治理的各項(xiàng)程序，能熟練使用計(jì)算機(jī)，相關(guān)工作經(jīng)歷三年以上，善于與人溝通，協(xié)調(diào)能力強(qiáng).3M以上，有較好的職業(yè)道德素養(yǎng)和個人形象。護(hù)衛(wèi)隊(duì)長與護(hù)衛(wèi)員3高中或以上學(xué)歷，以退伍軍人為主，有護(hù)衛(wèi)工作經(jīng)驗(yàn),善于與人溝通,一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn),1.75M以上，有較好的職業(yè)道德素養(yǎng)和個人形象。7綠化與保潔36初中或以上學(xué)歷,有保潔或綠化的工作經(jīng)驗(yàn)、善于與人溝通，一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)， 1.58M以上,有較好的職業(yè)道德素養(yǎng)和個人形象。8維修部水、強(qiáng)弱電工、空調(diào)、電梯、泥水工

17、等高中以上學(xué)歷，持相關(guān)崗位資格證及操作證，三年以上工作經(jīng)驗(yàn)，善于與人溝通,熟悉物業(yè)治理法規(guī)政策,對物業(yè)治理的維修業(yè)務(wù)有管相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，明白得維修的各項(xiàng)工作程序，有較好的職業(yè)道德素養(yǎng)和個人形象。 9炊事班長、炊事員3初中或以上學(xué)歷，善于與人溝通，有相關(guān)行業(yè)操作許可證，一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn),.8以上，有較好的職業(yè)道德素養(yǎng)和個人形象。合 計(jì)6人第五節(jié) 項(xiàng)目跟進(jìn)工作打算時(shí)期序號工作項(xiàng)目工作范圍負(fù)責(zé)物業(yè)前期跟進(jìn)接管前的工作介入對項(xiàng)目全面、細(xì)致、深入的了解, 項(xiàng)目小組2配合開發(fā)商的工作協(xié)助開發(fā)商的系列工作物業(yè)接管1物業(yè)的接管驗(yàn)收協(xié)助開發(fā)商的接管驗(yàn)收,確保物業(yè)的順利交接。治理處主任一名+工程主管一名培訓(xùn)職能部

18、門設(shè)置指導(dǎo)按運(yùn)作的實(shí)際需要,科學(xué)、經(jīng)濟(jì)地設(shè)立職能部門。人員甄選、配備提出專業(yè)人員素養(yǎng)要求，確定招聘方式。物料配置按人員編制和工作需要提出物料采購合理化配置。4I標(biāo)識統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、樹立專業(yè)形象。培訓(xùn)對物業(yè)治理人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)。 建立質(zhì)量體系1治理體系文件的運(yùn)行及前期軟件建設(shè)運(yùn)用IS9001(200版）的標(biāo)準(zhǔn)程序，完善加強(qiáng)各專項(xiàng)治理制度的有效運(yùn)作,2引入物業(yè)治理信息化處理系統(tǒng)協(xié)助樓宇智能化系統(tǒng)的建設(shè)，引入物業(yè)治理信息化系統(tǒng)，提高小區(qū)治理的質(zhì)量和效率。3體系的系統(tǒng)培訓(xùn) 體系運(yùn)行1組織與建立治理體系組織好入伙的培訓(xùn)工作。成本的核算與操縱成本的核算的建立與治理培訓(xùn)3體系的全面試運(yùn)行組織實(shí)施治理體系在小區(qū)的全

19、面試運(yùn)行。體系運(yùn)行檢查考評1日常治理運(yùn)作對房屋、公用設(shè)備、機(jī)電設(shè)施、治安、交通、消防、清潔、綠化、經(jīng)營等日常治理及建設(shè)的指導(dǎo)、培訓(xùn)。交流指導(dǎo)1組織物業(yè)公司治理人員交流考察考察同類先進(jìn)物業(yè)。二、 運(yùn)作流程方 案 設(shè) 計(jì)整體運(yùn)作流程圖人 員 培 訓(xùn)接管服務(wù)物業(yè)交接 協(xié)調(diào)配合安 全 管 理物業(yè)管理事務(wù)環(huán) 境 管 理工程維護(hù)治理品 質(zhì) 管 理日常管理財(cái) 務(wù) 管 理商 務(wù) 服 務(wù)文 化 建 設(shè)其它事務(wù)治理三、綠韻康城物業(yè)治理信息反饋操縱方式物業(yè)治理監(jiān)控中心，通過信息傳遞工具,投訴電話和各專業(yè)組配備的無線對講機(jī)等工具,及時(shí)反饋每個區(qū)域發(fā)生的情況。嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的治理規(guī)章,實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作。、流暢嚴(yán)密

20、的運(yùn)作流程,環(huán)環(huán)相扣，相互監(jiān)督。、治理處每月（日）檢查，通過總結(jié)評比來獵取反饋信息。5、通過反饋信息的總結(jié)評比，迅速發(fā)覺治理服務(wù)上的缺點(diǎn)、盲點(diǎn)及時(shí)改進(jìn)工作，提高服務(wù)質(zhì)量。第三章 綠韻康城的服務(wù)與治理第一節(jié) 綠韻康城的公共服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容一、公共服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容1、園林綠地的治理養(yǎng)護(hù)。2、環(huán)境衛(wèi)生的治理服務(wù)。3、公共治安秩序的維護(hù)。4、物業(yè)檔案資料的治理。、物業(yè)裝飾裝修、施工監(jiān)督治理。6、車輛行駛、停放治理及其場地的維修養(yǎng)護(hù)。、房屋建筑及其公共服務(wù)設(shè)施的使用治理、維修養(yǎng)護(hù)、巡視檢查。8、進(jìn)出人員及物品治理。9、社區(qū)文化的開展與服務(wù)。10、提供特約服務(wù)。1、涉及物業(yè)治理的有關(guān)事項(xiàng)，代表全體產(chǎn)權(quán)人聘請相

21、關(guān)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)以及專業(yè)人員。1、代表全部或部分產(chǎn)權(quán)人就與整體或公用場所、公用設(shè)施相關(guān)的事項(xiàng)有關(guān)方面交涉或提出法律訴訟。3、簽訂和履行與治理事務(wù)有關(guān)的合約。4、處理與物業(yè)治理有關(guān)的其它事項(xiàng)。第二節(jié) 綠韻康城的專業(yè)化治理一、綠韻康城安全治理安全治理工作是小區(qū)治理的一個重要方面。人們常講“安全第一”，安全工作具有第一位的重要意義，只有小區(qū)的安全有了切實(shí)的保證,住戶才能放心地工作。因而安全治理也是小區(qū)治理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場治理等工作都屬于安全治理的范疇。（一）治安治理1、治安工作的特點(diǎn)及要緊任務(wù)（1）以預(yù)防為主。不管是治安也好,消防也好,都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。不出事故，

22、不出案子,是護(hù)衛(wèi)工作的全然目的，也是衡量護(hù)衛(wèi)工作績效大小的要緊標(biāo)準(zhǔn)。（2)護(hù)衛(wèi)與社會治安緊密聯(lián)系。小區(qū)的安全狀況是整個社會治安工作的一部分,因此護(hù)衛(wèi)工作離不開社會，離不開政府公安部門,這是護(hù)衛(wèi)工作最明顯的一個特點(diǎn)。（3)服務(wù)性強(qiáng)。從本質(zhì)上看，護(hù)衛(wèi)確實(shí)是服務(wù),即提供護(hù)衛(wèi)服務(wù)。作為護(hù)衛(wèi)人員，要樹立“服務(wù)第一、用戶至上”的思想，既要護(hù)衛(wèi)隊(duì)員的警惕性,又要有服務(wù)人員的和顏悅色;既要堅(jiān)持原則，按制度辦事,又要文明禮貌，樂于助人。為了與綠韻康城高檔小區(qū)的定位相適應(yīng),護(hù)衛(wèi)員全部身作制服進(jìn)行值班。（4)軟件與硬件同時(shí)抓。安全工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，1、要不斷提高護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍的素養(yǎng),2、要抓好護(hù)衛(wèi)設(shè)施的建

23、設(shè),建立完善的護(hù)衛(wèi)系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)。 (二）要緊任務(wù)： A.門衛(wèi)工作。著裝整齊,維持大門口秩序,疏導(dǎo)交通車輛,為客人開門、咨詢指引方位及提送行李等，同時(shí)應(yīng)注意進(jìn)出人員中的嫌疑人員，防止各類案件的發(fā)生。 B.安全巡檢。定時(shí)和不定時(shí)地對各個部位進(jìn)行巡視檢查,發(fā)覺不安全的因素及時(shí)進(jìn)行解決。 停車場治理。疏導(dǎo)車輛進(jìn)出，檢查停車證件,進(jìn)行停車場消防和安全治理。 .案件處理。對內(nèi)發(fā)生的各種阻礙安全因素進(jìn)行整治，配合公安機(jī)關(guān)對安全工作的治理。 E.消防工作。消防操縱室值班檢查,配備專職消防人員,建立義務(wù)消防組織，進(jìn)行消防訓(xùn)練。 F.與其他部門搞好配合工作。（三)相應(yīng)的治安防范措施(）安保部的組織結(jié)構(gòu)小區(qū)護(hù)

24、衛(wèi)部的班組設(shè)置與小區(qū)規(guī)模有關(guān)，物業(yè)面積越大，配套設(shè)施越多一般的班組設(shè)置如下:護(hù)衛(wèi)部地下車庫崗門衛(wèi)崗機(jī)動崗流淌巡邏崗監(jiān)控中心崗（）合理安排治安崗A、智能監(jiān)控中心三班倒24小時(shí)值班 B、地下車庫入口三班倒2小時(shí)值班、巡邏3崗三班倒24小時(shí)值班 :入口大門三班倒24小時(shí)值班、護(hù)衛(wèi)隊(duì)長總體協(xié)調(diào)治理。(）加強(qiáng)門崗的監(jiān)控力度(4）組建機(jī)動快速服務(wù)機(jī)制治理處建立快速服務(wù)，它的特點(diǎn)是機(jī)動靈活地把目前物業(yè)治理行業(yè)的被動式服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃邮椒?wù)。把局部式服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槿淌降姆?wù)。（5)實(shí)行24小時(shí)巡視巡邏人員實(shí)行24小時(shí)不間斷巡視，確保及時(shí)發(fā)覺問題和處理問題，巡邏人員采納徙步巡邏方式。(6)加強(qiáng)區(qū)域巡邏為加強(qiáng)對治安巡

25、邏的操縱,保證巡邏到位。（7)治安狀況統(tǒng)計(jì)對治安狀況操縱實(shí)行每月統(tǒng)計(jì),分析所產(chǎn)生的各種問題,找出緣故，制定相應(yīng)的措施。 (四）車輛治理車輛治理的重點(diǎn)是防止車輛亂放及車輛丟失,要做到這一點(diǎn),首先要搞好停車場的建設(shè)。位置規(guī)劃 車輛可分為機(jī)動車和非機(jī)動車兩類,機(jī)動車可分為汽車、摩托車等。假如各種規(guī)格的車輛混雜存放，既不利于車主,也不利于治理人員的治理。為了幸免這種混亂狀態(tài),治理處把停車場庫的區(qū)位作適當(dāng)劃分，以下是停車場庫劃分的一個構(gòu)想:停車場庫機(jī)動車區(qū)非機(jī)動車區(qū)機(jī)動車區(qū)摩托車區(qū)內(nèi)部要求關(guān)于機(jī)動車，我們將依照的整體規(guī)劃，實(shí)施以下治理措施:了解各機(jī)構(gòu)車輛情況，實(shí)行便捷停放。 （2)實(shí)施停車專用車位制度(

26、)小區(qū)道路設(shè)減速坡,限制車輛行駛速度。()嚴(yán)禁無牌車進(jìn)入停車場。(5）做好宣傳工作,除在標(biāo)識牌上標(biāo)明車輛停放標(biāo)志外,平常也做好相應(yīng)宣傳，發(fā)動大伙兒自覺遵守停放規(guī)定。（五）消防治理消防安全責(zé)任重大,這是我們多年物業(yè)治理實(shí)踐中得出的切軀體會，消防治理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面。宣傳教育開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的工作方針為前提,我們的每一位職員差不多上義務(wù)消防隊(duì)員和義務(wù)消防搶救員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“119”消防日,設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識。消防工作不只是少數(shù)人的事，而應(yīng)是中全體人員的共同職責(zé),關(guān)于的全體人員來講，

27、必須了解并掌握如下幾個方面:(1)防火工作的各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定; (）手提式滅火器的放置位置及其使用方法；(3）消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法；治理處職員還應(yīng)明白得以下兩點(diǎn)：(）到緊急情況時(shí)自己的職責(zé)任務(wù);（2)重要物資（貨幣、文件等)的轉(zhuǎn)移及方法。日常檢查防火門：是否關(guān)閉狀態(tài),鉸鏈?zhǔn)欠耢`活,整體有否損壞。應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等;各種消防標(biāo)識:安裝是否牢固,定位是否準(zhǔn)確,整體有無損壞，清掃表面灰塵等。滅火器:瓶體是否完好，固定是否牢靠,保險(xiǎn)是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。消防栓是否完好,水壓是否符合要求。讓業(yè)主參與的消防治理組織人員開展消防演習(xí)。

28、（）請消防支隊(duì)做有關(guān)知識講座。成立義務(wù)消防檢查隊(duì),對消防設(shè)施進(jìn)行檢查。消防報(bào)警專門處理程序 監(jiān)控中心值班人員義務(wù)消防隊(duì)員火警撲救 通知 往現(xiàn)場 消防119 報(bào)警 治理處主任 報(bào)告 往現(xiàn)場公司領(lǐng)導(dǎo) 報(bào)告 掌握現(xiàn)場情況 通知 往現(xiàn)場出事用戶 (六)環(huán)境衛(wèi)生及綠化治理 物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)治理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)治理水平的重要標(biāo)志。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)主或用戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。而且，物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，能夠延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損,愛護(hù)物業(yè)的裝飾材料,延長物業(yè)再裝修翻新的周期,既經(jīng)濟(jì)又能保持物業(yè)美觀。 在綠韻康城，我們將對的清潔衛(wèi)生、綠化等項(xiàng)目提供

29、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù),努力營造一個舒適、整潔、明亮的辦公環(huán)境,我們將切實(shí)做好以下幾項(xiàng)工作。全面實(shí)施ISO900：2000質(zhì)量保證體系和導(dǎo)入SO140環(huán)境治理體系實(shí)施I9001:200質(zhì)量保證體系是進(jìn)行規(guī)范化治理的保證，逐步建立和實(shí)施SO400環(huán)境治理體系則保證綠韻康城成為“三無”的生態(tài)綠色環(huán)保小區(qū)。、保潔部要緊任務(wù)和組織結(jié)構(gòu)（）保潔部要緊任務(wù):負(fù)責(zé)各個樓面和各公用部位，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求;負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用具的采購、使用意見,合理掌握清潔費(fèi)用的支出;負(fù)責(zé)對清潔職員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素養(yǎng)，負(fù)責(zé)同意客戶的托付清潔業(yè)務(wù)。組織結(jié)構(gòu)物業(yè)助理班長機(jī)動清潔工公區(qū)清潔工銷售部清潔工樓面清潔工外圍

30、清潔工（)6小時(shí)保潔制度實(shí)行小時(shí)一班組保潔制度,早晨：0上班直至下午：3時(shí)下班。以保證的衛(wèi)生達(dá)到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在人流低谷時(shí)和業(yè)主上班前進(jìn)行，盡量減少對住戶的阻礙。2、垃圾分流在狠抓環(huán)境治理和培養(yǎng)業(yè)主環(huán)保意識的基礎(chǔ)上，我們將對生活垃圾實(shí)施“三化”治理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化,從而實(shí)現(xiàn)有效的垃圾分流。垃圾分類收集箱可回收資源無害物有害物廢棄物品收購站環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)出集中處理（1）垃圾收集袋裝化：垃圾的收集,統(tǒng)一采納垃圾袋進(jìn)行袋裝并投于“三合一”（)功能的垃圾箱。（3）垃圾回收資源化：通過垃圾箱,從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利用,幸免資源白費(fèi)。3、殺蟲滅鼠園區(qū)內(nèi)經(jīng)常性

31、的殺蟲滅鼠工作要緊包括以下幾個方面的內(nèi)容：(1)要緊消殺對象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。(2)聘請專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作。(3)專業(yè)消殺公司應(yīng)出示營業(yè)執(zhí)照許可證，保證所用藥物在操作條件下對人體不構(gòu)成為危害。（4)雙方簽訂合同,明確各自的責(zé)任、義務(wù)、消殺范圍、要求和標(biāo)準(zhǔn)。(5)在園區(qū)內(nèi)定期進(jìn)行投放消殺藥物的回收，以防意外發(fā)生。(6）實(shí)行重點(diǎn)防治,配電房、倉庫、消防操縱中心、總機(jī)房、電梯機(jī)房、食堂等部位以防鼠為主,其他設(shè)施和場因此殺蟲為主。（7）殺蟲滅鼠工作通常安排在下班后或節(jié)假日進(jìn)行。殺蟲滅鼠實(shí)行施工記錄卡治理，做好簽字驗(yàn)收。(）對由市、區(qū)、辦事處愛衛(wèi)會布置的除四害活動或?qū)ｍ?xiàng)檢查工作予以配合。

32、治理人員的培訓(xùn)與治理一、人員的培訓(xùn)1、 培訓(xùn)目標(biāo)為了把綠韻康城治理成重慶市物業(yè)治理的典范,必須培養(yǎng)一支高層次、高素養(yǎng)的物業(yè)治理專業(yè)隊(duì)伍，通過各種形式的培訓(xùn),使治理處職員具備全面的物業(yè)治理素養(yǎng)要求,從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期的治理目標(biāo)。具體目標(biāo)如下：（）確保每個職員年度培訓(xùn)在20課時(shí)以上。(2)新職員培訓(xùn)率00，培訓(xùn)合格率0。（）治理人員持證上崗率00%。（4）專門工種人員持證上崗率0%。(5)建立和完善職員訓(xùn)練網(wǎng)絡(luò)。(6）對職員進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)及智能化培訓(xùn)。、 培訓(xùn)方式(1)自學(xué)自學(xué)是提高學(xué)識和技術(shù)、增長知識才能的行之有效的方法,公司特不重視和鼓舞職員利用業(yè)余時(shí)刻參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班、自考班,學(xué)習(xí)時(shí)刻上給

33、予安排和照顧。（)自辦培訓(xùn)班舉辦相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，加強(qiáng)和提高職員專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德修養(yǎng)。(）外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)選派職員參加行業(yè)主管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)技能培訓(xùn)。（)理論研討或?qū)ｎ}討論針對物業(yè)治理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時(shí)組織專題研討或?qū)ｎ}講座，總結(jié)經(jīng)驗(yàn),提高水平。(5)參觀學(xué)習(xí)組織職員分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀治理項(xiàng)目，開拓視野、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。()崗位輪訓(xùn) 通過崗位輪訓(xùn),給職員提供晉升的機(jī)會;通過人才的橫向、縱向交流，達(dá)到“專職多能”的目的,從而提高職員的綜合素養(yǎng)。 3、確立和完善職員培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（1)在職員的“工作技能、服務(wù)意識、綜合素養(yǎng)、團(tuán)體合作”四個方面調(diào)查職員受訓(xùn)程度,確定訓(xùn)練需求，制定訓(xùn)練打算。

34、訓(xùn)練打算包括:按什么標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到什么目的(訓(xùn)練目標(biāo))；訓(xùn)練程序、方法；訓(xùn)練對象（受訓(xùn)區(qū)域、崗位、人員);訓(xùn)練內(nèi)容(技能、意識、操守等)；訓(xùn)練地點(diǎn)、時(shí)刻以及經(jīng)費(fèi)預(yù)算;效果追蹤的方式、時(shí)刻、執(zhí)行者;預(yù)備修正打算。(2)職員的訓(xùn)練分兩個層次進(jìn)行,即治理層(包括潛在治理層）和操作層;在對第一層次訓(xùn)練中,注重治理職能的訓(xùn)練,并由其分解及制訂、實(shí)施對第二層次的操作訓(xùn)練，形成職員訓(xùn)練組織網(wǎng)絡(luò)。兩個層次的訓(xùn)練均進(jìn)行“兩個”的時(shí)期， 即“WHAT”:使訓(xùn)練對象明白工作如何樣做，“WHY”:進(jìn)而明白什么緣故如此做，由被動式工作轉(zhuǎn)化為主動式工作，再進(jìn)行深層次的引導(dǎo)，提高職員的工作技能,端正工作態(tài)度。（3） 訓(xùn)練的程式

35、不只是授課講解告知，而是有系統(tǒng)步驟的。訓(xùn)練的步驟為：告知（EL）、呈現(xiàn)(SHOW)、試作(TRY）、追蹤檢討 （FOLW );其中追蹤效果的方法亦分為定期和不定期、告知和不告知的方式。定期結(jié)合告知的追蹤方式，要緊檢查職員掌握的工作技能程度和工作標(biāo)準(zhǔn)水平；不定期結(jié)合不告知的方式要緊是追蹤職員在實(shí)際工作中的效率、效果,檢討其工作態(tài)度。（4)緊急事件處理培訓(xùn)除了上述在職培訓(xùn)項(xiàng)目外,針對的實(shí)際情況,對治理處職員進(jìn)行下述緊急事件處理培訓(xùn)：火警應(yīng)變; 、電力故障; 、上、下水管道爆破；、雷暴和防風(fēng);E、盜竊與搶劫;處理可疑物體與恐嚇電話； G、處理投訴;H、處理違例車輛;(5)公眾形象規(guī)范培訓(xùn)公眾形象是現(xiàn)

36、代企業(yè)贏得市場的客觀要求,是企業(yè)文化的必定反映。通過以下措施保證企業(yè)的信譽(yù)。以企業(yè)精神、經(jīng)營理念和進(jìn)展目標(biāo)構(gòu)成公司特有的企業(yè)文化,使全體職員形成共同的價(jià)值觀和團(tuán)隊(duì)意識，實(shí)現(xiàn)公司創(chuàng)建物業(yè)治理行業(yè)名牌企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。以職員手冊規(guī)范職員的行為,展示公司良好形象。以SO9001:000質(zhì)量體系確保規(guī)范化的物業(yè)治理服務(wù)。 以統(tǒng)一、簡潔、鮮亮的CI設(shè)計(jì),體現(xiàn)文化內(nèi)涵。通過培訓(xùn)，將為培養(yǎng)一支與治理相適應(yīng)的高素養(yǎng)的物業(yè)治理隊(duì)伍。二、職員的治理(一） 人性化治理具體的物業(yè)治理服務(wù)要緊是由職員來實(shí)施的。治理者對職員必須具備服務(wù)意識，重視每一個職員,注重職員的感受,鼓舞職員的進(jìn)步，修正職員的失誤。加強(qiáng)職員實(shí)際操作的品

37、質(zhì)治理督導(dǎo)，有針對性地具體實(shí)施職員訓(xùn)練,關(guān)懷職員的成長。適當(dāng)?shù)氖跈?quán)結(jié)合“指令”的信息傳達(dá)、實(shí)施過程，進(jìn)行必要的效果追蹤，增強(qiáng)職員的參與感。主動了解職員的需要,使職員保持良好的溝通,倡導(dǎo)團(tuán)隊(duì)精神（二）錄用與考核 、錄用:依照我司制訂的人員崗位編制、用工條件，經(jīng)考核、面試擇優(yōu)錄用,錄用后經(jīng)上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核,試用3個月,依據(jù)勞動法的規(guī)定,以勞動合同書的形式與職員確定勞動關(guān)系和合同期限； 2、考核:考核是檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績以及培訓(xùn)效果的重要手段,我司一貫重視對職員的考核，制定了一系列的考核制度和實(shí)施方法:我公司每年與治理者簽訂經(jīng)營治理目標(biāo)責(zé)任書，考核整體目標(biāo)完成情況。對操作層人員進(jìn)行兩次崗位考核，依

38、照考核業(yè)績實(shí)施獎懲。培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后,對參加培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核，培訓(xùn)考核率10%。對治理層每年進(jìn)行一次考核和民主評議，依照評議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘或調(diào)換。特約服務(wù)項(xiàng)目與特色提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的特色服務(wù)是衡量物業(yè)治理水平的重要標(biāo)準(zhǔn),亦是提高小區(qū)服務(wù)質(zhì)量與效率的重要措施和保障。我們將依照綠韻康城的結(jié)構(gòu)、地理位置和周邊的配套設(shè)施情況、業(yè)主需求調(diào)研結(jié)果,充分考慮到業(yè)主需求的每一細(xì)節(jié),通過提供豐富的特約服務(wù)項(xiàng)目,切實(shí)提高的物業(yè)治理水平。物業(yè)治理將圍繞各業(yè)主的需求,秉承“關(guān)愛無處不在”的思想，開展全方位的服務(wù)。一、治理中心的特約服務(wù)治理中心是整體素養(yǎng)和文化內(nèi)涵的具體表現(xiàn),是對外宣傳的窗口,依照需要

39、，治理中心將設(shè)立以下服務(wù)項(xiàng)目:1、問訊服務(wù)和留言服務(wù);、郵件專遞、信件報(bào)刊收發(fā)、分撿、遞送服務(wù);3、出租汽車預(yù)約服務(wù);4、提供旅游活動安排服務(wù)、代訂票務(wù)、酒店預(yù)定、出行參考等服務(wù);5、航空機(jī)票定購;桶裝水定購及遞送服務(wù)；6、花卉代購、預(yù)定鮮花禮籃、遞送服務(wù); 7、提供室內(nèi)有償保潔服務(wù)。 二、物業(yè)治理各專業(yè)的特約服務(wù)1、租擺服務(wù)為的業(yè)租戶提供租擺服務(wù)，要緊以出租/售寬大綠葉、無異味、易栽培的木本植物為主。同時(shí)提供專業(yè)養(yǎng)護(hù)人員定期進(jìn)行澆水、施肥、剪枝等,為業(yè)主制造優(yōu)美宜人的室內(nèi)環(huán)境。2、提供即時(shí)維修服務(wù)提供維修安裝服務(wù)（家電、家具等設(shè)備);提供各種即時(shí)維修安裝服務(wù)。4、提供清潔服務(wù)將對新搬遷入住的

40、業(yè)主單元提供有償?shù)那鍧嵎?wù)。組織專業(yè)的清潔人員對室內(nèi)和家具物料將按成本價(jià)進(jìn)行規(guī)范、細(xì)致的清潔工作。日常期間視業(yè)主需要可另行約定分時(shí)段預(yù)約上門提供酒店式清潔服務(wù)。5、健康服務(wù)在外特定區(qū)域設(shè)立健康體育中心,提供業(yè)主晨練場所;設(shè)立健康中心，提供健康咨詢、健身、醫(yī)療保健等綜合性健康服務(wù)，并常備日常應(yīng)急“紅十字”醫(yī)藥用品箱。6、業(yè)主休閑俱樂部在工作之余進(jìn)行適當(dāng)放松,成立業(yè)主俱樂部,定期組織業(yè)主聯(lián)誼會,安排有氧活動如舉辦健美操班、舞蹈班、健身器械指導(dǎo)等。三、代辦類的特約服務(wù)：、咨詢代辦服務(wù)政策咨詢、網(wǎng)上查詢、法律理財(cái)咨詢、提供市場信息、商務(wù)咨詢等服務(wù)。2、安排商務(wù)出行服務(wù)提供旅游、票務(wù)、出行參考,代售車票

41、、代辦酒店預(yù)定等。、其它代辦特約服務(wù)預(yù)定鮮花禮籃、轎車租賃、代購禮品、餐廳預(yù)定、培訓(xùn)設(shè)施、干洗服務(wù)等。四、信息咨詢的特色服務(wù)市內(nèi)各種培訓(xùn)信息 2、餐飲單位信息 3、搬家公司信息 4、天氣與空氣質(zhì)量信息5、交通信息 6、其它信息咨詢服務(wù)、公共信息查詢。第五節(jié)物業(yè)治理的服務(wù)措施一、要緊崗位介紹綠韻康城將按科學(xué)合理的原置設(shè)置崗位,配備人員，具體如下：治理處設(shè)治理物業(yè)主任一名,主持全面治理工作；設(shè)工程助理一名、主持智能化、機(jī)電維修、設(shè)備保養(yǎng)等工作；設(shè)行政助理一名，負(fù)責(zé)治理處行政、客戶服務(wù)、人事及質(zhì)量保障工作；設(shè)物業(yè)助理一名,負(fù)責(zé)保潔，綠化的全面治理；設(shè)護(hù)衛(wèi)隊(duì)長一名,負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的安全治理工作；護(hù)衛(wèi)崗位(

42、6人,含外圍、門崗、車庫等）;保潔崗位(人,含外圍保潔崗、地下保潔崗、樓面保潔崗)；設(shè)綠化班長一名，負(fù)責(zé)園區(qū)公共綠化帶及景觀的維護(hù)保養(yǎng)；綠化崗位(5人,含外圍綠化、水景的養(yǎng)護(hù))機(jī)電崗位(人含強(qiáng)電工崗位位、弱電工崗位、空調(diào)工崗位、電梯工崗位)。第四章 社區(qū)文化活動的開展與服務(wù)第一節(jié) 社區(qū)文化活動的開展社區(qū)文化是小區(qū)成員包括業(yè)戶和服務(wù)人員塑造的反映社會文明、體現(xiàn)現(xiàn)代生活方式、具有個性特征的社區(qū)居住理念及其活動方式的綜合。社區(qū)文化具有凝聚功能、導(dǎo)向功能、約束功能、激勵功能和輻射功能。社區(qū)文化是人們差不多生活不可缺少的組成部分,是社會安定團(tuán)結(jié)的需要，是制造社區(qū)良好人文環(huán)境和提高住戶生活品味的重要手段，

43、也是實(shí)施物業(yè)治理的潤滑劑。社區(qū)文化建設(shè)是物業(yè)治理的使命,營造文明、靜雅、祥和的綠韻康城文化居住環(huán)境和人文環(huán)境是我們的追求。一、綠韻康城社區(qū)文化的目標(biāo)綠韻康城社區(qū)文化的目標(biāo)是:用“人性化”的“金科物業(yè)治理模式”，營造小區(qū)文化與特區(qū)文化相融合的自然、文明、高尚、靜雅、祥和的社區(qū)文化典范。突出個性確實(shí)是中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科技文化、小區(qū)文化與現(xiàn)代居住文化有機(jī)融合,所體現(xiàn)的回歸自然、天人合一、靜雅宜人的環(huán)境格局和現(xiàn)代智能化所達(dá)到的迅速便捷、安全可靠的生活模式高度統(tǒng)一。如此生活居住環(huán)境,必須要靠“人性化”的模式去治理，才符合自然。金科物業(yè)有著豐厚的文化底蘊(yùn),以“人性化”治理而聞名。我們將通過寓教于樂、寓樂

44、于教、循序漸進(jìn)的方式,以“愛家、愛區(qū)、愛國”、“營造現(xiàn)代居家新理念”、“綠色環(huán)境”為主題，重點(diǎn)考慮老人和兒童的需求，特不設(shè)置社區(qū)文化活動室，精心選派能文能武、素養(yǎng)綜合全面的社區(qū)文化專干，合理做出社區(qū)文化活動打算和安排，優(yōu)先保證社區(qū)文化活動經(jīng)費(fèi)及活動場所,開展多樣化、多層次、多形式、全方位的環(huán)境文化、形體文化、精神文化、網(wǎng)絡(luò)文化等活動，突出一些有特色的固定性社區(qū)文化活動,把綠韻康城社區(qū)文化建設(shè)成為親和型社區(qū)文化典范。二、社區(qū)文化（）健全并落實(shí)各項(xiàng)精神文明建設(shè)及社區(qū)服務(wù)制度。（2)設(shè)立宣傳教育學(xué)習(xí)園地,并有房屋及設(shè)施設(shè)備治理、裝修治理、消防知識、社區(qū)文化等方面的宣傳記錄或?qū)?舉辦相應(yīng)的各種文化體

45、育活動,開設(shè)社區(qū)服務(wù)場所。（3)定期開展健康有益的宣傳活動。(4)積極協(xié)助街道、派出所、居民委員會開展各項(xiàng)工作。(5)積極配合商業(yè)、郵電、銀行等部門開展便民服務(wù)。適應(yīng)社區(qū)進(jìn)展需要，適時(shí)提供新的服務(wù)項(xiàng)目，第五章 物業(yè)治理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為把綠韻康城建設(shè)成現(xiàn)代化小區(qū)物業(yè)治理的典范，我司在治理過程中，將參照全國都市物業(yè)治理優(yōu)秀評分標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本司所確定的治理目標(biāo)及質(zhì)量方針,特對以下各項(xiàng)指標(biāo)作出承諾，并將相應(yīng)的保證措施匯列如下:序號指標(biāo)名稱評分標(biāo)準(zhǔn)治理標(biāo)準(zhǔn)采取的措施1房屋及配套設(shè)施完好率98%99%采納小范圍治理與治理中心操縱相結(jié)合的工作方法,分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人。建立完善的巡查制度，嚴(yán)格審批裝修治理，健全檔案

46、記錄。2房屋零修、急修及時(shí)率9%10建立嚴(yán)格的修繕制度,要求維修人員接到急修請求后攜帶工具十分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場,零修工程及時(shí)完成，急修工程只是夜。并建立回訪制度和回訪記錄。以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實(shí)行24小時(shí)維修制度。3維修工程質(zhì)量合格率001分項(xiàng)監(jiān)督，工程維護(hù)組嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時(shí)回訪，確保功效。4維修工程優(yōu)良率98%99%嚴(yán)格監(jiān)督，嚴(yán)格把關(guān),確保功效。維修工程質(zhì)量回訪率100%00%建立維修回訪制度，及時(shí)征求意見,保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量。6清潔保潔率9%9園區(qū)內(nèi)保潔落實(shí)到人，每天進(jìn)行16小時(shí)保潔工作,巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度,確保垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)

47、施完好，無環(huán)境污染現(xiàn)象。7化糞池、雨水井、污水井完好率8%9%每天進(jìn)行巡查,巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力。大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99%100%建立完善的巡查制度，嚴(yán)格治理,健全檔案記錄。公共文體設(shè)施、休息設(shè)施及小品雕塑完好率898%每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，確保設(shè)施完好。10排水管、明暗溝完好率9%99%每天進(jìn)行巡查,巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力。11道路完好率95%95%落實(shí)責(zé)任人,堅(jiān)持對道路、路燈及停車場等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視、檢修和定期維護(hù)保養(yǎng),由治理處監(jiān)督執(zhí)行,各主管配合檢查落實(shí)。并建立健全檔案記錄，確保公共設(shè)施完好并正常使用。12停車場、單車棚完好率95%95%3路燈完

48、好率5%14園區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率11實(shí)行24小時(shí)護(hù)衛(wèi)巡查，由監(jiān)控中心2小時(shí)值班,同意報(bào)警及實(shí)施調(diào)度，依照實(shí)際情況,確立入住期“人防為主、技防為輔”，日常期“技防為主，人防為輔、全面防范”的治安思路。明確護(hù)衛(wèi)職責(zé)，層層防衛(wèi),以確保居民人身財(cái)產(chǎn)安全。自行車、摩托車、汽車被盜率115消防設(shè)施設(shè)備完好率9%99%每天進(jìn)行巡查,巡查記錄完善,監(jiān)督檢查得力，確保設(shè)施完好。6火災(zāi)發(fā)生率10全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳和檢查力度,由護(hù)衛(wèi)人員進(jìn)行日常巡視,發(fā)覺隱患及時(shí)處理,確保安全。違章發(fā)生率10.5建立交叉巡視制度，跟蹤治理，及時(shí)發(fā)覺及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作,杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。1違

49、章處理率及時(shí)率99%99%建立交叉巡視制度，跟蹤治理,及時(shí)發(fā)覺及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作,杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。19治理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率98%100%加強(qiáng)培訓(xùn)力度,并對培訓(xùn)過程進(jìn)行有效的監(jiān)控和檢查。2業(yè)主有效投訴率業(yè)主投訴處理率投訴回訪率25%95100%100按照政策規(guī)定做好做細(xì)各項(xiàng)工作,采取措施，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，定期走訪業(yè)主,征求治理意見,強(qiáng)化服務(wù)意識,提高職員素養(yǎng),及時(shí)為業(yè)主排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。業(yè)主對物業(yè)治理的中意率95%95%采納現(xiàn)代化的科學(xué)治理手段,開展溫馨服務(wù),親情服務(wù)、助殘服務(wù),個性社區(qū)服務(wù),在日常工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見,加強(qiáng)住、管雙方的溝通

50、交流，以確保業(yè)主對物業(yè)治理工作的中意。2綠化完好率95%9建立專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，責(zé)任到人,片區(qū)負(fù)責(zé)與巡視制度相結(jié)合，發(fā)覺問題及時(shí)修補(bǔ),確保公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露。3機(jī)電設(shè)備完好率95%100完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，所有維修人員全部持證上崗，實(shí)行2 小時(shí)專人值班，出現(xiàn)故障及時(shí)排除。應(yīng)急反應(yīng)速度接到信息后90秒應(yīng)急反應(yīng)分隊(duì)由巡邏人員組成,受監(jiān)控中心統(tǒng)一調(diào)度,熟悉園區(qū)內(nèi)任一治安角落,在接到信息后，由最臨近事件發(fā)生位置的崗位人員分隊(duì)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場處理.第六章 物資配備與裝備1、辦公室和治理用房 2 (此為項(xiàng)目一期治理用房面積,其整個項(xiàng)目治理用房面積應(yīng)為：1

51、472. M2)2、物質(zhì)裝備按照必需、有用、節(jié)儉的原則,經(jīng)嚴(yán)密測算,前期開辦費(fèi)做以下配備：序號項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)（元)總金額(萬元)備注一辦公設(shè)備小計(jì)：6175電電腦5臺3001.75辦公室、前臺等 2復(fù)印機(jī)1臺180018 3激光打印機(jī)1臺18000.18 用于辦公室票據(jù)打印機(jī)1臺100.18用于前臺打印票據(jù)4電話5部50005用于辦公室、前臺文件柜7個300021保險(xiǎn)柜1個2300023傳真機(jī)臺03購使用一般紙的,以節(jié)約成本8辦公桌椅8套500.9辦公沙發(fā)套00008用于前臺及主任室辦公文具一批1批3000.二安全治理裝備小計(jì):2.6 1對講機(jī)30部55含護(hù)衛(wèi)、前臺、維修人員所用對講機(jī)2塑膠仿真

52、警棍5根03電警棍0根50.5防毒面具5套40.25消防應(yīng)急器材1批15應(yīng)急搶救箱及藥品、應(yīng)急燈、強(qiáng)光防暴手電筒等。三清潔、綠化設(shè)備小計(jì)：.15垃圾車(手推）6輛00.48運(yùn)送垃圾使用2吸塵(吸水）器2臺50.日常吸塵保潔使用3清潔車臺800.2清潔服務(wù)專用4水桶、拖把桶15個10.01日常清潔使用5各類清潔劑、藥水等1批.3洗潔凈、潔廁靈、地蠟、拋光蠟、潔爾亮、空氣清新劑、衛(wèi)生球、洗手液、起蠟水等各種清潔工具1批0日常清潔使用7告示牌0個01清潔工作使用8鋁合金梯(2m、5、m)各1個1000.日常清潔使用9剪草機(jī)1臺50000.510綠化工具及用品1批03周邊綠化維護(hù)四維修器材、設(shè)備小計(jì):

53、2521下水管道疏通機(jī)1部3500.35維修工具沖擊鉆（20)臺120012維修工具3手持電鉆（220V)2把001維修工具4萬用電表4只300.12維修工具5角磨機(jī)2臺1000.246鉗型電流表2只40.維修工具臺式砂輪機(jī)臺00.2臺式虎鉗1臺500 0.059臺式鉆床臺5000.2510維修工作臺1個00.11日常維修工具1批.5活動扳手、電烙鐵、焊錫絲、焊錫膏、鋼鋸、應(yīng)急燈、梅花扳手、開口扳手、套筒扳手、內(nèi) 六角扳手、中號圓頂手錘、密度計(jì)、工具包、軟接水管、鋼類尺、電工膠布、棉紗手套、鉸鉗、尖嘴鉗、剝線鉗、扁嘴鉗、驗(yàn)電筆、介刀、螺絲批、管鉗、拉槍釘、玻璃膠槍等。1搖表（500兆歐）2只5

54、00.1維修工具13鋁合金梯(2、5m)各1臺8000.161電焊機(jī)1臺150015五職員服裝生活用品小計(jì)：951職員宿舍用品套002.75包括:床、床單、被子等。2職員服裝包括兩套換洗服裝、軍用皮鞋、授戴、帽子;維修工包括絕緣鞋、帽子；清潔工包括水鞋、雨衣等；秋冬裝120套354.2夏裝120套2002.六職員食堂設(shè)備套20000小計(jì):2.0七其它相關(guān)材料采購批10000小計(jì):1.0合 計(jì):2686萬元注:廊橋水岸物業(yè)治理開辦費(fèi)用全部由開發(fā)商承擔(dān)。 物業(yè)治理費(fèi)用一、經(jīng)費(fèi)預(yù)算廊橋水岸物業(yè)治理費(fèi)成本測算明細(xì)表內(nèi)容項(xiàng)目內(nèi) 容金額（萬元)元/一、人工成本治理服務(wù)人員的工資和按國家政策規(guī)定提取的費(fèi)用

55、面積：887474.5/人6人 其他3人 共人6.4萬元/月1、計(jì)提三費(fèi)6407.%1.127萬元 12萬元月2、養(yǎng)老保險(xiǎn)金64002=.288萬元 .8萬元/月1+2+(1+3)=8855088471元 100元 二、共用設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行及保養(yǎng)費(fèi)1、供配電系統(tǒng)包含:高、低壓配電柜及系統(tǒng)操縱柜的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用,估算為:500元0.0萬元月2、給排水系統(tǒng)包含：生活水泵、循環(huán)泵、閥門水表以及耗材、排污泵與排水系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)，估算為：2000元0.2萬元月3、消防系統(tǒng):包含：自動消防與噴淋泵、加壓設(shè)施、室內(nèi)外消火栓及其配套耗材、消防報(bào)警系統(tǒng)及耗材，估算為:2000元0.2萬元/月4、智能化與安防系統(tǒng) 包含:電梯維保、門禁、自動車閘系統(tǒng)、紅外線周界安防系統(tǒng),估算為:3000元0.3萬元/月0.08元/三、公共照明維護(hù)與耗材