鄉(xiāng)村旅游案例-山里寒舍、成都明月村

1、山里寒舍的運營模式1、山里寒舍主體角色農民擁有土地、房屋、果樹等資產的所有權；擔任山里寒舍的員工，參與旅游項目的運營合作社由農民出資、入股成立；作為法人與開發(fā)商、運營公司簽訂協(xié)議山里寒舍開發(fā)商，土地的承租方，控股北莊旅游北莊旅游北京山里寒舍項目的運營主體 23個農民北京北莊干峪溝民俗旅游專業(yè)合作社 寒舍（北京）旅游投資管理有限公司 北京北莊旅游開發(fā)有限公司以宅基地、房屋、果園等資產出資、入股，成立合作社簽訂托管協(xié)議（20年）簽訂租賃協(xié)議資產流轉方式：租用宅基地、閑置房控股52%不同主體在“山里寒舍”項目中扮演的角色收入來源明細租金收入每間房屋1500元/間，每五年遞增500元；每畝耕地1000

2、元/年，每五年遞增5%分紅收入年底按入股合作社的份額和項目的效益獲取一定的分紅工資收入土建維修、客房服務、安保巡邏、衛(wèi)生保潔等工作，最低月工資在2400元以上合計全村人均年收入2萬多元；在企業(yè)就業(yè)的社員年收入超過5萬元干峪溝村農民的收入干峪溝村位于京城東北部，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，地理位置偏遠，空心化嚴重。2013年，“山里寒舍”落地干峪溝村。該鄉(xiāng)村度假項目有機地利用閑置土地和廢棄的宅基地，以北莊鎮(zhèn)干峪溝旅游專業(yè)合作社為主體，整合資源及勞動力，使之產生效益，提高百姓收入。成本估算（以2015年為例）收入估算（以2015年為例）1. 土地流轉成本：閑置房屋租賃成本（宅基地）：1500元/間/年，每5年遞

3、增500元，共28間院落耕地租賃成本：1000元/畝/年，每5年遞增5%，共110畝租賃用地果樹租賃成本：50萬/年（估計，具體數(shù)額不詳），每5年遞增20%2. 房屋改造成本：50萬/院落。包括供電、給排水、通訊、網絡、地暖等基礎設施；3. 配套設施成本：1000萬。景觀配套、咖啡廳、泳池、布草、家具、風格裝飾房屋和配套設施按照改造成本的10%進行年折舊計算4. 運營成本：委托運營，1000元/月/院；工人工資2500元/月/人，20個工人2015年成本估算4.2萬元11.0萬元50.0萬元140.0萬元100.0萬元93.6萬元398.8萬元1. 酒店住宿收入：旺季4-10月，入住率約為50

4、-60%；淡季11-3月，入住率約為20-30%；房間價格約2000-3000元/天/院，共28間院落2. 餐飲收入：500元/天/院3. 采摘、體驗收入：150元/天/院4. 紀念品收入：20元/天/院2015年收入估算924.0萬元210.0萬504.0萬元151.2萬元20.2萬元1809.4萬元2015年山里寒舍總利潤估算=收入（1809.4萬元）- 成本（398.8萬元）=1410.6萬元1、山里寒舍山里寒舍的空間異化：從閑置土地到度假產品開發(fā)前的干峪溝村開發(fā)后的干峪溝村（山里寒舍）“山里寒舍模式”的復制未經開發(fā)的旅游資源：43處古樸的宅院，超過半數(shù)空置120畝宅基地優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境種

5、類繁多的動植物人口構成：戶籍人口僅有41戶71人；平均年齡超過60歲；常住人口不足20人收入來源：當?shù)剞r民主要以紅果樹和山雞為生，但是山區(qū)地偏路窄，嚴重阻礙了農產品的運輸與銷售開發(fā)后的旅游產品：出租33套宅院，已完成20多套創(chuàng)意鄉(xiāng)村民居的改造，外觀保留宅院原樣，室內五星級酒店標準通過場館出租（將院落出租給插畫、國學、留學等培訓機構）、消費者福利（度假村將客房出租給金融機構，金融機構用客房充當VIP客戶的積分獎勵）等方式，提高淡季的入住率出租110畝宅基地，已改造15畝，開發(fā)了水榭露臺，迷你高爾夫球場，游泳池，水療等設施外包紅果樹的經營權，開發(fā)農作物采摘等體驗性項目原汁原味的農家菜，食材來自山里

6、，用柴鍋燉制而成人口構成與收入來源：農民參與旅游項目的運營，其主要收入來源為租金、分紅和工資部分農民的子女回到村莊，擔任度假村的管理層，如客房部主管、餐飲部主管、大客戶經理等北京：山里逸居（山里寒舍控股）山里樂活（山里寒舍控股）山林棲居（首旅寒舍控股）梵泉溪水（首旅寒舍控股）天津：綠地寒舍（天津綠地拿出盤龍谷別墅項目的幾套樣板房，由山里寒舍改造成民宿并運營）蘇州：黎里水岸寒舍（山里寒舍控股）震澤水岸寒舍（山里寒舍控股）河北：承德楓水灣（首旅寒舍控股）寧波：心宿鄞江（首旅寒舍控股）潯龍河生態(tài)小鎮(zhèn)的運營方式：村企合一成立生態(tài)藝術小鎮(zhèn)協(xié)調管理委員會；設主任一名，由企業(yè)董事長、雙河村第一書柳中輝記擔任

7、；下設副主任兩名，分別負責管理村集體和企業(yè)事務2、潯龍河生態(tài)小鎮(zhèn)土地類型面積（畝）耕地1177林地6645水塘197宅基地573公共道路512其他2480合計11584通過村民公投大會決定土地流轉方案：村民以組為單位，將土地給合作社，合作社再轉給柳中輝個人出資設立的一家公司潯龍河項目前雙河村的土地類型潯龍河項目一期投資金額：15億，其中：3億農民拆遷安置費，由土地增減掛鉤置換用地的土地收益返還解決；3億基礎設施建設費，中央、省、市、縣四級相關專項資金解決；6億產業(yè)建設費用，由潯龍河公司引入民間資本和融資（廣東棕櫚園林股份有限公司、成都仟坤投資有限公司）解決潯龍河項目的土地流轉方式通過宅基地復墾

8、和調整土地利用規(guī)劃，潯龍河項目獲得4800畝建設用地指標3800畝歸長沙縣政府，陸續(xù)進行國有建設用地使用權公開拍賣400畝建設農民新房的宅基地400畝村集體所有，作為注冊資本成立公司，農民參與分紅200畝學校、醫(yī)院、污水處理廠等公用設施3、明月村 始于隋唐四川省成都市蒲江縣明月村張碗廠的老窯始于隋唐，是留存至今為數(shù)不多的“活著的邛窯”2012年民間陶藝師李敏向蒲江縣政府提議修復老窖2008年老窯在512地震中被震裂，無法再繼續(xù)燒造2015年成都明月鄉(xiāng)村旅游專業(yè)合作社成立2014年引進新村民，扶持老村民奠定“文創(chuàng)+鄉(xiāng)創(chuàng)”的基礎“成都明月鄉(xiāng)村旅游專業(yè)合作社” 運營模式注冊資本90萬，由村集體，村民

9、，財政產業(yè)扶持資金各出資三分之一財政產業(yè)扶持資金不參與分紅，三年后可轉股退出；聘請職業(yè)經理人管理，經理在合作社沒有股份，不拿合作社工資，如果合作社經營得好，則領取贏利的20%明月村的發(fā)展歷程明月村引進新村民的方案改造院落將閑置的農家小院協(xié)調出15-20年的租期自建房屋調劑震后的建設指標到明月村，規(guī)劃為40年產權的商業(yè)用地；將187畝國有建設用地劃分成大小不等的17個地塊，通過土地招拍掛手續(xù)引入多元化的社會資本明月村扶持老村民的方案出租房屋在地創(chuàng)業(yè)規(guī)劃出瓦窯山、諶塝塝兩個老村民創(chuàng)業(yè)區(qū)；2015年7月至今，已有26個老村民創(chuàng)業(yè)項目到新村民項目參加工作導游司機、電商運營、染布陶藝以“茶、竹、陶、染”為資源本底，打造“文創(chuàng)+鄉(xiāng)創(chuàng)”產品體系3、明月村“曼陀羅茶人生活”茶社知名茶人 陳瑤“蜀山窯”陶瓷工坊四川省美術大師 李清“櫻園”藝術展廳、餐廳藝術家 熊英“呆住堂”藝術酒店水立方設計者 趙曉鈞“遠遠的陽光房”草木染工作室作家、媒體人 寧遠竹林生態(tài)步道、生態(tài)餐廳、生態(tài)建筑其他文創(chuàng)團隊及旅游產品收藏家趙洪的皮影博物館、國學家李迎濤的“善本學堂”、水彩畫家