房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告810課件

1、西昌房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告POSITION ORIENTATIONPOSITION ORIENTATION2018年8月PART 1城市解讀城市定位城市規(guī)劃交通發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)城市人口壹城市解讀【城市定位】西昌作為涼山州府，屬縣級(jí)市，定位攀西中心城市，城區(qū)人口約33萬(wàn)，屬于川內(nèi)較為熱門的旅游養(yǎng)老型城市目的地川西北經(jīng)濟(jì)區(qū)攀西經(jīng)濟(jì)區(qū)川南經(jīng)濟(jì)區(qū)川東北經(jīng)濟(jì)區(qū)成都經(jīng)濟(jì)區(qū)西昌下轄6大街道、8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、29個(gè)鄉(xiāng)，幅員面積2651平方公里，常住人口約80萬(wàn)，其中城區(qū)人口約33萬(wàn)；西昌在城市總體規(guī)劃公告中自身定位于：中國(guó)航天城和風(fēng)景旅游城市，四川歷史文化名城，攀西地區(qū)重要中心城市，涼山彝族自治州的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。城

2、市解讀【城市規(guī)劃】西昌將形成三大核心區(qū)域，首先是已經(jīng)建成的主城區(qū)，然后是以西部新城、北部新城、南部新城等三片區(qū)構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)新城，以及由邛海濕地、城東旅游度假區(qū)、南山片區(qū)構(gòu)成的旅游產(chǎn)業(yè)集群區(qū)。主城區(qū)城東度假區(qū)邛海濕地南山片區(qū)南部新城區(qū)西部新城區(qū)北部新區(qū)南部新城：重點(diǎn)發(fā)展釩鈦綜合利用及金屬壓延加工產(chǎn)業(yè)；北部新城：重點(diǎn)發(fā)展物流、食品醫(yī)藥、機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)；西部新城：重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、教育文化創(chuàng)意和城市金融商務(wù)綜合服務(wù)業(yè)。邛海濕地：邛海環(huán)湖濕地已完成一二三四期工程、四五六期初步建成。東南旅游度假區(qū)：依托邛海濕地打造高端舒適居住區(qū)，養(yǎng)老、療養(yǎng)、休閑旅游度假區(qū)。南山片區(qū)：項(xiàng)目定位：以邦泰、合信、領(lǐng)秀改善型低密項(xiàng)

3、目為主體的文化休閑旅游區(qū)，山地，土方大。壹城市解讀【交通發(fā)展】西昌交通呈三維一體發(fā)展，其中成昆高鐵正在建設(shè)，預(yù)計(jì)2020年完工，建成后成都至西昌僅需2小時(shí)，具有良好的城市交通優(yōu)勢(shì)。交通耗時(shí)航空：西昌飛成都雙流約1小時(shí)；火車：西昌至成都9小時(shí)，高鐵建成后縮短至2小時(shí)；高速：西昌至成都約6小時(shí)，至昆明4小時(shí)，至攀枝花2.5小時(shí)，在建高速至瀘沽湖約2小時(shí)。航空：西昌青山機(jī)場(chǎng)距離市區(qū)14公里，屬于國(guó)家一級(jí)機(jī)場(chǎng)，擁有西南地區(qū)最長(zhǎng)的跑道，已開通北京、上海、重慶、成都、廣州、昆明、西安、杭州、福州、濟(jì)南、深圳、綿陽(yáng)等地的15條航線高鐵：成昆鐵路復(fù)線是成都到昆明的鐵路2號(hào)線，是在既有成昆鐵路的基礎(chǔ)上新建或增建

4、二線的鐵路線，建成后成都至西昌僅需2小時(shí)，計(jì)劃2020年完工；高速：西昌-昆明高速現(xiàn)已通車，車程4小時(shí)，西昌-成都（雅西高速）高速路車程5小時(shí)，年內(nèi)西昌至香格里拉高速也即將完工，樂西高速開建；壹城市解讀【城市經(jīng)濟(jì)】2017年西昌入圍全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)榜，排名85位，是四川省唯一入榜城市，西昌人均GDP排名位列全省第三，僅次于成都和攀枝花。排名城市2017年GDP總量（億元）1成都13889.42綿陽(yáng)2074.83德陽(yáng)1960.64宜賓1847.25南充1827.96瀘州1596.27達(dá)州1583.98樂山1507.89涼山1480.910內(nèi)江1332.111自貢1312.112眉山1183.41

5、3廣安1173.8數(shù)據(jù)來(lái)源于西昌發(fā)展年報(bào)壹城市解讀【城市人口】近6年來(lái)看，西昌人口增速較為緩慢，但常住人口體量與綿陽(yáng)相當(dāng)，預(yù)計(jì)2019年將突破80萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率處于全省末位，有較大增長(zhǎng)空間。旅游部分：2015年西昌旅游接待人次約2011萬(wàn)，2016年有大幅下降，約1057萬(wàn)人次，2017年整體回升，達(dá)到2187萬(wàn)人次；作為風(fēng)景旅游城市，隨著旅游基建配套的逐步完善及宜人的氣候環(huán)境，后期將對(duì)以成都為代表的消費(fèi)人群具有一定的吸附力。數(shù)據(jù)來(lái)源于西昌發(fā)展年報(bào)壹城市解讀【總結(jié)】西昌目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展較四川處于中等水平，具有較高的發(fā)展空間西昌作為三線城市，期整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力、文化歷史及資源資源在川西南中實(shí)力及基礎(chǔ)好，服

6、務(wù)也增加值隨著城市的發(fā)展步伐加快，但其城市商業(yè)形象及旅游發(fā)展成熟度較為滯后，隨著區(qū)域交通及運(yùn)輸基礎(chǔ)的建設(shè)完善，未來(lái)西昌的城市發(fā)展將有質(zhì)的提升。西昌城市總況1西昌位于四川西南區(qū)域，定位于攀西經(jīng)濟(jì)、政治中心，州域中心城市具有良好的氣候資源及旅游文化底蘊(yùn)；人口及消費(fèi)能力評(píng)估2城市及個(gè)人GDP增長(zhǎng)速度較快，居民消費(fèi)能力穩(wěn)步提升在結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)及旅游文化發(fā)展逐步成熟的條件下，未來(lái)西昌的消費(fèi)環(huán)境會(huì)有較大的改善城市發(fā)展規(guī)劃3未來(lái)西昌城市規(guī)劃將擴(kuò)大現(xiàn)有城市格局，特別是城東區(qū)域，具有較大的發(fā)展空間及可能，城市定位四川西南交通物資集散地和商貿(mào)重要城市文化歷史及旅游資源4西昌歷史文化沉積較為深厚，具有開發(fā)的基石；以邛海為

7、核心，具有打造西南旅游目的地的前提；良好的氣候資源能夠吸附一定的養(yǎng)老客群壹PART 2政策環(huán)境公積金政策商貸政策棚改政策貳城市解讀【公積金政策】一、公積金政策調(diào)整：調(diào)整貸款年限和償還期限：貸款年限不超過(guò)所購(gòu)住房不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書上規(guī)定的土地使用年限，將住房公積金償還期限調(diào)整為至借款人法定退休年齡，又提又貸額度調(diào)整：繳存職工在購(gòu)買首套普通自住住房時(shí)，在付完總房款20%首付款后，可以先提取不超過(guò)總房?jī)r(jià)10%的職工個(gè)人和配偶住房公積金賬戶余額，符合貸款條件的可再申請(qǐng)不超過(guò)總房?jī)r(jià)70%的住房公積金貸款，購(gòu)買第二套普通住宅的停辦又提又貸政策，此前，繳存職工在購(gòu)買普通自住住房時(shí)，在完成購(gòu)房合同備案和支付首付款

8、后，可以先提取不超過(guò)總房?jī)r(jià)20%的個(gè)人（包括配偶）住房公積金賬戶余額，然后辦理公積金貸款。這次使用政策調(diào)整后，2月10日以后備案的購(gòu)房，只針對(duì)首套住房可提取不超過(guò)總房?jī)r(jià)10%的個(gè)人（包括配偶）公積金賬戶余額，然后辦理公積金貸款手續(xù)。” 調(diào)整貸款人查房所需資料有變化：貸款人查房需提供購(gòu)房所在地和戶口所在地房屋登記部門的查房證明。此次調(diào)整前，貸款查房只需購(gòu)房所在地房屋登記部門查房證明來(lái)確定其已購(gòu)房套數(shù)；單筆貸款額度的確定：貸款額度與繳存余額倍數(shù)掛鉤,掛鉤倍數(shù)為20,即單筆貸款額度=（借款人公積金繳存余額+配偶公積金繳存余額）20。單身借款人最高貸款額度不超過(guò)50萬(wàn)元。共有權(quán)人申請(qǐng)住房公積金貸款，按

9、其享有份額申請(qǐng)，單筆貸款額度不得超過(guò)最高貸款額度。 異地貸款政策調(diào)整：異地職工在涼山州行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)買住房,出具異地貸款職工住房公積金繳存使用證明，可以申請(qǐng)一次異地住房公積金貸款。對(duì)已使用過(guò)兩次及以上住房公積金個(gè)人住房貸款的職工，貸款城市公積金中心不得受理其異地貸款申請(qǐng)。”貸款人月收入證明要件調(diào)整：繳存職工申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，由公積金中心通過(guò)其繳存額推算月收入，配偶未繳存住房公積金的提供其單位出具的工資收入證明。此次調(diào)整停止了辦理商業(yè)住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款。公積金貸款期限及金額受限（最高金額不超過(guò)60萬(wàn)），貸款難度提高，購(gòu)房門檻加大嚴(yán)格要求公積金貸款需要工程進(jìn)度達(dá)到三層及以上才會(huì)接受公

10、積金辦理材料，開發(fā)商資金壓力更大根據(jù)2月10日公積金使用政策適度調(diào)整文件解讀貳城市解讀【商貸政策】根據(jù)銀行自身的回款情況進(jìn)行放貸；貸款必須進(jìn)銀行監(jiān)管系統(tǒng)，且必須上線方可進(jìn)行備案，監(jiān)管系統(tǒng)未上線一律不備案，直接影響后期公司回款和客戶備案進(jìn)度；持續(xù)進(jìn)行額度管控，利率上浮，政策收緊；銀行戶籍規(guī)定首套二套及多套認(rèn)定首付比例利率貸款年限及年齡提供資料備注工行國(guó)內(nèi)均可（港澳臺(tái)除外）認(rèn)貸不認(rèn)房首套首付3成二套首付4成首套上浮15%， 二套上浮15-20%30年，70歲身份證，戶口本，婚姻證明，收入證明（還款的2倍以上），銀行卡，首付款收據(jù)，pos單，半年銀行流水（單身在銀行簽聲明書），貸款公證費(fèi)用客戶自理（

11、單身610元，夫妻510元）單方月收入在5500元以上需提供流水農(nóng)行國(guó)內(nèi)均可（港澳臺(tái)除外認(rèn)貸不認(rèn)房首套上浮12%， 二套上浮15%30年，70歲銀行卡、流水均需提供建行國(guó)內(nèi)均可（港澳臺(tái)除外）認(rèn)貸不認(rèn)房首套上浮15%， 二套上浮15-20%30年，女60.男65，優(yōu)質(zhì)客戶可延5年公務(wù)員、教師、醫(yī)生、國(guó)家級(jí)大企業(yè)不提供流水，其余必須提供3-6月流水，個(gè)體戶提供一年的流水。中行國(guó)內(nèi)均可（港澳臺(tái)除外）認(rèn)貸不認(rèn)房首套上浮15%， 二套上浮15-20%30年，普通客戶65歲，優(yōu)質(zhì)客戶70歲單方月收入在10000元以上需提供流水農(nóng)商行國(guó)內(nèi)均可（港澳臺(tái)除外）認(rèn)貸不認(rèn)房首套上浮15%， 二套上浮20%30年，7

12、0歲銀行卡、流水均需提供金信國(guó)內(nèi)均可（港澳臺(tái)除外）認(rèn)貸不認(rèn)房首套上浮12%， 二套上浮15%30年，70歲銀行卡、流水均需提供貳城市解讀【棚改政策】18年西昌棚戶改造戶數(shù)尚未明確；但18年政府工作報(bào)告中提出將大力實(shí)施棚戶改造貨幣安置化，安置專項(xiàng)資金18.43億；西昌百姓安居工程規(guī)劃，投入37.7億元，建設(shè)安居住房9371套，面積92.6萬(wàn)平方米18年棚改貨幣化安置資金預(yù)計(jì)18.43億元，對(duì)于西昌商品房市場(chǎng)的去化有一定促進(jìn)作用18年預(yù)計(jì)西昌保障房建設(shè)計(jì)劃數(shù)達(dá)9371套，直接稀釋了市場(chǎng)商品房購(gòu)買人群PART 3市場(chǎng)解析土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)公寓市場(chǎng)2017年成交17宗土地，成交體量183萬(wàn)方，平均樓面價(jià)

13、3174元/；2018年上半年成交171萬(wàn)方，達(dá)2017年全年93%，平均樓面價(jià)4817元/全市完成招拍掛出讓土地14宗，面積1255.23畝，出讓價(jià)款86.83億元，高于2017年全年64.88億元下半年首拍4宗紛流拍，土地市場(chǎng)遇冷。叁市場(chǎng)解析【土地市場(chǎng)】上半年土地市場(chǎng)火熱，樓面價(jià)創(chuàng)新高，半年成交體量接近去年全年水平；下半年首拍遇冷，4宗次地塊紛紛流拍2017年全年銷售額約60億，2018年上半年住宅銷售額約48億市場(chǎng)上行后成交價(jià)一路攀升，2018年上半年維持高位6月邛海一號(hào)低于1萬(wàn)價(jià)格推售拉低市場(chǎng)價(jià)格；統(tǒng)計(jì)口徑為主流項(xiàng)目住宅叁市場(chǎng)解析【住宅市場(chǎng)】2017年下半年起市場(chǎng)火爆，市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升；受

14、土拍影響，18年下半年成交均價(jià)明顯上漲；叁市場(chǎng)解析【住宅市場(chǎng)】市場(chǎng)存量約2.7萬(wàn)套，主要集中在西部城區(qū)；其中在售項(xiàng)目未售套數(shù)約2789套，預(yù)計(jì)銷售周期6個(gè)月；拿地未推售約2.4萬(wàn)套板塊業(yè)態(tài)項(xiàng)目總套數(shù)銷售狀態(tài)已售套數(shù)存量套數(shù)月均去化板塊存量板塊存量西部城區(qū)高層正黃金色學(xué)府2440在售22411992241762218743邦泰花園城3130在售2930200336樹高婓麗莊園1170亮相待售01170正黃金色學(xué)府天驕1660亮相待售01660川旅投地塊525拿地未亮相0525城投地塊1992拿地未亮相01992云海間1334拿地未亮相01334蜀鑫（3宗地塊）2567拿地未亮相02567川投地塊

15、1721拿地未亮相01721邦泰花熙府2640亮相待售02640陽(yáng)光城文瀾府1900亮相待售01900碧桂園天樾1714亮相待售01714洋房樹高婓麗莊園220亮相待售02201121陽(yáng)光城文瀾府200亮相待售0200交大紫悅府701亮相待售0701城東南片區(qū)高層鐵投邛海一號(hào)2095在售973112210872427721海云墅1900拿地未亮相01900樂薈城1380在售13314980合信邛海灣長(zhǎng)島1658亮相待售01658世代家園612亮相待售0612領(lǐng)地悅邛海1901亮相待售01901洋房金色夏威夷357在售9026745479瑞鼎紫云臺(tái)442在售23021246南山海河洋房別墅領(lǐng)秀南

16、山478在售5642210740740領(lǐng)地蘭臺(tái)府1002在售82118182邦泰御墅540在售40313722合計(jì)27204項(xiàng)目產(chǎn)品類型面積段總套數(shù)預(yù)計(jì)開盤時(shí)間預(yù)計(jì)首推套數(shù)預(yù)計(jì)下半年推貨量（套）預(yù)計(jì)下半年推售貨值（億元）碧桂園天樾高層99-124171410月318130015交大紫悅府洋房89-1347019月2505807.5陽(yáng)光城文瀾府高層+洋房高層90-100 洋房110-11621009月1000190020樹高翡麗莊園高層+洋房高層：77-88 洋房：94-11313968月6248509邦泰花熙府高層70-9826409月300100012正黃天驕高層77-9516609月400

17、8009合信長(zhǎng)島/10月1000100010世代家園高層62-9561210月1903003.5九洲千城/133411月3005005領(lǐng)地悅邛海高層75-130190111月6926929.5合計(jì)49528922100.5叁市場(chǎng)解析【住宅市場(chǎng)】預(yù)計(jì)下半年新增供應(yīng)約8922套，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)貨值100.5億，超2017年全年60億元銷售額，遠(yuǎn)超2018年上半年48億銷售額；西部城區(qū)為主力供應(yīng)市場(chǎng)叁市場(chǎng)解析【住宅市場(chǎng)】項(xiàng)目產(chǎn)品類型面積段總套數(shù)預(yù)計(jì)開盤時(shí)間首推套數(shù)排號(hào)操作方式排號(hào)啟動(dòng)時(shí)間排號(hào)優(yōu)惠政策排號(hào)量碧桂園天樾高層99-124171410月318定存5萬(wàn)凍三個(gè)月7月15日啟動(dòng)98折目前已驗(yàn)資300

18、組交大紫悅府洋房89-1347019月250驗(yàn)資30萬(wàn)宣傳8月1日正式啟動(dòng)日進(jìn)斗金每天200排號(hào)120組陽(yáng)光城文瀾府高層+洋房高層90-100 洋房110-11621009月1000驗(yàn)資：2萬(wàn)/20萬(wàn)/其他開發(fā)商憑證7.1減6萬(wàn)400組樹高翡麗莊園高層+洋房高層：77-88 洋房：94-11313968月500交5萬(wàn)排號(hào)，通過(guò)第三方的名義收款2018.6交5萬(wàn)抵10萬(wàn)859組邦泰花熙府高層70-9826409月300意向客戶登記/300組正黃天驕高層77-9516609月400交2萬(wàn)排號(hào)，通過(guò)第三方的名義收款6.2交2萬(wàn)抵8萬(wàn)684組合信長(zhǎng)島/10月1000驗(yàn)資20萬(wàn)/1300組世代家園高層6

19、2-9561210月190通過(guò)時(shí)代家園小區(qū)項(xiàng)目組的名義直接收錢7月28日交2萬(wàn)抵3萬(wàn)500組各主流開發(fā)商主要通過(guò)資金凍結(jié)、驗(yàn)資及以第三方名義收款的方式執(zhí)行排號(hào)動(dòng)作，篩選意向客戶；叁攀西商貿(mào)城攀西大酒店3000旅居壹號(hào)公館樂薈城2期邛海灣長(zhǎng)島海月里 西昌現(xiàn)階段在售公寓產(chǎn)品較少，主要集中在城西板塊；以酒店式公寓為主，主力面積35-46，總價(jià)60萬(wàn)以內(nèi)；市場(chǎng)解析【公寓市場(chǎng)】叁 西昌市場(chǎng)在售公寓項(xiàng)目較少，月均去化約30套，未售存量約4500，預(yù)計(jì)銷售周期5個(gè)月； 18年下半年合信長(zhǎng)島將有LOFT入市，萬(wàn)科17度將有大量公寓產(chǎn)品入市；在售項(xiàng)目名稱所屬板塊體量（）套數(shù)物業(yè)形態(tài)面積區(qū)間交房標(biāo)準(zhǔn)精裝標(biāo)準(zhǔn)層高首

20、批次開盤銷售均價(jià)月均去化剩余庫(kù)存銷售模式旅居3000（嘉月臺(tái)）城西6100175套酒店式公寓25-49精裝3米2017.121400012108固定返祖5%-15%（20年）+全球換住攀西大酒店城西4692102酒店式公寓46精裝2000元/3.6米2017.91100095固定返租10年（前兩年抵扣房款，年收益3萬(wàn)）攀西商貿(mào)城城西4692102酒店式公寓46精裝1500元/3.6米2018.193001212固定返租10年，途家經(jīng)營(yíng)（前三年固定回報(bào)1500元/月，后三年隨行就市）待售項(xiàng)目名稱所屬板塊體量（）套數(shù)物業(yè)形態(tài)面積區(qū)間交房標(biāo)準(zhǔn)精裝標(biāo)準(zhǔn)層高首批次開盤銷售均價(jià)月均去化剩余庫(kù)存銷售模式躍居

21、一號(hào)公館海河370092LOFT/ 錯(cuò)層公寓約40精裝3000元/錯(cuò)層：4米LOFT：5.8米2018.7.30錯(cuò)層：1.5萬(wàn)LOFT：2.2萬(wàn)20套68托管邛海灣長(zhǎng)島（住宅）城東140000高層77-87清水3米未開盤約1700套邛海灣長(zhǎng)島（LOFT）城東35000LOFT約40清水 （暫定）4.9米未開盤約800套樂薈城2期城東未開盤萬(wàn)科17及合信長(zhǎng)島項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品還未明示，處于報(bào)規(guī)階段，但預(yù)計(jì)今年會(huì)有很大體量的公寓產(chǎn)品入市；市場(chǎng)解析【公寓市場(chǎng)】PART 4個(gè)案分析項(xiàng)目規(guī)模98畝容積率2.0總戶數(shù)1394公攤20%入市時(shí)間2017年10月贈(zèng)送率34%-55%交房時(shí)間2020年車位配比1:0

22、.8建筑/園林風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格、法式園林層高2.95綠地率35%裝修狀況毛坯物業(yè)費(fèi)1.8元優(yōu)惠方式交5萬(wàn)抵10萬(wàn)梯戶比1T2、2T4物業(yè)類型高層、洋房項(xiàng)目定位改善型產(chǎn)品類型洋房：11F；高層：15F均價(jià)預(yù)計(jì)11500元/開發(fā)商樹高集團(tuán)肆個(gè)案分析【樹高翡麗莊園】預(yù)計(jì)8月首開套數(shù)624套戶型面積套型套數(shù)首開A1853室兩廳雙衛(wèi)5316A1883室兩廳雙衛(wèi)790224A2773室兩廳雙衛(wèi)32252A3743室兩廳雙衛(wèi)426156B1913室兩廳雙衛(wèi)6012B21093室兩廳雙衛(wèi)164B1944室兩廳雙衛(wèi)600120B21134室兩廳雙衛(wèi)16040合計(jì)1394624肆個(gè)案分析【樹高翡麗莊園】戶型建筑面積贈(zèng)

23、送面積實(shí)得面積贈(zèng)送率戶型A177229928%三室兩廳單衛(wèi)A2883011834%三室兩廳雙衛(wèi)B1943412836%三室兩廳雙衛(wèi)戶型分析肆個(gè)案分析【樹高翡麗莊園】7月營(yíng)銷動(dòng)態(tài)：老帶新政策，贈(zèng)送購(gòu)物卡，購(gòu)房成功贈(zèng)送半年物業(yè)費(fèi)；項(xiàng)目評(píng)價(jià)：項(xiàng)目2017年8月推出進(jìn)行誠(chéng)意登記約3500組，由于開發(fā)商一直未開售，交5萬(wàn)進(jìn)行老客戶升級(jí)入會(huì)，至今排卡約859組，前期蓄客流失嚴(yán)重，對(duì)于遲遲不開盤的項(xiàng)目，客戶抗性較大。唯一優(yōu)勢(shì)就是該項(xiàng)目是目前西昌市最大贈(zèng)送率項(xiàng)目，贈(zèng)送率高達(dá)36%。肆個(gè)案分析【樹高翡麗莊園】項(xiàng)目規(guī)模70畝容積率1.5總戶數(shù)701公攤/預(yù)計(jì)入市時(shí)間2018年9月贈(zèng)送率18%交樓時(shí)間未定車位/建筑

24、/園林風(fēng)格中式風(fēng)格中式園林面積段89-134綠地率35%裝修狀況毛坯物業(yè)費(fèi)/優(yōu)惠方式/梯戶比1T2產(chǎn)品類型7F、10F洋房項(xiàng)目定位改善型開發(fā)商交大地產(chǎn)工地進(jìn)度總平圖肆個(gè)案分析【交大紫悅府】戶型分析A戶型三室兩廳雙衛(wèi)，主要是東西朝向，豎廳分布B戶型三室兩廳雙衛(wèi)均有南北朝向、東西朝向，橫廳分布，戶型方正C戶型四室兩廳雙衛(wèi)，主要位于中庭的南北朝向，約6.8米大橫廳分布，戶型方正、獨(dú)立電梯入戶.戶型類型建筑面積贈(zèng)送面積實(shí)得面積贈(zèng)送率戶型A891810720%三室兩廳雙衛(wèi)B991811718%三室兩廳雙衛(wèi)C1121813016%三室兩廳雙衛(wèi)肆個(gè)案分析【交大紫悅府】 入會(huì)情況：6月16日項(xiàng)目售樓部亮相，免

25、費(fèi)辦理VIP卡入會(huì)，開盤后簽約優(yōu)惠0.5個(gè)點(diǎn)。 客戶情況：紫悅府6月15日啟動(dòng)誠(chéng)意登記，憑身份證即可登記，登記誠(chéng)意客戶1471組； 項(xiàng)目進(jìn)度：目前售樓部已開放，無(wú)樣板間，項(xiàng)目工地正在施工； 產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型1T2洋房，面積區(qū)間89-134 ，贈(zèng)送率約18%，總套數(shù)約701套，價(jià)格未定； 開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)9月初開盤。項(xiàng)目評(píng)價(jià)：該項(xiàng)目客氣定位為改善型客戶；進(jìn)度較快，前期造勢(shì)蓄客中；客戶來(lái)源渠道主要是自然到訪、朋友介紹、行銷及戶外廣告。肆個(gè)案分析【交大紫悅府】總平圖項(xiàng)目規(guī)模71.58畝容積率3.0總戶數(shù)1660公攤未定入市時(shí)間2018年6月贈(zèng)送率18%交樓時(shí)間未定車位1:1建筑/園林風(fēng)格中式風(fēng)格 中

26、式園林面積段77-95綠化率35%裝修狀況毛坯物業(yè)費(fèi)/優(yōu)惠方式/梯戶比2T6產(chǎn)品類型高層項(xiàng)目定位剛需開發(fā)商正黃置業(yè)肆個(gè)案分析【正黃學(xué)府天驕】精神堡壘道旗沙盤銷售現(xiàn)場(chǎng)及周邊包裝肆個(gè)案分析【正黃學(xué)府天驕】戶型圖分析戶型建筑面積贈(zèng)送面積實(shí)得面積贈(zèng)送率戶型A77149118%三室兩廳單衛(wèi)B84159918%三室兩廳雙衛(wèi)C82149618%三室兩廳雙衛(wèi)D941711118%四室兩廳雙衛(wèi)肆個(gè)案分析【正黃學(xué)府天驕】 入會(huì)情況：5月底項(xiàng)目亮相，VIP卡入會(huì)交2萬(wàn)抵8萬(wàn)，截止目前大約VIP辦理680組 項(xiàng)目進(jìn)度：目前售樓部沿用原金色學(xué)府售樓部，戶型圖、沙盤已出，樣板間，項(xiàng)目工地正在施工； 產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型2T

27、6高層，面積區(qū)間77-95 ，贈(zèng)送率約18%，總套數(shù)約1660套，價(jià)格未定； 開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)9月中旬開盤。項(xiàng)目評(píng)價(jià)：項(xiàng)目推出進(jìn)度較快，主打教育資源優(yōu)勢(shì)；近期客戶來(lái)訪量略有下滑；上一個(gè)項(xiàng)目金色學(xué)府帶來(lái)大量客戶基礎(chǔ)，客戶來(lái)訪渠道以朋友介紹和老帶新為主，輔以部分戶外推廣、行銷、自然到訪。肆個(gè)案分析【正黃學(xué)府天驕】項(xiàng)目規(guī)模113畝容積率3.0總戶數(shù)2100公攤20%入市時(shí)間2018年9月贈(zèng)送率18%交樓時(shí)間未定車位1:1.15建筑/園林風(fēng)格新中式層高3米綠地率35%裝修狀況毛坯物業(yè)費(fèi)待定優(yōu)惠方式交2萬(wàn)抵6萬(wàn)梯戶比1T2、2T4產(chǎn)品類型洋房：1T2， 7-11F；高層：2T4， 19-20F項(xiàng)目定位剛需

28、、改善型開發(fā)商陽(yáng)光城地產(chǎn)工地進(jìn)度臨時(shí)售樓部首開區(qū)域肆個(gè)案分析【陽(yáng)光城文瀾府】戶型圖A戶型四室兩廳雙衛(wèi)南北朝向（洋房）B1戶型四室兩廳雙衛(wèi)南北朝向（高層）戶型建筑面積贈(zèng)送面積實(shí)得面積贈(zèng)送率戶型A1161813416%四室兩廳雙衛(wèi)B11101812816%四室兩廳雙衛(wèi)肆個(gè)案分析【陽(yáng)光城文瀾府】戶型圖B2戶型四室兩廳雙衛(wèi)南北朝向，主要是高層C戶型三室兩廳雙衛(wèi)全朝向，主要是高層戶型建筑面積贈(zèng)送面積實(shí)得面積贈(zèng)送率戶型B21051712316%四室兩廳雙衛(wèi)C971811518%三室兩廳雙衛(wèi)肆個(gè)案分析【陽(yáng)光城文瀾府】項(xiàng)目進(jìn)度：7月14日開始排號(hào)，7月22日臨時(shí)展點(diǎn)在時(shí)代廣場(chǎng)亮相；同時(shí)周末進(jìn)行行銷風(fēng)暴，全城掃

29、街，已對(duì)外輸出產(chǎn)品信息工程進(jìn)度：售樓部接近封頂、基坑已開挖完畢，正在進(jìn)行筏板基礎(chǔ)施工、工地圍擋畫面已上部分畫面；開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)9月底開盤，首開房源約1000套產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型1T2洋房、2T4戶高層，面積區(qū)間97-116 ，贈(zèng)送率約18%，總套數(shù)約2100套，價(jià)格未定 項(xiàng)目評(píng)價(jià)：陽(yáng)光城初入西昌，產(chǎn)品也屬于常規(guī)贈(zèng)送，主打企業(yè)品牌和實(shí)力，項(xiàng)目進(jìn)度推進(jìn)較快；前期蓄客中，客戶來(lái)訪以自然到訪為主。肆個(gè)案分析【陽(yáng)光城文瀾府】項(xiàng)目規(guī)模99.95畝容積率2.8總戶數(shù)1714公攤未定入市時(shí)間2018年10月贈(zèng)送率18%交樓時(shí)間未定車位約1920建筑/園林風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格層高3m綠地率35%裝修狀況精裝物業(yè)費(fèi)未定優(yōu)

30、惠方式定存5萬(wàn)，開盤當(dāng)天額外優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)梯戶比2T6產(chǎn)品類型高層：18-20F項(xiàng)目定位剛需+剛需改善開發(fā)商碧桂園肆個(gè)案分析【碧桂園天樾】首開區(qū)域戶型圖A戶型為高層戶型，三室兩廳兩衛(wèi)，豎廳布置C戶型為高層戶型，三室兩廳兩衛(wèi)，豎廳布置B戶型為高層戶型，四室兩廳兩衛(wèi)，橫廳布置戶型建筑面積贈(zèng)送面積實(shí)得面積贈(zèng)送率戶型A991811718%三室兩廳雙衛(wèi)B1241814215%四室兩廳雙衛(wèi)C1141813216%三室兩廳兩衛(wèi)肆個(gè)案分析【碧桂園天樾】 工程進(jìn)度：售樓部主體已經(jīng)封頂，正在進(jìn)行外墻施工、正在進(jìn)行基坑開挖、圍擋已搭建完畢，還未上畫面； 產(chǎn)品類型：高層，產(chǎn)品面積約99-124，贈(zèng)送率18%，總戶數(shù)171

31、4戶； 開盤時(shí)間：9月初售樓部亮相，預(yù)計(jì)10月初開盤。項(xiàng)目評(píng)價(jià)：該項(xiàng)目是目前西昌進(jìn)度最快項(xiàng)目，主打品牌，時(shí)代廣場(chǎng)臨時(shí)展點(diǎn)咨詢?nèi)藲廨^高；近期受碧桂園全國(guó)范圍內(nèi)事故工程的施工質(zhì)量影響，客戶有一定抗性，來(lái)訪量有一定減少；肆個(gè)案分析【碧桂園天樾】項(xiàng)目規(guī)模104.5畝容積率2.8總戶數(shù)2640公攤未定入市時(shí)間2018年10月贈(zèng)送率未定交樓時(shí)間未定車位100：1建筑/園林風(fēng)格新亞洲層高3米綠地率35%裝修狀況毛坯物業(yè)費(fèi)未定優(yōu)惠方式未定梯戶比2T6產(chǎn)品類型高層：14-17F項(xiàng)目定位剛需開發(fā)商邦泰總平圖肆個(gè)案分析【邦泰花熙府】項(xiàng)目進(jìn)度：項(xiàng)目案名已定，只進(jìn)行品牌推廣，產(chǎn)品為高層，贈(zèng)送率未定，價(jià)格未定；工程進(jìn)度：

32、售樓部即將封頂，基坑正在開挖，進(jìn)度同碧桂園相似；開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)9月初開盤，為了搶占市場(chǎng)，開盤地點(diǎn)延用老售樓部，預(yù)計(jì)首開約300套。產(chǎn)品信息：總戶數(shù)約2640戶，高層2T6，面積70-98項(xiàng)目評(píng)價(jià)：該項(xiàng)目臨時(shí)接待點(diǎn)剛亮相不久，正式啟動(dòng)誠(chéng)意客戶登記；戶型圖等基礎(chǔ)物料尚未推出；項(xiàng)目目前優(yōu)勢(shì)在于前期花園城項(xiàng)目?jī)?chǔ)備大量客戶肆個(gè)案分析【邦泰花熙府】項(xiàng)目規(guī)模94畝容積率2.8總戶數(shù)約1500戶公攤未出入市時(shí)間2018年4月贈(zèng)送率未出交樓時(shí)間2021年車位100：1建筑/園林風(fēng)格法式層高3米綠地率35%裝修狀況毛坯物業(yè)費(fèi)未定優(yōu)惠方式-梯戶比2T6產(chǎn)品類型高層、loft公寓項(xiàng)目定位剛需、首改開發(fā)商合信區(qū)位圖肆個(gè)

33、案分析【合信邛海灣長(zhǎng)島】項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：新項(xiàng)目延用南山售樓部，戶型圖、沙盤暫時(shí)未出；目前正在入會(huì)中，驗(yàn)資20萬(wàn)即可入會(huì)，目前已入會(huì)1350組推廣方式：以常規(guī)戶外廣告和自媒體營(yíng)銷推廣為主；來(lái)訪客戶中，老客戶及推介類到訪占40%，自然到訪占比約35%，通過(guò)戶外廣告認(rèn)知到訪占比25%.項(xiàng)目評(píng)價(jià)：項(xiàng)目地塊20%商業(yè)占比，后期將有大量LOFT公寓產(chǎn)品面世；目前項(xiàng)目報(bào)規(guī)方案優(yōu)化中；合信長(zhǎng)島擁前邛海灣B區(qū)前期儲(chǔ)備的大量客戶資源，目前蓄客量較高；肆個(gè)案分析【合信邛海灣長(zhǎng)島】項(xiàng)目規(guī)模93畝容積率3.4總戶數(shù)2095公攤-入市時(shí)間2017年7月贈(zèng)送率10%-18%交樓時(shí)間2019年車位1:1.2建筑/園林風(fēng)格新亞洲園林

34、層高3綠化率48%裝修狀況毛坯物業(yè)費(fèi)1.5元優(yōu)惠方式1、交2萬(wàn)抵4萬(wàn)2、全款優(yōu)惠1%梯戶比2T5、2T6物業(yè)類型住宅、商業(yè)近期均價(jià)10500開發(fā)商鐵投地產(chǎn)一批次二批次肆個(gè)案分析【鐵投邛海壹號(hào)】業(yè)態(tài)面積套數(shù)戶型套數(shù)占比高層82354三室兩廳單衛(wèi)21.77%86188三室兩廳雙衛(wèi)11.56%9196542三室兩廳兩衛(wèi)33.33%107354三室兩廳兩衛(wèi)21.77%126188四房?jī)蓮d雙衛(wèi)11.56%合計(jì)1626100%項(xiàng)目共14棟住宅和3棟獨(dú)立商業(yè)樓，其中8棟住宅帶底商，6棟為純住宅。從已知的9棟戶型產(chǎn)品配比看，三房產(chǎn)品占比接近9成，三房雙衛(wèi)占比約為65%。首批次推售的5棟和11棟的產(chǎn)品主要為86

35、91的三房雙衛(wèi)和126四房雙衛(wèi)。肆個(gè)案分析【鐵投邛海壹號(hào)】建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送率戶型客廳開間主臥開間次臥開間次臥開間次臥開間829516%三室兩廳單衛(wèi)3.6m3.3m3.0m2.7m-9611318%三室兩廳雙衛(wèi)3.9m3.3m3.0m3.0m-10412520%三室兩廳雙衛(wèi)6.9m（橫）3.6m3.3m3.0m-104三房雙衛(wèi)96三房雙衛(wèi)82三房單衛(wèi)肆個(gè)案分析【鐵投邛海壹號(hào)】建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送率戶型客廳開間主臥開間次臥開間次臥開間次臥開間8610219%三室兩廳雙衛(wèi)3.6m3.3m3.0m2.7m-9110920%三室兩廳雙衛(wèi)3.6m3.3m3.0m3.0m-12615019%四室兩廳雙衛(wèi)

36、6.8m（橫）3.6m3.0m2.9m2.7m126四房雙衛(wèi)91三房雙衛(wèi)86三房雙衛(wèi)肆個(gè)案分析【鐵投邛海壹號(hào)】區(qū)位圖項(xiàng)目規(guī)模22畝容積率3.0總戶數(shù)357戶車位1:1.1入市時(shí)間2017年11月贈(zèng)送率24%-55%交樓時(shí)間2021年樓層9+1總建面4萬(wàn)層高3綠化率35%裝修狀況毛坯物業(yè)費(fèi)未知梯戶比1T2物業(yè)類型洋房開發(fā)商啟華地產(chǎn)肆個(gè)案分析【啟華金色夏威夷】肆個(gè)案分析【啟華金色夏威夷】戶型建筑面積贈(zèng)送面積實(shí)得面積贈(zèng)送率戶型A773911650%三室兩廳雙衛(wèi)A2744111555%三室兩廳單衛(wèi)B774312055%三室兩廳單衛(wèi)B1803611645%三室兩廳雙衛(wèi)戶型分析肆個(gè)案分析【啟華金色夏威夷】戶型建筑面積贈(zèng)送面積實(shí)得面積贈(zèng)送率戶型C894313148%三室兩廳雙衛(wèi)C1944213645%三室兩廳雙衛(wèi)D1004114141%四室兩廳兩衛(wèi)D1982412224%三室兩廳雙衛(wèi)戶型分析肆個(gè)案分析【啟華金色夏威夷】產(chǎn)品：房源共計(jì)357套，9層洋房，2、3、4號(hào)樓1梯4，1、5號(hào)樓1梯2戶，商業(yè)約1000推廣: 項(xiàng)目體量較小，目前出街的推廣畫面較少，以渠道為主要拓展方式一批次開盤：25棟樓，120套，剩余22套，去化率82%，成交均價(jià)13500元/均是1-2層房源未售出。優(yōu)惠方式：交2萬(wàn)抵4萬(wàn)，一次性3%，按揭1%，開盤1%。肆個(gè)案分析【鐵啟華金色夏威夷】項(xiàng)目規(guī)模34.5畝容積