新通商房產(chǎn)營(yíng)銷策略研究

1、.：.；新通商房產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略研討摘 要隨著房地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃開展，二手房市場(chǎng)逐漸開展成熟，又加之最近幾年國(guó)家對(duì)住房市場(chǎng)調(diào)控力度的加大和存量住房市場(chǎng)的逐漸擴(kuò)展，二手房的供求量也在日漸增多，成為與一手房市場(chǎng)相匹敵和共存的市場(chǎng)形狀。市場(chǎng)的蓬勃更是有力的推進(jìn)了二手房中介的開展。在這個(gè)特殊時(shí)期，房地產(chǎn)中介代理商成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分。鄭州新通商房地產(chǎn)中介作為一個(gè)剛起步不久的新公司，鑒于本人在實(shí)習(xí)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)公司還存在不少問(wèn)題，因此本論文主要是為其提出一些建議和方案，希望可以協(xié)助 新通商更好的開展，占據(jù)更大的市場(chǎng)份額。本論文共分為三大部分。第一部分為引言，是對(duì)本論文的研討背景、研討意義、研討方法作了論

2、述，并加之實(shí)際綜述。第二部分引見(jiàn)了新通商房地產(chǎn)中介公司的戰(zhàn)略分析，從宏觀環(huán)境、本身環(huán)境、消費(fèi)者本身、競(jìng)爭(zhēng)者四大方面進(jìn)展分析研討。第三部分是本文的重點(diǎn)所在，研討了新通商房地產(chǎn)中介公司的營(yíng)銷組合戰(zhàn)略，從產(chǎn)品戰(zhàn)略、價(jià)錢戰(zhàn)略、促銷戰(zhàn)略、人員戰(zhàn)略、公共關(guān)系營(yíng)銷戰(zhàn)略五大方面進(jìn)展分析研討。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 二手房 新通商 營(yíng)銷組合ABSTRACTWiththerapiddevelopmentoftherealestate,thesecondaryhousingmarketisalsodevelopinggradually.Inrecentyears,consideringthepresentofthehous

3、ingstockmarketandthegovernmentsconstantregulationandcontrolofit,thesupplyofthesecondaryhousesisincreasingaswell.Thus,thesecondaryhousingmarketbecomesapowerfulcompetitorcoexistingwiththemarketcontributesalottothedevelopmentoftherealestateintermediaryagents.Duringthatspecialperiod,theagentsplayaveryim

4、portantroteinthehousingmarket.ZhengzhouXinTongshangrealestateagent,asanewcompany,whichisnewlysetup,inevitablyexistsalotofproblems,whenIwasstudyinginthatcompany.Therefore,thatthesisputsforwardsomeconstructivesuggestionsandschemeswhicharesupportedtobeconducivetothefutureprospectsofthatcompany.thatthes

5、isisdividedintothreeparts.Thefirstpartisthebriefintroductionoftheresearchbackgrounds,greatsignificanceandrelevantstudyingmethods.Thesecondpartrespectivelyintroducesthestrategicanalysisofthatcompanyseeingfrofouraspectsthatincludethemacroenvironment,thecompanyitself,thecustomersandthecompetitors.Thela

6、stpartisthemainpartofthatthesis,itstudystheproductionstrategiesofthecompany,includingproduction,price,promotion,personnelandpublicrelationsmarketstrategies.Key words: The real estate Secondhand the room The new treaty The marketing mix 目 錄 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 研討背景和研討意義 PAGEREF _Toc h HYPE

7、RLINK l _Toc . 研討背景 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 研討意義 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 實(shí)際綜述 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .戰(zhàn)略營(yíng)銷的C模型 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 效力營(yíng)銷的營(yíng)銷組合戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 論文的研討方法和構(gòu)造 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 論文的研討方法 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _T

8、oc . 論文的研討構(gòu)造 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 新通商的戰(zhàn)略環(huán)境分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .宏觀環(huán)境分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .新通商本身分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .新通商簡(jiǎn)介既市場(chǎng)定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .新通商的優(yōu)勢(shì)分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .新通商的優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 消費(fèi)者

9、市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 個(gè)人信息調(diào)查 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 消費(fèi)者對(duì)中介的認(rèn)可度調(diào)查 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 新通商的競(jìng)爭(zhēng)者分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 競(jìng)爭(zhēng)者確實(shí)定 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 新通商的營(yíng)銷組合戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 產(chǎn)品戰(zhàn)略 PA

10、GEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 業(yè)務(wù)種類細(xì)分 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 效力帶來(lái)附加價(jià)值 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 價(jià)錢戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 關(guān)于房?jī)r(jià) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .過(guò)戶費(fèi)用 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 中介費(fèi) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 促銷戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK

11、l _Toc . 報(bào)紙廣告 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 門店廣告宣傳 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 人員戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 人員招聘 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 人員培訓(xùn) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 公共關(guān)系營(yíng)銷戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 定期開展社區(qū)活動(dòng) PAG

12、EREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 發(fā)行企業(yè)外刊 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 參與房地產(chǎn)買賣會(huì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 致 謝 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 參考文獻(xiàn) 研討背景和研討意義. 研討背景隨著國(guó)家對(duì)住房市場(chǎng)調(diào)控力度的加大和存量住房市場(chǎng)的逐漸擴(kuò)展，二手房市場(chǎng)逐漸發(fā)育成熟，成為與一手房市場(chǎng)相匹敵和共存的市場(chǎng)形狀。然而，二手房買賣市場(chǎng)是伴隨著我國(guó)住房制度改革誕生的新興市場(chǎng)，存在的問(wèn)題是不可防止的，但我國(guó)二手房買賣市場(chǎng)的開展前景非常寬廣，目前政府相關(guān)部門

13、正在采取各項(xiàng)措施，培育和完善二手房買賣市場(chǎng)。尤其是在一些主要大中城市，例如：上海、北京，隨著二手房市場(chǎng)的快速開展和進(jìn)一步完善，二手房買賣日漸活潑，在整個(gè)住房市場(chǎng)買賣中的比重將繼續(xù)上升。二手房買賣市場(chǎng)像其它市場(chǎng)一樣，為人們的生活程度的提高做出更大的奉獻(xiàn)。在此大背景下，大大小小的中介公司活潑在二手房市場(chǎng)上。年以來(lái)，鄭州二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出直線上升的買賣趨勢(shì)。主要緣由是由于二手房買賣的各項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策即將到期，購(gòu)房者為了搭乘優(yōu)惠政策的末班車而蜂擁買房，掀起了鄭州以及各大一線、二線城市的二手房買賣市場(chǎng)的火爆局面?！靶聡?guó)五條的出臺(tái)，引發(fā)了二手房房源、代理、租房買賣市場(chǎng)的井噴。因稅收政策的推進(jìn)，導(dǎo)致各個(gè)區(qū)縣房

14、產(chǎn)買賣大廳人滿為患。自從年月份政府出臺(tái)了一些有利于二手房買賣的政策后，購(gòu)房需求得以快速增長(zhǎng)，二手房市場(chǎng)買賣量有增無(wú)減，再加上二手房市場(chǎng)需求量的不斷添加，二手房市場(chǎng)的供應(yīng)量必需求跟上來(lái)，以便到達(dá)供求平衡的形狀，滿足購(gòu)房者的需求。二手房由于價(jià)錢相對(duì)低廉、地段較好、社區(qū)成熟等優(yōu)勢(shì)得到絕大多數(shù)百姓的認(rèn)可，由于城區(qū)地帶新建商品房?jī)r(jià)錢長(zhǎng)時(shí)間居高不下、城市拆遷任務(wù)帶來(lái)相關(guān)人員的二次置業(yè)需求、外來(lái)人口對(duì)住房的需求逐漸從租賃轉(zhuǎn)向產(chǎn)權(quán)的購(gòu)買、城市交通的拓展完善帶動(dòng)相關(guān)地帶的地域價(jià)值升高，都導(dǎo)致了鄭州市二手房需求量在逐年遞增?！靶峦ㄉ谭慨a(chǎn)買賣投融資超市就是在這樣的背景下誕生的。. 研討意義如今，營(yíng)銷在公司企業(yè)中發(fā)揚(yáng)

15、著越來(lái)越大的作用，而作為效力行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，營(yíng)銷起著更為重要的作用。只需做好營(yíng)銷才干為公司翻開更大的市場(chǎng)，帶來(lái)更多的利潤(rùn)。新通商作為一個(gè)剛起步的新公司，在開展過(guò)程中暴露不少問(wèn)題。鑒于新通商存在的一些問(wèn)題和缺陷，本論文把戰(zhàn)略營(yíng)銷的C分析法和效力營(yíng)銷的營(yíng)銷組合戰(zhàn)略實(shí)際運(yùn)用于實(shí)際中，來(lái)指點(diǎn)該公司的營(yíng)銷管理。經(jīng)過(guò)二手房的宏觀環(huán)境、 新通商公司本身環(huán)境、消費(fèi)者本身、競(jìng)爭(zhēng)者四大方面來(lái)進(jìn)展研討分析，再加上營(yíng)銷組合戰(zhàn)略的規(guī)劃，附帶問(wèn)卷調(diào)查提出的一些建議和方案。由此進(jìn)展改良，不但添加新通商本身的客戶來(lái)訪，還會(huì)協(xié)助 新通商房產(chǎn)買賣投融資超市更好的開展，占據(jù)更大的市場(chǎng)份額，盈利更多的財(cái)富，爭(zhēng)做二手房市場(chǎng)的龍頭企業(yè)

16、。 實(shí)際綜述.戰(zhàn)略營(yíng)銷的C模型日本戰(zhàn)略巨匠大前研一提出的C戰(zhàn)略三角形以為，勝利的戰(zhàn)略至少有三個(gè)關(guān)鍵要素，即公司本身Corporation、公司顧客Customer和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Competition。只需將公司、顧客與競(jìng)爭(zhēng)者整合在同一個(gè)戰(zhàn)略內(nèi)，可繼續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)才干更好存在。因此，在制定戰(zhàn)略時(shí)，企業(yè)應(yīng)充分利用其相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)去更好的滿足顧客需求，努力與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手構(gòu)成絕對(duì)的差別化。對(duì)于關(guān)鍵要素企業(yè)，力求最大化企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，尤其是與企業(yè)勝利息息相關(guān)的功能性領(lǐng)域。對(duì)于關(guān)鍵要素顧客，它是一切戰(zhàn)略的根底，公司首要思索的應(yīng)該是顧客而不是股東或者其他群體的利益。假設(shè)顧客需求與公司需求不能實(shí)現(xiàn)匹配，就將危及公司的長(zhǎng)期

17、生存。此外，還需求思索第三個(gè)關(guān)鍵要素競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。假設(shè)競(jìng)爭(zhēng)者不能更好地匹配企業(yè)與顧客二者之間的關(guān)系，公司同樣也會(huì)處于不利境地?？傊?，一個(gè)好的戰(zhàn)略必需使公司本身、公司顧客和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手三者之間的相互關(guān)系匹配，并動(dòng)態(tài)地把握它們的演化趨勢(shì)，企業(yè)才會(huì)有時(shí)機(jī)去博得這場(chǎng)利益戰(zhàn)爭(zhēng)。. 效力營(yíng)銷的營(yíng)銷組合戰(zhàn)略市場(chǎng)營(yíng)銷組合，也就是企業(yè)的綜合營(yíng)銷方案，即企業(yè)為廠滿足目的市場(chǎng)的需求，有方案地綜合運(yùn)用企業(yè)可以控制的各種市場(chǎng)營(yíng)銷手段，以到達(dá)銷售產(chǎn)品并獲得最正確經(jīng)濟(jì)效益的戰(zhàn)略組合。企業(yè)可控制的營(yíng)銷要素很多，可分成幾大類，最常用的一種分類方法是EJ麥卡錫提出的，即把各種營(yíng)銷要素歸納為四大類：產(chǎn)品Product，價(jià)錢Price，地點(diǎn)

18、Place和促銷Promotion，簡(jiǎn)稱Ps。它表達(dá)著現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷觀念中的整體營(yíng)銷思想。第一，產(chǎn)品。效力產(chǎn)品所必需思索的是提供效力的范圍、效力的質(zhì)量和效力的水準(zhǔn)。同時(shí)還應(yīng)留意的事項(xiàng)有公司品牌、保證以及售后效力等。第二，定價(jià)。價(jià)錢方面要思索的包括價(jià)錢程度、折扣、折讓和傭金、付款方式和信譽(yù)。在區(qū)別一項(xiàng)效力和另一項(xiàng)效力時(shí)，價(jià)錢是一種識(shí)別方式，因此，顧客可從一項(xiàng)效力獲得價(jià)值觀。而價(jià)錢與質(zhì)量間的相互關(guān)系，在許多效力價(jià)錢的細(xì)部組合中，是重要的思索對(duì)象。第三，渠道。提供效力者的所在地以及其地緣的可達(dá)性在效力營(yíng)銷上都是重要要素，地緣的可達(dá)性不僅是指實(shí)物上的，還包括傳導(dǎo)和接觸的其他方式。所以銷售渠道的方式以及涵

19、蓋的地域范圍都與效力可達(dá)性的問(wèn)題有著親密關(guān)聯(lián)。第四，促銷。促銷包括廣告、人員推銷、銷售促進(jìn)或其他宣傳方式的各種市場(chǎng)溝通方式，以及一些間接的溝通方式，如公關(guān)。. 論文的研討方法和構(gòu)造. 論文的研討方法實(shí)際研討與實(shí)證研討相結(jié)合。結(jié)合大前研一先生的C戰(zhàn)略模型和對(duì)二手房市場(chǎng)的消費(fèi)者的實(shí)地調(diào)查研討，來(lái)了解整個(gè)二手房市場(chǎng)，然后經(jīng)過(guò)對(duì)新通商房地產(chǎn)公司的本身特點(diǎn)分析，根據(jù)效力營(yíng)銷的營(yíng)銷組合戰(zhàn)略提出改良意見(jiàn)和建議。定性和定量分析相結(jié)合。本文在定性分析的根底上，輔助以問(wèn)卷調(diào)查，定量分析了整個(gè)市場(chǎng)消費(fèi)者情況。問(wèn)卷設(shè)計(jì)主要包括消費(fèi)者個(gè)人情況、對(duì)中介的認(rèn)可度兩方面來(lái)展開進(jìn)展的，根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查的結(jié)果，總結(jié)出本次調(diào)查旨在研討

20、消費(fèi)者對(duì)于二手房及中介公司的感知情況，以協(xié)助 他們了解消費(fèi)者的真實(shí)需求，從而為消費(fèi)者提供更好的效力。. 論文的研討構(gòu)造本論文的引言部分，著重闡明選題的目的以及此論文帶來(lái)的現(xiàn)實(shí)意義；第二部分運(yùn)用C戰(zhàn)略模型對(duì)新通商的現(xiàn)狀進(jìn)展深化的研討和分析；第三部分針對(duì)存在的問(wèn)題提出一系列的戰(zhàn)略與措施。本論文的組織框架是沿著提出問(wèn)題、分析問(wèn)題、處理問(wèn)題三者之間層層遞進(jìn)的根本構(gòu)造來(lái)進(jìn)展研討和分析如圖-。新通商房產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略研討提出問(wèn)題分析問(wèn)題處理問(wèn)題研討目的研討意義營(yíng)銷戰(zhàn)略戰(zhàn)略環(huán)境分析圖- 本論文的組織框架 新通商的戰(zhàn)略環(huán)境分析.宏觀環(huán)境分析隨著我國(guó)住房向商品化、市場(chǎng)化開展速度的加快以及國(guó)家政策的有力調(diào)控和引導(dǎo)，再加

21、之二手房市場(chǎng)次序的規(guī)范化，二手房在我國(guó)房地產(chǎn)買賣中的比重繼續(xù)上升，二手房市場(chǎng)越來(lái)越活潑，有些興隆城市的二手房的買賣量甚至超越了同期一手房的買賣量，比如年北京二手房與商品房之比為.: ,年甚至到達(dá)了.：，二手房市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上曾經(jīng)占有一個(gè)非常重要的位置。以下是近四年鄭州二手房市場(chǎng)的開展數(shù)據(jù)，雖然比不上北京、上海、廣州等地，但鄭州市近五年來(lái)二手房買賣面積越來(lái)越接近商品房買賣，年、年的二手房買賣在買賣面積的增長(zhǎng)幅度甚至超越了同年商品房買賣的增長(zhǎng)幅度。市場(chǎng)的蓬勃開展更是有力的推進(jìn)了二手房中介的開展。在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、社會(huì)資源過(guò)度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，為了堅(jiān)持宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)安康開展，政府出臺(tái)了

22、一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。年月日出臺(tái)的新國(guó)八條為全年的市場(chǎng)調(diào)控確定了基調(diào)，本輪調(diào)控除了繼續(xù)提高存款預(yù)備金率和加息收緊市場(chǎng)流動(dòng)性、嚴(yán)厲信貸政策外，還新增了限價(jià)、限購(gòu)和房產(chǎn)稅等行政和稅收手段以抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求?！靶聡?guó)五條出臺(tái)，各大經(jīng)紀(jì)公司都出現(xiàn)了放量的情況，搶在新政落地前過(guò)戶。短期內(nèi)，像這樣的政策對(duì)二手房市場(chǎng)的推進(jìn)非常明顯，把之前張望的客戶拉進(jìn)了市場(chǎng)，但是從長(zhǎng)久來(lái)看，“新國(guó)五條的落地對(duì)二手房買賣量會(huì)有一定的影響。政策什么時(shí)候落地，很多人以為國(guó)家包括地方政府也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化，進(jìn)一步會(huì)去作調(diào)整，能夠還會(huì)推遲一段時(shí)間才干進(jìn)展。鄭州市年-年一手、二手買賣情況對(duì)比表 面積單位：萬(wàn)平米年份商品房

23、買賣 面積SA年增長(zhǎng)率二手房的交 易面積SB年增長(zhǎng)率SA ： SB年.%.%:.年.%.%:.年.-.%.-.%:.年.%.%:. 資料來(lái)源：鄭州市房管局.新通商本身分析.新通商簡(jiǎn)介既市場(chǎng)定位新通商根據(jù)本人的資源才干和目的市場(chǎng)的需求，定位于房產(chǎn)買賣投融資超市，以投融資業(yè)務(wù)為平臺(tái)，以房產(chǎn)買賣效力與投資為先導(dǎo)，以村鎮(zhèn)銀行建立與大工程實(shí)業(yè)運(yùn)營(yíng)為重點(diǎn)，采用直營(yíng)店既房產(chǎn)買賣投融資超市投放的方式，集中優(yōu)勢(shì)資源打造一個(gè)房產(chǎn)買賣投融資效力綜合體，短、中、長(zhǎng)線相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)投融資業(yè)務(wù)的市場(chǎng)終端化，實(shí)現(xiàn)擔(dān)保業(yè)務(wù)的市場(chǎng)終端化，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)后投資的市場(chǎng)終端化，到達(dá)業(yè)態(tài)晉級(jí)與多方共贏，實(shí)現(xiàn)金融、房產(chǎn)一條龍效力。新通商根據(jù)金融

24、業(yè)務(wù)、投資業(yè)務(wù)、地產(chǎn)營(yíng)銷與房產(chǎn)買賣效力等多種資源，秉持集團(tuán)“誠(chéng)信通商，創(chuàng)業(yè)興邦的企業(yè)理念，“創(chuàng)新引領(lǐng)市場(chǎng)的市場(chǎng)理念，從方式創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、效力創(chuàng)新著眼，選擇能做大的傳統(tǒng)行業(yè)房產(chǎn)買賣綜合業(yè)態(tài)的創(chuàng)新作為新通商房產(chǎn)戰(zhàn)略方向和市場(chǎng)突破選擇，交融了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、投資擔(dān)保公司、投資公司、房產(chǎn)營(yíng)銷代理公司的相關(guān)職能。有內(nèi)到外可繼續(xù)的綜合商業(yè)運(yùn)營(yíng)方式。成為房產(chǎn)買賣的全程效力商、房產(chǎn)投資的專業(yè)顧問(wèn)商、房產(chǎn)融資的資金供應(yīng)商。新通商房地產(chǎn)投資以誠(chéng)信為立業(yè)之本，以融通經(jīng)濟(jì)為己任，經(jīng)過(guò)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，可繼續(xù)開展，逐漸提高為客戶提供增值效力才干與可繼續(xù)開展才干，努力實(shí)現(xiàn)公司與社會(huì)的調(diào)和開展，努力實(shí)現(xiàn)股東價(jià)值、客戶價(jià)值與員工價(jià)值

25、最大化。.新通商的優(yōu)勢(shì)分析 家直營(yíng)店，有助于打響品牌，提升公司籠統(tǒng)。另外，家門店全部為公司總部一致管理安排，全省范圍內(nèi)資源共享，構(gòu)成了規(guī)模效應(yīng)，相比其他公司的加盟方式，更具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力； 市場(chǎng)細(xì)分準(zhǔn)確，效力種類多，采用直營(yíng)店既房產(chǎn)買賣投融資超市投放的方式，集中優(yōu)勢(shì)資源打造一個(gè)房產(chǎn)買賣投融資效力綜合體，短、中、長(zhǎng)線相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)投融資業(yè)務(wù)的市場(chǎng)終端化，實(shí)現(xiàn)擔(dān)保業(yè)務(wù)的市場(chǎng)終端化，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)后投資的市場(chǎng)終端化，到達(dá)業(yè)態(tài)晉級(jí)與多方共贏，實(shí)現(xiàn)金融、房產(chǎn)一條龍效力；公司分工明確，設(shè)有專門的權(quán)證部門、金融部門，涉及過(guò)戶和按揭的相關(guān)內(nèi)容，有專人籌辦，這樣經(jīng)紀(jì)人就可以無(wú)后顧之憂的做業(yè)務(wù)，專員籌辦，準(zhǔn)確率更高，防止

26、了由于后期呵斥的糾紛；公司工資制度為底薪+提成制，為公司吸引了一大批優(yōu)秀員工；另外公司也曾經(jīng)在籌備年上市，上市后，公司的各項(xiàng)福利政策也將付諸實(shí)施，比如統(tǒng)籌，比如員工福利房，這將大大減少員工流失率；公司突破常規(guī)，大膽啟用剛畢業(yè)甚至未畢業(yè)的學(xué)生，這些人初涉社會(huì)，雖然沒(méi)有任務(wù)閱歷，但是有任務(wù)熱情，做銷售的要的就是一種熱情，一股沖勁，相對(duì)來(lái)說(shuō)，學(xué)歷、素質(zhì)較高，這些后起之秀在公司的培育下，已漸漸生長(zhǎng)為公司的中堅(jiān)力量，另外，順應(yīng)二手房市場(chǎng)的開展，從業(yè)人員必將規(guī)范化、專業(yè)化，有學(xué)歷、資歷證書、閱歷等才干從事這一行業(yè)，這些人很有競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。.新通商的優(yōu)勢(shì)公司家門店全部為直營(yíng)門店，相比其他中介公司的加盟，運(yùn)營(yíng)本錢

27、較高，人員配備與公司門店增長(zhǎng)的不調(diào)和日益凸顯，大量招募新人呵斥的培訓(xùn)本錢、日常開銷、根本工資等等，勢(shì)必加重公司的負(fù)擔(dān)，新人短期不能夠?yàn)楣編?lái)效益，而這些人又恰恰是最容易流失的一類，投資報(bào)答率極為不成正比； 公司目前正處于開展壯大時(shí)期，人員調(diào)動(dòng)在所難免，職位頻繁調(diào)動(dòng)，添加了任務(wù)的難度，尤其是權(quán)證、金融這一類專業(yè)性較強(qiáng)、上手比較慢的部門，直接增大了房產(chǎn)一線員工的任務(wù)難度。另外，在這個(gè)信息時(shí)代，房產(chǎn)部以及擔(dān)保部很多信息都是嚴(yán)密的，人員的頻繁調(diào)動(dòng)，由此導(dǎo)致的信息外泄是很不利于公司運(yùn)營(yíng)的，尤其是高層指點(diǎn)的頻頻改換，更是會(huì)破壞公司內(nèi)部穩(wěn)定；公司努力于打造房產(chǎn)、投融資一體化的效力行業(yè)，經(jīng)紀(jì)人日常涉及到的業(yè)

28、務(wù)不但有房產(chǎn)，還有理財(cái)、融資，公司兩項(xiàng)業(yè)務(wù)成果都要考核，勢(shì)必加重經(jīng)紀(jì)人的負(fù)擔(dān)，另外，兩種業(yè)務(wù)混雜，也不利于專業(yè)人才的培育，呵斥新通商的經(jīng)紀(jì)人什么都會(huì)一點(diǎn)，但什么都不專業(yè)的為難局面；公司內(nèi)網(wǎng)疏漏大，反復(fù)房源、虛偽房源難以防止，普通一個(gè)店面只需一個(gè)店秘，她的主要任務(wù)就是擔(dān)任業(yè)務(wù)員的日常任務(wù)中所用物品的管理，及其店面衛(wèi)生，同時(shí)她也以一顆公平、公正的進(jìn)展房源系統(tǒng)的管理，但是由于任務(wù)量大、牽涉范圍廣，以致于導(dǎo)致已售已租的房源不能及時(shí)撤掉，經(jīng)紀(jì)人很難迅速有效的幫客戶配對(duì)房子，公司采用買賣房源私盤制度，呵斥了經(jīng)紀(jì)人只能經(jīng)過(guò)房源經(jīng)紀(jì)人了解房源情況，不能跟業(yè)主直接溝通呵斥了信息傳送的滯后和錯(cuò)誤，嚴(yán)重影響了做事效

29、率。租賃房源實(shí)行公盤化，管理不嚴(yán)謹(jǐn)，經(jīng)紀(jì)人走私單情況防止不了，也難以發(fā)現(xiàn)，不但損害其他經(jīng)紀(jì)人的利益，更損害了公司的利益。. 消費(fèi)者市場(chǎng)分析基于本論文的研討方法，在定性分析的根底上，輔助以問(wèn)卷調(diào)查，定量分析了整個(gè)市場(chǎng)消費(fèi)者情況。問(wèn)卷設(shè)計(jì)主要從消費(fèi)者的個(gè)人情況、對(duì)中介的認(rèn)可度兩方面來(lái)對(duì)二手房的消費(fèi)者市場(chǎng)進(jìn)展分析。最后一頁(yè)附帶問(wèn)卷調(diào)查的內(nèi)容：. 個(gè)人信息調(diào)查此次調(diào)查覆蓋面廣，涉及到了各個(gè)年齡段、各個(gè)社會(huì)階層的各類人。具有一定的代表性。消費(fèi)者的特點(diǎn)是：年齡集中在歲-歲，分三種情況，其中歲-歲這個(gè)年齡段多為家庭初次購(gòu)房，他們購(gòu)買二手房主要是由于二手房?jī)r(jià)位低，質(zhì)量不比一手房差，由于他們屬于初次購(gòu)房，而且看

30、好二手房，所以這類人群將是整個(gè)市場(chǎng)的可繼續(xù)型潛在客戶；而年齡集中在歲-歲年齡段的人，多數(shù)為任務(wù)變動(dòng)、子女上學(xué)等要素，此類人群購(gòu)置二手房主要是看重了二手房的地理位置，上班、上學(xué)方便；年齡段在歲-歲之間的購(gòu)房者，部分為改善型住房需求，另一部分那么為子女購(gòu)房，以上的購(gòu)房動(dòng)機(jī)皆為剛性需求，買房都是為了自住，另外還有比例不少的一些人，看重二手房增值、保值的投資價(jià)值，買房用來(lái)投資，這類人各個(gè)年齡階層都有，其中以歲-歲之間，從商、從政有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人居多。 圖- 各年齡段購(gòu)房動(dòng)機(jī)綜上分析，二手房有廣泛的需求，各個(gè)年齡段、各階層、因各種需求購(gòu)買二手房，二手房廣泛的認(rèn)可度顯示出這個(gè)行業(yè)強(qiáng)大的活力和潛力。. 消

31、費(fèi)者對(duì)中介的認(rèn)可度調(diào)查%買賣雙方直接買賣全權(quán)委托中介中介代辦部分業(yè)務(wù)圖- 消費(fèi)者對(duì)中介的認(rèn)可度 %的消費(fèi)者對(duì)中介公司的效力是認(rèn)可的，他們情愿把買房的整個(gè)過(guò)程全權(quán)委托給中介公司，并支付中介費(fèi)，他們當(dāng)中有%的人以為經(jīng)過(guò)中介公司買房能買到稱心的房子，由于中介公司不但能提供大量?jī)?yōu)質(zhì)的房源、實(shí)踐帶看，并且能在交流的過(guò)程中，根據(jù)消費(fèi)者的本身情況，給予專業(yè)的分析和協(xié)助 。他們要充分抓住消費(fèi)者的心思，在專業(yè)度上多下功夫，提高這批客戶的忠實(shí)度，培育他們的絕對(duì)忠實(shí)。另外還有%的人以為經(jīng)過(guò)中介公司買房方便省心、效率高；還有%的人希望本人找房源，僅僅讓中介代辦過(guò)戶、按揭等，這其中有%的人是怕中介在幫業(yè)主賣房的過(guò)程中吃

32、差價(jià)，還有%是覺(jué)得中介費(fèi)高。對(duì)于這部分客戶，最重要的就是要建立與他們之間的信任，消除他們對(duì)中介公司的偏見(jiàn)，其 次就是讓客戶認(rèn)可中介公司專業(yè)的效力，從而為效力付費(fèi)。最后他們要翻開的就是那%希望買賣雙方直接買賣的客戶市場(chǎng)，他們不想經(jīng)過(guò)中介公司，一是由于他們還沒(méi)有認(rèn)識(shí)到中介公司在房屋買賣中所起的重要橋梁作用，這就要求他們加大公司品牌的宣傳，推銷本人；二是這類客戶當(dāng)中有被其他公司欺騙的閱歷，使得他們不再置信中介公司，這就要求他們盡快建立本人良好的企業(yè)籠統(tǒng)，打造誠(chéng)信中介，消除他由于個(gè)別不法公司而對(duì)整個(gè)行業(yè)的偏見(jiàn)。這%的市場(chǎng)只需被翻開，那整個(gè)行業(yè)的開展必將上升到另一個(gè)層次。. 新通商的競(jìng)爭(zhēng)者分析. 競(jìng)爭(zhēng)者

33、確實(shí)定其實(shí)我個(gè)人不斷以為競(jìng)爭(zhēng)者不是某企業(yè)，不是某個(gè)人。作為個(gè)人他們最大的競(jìng)爭(zhēng)者是本人，只需把本人當(dāng)成競(jìng)爭(zhēng)者，和本人賽跑他們才干跑得更遠(yuǎn)；作為企業(yè)也同樣，只需不停的創(chuàng)新、不停的改良，明確企業(yè)開展方向，帶著團(tuán)隊(duì)英勇直沖，不斷的創(chuàng)新，不停的改動(dòng)，只需這樣企業(yè)才有更好的開展時(shí)機(jī)。當(dāng)然作為這個(gè)行業(yè)的領(lǐng)先者，對(duì)于他們好的閱歷、勝利的方式他們要去學(xué)習(xí)，這也是他們本人與本人競(jìng)爭(zhēng)的外來(lái)資源和動(dòng)力。但是新通商最大的競(jìng)爭(zhēng)者是美華，美華是起步比較早的加盟連鎖店，目前在鄭州市有家門店，是獨(dú)一在規(guī)模上可以與新通商相比的公司。.競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 鄭州市新通商房產(chǎn)買賣投融資超市主要采取差別化戰(zhàn)略，表如今三個(gè)方面：一、渠道上：全部直營(yíng)

34、店，相比連鎖店，便于管理，易打造品牌籠統(tǒng)，資源共享；二、產(chǎn)品效力上，除了傳統(tǒng)的房產(chǎn)買賣、租賃，還有理財(cái)擔(dān)保，努力于打造房產(chǎn)、金融的綜合體；三、人員配備上：人員年輕化，大膽啟用高學(xué)歷，無(wú)閱歷的新人，公司后勁力量強(qiáng)大，將成為一個(gè)二手房人力資源最豐富的指點(diǎn)團(tuán)隊(duì)。 新通商的營(yíng)銷組合戰(zhàn)略. 產(chǎn)品戰(zhàn)略. 業(yè)務(wù)種類細(xì)分新通商房產(chǎn)買賣投融資超市主要運(yùn)營(yíng)以下三類業(yè)務(wù)，買賣、租賃和擔(dān)保理財(cái)。房屋的買賣、租賃新通商近家直營(yíng)店、近名從業(yè)人員，有大量的房源信息，尤其在實(shí)施公盤制度的租賃業(yè)務(wù)上，優(yōu)勢(shì)十清楚顯，充分彰顯了直營(yíng)店資源共享的優(yōu)勢(shì)，新通商幾乎壟斷了整個(gè)房屋租賃市場(chǎng)。擔(dān)保與其他單一做房產(chǎn)的中介公司不同，新通商的目的

35、定位于打造房產(chǎn)、擔(dān)保、金融為一條龍的終端效力體，依托強(qiáng)大的公司擔(dān)保平臺(tái)，行業(yè)內(nèi)不存在競(jìng)爭(zhēng)，主要競(jìng)爭(zhēng)者為各大銀行和各擔(dān)保公司。商鋪、寫字樓的買賣、租賃高端市場(chǎng)比如寫字樓和商鋪，較少有涉及，主要是由于商鋪業(yè)主會(huì)采用廣告或店頭招貼方式直接招租，跳單的能夠性比較大。但是寫字樓和商鋪較之房產(chǎn)，普通情況下價(jià)位比較高，需求量比較大，所以這個(gè)市場(chǎng)也是急需中介開辟的。尤其是“限購(gòu)令出臺(tái)后，房屋買賣遭到限制，“售轉(zhuǎn)租的利潤(rùn)缺乏以滿足各個(gè)中介公司的運(yùn)營(yíng)，加之，商鋪和寫字樓不受“限購(gòu)令的限制，所以寫字樓、商鋪必將成為投資人繼房屋投資后的首選?？刹扇∵@樣的方法，跟業(yè)主簽署獨(dú)家委托協(xié)議，闡明在一定期限內(nèi)為其找到客戶，在承

36、諾期內(nèi)，業(yè)主不得委托其他中介公司、不得本人以任何方式招租，承諾期限屆滿，如找到客戶，業(yè)主須提供一定額度的傭金，如仍未找到客戶，業(yè)主可以選擇能否撤銷獨(dú)家委托。這樣在保證本人的利益的根底上同時(shí)幫業(yè)主盡快出手，減少閑置期，實(shí)現(xiàn)雙贏。. 效力帶來(lái)附加價(jià)值現(xiàn)代營(yíng)銷實(shí)際以為，他們買賣的不僅僅是房子，還有一系列的綜合效力和滿足需求，它是經(jīng)過(guò)交換而獲得需求的滿足，是消費(fèi)者所期望的實(shí)踐利益。因此，在他們對(duì)有形產(chǎn)品無(wú)法掌控的時(shí)候，就努力提高無(wú)形的效力質(zhì)量，帶給消費(fèi)者附加利益，使其獲得心思上的滿足感等，以便長(zhǎng)久的維護(hù)客戶。經(jīng)過(guò)對(duì)問(wèn)卷的調(diào)查可知，一次稱心的效力，會(huì)獲得%的客戶回頭率，不僅如此，還會(huì)為公司做免費(fèi)的宣傳，

37、不但可以為他帶來(lái)更多的業(yè)務(wù)，而且也是絕對(duì)的顧客忠實(shí)度。相反，效力不好，顧客的忠實(shí)度那么急劇降低，對(duì)整個(gè)公司而言也是不小的損失。. 價(jià)錢戰(zhàn)略二手房買賣主要涉及三方面的費(fèi)用：房?jī)r(jià)、過(guò)戶費(fèi)用、中介費(fèi). 關(guān)于房?jī)r(jià)早在年月底，鄭州市物價(jià)局、鄭州市住房保證和 HYPERLINK soufun/ o 房地產(chǎn) t _blank 房地產(chǎn)管理局就結(jié)合下發(fā)了，明確要求各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住房公開銷售之前，要對(duì)答應(yīng)納入買賣的一切商品住房按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)效力收費(fèi)，不得加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用，商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)后，可自行降價(jià)，但漲價(jià)需重新申報(bào)。二手房也應(yīng)該效仿一手房，實(shí)施國(guó)家調(diào)控，而不是人

38、為的只根據(jù)業(yè)主的情況來(lái)定價(jià)，房?jī)r(jià)透明了，客戶對(duì)中介的戒備心思降低也便于他們更好的提供效力。.過(guò)戶費(fèi)用%家庭初次購(gòu)房任務(wù)變動(dòng)、子女上學(xué)改善型住房為子女購(gòu)房養(yǎng)老安居投資圖- 購(gòu)房動(dòng)機(jī)經(jīng)過(guò)問(wèn)卷的分析他們了解到，買二手房的客戶中剛性需求的人占了很大比例，這些客戶買房時(shí)思索的不僅僅是房?jī)r(jià)，過(guò)戶費(fèi)用也成為影響其購(gòu)房的一個(gè)重要要素。國(guó)家經(jīng)過(guò)提高稅費(fèi)來(lái)抑制投資客對(duì)房?jī)r(jià)的哄抬，但是與此同時(shí)也限制了大部分剛性需求的購(gòu)房者，也由于稅費(fèi)的提高使二手房的價(jià)錢優(yōu)勢(shì)喪失致使客戶轉(zhuǎn)向新房。在稅費(fèi)上國(guó)家應(yīng)給予那些真正意義上是住房需求的客戶一定程度的優(yōu)惠，比如家庭首套購(gòu)房，比如名下有一套房產(chǎn)，因人口增多想小房換大房的客戶，詳細(xì)的

39、優(yōu)惠政策可以根據(jù)國(guó)家的調(diào)控力度。. 中介費(fèi)鄭州市房產(chǎn)中介是這樣收費(fèi)的：買賣收取成交價(jià)的%作為中介傭金，買賣雙方各承當(dāng)%，但是普通由買房全額承當(dāng)；租賃收取單月月租的一半作為中介傭金，由承租方承當(dāng)。買賣業(yè)務(wù)的價(jià)錢戰(zhàn)略從以下幾個(gè)方面思索：堅(jiān)持%的收取規(guī)范，在按揭貸款上給予最大的協(xié)助 ；過(guò)戶時(shí)全程代辦，代辦費(fèi)可以省去可以與裝修公司堅(jiān)持業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)，給予客戶一定程度的優(yōu)惠。租賃業(yè)務(wù)的價(jià)錢戰(zhàn)略從以下幾個(gè)方面思索：對(duì)于房屋租賃，堅(jiān)持收費(fèi)規(guī)范，入住時(shí)的物業(yè)交割、水電費(fèi)抄送可以全程代辦，另外中介費(fèi)應(yīng)該由雙方共同承當(dāng)；對(duì)于寫字樓、商鋪，中介費(fèi)可根據(jù)實(shí)踐情況給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，同時(shí)也可以在裝修時(shí)給予客戶業(yè)務(wù)優(yōu)惠； 在中介效

40、力領(lǐng)域，顧客往往并非一次性消費(fèi)，租賃客戶在經(jīng)過(guò)一定階段的財(cái)富積累后，有能夠成為房產(chǎn)的買方，有能夠成為委托租賃方或投資方，因此效力質(zhì)量的好壞往往影響一個(gè)顧客能否長(zhǎng)久運(yùn)營(yíng)下去，采用以價(jià)值鏈為根底性，強(qiáng)調(diào)利益驅(qū)動(dòng)，將顧客終身有能夠消費(fèi)的效力產(chǎn)品價(jià)值，加以思索，使之情愿為覺(jué)得到的“利益支付溢價(jià)，尤其是在品牌籠統(tǒng)，品牌價(jià)值，和效力質(zhì)量(便利性和支持性)以邊緣產(chǎn)品方式提供利益。. 促銷戰(zhàn)略報(bào)紙雜志%網(wǎng)絡(luò)媒體%中介實(shí)體店%親戚朋友引見(jiàn)%系列圖- 消費(fèi)者了解二手房的途徑由問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果可知，市場(chǎng)上絕大多數(shù)消費(fèi)者是經(jīng)過(guò)直營(yíng)店來(lái)得到二手房的相關(guān)信息，但是利用網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙獲得信息的消費(fèi)者也是占了很大一部分的，所以在加強(qiáng)

41、店面宣傳以及店面管理的根底上，還要加大各個(gè)媒體的宣傳。主要有以下幾種方式：. 報(bào)紙廣告公司在思索刊登二手房報(bào)紙廣告時(shí)，不僅需求慎重思索其房源本身能否具備刊登報(bào)紙廣告的價(jià)值，還需求根據(jù)房源的利潤(rùn)空間和營(yíng)銷本錢來(lái)選擇適宜的廣告規(guī)格和版面，這樣才有能夠以最少的廣告費(fèi)用獲得最好的廣告效果?？梢愿鶕?jù)房源的等級(jí)選擇相應(yīng)價(jià)位的版面來(lái)刊登房源信息，對(duì)于少數(shù)高利潤(rùn)的精品房源，可以選擇具有絕對(duì)影響力的報(bào)紙來(lái)發(fā)布房源信息。發(fā)布報(bào)紙廣告的短期目的是為了向?qū)拸V受眾傳送二手房的房源信息，促進(jìn)二手房的買賣買賣；長(zhǎng)期目的那么是為了提高中介公司的知名度和信譽(yù)度，逐漸樹立起中介公司良好的品牌籠統(tǒng)。. 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷必將成為一種

42、趨勢(shì)，利用網(wǎng)絡(luò)搜集和發(fā)布二手房信息(商品信息、品牌信息、企業(yè)文化)的過(guò)程，其本身就是一個(gè)信息的雙向溝經(jīng)過(guò)程。網(wǎng)絡(luò)可以使買房者足不出戶就能準(zhǔn)確地搜索到理想的房源，這為買房者的“網(wǎng)下進(jìn)店咨詢和最終買賣發(fā)明了條件。同樣，網(wǎng)絡(luò)也可以方便賣房者足不出戶就能自行在網(wǎng)上登記房源，這也為賣房者的“網(wǎng)下進(jìn)店咨詢和最終買賣打下了根底。此外，公司網(wǎng)絡(luò)部應(yīng)該加強(qiáng)改良公司網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)，提高可供選擇信息的直觀性，盡能夠與知名站點(diǎn)鏈接，使網(wǎng)站宣傳及促銷廣告到達(dá)一定的覆蓋率，提高本公司的知名度。在此根底上，經(jīng)紀(jì)人可以根據(jù)網(wǎng)上每日刷新的房源信息和登記資料，及時(shí)地與目的客戶獲得聯(lián)絡(luò)，從而為后續(xù)的營(yíng)銷活動(dòng)發(fā)明有利的條件。. 門店廣告宣

43、傳各直營(yíng)店的LED板發(fā)布企業(yè)促銷廣告、優(yōu)質(zhì)房源墻 、可用于各分店網(wǎng)點(diǎn)懸掛張貼的招牌、企業(yè)效力產(chǎn)品DM單等，充分發(fā)揚(yáng)門店的優(yōu)勢(shì)，最大限制的吸引客戶進(jìn)店。. 人員戰(zhàn)略二手房買賣是經(jīng)過(guò)經(jīng)紀(jì)人與消費(fèi)者面對(duì)面接觸來(lái)實(shí)現(xiàn)信息的雙向溝通互動(dòng)的。不僅可以直接地向?qū)Ψ絺魉蜖I(yíng)銷信息，還可以將目的客戶的買賣需求、對(duì)中介公司的認(rèn)知程度以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的買賣情況等重要信息及時(shí)地搜集回來(lái)。經(jīng)過(guò)這種及時(shí)、雙向地信息溝通，可以更加準(zhǔn)確地把握目的客戶的需求和心思，及時(shí)地更新所掌握的各種信息，從而為公司營(yíng)銷戰(zhàn)略的制定和調(diào)整提供根據(jù)?？梢詮囊韵聝蓚€(gè)方面努力：. 人員招聘一方面，采用外部招聘：招聘上實(shí)行“高門坎，嚴(yán)厲要求任務(wù)閱歷、任務(wù)潛

44、能及個(gè)人質(zhì)量三方面到達(dá)平衡；另一方面，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)招聘：目的是選擇基層、中層管理干部，是對(duì)員工進(jìn)展有效的職業(yè)生涯開發(fā)，使內(nèi)部員工提升行為市場(chǎng)化，給原有崗位管理者構(gòu)成壓力，促進(jìn)其改良任務(wù)。. 人員培訓(xùn)全范圍多種類型的員工培訓(xùn)機(jī)制，強(qiáng)調(diào)開發(fā)員工的“顧客認(rèn)識(shí)，包括對(duì)外的顧客認(rèn)識(shí)和企業(yè)內(nèi)部各部門間的“顧客認(rèn)識(shí)，其培訓(xùn)內(nèi)容為：針對(duì)全體員工，全體部門所進(jìn)展的效力營(yíng)銷戰(zhàn)略培訓(xùn)，各部門之間角色聯(lián)絡(luò)培訓(xùn)；企業(yè)文化、運(yùn)營(yíng)理念、責(zé)任感、使命感、員工職業(yè)開展方案；管理制度培訓(xùn)；效力產(chǎn)品知識(shí)，業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)；業(yè)務(wù)知識(shí)、業(yè)務(wù)流程培訓(xùn)、銷售和開發(fā)客戶技巧培訓(xùn)；促銷手段方法培訓(xùn)；信息搜集和反響培訓(xùn)。. 公共關(guān)系營(yíng)銷戰(zhàn)略公共關(guān)系戰(zhàn)略

45、以市場(chǎng)為導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)經(jīng)過(guò)企業(yè)消費(fèi)者的雙向溝通，建立長(zhǎng)久穩(wěn)定的關(guān)系，在市場(chǎng)上樹立企業(yè)和品牌的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在營(yíng)銷組合中，產(chǎn)品定價(jià)、通路等營(yíng)銷變數(shù)都能夠被競(jìng)爭(zhēng)者模擬，惟獨(dú)產(chǎn)品和品牌的價(jià)值難以替代，所以加強(qiáng)與消費(fèi)者的溝通，注重公共關(guān)系營(yíng)銷是很有必要的。. 定期開展社區(qū)活動(dòng)開展社區(qū)效力是指經(jīng)紀(jì)人深化到目的客戶所居住的社區(qū)之中，開展一系列效力性質(zhì)的活動(dòng)，如定期支個(gè)攤位免費(fèi)咨詢、自動(dòng)上門了解情況并提供協(xié)助 等。經(jīng)過(guò)開展社區(qū)效力的方式，可以以一種老百姓易于接受的方式較快地融入到社區(qū)居民的生活中。相比之下，派遣銷售人員到社區(qū)內(nèi)四處分發(fā)傳單，強(qiáng)拉社區(qū)居民了解二手房信息的做法那么顯得太過(guò)急功近利，只會(huì)引起社區(qū)居民的反感

46、，根本無(wú)法到達(dá)公關(guān)宣傳的預(yù)期目的。在每一次的社區(qū)效力活動(dòng)開展終了之后，不僅要及時(shí)地清理好活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，還應(yīng)該把握時(shí)機(jī)適時(shí)地向社區(qū)居民宣傳：二手房的買賣流程、中介公司的企業(yè)文化、中介效力的范圍以及中介公司各個(gè)店面的詳細(xì)地址等營(yíng)銷信息，引發(fā)目的客戶對(duì)二手房買賣的關(guān)注，吸引目的客戶前往店面做進(jìn)一步地面對(duì)面咨詢。此外，經(jīng)紀(jì)人需求特別關(guān)注那些曾經(jīng)具有成熟的購(gòu)房意向、自動(dòng)前來(lái)訊問(wèn)二手房買賣情況的社區(qū)居民。仔細(xì)傾聽對(duì)方的講話并做好記錄；針對(duì)對(duì)方的疑問(wèn)進(jìn)展詳細(xì)地解答；根據(jù)對(duì)方對(duì)房屋的詳細(xì)要求，向其引薦適宜的房源；交談終了時(shí)及時(shí)留下對(duì)方的聯(lián)絡(luò)方式；假設(shè)對(duì)方對(duì)引薦房源感興趣，那么應(yīng)該自動(dòng)與對(duì)方約定實(shí)地看房的時(shí)間。.

47、發(fā)行企業(yè)外刊為了承繼和開展企業(yè)文化，建立成熟的中心價(jià)值觀，加強(qiáng)公司內(nèi)部員工的凝聚力，構(gòu)成特有的、深沉的企業(yè)文化底蘊(yùn)，實(shí)力較為雄厚的二手房中介公司可以定期發(fā)行企業(yè)外刊。經(jīng)過(guò)發(fā)行企業(yè)外刊的方式來(lái)開展企業(yè)的公關(guān)宣傳活動(dòng)，不僅可以有效地對(duì)外傳送最新的營(yíng)銷信息和企業(yè)文化，還可以個(gè)性化地為目的客戶提供一切與二手房買賣相關(guān)的統(tǒng)計(jì)資料和信息數(shù)據(jù)，最大程度地方便目的客戶獲得最正確的二手房買賣體驗(yàn)。. 參與房地產(chǎn)買賣會(huì)在每年的月下旬和月下旬這兩個(gè)房地產(chǎn)買賣的黃金時(shí)期，鄭州市都會(huì)定期舉行春、秋季大型房地產(chǎn)買賣會(huì)(簡(jiǎn)稱房交會(huì))。每年舉行的房交會(huì)都會(huì)有近百個(gè)樓盤登臺(tái)亮相，這不僅是對(duì)新上市樓盤的一次集中展現(xiàn)，也為購(gòu)房者跨

48、區(qū)域看房、選房、買房發(fā)明了條件，同時(shí)還為房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士搭建了一個(gè)相互學(xué)習(xí)、交流的平臺(tái)。因此，房交會(huì)在推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展、效力寬廣購(gòu)房者、樹立企業(yè)籠統(tǒng)、提升品牌競(jìng)爭(zhēng)力等方面發(fā)揚(yáng)了重要的作用。房地產(chǎn)買賣會(huì)不僅僅是展現(xiàn)新樓盤的舞臺(tái)，它還專門開辟了二手房的效力專區(qū)，由多家知名的二手房中介公司結(jié)合推出大量房源供市民挑選。由此可見(jiàn)，二手房中介公司參與一次房地產(chǎn)買賣會(huì)，不僅可以一次性地接觸到大量的目的客戶，還可以接觸到許多有價(jià)值的潛在客戶。房地產(chǎn)買賣會(huì)不僅是中介公司展現(xiàn)房源的平臺(tái)，更是傳播中介公司企業(yè)文化和品牌實(shí)力的良機(jī)。二手房中介公司經(jīng)過(guò)“參與房地產(chǎn)買賣會(huì)，能直觀的向目的客戶全方位地傳送中介公司的商品信

49、息、企業(yè)信息和品牌信息，從而可以在一定程度上鼓勵(lì)目的客戶更快地產(chǎn)生購(gòu)買決策和行為。致 謝本文是在導(dǎo)師呂淑麗教師精心指點(diǎn)和大力支持下完成的。呂教師嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)虛的治學(xué)態(tài)度、高度的敬業(yè)精神、兢兢業(yè)業(yè)的任務(wù)作風(fēng)對(duì)我產(chǎn)生了重要的影響。她淵博的知識(shí)、開闊的視野和敏銳的思想給了我深深的啟迪。尤其是此次論文寫作時(shí)間上安排的不是很恰當(dāng)，教師也從無(wú)半句重話，還是不延續(xù)的電郵指點(diǎn)，讓我深受打動(dòng)。本論文從選題到完成，每一步都是在導(dǎo)師的指點(diǎn)下完成的，傾注了導(dǎo)師大量的心血。在此，謹(jǐn)導(dǎo)游師表示崇高的敬意和衷心的贊賞。同時(shí)，在此次畢業(yè)論文的設(shè)計(jì)過(guò)程中我也學(xué)到了許多營(yíng)銷方面的專業(yè)知識(shí)，寫作技藝也有了很大的提高。同時(shí)，我也要贊賞在整

50、個(gè)大學(xué)學(xué)習(xí)階段給予我教導(dǎo)和關(guān)懷的呂淑麗、王春婭、李大林、吳玉萍、郭艷艷、雷瑩、何媛教師，贊賞他們的無(wú)私關(guān)懷，使我受害匪淺，他們的任務(wù)和生活態(tài)度感染了我，促進(jìn)了我的提高和生長(zhǎng)。在這里，我還要特別贊賞我的室友們，她們?cè)谖业膶懽鬟^(guò)程中給了我無(wú)私的協(xié)助 ，協(xié)助 我理清思緒，協(xié)助 我翻閱書籍，照顧我的飲食起居，她們真誠(chéng)的情感付出，暖和了我最后的大學(xué)生活。大學(xué)的光陰即將畫上一個(gè)句號(hào)，我的生長(zhǎng)離不開母校的支持，也離不開的各個(gè)教師的辛勤培育，更離不開一同窗習(xí)和生活兩年同窗好友的協(xié)助 ，離別即將到來(lái)，心中有著萬(wàn)般的不舍，但人生的道路還很長(zhǎng)很長(zhǎng)，只需更堅(jiān)決努力的走下去，才有更勝利和精彩的未來(lái)，也才干不孤負(fù)教師，今

51、天我以母校為榮，明天母校以我為榮。最后，再次對(duì)關(guān)懷、協(xié)助 我的教師和同窗表示衷心地贊賞。級(jí)市場(chǎng)營(yíng)銷 王 彩 紅年月日參考文獻(xiàn) 日大前研一.企業(yè)顧問(wèn)M.北京：中信，. 菲利普科特勒.營(yíng)銷管理( 第 版) M.上海: 上海人民, . 吳濤.市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)修訂版M.北京：中國(guó)開展，. 黃英.劉洪玉J.中國(guó)房地產(chǎn)，. 胡參.J.中國(guó)房地產(chǎn). 黃英.劉琳二手房市場(chǎng)中購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)效力的選擇行為研討M中國(guó)房地產(chǎn)：()：. 徐誠(chéng)房地產(chǎn)二手房市場(chǎng)中介效力運(yùn)營(yíng)方式的運(yùn)用研討【D】四川大學(xué)工商管理. 李艷.J.技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研討.(). 祖立廣房地產(chǎn)營(yíng)銷謀劃【M】機(jī)械工業(yè)，. 胡昌平.劉清平對(duì)開展我國(guó)二手房市場(chǎng)的建議.中國(guó)房地產(chǎn)金融： ()：- 張娟.HYPERLINK cnki/Article/CJFDTOTAL-CJJX.htm t _blank我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀分析J.財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版). 段芳.HYPERLINK cdmdki/Article/CDMD-.htm t _blank房地產(chǎn)市場(chǎng)有效