資產(chǎn)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)-收益法的概念和應(yīng)用前提知識(shí)點(diǎn)

1、收益法的概念和應(yīng)用前提第二節(jié)收益法知識(shí)點(diǎn)：一、收益法的概念二、收益法的應(yīng)用前提三、收益法的基本步驟和基本參數(shù)四、收益法中的主要技術(shù)方法五、收益法的適用范圍與局限一、收益法的概念收益法，是指通過估測被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值,來估算資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù) 方法的總稱。該評(píng)估技術(shù)思路認(rèn)為，任何一個(gè)理智的投資者在購置或投資某一資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會(huì)高于所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給其帶來的回報(bào)，即收益額。收益法 容易被資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)各方所接受，是資產(chǎn)評(píng)估中常用的評(píng)估方法之一。式中：P 評(píng)估價(jià)值Ri 未來第i年的預(yù)期效益r折現(xiàn)率n收益年限i 年序號(hào)補(bǔ)充知識(shí)：現(xiàn)值計(jì)算：復(fù)利現(xiàn)值、年金現(xiàn)值、

2、特殊情形貨幣時(shí)間價(jià)值是指貨幣經(jīng)歷一定時(shí)間的投資和再投資所增加的價(jià)值?，F(xiàn)值(Present value , P)：未來年份收到或支付的現(xiàn)金在當(dāng)前的價(jià)值。求現(xiàn)值的過程, 稱為折現(xiàn)，使用的利息率稱為折現(xiàn)率。(1)復(fù)利現(xiàn)值復(fù)利，是指上期的利息將計(jì)入下期的本金，從而計(jì)算下期利息的計(jì)息方式。復(fù)利終值公式：F=PX (1+r) n復(fù)利現(xiàn)值公式：P= F/ (1+r) n假設(shè)某銀彳T年利率5%每年計(jì)息一次，六年后需要40000元，問現(xiàn)在存入多少錢可滿足需 要？P =40000/ (1+5% 6= 29848.62 (元)(2)年金現(xiàn)值年金：一定時(shí)期內(nèi)每期相等金額的收付款項(xiàng)。分為后付年金(普通年金)、先付年金、

3、遞 延年金和永續(xù)年金。后付年金：每期期末有等額收付款項(xiàng)的年金。后付年金現(xiàn)值公式：例：某人準(zhǔn)備在今后5年中每年年末從銀行取1000元，如果利息率為10%則現(xiàn)在應(yīng)存入多少元？P =1000X(1- (1+10% -5/10% = 3790.79 (元)先付年金：每期期初有等額收付款項(xiàng)的年金。（期數(shù)減1,系數(shù)加1）例：某公司需用一臺(tái)設(shè)備，買價(jià)為10000元，可用9年，如果租用，則每年年初需要支付 租金1500元，假設(shè)利率為7%求租金的現(xiàn)值。P =1500X6.515 X （ 1+7% = 10456.58 （元）P =1500X （5.971+1 ） = 10456.50 （元）遞延年金：最初若干期

4、（m沒有收付款項(xiàng)，后面若干期（n）有等額收付款項(xiàng)的年金。遞延年金現(xiàn)值計(jì)算（兩種方法）：a.先計(jì)算出n期后付年金現(xiàn)值（m期期末的值），再將此現(xiàn)值折現(xiàn)至期初（現(xiàn)在 0時(shí)點(diǎn)）b.假設(shè)遞延期內(nèi)也有等額U付款項(xiàng)，先計(jì)算出 m+n期后付年金現(xiàn)值，再計(jì)算出假設(shè)的 m期 的后付年金的現(xiàn)值，再用前者減去后者所得余額，即為遞延年金的現(xiàn)值。例：若某公司向銀行取得一筆貸款，年利率為 12%雙方商定前5年不用還本付息，后6年每年年末償還本息10000元。則這筆貸款的現(xiàn)值是多少元？P =10000X 4.111 X 0.567 = 23309.37 （元）P =10000X 5.938-10000 X 3.605 = 2

5、3330 （元）永續(xù)年金：期限為無窮的年金。P =A/r例：一項(xiàng)每年年底收入為1000元的永續(xù)年金，利息率為10%求其現(xiàn)值。P =1000/10310000 （元）(三)特殊情形不等額現(xiàn)金流量求現(xiàn)值；年金和不等額現(xiàn)金流量混合情形下求現(xiàn)值。方法：能用年金用年金，不能用年金用復(fù)利二、收益法的應(yīng)用前提收益法涉及三個(gè)基本要素：(1)被評(píng)估資產(chǎn)的 預(yù)期收益;(2)折現(xiàn)率或資本化率；(3)被評(píng)估資產(chǎn)取得 預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。因此，應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是：.被評(píng)估資產(chǎn)的 未來預(yù)期收益可以被預(yù)測并可以衡量；要求被評(píng)估資產(chǎn)與其經(jīng)營收益之間存在著較為穩(wěn)定的比例關(guān)系。同時(shí)，影響資產(chǎn)預(yù)期收益 的主要因素，主觀因素和客觀因素應(yīng)比較明確，評(píng)估專業(yè)人員可以據(jù)此分析和測算出被評(píng)估 資產(chǎn)的預(yù)期收益。.資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以被預(yù)測并可以衡量 ；被評(píng)估資產(chǎn)所具有的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)及企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是可以比較和測算的，這是測算折現(xiàn) 率或資本化率的基本參數(shù)之一。對(duì)于投資者來說，風(fēng)險(xiǎn)大