房地產(chǎn)抵押與評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范

1、房地產(chǎn)抵押與評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范 演講人：閆旭東目錄一、引言：金融與房地產(chǎn)、評(píng)估行業(yè)的關(guān)系二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)防范四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的評(píng)估制度體系問題五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范一、引言：金融與房地產(chǎn)、評(píng)估行業(yè)的關(guān)系一、引言：金融與房地產(chǎn)、評(píng)估行業(yè)的關(guān)系1、歷史上金融危機(jī)與房地產(chǎn)業(yè)及評(píng)估行業(yè)的關(guān)系 例如：80年代美國(guó)經(jīng)濟(jì)遭受泡沫經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重沖擊，對(duì)金融體系也造成嚴(yán)重打擊。在事后的研究與分析中，房地產(chǎn)泡沫被認(rèn)為是引發(fā)金融危機(jī)的重要因素，而不當(dāng)?shù)脑u(píng)估行為被作為導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的原因之一受到廣泛指責(zé)。一、引言：金融與房地產(chǎn)、評(píng)估行業(yè)的關(guān)系1、歷史上金融

2、危機(jī)與房地產(chǎn)業(yè)及評(píng)估行業(yè)的關(guān)系 為規(guī)范評(píng)估執(zhí)業(yè)行為，保護(hù)國(guó)家和公共利益，在綜合各方面考慮的基礎(chǔ)上，1989年美國(guó)國(guó)會(huì)通過了金融機(jī)構(gòu)改革、復(fù)原和強(qiáng)制執(zhí)行法令(FIRREA)。這是美國(guó)關(guān)于評(píng)估管理方面的重要立法，也是政府干預(yù)、管理評(píng)估業(yè)的開始和最直接體現(xiàn)。一、引言：金融與房地產(chǎn)、評(píng)估行業(yè)的關(guān)系1、歷史上金融危機(jī)與房地產(chǎn)業(yè)及評(píng)估行業(yè)的關(guān)系該法令中第11章是專門針對(duì)“涉及聯(lián)邦交易”評(píng)估業(yè)務(wù)的規(guī)定，指出“本章是為了在涉及不動(dòng)產(chǎn)的交易中維護(hù)聯(lián)邦金融和公共政策的利益，要求涉及聯(lián)邦交易中所采用的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估須提供書面形式報(bào)告，遵守統(tǒng)一準(zhǔn)則，并由專業(yè)能力已獲證實(shí)并始終處于有效監(jiān)督的人士完成?！苯鹑跈C(jī)構(gòu)改革、復(fù)原和

3、強(qiáng)制執(zhí)行法令的制定標(biāo)志著評(píng)估管理體系的形成，該法制定以后至今十年的實(shí)踐證明，這部法令對(duì)美國(guó)評(píng)估業(yè)的當(dāng)代發(fā)展發(fā)生了重要影響。一、引言：金融與房地產(chǎn)、評(píng)估行業(yè)的關(guān)系2、評(píng)估行業(yè)監(jiān)管現(xiàn)狀 1993年我國(guó)房地產(chǎn)管理法確立實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，開始了房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師資格考試、注冊(cè)、執(zhí)業(yè)活動(dòng)。 評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的從業(yè)資格實(shí)行行政許可。 在技術(shù)規(guī)范方面，房地產(chǎn)、土地評(píng)估均有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。 建設(shè)部、人行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合制定了關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知及配套的技術(shù)規(guī)則房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見一、引言：金融與房地產(chǎn)、評(píng)估行業(yè)的關(guān)系2、評(píng)估行業(yè)監(jiān)管現(xiàn)狀 建設(shè)部、人行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合制定的

4、關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知明確要求將科學(xué)、合理的確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值，選用房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，審慎放貸，貫徹到房地產(chǎn)抵押與處置的全過程。 銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引也有相關(guān)要求。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值1、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)值對(duì)于房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)涉及其物質(zhì)形態(tài)、功能性和財(cái)產(chǎn)權(quán)利三個(gè)方面：房：它具有物質(zhì)形態(tài)、功能形態(tài)；地：除具有房的特性外，還具有位置的唯一性；產(chǎn)：泛指權(quán)利、財(cái)產(chǎn)。財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)；權(quán)利有不同的權(quán)利類型。房地產(chǎn)價(jià)格：是在一定條件下形成的，其價(jià)值基礎(chǔ)取決于價(jià)值基準(zhǔn)是公開市場(chǎng)價(jià)值還是非公開市場(chǎng)價(jià)值，以及房地產(chǎn)的使用和

5、權(quán)利狀況。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值2、房地產(chǎn)市場(chǎng)（1）從層次上分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為：一級(jí)市場(chǎng)，主要指土地的供應(yīng)和需求市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)，主要指商品房買賣市場(chǎng)；三級(jí)市場(chǎng)，主要指房屋二手房市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。如以北京房地產(chǎn)市場(chǎng)為例二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值2、房地產(chǎn)市場(chǎng)（2）從用途結(jié)構(gòu)上分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為：住宅市場(chǎng)；商業(yè)用房市場(chǎng)；寫字樓市場(chǎng)；工業(yè)廠房市場(chǎng)等等。如以深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)為例二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值2、房地產(chǎn)市場(chǎng)（3）從區(qū)域上分，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，每個(gè)城市都有其明顯的區(qū)域市場(chǎng)特征，每個(gè)城市的每個(gè)區(qū)域也都有其明顯的特征。因此，對(duì)于每一個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)價(jià)格的把握，都應(yīng)清楚是在什么市場(chǎng)

6、層次面上、什么市場(chǎng)結(jié)構(gòu)用途、哪一個(gè)市場(chǎng)區(qū)域的價(jià)格。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值3、房地產(chǎn)估價(jià)方法與價(jià)值基準(zhǔn) 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值4、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)思路房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)途徑基本上按照5條線來(lái)界定：（1）不同目的估價(jià)（2）不同房地產(chǎn)用途（3）不同權(quán)利類型（4）不同類型房地產(chǎn)（5）不同的估價(jià)方法二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值4、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)思路（1）不同目的估價(jià)估價(jià)的目的是確定評(píng)估價(jià)值的基準(zhǔn)。估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)有：公開市場(chǎng)價(jià)值和非公開市場(chǎng)價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范確定了抵押、拍賣、課稅等12種估價(jià)目的。分清價(jià)值基礎(chǔ)很重要，是屬于公開市場(chǎng)下的價(jià)值還是非公開市場(chǎng)下的價(jià)值。限制條件：界定市場(chǎng)波動(dòng)，明確對(duì)市場(chǎng)價(jià)值有影

7、響的因素。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值4、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)思路（2）不同房地產(chǎn)用途 房地產(chǎn)分住宅、工業(yè)、商業(yè)、辦公（寫字樓）、綜合等不同用途，不同的用途房地產(chǎn)估價(jià)的影響因素、市場(chǎng)背景、方法選擇都不同。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值4、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)思路（3）不同權(quán)利類型 同樣一個(gè)標(biāo)的物在不同權(quán)利狀態(tài)條件下，價(jià)格表現(xiàn)是不同的。例如：土地包括：出讓、劃撥、集體三種大的權(quán)利類型。房地產(chǎn)包括：出讓、劃撥、集體三種土地權(quán)利類型上的房地產(chǎn)。他項(xiàng)權(quán)利：抵押權(quán)、承租權(quán)、地上權(quán)、地下權(quán)、地役權(quán)、留置權(quán)等其他他項(xiàng)權(quán)利。評(píng)估時(shí)應(yīng)明確權(quán)利取得方式、評(píng)估設(shè)定條件、變現(xiàn)處置條件等事項(xiàng)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值4、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)

8、思路（4）不同類型房地產(chǎn) 主要分為土地、在建工程、預(yù)售商品房、已領(lǐng)取房產(chǎn)證的房地產(chǎn)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值4、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)思路（4）不同類型房地產(chǎn) 土地評(píng)估：土地根據(jù)“生熟”程度分為生地、毛地、熟地。生地是指已完成了土地使用批準(zhǔn)手續(xù)（包括土地使用權(quán)出讓手續(xù)）可用于建設(shè)的土地，該建筑用地?zé)o基礎(chǔ)設(shè)施，或者有部分基礎(chǔ)設(shè)施，但尚不具備完全的三通（通道路和臨時(shí)水、電）條件，同時(shí)地上地下待拆除的房屋、構(gòu)筑物尚未搬遷拆除。毛地指已完成了土地使用批準(zhǔn)手續(xù)（包括土地使用權(quán)出讓手續(xù)），具備三通（通道路和臨時(shí)水、電）或者條件更完備的基礎(chǔ)設(shè)施，但未進(jìn)行動(dòng)拆遷的可用于建設(shè)的土地。熟地指具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地面平

9、整，可用于建設(shè)的土地。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值4、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)思路（4）不同類型房地產(chǎn) 在建工程評(píng)估：一般適用于成本法和假設(shè)開發(fā)法,成本法采用房地分估綜合計(jì)價(jià),假設(shè)開發(fā)法求出的是房地產(chǎn)總價(jià)值。已領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的房地產(chǎn)分為劃撥土地上的房地產(chǎn)、出讓土地上的房地產(chǎn)、集體土地上的房地產(chǎn)；劃撥土地上的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值應(yīng)為市場(chǎng)價(jià)值扣出讓金、出讓土地上的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值即為市場(chǎng)價(jià)值、集體土地上的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值只考慮建筑物現(xiàn)值。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值4、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)思路（5）不同的估價(jià)方法 見前部分“估價(jià)方法與價(jià)值基準(zhǔn)”。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值4、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)思路每一個(gè)評(píng)估項(xiàng)目都要從以上五個(gè)方面

10、進(jìn)行分析判斷。估價(jià)結(jié)果應(yīng)與“價(jià)值定義”一致，所應(yīng)用的可比實(shí)例一定要統(tǒng)一到待估房地產(chǎn)條件下才具有可比性。三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)防范三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)防范1、目前房地產(chǎn)評(píng)估存在的問題房地產(chǎn)評(píng)估制度建立十二年來(lái)，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)有了飛躍發(fā)展，但實(shí)踐中也暴露一些問題。如：（1）迎合委托方要求，高估或低估標(biāo)的物價(jià)值，出具不實(shí)評(píng)估報(bào)告；（2）評(píng)估報(bào)告質(zhì)量不高，技術(shù)水平亟待提高；（3）不顧資格實(shí)力，超營(yíng)業(yè)范圍承攬?jiān)u估業(yè)務(wù)等；（4）不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)泛濫，收費(fèi)打折、給回扣現(xiàn)象嚴(yán)重；（5）評(píng)估機(jī)構(gòu)魚龍混雜、良莠不齊 。三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)防范2、評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有

11、的防范措施評(píng)估技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)防范包括：價(jià)值定義界定、估價(jià)方法選擇、估價(jià)案例選擇、參數(shù)選擇、計(jì)算審核、高估價(jià)值等環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)防范。三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)防范2、評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有的防范措施實(shí)地勘察風(fēng)險(xiǎn)防范評(píng)估必須到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘察、記錄，必須弄清楚標(biāo)的物的實(shí)際狀況及使用利用狀況，現(xiàn)場(chǎng)要全部踏勘，并與委托方提供的資料核實(shí)，要防止出現(xiàn)評(píng)估標(biāo)的物與實(shí)際標(biāo)的物不符的情況。三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)防范2、評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有的防范措施產(chǎn)權(quán)審核風(fēng)險(xiǎn)防范評(píng)估價(jià)值定義的界定取決于對(duì)標(biāo)的物權(quán)利狀況的判斷，房地產(chǎn)價(jià)值就是房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)值。產(chǎn)權(quán)審核至關(guān)重要。報(bào)告中價(jià)值定義、登記、權(quán)利

12、狀況必須說(shuō)明清楚，如有設(shè)定或假設(shè)條件，必須注明。三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)防范2、評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有的防范措施 職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)防范評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確取決于客觀和主觀兩方面，其中客觀方面的數(shù)據(jù)選擇也受主觀影響，保持客觀、公正、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)穆殬I(yè)道德是評(píng)估人員賴以生存的基礎(chǔ)。三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)防范3、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范（1）建立評(píng)估機(jī)構(gòu)動(dòng)態(tài)入圍制度建立評(píng)估機(jī)構(gòu)動(dòng)態(tài)入圍制度，選擇一批評(píng)估資質(zhì)等級(jí)高、社會(huì)信譽(yù)好、技術(shù)和服務(wù)水平優(yōu)秀的評(píng)估機(jī)構(gòu)從事相關(guān)評(píng)估業(yè)務(wù)，并提出相應(yīng)技術(shù)和操作標(biāo)準(zhǔn)，可以提高利用評(píng)估機(jī)構(gòu)服務(wù)的質(zhì)量和效率，防范風(fēng)險(xiǎn)。三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)

13、防范3、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范（1）建立評(píng)估機(jī)構(gòu)動(dòng)態(tài)入圍制度建設(shè)部對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行資質(zhì)等級(jí)管理，分為一、二、三級(jí)和臨時(shí)級(jí)別。 國(guó)土資源部對(duì)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)分為全國(guó)范圍注冊(cè)執(zhí)業(yè)和省級(jí)范圍注冊(cè)執(zhí)業(yè)兩類。最高人民法院、北京市高級(jí)人民法院也分別認(rèn)定一批房地產(chǎn)和土地評(píng)估機(jī)構(gòu)作為司法鑒定入冊(cè)機(jī)構(gòu)。三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)防范3、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范（2）建立評(píng)估報(bào)告審核制度金融機(jī)構(gòu)作為評(píng)估報(bào)告的使用者，不應(yīng)被動(dòng)地、簡(jiǎn)單地在評(píng)估結(jié)果基礎(chǔ)上按一定折扣確定放貸額，而要對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行必要的審核或復(fù)核。審核的內(nèi)容包括：評(píng)估報(bào)告格式、估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)、價(jià)值內(nèi)涵和價(jià)格水平等。例如國(guó)土資源部

14、、建設(shè)部對(duì)評(píng)估報(bào)告格式都有明確的規(guī)范要求，如報(bào)告分為估價(jià)結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告；報(bào)告需由兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)或土地估價(jià)師簽字，估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章；應(yīng)選擇兩種以上估價(jià)方法評(píng)估；對(duì)估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)、區(qū)域因素、個(gè)別因素、最佳使用、市場(chǎng)狀況、估價(jià)的假設(shè)和限制條件應(yīng)進(jìn)行說(shuō)明等。 建設(shè)部、人行和銀會(huì)聯(lián)合制定的關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知及配套的技術(shù)規(guī)則房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見，對(duì)于抵押評(píng)估也提出新要求，如法定優(yōu)先受償款的信息披露、抵押物變現(xiàn)能力分析等。三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)防范3、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范（2）建立評(píng)估報(bào)告審核制度對(duì)于價(jià)值內(nèi)涵和價(jià)格水平的審核，關(guān)鍵是確

15、定估價(jià)對(duì)象的價(jià)值內(nèi)涵與評(píng)估價(jià)格水平是否一致。以某城市商業(yè)中心的一塊土地來(lái)講，它的公開市場(chǎng)價(jià)值可能是400萬(wàn)，也可能是4000萬(wàn)，甚至4個(gè)億，而且都是客觀合理價(jià)值。 因?yàn)樗鼈兊膬r(jià)值定義內(nèi)涵是不同的：400萬(wàn)是生地價(jià)格，只是政府所收的土地出讓金；4000萬(wàn)是包含土地出讓金和各類基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的毛地價(jià)格；4個(gè)億是包含土地出讓金、各類基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)的熟地價(jià)格。3、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范 （3）估價(jià)報(bào)告防偽查詢 2009年5月1日，北京仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司推出了評(píng)估報(bào)告在線查詢系統(tǒng)。我公司出具的2009年5月1日后的報(bào)告，均可以通過該系統(tǒng)查詢到。該系統(tǒng)的推出是為方便客戶核查手中的紙

16、質(zhì)報(bào)告中關(guān)鍵數(shù)據(jù)是否與公司電子版報(bào)告相同，并作為鑒定報(bào)告真?zhèn)蔚闹匾罁?jù)之一。 登錄方式：首先登陸公司主頁(yè)，然后在首頁(yè)可以找到漂浮的“評(píng)估報(bào)告在線查詢系統(tǒng)”的圖標(biāo)。點(diǎn)擊即可進(jìn)入評(píng)估報(bào)告在線查詢系統(tǒng)。 三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)防范三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)防范4、三部門通知及抵押評(píng)估指導(dǎo)意見簡(jiǎn)介（1）將科學(xué)、合理的確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值，選用房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，審慎放貸，貫徹到房地產(chǎn)抵押與處置的全過程 通知要求（第二條）商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，要確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值，作為核定貸款發(fā)放額的依據(jù)。房地產(chǎn)抵押價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。商業(yè)銀行

17、應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行審核。 通知要求（第八條）商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)已抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化的監(jiān)測(cè)，及時(shí)掌握抵押價(jià)值變化情況?？梢晕蟹康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)定期或者在市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)，評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。 三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)防范4、三部門通知及抵押評(píng)估指導(dǎo)意見簡(jiǎn)介（1）將科學(xué)、合理的確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值，選用房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，審慎放貸，貫徹到房地產(chǎn)抵押與處置的全過程 通知要求（第八條）處置抵押房地產(chǎn)前，商業(yè)銀行必須委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，防止信貸資產(chǎn)流失。 對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的選用（第四條）明確由商業(yè)銀行按照公正、公開、透明的原則，在資質(zhì)等級(jí)高、社會(huì)信譽(yù)好的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)中

18、擇優(yōu)選擇。 同時(shí)要求商業(yè)銀行內(nèi)部對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行審核的人員，應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)知識(shí)和技能。 三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)防范4、三部門通知及抵押評(píng)估指導(dǎo)意見簡(jiǎn)介（2）完善了房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系，明確了審慎的房地產(chǎn)抵押估價(jià)原則 通知要求（第十條）房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見的要求進(jìn)行。 指導(dǎo)意見，考慮了房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)特點(diǎn)，從估價(jià)技術(shù)的角度，對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)的基本原則、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)方法選擇、估價(jià)參數(shù)選取以及估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)披露的信息等提出了具體要求，并要求估價(jià)報(bào)告對(duì)優(yōu)先受償權(quán)等影響抵押物變現(xiàn)能力的因素作重點(diǎn)分析。 三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題

19、與風(fēng)險(xiǎn)防范4、三部門通知及抵押評(píng)估指導(dǎo)意見簡(jiǎn)介（3）指導(dǎo)意見的技術(shù)要求特點(diǎn) 關(guān)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值的內(nèi)涵 指導(dǎo)意見明確規(guī)定（第四條）：“房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款”，其中“法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款”。 三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)防范4、三部門通知及抵押評(píng)估指導(dǎo)意見簡(jiǎn)介（3）指導(dǎo)意見的技術(shù)要求特點(diǎn) 報(bào)告內(nèi)容 指導(dǎo)意見規(guī)定（第十二、二十條）：“房地產(chǎn)抵押

20、估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)全面、詳細(xì)地界定估價(jià)對(duì)象的范圍和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的法定用途、實(shí)際用途以及區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況”。 “房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含估價(jià)的依據(jù)、原則、方法、相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)源與確定、相關(guān)參數(shù)選取與運(yùn)用、主要計(jì)算過程等必要信息，使委托人和估價(jià)報(bào)告使用者了解估價(jià)對(duì)象的范圍，合理理解估價(jià)結(jié)果。” 三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)防范4、三部門通知及抵押評(píng)估指導(dǎo)意見簡(jiǎn)介（3）指導(dǎo)意見的技術(shù)要求特點(diǎn) 信息披露（1） “法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄，應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)報(bào)告的附件” （第十三條）。（2）“內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)報(bào)告的附件。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中

21、予以披露。實(shí)地查勘記錄應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)檔案資料妥善保管。（第十四條）”（3）“評(píng)估在建工程的抵押價(jià)值時(shí)，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在拖欠建筑工程價(jià)款的書面說(shuō)明；存在拖欠建筑工程價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)以書面形式提供拖欠的數(shù)額（第十七條）”。（4）“房地產(chǎn)估價(jià)師知悉估價(jià)對(duì)象已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中披露已抵押及其擔(dān)保的債權(quán)情況（第十八條）”。（5）“已作為假設(shè)和限制條件，對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的因素，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露，并說(shuō)明其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響（第十九條）”。（6） “房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)向估價(jià)報(bào)告使用者作如下提示：（一）估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押

22、價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；（二）在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)；（三）合理使用評(píng)估價(jià)值；（四）定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估（第二十二條）”。 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的評(píng)估制度體系問題四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的 評(píng)估制度體系問題從現(xiàn)有的銀行抵押貸款與處置拍賣的實(shí)踐結(jié)果來(lái)看，當(dāng)?shù)盅何锍蔀槲ㄒ坏倪€款來(lái)源而進(jìn)行處置的情況下，處置所得進(jìn)行清償時(shí)往往不能完全償還銀行的債權(quán)本金和利息，還會(huì)給銀行造成損失，這樣的教訓(xùn)不在少數(shù)。這種損失直接揭示一個(gè)普遍的現(xiàn)象：房地產(chǎn)抵押時(shí)的評(píng)估價(jià)值與處置變現(xiàn)清償價(jià)值之間有相當(dāng)?shù)牟罹?。因此需要?duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)值與處置變現(xiàn)

23、清償價(jià)值之間產(chǎn)生差距的原因進(jìn)行進(jìn)一步分析。四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的 評(píng)估制度體系問題1、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押作為擔(dān)保債務(wù)履行的方式，在債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。因此在房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)的過程中就出現(xiàn)下列價(jià)值類型：房地產(chǎn)抵押物的評(píng)估價(jià)值；抵押貸款額；處置抵押物房地產(chǎn)的評(píng)估底價(jià)；處置抵押物房地產(chǎn)的成交價(jià)格；扣除處置費(fèi)用及相關(guān)交易稅費(fèi)后的可清償債務(wù)凈值。四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的 評(píng)估制度體系問題1、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)抵押物處置后所得價(jià)款的清償次序?yàn)椋海?）支付處分抵押物的費(fèi)用，如拍賣傭金、評(píng)估費(fèi)、保管費(fèi)、司法費(fèi)用等；（2）扣除抵

24、押物應(yīng)繳納的稅費(fèi)，如補(bǔ)繳土地出讓金、營(yíng)業(yè)稅、所得稅、契稅、土地增值稅、過戶登記費(fèi)等；（3）償還抵押權(quán)人債權(quán)本金、利息及支付違約金；（4）賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損失或賠償金；（5）剩余金額交還抵押人。由此可見需扣除（1）、（2）兩項(xiàng)費(fèi)用后才可償還抵押權(quán)人的債權(quán)，為了抵押權(quán)人債權(quán)的安全，（1）、（2）兩項(xiàng)費(fèi)用對(duì)抵押價(jià)格和處置價(jià)格的影響應(yīng)予以考慮。四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的 評(píng)估制度體系問題1、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)在這個(gè)過程中涉及的評(píng)估活動(dòng)有兩個(gè)：房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估和處置拍賣底價(jià)評(píng)估。銀行關(guān)心的是處置拍賣所得扣除相關(guān)費(fèi)用后的凈值能否償還貸款額。四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)

25、現(xiàn)過程中的 評(píng)估制度體系問題2、對(duì)抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)清償價(jià)值的認(rèn)識(shí)通過對(duì)抵押物價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程的分析可以看出，抵押物的價(jià)值實(shí)現(xiàn)是在未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況中快速變現(xiàn)條件下實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，其中真正能用于還款的是要扣除各種相關(guān)費(fèi)用后的凈額。四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的 評(píng)估制度體系問題2、對(duì)抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)清償價(jià)值的認(rèn)識(shí)由此正常可收回的抵押貸款額（或稱安全抵押貸款額）可以用以下公式表示：抵押貸款額未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下抵押物快速變現(xiàn)的價(jià)值快速變現(xiàn)處置費(fèi)用處置交易相關(guān)稅費(fèi)利息違約金賠償金約定的其他內(nèi)容。抵押率抵押貸款抵押評(píng)估價(jià)值從以上公式所表明的內(nèi)容來(lái)看，安全抵押貸款額與抵押評(píng)估價(jià)值沒有直接關(guān)系，它取決于未來(lái)房地

26、產(chǎn)市場(chǎng)條件下抵押物快速變現(xiàn)價(jià)值和扣減費(fèi)用。四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的 評(píng)估制度體系問題3、現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押評(píng)估制度的缺陷從上述的說(shuō)明和目前實(shí)踐中暴露的問題可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押評(píng)估制度存在一定缺陷：（1）目前的國(guó)家房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范規(guī)定，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估“可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行”。而所謂的“正常市場(chǎng)價(jià)格”是二級(jí)市場(chǎng)的商品房銷售價(jià)格？還是三級(jí)市場(chǎng)的二手房交易價(jià)格？通常二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格高于三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，抵押房地產(chǎn)的處置變現(xiàn)屬于三級(jí)市場(chǎng)。如果抵押評(píng)估時(shí)以二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行，實(shí)際上就是高估了抵押房地產(chǎn)的價(jià)值。四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的 評(píng)估制度體系問題3

27、、現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押評(píng)估制度的缺陷（2）一般房地產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告未考慮處置變現(xiàn)時(shí)的扣減費(fèi)用。這部分費(fèi)用占處置變現(xiàn)價(jià)值的百分之幾至百分之二十幾不等，甚至有的更高。由于這部分費(fèi)用在處置時(shí)要先行扣除，直接影響銀行所得的清償價(jià)值。（3）抵押和處置的時(shí)點(diǎn)不同，一般抵押報(bào)告只是在報(bào)告中注明一句話“提醒評(píng)估報(bào)告的使用者注意未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)”，但沒有針對(duì)抵押房地產(chǎn)的實(shí)際情況，從專業(yè)角度給出未來(lái)市場(chǎng)變化方向及程度對(duì)現(xiàn)有評(píng)估價(jià)值的影響分析。四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的 評(píng)估制度體系問題3、現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押評(píng)估制度的缺陷（4）一般抵押報(bào)告也只是泛泛地提醒評(píng)估報(bào)告的使用者注意未來(lái)短期強(qiáng)制處分因素的影響，也沒有從專

28、業(yè)角度分析抵押物自身的各方面因素及處置變現(xiàn)三級(jí)市場(chǎng)的狀況，給出未來(lái)抵押物變現(xiàn)能力的分析說(shuō)明，供銀行確定安全抵押貸款額作參考。四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的 評(píng)估制度體系問題4、完善房地產(chǎn)抵押與價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的評(píng)估制度體系的建議通過以上分析，我們可以看到僅從目前的房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)格角度去確定房地產(chǎn)抵押貸款額是不夠的，它不能夠消除抵押物本身價(jià)值的變動(dòng)給抵押額帶來(lái)的各種風(fēng)險(xiǎn)。四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的 評(píng)估制度體系問題4、完善房地產(chǎn)抵押與價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的評(píng)估制度體系的建議建議：（1）調(diào)整補(bǔ)充房地產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告的技術(shù)要求，使之能夠反映房地產(chǎn)處置交易市場(chǎng)價(jià)格水平。（2）開展對(duì)抵押物清償變

29、現(xiàn)價(jià)值及抵押物變現(xiàn)能力的評(píng)估分析，對(duì)抵押物未來(lái)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，并圍繞影響抵押物變現(xiàn)價(jià)值因素進(jìn)行研究分析，對(duì)抵押物的未來(lái)變現(xiàn)能力給出專業(yè)意見，幫助銀行分析確定出一個(gè)比較合理的抵押額，最大限度地避免風(fēng)險(xiǎn)。四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的 評(píng)估制度體系問題4、完善房地產(chǎn)抵押與價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的評(píng)估制度體系的建議（3）對(duì)抵押物的價(jià)值變動(dòng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值隨著時(shí)間的變化處于一個(gè)動(dòng)態(tài)變化過程中，房地產(chǎn)作為抵押物從設(shè)定抵押權(quán)到處置變現(xiàn)，存在一個(gè)時(shí)間周期過程，在此期間，有必要對(duì)抵押物的價(jià)值變動(dòng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，及時(shí)維護(hù)銀行的權(quán)利，達(dá)到資產(chǎn)價(jià)值的保全。四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的 評(píng)估制

30、度體系問題4、完善房地產(chǎn)抵押與價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的評(píng)估制度體系的建議同時(shí)，對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)有利于貸款分類。國(guó)際上通行的“五級(jí)資產(chǎn)分類法”是按貸款償還能力來(lái)劃分貸款質(zhì)量的,抵押物價(jià)值能否覆蓋貸款額是衡量借款人償還能力的重要指標(biāo)。所以,正確、動(dòng)態(tài)地評(píng)估借款人的抵押物價(jià)值是貸款分類的重要依據(jù)。四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的 評(píng)估制度體系問題5、建議開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與經(jīng)營(yíng)性物業(yè)項(xiàng)目融資評(píng)估 項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告書的基本內(nèi)容要求： 企業(yè)資信評(píng)估 項(xiàng)目基本情況評(píng)估：包括項(xiàng)目概況、建設(shè)情況評(píng)估、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目市場(chǎng)狀況評(píng)估。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況評(píng)估：包括項(xiàng)目投資估算與融資方案評(píng)估、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、不確定性評(píng)價(jià)

31、、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。 擔(dān)保評(píng)價(jià)五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范1、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押中存在的主要問題（1）“假按揭”套取房地產(chǎn)開發(fā)貸款近年來(lái)，作為宏觀調(diào)控措施，國(guó)家限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，鼓勵(lì)個(gè)人住房消費(fèi)貸款。在此背景下，一些開發(fā)資金不足且無(wú)法正常取得開發(fā)貸款的開發(fā)商，就采取了假“按揭”的方式，以套取貸款。 五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范1、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押中存在的主要問題（1）“假按揭”套取房地產(chǎn)開發(fā)貸款即：開發(fā)商利用自己?jiǎn)T工及其親屬的身份證，或者從社會(huì)上租借來(lái)的個(gè)人身份證，簽訂所謂的“商品房預(yù)售合同”，并以此申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款，取得貸款后，由開發(fā)商以個(gè)人的名義按月償還本息。同時(shí)

32、，開發(fā)商將已設(shè)定抵押的商品房向社會(huì)銷售，實(shí)際成交后，購(gòu)房人一次付款的，則解除抵押；購(gòu)房人選擇按揭的，開發(fā)商就以變更借款人為由，要求銀行重新辦理按揭；更有甚者，開發(fā)商既不解除抵押，也不重新辦理按揭，而是通過長(zhǎng)期不協(xié)助辦理個(gè)人住房產(chǎn)權(quán)，掩蓋事實(shí)。據(jù)反映，開發(fā)商以這種假“按揭”方式取得貸款的現(xiàn)象在各地都不同程度地存在。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范1、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押中存在的主要問題（1）“假按揭”套取房地產(chǎn)開發(fā)貸款假“按揭”現(xiàn)象的明顯特征：一是形式合法。開發(fā)商利用員工或其親屬等個(gè)人名義簽訂的“商品房預(yù)售合同”、借款合同、抵押合同等要件，從表面上看都是合法的，正因?yàn)檫@種形式上的合法，房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門

33、即使發(fā)現(xiàn)其有套貸跡象，也不能憑推斷就不登記，否則會(huì)被控行政不作為。二是“銷售價(jià)格”一般明顯高于市場(chǎng)價(jià)，因?yàn)殚_發(fā)商的主要目的就是為了多取得貸款。三是一般集中發(fā)生在月末、季末或逢年過節(jié)時(shí)，因?yàn)榇藭r(shí)一般為財(cái)務(wù)結(jié)算的時(shí)間。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范1、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押中存在的主要問題（1）“假按揭”套取房地產(chǎn)開發(fā)貸款假“按揭”蔓延的原因：據(jù)了解，開發(fā)商之所以選擇假“按揭”方式，除了因正常的開發(fā)貸款難以取得外，也有利益驅(qū)動(dòng)的因素。因?yàn)閭€(gè)人住房抵押貸款一時(shí)利率明顯低于生產(chǎn)性貸款；二是要件少，手續(xù)簡(jiǎn)便；三是不需要評(píng)估抵押價(jià)值，貸款成本低。此外，據(jù)反映也有個(gè)別銀行工作人員為完成放貸任務(wù)，有意幫助開發(fā)商辦理假

34、“按揭”業(yè)務(wù)。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范1、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押中存在的主要問題（1）“假按揭”套取房地產(chǎn)開發(fā)貸款假“按揭”的危害：一是擾亂了正常的金融秩序，使大量消費(fèi)性貸款轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)貸款。二是部分假“按揭”實(shí)質(zhì)上是“一房?jī)墒邸?，一旦開發(fā)商逃廢債務(wù)，銀行貸款將難以追回，因?yàn)檎嬲馁?gòu)房人入住后，抵押物將無(wú)法處分；購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)將得不到保護(hù)，因?yàn)楸M管購(gòu)房人是善意的且已實(shí)際付清房款，但在不解除抵押權(quán)的情況下，登記部門將無(wú)法為其確權(quán)登記。三是損害他人利益。假“按揭”中名義上的借款人往往是在不知詳情的情況下被利用的，一旦開發(fā)商惡意欺詐，將作為違約一方承擔(dān)違約賠償責(zé)任，如果處理不好，將影響社會(huì)穩(wěn)定。五、房

35、地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范1、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押中存在的主要問題（2）超值抵押房地產(chǎn)抵押是一種債務(wù)履行擔(dān)保方式，抵押物的價(jià)值應(yīng)當(dāng)高于所擔(dān)保的債務(wù)。但實(shí)踐中，有的借款人以虛報(bào)房地產(chǎn)價(jià)值或要求估價(jià)機(jī)構(gòu)高估房地產(chǎn)價(jià)值，以此取得超出抵押物實(shí)際價(jià)值的銀行貸款。也有的貸款銀行工作人員明知借款人申報(bào)的抵押物價(jià)值或估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果高于其市場(chǎng)價(jià)值，甚至在房地產(chǎn)管理部門提醒其抵押物價(jià)值不足以為貸款提供擔(dān)保的情況下，仍堅(jiān)持以此作為確定抵押貸款額度的依據(jù)，致使銀行實(shí)際放貸額大于抵押物的市場(chǎng)價(jià)值。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范1、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押中存在的主要問題（3）“售后再抵”、“抵后再售”有的開發(fā)商預(yù)售商品房后，不到房地

36、產(chǎn)管理部門辦理合同備案手續(xù)，通過隱瞞預(yù)售事實(shí)，又以其開發(fā)項(xiàng)目（含已預(yù)售商品房部分）辦理在建工程抵押登記，從銀行取得貸款；也有的開發(fā)商在沒有取得抵押權(quán)人同意的情況下，隱瞞開發(fā)項(xiàng)目已設(shè)定在建工程抵押的事實(shí)，擅自銷售商品房。 五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范1、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押中存在的主要問題（3）“售后再抵”、“抵后再售”這兩種情況下，如果開發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善或惡意逃廢債務(wù)，不能償還到期借款，在建工程抵押權(quán)不解除，購(gòu)房人即使已經(jīng)實(shí)際付清房款，房地產(chǎn)管理部門也無(wú)法為其確權(quán)登記，其產(chǎn)權(quán)也得不到保護(hù)；而在購(gòu)房人已經(jīng)入住的情況下，銀行也將難以處分抵押物，貸款風(fēng)險(xiǎn)就不可避免。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范1、當(dāng)前房地

37、產(chǎn)抵押中存在的主要問題（4）利用假房產(chǎn)證、假買賣合同、假身份證、假評(píng)估報(bào)告抵押騙取銀行貸款利用假房產(chǎn)證、假買賣合同、假身份證、假評(píng)估報(bào)告騙取銀行貸款，也是銀行面臨的一大風(fēng)險(xiǎn)。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范1、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押中存在的主要問題（5）重復(fù)抵押近年來(lái)，隨著規(guī)章制度的健全和抵押登記管理的加強(qiáng)，除正常的余值抵押外，惡意重復(fù)設(shè)定房地產(chǎn)抵押現(xiàn)象已得到有效控制，但仍時(shí)有發(fā)生。究其原因：一是當(dāng)事人擅自改變房屋的樓號(hào)、樓層、房屋等信息，使房地產(chǎn)管理部門的信息系統(tǒng)難以識(shí)別；五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范1、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押中存在的主要問題（5）重復(fù)抵押二是部分地方當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T也在辦理房地產(chǎn)抵押登

38、記業(yè)務(wù)，但因該部門不掌握房屋權(quán)屬檔案，不了解具體房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，為不法分子提供了可乘之機(jī)；三是有的當(dāng)事人利用房地產(chǎn)管理體制上房、地分別管理或分級(jí)管理的缺陷，隱瞞已設(shè)定土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押的事實(shí)，就同一房地產(chǎn)到另一部門再次申請(qǐng)抵押登記。在上述情形下，一旦借款人惡意逃廢，就會(huì)導(dǎo)致銀行債務(wù)處于無(wú)擔(dān)保狀態(tài)。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范1、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押中存在的主要問題（6）其他風(fēng)險(xiǎn)問題法院司法解釋造成的抵押擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)：法院對(duì)于個(gè)人居住的房屋的執(zhí)行設(shè)置的限制性條件；對(duì)于拖欠的建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)的規(guī)定；對(duì)于認(rèn)定未登記的商品房買賣預(yù)售合同優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)的規(guī)定等。帶他項(xiàng)權(quán)

39、利的房地產(chǎn)抵押。已抵押的在建工程或按揭的預(yù)售商品房竣工后注銷、變更登記、借新還舊貸款的注銷、變更登記問題等。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范2、不同類型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范防范房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)從程序上講應(yīng)把好三個(gè)方面：把好對(duì)抵押物的審核關(guān)，確保抵押物的真實(shí)性、合法性和有效性；把好抵押物評(píng)估關(guān)，如實(shí)反映抵押物的價(jià)值；把好抵押物登記關(guān)，確保抵押關(guān)系的效力。在具體實(shí)踐中，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)各類型房地產(chǎn)抵押及風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)為：五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范2、不同類型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范（1）土地使用權(quán)抵押明確地價(jià)款是否交清。若分期或延期，需計(jì)算利息，并在抵押價(jià)值中扣除。此外若項(xiàng)目地塊較大，可能要分割抵押，有幾種

40、做法。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范2、不同類型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范（1）土地使用權(quán)抵押明確拆遷安置及場(chǎng)地平整情況。若拆遷安置由開發(fā)商負(fù)責(zé)，應(yīng)弄清拆遷安置或征地費(fèi)用是否已付清或拆遷安置是否完畢、商業(yè)用地是否有回遷等。另處還應(yīng)注意紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施條件和紅線內(nèi)市政條件及場(chǎng)地平整情況。例如：舊城改造中未拆遷完的用地抵押價(jià)值應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)；新區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施條件不好的用地抵押價(jià)值應(yīng)扣除尚未投入配套的市政配套費(fèi)用；土地開發(fā)成本按區(qū)域客觀平均成本核算等。即應(yīng)明確標(biāo)的物狀況及價(jià)格定義，由于標(biāo)的物狀況及價(jià)格定義不同，同一用地的價(jià)值是可以完全不同的。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范2、不同類型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)

41、與防范（1）土地使用權(quán)抵押注意項(xiàng)目是否有限制條件，在抵押和轉(zhuǎn)讓時(shí)需補(bǔ)交出讓金。此外有些出讓用地用公建配套，市政工程等費(fèi)用抵扣地價(jià)、有的出讓項(xiàng)目需上交一定比例建筑面積給政府作為公建和公益項(xiàng)目等都需注意。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范2、不同類型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范（1）土地使用權(quán)抵押注意是否是閑置土地，閑置時(shí)間是否超過兩年，因?yàn)榘捶梢?guī)定，出讓土地閑置二年，政府有權(quán)無(wú)償收回。對(duì)于閑置時(shí)間較長(zhǎng)的或貸款還款遲于規(guī)定的二年閑置期限時(shí)間的土地抵押，嚴(yán)格上應(yīng)要求開發(fā)商辦理延期手續(xù)較為安全。例如土地已閑置一年半，現(xiàn)辦理抵押貸款，期限一年，如果半年后土地仍未開發(fā)，政府無(wú)償收回土地，銀行的抵押收益就會(huì)受損。五

42、、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范2、不同類型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范（1）土地使用權(quán)抵押注意土地剩余年限。出讓土地是有年限的，隨著土地剩余使用年限的減少，土地價(jià)值也會(huì)減少。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范2、不同類型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范（2）在建工程抵押在建工程是一種特殊類型的房地產(chǎn)。 從法律地位上看，在建工程不能單獨(dú)設(shè)立抵押權(quán)。在建工程無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)，只能依附于土地使用權(quán)，在建工程抵押實(shí)際是土地使用權(quán)及其地上建筑物抵押。 五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范2、不同類型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范（2）在建工程抵押從形態(tài)上看，在建工程一直在變化，換句話說(shuō)，標(biāo)的物處在動(dòng)態(tài)變化的狀況中，而根據(jù)擔(dān)保法和城市房地產(chǎn)管理

43、法規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。因此對(duì)在建工程有標(biāo)的物形態(tài)及價(jià)值構(gòu)成的界定問題。 五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范2、不同類型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范（2）在建工程抵押從財(cái)產(chǎn)權(quán)或債權(quán)的關(guān)系看，在建工程涉及的利益關(guān)系最多。例如涉及政府方面有地價(jià)款是否交清，是否違建問題；原用地方面有征地拆遷費(fèi)用處理完畢與否，是否回遷問題；建筑商方面是否有工程款拖欠問題（按建筑法拖欠工程款建筑商可將承建的工程留置，且留置權(quán)優(yōu)先與抵押權(quán)）；業(yè)主方面有預(yù)售問題；銀行方面有是否重復(fù)抵押，抵押的部分又被出售或出售部分又做抵押等各種問題。 五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范2、不同類型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防

44、范（2）在建工程抵押所以對(duì)于在建工程抵押其抵押價(jià)值一般以成本法確定為主，當(dāng)其已封頂或近竣工時(shí)，使用時(shí)才會(huì)考慮其造價(jià)部分利潤(rùn)，并進(jìn)行建設(shè)進(jìn)度修正。對(duì)于在建工程抵押需注意的核心在于其標(biāo)的物相應(yīng)權(quán)益關(guān)系的界定。有的地方對(duì)于在建工程抵押程序上采用了以下措施： 五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范2、不同類型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范（2）在建工程抵押出讓土地使用權(quán)上的在建工程未領(lǐng)預(yù)售證但已開工項(xiàng)目，可辦理土地使用權(quán)抵押及在建工程抵押。已辦理土地使用權(quán)抵押的，不得續(xù)押，在土地使用權(quán)抵押注銷前不得辦理在建工程抵押，但可辦理以新增在建工程向同一抵押權(quán)人追加借款的抵押登記手續(xù)。已設(shè)定土地使用權(quán)抵押的開發(fā)項(xiàng)目辦理預(yù)售合同登記時(shí)，開發(fā)商須提交抵押權(quán)人的同意證明，并有以書面告知購(gòu)房人土地使用權(quán)抵押情況的義務(wù)。已設(shè)定在建工程抵押權(quán)的開發(fā)項(xiàng)目辦理預(yù)售合同登記時(shí)，開發(fā)商須先注銷出售單元的抵押權(quán)?；蜚y行同意其預(yù)售，出具放行單。五、房地產(chǎn)抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)與防范2、不同類型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范（2）在建工程抵押出讓土地使用權(quán)上的在建工程土地使用權(quán)抵押、在建工程抵押和商品房按揭應(yīng)在同一銀行辦理。在建工程多次抵押時(shí)，應(yīng)提供已有的抵押權(quán)人的知會(huì)證明；用于兩次抵押的在建工程估價(jià)，還須提供前次抵押