房地產(chǎn)評估報告-陽江市陽江市陽東縣湖濱西路碧桂園12號普通住宅轉(zhuǎn)讓價值評估

1、PAGE PAGE 18房 地 產(chǎn) 估 價 報 告估價項目名稱：陽江市陽江市陽東縣湖濱西路碧桂園12號普通住宅轉(zhuǎn)讓價值評估委 托 方：馮明估 價 方：陽江市萬聯(lián)房地產(chǎn)評估有限公司估 價 人 員：胡品新估價作業(yè)日期：2013年12月1日至2013年12月7日估價報告編號：陽江市萬聯(lián)房估字2013第35號目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc374389603 致委托方函 PAGEREF _Toc374389603 h 3 HYPERLINK l _Toc374389604 估價師聲明 PAGEREF _Toc374389604 h 4 HYPERLINK l _

2、Toc374389605 估價的假設(shè)和限制條件 PAGEREF _Toc374389605 h 5 HYPERLINK l _Toc374389606 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 PAGEREF _Toc374389606 h 7 HYPERLINK l _Toc374389607 一、委托方 PAGEREF _Toc374389607 h 7 HYPERLINK l _Toc374389608 二、估價方 PAGEREF _Toc374389608 h 7 HYPERLINK l _Toc374389609 三、估價對象 PAGEREF _Toc374389609 h 7 HYPERLINK l _

3、Toc374389610 四、估價目的 PAGEREF _Toc374389610 h 10 HYPERLINK l _Toc374389611 五、估價時點 PAGEREF _Toc374389611 h 10 HYPERLINK l _Toc374389612 六、價值定義 PAGEREF _Toc374389612 h 10 HYPERLINK l _Toc374389613 七、估價依據(jù) PAGEREF _Toc374389613 h 10 HYPERLINK l _Toc374389614 八、估價原則 PAGEREF _Toc374389614 h 10 HYPERLINK l _

4、Toc374389615 九估價方法適用性分析 PAGEREF _Toc374389615 h 12 HYPERLINK l _Toc374389616 十估價測算過程 PAGEREF _Toc374389616 h 13 HYPERLINK l _Toc374389617 （一）市場比較法 PAGEREF _Toc374389617 h 13 HYPERLINK l _Toc374389618 （二）收益還原法 PAGEREF _Toc374389618 h 16 HYPERLINK l _Toc374389619 十一、估價結(jié)果 PAGEREF _Toc374389619 h 17 HYP

5、ERLINK l _Toc374389620 附 件 PAGEREF _Toc374389620 h 18致委托方函馮明:我們接受您的委托，對陽江市陽東縣湖濱西路碧桂園12號普通住宅在估價時點的市場價值進行評估。我們根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和制度的規(guī)定，本著獨立、公正、客觀、科學(xué)的原則，遵循房地產(chǎn)估價的程序，對您提供的與估價對象有關(guān)資料進行了必要的核查審驗，并派出工作人員到現(xiàn)場進行了詳細的勘察、核實，采用科學(xué)的方法進行計算，現(xiàn)將估價結(jié)果報告如下：估價目的為委托方了解為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參考。估價結(jié)果估價對象建筑面積：143.00平方米房地產(chǎn)單價：4241元/平方米房地產(chǎn)總價

6、：￥606418萬元（大寫：人民幣陸拾萬陸仟肆佰壹拾扒元整） 特此函復(fù)！ 陽江市萬聯(lián)房地產(chǎn)評估有限公司 法定代表人簽字：林瑞偉 2013年12月7日估價師聲明本公司估價師鄭重聲明：1、在本估價報告中陳述的事實，是真實的和準(zhǔn)確的。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是估價師自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、估價師與本估價報告中的估價對象及有關(guān)當(dāng)事人無利害關(guān)系和偏見。4、估價師依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T52091-1999）進行評估分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、在參加本次估價的人員中，胡品新等人參與了對估價對象的實地

7、查勘。我們對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任。6、沒有第三方公司和個人對本次估價提供了專業(yè)幫助。7、本報告的技術(shù)測算過程詳見房地產(chǎn)估價技術(shù)報告，該報告僅供有關(guān)主管部門驗查所用。估價師簽名：姓 名 注冊證號碼 簽 名 估價的假設(shè)和限制條件一、估價的假設(shè)條件1、本估價報告的估價結(jié)果采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。2、估價對象的權(quán)利人合法取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，并已按規(guī)定支付完有關(guān)稅費。3、估價對象能夠按照設(shè)定用途持續(xù)使用，并

8、產(chǎn)生相應(yīng)的收益。任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)。4、委托方和當(dāng)事人提供的資料屬實。二、估價的限制條件1、本估價報告結(jié)果僅為委托方了解估價對象的市場價格提供了參考，不作其它用途。2、在房地產(chǎn)市場沒有重大變化的前提下，估價報告使用的有效期為 = 1 * CHINESENUM2 壹年，即自2013年12月7日2014年12月7日止，若房地產(chǎn)市場有較大波動或超過一年需重新進行評估。3、委托方及當(dāng)事人對其所提供的相關(guān)資料、各種數(shù)據(jù)的合法性、真實性和可靠性負責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。若由于委托方或當(dāng)事人提供虛假的情況和失效的資料致使估價結(jié)果失實，應(yīng)由資料提供方負完全責(zé)任。4

9、、本報告中有關(guān)估價對象的權(quán)屬狀況、建筑面積等內(nèi)容以委托方提供的陽江市房地產(chǎn)權(quán)屬證明書及其圖紙等資料為準(zhǔn)，估價人員并沒有對建筑面積進行測量，也沒有到當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門調(diào)查核實估價對象的房屋權(quán)屬狀況，如有差異應(yīng)以當(dāng)?shù)貒练抗艿认嚓P(guān)部門確認為準(zhǔn)。5、未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意，本估價報告不得向委托方和按規(guī)定報送的有關(guān)部門以外的單位和個人提供；本估價報告的全部或任一部分內(nèi)容不得用于公開的文書中，也不得以任何方式公開發(fā)表。因報告使用者使用不當(dāng)而造成的責(zé)任和糾紛與本估價機構(gòu)無關(guān)。三、其它需要說明的事項1、本估價報告未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有不可抗力的因素對估價結(jié)論的影響。2、本估價報告采用的幣種為人

10、民幣,估價結(jié)果包含土地和建筑物的價值，但未包含估價對象未來發(fā)生轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納的稅費等款項。3、本估價報告不對房地產(chǎn)權(quán)屬負責(zé)，亦未考慮其權(quán)屬狀況對估價對象價值的影響。4、本次估價不考慮租賃權(quán)和抵押權(quán)等他項權(quán)利對估價結(jié)果的影響。5、委托人以及相關(guān)部門在使用本估價報告時，對因忽視本估價報告揭示的相關(guān)事項所引起的相關(guān)法律責(zé)任，本估價機構(gòu)以及估價人員不承擔(dān)任何責(zé)任。6、本報告由廣東正元土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司負責(zé)解釋。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方委托單位：陽江市陽東縣湖濱西路碧桂園12號普通住宅地址：陽江市陽東縣湖濱西路碧桂園12號法人代表：馮明聯(lián) 系 人：馮明郵政編碼：529500二、估價方受托估價機

11、構(gòu)：陽江市萬聯(lián)房地產(chǎn)評估公司機構(gòu)地址：陽江市江城區(qū)漠江路739號證書編號：建房估證字14008號房地產(chǎn)評估資質(zhì)級別：一級法人代表：林瑞偉聯(lián) 系 人：林瑞偉聯(lián)系電話：0662）3623636郵政編碼：529500三、估價對象 估價對象為陽江市陽東縣湖濱西路碧桂園12號房地產(chǎn)，建筑面積為143平方米，有3室2廳2衛(wèi)，共一層，朝南 ，全修裝修，個人完全產(chǎn)權(quán)。1、估價對象位置 估價對象位于陽江市陽東縣湖濱西路碧桂園12號2、估價對象權(quán)利狀況個人完全產(chǎn)權(quán)3、估價對象建筑物及使用狀況估價對象是陽江市陽東縣湖濱西路碧桂園12號房地產(chǎn)，房屋建筑面積為143平方米。 房屋用途：住宅 建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)； （3）

12、 外觀：朝南，全修裝修，帶花園（4）房屋樓層： 1層（5） 平面布局：現(xiàn)房屋平面布局呈三室、兩廳、兩衛(wèi)的格局； （6） 配套設(shè)施：給水、排水、供電、有線電視和通訊等配套設(shè)施完備； （7） 裝修情況： 全修裝修。4、估價對象區(qū)位描述與分析陽東碧桂園位于325國道旁，緊鄰陽東縣汽車站、地處陽東縣中心地塊，屬于陽東縣政府行政區(qū)域；離市區(qū)只需3分鐘的車程，享有市區(qū)繁華和交通便利的優(yōu)勢，總占地面積為1492畝，住宅占地面積799畝，更坐擁427畝燕山湖的天然景觀，總體建筑容積率0.99，綠化率達40，是碧桂園又一傾心之作。 陽東碧桂園由三大片區(qū)組成：分別是住宅區(qū)、酒店和商業(yè)街組成的商業(yè)區(qū)和燕山湖城市廣場

13、組成的休閑娛樂區(qū)。 估價對象所處住宅區(qū)，建筑面積由76至138不等，有二房二廳至四房二廳的單位可供選擇，首層單位附帶私家花園。室內(nèi)布局合理，廳與房方正實用，裝修設(shè)計時尚新穎，匯集了其他碧桂園最受歡迎、最經(jīng)典的戶型。另外，在湖中央及湖邊的是“尚鄰”別墅藍天半島和映翠灣，位置得天獨厚,戶內(nèi)設(shè)有專用車位或車庫，精致園藝的大花園，給我們一個享受自然、賞心的空間。周邊商業(yè)區(qū)包括以五星級標(biāo)準(zhǔn)建造的三面環(huán)湖陽江鳳凰酒店，建筑高6層，共有客房340間，大堂宏偉的西斯廷拱廊設(shè)計，堂皇而藝術(shù)的裝修盡顯其氣派。酒店內(nèi)有商務(wù)客房、豪華套房和總統(tǒng)套房，另外還設(shè)有商務(wù)會議室，中、西餐廳，康體娛樂設(shè)施，室外泳池、網(wǎng)球場等等

14、。當(dāng)酒店投入使用后將成為陽江地區(qū)首席商務(wù)酒店項目。與酒店相鄰的是具有地中海風(fēng)情的湖濱商業(yè)街，總占地63畝，共規(guī)劃有105間商鋪，其中地鋪78間，商鋪類型分配合理，兩旁的商鋪更有空中走廊相連，為您提供多姿多彩的購物環(huán)境，日后將成為陽江地區(qū)又一購物休閑熱點。 周邊還有休閑娛樂區(qū)，依湖而建的是燕山湖城市廣場，總占地180畝。整個廣場設(shè)有老人活動區(qū)和綠化區(qū)。廣場內(nèi)不僅有休閑長堤、花之廣場等供業(yè)主、老人活動區(qū)，還設(shè)有濱水平臺、兒童樂園，休閑活動平臺和延伸至湖心的賞景亭，讓人們更加親近水岸，享受自然。陽東碧桂園周邊漸漸形成師資優(yōu)秀的教育體系，東城一小、陽東一中及陽東廣雅中學(xué)將成為這一體系的代表。東城區(qū)兩大

15、農(nóng)貿(mào)市場豐富了社區(qū)業(yè)主的菜籃子需求。當(dāng)陽東碧桂園開發(fā)日趨成熟，屆時，不僅僅是引領(lǐng)陽江地產(chǎn)市場的代表作，而且成為陽江地區(qū)引領(lǐng)生活潮流的城市新名片。四、估價目的為委托方了解為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參考五、估價時點 2013年12月1日至2013年12月7日六、價值定義本估價報告的估價結(jié)果，是指估價對象在估價時點、法定用途和符合本報告設(shè)定條件下的房地產(chǎn)公開市場價格。 七、估價依據(jù)1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；2、中華人民共和國土地管理法；3、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T50291-1999)；4、國務(wù)院、地方政府及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)；5、委托方以及當(dāng)事人提供的估

16、價對象的相關(guān)資料；6、估價人員實地勘察、調(diào)查獲取的資料。八、估價原則1、合法原則估價時遵循國家和地方政府頒布的相關(guān)法令、法規(guī)、條例和政策。2、最高最佳使用原則由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占用的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。所以，房地產(chǎn)價格是以該房地產(chǎn)的效用作最有效發(fā)揮為前提的。3、客觀、公正原則本次估價在充分調(diào)查、了解分析估價對象的實際條件的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格按照國家、地方政府有關(guān)部門的政策規(guī)定，遵循科學(xué)的估價程序，選用合理、適宜的估價方法，經(jīng)過準(zhǔn)確的測算來確定房地產(chǎn)價格。4、綜合分析原則在房地產(chǎn)

17、市場中，房地產(chǎn)價格受一般因素（自然、社會、經(jīng)濟、政策等）、區(qū)域因素（商業(yè)服務(wù)繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施配套完善程度、交通條件、環(huán)境狀況等）、個別因素（位置、地勢、臨街狀況、形狀等）諸多因素的影響，因而進行房地產(chǎn)估價時，必須從綜合的角度出發(fā)，全面分析作用于房地產(chǎn)價格的各種因素。5、替代原則房地產(chǎn)價格遵循替代原則。某宗房地產(chǎn)價格，受與其用途相同、區(qū)位相近、具有可替代性的其它房地產(chǎn)價格的影響和牽制。在市場競爭機制作用下，其價格趨同或趨于一致。6、供需原則在特定區(qū)域和用途的條件下，房地產(chǎn)價格受供求規(guī)律支配，即供求均衡時形成均衡價格，當(dāng)供大于求時價格下降，反之供小于求時價格上升。九估價方法適用性分析根據(jù)估價對象

18、的具體狀況，在對其進行實地勘察和類似房地產(chǎn)調(diào)查后，估價人員認真分析了影響估價對象價值的相關(guān)因素，考慮到目前與估價對象類似的房地產(chǎn)交易市場比較活躍，且類似交易案例較多，故確定采用市場比較法和收益法作為本次評估的方法。遵循市場比較法可比實例的的選取原則，根據(jù)估價人員掌握的房地產(chǎn)交易市場資料，在估價對象同一供求圈內(nèi)選擇三個與估價對象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近的近期交易實例作為可比實例，對影響價格的各項因素及其影響程度進行分析，建立估價對象與可比實例的價格可比基礎(chǔ)，并分別進行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正，求取估價對象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價格。收益法是預(yù)測估價對象未來收益，然后

19、利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。十估價測算過程（一）市場比較法1選擇可比案例根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近區(qū)域的三個住宅交易案例進行比較。具體條件見表一： 可 比 案 例 情 況 表（表一）比較因素估價對象實例一實例二實例三項目名稱陽東碧桂園12號陽東碧桂園裕東雅筑碧湖雅苑單價（元/m2）待估1049287土地用途住宅住宅住宅住宅交易日期2013.122013. 112013. 122013.11交易方式正常出售正常出售正常出售正常出售交割方式現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房區(qū)域因素區(qū)域繁華程度一般一般一般一般道路通達度臨主干道臨主干道臨主干道臨主干

20、道交通便利度多路公交多路公交多路公交多路公交公共設(shè)施完備度較完備較完備較完備較完備基礎(chǔ)設(shè)施完備度完備完備完備完備環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度較好較好較好較好個別因素小區(qū)環(huán)境一般一般一般一般小區(qū)配套一般一般一般一般學(xué)區(qū)情況一般一般一般一般層 次1/17/78/103/8戶 型三室二廳三室二廳三室二廳三室二廳朝向南北向南北向南北向南北向結(jié)構(gòu)形式框架框架框架框架房屋配套設(shè)施完備完備完備完備建筑年代2008200820102009裝璜情況精裝精裝毛坯中裝2比較因素的選擇根據(jù)可比案例與估價對象實際狀況，選用影響房地產(chǎn)價格的比較因素，主要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個別因素。詳見表二：（轉(zhuǎn)下頁）可比案

21、例比準(zhǔn)價格系數(shù)修正表（表二）比較因素估價對象實例一實例二實例三項目名稱陽東碧桂園12號陽東碧桂園裕東雅筑碧湖雅苑土地用途100100100100交易日期100100100100交易方式100100100100交割方式100100100100區(qū)域因素區(qū)域繁華程度100100100100道路通達度100105100100交通便利度100100100100公共設(shè)施完備度100100100100基礎(chǔ)配套完備度100100100100環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度100100100100個別因素小區(qū)環(huán)境100100100100小區(qū)配套100100100100學(xué)區(qū)情況100100100100層 次1009810598戶

22、型100100100100朝向（臥室）100100100100結(jié)構(gòu)形式10099100100房屋配套設(shè)施100100100100房屋成新100100100100裝修情況100100981043比較因素修正將可比案例與估價對象進行比較，從交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等方面進行系數(shù)修正，得出估價對象的比準(zhǔn)價格，詳見表三：（轉(zhuǎn)下頁）可比案例比準(zhǔn)價格修正表（表三）比較因素實例一實例二實例三案例單價（元/平方米）596135874137土地用途100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100

23、交割方式100/100100/100100/100區(qū)域因素區(qū)域繁華程度100/100100/100100/100道路通達度100/100100/100100/100交通便利度100/100100/100100/100公共設(shè)施完善度100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施完備度100/100100/100100/100環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度100/100100/100100/100個別因素小區(qū)環(huán)境100/100100/100100/100小區(qū)配套100/100100/100100/100學(xué)區(qū)情況100/100100/100100/100層 次100/98100/105100/98戶 型100/100100/100100/100朝 向100/100100/100100/100結(jié)構(gòu)形式100/100100/100100/100房屋配套設(shè)施100/100100/100100/100房屋成新100/104100/99100/101裝修情況100/100100/98100/104比準(zhǔn)價格（元/平方米）584635104017采用簡單算術(shù)平均綜合得出比準(zhǔn)價格為：(5846+3510+4017)/34457.67元/m2估價對象評估總值=4457.67元/m2143m2=637446元509956.8陽江市萬聯(lián)房地產(chǎn)評估公司 2013年 12月7日（二）收益還