生態(tài)圈成上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展新引擎

1、生態(tài)圈成產(chǎn)業(yè)園區(qū) 發(fā)展新引擎 2020 仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。2020年3月，上海瞄準(zhǔn)科技前沿，在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上，發(fā)布60平方公里產(chǎn)業(yè)新空間 并推介26個特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以園區(qū)建設(shè)推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展。憑借清晰的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和30余年 的發(fā)展歷程，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場吸引了諸多企業(yè)來設(shè)立其辦公室或園區(qū)，已成為上海 商業(yè)房地產(chǎn)市場中重要的組成部分。多年來，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場需求保持穩(wěn)健。即使在新冠疫情的影響下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場 仍維持韌性，2020年第二季度，積壓的需求得以釋放，核心型園區(qū)凈吸納量超過12.1 萬平方米，同比上漲130%。租賃問詢保持活躍，尤其是來自科技和醫(yī)療行業(yè)。核心產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，孕育了諸多領(lǐng)先的企

2、業(yè)。科技企業(yè)的壯大，離不開科研人才和研發(fā) 資源。這些企業(yè)對人才增長的需求日益強(qiáng)盛，促使其將辦公室設(shè)立在研究院或理工類 院校附近，這也將進(jìn)一步推動核心產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場的發(fā)展。長遠(yuǎn)來看，眾多園區(qū)內(nèi)的參與者，包括企業(yè)、物業(yè)業(yè)主、政府、高校等，共同構(gòu)筑起 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生態(tài)圈。完善的生態(tài)圈，將助推園區(qū)發(fā)展，凝聚園區(qū)內(nèi)企業(yè)，培育園區(qū)內(nèi) 未來新興需求。生態(tài)圈成產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展新引擎2建設(shè)全球科創(chuàng)中心，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)空間與規(guī)劃新布局2020年3月，上海發(fā)布60平方公里產(chǎn)業(yè) 新空間并推介26個特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以園 區(qū)建設(shè)推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展。60平方公里產(chǎn)業(yè)新空間上海市經(jīng)濟(jì)和信息化委員會市北臨空漕河涇外高橋金橋張江周康桃浦松江5個核

3、心型 產(chǎn)業(yè)園區(qū)6個成長型 產(chǎn)業(yè)園區(qū)浦江紫竹結(jié)合上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)模、產(chǎn)業(yè)聚集、交通延伸，以及 最新的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，仲量聯(lián)行將上海主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊， 分為5個核心型產(chǎn)業(yè)園區(qū)和6個成長型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。生態(tài)圈成產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展新引擎3產(chǎn)業(yè)聚集使產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)備受青睞仲量聯(lián)行最新的租戶調(diào)查問卷顯示，以下五個因素是產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求、來源的主要驅(qū) 動力。而企業(yè)在園區(qū)內(nèi)設(shè)立辦公場所，首要考慮的因素是產(chǎn)業(yè)定位與產(chǎn)業(yè)聚集。生態(tài)圈成產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展新引擎4周康浦江紫竹漕河涇松江臨空桃浦市北外高橋金橋張江金橋制造貿(mào)易信息產(chǎn)業(yè)5G和集成電路張江5G和集成電路生物醫(yī)藥化工與生物技術(shù)金融（后端辦公室)數(shù)據(jù)中心航空航天市北數(shù)據(jù)中心（云計(jì)算）人工智

4、能檢驗(yàn)檢測產(chǎn)業(yè)臨空航空航天互聯(lián)網(wǎng)+生活高端制造漕河涇信息產(chǎn)業(yè)生物醫(yī)藥 人工智能 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成熟核心型產(chǎn)業(yè)園 區(qū)產(chǎn)業(yè)集群已形成新規(guī)劃的26個特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)聚焦六大重點(diǎn)領(lǐng)域。集成電路生物醫(yī)藥人工智能航空航天新材料智能制造生態(tài)圈成產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展新引擎5上海核心型產(chǎn)業(yè)園區(qū)歷經(jīng)多年發(fā)展，已 形成鮮明的產(chǎn)業(yè)集群， 尤其是張江、 漕河涇等產(chǎn)業(yè)園區(qū)。豐厚多元的企業(yè)基 礎(chǔ)，便于吸引戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)聚集，核心 產(chǎn)業(yè)園區(qū)是上海建設(shè)全球科創(chuàng)中心的主 要承載區(qū)域。產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模和 需求穩(wěn)定增長0%10%20%30%40%50%60%-20406080100120萬平方米核心型產(chǎn)業(yè)園區(qū)供應(yīng)與需求新增供應(yīng)凈吸納量空置率生態(tài)圈成產(chǎn)業(yè)園

5、區(qū)發(fā)展新引擎6近兩年，在經(jīng)濟(jì)增速放緩和新冠疫 情的影響下，核心型產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置 率仍維持穩(wěn)定在15%-17%。在新項(xiàng) 目竣工入市的同時(shí)，市場需求能快 速跟上，使空置情況保持穩(wěn)定。仲量聯(lián)行從2004年起追蹤上海產(chǎn)業(yè)園區(qū) 物業(yè)數(shù)據(jù)，截至2020年第二季度，五個 核心型產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)甲級園區(qū)的總體量將 近820萬平方米。在2013-2015年多個優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目竣工 后，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場表現(xiàn)穩(wěn)健， 空置率逐漸下降。疫情期間保持韌性， 迅速復(fù)蘇15.07.00.802468101214162020 第一季度2020 第二季度萬平方米2018 季度平均2019 季度平均注: 2018，2019年凈吸納量為季度平均值。

6、15.0萬平方米7.0萬平方米0.8萬平方米12.1萬平12方.1米根據(jù)仲量聯(lián)行多年追蹤的數(shù)據(jù)，核心 型產(chǎn)業(yè)園區(qū)在過去15年里的需求保持 穩(wěn)定。2018年的季度平均凈吸納量錄 得15萬平方米，與過去五年的需求基 本持平。2019年，受有限的新增供應(yīng)及全球經(jīng) 濟(jì)不確定性增加的影響，平均季度凈 吸納量減少至7萬平方米，但內(nèi)資科技 企業(yè)仍持續(xù)擴(kuò)張，引領(lǐng)租賃需求。2020年第一季度，營商活動在疫情的影響下有所延遲，導(dǎo)致租賃需求放緩。進(jìn)入二季度后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃需求 迅速復(fù)蘇，核心型園區(qū)單季凈吸納量 達(dá)到12.1萬平方米。核心型產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量（按季度）迅速復(fù)蘇生態(tài)圈成產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展新引擎7科創(chuàng)浪潮主導(dǎo)園區(qū)

7、租賃需求數(shù)據(jù)來自仲量聯(lián)行追蹤的交易信息。疫情使大眾對醫(yī)療健康更加重視，加上對樓宇環(huán)評、科研資 源等特定要求，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生物醫(yī)藥行業(yè)占比有所增加，過 去一年核心型產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)需求占比達(dá)13 。產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)近期擴(kuò)租案例其他生物醫(yī)藥制造貿(mào)易科技新媒體呈現(xiàn)出全產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)張態(tài)勢，其中以游戲媒體、內(nèi) 容網(wǎng)站和電商平臺為代表的下游企業(yè)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求最為 強(qiáng)勁，軟件開發(fā)類及5G芯片等深科技類仍是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要 需求來源。核心型產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求行業(yè)分布（過去12個月）科技新媒體游戲媒體、內(nèi)容網(wǎng)站和電商平臺類應(yīng)用程式及軟件開發(fā)深科技類生態(tài)圈成產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展新引擎8上海理工類和醫(yī)學(xué)類高等院校分布市北臨空漕河涇浦江外高橋金橋松

8、江張江周康紫竹桃浦高等院校為產(chǎn)業(yè)園區(qū) 人才儲備和研發(fā)資源 提供支持在上海，有約40%的理工類院校和醫(yī)學(xué)類院校位于或臨近主要的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。企業(yè)選擇臨近高校的主要考量在人才較集中的 區(qū)域辦公， 以滿 足企業(yè)快速擴(kuò)張 的需求同濟(jì)大學(xué)滬西校區(qū)上海師范大學(xué)上海應(yīng)用技術(shù)大學(xué)華東理工大學(xué)華東師范大學(xué)上海交通大學(xué)上海健康醫(yī)學(xué)院上海中醫(yī)藥大學(xué)復(fù)旦大學(xué)張江校區(qū)上?？萍即髮W(xué)上海第二工業(yè)大學(xué)高校擁有的研發(fā) 能力和資源促進(jìn) 學(xué)校與企業(yè)之間 的長期合作設(shè)有理工類學(xué)院和醫(yī)學(xué)院的高校； 圖標(biāo)越大，相關(guān)專業(yè)和學(xué)院越多生態(tài)圈成產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展新引擎9產(chǎn)業(yè)園區(qū)生態(tài)圈筑建 園區(qū)未來發(fā)展新引擎在政策的支持下，園區(qū)以人才為驅(qū)動，利用物 理空間平臺，表現(xiàn)出產(chǎn)城融合、創(chuàng)新研發(fā)、產(chǎn) 業(yè)聚集這些園區(qū)獨(dú)有的鮮明特色，逐漸形成產(chǎn) 業(yè)園區(qū)自有的供需內(nèi)循環(huán)，進(jìn)一步凝聚園區(qū)內(nèi) 眾多企業(yè)，助力其發(fā)展。從服務(wù)企業(yè)核心價(jià)值出發(fā)，眾多園區(qū)內(nèi)的參與 者， 包括企業(yè)、物業(yè)業(yè)主、政府、高校等， 共同筑建起產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生態(tài)圈。園區(qū)職能從 “產(chǎn)業(yè)集聚”向新興產(chǎn)業(yè)培育、全產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)建轉(zhuǎn) 變，吸引更多外部企業(yè)，從而助推產(chǎn)業(yè)園區(qū)未 來發(fā)展，培育園區(qū)內(nèi)未來新興需求。產(chǎn)業(yè)園區(qū)生態(tài)圈平臺人才政策生態(tài)圈成產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展新引擎10辦公研 發(fā)物業(yè)服務(wù)企業(yè)核心價(jià)值孵化器 加速器投資機(jī)構(gòu)政府 管委會高校 研究院人才 公寓商業(yè)配套基建 設(shè)施創(chuàng)新研發(fā)仲量聯(lián)行研