盛世嘉園物業(yè)管理文書

1、一、某某小區(qū)基本情況：（一）招標人簡介 招標人：某某業(yè)委會簡介：某某小區(qū) 2002 年 6 月入住。于 2003 年 11 月 22 日召開業(yè)主大會，通過差額委員（7業(yè)主人）；同時審議通過了由籌委會起草的某某小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則某某小區(qū)業(yè)主公約；于 2003 年11 月 29 日召了開業(yè)委會第一次會議推選出、副；此后業(yè)委會經(jīng)某區(qū)小區(qū)辦備案正式成立。（二）房屋基本情況1.坐落位置：市某區(qū)三路居路 101 號。2.四至：東至蓮花河西路、西至大件廠宿舍、南至國管局宿舍、北至小區(qū)規(guī)劃路。3.占地面積：32402.22 平方米?？偨ㄖ娣e：81170 平方米。居住建筑面積：65837.68 平方米。6.

2、建筑層數(shù)：1、2 層；地上 10 層、11-15 層。小區(qū)由三棟板塔連體小住宅套數(shù)：557 戶。和一棟塔式小組成，半停車庫。停車位數(shù)量：規(guī)劃 401 輛；其中地上 194 輛（待建）；小區(qū)共 12 臺三菱GPS-CR 系列電梯。207 輛。11.物業(yè)管理用房：1 號樓 3 單元 101 號及 2 號樓一層兩間備用間。共有公攤部位：物業(yè)管理用過道、外墻。各樓層用途：控室、變電室、間、電梯機房、樓梯間、樓（電）梯廳、電梯井、二層：1#樓、4#樓人防。1#樓平時為汽車庫；4#樓設計中平時為自行車庫，現(xiàn)為出租用房；3#樓汽車庫。一層：1#、3#、4#為汽車庫；2#樓為設備用房。地上 1-15 層：住宅

3、部分。14.小區(qū)人車分流，遠紅外線、閉路，樓宇對講，24 小時生活熱水。15.物業(yè)性質(zhì)：經(jīng)濟適用權(quán)（未拿到）16.現(xiàn)物業(yè)管理服務費用：1.57 元。二、物業(yè)管理服務內(nèi)容及要求工程設備管理區(qū)域：變配電室、水泵房、鍋爐物業(yè)管理區(qū)域：紅線范圍內(nèi)的所有公共區(qū)域?？厥摇Ｕf明：a.小區(qū)正式電引入前為工程臨時用電，電費高出部分由市社團住宅合作社補足。b.小區(qū)供熱范圍包括西側(cè)大件廠的四棟六層普通住宅（不含 24 小時熱水）。三、物業(yè)管理服務內(nèi)容及要求（一）中控室運行管理中控室負責小區(qū)的弱電系統(tǒng)（包括消防系統(tǒng)、系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、園區(qū)紅外線系統(tǒng)等）的值班、檢查、檢測和弱電設備的日常維修保養(yǎng)工作。標準：1.

4、24 小時值班，值班必須持證上崗；2.保證消防系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、對講系統(tǒng)及閉路系統(tǒng)、紅外線系統(tǒng)運行正常，各系統(tǒng)工作穩(wěn)定；一般性故障立即排除，維修效；定期進行消防普查；設備機房整潔；保證設備機房的安全。小區(qū)紅外線系統(tǒng)實際沒有使用。100%，暫時不能處理有關部門采取應急措施，應急措施得當有（二）房屋建筑的日常養(yǎng)護維修房屋日常養(yǎng)護維修是指為保持房屋原有完好等級和正常使用，進行日常養(yǎng)護和及時修復小損小壞等房屋維護管理工作。標準：1.定期進行房屋安全普查和房屋完損等級評定，保證房屋完好率達 98%；2.愛護園區(qū)內(nèi)設施、設備，人同意不得對園區(qū)的結(jié)構(gòu)、設施等進行改動；3.及時完成公共區(qū)域及業(yè)主各項零星維修任務

5、，零修完成。100%，一般維修任務在接報后不超過 24 小時（三）給排水設備運行給排水設備運行標準：是指為保證園區(qū)給排水設備、設施的正常運行使用所進行的日常養(yǎng)護維修。1.控制室 24 小時值班，加強日常檢查巡視，保證給排水系統(tǒng)正常使用；2.建立正常供水管理制度，保證水質(zhì)符合；3.加強巡查，防止跑、冒、滴、漏，保證設備設施完好；4.二次供水衛(wèi)生證、水質(zhì)化驗單、操作健康合格證齊全；5.定期對進行、；6.保持清潔衛(wèi)生，無二次污染；7.保證室內(nèi)外排水系統(tǒng)通暢；8.設備出現(xiàn)故障時，維修夜。應在接到報修后 5 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零修100%，一般性故障排除不過（四）供電設備管理供電設備管理標準：是指為保證園

6、區(qū)供電系統(tǒng)正常運行對供電設備的日常管理和養(yǎng)護維修。1.統(tǒng)籌規(guī)劃，做到合理、節(jié)約用電；2.供電運行和維修必須持證上崗；3.配電室 24 小時值班；4.加強日常檢修，公共使用的照明、指示燈具線路、開關要保證完好；5.設備出現(xiàn)故障時，維修不過夜；應在接到報修后 5 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，設備零修達到 100%，一般性維修6.供電設備定期；嚴格執(zhí)行用電安全規(guī)范，確保用電安全；保證避雷設備完好、有效、安全。（五）供熱鍋爐的管理和供熱鍋爐的管理和標準：是指為保證園區(qū)正常供暖及熱水供應，對鍋爐設備的日常管理和養(yǎng)護維修。1.保證供熱鍋爐運行正常、安全；2.按市規(guī)定的時間供暖，且供暖季室內(nèi)溫度不低于 16 攝氏度；3

7、.供暖系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，維修修不過夜。應在接到報修后 10 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零修達到 100%，一般性維（六）電梯運行維修電梯運行維修是指為保證園區(qū)電梯設備正常使用進行的日常管理、維修養(yǎng)護和中修。標準：電梯采用無人駕駛，24 小時運行；安全設施齊全有效，電梯內(nèi)求救保持正常工作狀態(tài)；通風、照明及其它附屬設施完好；電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備；轎箱、井道保持清潔；6.因故障停梯，接到報修后維修應在 5 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修，及時排除故障。（七）衛(wèi)生保潔衛(wèi)生保潔是指為保證園區(qū)公共區(qū)域、庭院等環(huán)境清潔而進行的日常管理工作。標準：樓電梯廳干凈、明亮，地面無雜物；電梯門、轎箱、顯示牌無塵土、印跡，

8、表面光亮；玻璃、門窗無污跡、裂痕；庭院地面清潔無廢棄物；5.筒內(nèi)日產(chǎn)，并擺放整齊，外觀干凈；6.掃雪及時，地面無積雪，符合市掃雪辦要求。（八）保安、消防、秩序管理及、自動、門禁系統(tǒng)的運行管理保安、消防、秩序管理是指為保證園區(qū)安全和正常生活秩序，保證、自動、門禁系統(tǒng)正常運行，對來訪進行登記、查驗，做好安全和防火防盜工作，并做好車輛、道路及環(huán)境秩序管理等。標準：1.對來訪進行記，杜絕閑雜進入；2.小區(qū)內(nèi)環(huán)境秩序良好，道路通暢，車輛停放有序，人車分流；車庫照明通風良好；3.保證消防自動系統(tǒng)、系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、對講系統(tǒng)設備的正常運行；4.各種消防設施、器材配備合理、更新及時、使用有效；5.發(fā)現(xiàn)和處理各種

9、安全和事故隱患，確保不發(fā)生安全方面，能迅速有效處置突發(fā)事件；6.對突發(fā)事件有應急預案，完善責任制。（九）本條中所有要求定期（每年、每月）檢測、普查的事項均應由投標人在標書中做出具體計劃。四、管理目標及各項指標要求（一）管理目標成為市執(zhí)行物業(yè)管理和服務標準化的典范；為小區(qū)的廣大業(yè)主提供安全、舒適、溫馨的生活環(huán)境，為業(yè)主提供良好的服務。（二）管理服務應達到的各項指標杜絕火災責任事故，杜絕刑事環(huán)境衛(wèi)生、清潔率達 99%；消防設備設施完好率 100%；房屋完好率 98%；設備完好率 100%；智能化系統(tǒng)運行正常率 98%；7.零修、報修及時率 100%，返修率小于 1%；8.服務有效少于 1%，處理率

10、 100%；9.業(yè)主滿意率 95%。五、物業(yè)管理服務及財務管理要求房屋及設施設備的大中修理費用不計入物業(yè)管理成本。大中修理費用發(fā)生時，按住宅公共部位公用設施設備維修基金管理辦法執(zhí)行。（現(xiàn)階段業(yè)主還沒交維修基金）物業(yè)服務費由物業(yè)公司按月向業(yè)主或使用人收取。3.未達到委托協(xié)議中服務質(zhì)量、標準的，經(jīng)業(yè)主大會投票修改、終止協(xié)議。4.中標企業(yè)要制定財務，年終要進行財務決算并進行財務審計。六、對投標企業(yè)的基本要求1.具有市市資源和房屋管理局頒發(fā)的市物業(yè)管理資質(zhì)合格的物業(yè)管理企業(yè)和已在資源和房屋管理局登記備案的外?。ㄊ校┪飿I(yè)管理企業(yè)；企業(yè)從事物業(yè)管理業(yè)務 3 年以上；有居住小區(qū)的管理經(jīng)驗，享有較高的信譽；4.要求管理小區(qū)的主要具有管理居住小區(qū) 3 年以上工作經(jīng)驗；5.招標人對投標企業(yè)進行資格預審的相關要求見招標人發(fā)布的招標公告。七、其他需要特別說明1.現(xiàn) 24 小時熱水價格為 9.2 元。2.物業(yè)設標底。八、物業(yè)管理投標書應包括的基本內(nèi)容（一）公司情況1.投標物業(yè)管理公司具有合法資格的相關文件及資料；2.物業(yè)公司的介紹及所獲榮譽、的復印件。（二）管理總體構(gòu)想1.管理模式，各項管理規(guī)章制度、機制；2.配備，的選聘及勞資管理、培訓；管理工作必需的物資裝備計劃情況；采購制度，成本控制目標、方法；外包工作選聘的原則、方法；6