關于我區(qū)新建住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的調研報告

1、 關于我區(qū)物業(yè)管理問題的調研報告2011年春行政管理?？坪纬谭铺峋V一、調查時間：2012.年3月17日二、調查地點：成都龍泉全社區(qū)三、調查對象：龍泉全社區(qū)物業(yè)管理公司四、調查的原因及目的十多年來，隨著住房制度的改革的不斷深入，物業(yè)管理作為城市房屋管理的新模式，在推進住房制度商品化、社會化，提高城市管理水平，改善居民居住環(huán)境，推動社區(qū)建設等方面發(fā)揮了積極作用。然而，隨著物業(yè)管理范圍的擴大；物業(yè)糾紛日益增多，嚴重影響了居民的正常生活及和諧社會的建設，并已經成為社會各界普遍關注的焦點和政府管理工作的難點，為此，我對全區(qū)物業(yè)管理的情況進行了調研。我區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展及現(xiàn)狀（一）、物業(yè)管理的概念及傳統(tǒng)房屋

2、管理的區(qū)別1、物業(yè)管理的概念。物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。而物業(yè)管理是指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋和配套的設施及相關場地進行維護、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務對象是人，是集管理、經營、服務為一體的有償勞動，實行社會化、專業(yè)化、企業(yè)化經營之路，其最終目的是實現(xiàn)社會經濟、環(huán)境效益的同步增長。2、物業(yè)管理和傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別。從管理體制上，傳統(tǒng)的房屋管理是計劃經濟條件下政府或各部門企事業(yè)單位采用行政手段直接的進行福利型的封閉式管理；而物業(yè)管理專業(yè)化的企業(yè)是通過市場用

3、經濟手段直接進行社會化管理的有償服務；簡言之，前者是計劃經濟下政府部門的福利型行為，后者是市場經濟下的企業(yè)有償行為。從管理內容上看，傳統(tǒng)的房屋管理是以單一的“以租養(yǎng)房”為主要內容，而物業(yè)管理是對房屋、設備設施等實行多功能的經營管理服務，逐步減少政府投入，實現(xiàn)“造血”功能，走向良性循環(huán)。從管理對象的產權關系看，傳統(tǒng)的住宅房屋產權大都是歸國家所有；然而隨著住房制度改革的不斷深入，物業(yè)管理對象的產權已形成國家、集體、個人多元化的格局。從管理機制上看，傳統(tǒng)的房屋管理是以管房單位自身的意志去管理住戶，而物業(yè)管理是產權人和使用人有權選聘物業(yè)企業(yè)，通過簽訂合同明確權利義務。從專業(yè)上看，物業(yè)企業(yè)是房地產業(yè)的分

4、支行業(yè)屬房地產業(yè)消費環(huán)節(jié)中的三級市場。（二）、我區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展及現(xiàn)狀根據建設部的管理辦法，四川市政府結合四川的實際，在1995年頒布了四川市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法，從此我區(qū)的物業(yè)管理有了很大的發(fā)展，在近幾年開展的創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)項目活動中，有五個居住小區(qū)連續(xù)多年被評為優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)。去年為了加強管理，在物業(yè)企業(yè)中又開展了“規(guī)范服務”“構建和諧社會”的主題活動，以“知情”、“真情”、“親情”、“社情”為主要內容，設立了24小時有人值守的服務電話，得到了廣大業(yè)主的理解和支持。提高了物業(yè)管理企業(yè)的服務意識，為優(yōu)化區(qū)域發(fā)展環(huán)境起到了一定的推動作用。不斷滿足了城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求，較好地解決了城市建

5、設與管理的銜接，同時也積累了許多小區(qū)管理的經驗。五、調查方式：綜合分析物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題物業(yè)管理的發(fā)展過程中，隨著物業(yè)管理范圍的擴大，由于地理環(huán)境、經濟發(fā)展水平以及業(yè)主觀念認識上的不同，在全區(qū)發(fā)展也不平衡。如：商品房，經濟適用房，危改回遷房等老舊小區(qū)的物業(yè)管理差異相距甚遠，其法規(guī)的不配套、管理體制的不健全，服務不到位等問題逐漸地顯現(xiàn)出來，并已成為影響和諧社會的焦點，政府管理的難點，越來越受到社會各界的關注。眾所周知，當今物業(yè)管理已經成為城市建設與管理的基礎性工作，是社區(qū)服務的重要組成部分。然而物業(yè)糾紛的日益突出，影響了居民的正常生活，妨礙了和諧社會，經過我們的調查走訪綜合分析后認為：目前

6、引起物業(yè)糾紛的議案原因很多，既有立法不完善，服務不到位，制度不銜接，體制不健全，也有居民消費觀念滯后等原因。業(yè)主大多以不繳物業(yè)費為主要表現(xiàn)形式，使一些小區(qū)的物業(yè)費收繳率僅為百分之十幾，造成物業(yè)服務難以持續(xù)，形成惡性循環(huán)。個別小區(qū)集體上訪，甚至出現(xiàn)暴力沖突事件。綜合分析小區(qū)糾紛的問題主要存在以下幾個問題：一）、開發(fā)建設遺留大量問題開發(fā)建設遺留問題主要表現(xiàn)在：擅自變更規(guī)劃、設計不完善；拆遷中遺留的矛盾（含開發(fā)商的承諾不能兌現(xiàn)）；房屋及附屬設施質量缺陷面積縮水、配套設施不全;物業(yè)管理配套設施權屬界定不清，不能按時發(fā)放產權證。據統(tǒng)計，80%的物業(yè)糾紛起因來源于開發(fā)建設遺留問題。主要有：開發(fā)企業(yè)為追求利

7、潤最大化，而有意損害業(yè)主的利益，減少必備的配套設施建設。由于法規(guī)不完善，政府部門的失察，加之前期物業(yè)在接手管理時，不從業(yè)主利益出發(fā)，不做細致檢查，故意為開發(fā)商隱瞞存在的問題，使業(yè)主對開發(fā)商的不滿轉嫁到物業(yè)身上，給解決這些遺留問題更增加了難度。二）、業(yè)主委員會組建難業(yè)主委員會組建難，業(yè)主自律機制不完善，業(yè)委會運作缺少有效監(jiān)督機制。按照物業(yè)管理條例規(guī)定，全體業(yè)主組成的業(yè)主大會是小區(qū)的決策主體，業(yè)主大會的執(zhí)行機構是業(yè)主委員會。物業(yè)企業(yè)作為服務的提供者，必須按照業(yè)主大會的決議開展工作，業(yè)委會負責監(jiān)督，這是規(guī)范的物業(yè)管理體制。但在我區(qū)137個住宅小區(qū)中，成立業(yè)委會的只占10%，還有90%的小區(qū)沒有成立業(yè)

8、委會。業(yè)委會組建難，有以下幾個方面的原因：街道辦事處和社區(qū)居委會指導和監(jiān)督業(yè)主自我管理的實施辦法不明確；業(yè)主參與意識差；業(yè)主大會缺乏程序性法律規(guī)范；業(yè)主委員會目前法律地位還不能適應業(yè)主自我管理需要；政府有關部門的職能所限、物業(yè)公司因怕自己的利益受影響積極性不高。另有一些業(yè)主委會運作不規(guī)范，業(yè)主委員會的功能難以很好地實現(xiàn)，使一些小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司越權管理?；驑I(yè)委會被少數業(yè)主操縱，致使多數業(yè)主合法權益得不到保障。三）、物業(yè)公司服務不到位物業(yè)公司管理的水平參差不齊、服務質量差、收支不透明，使業(yè)主不能明明白白消費。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是服務和被服務的關系，存在矛盾是必然的。（1）但目前的主要問題是矛盾產生

9、后，無法有效地協(xié)調，缺少評判依據。業(yè)主與物業(yè)公司對物業(yè)的服務品質和收費標準存在分歧。一些物業(yè)管理公司服務理念有差異，收費至上，確服務不到位。對物業(yè)的不滿，一些物業(yè)管理企業(yè)不是與業(yè)主主動溝通，積極化解矛盾，而是以管理者自居，態(tài)度強硬，造成物業(yè)糾紛。（2）有些公司在辦理完入住手續(xù)后不久，便減少服務，侵占業(yè)主利益，引起業(yè)主的不滿。如暢柳園。物業(yè)收費和服務項目質價不等。如西華經典，綠化面積及活動場所都不能達標，業(yè)主認為收費過高，物無所值，對此十分不滿。（3）部分物業(yè)從業(yè)人員服務意識差，沒有從根本上樹立為業(yè)主服務的觀念，甚至顛倒了業(yè)主與物業(yè)公司的關系，不能按照規(guī)章制度、崗位責任和應急方案服務，出現(xiàn)緊急情

10、況時不能做到及時處理，保證居民的正常生活。（四）、老舊居住小區(qū)難以推行社會化物業(yè)管理老舊居住小區(qū)，由于建設年代久，房屋及設施設備失修失養(yǎng)，配套設施嚴重不足，不能滿足廣大居民的生活需求。同時也缺乏有效的物業(yè)管理條件。政府雖然對一些老舊小區(qū)經多方籌集資金進行了整治改造，居住環(huán)境得到了改善。但由于產權關系的多元化，收費問題的復雜化。因此老舊小區(qū)的管理，難以推向市場，進行社會化管理。四、關于對我區(qū)住宅物業(yè)管理的建議1、貫徹執(zhí)行物業(yè)管理實行公開招標制度，強化前期物業(yè)管理責任。對于參與前期物業(yè)管理的企業(yè)資質應有較高的要求。明確前期管理期間，物業(yè)管理企業(yè)除必須按照前期物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務外，對于發(fā)

11、現(xiàn)的開發(fā)建設遺留問題，應當及時向全體業(yè)主公開并說明有關情況。業(yè)主因開發(fā)建設遺留問題與開發(fā)建設單位發(fā)生矛盾的，前期物業(yè)管理企業(yè)應當予以協(xié)調相關單位及時處理。2、加強政府對社區(qū)居委會的指導，建立有效的調處糾紛渠道，完善現(xiàn)行社區(qū)管理體制。把管人（業(yè)委會）與管物（各種配套設施）區(qū)分開來，各負其責。社區(qū)居委會要協(xié)助業(yè)主依法維權，加強政府與業(yè)主的溝通與聯(lián)系，化解矛盾，維護社區(qū)乃至社會的穩(wěn)定。同時，要增加對社區(qū)居委會建設的財政支持力度，以利于工作的開展。3、完善業(yè)主選舉程序，為業(yè)主自我管理提供制度保障。積極研究新的組織管理模式，鼓勵廣大業(yè)主積極參與，從而使業(yè)委會具有堅實的組織基礎。建議將社區(qū)居民管理中的組織形式與業(yè)主自我管理的組織方式相結合，使居委會和業(yè)委會的工作建立在共同的組織基礎上，保障業(yè)主和居民實現(xiàn)真正的自我管理。4、成立建委指導下的區(qū)物業(yè)協(xié)會。積極協(xié)助政府完善物業(yè)自律機制。制定行規(guī)，監(jiān)督企業(yè)的行為和服務質量，接受業(yè)主的投訴，解決企業(yè)之間的糾紛。5、公布服務項目和收費標準。各物業(yè)公司應在