房地產(chǎn)項(xiàng)目跟投管理辦法

1、 / 7YY 集團(tuán)內(nèi)部合伙人管理辦法目的與適用范圍本辦法旨在通過(guò)建立內(nèi)部合伙人機(jī)制，增強(qiáng)“管理層員工”的主人翁意識(shí)，讓員工與企業(yè)形成利益共同體，員工在共創(chuàng)、共享的基礎(chǔ)上，共擔(dān)企業(yè)發(fā)展的責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)；激勵(lì)員工為了實(shí)現(xiàn)共同的目標(biāo)和利益而努力。本辦法適用于YY 集團(tuán)推行的跟投項(xiàng)目和人員。項(xiàng)目合伙方式及股份構(gòu)成公司員工以實(shí)際出資投資公司項(xiàng)目，并根據(jù)本辦法規(guī)定以合理組織形式或方式體現(xiàn)股權(quán)，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際收益與投資額比例獲取收益。集團(tuán)與第三方合作項(xiàng)目，比照本辦法予以實(shí)施。相關(guān)定義1、跟投配資公司在員工實(shí)際投入金額的基礎(chǔ)上，給部分合伙跟投員工提供一定倍數(shù)的配資，增強(qiáng)員工總投資額，提升員工投資收益的投資形式。示例

2、：?jiǎn)T工實(shí)際投入本金 5 萬(wàn)元，公司再提供給員工5 萬(wàn)元跟投配資，從而員工按10 萬(wàn)元本金計(jì)算投資收益；稱為1:1 配資。2、強(qiáng)制跟投針對(duì)公司確定參加跟投項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理、收益起關(guān)鍵影響的崗位，按公司規(guī)定， 任職該崗位的人員必須強(qiáng)制性參加該項(xiàng)目的跟投，公司給予其跟投配資資格，但可自行選擇是否使用配資。3、投資方式以及形式員工以本人名義投資跟投項(xiàng)目，集團(tuán)成立有限合伙企業(yè)或以代持方式作為投資載體（以下簡(jiǎn)稱投資載體），員工作為投資載體成員，并承擔(dān)有限責(zé)任；投資載體以實(shí)收投資款及配資入股跟投項(xiàng)目公司，并持有跟投項(xiàng)目一定持股比例，原則上控制在項(xiàng)目公司股份的10%以內(nèi)。項(xiàng)目公司的總股本為所有股東自有資金的投入

3、的峰值。4、內(nèi)部合伙人管理機(jī)構(gòu)集團(tuán)董事會(huì)為內(nèi)部合伙制度的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱：內(nèi)部合伙人領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)） ，主要作職責(zé)：對(duì)跟投項(xiàng)目確定、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)信息以及項(xiàng)目決策、各方收益處分、糾紛處理行使最終裁決權(quán)；并代表跟投員工行使跟投項(xiàng)目公司股東表決權(quán)。內(nèi)部合伙人領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)下設(shè)日常執(zhí)行機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱：內(nèi)部合伙人執(zhí)行機(jī)構(gòu)） ，成員包括：集團(tuán)投資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人、集團(tuán)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、集團(tuán)副總、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人以及內(nèi)部合伙人領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)指定人員，主要工作職責(zé)：跟投項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)執(zhí)行、收益分配方案制定、資金歸集以及費(fèi)用分擔(dān)方案制定。項(xiàng)目跟投操作程序、跟投項(xiàng)目確定僅限于本辦法審批通過(guò)后獲得的現(xiàn)金流項(xiàng)目，具體由內(nèi)部合伙人領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)最終確定。2、跟投人員范

4、圍YY 投資跟投人員分為強(qiáng)制跟投人員和自愿跟投人員。(1)強(qiáng)制跟投人員范圍：集團(tuán)總部總監(jiān)級(jí)(含主持工作的副總監(jiān))及以上人 員(僅限具體地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的人員)；跟投項(xiàng)目所屬的城市公司負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù) 責(zé)人、項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)人。(2)自愿跟投人員范圍：除強(qiáng)制跟投對(duì)象之外的公司正式員工(含股東會(huì)直 接提名或?qū)Ω俄?xiàng)目有特殊貢獻(xiàn)的人員)；股東會(huì)直接提名或?qū)Ω俄?xiàng)目有特殊貢 獻(xiàn)的人員，由人事行政中心報(bào)請(qǐng)董事會(huì)審批同意后，進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)。3、內(nèi)部合伙人具體跟投額度和配資比例(1)跟投額度和配資比例標(biāo)準(zhǔn):跟投跟投項(xiàng)目人員層級(jí)最低跟投額度最高跟投額度配資比例備注強(qiáng)制跟投集

5、團(tuán)總部董事會(huì)成員：集團(tuán)副總、跟投項(xiàng)目總經(jīng)理：跟投項(xiàng)目副總、集團(tuán)總監(jiān)/副總監(jiān)：跟投項(xiàng)目部門(mén)經(jīng)理：50萬(wàn)20105300萬(wàn)100萬(wàn)5020自愿跟投除強(qiáng)制跟投對(duì)象之外的其他正式員工、對(duì)跟投項(xiàng)目有特殊貢獻(xiàn)，并報(bào)股東會(huì)通過(guò)的人員5萬(wàn)50萬(wàn)按批準(zhǔn)額 度原則不 超過(guò)50萬(wàn)/(2)跟投項(xiàng)目在取地決策前，項(xiàng)目取地團(tuán)隊(duì)中屬于強(qiáng)制跟投的人員需共同簽字 確認(rèn)跟投意見(jiàn)，并同項(xiàng)目可研報(bào)告一起上報(bào)董事會(huì)審議。五、 跟投配資的資金成本公司提供給跟投人員的配資，按跟投的項(xiàng)目公司金融機(jī)構(gòu)融資利率計(jì)息，并由員工支付。出資管理、跟投人需在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行認(rèn)購(gòu)跟投，同時(shí)簽訂跟投協(xié)議。跟投認(rèn)購(gòu)時(shí)間結(jié)束后，不得再要求跟投。2、跟投款繳納起

6、止時(shí)間強(qiáng)制跟投和自愿跟投資金的到位時(shí)間為：在項(xiàng)目土地簽訂成交確認(rèn)書(shū)后二個(gè)半月內(nèi)。跟投退出自首筆土地款支付之日起至現(xiàn)金流回正（指首開(kāi)后銷售回款覆蓋土地款及首開(kāi)費(fèi)用）并且項(xiàng)目后續(xù)銷售回款可以保證該項(xiàng)目可持續(xù)推進(jìn)之日止，跟投資金原則上可以退出。強(qiáng)制跟投人員須扣除配資利息后，返還其余本金。、跟投本金全部退還后，在累計(jì)凈現(xiàn)金流量持續(xù)為正，且預(yù)計(jì)項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)所需資金充足的前提下，經(jīng)股東會(huì)審批，可按出資比例分配給跟投人員項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)的50%。2、項(xiàng)目可售商品房已銷售95%，已銷售的交房率95%，且清算完畢，可啟動(dòng)退出，按出資比例分配跟投人員項(xiàng)目總利潤(rùn)的100%, 未售5%存貨折算按第四條執(zhí)行。3、跟投退出收

7、益計(jì)算員工跟投收益的計(jì)算方式如下：項(xiàng)目跟投個(gè)人收益=個(gè)人跟投總額（含配資）*項(xiàng)目實(shí)際收益率項(xiàng)目實(shí)際收益率=項(xiàng)目總收益/資金峰值項(xiàng)目總收益=項(xiàng)目總收入-項(xiàng)目總支出（包含成本、各項(xiàng)費(fèi)用、稅金等）項(xiàng)目總收入=已銷部分銷售額+未銷部分估值啊4、未售物業(yè)的價(jià)值確定，跟投完全退出時(shí)，按以下原則對(duì)未售物業(yè)價(jià)值進(jìn)行確定：未售5%存貨中，車位、車庫(kù)、銷售中心或綜合樓按成本價(jià)的五成、其他商品房以成本價(jià)的八成折算。風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任、若項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，以個(gè)人實(shí)際出資額為上限，按個(gè)人出資額占資金峰值比例承擔(dān)虧損。2、所有參與項(xiàng)目跟投的人員須嚴(yán)格遵守廉政自律管理制度， 若有違反，公司將有權(quán)依據(jù)制度規(guī)定進(jìn)行處罰或依法追究其法律責(zé)任。

8、離職及調(diào)動(dòng)離職及調(diào)動(dòng)人員不能要求提前退出跟投，且只能按實(shí)際出資比例分配收益或承擔(dān)虧損。員工未遵照本辦法參與跟投的，經(jīng)董事會(huì)審議，應(yīng)調(diào)離跟投項(xiàng)目。十、 其他管理措施為增強(qiáng)員工跟投信心，應(yīng)采取以下管理措施：、跟投收益目標(biāo)化由董事會(huì)組織召開(kāi)項(xiàng)目跟投收益說(shuō)明會(huì)，宣講項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、項(xiàng)目銷售計(jì)劃、項(xiàng)目目標(biāo)成本、項(xiàng)目預(yù)計(jì)收益和跟投預(yù)計(jì)收益。2、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)信息公開(kāi)化由董事會(huì)進(jìn)行半年度、年度項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)信息公開(kāi)，對(duì)項(xiàng)目跟投過(guò)程中項(xiàng)目生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理等情況進(jìn)行跟蹤、監(jiān)察和反饋。3、如跟投項(xiàng)目操盤(pán)團(tuán)隊(duì)跟投不積極，信心不足，經(jīng)董事會(huì)審批，將取消該管理團(tuán)隊(duì)的操盤(pán)資格，將該跟投項(xiàng)目交由其他管理團(tuán)隊(duì)操盤(pán)，同時(shí)免去原

9、操盤(pán)團(tuán) 隊(duì)取地第一負(fù)責(zé)人職務(wù)。十一、責(zé)任權(quán)限1 、 財(cái)務(wù)中心負(fù)責(zé)組織實(shí)施內(nèi)部合伙企業(yè)的設(shè)立、資金募集、跟投合同制定、投資管理及跟投退出管理、負(fù)責(zé)內(nèi)部合伙企業(yè)的會(huì)計(jì)核算、資金管理，負(fù)責(zé)跟投項(xiàng)目半年和年度經(jīng)營(yíng)成果的核算等。2、財(cái)務(wù)中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目跟投方案制定、項(xiàng)目跟投發(fā)起，組織項(xiàng)目宣貫、跟投認(rèn)購(gòu)合同簽訂及跟投收益分配等。十二、跟投配資收益與目標(biāo)考核掛鉤條款：項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)原則要求拿地（簽訂土地合同）后5 個(gè)月達(dá)到首期開(kāi)盤(pán)條件，開(kāi)盤(pán)時(shí)間超過(guò)6 個(gè)月，扣除配資額的50%；從開(kāi)工到交房原則上不超過(guò)2 年半，與業(yè)主簽訂購(gòu)房合同約定的交房時(shí)間延遲、交房出現(xiàn)問(wèn)題，則扣除配資額的50%。以上節(jié)點(diǎn)逾期因不可抗力導(dǎo)致的情況除外。銷售現(xiàn)金流回正時(shí)間原則上不超過(guò)八個(gè)月。十三、附則1 、本管理辦法在執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)不適應(yīng)情形時(shí)，視具體情況由集團(tuán)相關(guān)職能部門(mén)商議執(zhí)行