房地產(chǎn)行業(yè)資訊分析報(bào)告

1、房地行業(yè)監(jiān)測(cè)報(bào)告 2005年3月10日 電子版 一房一地 寸土寸金 行家里手 點(diǎn)石成金 （注：點(diǎn)擊目錄標(biāo)題頁(yè)碼后可直接閱讀當(dāng)前文章，點(diǎn)返回鍵可回到首頁(yè)） TOC o 1-3 t 標(biāo)題 4,1,標(biāo)題 5,2 亞博看臺(tái) PAGEREF _Toc98140155 h 2中央明確表態(tài)：今年嚴(yán)控房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 PAGEREF _Toc98140156 h 2“金融年”更多的僅代表著房企的呼喚 PAGEREF _Toc98140157 h 3政策解讀 PAGEREF _Toc98140158 h 4溫家寶：堅(jiān)持實(shí)行最嚴(yán)格的土地治理制度 PAGEREF _Toc98140159 h 4近期經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓

2、政策綜述 PAGEREF _Toc98140160 h 4不動(dòng)產(chǎn)稅改革的方向是“正稅、明租、清費(fèi)” PAGEREF _Toc98140161 h 6戰(zhàn)略布局 PAGEREF _Toc98140162 h 7今年外商房地產(chǎn)投資將轉(zhuǎn)向二級(jí)都市 PAGEREF _Toc98140163 h 72004年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)七大特點(diǎn) PAGEREF _Toc98140164 h 8去年12月“國(guó)房景氣指數(shù)”差不多保持穩(wěn)定 PAGEREF _Toc98140165 h 9調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2004年地產(chǎn)廣告投入高達(dá)75億元 PAGEREF _Toc98140166 h 10在具體細(xì)則出臺(tái)之前，銀行提高個(gè)貸門檻

3、差不多上各行其是 PAGEREF _Toc98140167 h 10策略設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc98140168 h 11商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃要素法淺析 PAGEREF _Toc98140169 h 11富力地產(chǎn)和摩根合作的戰(zhàn)略意圖解析 PAGEREF _Toc98140170 h 13杭浙動(dòng)態(tài) PAGEREF _Toc98140171 h 14外地房產(chǎn)巨頭搶灘浙江市場(chǎng) PAGEREF _Toc98140172 h 14杭州收緊住宅開(kāi)公司政策將帶動(dòng)中低檔寫(xiě)字樓市場(chǎng) PAGEREF _Toc98140173 h 14杭州樓市八大要緊區(qū)域05年走勢(shì)預(yù)測(cè)（II） PAGEREF _Toc9814017

4、4 h 15杭城二手房一周行情 PAGEREF _Toc98140175 h 15“期房限轉(zhuǎn)”成為鑒定溫州樓市泡沫的“試紙” PAGEREF _Toc98140176 h 16異地傳真 PAGEREF _Toc98140177 h 16壓力之下，上海政府加大房地調(diào)控力度 PAGEREF _Toc98140178 h 16滬房地局“打假”，6樓盤(pán)涉嫌囤積房源被停牌 PAGEREF _Toc98140179 h 17南京節(jié)后首次土地公開(kāi)出讓“溫吞水” PAGEREF _Toc98140180 h 17首鋼搬遷將盤(pán)活京西地區(qū)10平方公里土地 PAGEREF _Toc98140181 h 18大商集團(tuán)

5、欲進(jìn)軍重慶百貨業(yè)看中楊家坪商圈 PAGEREF _Toc98140182 h 18深圳房地產(chǎn)均價(jià)和投資額增幅遠(yuǎn)低京滬兩市 PAGEREF _Toc98140183 h 18物業(yè)治理 PAGEREF _Toc98140184 h 19物管企業(yè)提高自身競(jìng)爭(zhēng)力的三部曲 PAGEREF _Toc98140185 h 19物業(yè)治理應(yīng)從“囚徒困境”中擺脫出來(lái) PAGEREF _Toc98140186 h 21建材裝修 PAGEREF _Toc98140187 h 22鋼材價(jià)格上漲趨勢(shì)差不多不可逆轉(zhuǎn) PAGEREF _Toc98140188 h 22業(yè)界認(rèn)為寫(xiě)字樓受鋼價(jià)上漲沖擊較大 PAGEREF _Toc

6、98140189 h 23投資技巧 PAGEREF _Toc98140190 h 23新型金融中介有望化解開(kāi)發(fā)商融資困局 PAGEREF _Toc98140191 h 23看臺(tái)中央明確表態(tài)：今年嚴(yán)控房?jī)r(jià)過(guò)快上漲房?jī)r(jià)問(wèn)題寫(xiě)入了今年“兩會(huì)”的政府工作報(bào)告。新華社3月5日公布的報(bào)告原文指出：今年，“要保持價(jià)格總水平差不多穩(wěn)定。努力保持糧食等要緊農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格在合理水平上差不多穩(wěn)定，重點(diǎn)抑制生產(chǎn)資料價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲”。不知是否出于巧合，就在3月4日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格上漲14.4%，漲幅比上年提高10.6個(gè)百分點(diǎn)，商品住宅平均銷售價(jià)格上漲15.2%。房?jī)r(jià)

7、問(wèn)題再次引起世人關(guān)注。我們注意到，去年宏觀調(diào)控許多措施都跟房地產(chǎn)有關(guān)系，不管是動(dòng)用收緊土地治理的行政手段調(diào)控，依舊上調(diào)房地產(chǎn)貸款利率的市場(chǎng)化調(diào)控。然而，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，確實(shí)是這些宏觀調(diào)控手段造成了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。去年宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要內(nèi)容，確實(shí)是國(guó)家操縱土地。這種做法直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給下降。另一方面，盡管上調(diào)了房地產(chǎn)貸款利率等手段，然而房地產(chǎn)的需求并沒(méi)有受到多大的阻礙。兩者相比，供給以更快的速度下降，結(jié)果就導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格上漲。 只是，也有業(yè)界人士認(rèn)為，宏觀調(diào)控的實(shí)施并不是造成房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的惟一緣故。宏觀調(diào)控只是一個(gè)中觀的因素，除此以外還有宏觀和微觀兩個(gè)因素。宏觀因素確實(shí)是指在我國(guó)目

8、前大的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)價(jià)格必定會(huì)上漲。去年，我國(guó)GDP增長(zhǎng)9.5%，在GDP高速增長(zhǎng)的同時(shí)，財(cái)政收入和個(gè)人收入也在高速增長(zhǎng)。特不是在大都市，個(gè)人的收入增長(zhǎng)更快。而去年出現(xiàn)的負(fù)利率，也刺激了我國(guó)都市居民的買房需求。微觀因素是指最近幾年出現(xiàn)的投資性買房，也促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。據(jù)有關(guān)分析，去年，投資性買房在大都市的比重接近1/3，重點(diǎn)都市的比重可能更高。在多種因素的綜合阻礙下，房地產(chǎn)價(jià)格必定會(huì)上漲。分析：2004年宏觀調(diào)控的重要措施確實(shí)是“把好土地審批和信貸投放兩個(gè)閘門”，但中央出這一招的本意是操縱固定資產(chǎn)投資規(guī)模，盡管房地產(chǎn)也屬于固定資產(chǎn)投資的重頭，但房地產(chǎn)本身所具備的特有的商品屬性決定了其

9、調(diào)控的專門性。即便是中央有意借此調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，更多的政策內(nèi)涵在于規(guī)范土地市場(chǎng)秩序和防范金融風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)并不是一個(gè)要緊政策目標(biāo)，中央政府也從來(lái)沒(méi)有特不指出“要借宏觀調(diào)控之機(jī)降低房?jī)r(jià)漲幅”。因此，出現(xiàn)“宏觀調(diào)控和房?jī)r(jià)上漲齊飛”的局面也就在情理之中了。而從兩會(huì)最新動(dòng)一直看，房?jī)r(jià)差不多成為中央極其關(guān)注的價(jià)格問(wèn)題的兩個(gè)重點(diǎn)之一，這是中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最新的表態(tài)。據(jù)接近溫家寶總理政府工作報(bào)告起草組的有關(guān)人士分析，今年的政府工作報(bào)告體現(xiàn)“一個(gè)中心”和“三個(gè)著力點(diǎn)”?！耙粋€(gè)中心”是指堅(jiān)持以“科學(xué)進(jìn)展觀”統(tǒng)領(lǐng)全局，“三個(gè)著力點(diǎn)”是指：以進(jìn)展為第一要?jiǎng)?wù)；抓緊解決突出問(wèn)題和矛盾；努力推動(dòng)和諧社會(huì)建設(shè)。構(gòu)建中國(guó)的和諧

10、社會(huì)，既是目前我國(guó)政治經(jīng)濟(jì)生活中的要緊議題。關(guān)于轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)來(lái)講，與國(guó)內(nèi)社會(huì)和諧相沖突情況許多，而且許多問(wèn)題也顯而易見(jiàn)，如三農(nóng)、農(nóng)民工、安全生產(chǎn)、弱勢(shì)民眾權(quán)利愛(ài)護(hù)等，但目前最為迫切，最容易引起社會(huì)矛盾與沖突的問(wèn)題是國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的瘋漲。 不管是房地產(chǎn)泡沫的激辯，依舊中低收入者該不該購(gòu)房之爭(zhēng)；不管是網(wǎng)民對(duì)房?jī)r(jià)瘋漲的謾罵，依舊理想化的個(gè)人集資建房潮的興起；不管是政府在政策上走鋼絲，依舊許多資金開(kāi)始進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)講到底，差不多上為房?jī)r(jià)上漲而來(lái)。盡管大眾、開(kāi)發(fā)商、銀行和地點(diǎn)政府對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的期待不同，但不管各階層的愿望如何，假如房?jī)r(jià)依舊持續(xù)瘋漲，這種漲與跌的沖突一定轉(zhuǎn)化為社會(huì)富與窮之間的階層沖突，民眾與政府

11、之間的政治沖突。這種情況下，社會(huì)和諧也無(wú)從談起。因此，如何遏制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的瘋漲，就成了構(gòu)建社會(huì)和諧最為重要的一環(huán)。此外，假如講溫家寶在去年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的報(bào)告是寫(xiě)給高官們看的報(bào)告，那么今年的政府工作報(bào)告確實(shí)是給老百姓們、給民意代表看的一份報(bào)告。另?yè)?jù)透露，溫家寶總理對(duì)其第二任政府工作報(bào)告的起草工作特不重視，關(guān)于報(bào)告的指導(dǎo)思想、框架結(jié)構(gòu)、要緊內(nèi)容多次做出重要指示，并對(duì)行文表述字斟句酌，多次親自在草稿上認(rèn)真修改。因此，盡管在政府報(bào)告中僅僅只有一句話，但這是中央在全國(guó)人民面前關(guān)于房?jī)r(jià)問(wèn)題迄今為止最為明確的表態(tài)，這不論對(duì)中央各部委和地點(diǎn)政府依舊對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，差不多上一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)。 HYPER

12、LINK l 返回 返回“金融年”更多的僅代表著房企的呼喚繼央行121號(hào)文件出臺(tái)后，一系列的土地、金融政策使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的金融門檻大為抬高。自2004年起，在協(xié)議用地制度終結(jié)，企業(yè)開(kāi)發(fā)及個(gè)人住房貸款門檻提高以及央行升息政策變化下，房地產(chǎn)企業(yè)希望打開(kāi)多種融資渠道的呼聲日益高漲。與此同時(shí)，銀根緊縮政策催生出股權(quán)融資、項(xiàng)目融資等多種形式的融資合作，并使房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金及境外投資銀行等金融機(jī)構(gòu)加速了涉足房地產(chǎn)業(yè)的腳步。有業(yè)內(nèi)人士提出，房地產(chǎn)融資已開(kāi)始步入多元化進(jìn)展時(shí)期，2005年，房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)“金融年”。進(jìn)入2005年，北京國(guó)投推出的國(guó)內(nèi)首只房地產(chǎn)基金將赴新加坡上市的消息，以及聞名國(guó)際投資機(jī)

13、構(gòu)美林集團(tuán)、摩根士丹利等國(guó)際資本紛紛向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)拋出繡球的舉動(dòng)，大概應(yīng)和了“金融年”的講法。有業(yè)內(nèi)人士樂(lè)觀地認(rèn)為，直接融資將會(huì)成為今后房地產(chǎn)融資的最要緊的趨勢(shì)，間接融資會(huì)大幅度減少。房地產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)投資基金會(huì)專門快出現(xiàn)在融資市場(chǎng)。海外資本在房地產(chǎn)業(yè)中的比重將會(huì)有較大的上升。然而，更多的跡象顯示，“金融年”更多的代表了房地產(chǎn)企業(yè)的呼喚。亞博分析：之因此作出上述推斷是出于三個(gè)層面的考慮。先來(lái)從中央宏觀經(jīng)濟(jì)治理的層面來(lái)看，“金融年”的政策背景并不存在。中國(guó)房地產(chǎn)是一個(gè)政策市是業(yè)內(nèi)皆知的秘密。在那個(gè)市場(chǎng)中，盡管消費(fèi)者關(guān)懷切身利益的房?jī)r(jià)，而中央政府關(guān)懷的是宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。回憶近兩年中頻繁出臺(tái)的一系

14、列地產(chǎn)行業(yè)政策，盡管每一次的政策出臺(tái)都有其具體的情況，但其中一脈相承之處是：每一條政策差不多上為了防范經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，限制房產(chǎn)投資。中央政府在小心翼翼地走著一條鋼絲。一方面特不希望房地產(chǎn)投資能降溫，以免通貨膨脹，另一方面又要幸免房地產(chǎn)崩盤(pán)，導(dǎo)致金融危機(jī)。從這點(diǎn)動(dòng)身，就特不容易理解政府的政策含義，抑制投資，減少供給，才是兩全之策。政府的政策目標(biāo)是，房地產(chǎn)通過(guò)幾年或者更長(zhǎng)的時(shí)刻緩慢地過(guò)渡，慢慢平穩(wěn)。在這種主導(dǎo)思路下，穩(wěn)定無(wú)疑是第一位的。而房地產(chǎn)融資所必須的金融格局的轉(zhuǎn)變不是短期調(diào)整能夠完成的，且不講那個(gè)轉(zhuǎn)變本身還會(huì)給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)，有悖于“穩(wěn)定”的要求。因此，在當(dāng)前宏觀調(diào)控的大背景下，對(duì)房地產(chǎn)更多

15、地體現(xiàn)為“卡緊”。可能2005年房地產(chǎn)的要緊融資來(lái)源可不能有大的改變，國(guó)內(nèi)銀行仍將是主流。再?gòu)谋O(jiān)管部門的角度來(lái)看，“金融年”的提法可能更不現(xiàn)實(shí)。在日前召開(kāi)的“2005中國(guó)經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)進(jìn)展論壇”上，銀監(jiān)會(huì)政策法規(guī)部副主任李伏安表示，房地產(chǎn)金融在中國(guó)還沒(méi)有進(jìn)入到真正的大進(jìn)展時(shí)期，銀監(jiān)會(huì)方面關(guān)鍵需要關(guān)注的是在新業(yè)務(wù)進(jìn)展中專門好地操縱風(fēng)險(xiǎn)。這表明，政府方面專門清晰，沒(méi)有房地產(chǎn)金融，在中國(guó)目前的市場(chǎng)情況下，就不可能有較好較快的房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展。然而一個(gè)過(guò)度的金融，就會(huì)有一個(gè)過(guò)度失控的房地產(chǎn)市場(chǎng)，關(guān)鍵要在適度進(jìn)展和風(fēng)險(xiǎn)操縱中取得平衡。而現(xiàn)在的現(xiàn)實(shí)是，由于目前國(guó)內(nèi)銀行不缺鈔票，推進(jìn)按揭證券化的可能性不大

16、。而收益類物業(yè)的資產(chǎn)證券化，假如按目前的企業(yè)稅收政策，機(jī)構(gòu)投資人的利潤(rùn)空間十分有限，加上其短貸長(zhǎng)投的風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有相應(yīng)的優(yōu)惠政策將專門難實(shí)現(xiàn)，這可能需要更多的時(shí)刻。最后從外部環(huán)境來(lái)看，關(guān)于國(guó)際資本，盡管國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)以及國(guó)外的投資者都專門想向?qū)拥姆较蚺?，但外資銀行希望選擇有經(jīng)驗(yàn)有誠(chéng)信、符合國(guó)內(nèi)法律要求，沒(méi)有任何不良記錄的企業(yè)作為合作伙伴。但碰到如此的伙伴，又能有合適的項(xiàng)目合作并不容易。這種對(duì)接需要相當(dāng)?shù)倪^(guò)程。此外，鑒于“國(guó)際熱鈔票”強(qiáng)烈的逐利性。國(guó)外基金通常要求投資回報(bào)達(dá)到25%，在現(xiàn)在的政策和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)下，今年國(guó)外資本的進(jìn)入量也可不能專門大。 HYPERLINK l 返回 返回政策解讀溫家寶

17、：堅(jiān)持實(shí)行最嚴(yán)格的土地治理制度國(guó)務(wù)院總理溫家寶5日在十屆全國(guó)人大三次會(huì)議上提出，堅(jiān)持加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控。溫家寶強(qiáng)調(diào)，從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況看，宏觀調(diào)控工作不能放松。今年要實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加強(qiáng)各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的協(xié)調(diào)配合。要更好地貫徹區(qū)不對(duì)待、有保有壓的原則，更加注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，更加注重運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段和法律手段，鞏固進(jìn)展宏觀調(diào)控成果。在講到操縱固定資產(chǎn)投資規(guī)模時(shí)，溫家寶強(qiáng)調(diào)，接著把好土地審批和信貸投放兩個(gè)閘門。堅(jiān)持實(shí)行最嚴(yán)格的土地治理制度，完善政策，從嚴(yán)執(zhí)法。加強(qiáng)都市規(guī)劃和土地治理，接著開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓，嚴(yán)格操縱農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，合理操縱都市建設(shè)規(guī)模。 HYPERLIN

18、K l 返回 返回近期經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓政策綜述中央紀(jì)委在2003年第二次全會(huì)強(qiáng)調(diào)，要“認(rèn)真落實(shí)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，嚴(yán)禁以其他方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)”；溫家寶總理在國(guó)務(wù)院廉政工作會(huì)議上也指出，“要進(jìn)一步完善并嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)、經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓、產(chǎn)權(quán)交易和政府采購(gòu)四項(xiàng)制度，規(guī)范程序，公開(kāi)透明，加強(qiáng)監(jiān)管?！笨梢?jiàn)，決策層高度重視經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓工作。一、經(jīng)營(yíng)性土地的概念當(dāng)前各級(jí)文件都把“經(jīng)營(yíng)性土地”確定為“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅”四大類。通過(guò)上面對(duì)政策的梳理，可見(jiàn)這種對(duì)“經(jīng)營(yíng)性土地”的范圍界定最早出現(xiàn)在1990年國(guó)土資源部頒布的城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫

19、行條例中的第12條“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定（四）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年”；在1999年國(guó)土資源部公布的關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)的通知中開(kāi)始出現(xiàn)“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅等經(jīng)營(yíng)性用地”的提法；在2001年國(guó)務(wù)院公布的關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)治理的通知中又出現(xiàn)了“商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地”的提法；接著在2002年國(guó)土資源部頒布的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定中開(kāi)始出現(xiàn)“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地”的提法；最后在2002年8月26日國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的通知正式明確提出“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各

20、類經(jīng)營(yíng)性土地”（以下簡(jiǎn)稱經(jīng)營(yíng)性土地）。對(duì)“經(jīng)營(yíng)性土地”的概念進(jìn)行明確界定，對(duì)填補(bǔ)法律漏洞、規(guī)范政府行為、促進(jìn)交易主體競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)發(fā)育具有重要作用。與“經(jīng)營(yíng)性土地”概念相對(duì)應(yīng)的是“非經(jīng)營(yíng)性土地”的概念。依照土地治理法第54條規(guī)定，“非經(jīng)營(yíng)性土地”應(yīng)該包括：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；都市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。在國(guó)土資源部2001年10月22日公布施行的劃撥用地目錄中有詳細(xì)的列舉。二、經(jīng)營(yíng)性土地的來(lái)源經(jīng)營(yíng)性土地的來(lái)源有專門多，具體包括：（1）都市土地利用規(guī)劃差不多確定具體使用用途（用于商業(yè)、娛樂(lè)、旅游、商業(yè)住宅，以下簡(jiǎn)稱“

21、四類用途”）的國(guó)有土地；（2）企業(yè)使用的劃撥土地因企業(yè)破產(chǎn)、兼并等緣故被收歸國(guó)有以后，由政府重新出讓用于“四類用途”的國(guó)有土地；（3）使用劃撥土地的單位，將劃撥土地用于“四類用途”的；（4）農(nóng)村集體所有建設(shè)用地中用于“四類用途”的；（5）開(kāi)發(fā)商與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村違法私自簽訂用地協(xié)議，侵占農(nóng)地用于“四類用途”的；（6）部分地點(diǎn)以各種名義取得土地后，變相開(kāi)發(fā)用于“四類用途”的，等等。需要重點(diǎn)指出的是，通常所稱“經(jīng)營(yíng)性土地”均指國(guó)有的“經(jīng)營(yíng)性土地”，“經(jīng)營(yíng)性土地”的招牌掛僅是針對(duì)“國(guó)有土地”而言的。三、經(jīng)營(yíng)性土地的專門性1999年、2000年、2001年、2002年和2003年全國(guó)招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土

22、地使用權(quán)價(jià)款分不達(dá)到114億元、346億元、492億元、969億元和2938億元。國(guó)有土地資產(chǎn)的價(jià)值差不多得到一定的實(shí)現(xiàn)，成為進(jìn)展經(jīng)濟(jì)和造福于民的財(cái)寶源泉。經(jīng)營(yíng)性土地又是國(guó)有土地資產(chǎn)的重要組成部分，不僅具有產(chǎn)權(quán)明晰、特征鮮亮、需求主體多等特性，同時(shí)更具有價(jià)值量大和增值潛力大的特點(diǎn)。從近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展趨勢(shì)看，過(guò)去5年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均增長(zhǎng)19.5%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重由12.7%提高到17.9%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)直接或間接拉動(dòng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)每年保持在2個(gè)百分點(diǎn)左右，房地產(chǎn)業(yè)差不多成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。此外，商品住宅進(jìn)展進(jìn)入了新時(shí)期，人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變和國(guó)家對(duì)住

23、房實(shí)行貨幣化分配，把商品住宅的進(jìn)展推向了新時(shí)期。隨著人們生活水平的改善，對(duì)休閑娛樂(lè)和旅游的需求也會(huì)不斷增大。這些產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展必定會(huì)吸引大批投資者，投資者要開(kāi)發(fā)建設(shè)首先必須依法取得經(jīng)營(yíng)性土地；因此，經(jīng)營(yíng)性土地的市場(chǎng)空間巨大。四、強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)性土地治理的必要性經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓實(shí)行招拍掛，集中體現(xiàn)了公開(kāi)、公正、公平的市場(chǎng)原則，能夠充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，提高土地使用效率，提高都市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力；同時(shí)也是防止國(guó)有資產(chǎn)流失的有力舉措，是整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)體制機(jī)制制度創(chuàng)新、從源頭上預(yù)防和治理腐敗的有效措施。大量事實(shí)證明，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓容易滋生

24、腐敗行為，也是發(fā)生惡性腐敗案件較多的領(lǐng)域。強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)性土地治理具體講來(lái)有以下幾個(gè)方面要緊緣故：一是“經(jīng)營(yíng)都市”理念的出現(xiàn)要求優(yōu)化經(jīng)營(yíng)性土地的利用機(jī)制。近年來(lái)，隨著我國(guó)都市化進(jìn)程的日益加速，“經(jīng)營(yíng)都市”作為一種全新的都市進(jìn)展和治理理念，正在全國(guó)許多大中都市興起。這一理念的核心就在于對(duì)構(gòu)成都市空間和都市功能載體的自然生成資本（如土地資源）、人力作用資本（如道路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施）及其相關(guān)的延伸資本（如廣場(chǎng)、街道的冠名權(quán)）等進(jìn)行集聚、重組和營(yíng)運(yùn)，走以城建城之路。現(xiàn)時(shí)期都市的迅猛進(jìn)展，給基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及運(yùn)行帶來(lái)了巨大的壓力，都市迫切需要開(kāi)拓穩(wěn)定的資金來(lái)源渠道，經(jīng)營(yíng)性土地作為都市資源的重要組成部分，具有巨大

25、的資產(chǎn)價(jià)值，對(duì)其進(jìn)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)已是必定。二是經(jīng)營(yíng)性用地協(xié)議出讓比例居高不下。我國(guó)都市土地出讓方式要緊包括協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種，掛牌出讓則是實(shí)踐中由拍賣出讓派生而來(lái)的。這四種都市土地出讓方式中，協(xié)議出讓方式的市場(chǎng)化程度以及交易透明度差不多上最低的。自1987年9月9日國(guó)內(nèi)首塊體現(xiàn)有償使用原則的土地在深圳市以協(xié)議方式出讓，至2002年7月1日國(guó)土資源部招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定正式生效的15年間，協(xié)議出讓方式一直在我國(guó)都市經(jīng)營(yíng)性用地出讓中占據(jù)著主導(dǎo)地位。截至2000年底，全國(guó)土地出讓面積總量為30萬(wàn)公頃，以招標(biāo)拍賣方式出讓僅占其中5%左右，大量的土地差不多上以行政劃撥或協(xié)議出讓方式進(jìn)行配置

26、的。受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)弱、交易不透明、人為因素多等的阻礙，經(jīng)營(yíng)性用地的協(xié)議出讓造成了土地收益流失嚴(yán)峻、權(quán)力尋租現(xiàn)象普遍、土地投機(jī)行為活躍等諸多問(wèn)題。三是經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)總量迅速膨脹。一方面我國(guó)都市化進(jìn)程以及都市建設(shè)的不斷加速，都市人口數(shù)量急劇上升，都市商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅用地等方面的需求迅速膨脹，對(duì)土地供應(yīng)形成了巨大的拉力；另一方面，不健全的土地供應(yīng)機(jī)制以及巨大的經(jīng)營(yíng)性土地升值空間，導(dǎo)致了經(jīng)營(yíng)性土地的權(quán)利尋租以及灰色交易，對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)形成巨大的推力。在以上雙重動(dòng)力機(jī)制的作用下，我國(guó)現(xiàn)行都市經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)存在著明顯的自發(fā)性、盲目性、投機(jī)性，嚴(yán)峻阻礙了都市土地市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。四是經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

27、不合理。經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的突出表現(xiàn)是，近幾年一些大都市高檔住宅（如高級(jí)公寓、不墅）及寫(xiě)字樓土地供應(yīng)上升較快，市場(chǎng)需求份額相對(duì)又少，此類物業(yè)的消化汲取速度較慢，從而導(dǎo)致空置總量有所增加。與此同時(shí)，都市中心區(qū)、近郊區(qū)低價(jià)位住房又供不應(yīng)求，從而加劇了都市居住社會(huì)空間的分異，阻礙了都市的健康有序進(jìn)展。2002年，北京市區(qū)內(nèi)價(jià)位在4000元平方米的住宅項(xiàng)目不到10%，上海市預(yù)售價(jià)格在3500元平方米以下的低價(jià)位商品房?jī)H占18%，杭州市價(jià)位在3000元平方米以下的商品房只占3.7%。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理所導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理，已成為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的一大突出問(wèn)題。 HYPERLINK l

28、 返回 返回不動(dòng)產(chǎn)稅改革的方向是“正稅、明租、清費(fèi)”國(guó)務(wù)院相關(guān)人員稱，此前媒體報(bào)道的北京、重慶、深圳將做試點(diǎn)都市僅僅是傳言。近日，國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家財(cái)政部、國(guó)務(wù)院進(jìn)展研究中心、中國(guó)人民銀行等有關(guān)部門官員就國(guó)務(wù)院進(jìn)展研究中心歷時(shí)一年完成的中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策研究報(bào)告進(jìn)行研討。會(huì)議雖以國(guó)際研討會(huì)的形式召開(kāi)，但從各部委的重視程度以及與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的發(fā)言來(lái)看，會(huì)議上特不明確地傳遞出一個(gè)信息：政府目前在積極推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)新稅制的改革，我國(guó)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)稅勢(shì)在必行。同時(shí)國(guó)務(wù)院進(jìn)展研究中心副主任謝伏瞻表示，我國(guó)2005年將就新的稅制進(jìn)行設(shè)計(jì)，并將于年中選擇合適的都市進(jìn)行模擬運(yùn)行，為最終出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)稅提供決策基礎(chǔ)

29、。改革方向是“正稅、明租、清費(fèi)”據(jù)了解，目前我國(guó)直接將房地產(chǎn)作為征稅對(duì)象的共有6個(gè)稅種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、都市房地產(chǎn)稅和契稅。假如加上房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所繳納的全部稅種來(lái)看，還包括5個(gè)稅種和1個(gè)附加?！?994年中國(guó)稅改時(shí)，流轉(zhuǎn)稅、所得稅等都做了較大改革，但與土地、房產(chǎn)有關(guān)的稅制差不多上沒(méi)改。”國(guó)家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)許善達(dá)表示，房地產(chǎn)稅制最少滯后10年，與市場(chǎng)化要求相距甚遠(yuǎn)。而國(guó)務(wù)院進(jìn)展研究中心的研究也表明，中國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)要緊集中在開(kāi)發(fā)投資環(huán)節(jié)，其表現(xiàn)為多而重；而對(duì)個(gè)人占用幾乎不征稅，刺激了房地產(chǎn)投機(jī)行為。關(guān)于目前的這種混亂情況，中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策研究課題組成員、國(guó)務(wù)

30、院進(jìn)展研究中心社會(huì)進(jìn)展研究部副部長(zhǎng)林家彬指出，2003年10月十六屆三中全會(huì)的決議中明確提出，“實(shí)施城鎮(zhèn)化建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。而決議所指的物業(yè)稅確實(shí)是今后要適時(shí)開(kāi)征的不動(dòng)產(chǎn)稅，民間關(guān)于物業(yè)稅確實(shí)是“將土地出讓費(fèi)攤?cè)虢窈髱资攴帜晔杖　钡睦斫馐莻€(gè)誤區(qū)，我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的方向是“明租、正稅、清費(fèi)”。據(jù)介紹，目前我國(guó)與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收實(shí)施的是內(nèi)資和外資，城、鄉(xiāng)有不的雙軌制稅制。而此次改革中提出的“正稅”即合理設(shè)置新稅制，統(tǒng)一內(nèi)外稅制，幸免重復(fù)征稅，改變流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)畸重保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀，并盡量向?qū)挾惢⑸俣惙N、低稅率的國(guó)際通行方向靠攏。“明租”即土

31、地出讓金從一次性收取改為分年收取，明確地租性質(zhì)。“清費(fèi)”則是除少數(shù)確有必要的服務(wù)性收費(fèi)外，其他收費(fèi)或取消或合并為某一個(gè)固定的稅種。所謂的模擬運(yùn)行不是實(shí)際的征收試點(diǎn)，只是“數(shù)字空轉(zhuǎn)”在此次會(huì)議上，國(guó)家財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人還透露，不動(dòng)產(chǎn)稅初始時(shí)期可能不涉及個(gè)人住宅，但最終將覆蓋城鄉(xiāng)所有房地產(chǎn)，包括經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，而目前具體的實(shí)施框架和方式正在進(jìn)一步的研究當(dāng)中。謝伏瞻提出，不動(dòng)產(chǎn)稅的征收需要一定的基礎(chǔ)條件，一是詳實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料；二是用科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行低成本估價(jià)；三是政府的稅收征管能力。而如何確定房地產(chǎn)稅的稅基，如何確定合適的稅率，不動(dòng)產(chǎn)稅和其他稅種之間的關(guān)系，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展

32、的阻礙以及中央與地點(diǎn)的關(guān)系等，都要精心設(shè)計(jì)和試點(diǎn)。為此，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康在會(huì)上表示，房地產(chǎn)稅初始時(shí)期可能不涉及個(gè)人住房，條件成熟時(shí)再覆蓋非經(jīng)營(yíng)性住房，同時(shí)可能分時(shí)期、分區(qū)域進(jìn)行。林家彬表示，目前不動(dòng)產(chǎn)稅依舊處在研究和探究的時(shí)期，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的措施。但將于今年年中選擇合適的都市進(jìn)行模擬運(yùn)行，其中所謂的模擬運(yùn)行不是實(shí)際的征收試點(diǎn)，只是“數(shù)字空轉(zhuǎn)”；目前試點(diǎn)都市尚未確定，而真正進(jìn)入實(shí)質(zhì)性試點(diǎn)還需要一段時(shí)刻，而此前媒體上廣泛流傳的政府要選擇重慶、深圳、北京等都市做試點(diǎn)，僅僅是傳言。 HYPERLINK l 返回 返回戰(zhàn)略布局今年外商房地產(chǎn)投資將轉(zhuǎn)向二級(jí)都市仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)執(zhí)行董事郝思建認(rèn)為，

33、少數(shù)“熱鈔票”流入地產(chǎn)的問(wèn)題不值得擔(dān)心。他表示，2005年外商投資機(jī)構(gòu)將從投資北京、上海、廣州如此的一級(jí)都市，逐步轉(zhuǎn)向中國(guó)的二級(jí)都市，投資重點(diǎn)會(huì)更多地轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)。他表示，2004年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是特不理想，2005年表現(xiàn)會(huì)更佳，一個(gè)專門好的現(xiàn)象是，不管是本地的開(kāi)發(fā)商依舊像香港、新加坡等的外商投資機(jī)構(gòu)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的投資差不多不僅限于大都市，投資重點(diǎn)會(huì)開(kāi)始關(guān)注到了中國(guó)的二級(jí)都市。郝思建講，仲量聯(lián)行于去年12月在西安和蘇州分不開(kāi)了分支機(jī)構(gòu)，今年將會(huì)在澳門、天津設(shè)立辦公室，接下來(lái)打算在一些二級(jí)都市，比如沈陽(yáng)、大連、武漢、南京、成都、重慶如此的都市擴(kuò)展我們的業(yè)務(wù)。他講：“這不僅僅是由于我們的興趣，而

34、是有專門多我們的客戶和投資商帶動(dòng)過(guò)去，我們是受托付去關(guān)心開(kāi)拓市場(chǎng)的。全球董事會(huì)在全球其他地區(qū)只會(huì)給少數(shù)兩三個(gè)市場(chǎng)得到這種額外的投資，而中國(guó)確實(shí)是其中的一個(gè)。”據(jù)介紹，2004年仲量聯(lián)行在中國(guó)的業(yè)務(wù)較去年增長(zhǎng)58%，2005年，該行設(shè)立了在原有基礎(chǔ)上增長(zhǎng)65%的目標(biāo)。談到最近一段時(shí)刻內(nèi)“熱鈔票”流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題時(shí)，郝思建表示，“這并可不能成為一個(gè)問(wèn)題，而且不值得擔(dān)心，盡管會(huì)有一些資金投向有所調(diào)整，但這一部分資金是特不小的?！彼赋觯M管依舊不斷地有不同類型的資金，更多的資金在中國(guó)進(jìn)行投資，像上海、北京、廣州如此的都市有特不行的基礎(chǔ)，是適合如此的資金做投資的?！爸袊?guó)作為一個(gè)整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)

35、有出現(xiàn)過(guò)熱的苗頭，更談不上泡沫了?！焙滤冀ㄖv：“我們談房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括談價(jià)格，更多地是從它最全然的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)這一層面動(dòng)身，換一句話講，確實(shí)是從供應(yīng)與需求去看那個(gè)市場(chǎng)，是否過(guò)熱，是否在合理的成長(zhǎng)范圍。我們認(rèn)為，中國(guó)這兩年的經(jīng)濟(jì)高速地進(jìn)展，國(guó)外的某些人看中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并不完全了解中國(guó)市場(chǎng)內(nèi)在的需求，而只是專注某個(gè)項(xiàng)目，認(rèn)為價(jià)格漲幅專門高就去評(píng)論其市場(chǎng)過(guò)熱，這并不客觀也不全面。我們要從最差不多的消費(fèi)者內(nèi)在需求去分析，我們認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊在一個(gè)理性和合理的范圍之內(nèi)成長(zhǎng)的?！?HYPERLINK l 返回 返回2004年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)七大特點(diǎn)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4日公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年全國(guó)完成房

36、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13158億元，比上年增長(zhǎng)28.1%，雖略低于2003年增長(zhǎng)30.3%的水平，但仍然保持著較快增長(zhǎng)的勢(shì)頭。全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格上漲14.4%，漲幅比上年提高10.6個(gè)百分點(diǎn)，商品住宅平均銷售價(jià)格上漲15.2%。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)如下要緊特點(diǎn)：一、全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅在高位運(yùn)行。2004年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資連續(xù)了2003年強(qiáng)勁增長(zhǎng)的勢(shì)頭。一季度完成投資1820億元，比上年同期增長(zhǎng)41.1%；上半年完成投資4924億元，增長(zhǎng)28.7%；前三季度完成投資8357億元，增長(zhǎng)28.3%；全年完成投資13158億元，增長(zhǎng)28.1%。其中，商品住宅完成投資8837億元，增長(zhǎng)28.7%；辦公樓和

37、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資分不增長(zhǎng)了28.3%和31.4%。二、經(jīng)濟(jì)適用房投資出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。在全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，住宅投資8837億元，比上年增長(zhǎng)28.7%，增速比上年降低0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，經(jīng)濟(jì)適用房投資606億元，比上年減少2.5%，是2002年以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)；辦公樓投資652億元，比上年增長(zhǎng)28.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資1724億元，比上年增長(zhǎng)31.4%。三、銀行貸款增速大幅回落，占資金來(lái)源比重有所降低。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金17169億元，比上年增長(zhǎng)29.9%，增速比上年回落5.5個(gè)百分點(diǎn)，但快于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度。其中，國(guó)內(nèi)貸款3158億元，僅增長(zhǎng)0.5%，所占比重由2003年的

38、23.8%減少到18.4%；企業(yè)自籌資金5208億元，增長(zhǎng)38%，所占比重為30.3%；其他資金8563億元，增長(zhǎng)39.9%。四、土地開(kāi)發(fā)和土地購(gòu)置增速大幅回落。全年完成土地開(kāi)發(fā)投資715億元，比上年下降4.3%，增速回落37.7個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地開(kāi)發(fā)面積19740萬(wàn)平方米，比上年下降11.4%，而上年是增長(zhǎng)14.2%；本年購(gòu)置土地面積39785萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.4%，增速比上年回落7.4個(gè)百分點(diǎn)。五、施工面積接著擴(kuò)大，商品房銷售面積增速高于竣工面積。全年商品房施工面積140451萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)19.2%，增幅回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，新開(kāi)工面積60414萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10

39、.4%，增幅回落17.4個(gè)百分點(diǎn)；竣工面積42465萬(wàn)平方米，僅增長(zhǎng)2.1%，增幅回落16.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積38232萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.7%，增幅回落12.1個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅新開(kāi)工面積為4.79億平方米，增長(zhǎng)9.3%；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積分不增長(zhǎng)了16.1%和16.2%。六、商品房平均銷售價(jià)格增速加快。2004年，商品房平均銷售價(jià)格上漲呈加速之勢(shì)。一季度商品房平均銷售價(jià)格比上年同期增長(zhǎng)6.7%，上半年增長(zhǎng)11.6%，一至三季度增長(zhǎng)13.0%，全年增長(zhǎng)14.4%，漲幅比2003年提高10.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，全年商品住宅平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)15.2%，為1998年以來(lái)的最高增幅

40、。七、商品房空置面積負(fù)增長(zhǎng)。到12月末，全國(guó)商品房空置面積12326萬(wàn)平方米，比上年末下降8.3%。其中，空置時(shí)刻在一年以上的商品房面積為6267萬(wàn)平方米，所占比重為50.8%。商品住宅空置面積7405萬(wàn)平方米，下降15.6%，但商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3142萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.2%。 HYPERLINK l 返回 返回去年12月“國(guó)房景氣指數(shù)”差不多保持穩(wěn)定據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)，2004年12月份，“國(guó)房景氣指數(shù)”為105.32，比11月份上升0.23點(diǎn)，比2003年同月下降0.91點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)顯示，12月資金來(lái)源指數(shù)為105.51，比11月份上升2.36點(diǎn)，比2003年同月下降2.30點(diǎn)；商品房銷售價(jià)格指

41、數(shù)為104.25，比11月份上升1.78點(diǎn)，比2003年同月上升6.72點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指數(shù)為107.10，比11月份上升0.86點(diǎn)，比2003年同月下降0.09點(diǎn)；新開(kāi)工面積指數(shù)為103.33，比11月份上升0.79點(diǎn)，比2003年同月下降5.95點(diǎn)。；商品房空置面積指數(shù)為90.93，比11月份上升0.64點(diǎn)，比2003年同月下降2.49點(diǎn)；房屋竣工面積指數(shù)為101.44，比11月份下降1.21點(diǎn)，比2003年同月下降5.25點(diǎn)；土地開(kāi)發(fā)面積指數(shù)為105.08，比11月份下降2.98點(diǎn)，比2003年同月下降5.72點(diǎn)。 HYPERLINK l 返回 返回調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2004年地產(chǎn)廣告投入

42、高達(dá)75億元據(jù)某半官方媒體日前報(bào)道，2004年房地產(chǎn)廣告投入超過(guò)75億元，在各行業(yè)中處于醒目地位。報(bào)道隨后指出：然而，繼央行121號(hào)文件銀根緊縮政策之后，去年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部又出臺(tái)了不得以協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的“地根”緊縮政策，規(guī)定8月31日后，土地一律實(shí)行招、拍、掛，并要求沒(méi)有交清土地出讓金的企業(yè)必須在短期內(nèi)把鈔票補(bǔ)齊。一時(shí)刻，房地產(chǎn)業(yè)驚呼資金緊缺。為此，我們查找了相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)源，發(fā)覺(jué)報(bào)道中的2004年房地產(chǎn)廣告投入數(shù)據(jù)來(lái)自尼爾森媒介研究最新調(diào)查。尼爾森該調(diào)查顯示，中國(guó)內(nèi)地2004年投在電視和平面媒體上的廣告費(fèi)已攀升至2614億元人民幣，比上年增長(zhǎng)32%，其中電視廣告占76%。

43、據(jù)調(diào)查，2004年亞洲要緊國(guó)家的廣告收入比上年增長(zhǎng)28%，而中國(guó)市場(chǎng)的表現(xiàn)最為活躍。專家預(yù)測(cè)，2005年，隨著中國(guó)對(duì)外開(kāi)放的接著深入，愈來(lái)愈多的國(guó)際資本積極尋求進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的信道，傳媒業(yè)和廣告業(yè)將面臨更多的機(jī)會(huì)和競(jìng)爭(zhēng)。從廣告花費(fèi)的行業(yè)大類來(lái)看，藥品類廣告的投放量達(dá)到524億元，穩(wěn)中有升，依舊在行業(yè)廣告花費(fèi)排名中占據(jù)首位。緊隨其后的是化妝品和浴室用品，廣告投放506億元，零售和服務(wù)性行業(yè)廣告投放388億元。此外，2002年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，樓價(jià)的不斷攀升也刺激了房地產(chǎn)的廣告投放，2004年房地產(chǎn)廣告投放額超過(guò)75億元。房地產(chǎn)行業(yè)大類廣告投放進(jìn)入了前十名。由此，不難看出，此半官方報(bào)道有

44、些夸張。 HYPERLINK l 返回 返回在具體細(xì)則出臺(tái)之前，銀行提高個(gè)貸門檻差不多上各行其是日前，關(guān)于上海、深圳、重慶多家銀行大幅抬高個(gè)貸門檻、首付比例最高提至56成的講法甚囂塵上。據(jù)了解，促使銀行收緊房貸的緣故只有一個(gè)，那確實(shí)是最高院公布的最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定今年正式實(shí)施，規(guī)定第六條強(qiáng)調(diào)：“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院能夠查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！闭沁@一條規(guī)定在銀行業(yè)內(nèi)引發(fā)了軒然大波。上海銀行界有關(guān)人士認(rèn)為，該司法解釋將給銀行處置房貸違約帶來(lái)挑戰(zhàn)。據(jù)悉，目前上海銀行同業(yè)公會(huì)已上書(shū)高院，要求明確相關(guān)的細(xì)則，而在高院

45、給出答復(fù)之前，為降低風(fēng)險(xiǎn)，各大銀行不約而同的收緊了按揭貸款的審批。在具體細(xì)則出臺(tái)之前，銀行提高個(gè)貸門檻差不多上各行其是工行上海分行一位從事房貸的工作人員透露，目前該行差不多提高了對(duì)住房按揭的審核力度，尤其是關(guān)于金額高的貸款者，審查尤為嚴(yán)格，“現(xiàn)在關(guān)鍵是要核查收入的真實(shí)性，假如有稅單，或能提供其他財(cái)產(chǎn)的證明，審批就比較順利，首付一般也能夠是三成?！迸c此同時(shí)，交通銀行也在行內(nèi)公布了有關(guān)規(guī)定，除了要求對(duì)貸款者的收入月供比進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)外，假如按揭對(duì)象是二手房的，還有房齡的要求，對(duì)相關(guān)中介機(jī)構(gòu)也有準(zhǔn)入的要求。只是，交行的一位人士透露，對(duì)個(gè)人信用比較好的客戶，銀行仍執(zhí)行以往的政策。在深圳，今年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)幾

46、家大銀行深圳分行如農(nóng)行、建行、工行等針對(duì)具體地產(chǎn)項(xiàng)目，也差不多悄然抬高了房貸首付款門檻。但也有深圳金融系統(tǒng)內(nèi)部人士透露，各銀行信貸部尚處在研究時(shí)期，房貸首付比例仍維持在兩成，部分銀行差不多收緊對(duì)小戶型中低收入者的按揭貸款，然而否會(huì)提高房貸首付比例則暫無(wú)結(jié)論。據(jù)悉，農(nóng)行深圳分行信貸部目前內(nèi)部制定了一套審核規(guī)定，大致內(nèi)容包括：一是只對(duì)公務(wù)員、教師、律師、金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員、大夫五類職業(yè)人員提供貸款，二是家庭至少其中一方為深圳戶口，三是無(wú)深戶的需要出具擔(dān)保，其四是具體項(xiàng)目具體對(duì)待。看來(lái)，在具體細(xì)則出臺(tái)之前，銀行差不多上各行其是。消費(fèi)者會(huì)趨于理性，選擇更有實(shí)力的品牌進(jìn)展商業(yè)內(nèi)人士分析，此項(xiàng)規(guī)定沒(méi)有細(xì)則出

47、臺(tái)，關(guān)于規(guī)定中“所必需居住房屋”和“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬”均沒(méi)有明確界定。由于個(gè)人住房抵押貸款違約者所必需居住房屋需要得到保障，假定違約者沒(méi)有其他資產(chǎn)，那么銀行可回收部分確實(shí)是購(gòu)買房屋與所必需居住房屋之間的差額，從那個(gè)角度來(lái)看，面積較大和房?jī)r(jià)較高的房屋、以及家庭規(guī)模較小的購(gòu)房者的抵押貸款關(guān)于銀行來(lái)講風(fēng)險(xiǎn)較低。這就使得銀行的個(gè)人住房抵押貸款對(duì)低收入者有所限制，因此深圳各銀行考慮提高房貸比例是風(fēng)險(xiǎn)增加的必定結(jié)果。萬(wàn)科董事總經(jīng)理郁亮此前曾表示，商業(yè)銀行協(xié)會(huì)正在和法院溝通司法解釋一事，也許在定義明確后，能夠給中低層收入者擴(kuò)大住房來(lái)源。深圳某聞名地產(chǎn)上市公司有關(guān)人士坦言，目前這種提高房貸門檻的趨勢(shì)對(duì)

48、地產(chǎn)行業(yè)震動(dòng)確實(shí)不小，只是公司認(rèn)為消費(fèi)者會(huì)趨于理性，選擇更有實(shí)力的品牌進(jìn)展商。 HYPERLINK l 返回 返回策略設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃要素法淺析實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的最大化，這是諸多開(kāi)發(fā)商和地產(chǎn)人的初衷與夢(mèng)想，然而如何實(shí)現(xiàn)這一理想的目標(biāo)，用什么方法解決這其中的一系列問(wèn)題，則是困擾開(kāi)發(fā)商的一塊心病。下面就結(jié)合國(guó)內(nèi)外案例的論證，將實(shí)際方法理論化地歸納和表現(xiàn)出來(lái)。 一、商業(yè)地產(chǎn)的一般概念 關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商常常會(huì)問(wèn)：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)格如何營(yíng)造、色彩如何搭配、材料如何搭配等等，這些差不多上為了一個(gè)共同的目的，如何提高商業(yè)地產(chǎn)的使用價(jià)值從而提升其整體價(jià)值。要回答那個(gè)問(wèn)題，首先必須弄清晰一點(diǎn)：商業(yè)地產(chǎn)究

49、竟為誰(shuí)而作？通常情況下，可將商業(yè)的目標(biāo)客戶分為三級(jí)。投資者即買鋪的人是一級(jí)客戶；商家作為經(jīng)營(yíng)者即用鋪的人，是二級(jí)客戶；而一般消費(fèi)者才是真正消費(fèi)鋪內(nèi)商品的人，是三級(jí)客戶，也是商業(yè)地產(chǎn)的終極客戶。因此，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值必將通過(guò)終極消費(fèi)客戶消費(fèi)者對(duì)其的認(rèn)可度得以體現(xiàn)。 消費(fèi)者認(rèn)可的商業(yè)地產(chǎn)，其產(chǎn)品價(jià)值要緊取決于兩大要素，一是經(jīng)營(yíng)商家的質(zhì)素（包括經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、品牌檔次和經(jīng)營(yíng)特色），二是消費(fèi)的氛圍（人是團(tuán)結(jié)的動(dòng)物，消費(fèi)氛圍的營(yíng)造對(duì)商家的進(jìn)入起到一定的引導(dǎo)作用，從而產(chǎn)生羊群效應(yīng)）。經(jīng)營(yíng)商家認(rèn)可的平臺(tái)，即商業(yè)產(chǎn)品的定位和經(jīng)營(yíng)的氛圍；消費(fèi)者認(rèn)可的平臺(tái)，則為經(jīng)營(yíng)商家的檔次和消費(fèi)的氛圍。 經(jīng)營(yíng)氛圍和消費(fèi)氛圍的營(yíng)造，所涉

50、及的問(wèn)題要緊有：產(chǎn)品形態(tài)（規(guī)劃），是打造精鉆旺鋪、商業(yè)公園依舊步行街；檔次，經(jīng)營(yíng)的商品是頂級(jí)依舊中高檔；風(fēng)格，建筑及裝修體現(xiàn)何種風(fēng)情；主題，是有主題式依舊情景式的。那么，商業(yè)地產(chǎn)到底應(yīng)該如何樣定義？商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)是以商業(yè)為功能性質(zhì)，進(jìn)行商業(yè)交流和交易的空間。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品具有商業(yè)性、公共性和公開(kāi)性的特質(zhì)。 二、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃要素方法矛盾協(xié)調(diào)法商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃，要緊存在以下八對(duì)矛盾。只有在協(xié)調(diào)好這些矛盾的基礎(chǔ)上，才能做出成功的商業(yè)產(chǎn)品。 矛盾一：集中分散適用于商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)、體量、平面布置等有關(guān)規(guī)劃方面的內(nèi)容。商業(yè)地產(chǎn)的體量和價(jià)值一定是成正比的嗎？體量大是否一定意味著價(jià)值高？事實(shí)上不然。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)

51、品規(guī)劃有集中式賣場(chǎng)、步行街、商業(yè)街區(qū)、商業(yè)群落等形式，采納不同的形式體量的大小也有差不，盲目追求體量大小而忽視項(xiàng)目本身所具備的實(shí)際條件，反而達(dá)不到總價(jià)高的效果。 案例a：澳洲某大型商業(yè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目充分利用了景觀資源，留有寬敞的步行街，讓人置身其中也能感受到周邊的風(fēng)景。如此打開(kāi)了交流面，延展了活動(dòng)空間，打造出不具特色的景觀商業(yè)。案例b：百康年世紀(jì)門（中心商業(yè)）。該項(xiàng)目位于重慶楊家坪步行街入口，在規(guī)劃時(shí)采納了室內(nèi)步行街的形式，使商業(yè)門面呈弧形帶狀鋪展開(kāi)來(lái)，加強(qiáng)了人力導(dǎo)入性，增加了人與商業(yè)的互動(dòng)關(guān)系。同時(shí)，由其地理位置引出“封面”概念，營(yíng)造了特色風(fēng)情。案例c：北京建外SOHO（中心區(qū)、CBD商業(yè)）。

52、該項(xiàng)目為公寓寫(xiě)字樓，其商鋪全部鄰街，1、2層鋪面復(fù)式結(jié)構(gòu)自成一體，3層鋪面有滾梯直達(dá)公共院落，既出入便利又有層次感，并合理地利用了公共空間。 啟發(fā)：在做商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)，一定要注意協(xié)調(diào)集中和分散的矛盾；不是體量越大，項(xiàng)目總價(jià)值越高；要依照項(xiàng)目自身的地塊條件和外部環(huán)境條件做規(guī)劃； 要充分考慮商業(yè)產(chǎn)品的差異性特色營(yíng)造。 矛盾二：整體個(gè)體 適用于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體立面風(fēng)格設(shè)計(jì)、用材用料設(shè)定等方面的內(nèi)容考慮。 一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目既是一個(gè)整體的商業(yè)空間，其內(nèi)部又分為若干個(gè)體商業(yè)空間。個(gè)體商業(yè)空間強(qiáng)調(diào)個(gè)性化，個(gè)性化是否就意味著整體的凌亂無(wú)序？成功的商業(yè)項(xiàng)目在處理那個(gè)問(wèn)題的手法上大體有兩類做法。A類：確定明晰的

53、整體風(fēng)格，將個(gè)性元素適當(dāng)穿插其中，使其不牽強(qiáng)、不生硬；B類：在打造整體外觀時(shí)預(yù)留個(gè)性化空間，將個(gè)性空間也作為立面的構(gòu)成部分。啟發(fā)：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品一定要注意整體風(fēng)格的塑造；個(gè)性化空間的預(yù)留應(yīng)在整體風(fēng)格的基礎(chǔ)之上。 矛盾三：公共私密重點(diǎn)解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)部空間規(guī)劃的問(wèn)題，即公共空間與經(jīng)營(yíng)空間、可售空間與非售空間如何劃分。 A類：集中商業(yè)。關(guān)于集中商業(yè)，可用挑空中庭、挑空連廊的手法，如此做的作用是提升檔次，形成透氣的交流聚攏空間，體現(xiàn)商業(yè)特色，增加空間層次感與整體融合性，增強(qiáng)主題的視覺(jué)共享性。B類：沿街商業(yè)。關(guān)于沿街商業(yè)，可用外挑連廊、騎樓的方式，使室內(nèi)外空間轉(zhuǎn)折，增加人流的導(dǎo)入性。 啟發(fā)：適度的公共

54、空間（非售空間）的預(yù)留，對(duì)項(xiàng)目檔次提升、人流導(dǎo)入、人氣聚攏、特色體現(xiàn)起到極大的作用。 矛盾四：開(kāi)放封閉本矛盾協(xié)調(diào)法主指商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品公共空間的利用和規(guī)劃問(wèn)題，需要注意的是對(duì)外沿街鋪面和內(nèi)部鋪面、品牌展示與品牌個(gè)性空間的協(xié)調(diào)。A類：將私密空間和公共空間融合，形成私家利用、公共視覺(jué)，以此增加品牌的視覺(jué)導(dǎo)入性，自然導(dǎo)入人流；B類：適度的封閉，便于產(chǎn)品風(fēng)格的形成，利于局部通透空間的個(gè)性突出。 啟發(fā)：私密空間和公共空間的的巧妙融合連接，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)氛圍營(yíng)造相當(dāng)關(guān)鍵；商業(yè)步行街的規(guī)劃一定要考慮其自身的空間尺度條件；商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的立面未必是越通透越好。 矛盾五：概念具像重點(diǎn)解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題概念落實(shí)

55、的問(wèn)題，主題是什么、體現(xiàn)的風(fēng)情、情景為何、帶來(lái)的體驗(yàn)等是那個(gè)問(wèn)題的要緊內(nèi)容。A類：用建筑本軀體現(xiàn)主題；B類：制造運(yùn)用視覺(jué)標(biāo)志，打造連續(xù)的、有設(shè)計(jì)的視覺(jué)焦點(diǎn)。啟發(fā)：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的主題概念與產(chǎn)品的功能定位要相適應(yīng)；建筑本身是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題風(fēng)格和氛圍的要緊體現(xiàn)內(nèi)容；視覺(jué)標(biāo)志的巧妙制造和運(yùn)用是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題風(fēng)格體現(xiàn)的絕佳手法。矛盾六：功能美觀解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)特征和價(jià)值體現(xiàn)的問(wèn)題。 啟發(fā)：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品首先要體現(xiàn)“商業(yè)”特性；商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)性是功能性和美觀性的巧妙融合體現(xiàn)；商業(yè)氛圍的營(yíng)造不是單一空間的設(shè)置，也不是產(chǎn)品風(fēng)格的獨(dú)立體現(xiàn)，而應(yīng)是全方位、多面的細(xì)節(jié)處理。 矛盾七：特色普遍解決商業(yè)地產(chǎn)

56、產(chǎn)品的定位方向問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)定位應(yīng)注意適用性和有用性。 矛盾八：價(jià)格價(jià)值這是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品矛盾協(xié)調(diào)法中最大的法則，只有將前面七個(gè)方法良好的考慮運(yùn)用后，商業(yè)價(jià)值的最大化才能得以實(shí)現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)功能定位、商業(yè)性體現(xiàn)、概念的落實(shí)，最終要實(shí)現(xiàn)的社會(huì)責(zé)任與社會(huì)效益的統(tǒng)一。 HYPERLINK l 返回 返回富力地產(chǎn)和摩根合作的戰(zhàn)略意圖解析近日，富力地產(chǎn)集團(tuán)與摩根士丹利等就富力雙子座TOWER正式簽約。富力地產(chǎn)集團(tuán)通過(guò)這一合作實(shí)現(xiàn)樹(shù)立品牌口碑、圖謀香港上市以及拓展上海市場(chǎng)的企業(yè)戰(zhàn)略逐漸明朗。一、摩根的風(fēng)向標(biāo)作用將給富力帶來(lái)更為良好的品牌口碑。與名牌合作也是其提升自身品牌價(jià)值的重要手段。為此富力不斷與各行業(yè)

57、的強(qiáng)手展開(kāi)合作。比如在酒店部分，富力先后與全球兩家聞名的連鎖酒店治理集團(tuán)萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)和凱悅國(guó)際酒店集團(tuán)簽訂了治理協(xié)議，廣州富力麗茲卡爾頓酒店及廣州富力君悅大酒店同時(shí)落戶廣州珠江新城；在商業(yè)部分，北京富力城也引來(lái)了全國(guó)最大的超市連鎖集團(tuán)聯(lián)華集團(tuán)。TOWER項(xiàng)目運(yùn)作的過(guò)程我們也能夠看到通過(guò)與國(guó)際知名企業(yè)合作來(lái)擴(kuò)大品牌阻礙的戰(zhàn)略思想。資料顯示，摩根士丹利作為華爾街旗艦，治理著數(shù)千億美元的資產(chǎn)，其中僅房地產(chǎn)基金就達(dá)273億美元，在中國(guó)就投入至少2億美元用于長(zhǎng)期持有10余個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。盡管外界一直對(duì)摩根有言行不一的質(zhì)疑，但摩根投資北京的房地產(chǎn)項(xiàng)目的確有著風(fēng)向標(biāo)的作用。富力要的確實(shí)是如此的口碑。二、依托摩

58、根打通上市融資渠道效果將十分明顯。據(jù)透露，目前富力差不多托付摩根士丹利和第一波士頓兩家投資銀行作為其上市保薦人，預(yù)備在香港H股上市。近日富力上市工作國(guó)內(nèi)認(rèn)證部分差不多完成，如不出意外，今年上半年就實(shí)現(xiàn)上市。據(jù)稱，富力希望通過(guò)股市融資25億至30億元人民幣，用于全國(guó)范圍的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。富力上市打算謀劃已久。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資本密集型的行業(yè)，有渠道以成本低的手段融到資本用于拿地和開(kāi)發(fā)是房企做大的關(guān)鍵。富力進(jìn)展到現(xiàn)在即使不缺鈔票，也希望靠證券市場(chǎng)這一推手加速進(jìn)展。為了配合上市打算，富力加緊了在全國(guó)的土地儲(chǔ)備，不僅在廣州珠江新城成片拿地，而且進(jìn)入天津市場(chǎng)也一舉拿下80萬(wàn)平方米土地。三、與上海盛融的合作為進(jìn)

59、軍上海打開(kāi)大門。一直以來(lái)上海確實(shí)是全國(guó)性地產(chǎn)企業(yè)的必爭(zhēng)之地。連續(xù)3年，上海樓市供銷兩旺，上海房?jī)r(jià)更以20%的速度遞增，從而迅速超過(guò)北京居于首位。市場(chǎng)的高熱度也讓上海綠地、上海復(fù)地等當(dāng)?shù)胤科箐N售額位居全國(guó)前列。受市場(chǎng)刺激，萬(wàn)科、合生、順馳等全國(guó)性地產(chǎn)企業(yè)都在上海拿了地，但只有同等規(guī)模的富力遲遲沒(méi)有動(dòng)作。富力的確想在廣州、北京兩極之外找到上海作為第三極，而上海盛融投資公司及其背后的政府關(guān)系專門可能作為富力進(jìn)軍上海的敲門磚。簽約三方之一的上海盛融投資公司是國(guó)有獨(dú)資的綜合性投資公司，注冊(cè)資本達(dá)30億元，是上海市政府最大的投資公司之一。公司專門為國(guó)企在多元化改革中做大核心板塊和退出部分領(lǐng)域提供專業(yè)化平臺(tái)

60、機(jī)構(gòu)。 HYPERLINK l 返回 返回杭浙動(dòng)態(tài)外地房產(chǎn)巨頭搶灘浙江市場(chǎng)3月6日，由上海綠地集團(tuán)開(kāi)發(fā)的“綠地諸暨上海城”，正式在諸暨市環(huán)城北路詹家山破土動(dòng)工。該項(xiàng)目占地面積230畝，總投資10億元，總建筑面積32.7萬(wàn)平方米，建成后將成為當(dāng)?shù)匾?guī)模最大、檔次最高的大型住宅區(qū)之一。另一件事是：深圳萬(wàn)科最近與浙江省房地產(chǎn)企業(yè)“南都房產(chǎn)”開(kāi)始了全面合作。有消息稱，“萬(wàn)科”將和“南都”共同開(kāi)發(fā)“南都”目前已在浙江省運(yùn)作的多個(gè)樓盤(pán)。浙江省建設(shè)廳房地產(chǎn)業(yè)處副處長(zhǎng)表示，在這之前，稱得上國(guó)內(nèi)重量級(jí)企業(yè)的房產(chǎn)公司還沒(méi)有進(jìn)入過(guò)浙江。事實(shí)上，對(duì)浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)覬覦的遠(yuǎn)不止“萬(wàn)科”和“綠地”兩家。去年底，“北京萬(wàn)通”就