珠海某小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告-secret(最新整理By阿拉蕾)

1、可行性研究報(bào)告目錄工程的根本情況.5.5.7.72、工程開發(fā)宏觀環(huán)境分析.8.8.33、工程區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析.10.10.10.104、工程開發(fā)地塊環(huán)境分析.12.12.12.134.4地塊商業(yè)、教育、醫(yī)療及其他環(huán)境條件.144.5工程開發(fā)S W O T 分析.145、 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc120274493 工程開發(fā)模式選擇.15 HYPERLINK l _Toc120274494 當(dāng)前主要知名樓盤的開發(fā)模式.15 HYPERLINK l _Toc120274495 .166、 HYPERLINK l _Toc120274496 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議.

2、17 HYPERLINK l _Toc120274497 .17 HYPERLINK l _Toc120274498 .18 HYPERLINK l _Toc120274499 .20 HYPERLINK l _Toc120274500 品設(shè)計(jì).21 HYPERLINK l _Toc120274501 .28 HYPERLINK l _Toc120274502 .317、 HYPERLINK l _Toc120274503 工程總體營(yíng)銷策略及階段目標(biāo).31 HYPERLINK l _Toc120274504 .31 HYPERLINK l _Toc120274505 .358、工程開發(fā)投資與財(cái)

3、務(wù)分析.378.1 工程開發(fā)建設(shè)方案.378.2 投資組合方式.408.3 投資與本錢費(fèi)用估算.40.43.479、工程風(fēng)險(xiǎn)分析.47.47.47474848.49.49.49.50.50.51.5110、工程可行性研究結(jié)論與建議.51.51.521、工程的根本情況位置該地塊所在區(qū)域位于珠海南灣新城東部，東依前山河、南鄰華發(fā)世紀(jì)城、北靠珠海大道，東距主城區(qū)6公里，南至灣仔、澳門公里。用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀用地規(guī)模：本地塊面積2，其中S1地塊面積為2：，二期總建筑面積為：221279 m2。地塊現(xiàn)狀：該地塊荒置數(shù)年，灌木叢生；地勢(shì)平坦，視野開闊；無高大建筑物，無需拆遷；無規(guī)劃道路，中間有兩條泥路；無

4、市政水電鋪設(shè)；無本地居民，一些收破爛的居民于半年前遷入?！?】用地平衡表居住用地建筑面積m2住宅用地m2公建用地18190 m2道路用地 15000 m2公共綠地 82070 m2【2】工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程數(shù)量總戶數(shù)3780戶居住人口平均每戶人口總建筑面積住宅總建筑面積公建總建筑面積13230人 m2m218190 m2平均每套建筑面積人均居住面積住宅建筑凈密度綠化率容積率地上車庫(kù)用地面積 m235.04 m230%35% 15000 m2【3】工程公建配套設(shè)施一覽表工程建筑面積m2單價(jià)元/ m2金額萬元幼兒園1500850球類場(chǎng)地5000780390體育娛樂場(chǎng)地20060物業(yè)管理所200

5、4008垃圾壓縮站2003006變電站1050500煤氣調(diào)壓站40600銷售中心2000800160合計(jì)10190工程主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)匯總名稱評(píng)價(jià)結(jié)果萬元工程總投資工程總銷售收入利潤(rùn)總額稅后利潤(rùn)自有投資利潤(rùn)率38.39%盈虧平衡點(diǎn)銷售率78.1%2、工程開發(fā)宏觀環(huán)境分析國(guó)民經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r初步核算，2007年我國(guó)前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值166043億元，同比增長(zhǎng)11.5%，比上年同期加快0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，一季度增長(zhǎng)11.1%，二季度增長(zhǎng)11.9%，三季度增長(zhǎng)11.5%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值18207億元，增長(zhǎng)4.3%，回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值83478億元，增長(zhǎng)13.5%，加快0

6、.2個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值64358億元，增長(zhǎng)11.0%，加快1.5個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)的增長(zhǎng)固定資產(chǎn)投資高位運(yùn)行，增幅有所回落。2007年前三季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資91529億元，同比增長(zhǎng)25.7%，比上年同期回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資78247億元，同比增長(zhǎng)26.4%(9月份增長(zhǎng)24.8%)，比上年同期回落1.8個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)村投資13282億元，增長(zhǎng)21.2%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資938億元，同比增長(zhǎng)41.1%；第二產(chǎn)業(yè)投資34522億元，增長(zhǎng)29.3%；第三產(chǎn)業(yè)投資42787億元，增長(zhǎng)24.0%。東部地區(qū)投資40172億元，同比增長(zhǎng)21.4%；中部地區(qū)投資19331億

7、元，增長(zhǎng)36.2%；西部地區(qū)投資17539億元，增長(zhǎng)29.6%。國(guó)有及國(guó)有控股投資33951億元，增長(zhǎng)16.2%。HYPERLINK :/ iask /n?k=%B7%BF%B5%D8%B2%FA t _blank o 房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資16814億元，增長(zhǎng)30.3%。前三季度，累計(jì)新開工工程170123個(gè)，比上年同期增加18151個(gè)；新開工工程方案總投資60309億元，同比增長(zhǎng)24.2%。消費(fèi)需求的增長(zhǎng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)銷售快速增長(zhǎng)，居民消費(fèi)價(jià)格繼續(xù)上漲。2007年前三季度，社會(huì)消費(fèi)品零售總額63827億元，同比增長(zhǎng)15.9%(9月份增長(zhǎng)17.0%)，比上年同期加快2.4個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，城市43

8、331億元，增長(zhǎng)16.3%；縣及縣以下20496億元，增長(zhǎng)14.9%。分行業(yè)看，批發(fā)和HYPERLINK :/ iask /n?k=%C1%E3%CA%DB%D2%B5 t _blank o 零售業(yè)零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)分別增長(zhǎng)15.8%和18.2%，HYPERLINK javascript:; t _self其他行業(yè)增長(zhǎng)4.6%。城鎮(zhèn)居民收入的增長(zhǎng)城鄉(xiāng)居民收入大幅度增加，居民得到了較多實(shí)惠。2007年前三季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10346元，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)13.2%，增幅高于上年同期3.2個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入3321元，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)14.8%，高于上年同期3.

9、4個(gè)百分點(diǎn)。目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開展現(xiàn)狀在不考慮房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)商品房需求的負(fù)面影響和不出臺(tái)緊縮性宏觀調(diào)控政策的條件下，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)居民的住宅需求面積(人均住宅建筑面積)將從2004年的25平方米提高到2021年的35.66平方米，預(yù)計(jì)2021年之前我國(guó)城鎮(zhèn)商品住宅需求增速將呈逐年遞增態(tài)勢(shì)，商品住宅需求增速將由2004年的5.77%遞增到2021年的8.4%，2005-2021年期間年均增速為7.35%。預(yù)計(jì)2005年以后非住宅商品房銷售面積將持續(xù)增加，銷售面積將從2005年的4411.76萬平方米增加到2021年的8658.61萬平方米，年均增速為14.43%，故房地產(chǎn)業(yè)仍將有很大開展余地。金融及

10、稅收政策分析2007年12月5日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議決定2021年實(shí)施“從緊的貨幣政策，12月8日中國(guó)人民銀行宣布從2007年12月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)；12月20日宣布，從12月21日起上調(diào)1年期存貸款基準(zhǔn)利率，其他利率相應(yīng)上調(diào)。這也是中國(guó)人民銀行在1年內(nèi)第10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，調(diào)整以后的普通存款類金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行14.5%的存款準(zhǔn)備率標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)20余年歷史新高；同時(shí)，第6次上調(diào)基準(zhǔn)利率，1年期存款利率從3.87%調(diào)整為4.14%,1年期貸款利率從7.29%調(diào)整為7.47%。我國(guó)貨幣政策10年來首次明確貨幣調(diào)控由“穩(wěn)健轉(zhuǎn)為“從緊，這意味著明年持續(xù)加息、放寬匯

11、率波幅、上調(diào)準(zhǔn)備金率、對(duì)信貸控制等措施可能將陸續(xù)到來。3、工程區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析該地塊所在區(qū)域位于珠海南灣新城東部，東依前山河、南鄰華發(fā)世紀(jì)城、北靠珠海大道，東距主城區(qū)6公里，南至灣仔、澳門公里。用地東側(cè)前山河的流域?qū)挾葘⒔?00米，用地臨河邊線長(zhǎng)度將近900米。地塊靠近拱北口岸、澳門，毗鄰港珠澳大橋出口，地處珠?！耙缓觾砂吨卮笠?guī)劃的中心區(qū)域，且是市區(qū)通往橫琴島的必經(jīng)之路，地理位置極其優(yōu)越。珠海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r2005年本地生產(chǎn)總值GDP到達(dá)634.58億元，人均GDP由2000年的2.67萬元增加到2005年的4.67萬元折合約5765美元，與2004年相比增長(zhǎng)9.3%。2006年，珠海全市

12、本地生產(chǎn)總值達(dá)74960億元，比上年增長(zhǎng)近17個(gè)百分點(diǎn)，比2003年增長(zhǎng)五成多，年均增長(zhǎng)近15個(gè)百分點(diǎn)。珠海市的規(guī)劃目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，力爭(zhēng)到2021年本地生產(chǎn)總值翻一番，人均超過1萬美元。居民消費(fèi)2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18908元，農(nóng)漁民人均純收入6550元，分別比2000年增長(zhǎng)31.1%和48.3%。城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量各項(xiàng)指標(biāo)繼續(xù)在珠三角城市群中保持前列。恩格爾系數(shù)由2000年的37%改善為2005年的33.2%。2006年，珠海全市本地生產(chǎn)總值達(dá)74960億元，比上年增長(zhǎng)近17個(gè)百分點(diǎn)，比2003年增長(zhǎng)五成多，年均增長(zhǎng)近15個(gè)百分點(diǎn)。2006年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達(dá)

13、17676元，農(nóng)漁民人均純收入到達(dá)7006元，分別年均遞增64和829。經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)說明珠海市的市民具有一定程度購(gòu)置能力。珠海市城市規(guī)劃描述珠海是國(guó)家的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，珠江口西岸區(qū)域性中心城市和亞熱帶海濱風(fēng)景旅游勝地。2003年5月，?珠海市城市總體規(guī)劃20012021?獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。本次規(guī)劃的規(guī)劃期為20002021年。其中：近期為2000年2005年；中期為2006年2021年；遠(yuǎn)期為2021年2021年；2021年以后為規(guī)劃遠(yuǎn)景。把珠海建設(shè)成為綜合實(shí)力雄厚與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人口、資源、環(huán)境全面協(xié)調(diào)開展的經(jīng)濟(jì)特區(qū)；成為有較強(qiáng)輻射力和吸引力、經(jīng)濟(jì)繁榮、交通興旺、秩序優(yōu)良、文明富庶的現(xiàn)代化的區(qū)域性中心城市；

14、成為以信息技術(shù)為龍頭的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，集聚力強(qiáng)的產(chǎn)、學(xué)、研一體化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地及高附加值的產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基地；成為亞熱帶海濱花園城市和具有國(guó)際影響的濱海風(fēng)景旅游勝地。珠海市“十一五期間重大建設(shè)工程【1】廣珠城際快速軌道根據(jù)廣珠城際快速軌道的初步設(shè)計(jì)方案，廣珠線沿線共設(shè)20個(gè)站，其中珠海段5個(gè)車站，分別是金鼎站、金唐站、明珠站、前山站、拱北站。2005年年底開工，預(yù)計(jì)2021年可全線通車隨著廣珠城際快速軌道的建設(shè)，將對(duì)該地區(qū)功能定位、人口容量、土地使用性質(zhì)和開發(fā)強(qiáng)度、城市空間、交通組織帶來較為全面的影響，對(duì)周邊地區(qū)也將起到很大的輻射和帶動(dòng)作用?！?】珠港大道、珠海大道建設(shè)，“五縱、三橫公路網(wǎng)規(guī)劃目

15、標(biāo)，形成珠海市至省會(huì)和鄰近城市1.5小時(shí)交通圈。珠海市城市開展規(guī)劃對(duì)本工程的影響【1】在近期規(guī)劃建設(shè)圖中我們可以看出，本地塊處于中心城區(qū)，近期的規(guī)劃建設(shè)將使得該地塊各種體育、文化、教育、醫(yī)療等設(shè)施完善。這將減輕我們樓盤的根底設(shè)施的投入，減輕建安本錢。【2】城際輕軌的建設(shè)將會(huì)給我們樓盤帶來更多的消費(fèi)群體，降低資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。4、工程開發(fā)地塊環(huán)境分析4.1地塊概況該地塊是珠海國(guó)土儲(chǔ)200701號(hào)地塊宗地面積約272218.74平方米其中S-1地塊110639.49,S-2地塊20217.08平方米，S-3地塊19440.37平方米，S-4地塊47965.3,S-5地塊73976.50平方米。其中規(guī)劃

16、用途為S-1,S-4,S-5為住宅，S-2,S-3為商業(yè)、酒店、辦公、酒店式公寓，容積率S-1,S-4,S-52.0 (S-2,S-3)3.5 建筑密度35%.在區(qū)域位于珠海南灣新城東部，東依前山河、南鄰華發(fā)世紀(jì)城、北靠珠海大道，東距主城區(qū)6公里，南至灣仔、澳門公里。用地東側(cè)前山河的流域?qū)挾葘⒔?00米，用地臨河邊線長(zhǎng)度將近900米。地塊靠近拱北口岸、澳門，毗鄰港珠澳大橋出口，地處珠海“一河兩岸重大規(guī)劃的中心區(qū)域，且是市區(qū)通往橫琴島的必經(jīng)之路，地理位置極其優(yōu)越。4.2交通該地塊目前緊靠珠海大道通向廣州、中山交通便捷4公交起始路線：14路6：20 19：30鳳凰北 郵政大廈 百貨公司 灣仔沙 二

17、中 濱海樓 南香里 香寧花園 檸溪 隧道南 蘭埔 圓明新園 銀石雅園 前山橋東 華發(fā)新城 北山 南屏 北山工業(yè)區(qū) 威爾科技園 竹仙洞 南山 灣仔中學(xué) 鴻景花園 灣仔 南灣南路北 銀坑村 南灣南路南 珠海保稅區(qū) 橫琴大橋南 洋環(huán) 銀鑫花園 橫琴口岸 粗沙環(huán) 橫琴16路6:25 21:30鳳凰北 為農(nóng)市場(chǎng) 翠香中安平大廈紫荊園防疫站 大鏡山 國(guó)資委 山場(chǎng) 山場(chǎng)西 交通大樓 梅華中 一中高中部 勇達(dá)大廈 恒雅名園 長(zhǎng)沙圩 公交花園 上涌村 明珠北 翠微 翠景工業(yè)區(qū) 金雞路口 漾湖名居 前山港 前山橋東 華發(fā)新城 北山 南屏街口 南屏中學(xué) 泰樺廣場(chǎng) 屏東六路 屏北一路東 屏北一路中 屏北一路西 天威科

18、技園 南屏科技園34路6:30 21:30拱北 拱北口岸 口岸廣場(chǎng) 萬佳百貨 涼粉橋 合羅山 供水總公司 婆石 海榮新村 前山橋東 華發(fā)新城 北山 南屏街口 南屏中學(xué) 泰樺廣場(chǎng) 南屏水庫(kù) 河排 廣生新村 廣生 南屏果場(chǎng) 卡都九洲 翠灣 廣昌 均昌 珠海大橋東62路6:45 21:15圓明新園 圓明山莊 蘭埔東 北嶺 華僑賓館 新市花園 拱北醫(yī)院 國(guó)壽大廈 萬佳百貨 華駿大酒店 華發(fā)國(guó)際花園 北山 冒盛大橋西 南山 灣仔中學(xué) 鴻景花園 灣仔 南灣南路北 銀坑村 南灣南路南 珠海保稅區(qū) 橫琴大橋南 石博園201路6：10 20：50香洲 南坑 桃園新村 南香里 香寧花園 檸溪 隧道南 蘭埔 圓明新

19、園 銀石雅園 前山橋東 華發(fā)新城 北山 南屏街口 南屏中學(xué) 泰樺廣場(chǎng) 南屏水庫(kù) 河排 廣生新村 廣生 南屏果場(chǎng) 卡都九洲 翠灣 廣昌 均昌 珠海大橋東 珠海大橋西 燈籠路口 鶴洲東 鶴洲北 湖心路口 明宏集團(tuán) 二號(hào)閘 青灣 新世界花園 遵義醫(yī)學(xué)院 黃綠背 金海岸市場(chǎng) 金都大廈 金海岸中學(xué) 斜尾 城建總公司 翠竹園 魚弄 中南修理廠 月堂 唐人街 映月新村 三灶202路6：20 20：05吉大總站 九洲城 吉大 中電大廈白蓮洞公園 竹苑 蘭埔 圓明新園 銀石雅園 前山橋東 華發(fā)新城 北山 南屏街口 南屏中學(xué) 泰樺廣場(chǎng) 南屏水庫(kù) 河排 廣生新村 廣生 南屏果場(chǎng) 卡都九洲 翠灣 廣昌 均昌 珠海大橋

20、東 珠海大橋西 燈籠路口 鶴洲北 湖心路口 白藤頭 紅旗醫(yī)院 紅旗小學(xué) 紅旗鎮(zhèn)府 紅旗207路6：20 18：40香洲 郵政大廈 百貨公司 灣仔沙 珠海粵劇團(tuán) 九洲城 吉大 水灣北 南油大酒店 水灣頭 銀海新村日華花園 粵海東路 銀都 涼粉橋 合羅山 供水總公司 婆石 海榮新村 華發(fā)新城 北山南屏街口 南屏果場(chǎng) 湖心路口 遵義醫(yī)學(xué)院 吉林大學(xué)東門 草塘灣 海澄工業(yè)區(qū) 上表 航展館 田心 正表 候機(jī)大廳 珠海機(jī)場(chǎng)上述表格來源于珠海公交網(wǎng)4工程對(duì)外水、陸、空交通狀況該地區(qū)與廣州，中山，深圳等地的交通主要依靠京珠高速、廣珠高速、深珠高速、珠海大道、西部沿海高速等該區(qū)域與澳門相距5公里，北上廣州160

21、公里，與香港深圳隔海相望。海陸空交通十分便捷九州港、香洲港、珠海機(jī)場(chǎng)、和市區(qū)完善的交通網(wǎng)路，構(gòu)筑了完善的交通系統(tǒng)。廣珠輕軌的通車，到廣州僅需45分鐘的車程可考慮與公交公司合作多設(shè)立一個(gè)站點(diǎn)增加交通的便捷度。4.3地塊根底設(shè)施環(huán)境條件附近為“東橋村，居民生活層次不高該區(qū)域已經(jīng)停止審批工業(yè)用地，周邊企業(yè)多為制衣廠、包裝廠、小型電子廠等小型企業(yè)，無大型工業(yè)企業(yè)，無重大污染源生活配套：有東橋小學(xué)，無大型購(gòu)物商場(chǎng)、銀行等，本地居民外出購(gòu)物一般去前山、和供北租金情況：一房一廳300元左右交通：內(nèi)部不暢，東橋村規(guī)劃較亂；外部為珠海大道，交通便利捷4.4地塊交通、教育、醫(yī)療配套交通配套南屏科技園：約5分鐘的車

22、程；距拱北：10分鐘，距吉大：1520分鐘香洲20分25分鐘；距保稅區(qū)約10分鐘車程。公交便捷。距離建設(shè)中輕軌的站點(diǎn)只有幾分鐘的車程。生活配套南屏市場(chǎng)，香洲區(qū)人民醫(yī)院學(xué)校配套中學(xué)：容閎學(xué)校華發(fā)新城；南屏中學(xué) 小學(xué)：容閎學(xué)校華發(fā)新城南屏甄賢學(xué)校 東橋小學(xué) 幼兒園：?jiǎn)⒀庞變簣@，海洋幼兒園4.5工程開發(fā)S W O T 分析4優(yōu)勢(shì)分析 S 前河后山，視野開闊，無大型工業(yè)企業(yè)，景觀優(yōu)越毗鄰澳門，占據(jù)地利之便外部緊靠珠海大道，交通便捷。地塊平坦，無需拆遷，可以統(tǒng)一規(guī)劃4.5.2劣勢(shì)分析w 無水電市政配套不完善地塊外圍道路設(shè)計(jì)不暢周邊居民層次較差4.5.3機(jī)遇o ：珠海地產(chǎn)大勢(shì)向好區(qū)域升值潛力明顯，有高端客

23、戶支撐周邊華發(fā)新城、華發(fā)世紀(jì)城已經(jīng)塑造好片區(qū)形象隨著廣珠輕軌的開通、珠三角各大城市的聯(lián)系越來越密切，將帶來更大的開展空間相比珠三角其他城市的房?jī)r(jià)珠海房?jī)r(jià)偏低4.5.4挑戰(zhàn)t ：宏觀政策的不確定性珠海華發(fā)的強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)外地的房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)代、保麗、仁恒等進(jìn)入珠海加大了競(jìng)爭(zhēng)的力度5、工程開發(fā)模式選擇作為一個(gè)總建筑面積接近70萬平方米的超級(jí)大盤，本工程不能簡(jiǎn)單考慮戶型、建筑風(fēng)格、園林等細(xì)節(jié)，需要結(jié)合工程分期開發(fā)方案，制定工程開發(fā)策略，研究各期產(chǎn)品進(jìn)化步驟！當(dāng)前主要知名樓盤的開發(fā)模式 傳統(tǒng)品牌實(shí)力型：產(chǎn)品本質(zhì) + 品牌以這類開發(fā)模式獲取工程成功的代表樓盤有珠海華發(fā)新城、廣州星河灣等樓盤，總結(jié)其開發(fā)過程，可以

24、看出這類開發(fā)模式的根本特征。即高起點(diǎn)、高規(guī)劃，以強(qiáng)大的產(chǎn)品力、完善的社區(qū)配套，提升品牌價(jià)值，擴(kuò)大客戶層面，突破距離對(duì)市場(chǎng)輻射面的限制。目標(biāo)聚集+品牌感召型即將目標(biāo)市場(chǎng)集中于某一細(xì)分市場(chǎng)，在此根底上利用企業(yè)品牌的影響力及所掌握的各類資源為工程的開發(fā)提供堅(jiān)強(qiáng)的后盾。此類開發(fā)模式的代表工程為萬科四季花城、珠海海怡灣畔等樓盤。傳統(tǒng)復(fù)合開發(fā)型復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式是早年樓盤開發(fā)尤其是大盤開發(fā)中較有競(jìng)爭(zhēng)力的開發(fā)模式。以?shī)W園為代表，以復(fù)合方式開發(fā)的樓盤常常通過將運(yùn)動(dòng)、休閑等多種功能引入住宅社區(qū)放大住宅社區(qū)的居住價(jià)值，提升工程在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。而這種產(chǎn)品功能上的復(fù)合在現(xiàn)在看來只是產(chǎn)品根本層面上的復(fù)合，而對(duì)風(fēng)格的塑造

25、還顯得欠缺。新復(fù)合開發(fā)型與上述傳統(tǒng)復(fù)合型所不同的是，這種新復(fù)合開發(fā)模式是更深層次的，更加鮮明，已不是對(duì)工程功能的簡(jiǎn)單注入，而是在主題鮮明的前提下，為社區(qū)注入一些功能，其中典型的代表是萬科十七英里、東海岸。產(chǎn)品差異化主義通過產(chǎn)品的獨(dú)特性，實(shí)現(xiàn)工程天生的與眾不同，高人一等。如深圳水榭花都、熙園等工程，通過區(qū)域稀缺的Townhouse實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化。本工程開發(fā)模式的選擇及產(chǎn)品開發(fā)的指導(dǎo)方向根據(jù)本工程的特征及開展商的背景特征，本工程開發(fā)模式宜走“產(chǎn)品差異化主義+“新復(fù)合主義之路，創(chuàng)造稀缺的產(chǎn)品跳出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)在住宅社區(qū)中融合其他功能，通過這些功能的植入實(shí)現(xiàn)工程所倡導(dǎo)的生活方式。在這一開發(fā)模式指導(dǎo)下，

26、工程將實(shí)現(xiàn)如下目標(biāo)：社區(qū)主題鮮明，且主題說明了一種嶄新的生活方式；社區(qū)功能的復(fù)合性，本工程一定不是一個(gè)單純的住宅社區(qū)，而是可以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)客戶群某種生活方式的多功能住宅社區(qū)；現(xiàn)代、且深具文化內(nèi)涵，在“新復(fù)合開發(fā)行模式之下，社區(qū)除了復(fù)合根底的社區(qū)功能外，更主要的是通過的物質(zhì)功能復(fù)合的同時(shí)表現(xiàn)出特地主題的文化氣質(zhì)。6、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議工程建筑風(fēng)格開展建議現(xiàn)代高檔住宅社區(qū)幾類常見的建筑風(fēng)格通過對(duì)深圳等地高檔樓盤建筑風(fēng)格的匯總分析，可以看出現(xiàn)代高檔社區(qū)存在著三種主流的建筑風(fēng)格。當(dāng)然，具體到每個(gè)樓盤，這三種不同建筑風(fēng)格都會(huì)有或多或少的融合，只是以哪種風(fēng)格為主而已。.1自然主義追求自然生態(tài)美學(xué)，建筑與自然環(huán)境

27、相隨相生，渾然一體。此類風(fēng)格的建筑及社區(qū)到達(dá)了人、建筑與環(huán)境三者完美結(jié)合的至高境界。如：深圳金地香蜜山、深圳城市山谷。.2新古典風(fēng)格藍(lán)本移植如波托菲諾、瑞河耶納等樓盤，這類樓盤在建筑規(guī)劃和設(shè)計(jì)上以移植國(guó)外經(jīng)典地區(qū)的建筑風(fēng)格為主要特征，這種藍(lán)本移植和仿效，不僅為樓盤的整體建筑注入了靈魂，更為后期的營(yíng)銷推廣提供了的主線。.3現(xiàn)代主義風(fēng)格建筑整體表現(xiàn)出強(qiáng)烈的時(shí)代感，講求建筑的實(shí)用功能和經(jīng)濟(jì)問題；采用新材料、新結(jié)構(gòu)，在建筑設(shè)計(jì)中發(fā)揮新材料、新結(jié)構(gòu)的特性；營(yíng)造新的建筑美學(xué)，創(chuàng)造建筑新風(fēng)格。如：深圳萬科17英里、百仕達(dá)紅樹西岸、上海萬科藍(lán)山等。6.1.2本工程社區(qū)及建筑風(fēng)格的開展方向根據(jù)工程目標(biāo)客戶群特征

28、及工程地勢(shì)、地形特征，工程的整體建筑風(fēng)格可走在建筑整體的設(shè)計(jì)以及社區(qū)功能設(shè)定上表現(xiàn)出鮮明的現(xiàn)代主義風(fēng)格；在社區(qū)整體的規(guī)劃上以自然主義為指導(dǎo)方針充分利用山、河資源，實(shí)現(xiàn)人與自然可以親近、可以參與的目的；在社區(qū)細(xì)部、功能區(qū)的設(shè)計(jì)上以現(xiàn)代主義為指導(dǎo)方針打造國(guó)際化生活氣氛。6.2從目標(biāo)客戶群需求特征設(shè)計(jì)社區(qū)的功能及各類戶型構(gòu)成6.社區(qū)功能的設(shè)定職業(yè)分類比例主要的置業(yè)動(dòng)機(jī)未被實(shí)現(xiàn)的潛在需求私營(yíng)企業(yè)主50%本地客戶以提升居住品質(zhì)為主，帶有一定的5+2度假性質(zhì)；而外地客戶主要以純粹的5+2度假性質(zhì)。在自己的社區(qū)中接待商務(wù)客人或自己的私人朋友，可以讓客人留宿在社區(qū)中，并能在自己的家中進(jìn)行各種娛樂活動(dòng)。企業(yè)中高

29、層管理者20%多為以改善居住環(huán)境的二次置業(yè)者。幽靜、不受干擾、自然、在城市之外，但又需便于到城市中心工作。有完全屬于自己的生活空間，同時(shí)可以自由地享受健康、運(yùn)動(dòng)等。律師/會(huì)計(jì)師15%公務(wù)員10%以上“未被實(shí)現(xiàn)的潛在需求中表述的是客戶自己都尚未明確的內(nèi)心需求，他們不會(huì)明確地為這些需求去尋找適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)，但一旦有這樣的物業(yè)，在價(jià)格可承受的條件下，他們一定會(huì)十分追捧。根據(jù)以上分析，由本工程的目標(biāo)客戶群潛在需求特征可以根本判斷出本工程在社區(qū)功能開展上的方向：打造一個(gè)集酒店、商務(wù)、日常居住功能于一體的生態(tài)自然社區(qū)根據(jù)這一功能方向確實(shí)定，社區(qū)中需要安排以下的功能區(qū)：假日風(fēng)情小型酒店：酒店規(guī)模不大，但很有異域

30、風(fēng)味；綜合體建筑：商業(yè)中心及寫字樓，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值拔升；酒店式公寓：便于帶有一定投資或增值目的客戶以及度假類客戶的置業(yè)；風(fēng)情商業(yè)街：以社區(qū)商業(yè)效勞為主，但在整個(gè)規(guī)劃上表達(dá)出濃郁的異國(guó)；藝術(shù)欣賞館：一個(gè)小型會(huì)所，主要為小眾群體提供藝術(shù)欣賞的空間；登山棧道：便于業(yè)主閑暇之余享受登山運(yùn)動(dòng)；游艇俱樂部：打造前山河乃至整個(gè)珠海唯一游艇俱樂部。6.各類戶型單位規(guī)模的根本判斷置業(yè)動(dòng)機(jī)區(qū)域來源比例構(gòu)成偏好戶型對(duì)居所的要求長(zhǎng)期自住型改善居住二次置業(yè)本地40%130舒適/豪華戶型注重社區(qū)環(huán)境、享受型生活配套，住房的使用功能和景觀、商務(wù)功能,且能彰顯身份港澳臺(tái)/其他10%內(nèi)地5%珠三角5%短期自住型度假/養(yǎng)老屢次置業(yè)

31、本地1%130適居二、三房注重社區(qū)環(huán)境、景觀、享受型生活配套、及度假功能港澳臺(tái)/其他8%內(nèi)地8%珠三角3%短期自住型投資屢次置業(yè)本地6%70-140舒適二、三房注重社區(qū)環(huán)境、景觀、享受型生活配套、及度假功能港澳臺(tái)/其他5%內(nèi)地2%珠三角2%長(zhǎng)期投資出租本地3%30-70公寓、投資產(chǎn)品注重樓價(jià)，性價(jià)比，以及社區(qū)的開展前景港澳臺(tái)/其他/內(nèi)地/珠三角2%從以上圖表可以根本判斷出工程的住宅單位的面積范圍跨度較大。6.3從地塊本身的特點(diǎn)設(shè)計(jì)產(chǎn)品的建筑形態(tài)構(gòu)成地塊名稱適合產(chǎn)品作用S1低密度豪宅、豪華配套高層住宅標(biāo)桿、展示、啟開工程S2綜合體建筑價(jià)值最大化、拔升檔次S3酒店式公寓價(jià)值最大化、拔升檔次S4適居

32、產(chǎn)品現(xiàn)金流S5多元化產(chǎn)品價(jià)值最大化本工程整體地塊環(huán)境雖具有一定規(guī)模，但地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)以及地塊地形的特征對(duì)工程高端產(chǎn)品有一定限制。主要有以下幾點(diǎn)限制：1、地形限制：河景為與工程?hào)|側(cè)，較難兼顧景觀與朝向；2、指標(biāo)限制：工程的容積率較高及建筑密度較低，將導(dǎo)致工程打造低層別墅產(chǎn)品時(shí)具有一定難度；3、各種建筑形態(tài)確實(shí)定類別墅 + 中高層 + 高層 + 超高層商業(yè)物業(yè)通過疊拼HOUSE這種類別墅高端產(chǎn)品自然地提升工程在珠海本地市場(chǎng)中的形象。工程產(chǎn)品設(shè)計(jì).1各類可售單位戶型功能及空間說明1Private Hotel 私家產(chǎn)權(quán)式酒店概念說明：本工程小型度假風(fēng)情酒店的客房，根據(jù)經(jīng)營(yíng)情況，可以考慮將其設(shè)計(jì)為產(chǎn)

33、權(quán)式酒店通過出售產(chǎn)權(quán)的方式轉(zhuǎn)為“私人酒店。此類產(chǎn)品整體上以酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，但也可以作為一種良好的投資產(chǎn)品。空間說明： 以30-40m2 為主，按酒店常規(guī)設(shè)計(jì)。在工程產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的地位： 在總量上微小，但是工程產(chǎn)品核心價(jià)值的龍頭。2Hotel House酒店級(jí)洋房概念說明：酒店式公寓，享受酒店式管理及效勞，適合度假、商務(wù)人士居住、投資。性質(zhì)為住宅。空間說明： 以60-80m2 為主在工程產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的地位： 作為社區(qū)酒店在住宅上的外延及開展，是酒店級(jí)社區(qū)中重要的組成局部。3CLUB HOUSE概念說明：CLUBHOUSE代表著建筑功能的延伸，房子除了滿足居住功能外，還可以是以類似CLUB的形態(tài)存在：接

34、待、商務(wù)辦公、作為個(gè)人收藏室或者是展示廳等，也可以是度假休閑的空間載體。Club-house產(chǎn)生的是一種以聚會(huì)和交流為核心，同時(shí)又十分強(qiáng)調(diào)私密性和專屬性的居所形態(tài)。細(xì)分類別及空間主要特征Grand House 240-260m2 ：五房。Grape House 200-220m2 ：五房。Grace House 180-200m2 ：四房。在工程產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的地位：是作為高檔工程的核心支柱性產(chǎn)品線可參考借鑒的戶型設(shè)計(jì)關(guān)于室內(nèi)游泳池的設(shè)計(jì)參考：深圳 皇家海灣公館 大陽臺(tái)設(shè)私家泳池關(guān)于空中院館的設(shè)計(jì)參考：深圳 中信紅樹灣空中院館：即內(nèi)庭院，指可同客廳、餐廳及臥室的一邊能夠相互溝通的“內(nèi)陽臺(tái)。4S.S

35、. HOUSESaturday.Sunday house概念說明：從字面意思上來看，是周六、周日休閑度假性洋房。此類戶型在推廣上是度假性質(zhì)，但在實(shí)質(zhì)上是適合居家型的中等面積洋房。細(xì)分類別及空間主要特征85-95m2 兩房 復(fù)式結(jié)構(gòu)，層高要求在130-140m2 三房 / 150-160m2 三房在工程產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的地位：是本工程的中端產(chǎn)品線可參考借鑒的戶型設(shè)計(jì)關(guān)于95平方米兩房復(fù)式的設(shè)計(jì)參考戶型方正實(shí)用，空間內(nèi)容豐富，使享受尺度得到提升，層高客廳的空間。套嵌著功能靈活的閣樓，樓上樓下的交流賦有戲劇性。進(jìn)深約兩層通高的大陽臺(tái)與客廳、餐廳、開敞式廚房、閣樓分別在兩個(gè)高度上形成相通的視線通廊，讓享受欣

36、賞景色的界面得到大幅延展。面寬得到了更大的景觀面。各類戶型的配比1各類目標(biāo)客戶所對(duì)應(yīng)不同產(chǎn)品的預(yù)期職業(yè)分類置業(yè)動(dòng)機(jī)構(gòu)成比重可對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品私營(yíng)企業(yè)主終極置業(yè)同時(shí)度假性臨時(shí)自住5%Grand House/CH5%Grape House/CH6%純粹度假性臨時(shí)自住3%小 S.S.House 5%Hotel House二次置業(yè)改善居住5%Grand House/CH8%5%Grape House/CH7%Grace House/CH小計(jì)50%高端產(chǎn)品大型企業(yè)中高管理層終極置業(yè)有一定的度假需求3%Grand House/CH4%Grape House/CH4%Grace House/CH6%3%度假性或商

37、務(wù)需要臨時(shí)自住2%小 S.S.House 2%Hotel House小計(jì)20%以中端產(chǎn)品為主會(huì)計(jì)師/律師公務(wù)員終極置業(yè)1%Grace House/CH二次置業(yè)改善生活環(huán)境8%11%首次置業(yè)者6%2%小計(jì)25%以中端產(chǎn)品為主其他-5%以中端產(chǎn)品為主合計(jì)100%2各類不同產(chǎn)品的構(gòu)成配比產(chǎn)品概念戶型面積M2比例CLUB HOUSEGrand 五房240-2608%Great 五房200-22010%Grace 四房180-20012%S.S. HOUSE大三房150-16028%中三房130-14015%小二房85-9512%Hotel House兩房60-8015%總計(jì)100%根據(jù)以上的戶型構(gòu)成配

38、比，可以初步的看出此戶型構(gòu)成特征根本符合此前所擬訂的總體定位。工程社區(qū)規(guī)劃初步建議對(duì)本工程產(chǎn)品規(guī)劃及創(chuàng)新的參考資料建筑外立面與山的關(guān)系，既現(xiàn)代又與大環(huán)境相協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)游泳池的設(shè)計(jì)沿河景觀道及河水的利用：均以保護(hù)原有自然狀態(tài)為原那么 引用滅蚊設(shè)施，減輕山谷地形中蚊蠅之災(zāi)“滅蚊磁場(chǎng)在香港禮頓山山地豪宅已有使用，能消滅4000米范圍內(nèi)的蚊子及其他吸血性昆蟲。關(guān)于戶型細(xì)部的設(shè)計(jì)及創(chuàng)新的具體建議本次難以十分深入，尚待于以后的專題研究?；▓@街設(shè)計(jì)：換了連接客廳與個(gè)人臥室的走廊，使各功能單位的連貫性和私密性得到前所未有的重視，給主客之間的空間和情感注入更多的精神體驗(yàn)。 工程分期開發(fā)及營(yíng)銷順序的選擇產(chǎn)品開發(fā)及營(yíng)

39、銷順序的決策原那么及評(píng)判不同開發(fā)順序的選擇取決于工程不同產(chǎn)品的細(xì)分市場(chǎng)特征、開展商對(duì)資金回籠周期的方案、價(jià)格策略以及地勢(shì)地形等四方面的因素。根據(jù)對(duì)本工程不同產(chǎn)品的理解，可以對(duì)不同區(qū)域、不同產(chǎn)品作出以下判斷：逐一：本圖以地形為標(biāo)準(zhǔn)大致劃為四區(qū)，以便分期開發(fā)，與上文產(chǎn)品分區(qū)圖分區(qū)不同。地塊名稱適合產(chǎn)品作用S1低密度豪宅、豪華配套標(biāo)桿、展示、啟開工程S2綜合體建筑價(jià)值最大化、拔升檔次S3酒店式公寓價(jià)值最大化、拔升檔次S4適居產(chǎn)品現(xiàn)金流S5多元化產(chǎn)品價(jià)值最大化 產(chǎn)品開發(fā)順序確實(shí)定高端造勢(shì)、宜居多樣走量、商業(yè)價(jià)格最大化 高端造勢(shì)：站在城市頂端的豪宅作為工程最先露面產(chǎn)品，突破配套、交通不完善的限制，并且為

40、工程奠定頂級(jí)形象； 宜居走量：工程成功啟動(dòng)后，擴(kuò)大產(chǎn)品線，以宜居型產(chǎn)品為主，覆蓋各種居住需求； 商業(yè)價(jià)值最大化：在工程開發(fā)最后期，區(qū)域完全成熟，酒店、寫字樓需求凸現(xiàn)，依靠大盤支撐、稀缺供給，跨越住宅價(jià)格限制，實(shí)現(xiàn)超額利潤(rùn)。7、工程總體營(yíng)銷策略及階段目標(biāo)銷售價(jià)格的擬訂理論均價(jià)水平的擬訂1別墅、空中別墅產(chǎn)品的價(jià)格擬訂參考工程選取參考工程目前最高均價(jià)元/m2Pi參考權(quán)重Wi權(quán)重成因華發(fā)世紀(jì)城(i=1)3000050%區(qū)位相近、產(chǎn)品相似時(shí)代廊橋(i=2)2000040%區(qū)位相近遠(yuǎn)大美域i=3)2000010%產(chǎn)品相似注：以上參考樓盤價(jià)格均是根據(jù)調(diào)查結(jié)果，結(jié)合售樓部售價(jià)及三級(jí)市場(chǎng)售價(jià)，折合成毛坯房?jī)r(jià)格的

41、結(jié)果。與參考工程質(zhì)素評(píng)分比擬均價(jià)得分修正系數(shù)Q修正價(jià)格權(quán)重W本工程X-華發(fā)世紀(jì)城(i=1)300002896550%時(shí)代廊橋(i=2)200002210540%遠(yuǎn)大美域i=3)200002074010%理論價(jià)格推導(dǎo)PX=PiWiQi=2896550%2210540%2074010%=25399元/2洋房產(chǎn)品參考工程選取參考工程目前最高均價(jià)元/m2Pi參考權(quán)重Wi權(quán)重成因華發(fā)世紀(jì)城(i=1)1500060%產(chǎn)品相似時(shí)代廊橋(i=2)1000020%產(chǎn)品相似華發(fā)新城(i=1)1200020%產(chǎn)品相似注：上述表格價(jià)格均為帶精裝修的價(jià)格；價(jià)格均是根據(jù)調(diào)查結(jié)果，結(jié)合售樓部售價(jià)及三級(jí)市場(chǎng)售價(jià)估算的市場(chǎng)價(jià)格

42、。與參考工程質(zhì)素評(píng)分比擬均價(jià)得分修正系數(shù)Q修正價(jià)格權(quán)重W本工程X-海灣半山150001431080%銀座100001012110%海灣雅苑120001185710%理論價(jià)格推導(dǎo)PX=PiWiQi=1431080%1012110%1185710%=13646元/ 本工程未來一年入市價(jià)格推算根據(jù)以上推算，根本可以確定本工程的根本均價(jià)范圍，但實(shí)際的入市價(jià)格確定還必須綜合以下幾點(diǎn)因素：1宏觀調(diào)控威脅根據(jù)上文關(guān)于市場(chǎng)的分析可以看出，在未來本工程開發(fā)初期房地產(chǎn)宏觀調(diào)控威力依然顯著，將拖累本工程價(jià)格向上開展。2前山河沿線的河景樓盤整體銷售均價(jià)的增長(zhǎng)空間及速度根據(jù)上文關(guān)于市場(chǎng)的分析可以看出，近兩年來珠海河景樓

43、銷售均價(jià)以10%以上的增長(zhǎng)速度保持著穩(wěn)定的增長(zhǎng)，以此歷史數(shù)據(jù)推算，未來一年內(nèi)本工程的入市銷售均價(jià)將至少在應(yīng)上漲到10%左右。3隨著新盤入市板塊的整體價(jià)格將在當(dāng)前水平上顯著提升據(jù)目前所掌握的情況來看，與本工程距離最近的華發(fā)世紀(jì)城三期未來的入市目標(biāo)均價(jià)將在15000元/m2以上，而其余周邊樓盤未來一年內(nèi)的銷售均價(jià)將分別保持在12000元/m2、以上的水平。其余新盤以高價(jià)入市，將更加有力抬高本板塊的價(jià)格水平。4從工程定位及產(chǎn)品開發(fā)投入看，工程可以實(shí)現(xiàn)較高價(jià)格水平以本工程上述的總體定位高端市場(chǎng)，在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)上只要有足夠的支持，本工程實(shí)現(xiàn)別墅25000元/m2， 洋房14000元/m2以上的價(jià)格是完

44、全沒有問題的。以理論推算為根底，綜合以上各方面因素，本工程的入市均價(jià)為：別墅、空中別墅 25000元/ 洋房 14000元/工程營(yíng)銷總體策略 Products產(chǎn)品策略：通過酒店、別墅產(chǎn)品形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)結(jié)合上市場(chǎng)研究局部可以看出，本工程在產(chǎn)品上具備十分顯著的差異化競(jìng)爭(zhēng)力，這是工程最本質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)力。關(guān)于產(chǎn)品策略的其他局部如各類產(chǎn)品與各細(xì)分市場(chǎng)的關(guān)系、產(chǎn)品分期開發(fā)策略等都在上文有了詳細(xì)的說明，在此不予贅述，其中產(chǎn)品分期開發(fā)策略是工程營(yíng)銷策略最為核心的局部，價(jià)格策略、推廣策略等其他營(yíng)銷策略均以其為根底。7.2.2 Price價(jià)格策略：中高價(jià)入市，逐步走高本工程的價(jià)格策略與產(chǎn)品開發(fā)策略緊密相連，因此，

45、工程的分期開發(fā)策略也表達(dá)了價(jià)格策略：即中高價(jià)入市，價(jià)格逐步提升。在以上的各類產(chǎn)品組合中，通過功能設(shè)置的不同，根本保證了各類住宅單位的均好性除了CLUBHOUSE中GRANDHOUSE居于最高檔以外。因此，除了C區(qū)北最高外，其他各區(qū)產(chǎn)品的單位價(jià)值根本相同，其中，僅A區(qū)產(chǎn)品價(jià)值相對(duì)較低。7.2.3 Promotion推廣促銷策略：各類產(chǎn)品的客戶以不同訴求不同媒體在目前各類競(jìng)爭(zhēng)樓盤的營(yíng)銷推廣中，常常將工程的客戶群視作一個(gè)整體。對(duì)于本工程而言，由于產(chǎn)品線之間有著較明顯的差異化，客戶群特征也將有顯著的不同，因此，在工程的推廣中，應(yīng)對(duì)于不同的產(chǎn)品設(shè)計(jì)不同的推廣訴求、媒體組合等整體方案。關(guān)于推廣促銷具體策略

46、及安排詳見后文推廣局部。7.2.4 Place銷售渠道策略：徹底改變商品房銷售的傳統(tǒng)渠道充分開掘代理公司客戶的潛力利用代理公司積累多年的成交客戶資料，對(duì)客戶潛在購(gòu)房需求進(jìn)行分析展開網(wǎng)絡(luò)銷售在自有品牌網(wǎng)站上設(shè)置網(wǎng)上看房功能，同其他城市代理公司配合，實(shí)現(xiàn)異地購(gòu)房。在珠海以外城市選擇銷售代理公司由于本工程的客戶群是面向全國(guó)市場(chǎng)，因此，珠海本地的代理公司很難有足夠的資源將客戶資源輻射到外地，因此，只有在推廣配合得到的前提下通過外地銷售代理公司享有外地客戶資源。建立行銷小組“走出去賣房在商品房的銷售中，“坐商是其區(qū)別于其他行業(yè)的重要渠道形式。對(duì)于本工程而言，走出去，同某些適合的企業(yè)爭(zhēng)取團(tuán)購(gòu)，組織主要地方

47、的產(chǎn)品推介會(huì)是十分必要的選擇。8、工程開發(fā)投資與財(cái)務(wù)分析8.1 工程開發(fā)建設(shè)方案考慮到S1地塊的面積較大，占地面積11.06萬平方米，所以分兩期進(jìn)行開發(fā)，一期為別墅以及局部高層。二期為全為高層工程。本地快住宅總建筑面積221279m2,其中墅建筑面積為81873平方米，高層建筑面積為139406平方。本工程方案從2007年1月開始進(jìn)行前期工程，總工期約為40個(gè)月，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為72個(gè)月，約六年。前期開發(fā)。時(shí)間：2007年1月2021年2月約13個(gè)月主要工作包括市場(chǎng)調(diào)查，工程開發(fā)、營(yíng)銷方案籌劃，初步可行性分析，規(guī)劃、建筑、建筑施工設(shè)計(jì)，工程報(bào)建，繳納各種稅費(fèi)，辦理各種證件。一期開發(fā)。時(shí)間：20

48、21年3月2021年5月約15個(gè)月主要包括全部的別墅工程和兩棟33層的高層工程，變電站、幼兒園、銷售中心等配套設(shè)施。二期開發(fā)。時(shí)間：2021年6月2021年6月約12個(gè)月主要包括全部的高層住宅工程，球類場(chǎng)地，娛樂設(shè)施，物業(yè)管理所，垃圾壓縮站，煤氣調(diào)壓站等配套設(shè)施。關(guān)于進(jìn)度的安排詳見“工程建設(shè)進(jìn)度方案表，下表所示： S1地塊的產(chǎn)品詳細(xì)分類及比例 8.2 投資組合方式本工程開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資局部。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，初步估算按銷售收入的25%計(jì)算，從有銷售收入年開始，建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的

49、最后一年不需按銷售收入的25%計(jì)算。此外還缺少的資金，那么向銀行借貸。本工程開發(fā)總投資為萬元，自由資金10萬元，占總投資的34%，銷售收入再投入用于投資合計(jì)萬元，另需貸款100000萬元。8.3 投資與本錢費(fèi)用估算本地塊住宅總建筑面積221279m2,其中別墅建筑面積為81873平方米，高層建筑面積為139406平方米，地下車庫(kù)面積為20000平方米，1000個(gè)車位。公共配套設(shè)施面積8190平方米。開發(fā)本錢估算土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及前期工程費(fèi)的三通一平費(fèi)。本工程所投得的地塊本來就已經(jīng)完成了征地拆遷和三通一平，開發(fā)商共計(jì)投入資金7700249469=1920911300元。

50、前期工程費(fèi)：3018.21萬元，詳見下表 前期工程費(fèi)估算表 表1序號(hào)工程計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)萬元1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)3%2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)0.15%3水文、地質(zhì)、勘察費(fèi)建安工程費(fèi)0.15%4籌建開辦費(fèi)建安工程費(fèi)2.5%總計(jì)建安工程費(fèi)： ，詳見表數(shù)據(jù)依據(jù)：?房地產(chǎn)工程投資第二版?P170、?建筑工程費(fèi)用計(jì)算與工程量清單編制及投標(biāo)造價(jià)手冊(cè)?高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià) 表2工程高層元/ m2工程高層元/ m2樁根底100土建工程1350電梯100消防50一般水電安裝220煤氣15通訊10有線電視10普通裝修80對(duì)講機(jī)系統(tǒng)15地下室費(fèi)用250智能化設(shè)施140別墅類建安工程費(fèi)用組成每平方米

51、建筑面積造價(jià) 表3工程別墅元/ m2工程別墅元/ m2樁根底60土建工程1200電梯0消防50一般水電安裝220煤氣15通訊10有線電視10普通裝修80對(duì)講機(jī)系統(tǒng)15地下室費(fèi)用0智能化設(shè)施140高層每平方米建筑面積建安工程費(fèi)：100+1350+100+50+220+15+10+10+80+15+250+140=2340元/ m2別墅每平方米建筑面積建安工程費(fèi)用為：60+1200+0+50+220+15+10+10+80+15+0+140=1800元/ m2建安工程費(fèi)： 高層：2340159406=37301.004萬元 別墅：180081873=14737.14萬元總建筑安裝費(fèi)用：+=3730

52、1.004+14737.14=52038.144萬元根底設(shè)施費(fèi)：1040.012萬元 ，詳見下表 根底設(shè)施費(fèi)估算表 表4序號(hào)工程計(jì)算依據(jù)金額萬元1供電工程65萬元/ha2供水工程15萬元/ha3電信工程7萬元/ha4煤氣工程7萬元/ha5綠化工程a6道路工程a7排水工程a合計(jì)注：1公頃=10000m2公共配套設(shè)施費(fèi)： 表5工程建筑面積m2單價(jià)元/ m2金額萬元幼兒園1500850球類場(chǎng)地5000780390體育娛樂場(chǎng)地20060物業(yè)管理所2004008垃圾壓縮站2003006變電站1050500煤氣調(diào)壓站40600銷售中心2000800160合計(jì)10190不可預(yù)見費(fèi)：數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：?房地產(chǎn)工程投資

53、第二版?P178不可預(yù)見費(fèi)包括備用金、不可預(yù)見的根底或其他附加工程增加的費(fèi)用、不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。它依據(jù)工程的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上15項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)，按3%計(jì)算。具體計(jì)算如下：不可預(yù)見費(fèi)=0+3018.21+52038.144+1040.012+747.43%=1705.313 萬元注：第一項(xiàng)土地使用權(quán)出讓金為實(shí)際成交數(shù)據(jù)，不存在不可預(yù)見性開發(fā)期間稅費(fèi)： 開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 表6類別計(jì)算依據(jù)交納稅額萬元配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)6%建筑工程質(zhì)量平安監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)0.4%建設(shè)工程招標(biāo)活動(dòng)基金建安工程費(fèi)0.2%工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)建安工程費(fèi)0.6%其他建安工程費(fèi)1%合計(jì)

54、開發(fā)本錢：253042.025萬元 表7序號(hào)工程本錢萬元1土地使用權(quán)出讓金2土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)03前期工程費(fèi)4建安工程費(fèi)5根底設(shè)施費(fèi)6公共配套設(shè)施費(fèi)747不可預(yù)見費(fèi)1705.3138開發(fā)期間稅費(fèi)合計(jì)253206.8258.4開發(fā)費(fèi)用估算管理費(fèi)用：7463.247萬元 ，以上15項(xiàng)之和的3%。192091.13+3018.21+52038.144+1040.012+747.43%=7468.047 萬元銷售費(fèi)用：依據(jù)?房地產(chǎn)工程投資第二版?P178，9361,P391,P530 銷售費(fèi)用估算表 表8工程計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)萬元廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入2%銷售代理費(fèi)銷售收入2%合計(jì)銷售收入4%財(cái)

55、務(wù)費(fèi)用：我們工程需要向銀行貸款10億，分三次貸，分別為6億，2億，2億。根據(jù)中國(guó)工商銀行的利率標(biāo)準(zhǔn)，13年期的借款年利率為7.56%，半年借款利率為3.78%。3筆借款都是在2021年下半年開始?xì)w還，2021年還清，分三次歸還。借款還本付息表 表9 注：當(dāng)年利息=年初借款本息累計(jì)+當(dāng)年借款/2年利率開發(fā)費(fèi)用： ，前三項(xiàng)之和銷售收入=8187325000億元總本錢匯總表 表10 8.4.6銷售收入及稅金測(cè)算表：銷售總收分批按比例預(yù)測(cè)表 表11 銷售稅金及附加 表12 8.4.7本工程住宅局部損益表 表131住宅局部總投資的投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額/總投資額100% =/1

56、00% =%2住宅局部總投資的投資利稅率=土地增值稅+銷售稅金及附加+利潤(rùn)總額/總投資額 =+/ =%3住宅局部資金的投資利潤(rùn)率 =利稅總額/住宅局部自由資金100% =/100% =% 8.5工程盈虧平衡分析8.5.1固定本錢與變動(dòng)本錢的別離 8.5.2線性盈虧平衡時(shí)的產(chǎn)銷量計(jì)算法：設(shè)： S：銷售收入； C：本錢總額； P：銷售單價(jià)； CF：固定本錢； Q：銷售數(shù)量； CV：變動(dòng)本錢； E：利潤(rùn)； CX：?jiǎn)挝蛔儎?dòng)本錢；那么有關(guān)系式： S=PQ C=CF + CV = CF+ CX Q E=S C=(P - CX )Q - CF由盈虧平衡的定義，即 E=0 ，得 E=(P - CX )Q0 -

57、 CF =0故得盈虧平衡點(diǎn)Q0 的計(jì)算式： Q0 = CF / P - CX 我們工程的固定本錢為 2 ,整個(gè)住宅工程的平均售價(jià)為17125元/m 2 。那么求得Q0 = /17125 =萬平方米。占總住宅建筑面積的78.1%，即在售價(jià)不變、本錢不變的前提下，工程的銷售率要到達(dá)7%，工程才能到達(dá)靜態(tài)盈虧平衡，也即投資剛能保本。對(duì)于住宅工程而言，盈虧平衡點(diǎn)超過70%，工程風(fēng)險(xiǎn)已十分高?？梢姳竟こ淘谀壳暗氖袌?chǎng)環(huán)境下建設(shè)，有較大的風(fēng)險(xiǎn)，須十分謹(jǐn)慎。 9、工程風(fēng)險(xiǎn)分析工程環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)我們工程所在地屬于前山地區(qū)。該地塊屬于新興開發(fā)區(qū)，道路綠化較少，大多是外來打工者，人口問題較為復(fù)雜，治安問題相對(duì)來說比擬差。

58、同時(shí)，在我們工程的東側(cè)就是前山河，這條河流現(xiàn)在還是處于一種中度污染的狀態(tài)，所以如果在工程開工后第一期出售時(shí)此河流仍人沒有得到改善，后果將不堪設(shè)想。解決措施，針對(duì)于綠化較少，治安較差等特點(diǎn)，我們工程將會(huì)盡量提高工程本身的綠化率，同時(shí)在物業(yè)管理中的保安局部中，根據(jù)廣東省有關(guān)文件，今后保安管理都屬于當(dāng)?shù)鼐炀止芾?，所以?jiān)決貫徹此文件做到保安專業(yè)化，提高治安水平。最后，在今年的珠海年度開展大會(huì)上政府已經(jīng)明確的提出了治理前山河的設(shè)想，相信在我們地塊開發(fā)之前前山河會(huì)得到相應(yīng)的改善已降低我們的風(fēng)險(xiǎn)。時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn) 我們的工程預(yù)計(jì)于2021年1月開工，總工期有八年的時(shí)間，分三個(gè)大期，十個(gè)小期完成。介于這兩年珠海房地

59、產(chǎn)市場(chǎng)火爆迅猛的開展，珠海的地價(jià)在今年內(nèi)根本就翻了翻，但是現(xiàn)在有時(shí)處于一個(gè)相對(duì)來說比擬調(diào)整的階段，下一階段房地產(chǎn)的形勢(shì)業(yè)界眾說紛紜，以比擬主流的看法加上我們自己的分析，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)既使是冷下來也不會(huì)到一種崩潰的程度，因?yàn)橹楹Ｊ斜葦M特殊的一個(gè)地區(qū)，來這邊買房的人主要的是看重這邊的環(huán)境與城市本身的開展?jié)摿Γ又?gòu)房者多為外地人，包括港澳同胞以及全國(guó)各地的有眼光的商人。所以我們工程的開工工期雖然比擬長(zhǎng)，但是介于以上分析，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)還是比擬少。需要注意的是由于今年物價(jià)的上升，通貨膨脹率到達(dá)了歷年的最高，鋼材更是水漲船高。根據(jù)慣性定律，今后幾年鋼材的價(jià)格可能會(huì)對(duì)我們的價(jià)難本錢構(gòu)成比擬大風(fēng)險(xiǎn)。解決措施：我

60、們要隨時(shí)注意跟進(jìn)各個(gè)工程的進(jìn)度，以及周邊樓盤的變化，同時(shí)要加強(qiáng)注意市場(chǎng)的變化，做得好有時(shí)不如作的巧，時(shí)機(jī)的把握在一不斷更新分析各方面數(shù)據(jù)的根底之上，失時(shí)調(diào)整自己的戰(zhàn)略規(guī)劃。規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)由于我們地塊屬于超級(jí)大盤式的地塊，所以在規(guī)劃的上，一定要考慮與周邊和珠海市的總體規(guī)劃布局，不然很有可能造成不合群的局面，參照周邊的華發(fā)新城和華發(fā)世紀(jì)城這兩個(gè)大盤的規(guī)劃，我們?cè)谥咨线M(jìn)行了綜合改善，像容積率的限制，車位數(shù)的限制等等條件，也都在一定程度上影響了我們的規(guī)劃方案。解決措施：我們工程組初步將此地塊規(guī)劃成了三個(gè)地塊分別進(jìn)行開發(fā)，S1。S2。S3 在三個(gè)地塊中每個(gè)地塊又分成了幾期逐期進(jìn)行開發(fā)，這樣就防止了，一次性