征地拆遷分戶結果報告模板(均價稿)

1、深汕公路改造工程（一期）拆遷補償估價結果報告估價項目名稱：關于深圳市龍崗區(qū)坑梓街道老坑社區(qū)盤古石居民小組黃日歡擁有的測繪編號為FC:2007-1的房地產、構筑物等附屬物以及自行裝修裝飾（二次裝修）拆遷補償估價報告書委托方：深圳市龍崗區(qū)坑梓街道辦估價方：深圳市國房土地房地產評估咨詢有限公司估價人員：蔣秀峰李華勇徐援澤宋娟估價作業(yè)日期：一00八年一月六日至一00八年三月八日估價報告編號：深國房評字第xxxxx號WORD資料可編輯范文范例指導參考word版整理TOC o 1-5 h z目錄 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 一、致委托方函2 HYPER

2、LINK l bookmark8 o Current Document 二、估價師聲明3 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 三、估價的假設和限制條件4 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 四、估價結果報告7 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document （一）委托方7 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document （二）估價方7 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document （三）估價

3、對象7 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document （四）估價目的10 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document （五）估價時點10 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document （六）價值定義10 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document （七）估價依據11 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document （八）估價原則12 HYPERLINK l bookmark36 o Current Doc

4、ument （九）估價方法12 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document （十）估價結果13（十一）估價人員14（十二）估價作業(yè)日期14 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document （十三）估價報告應用的有效期14 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 五、附件15一、致委托方函深圳市龍崗區(qū)坑梓街道辦：承蒙委托，我公司對深汕公路改造工程（一期）拆遷涉及的深圳市龍崗區(qū)坑梓街道老坑社區(qū)盤古石居民小組黃日歡擁有的測繪編號為FC:2007-1的房地產、構筑物等附屬物以及自行裝

5、修裝飾（二次裝修）進行評估，目的是為委托方了解拆遷補償提供價值參考依據。根據國家、廣東省、龍崗區(qū)現行有關政策、法規(guī)、制度以及房地產估價規(guī)范，依據估價目的，遵循估價原則，審核委托方提供的產權資料等有關文件及實地察勘估價對象的狀況，運用適當的估價方法并在綜合分析影響估價對象價格因素的基礎上，對估價對象進行了評定估算，確定估價對象在估價時點二OO八年一月六日的評估總值為1,194,406元，大寫人民幣壹佰壹拾玖萬肆仟肆佰零陸元整，詳見評估結果明細表。評估結果明細表：估價對象權利人測繪編號單位工程量評估總值（元）備注房地產（住宅）黃日歡（戶一棟）FC：2007-1葉296.251,071,773構筑物

6、等附屬物33,985二次裝修72,354合計1,194,406注：報告中各項附件為報告書的重要組成部分，不可分割對待，本報告正文共15頁。法人代表：深圳市國房土地房地產評估咨詢有限公司二OO七年十一月八日二、估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范(GB/T50291-1999)、深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷

7、管理辦法(市政府令第161號)等進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5、我公司徐援澤、宋娟等已對本估價報告中的估價對象進行現場查勘和拍照。6、本報告為本公司獨立完成，沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。中國注冊房地產估價師中國注冊房地產估價師三、估價的假設和限制條件（一）估價假設條件1、我們估價的是現時價，即在估價時點對房地產進行合理銷售的最佳價格，假設：（1）估價對象可以在公開市場上自由轉讓；（2）自愿銷售的賣主，買賣雙方之間無任何利害關系；（3）有合理的洽談交易時間，可以通盤考慮物業(yè)性質和市場行情進行議價；（4）在此期間物業(yè)價值將保持穩(wěn)定；（5）不考慮特殊買家的額外出價。2、本報告

8、并未考慮該房地產所欠負的抵押、擔保等可能影響其價值的因素限制亦未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生變化及遇到自然力和其他不可抗力時可能房地產價格產生的影響。3、估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘日的狀況一致。（二）估價限制條件1、本報告僅在上述假設條件下估算被拆遷房地產的公開市場價值，以及構筑物等附屬物的重置價和自行裝修裝飾（二次裝修）的重置成新價，不包括搬遷補助費、臨時安置補助費等因拆遷引起的損失費，評估結果受上述假設條件的限制，且僅為本次拆遷補償提供價值參考依據，不對其它用途負責。2、本次評估參照深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法（市政府令第161號）、深圳市建筑工程消耗量標準2003

9、和深圳建設工程價格信息進行評估。3、拆遷補償方案呈批表是根據本報告的評估結果，參照深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法(市政府令第161號)所制定的，內容包括房屋建筑物、構筑物等附屬物、自行裝修裝飾(二次裝修)的補償價值，以及搬遷補助費、臨時安置補助費等各項補償費用，僅為拆遷談判及確定最終補償方案提供參考依據。4、對于被估價的房地產產權，我方僅以委托方提供的確權資料為準；對于構筑物等附屬物和自行裝修裝飾的歸屬人是以建設綜合勘察研究設計院深圳分院出具的深圳市臨時建筑及附屬物測繪報告(FC:2007-1)和我們現場查勘時經房屋權利人或相關人員共同簽名確認的“實地查勘表”為準。如委托方提供的資

10、料數據缺乏合法性、真實性和完整性或委托方和當事人對估價對象有隱瞞重大問題和事實，我公司不承擔由此帶來的任何評估風險和責任。5、對于房地產的建筑面積等有關數據，我方并未進行實地丈量，均以委托方提供的深圳市建筑面積測繪報告(FC:2007-1)為依據。6、在評估過程中，有關構筑物等附屬物的面積等數據以深圳市臨時建筑及附屬物測繪報告(FC:2007-1)為準，個別遺漏項目以我方現場查勘經相關各方簽名確認的數據為準。7、我方僅對房屋等進行一般性的察看，并未接受進行內部結構測試的要求，因此，不能確定物業(yè)沒有缺損。8、估價對象的成新率是由我公司估價人員現場勘察后，根據其使用年限和保養(yǎng)現狀綜合確定的。9、本

11、報告中房地產的評估價值為公開市場價值，其中包含應補地價、轉讓時應發(fā)生的各項稅費以及標定房屋的基本裝修，不包含二次裝修的費用。10、本次評估以拆遷許可證頒發(fā)之日2007年09月27日為評估時點。11、本報告全部數據采用電子化表格進行計算，其計算過程可能因小數位的取舍而出現合計不相等的情況，但最終以合計結果為準。12、本估價報告的全部或其部分內容未經本公司同意不得發(fā)表于任何公開媒體，報告解釋權歸本評估公司所有。四、估價結果報告（一）委托方委托方：深圳市龍崗區(qū)坑梓街道辦（二）估價方估價機構全稱：深圳市國房土地房地產評估咨詢有限公司法定代表人：楊麗艷地址：深圳市振華路東八號設計大廈14樓1418室資格

12、等級：貳級證書編號：2021（三）估價對象1、評估范圍測繪編號為FC:2007-1的房地產；測繪編號為FC:2007-1的構筑物等附屬物；詳見構筑物等附屬物明細表；測繪編號為FC:2007-1的自行裝修裝飾（二次裝修），詳見二次裝修明細表2、權屬狀況（1）測繪編號為FC:2007-1的房地產根據委托方提供的“確權資料”可知，權利人為xxx，（2）測繪編號為FC:2007-1的構筑物等附屬物及二次裝修統(tǒng)一歸屬在房屋建筑物權利人名下，由權利人、承租人或相關人自行確認。3、實體狀況（1）測繪編號為FC:2007-1的房地產依據委托方提供的深圳市建筑面積測繪報告（FC:2007-1）及現場查勘資料，估

13、價對象范圍內主要為工業(yè)建筑物，位于深圳市龍崗區(qū)坑梓街道老坑社區(qū)，地處深圳市龍崗區(qū)龍崗街道南聯社區(qū)鵬達商業(yè)街，東臨龍崗路，南臨鵬達東路，西臨植物園路，北靠銀威路，周邊物業(yè)有鵬達花園、疊翠新峰、聚龍苑、駿龍達花園等；周邊以住宅為主，交通情況較好；周邊基本生活配套設施齊全。估價對象詳細狀況見下描述：評估對象測繪編號FC：2007-11的房地產評估范圍整棟結構框架樓層1層平均層高4.25.5米現實用途工業(yè)成新率80%竣工時間基底面積950.9nf測繪建筑面積950.9f證載建筑面積950.9f水電設施齊全消防設施齊全其他裝修情況外墻水泥抹平內墻刷白天花刷白，部分木夾板頂地面水泥門卷閘門窗鋁合金窗、防盜

14、鐵網廚衛(wèi)地磚、瓷磚墻裙、鋁扣板樓梯地磚、不銹鋼欄桿扶手（2）測繪編號為FC:2007-1的構筑物等附屬物及二次裝修、構筑物等附屬物明細表序號項目名稱單位工程量備注（尺寸單位：m）14#磚混鐵皮頂葉51.33磚混鐵皮頂外側墻裝修葉17.04單面條形磚，12*1.4223#磚混鐵皮頂葉34.31磚混鐵皮頂31#水泥地葉20.19厚0.0542#水泥地葉7.41厚0.0556#圍墻m32.14磚混結構，4.28*0.2*2.5圍墻裝修葉10.70單面條形磚67#門墩m30.90磚混結構，0.4*0.4*2.8*2個門墩裝修葉8.96貼大理石球型燈個2.00位于門墩上,Q0.25,h0.478#鐵門葉

15、6.512.96*2.28芒果棵1.00冠幅10米、二次裝修明細表序號項目名稱單位工程量備注（尺寸單位：m）1廳瓷磚墻裙（高1.25m）葉44.004.7*4.1，高1.25,2間2廚衛(wèi)瓷磚墻裙（高1.2m）葉30.383.5*2.36,1.2*2.8*2間，高1.2，扣除門面積3衛(wèi)生間瓷磚墻裙（高2m）葉42.711.2*2.8*3間，扣除門窗面積4礦棉板吊頂葉49.424.7*4.1*2間，3.75*2.9*1間5廚房鈣塑板天花葉16.523.5*2.36*2間序號項目名稱單位工程量備注（尺寸單位：m）6防盜鐵網葉30.760.78*0.58*3個，1.5*0.8*17個，1.5*1.5*

16、4個7陽臺不銹鋼防盜罩葉43.67鍍鋅板頂棚，9.0*1.94*0.2*2個8不銹鋼防盜門葉5.211.1*2.37*2個9防盜鐵門葉8.311.85*3.3,2.2*110室外地磚地面葉11.979.0*1.33112樓廳地磚地面葉19.274.7*4.1，拋光磚規(guī)格0.6*0.61213樓廳地磚地面葉38.544.7*4.1，拋光磚規(guī)格0.5*0.513室內其他地磚地面葉252.93共3層14大理石門檻葉0.630.23*0.92*3個15不銹鋼樓梯欄桿扶手m14.706.8*2+1.116樓梯瓷磚墻裙葉11.33長10.3，高1.1（四）估價目的為委托方了解拆遷補償提供價值參考依據（五）

17、估價時點二OO七年九月四日（六）價值定義本次評估價值是估價對象于估價時點滿足估價假設和限制條件時的價值，即：1、本報告中房地產的評估價格對符合原村民非商品住宅建設標準與人口資格標準的住宅，被拆遷房屋建筑面積不超過480平方米的部分，按深圳市國土資源和房產管理局發(fā)布的“深圳市同區(qū)域普通住宅商品房交易平均價格”（以下簡稱“交易均價”）予以確定；前項房地產以外的采用的是完全產權下的房地產公開市場價值標準，是指所評估出的客觀合理價格或價值應是在公開市場上最可能形成或成立的價格。2、本報告中構筑物等附屬物的評估價格是指重置價。3、本報告中二次裝修的評估價格是指房屋自行裝修裝飾的重置成新價。（七）估價依據

18、1、國務院、建設部、國家國有資產管理局及廣東省和深圳市有關法規(guī)和政策2、房地產權屬/確權資料3、中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范（GB/T50291-1999）4、城市房屋拆遷管理條例；5、城市房屋拆遷估價指導意見（建住房2003234號）；6、深圳市龍崗區(qū)實施深圳經濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定辦法；7、深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法（市政府令第161號）；8、深圳市現行定額及深圳建設工程價格信息；9、建設綜合勘察研究設計院深圳分院出具的深圳市建筑面積測繪報告和深圳市臨時建筑及附屬物測繪報告（FC:2007-1）;10、拆遷評估委托書；11、估價人員現場勘察調查獲得的實況

19、和資料；12、本公司掌握的有關信息資料。（八）估價原則根據估價委托，結合估價對象的有關情況，遵循估價工作中的獨立客觀和公平公正原則、合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則。（九）估價方法1、房地產評估方法根據深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法（市政府令第161號）第三十五條規(guī)定，符合原村民非商品住宅建設標準與人口資格標準的住宅，被拆遷房屋建筑面積不超過480平方米的部分，按“拆一補一”原則給予商品房交易均價的貨幣補償；超過480平方米的部分，按市場評估價格給予貨幣補償。前項規(guī)定以外的住宅和生產經營性房屋，按市場評估價格給予貨幣補償。（1）本評估中的商品房交易均價參照深圳市國

20、土資源和房產管理局發(fā)布的2007年第4季度龍崗區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價（坑梓片區(qū)）確定。（2）本評估中的房地產市場評估價格，由于私房的市場成交案例較少，故本次評估擬采用以下方法求取標定私房的市場評估價格，再結合實際情況對估價對象做相應修正后得出估價對象的市場評估價格。標定私房的市場評估價格的測算方法如下：、以同一供求范圍內的普通商品房的市場價格為依據，先建立價格可比基礎（扣減普通商品房與私房在配套、園林景觀、結構等方面價格差異），再采用市場比較法進行評估測算得到標定私房的市場評估價格。、采用房地分別評估的方法得出標定私房的市場評估價格，即設定與估價對象同一供求范圍內的標定土地，土地的重新購建價格采用基準地價系數修正法和市場比較法進行測算后加權平均得到，建筑物的重新購建價格為標定私房的重置價格。本次評估中選用方法和進行測算后加權平均得到標定私房的市場評估價格。2、構筑物等附屬物及二次裝修評估方法構筑物等附屬物及二次裝修的評估采用成本作為基本估價方法，即在公開市場價值標準的前提下，采用成本法計算估價對象的重置全價，其中二次裝修在測算得出的重置全價的基礎上結合其成新率得出其評估價格。（十）估價結果1、房地產的評估1）一戶一棟