房地產(chǎn)法(第六版)電子課件(完整版)

1、房地產(chǎn)法 （第六版）新編21世紀(jì)法學(xué)系列教材第一章房地產(chǎn)法概述第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)的概念（一）房地產(chǎn)概念的產(chǎn)生在內(nèi)地，房地產(chǎn)往往被理解為與不動(dòng)產(chǎn)是同一語(yǔ)義的另一種表述。不動(dòng)產(chǎn)與房地產(chǎn)概念的產(chǎn)生有兩個(gè)顯著區(qū)別：一是概念產(chǎn)生的時(shí)間不同。二是產(chǎn)生的法律要求不同，或利益的重心不同。（二）房產(chǎn)的概念一般認(rèn)為，所謂房產(chǎn)，是指在法律上有明確所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系的房屋財(cái)產(chǎn)。（三）地產(chǎn)的概念對(duì)我國(guó)的地產(chǎn)概念應(yīng)作較廣義的理解，即不受傳統(tǒng)大陸法土地不動(dòng)產(chǎn)概念的束縛。第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)的概念（四）房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系在房地產(chǎn)法律制度中，土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是相互并列的，并無(wú)從屬關(guān)系。

2、主體的平等性當(dāng)然意味著法律保護(hù)的平等性，在這種情況下，房產(chǎn)與地產(chǎn)誰(shuí)隨誰(shuí)走的提法已無(wú)實(shí)質(zhì)意義。（五）房地產(chǎn)的概念廣義上的房地產(chǎn)包括一切作為財(cái)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的土地、房屋及固著于土地、房屋上不可分離的部分。狹義上的房地產(chǎn)特指以商品經(jīng)營(yíng)服務(wù)性質(zhì)為主的地產(chǎn)和房產(chǎn)，尤其特指城市中具有商品房意義的房地產(chǎn)。第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)二、房地產(chǎn)業(yè)（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念和性質(zhì)房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)基本上局限于狹義房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)的特征即房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)意義上的特征，主要有以下三個(gè)：1.經(jīng)營(yíng)性與投機(jī)性2.城市第三產(chǎn)業(yè)性與綜合產(chǎn)業(yè)性3.綜合導(dǎo)向性與泡沫性第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)二、房地產(chǎn)業(yè)

3、（二）房地產(chǎn)業(yè)的作用1.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)人民生活的重要作用2.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)完善市場(chǎng)體系的作用3.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)、增加國(guó)家財(cái)富的作用（三）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)1.1949年前中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)2.新中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)：（）計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)業(yè)。（）改革開(kāi)放以來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)。第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)二、房地產(chǎn)業(yè)（四）可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略與我國(guó)房地產(chǎn)法律制度的完善可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略與合理利用土地的基本國(guó)策保持一致，已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)法制建設(shè)必須遵循的原則。在我國(guó)房地產(chǎn)法律制度的完善過(guò)程中，可持續(xù)發(fā)展在以下方面具有特別重要的意義：1.加強(qiáng)對(duì)土地資源的物權(quán)法保護(hù)2.可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略與我國(guó)三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)法3.更廣泛地學(xué)習(xí)和借鑒世界各國(guó)

4、（地區(qū)）的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)第四節(jié) 房地產(chǎn)法的概念和調(diào)整對(duì)象 一、房地產(chǎn)法的概念房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng)。二、房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象，是指房地產(chǎn)法所調(diào)整的特定領(lǐng)域的房地產(chǎn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。按照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的范疇，房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象可分為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、使用、交易、服務(wù)、管理及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的社會(huì)關(guān)系。按照此法律關(guān)系涉及的不同，法律部門(mén)可分為以下三類(lèi)：（）房地產(chǎn)民事關(guān)系。（）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行政關(guān)系。（）房地產(chǎn)社會(huì)保障關(guān)系。第三節(jié) 房地產(chǎn)法律關(guān)系一、房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念和特征（一）房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念房地產(chǎn)社會(huì)關(guān)系受到多種社會(huì)規(guī)范的調(diào)整，如政策規(guī)范、法律規(guī)范、道德與習(xí)慣

5、規(guī)范、組織紀(jì)律與內(nèi)部規(guī)章規(guī)范等，其中法律規(guī)范調(diào)整的房地產(chǎn)社會(huì)關(guān)系形成了受法律強(qiáng)制力保護(hù)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，這種房地產(chǎn)社會(huì)關(guān)系即上升為房地產(chǎn)法律關(guān)系。（二）房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征1.房地產(chǎn)法律關(guān)系是一種重要的法律關(guān)系2.房地產(chǎn)法律關(guān)系是一種綜合的法律關(guān)系3.房地產(chǎn)法律關(guān)系是一種有限的法律關(guān)系第三節(jié) 房地產(chǎn)法律關(guān)系二 、房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體對(duì)于房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體即房地產(chǎn)法律關(guān)系的參加者，我們可以從不同的角度進(jìn)行分類(lèi)。1.從一般民事法律關(guān)系的角度可分為：國(guó)家、法人和公民2.依各類(lèi)主體在房地產(chǎn)法律活動(dòng)中所起的不同作用可作如下劃分：（）國(guó)家或政府。（）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，又稱(chēng)房地產(chǎn)發(fā)展商。（）建筑商，又稱(chēng)工程承包

6、商。（）房地產(chǎn)賣(mài)方。（）房地產(chǎn)買(mǎi)方。（）房地產(chǎn)輔助商。（）房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利人和義務(wù)人。3.依房地產(chǎn)利益結(jié)構(gòu)關(guān)系，可以劃分為國(guó)家和政府、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者和房地產(chǎn)消費(fèi)者第三節(jié) 房地產(chǎn)法律關(guān)系三 、房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體房地產(chǎn)業(yè)是以第三產(chǎn)業(yè)為核心的綜合性產(chǎn)業(yè)，這種產(chǎn)業(yè)所形成的法律關(guān)系中權(quán)利所指向的標(biāo)的是物，即房地產(chǎn)物質(zhì)財(cái)富，但其核心內(nèi)容卻是對(duì)土地的利用行為，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易和轉(zhuǎn)讓等行為，也包括一定的經(jīng)濟(jì)管理行為。當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)共同指向的并不完全是物，也不是單純的行為，而是二者相結(jié)合而成的房地產(chǎn)物質(zhì)利益。第三節(jié) 房地產(chǎn)法律關(guān)系四、房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容（一）房地產(chǎn)民事權(quán)利、義務(wù)這是基于房地產(chǎn)民事法律關(guān)系所產(chǎn)

7、生的權(quán)利、義務(wù)。主要可以從以下不同角度進(jìn)行分類(lèi)：1.房地產(chǎn)物權(quán)；2.房地產(chǎn)債權(quán)；3.房地產(chǎn)繼承權(quán)（二）房地產(chǎn)行政權(quán)利、義務(wù)這是指基于房地產(chǎn)行政法律規(guī)范調(diào)整所形成的權(quán)利、義務(wù)。（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)權(quán)利、義務(wù)這是指基于經(jīng)濟(jì)法律規(guī)范調(diào)整所形成的房地產(chǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系。第四節(jié) 房地產(chǎn)法的淵源一、專(zhuān)門(mén)性規(guī)范1.法律法規(guī) 2.我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)重要政策規(guī)范3.法律解釋二、相關(guān)性規(guī)范（）憲法。（）民法。（）經(jīng)濟(jì)法。經(jīng)濟(jì)法中與房地產(chǎn)法直接相關(guān)的主要規(guī)范包括以下內(nèi)容：土地管理法；城鄉(xiāng)規(guī)劃法；公司法；社會(huì)保障法；其他相關(guān)法律。第五節(jié) 房地產(chǎn)法的體系一、房地產(chǎn)立法體系的模式一般認(rèn)為，當(dāng)今世界上，以所有制劃分的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)模式及相

8、應(yīng)的立法體系主要有三種：第一種是以土地私有制為基礎(chǔ)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式；第二種是以土地公有制為主的國(guó)家控制市場(chǎng)的模式；第三種是建立在土地公有制基礎(chǔ)上的非市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式。二、我國(guó)房地產(chǎn)法律體系的問(wèn)題關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)的立法體系，理論界主要有以下幾種主張：（）城市房地產(chǎn)法和住宅法為主干的兩分法體系。（）城市房地產(chǎn)管理法、住宅法、相關(guān)法律法規(guī)為主干的三分法體系。第五節(jié) 房地產(chǎn)法的體系二、我國(guó)房地產(chǎn)法律體系的問(wèn)題（）以民法典物權(quán)編、土地管理法和房地產(chǎn)管理法為主干的三分法體系結(jié)構(gòu)。（）三層次和三個(gè)子體系結(jié)構(gòu)。（）將房地產(chǎn)法分為基本法律和配套法律，其中基本法律包括城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法和城鄉(xiāng)規(guī)劃法三個(gè)主干法律；

9、配套法律包括開(kāi)發(fā)法、交易法、管理法等。我國(guó)房地產(chǎn)法律體系應(yīng)強(qiáng)調(diào)三個(gè)組成部分的有機(jī)聯(lián)系：房地產(chǎn)物權(quán)法、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)法、房地產(chǎn)社會(huì)保障法。房地產(chǎn)管理法則分別寓于這三個(gè)組成部分之中。第二章房地產(chǎn)權(quán)屬制度第一節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬概述一、房地產(chǎn)權(quán)屬的概念房地產(chǎn)權(quán)屬，即房地產(chǎn)權(quán)利的歸屬，是指房地產(chǎn)權(quán)利在主體上的歸屬狀態(tài)。二、房地產(chǎn)物權(quán)（一）物權(quán)物權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。我國(guó)民法典第240條對(duì)物權(quán)的定義為：所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。第一節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬概述二、房地產(chǎn)物權(quán)（二）房地產(chǎn)物權(quán)的分類(lèi)和歸屬房地產(chǎn)物權(quán)制度源于

10、羅馬法土地權(quán)利的設(shè)置。羅馬法的物權(quán)分為自物權(quán)和他物權(quán)兩大類(lèi)。依據(jù)我國(guó)民法典的規(guī)定，我國(guó)的房地產(chǎn)物權(quán)分別規(guī)定于所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)之中。三、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在我國(guó)，一般認(rèn)為產(chǎn)權(quán)是指民事權(quán)利主體所享有的具有經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利，包括以所有權(quán)為主的物權(quán)、債權(quán)、繼承權(quán)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)等，是一定社會(huì)的物質(zhì)資料占用、支配、流通和分配關(guān)系的法律表現(xiàn)。第二節(jié) 土地權(quán)屬制度一、大陸法系土地物權(quán)中的土地權(quán)屬制度（一）土地所有權(quán)（二）地上權(quán)（三）地役權(quán)（四）質(zhì)權(quán)（五）抵押權(quán)（六）占有第二節(jié) 土地權(quán)屬制度二、普通法中的土地權(quán)屬制度（一）地產(chǎn)權(quán)制度普通法上的土地產(chǎn)權(quán)制度由兩個(gè)層次組成：一是土地所有權(quán)；二是土地權(quán)益。土地權(quán)益由保有權(quán)

11、和地產(chǎn)權(quán)兩部分組成。地產(chǎn)權(quán)在早期被用來(lái)說(shuō)明土地保有權(quán)的持續(xù)期間，并由此形成了占有地產(chǎn)權(quán)和期待地產(chǎn)權(quán)兩種不同的地產(chǎn)權(quán)形態(tài)。（二）信托制度普通法上的信托指受托人為受益人的利益，履行對(duì)其控制下的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理和處分義務(wù)的一種財(cái)產(chǎn)關(guān)系。第二節(jié) 土地權(quán)屬制度二、普通法中的土地權(quán)屬制度（三）特殊財(cái)產(chǎn)權(quán)制度普通法上的特殊財(cái)產(chǎn)權(quán)主要指與大陸法用益物權(quán)制度中的地役權(quán)和地上權(quán)相近似的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)。三、土地權(quán)屬制度的發(fā)展（一）傳統(tǒng)土地權(quán)利在立體空間上的分離（二）國(guó)家對(duì)土地私有權(quán)的限制第二節(jié) 土地權(quán)屬制度四、我國(guó)的土地權(quán)屬制度（一）土地所有權(quán)我國(guó)的土地所有權(quán)則是指國(guó)家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其所有的國(guó)有土地或集體土地依法享有的占

12、有、使用、收益和處分的權(quán)利。1.我國(guó)土地所有權(quán)的特征（）主體的特定性。（）客體的差異性。（）內(nèi)容的限制性。第二節(jié) 土地權(quán)屬制度四、我國(guó)的土地權(quán)屬制度（一）土地所有權(quán)2.國(guó)家土地所有權(quán)（）概念：國(guó)家土地所有權(quán)是指國(guó)家作為民事主體所享有的土地所有權(quán)。（）取得：我國(guó)國(guó)家土地所有權(quán)的取得經(jīng)歷了四個(gè)歷史過(guò)程：一是沒(méi)收和接管；二是贖買(mǎi)；三是征收；四是收歸國(guó)有。（）范圍：國(guó)有土地分為城市土地和城市以外的國(guó)有土地。（）內(nèi)容：所有權(quán)的內(nèi)容包括占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能。3.集體土地所有權(quán)：我國(guó)的集體土地所有權(quán)，指由農(nóng)民集體所享有的土地所有權(quán)。第二節(jié) 土地權(quán)屬制度四、我國(guó)的土地權(quán)屬制度（二）土地用益物權(quán)1.概

13、念和性質(zhì)：土地用益物權(quán)，指法人或公民依法取得的對(duì)國(guó)有土地或集體土地依法享有的占有、使用、收益的權(quán)利。2.國(guó)有土地使用權(quán)：國(guó)有土地使用權(quán)包括城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)和其他國(guó)有土地上的使用權(quán)。3.集體土地使用權(quán)：我國(guó)民法典規(guī)定的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)在性質(zhì)上可合稱(chēng)為集體土地使用權(quán)。第二節(jié) 土地權(quán)屬制度四、我國(guó)的土地權(quán)屬制度（二）土地用益物權(quán)4.宅基地使用權(quán)：宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。5.地役權(quán)：地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。供役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，允許地役權(quán)人利用其不動(dòng)產(chǎn)，

14、不得妨害地役權(quán)人行使權(quán)利。第二節(jié) 土地權(quán)屬制度四、我國(guó)的土地權(quán)屬制度（三）土地?fù)?dān)保物權(quán)民法典在物權(quán)編的第四分編擔(dān)保物權(quán)之第十七章規(guī)定了抵押權(quán)。為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。（四）占有基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定。第三節(jié) 房屋權(quán)屬制度一、我國(guó)城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬制度的沿革在房屋所有權(quán)方面，新中國(guó)成立初期，國(guó)家將地主、官僚資產(chǎn)階級(jí)的房產(chǎn)予以沒(méi)收，歸國(guó)家所有。黨的十一屆三中全會(huì)

15、以后，全國(guó)各城市落實(shí)私房政策。在房屋使用權(quán)方面，新中國(guó)成立初期實(shí)行“以租養(yǎng)房”的方針。1955年，國(guó)家機(jī)關(guān)干部由供給制轉(zhuǎn)為薪金制，在住房使用制度上，作為供給制轉(zhuǎn)向薪金制的一種過(guò)渡辦法，采取低租制。改革開(kāi)放以來(lái)，國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)住房制度進(jìn)行了一系列探索，確定了按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求實(shí)現(xiàn)住房商品化的改革目標(biāo)。目前，我國(guó)已逐步形成了多元化的房屋所有權(quán)體系和新型的房屋使用權(quán)制度。第三節(jié) 房屋權(quán)屬制度二、房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)，是指房屋所有人對(duì)房屋所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國(guó)的房屋所有權(quán)可以進(jìn)行如下分類(lèi)：1.以所有權(quán)主體劃分：（）國(guó)有房屋所有權(quán)；（）集體房屋所有權(quán)；（）私人房產(chǎn)所有權(quán)；（）外商

16、投資企業(yè)和外產(chǎn)房屋所有權(quán)；（）農(nóng)村房屋所有權(quán)；（）由其他主體享有的房產(chǎn)所有權(quán)。2.按房屋所有權(quán)主體的構(gòu)成劃分：（）單獨(dú)所有房屋所有權(quán)；（）共同所有房屋所有權(quán)；（）有限產(chǎn)權(quán)或住房部分產(chǎn)權(quán)。第三節(jié) 房屋權(quán)屬制度三、房屋使用權(quán)房屋使用權(quán)指房屋使用權(quán)人對(duì)房屋依法占有和利用的權(quán)利。房屋使用權(quán)與土地使用權(quán)絕不可相提并論，宜將其限于房屋所有權(quán)的一項(xiàng)權(quán)能。四、房屋使用權(quán)與土地使用權(quán)的關(guān)系1.土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)構(gòu)成的房地產(chǎn)權(quán)是一個(gè)完整的有機(jī)整體，具有不可分性。表現(xiàn)在以下方面：（）內(nèi)容的不可分性。（）主體的不可分性。（）客體的不可分性。2.房地產(chǎn)的重心是房產(chǎn)第四節(jié) 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系和建筑物區(qū)分所有權(quán)一、房地產(chǎn)相

17、鄰關(guān)系房地產(chǎn)相鄰關(guān)系，是指不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方因行使房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。這種相鄰權(quán)利義務(wù)關(guān)系從權(quán)利的角度來(lái)看又稱(chēng)為相鄰權(quán)。房地產(chǎn)相鄰關(guān)系主要包括以下內(nèi)容：（）相鄰?fù)恋赝ㄐ嘘P(guān)系。（）相鄰流水、用水、截水、排水關(guān)系。（）相鄰管線(xiàn)安設(shè)關(guān)系。（）相鄰光照、通風(fēng)、音響震動(dòng)關(guān)系。（）相鄰疆界關(guān)系。（）相鄰環(huán)境與安全關(guān)系。第四節(jié) 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系和建筑物區(qū)分所有權(quán)二、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)民法典物權(quán)編的第六章規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。我國(guó)民法典也采用三元說(shuō)：（）專(zhuān)有所有權(quán)。（）共有部分

18、持分權(quán)。（）建筑物區(qū)分所有權(quán)之成員權(quán)。第四節(jié) 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系和建筑物區(qū)分所有權(quán)二、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)共同管理權(quán)的性質(zhì)和特點(diǎn)表現(xiàn)在以下方面：第一，共同管理權(quán)是專(zhuān)屬于業(yè)主的權(quán)利。第二，共同管理權(quán)是一種私法上的權(quán)利。第三，共同管理權(quán)是管理共同財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)的權(quán)利。第四，共同管理權(quán)既是一種權(quán)利，又是一種義務(wù)。第五節(jié) 房地產(chǎn)登記制度一、房地產(chǎn)登記的概念、性質(zhì)和功能（一）房地產(chǎn)登記的概念房地產(chǎn)登記，是不動(dòng)產(chǎn)登記中的重要組成部分，指房地產(chǎn)管理部門(mén)依其職權(quán)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人合法的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押、設(shè)典、租賃等房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。（二）房地產(chǎn)登記的性質(zhì)我國(guó)房地產(chǎn)登記的性質(zhì)具有以

19、下特點(diǎn)：（）房屋土地權(quán)利一并登記。（）房地產(chǎn)權(quán)屬登記屬于強(qiáng)制性登記。第五節(jié) 房地產(chǎn)登記制度一、房地產(chǎn)登記的概念、性質(zhì)和功能（二）房地產(chǎn)登記的性質(zhì)（）登記部門(mén)對(duì)登記申請(qǐng)實(shí)行實(shí)質(zhì)性審查，無(wú)異議時(shí)方予登記。（）登記具有較強(qiáng)的公信力，除司法裁判可予以否定之外，是權(quán)利人產(chǎn)權(quán)的唯一合法證明。（三）房地產(chǎn)登記的功能（）權(quán)利確認(rèn)功能。（）權(quán)利公示功能。（）權(quán)屬管理功能。第五節(jié) 房地產(chǎn)登記制度二、房地產(chǎn)登記的內(nèi)容和種類(lèi)（一）房地產(chǎn)登記的內(nèi)容（）不動(dòng)產(chǎn)的狀態(tài)。（）物權(quán)的設(shè)立（取得）。（）物權(quán)的移轉(zhuǎn)。（）物權(quán)的變更。（）物權(quán)的消滅。（）物權(quán)的負(fù)擔(dān)。（）物權(quán)的處分限制。第五節(jié) 房地產(chǎn)登記制度二、房地產(chǎn)登記的內(nèi)容和種類(lèi)

20、（二）房地產(chǎn)登記的種類(lèi)1.設(shè)立與變動(dòng)登記2.更正登記3.異議登記4.預(yù)告登記第五節(jié) 房地產(chǎn)登記制度三、我國(guó)的房地產(chǎn)登記管理體制（一）房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)我國(guó)現(xiàn)行模式即由房地產(chǎn)行政管理部門(mén)擔(dān)任登記機(jī)關(guān)。不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。（二）不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤以外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿為表征房地產(chǎn)物權(quán)的根據(jù)，保存于房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查閱。登記機(jī)關(guān)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記后，應(yīng)當(dāng)為權(quán)利人頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。第三章土地使用權(quán)法律制度第一節(jié) 土地使用權(quán)概述一、土地使用權(quán)的概念和特征土地使

21、用權(quán)是土地使用者依法取得的、在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)特定的土地享有的占有、使用、收益和在特定條件下依法處分的權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)尤其是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，具有用益物權(quán)的一般特征。其主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）土地使用權(quán)是權(quán)利范圍受到限制的物權(quán)（二）土地使用權(quán)具有獨(dú)立性（三）土地使用權(quán)通常具有明確的期限第一節(jié) 土地使用權(quán)概述二、土地使用權(quán)的類(lèi)型按不同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃分，可將其分為以下幾類(lèi)：（一）國(guó)有土地使用權(quán)與集體土地使用權(quán)（二）建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)（三）劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)第一節(jié) 土地使用權(quán)概述三、土地使用權(quán)的取得、變更和終止（一）土地使用權(quán)的取得1.國(guó)有土地建設(shè)用地使

22、用權(quán)的取得方式：我國(guó)國(guó)有土地建設(shè)用地使用權(quán)的取得主要有出讓和劃撥兩種方式。2.集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式：集體土地建設(shè)用地使用權(quán)取得的主要方式是政府審批。3.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得方式：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得方式主要是簽訂承包合同。第一節(jié) 土地使用權(quán)概述三、土地使用權(quán)的取得、變更和終止（二）土地使用權(quán)的變更土地使用權(quán)變更主要有以下幾種情況：（）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。（）地上建筑物轉(zhuǎn)讓。（）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓。（）法人的合并與分立。（）符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的。第一節(jié) 土地使用權(quán)概述三、土地使用權(quán)的取得、變更和終止（三）土地使

23、用權(quán)的終止土地使用權(quán)終止，是指土地使用權(quán)依法設(shè)定后，因某種法律事實(shí)的出現(xiàn)，而使土地使用權(quán)消滅。土地使用權(quán)終止主要有以下幾種情況：（）土地使用權(quán)年限屆滿(mǎn)。（）土地使用權(quán)收回。（）土地滅失。第二節(jié) 劃撥土地使用權(quán)一、劃撥土地使用權(quán)的概念和特征劃撥土地使用權(quán)即通過(guò)行政劃撥的方式取得的土地使用權(quán)。“劃撥”是指縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為。土地使用者通過(guò)劃撥方式取得的土地使用權(quán)，即劃撥土地使用權(quán)，其具有以下幾個(gè)主要特征： （）沒(méi)有明確的期限。（）無(wú)須支付土地使用權(quán)出讓金。（）不能轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。第二節(jié) 劃撥土地

24、使用權(quán)二、劃撥土地使用權(quán)取得的適用范圍（）國(guó)家機(jī)關(guān)用地。（）軍事用地。（）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地。（）公益事業(yè)用地。（）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地。（）法律、法規(guī)明確規(guī)定可以采用劃撥方式供地的其他建設(shè)項(xiàng)目用地。第二節(jié) 劃撥土地使用權(quán)三、劃撥土地使用權(quán)取得的程序劃撥土地使用權(quán)取得的程序與國(guó)家征收土地的程序基本相同，大體上是由以下幾個(gè)步驟構(gòu)成：（）用地單位提交用地申請(qǐng)。（）土地行政主管部門(mén)審查和報(bào)批。（）土地劃撥。（）核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。第二節(jié) 劃撥土地使用權(quán)四、劃撥土地使用權(quán)的行使劃撥土地使用權(quán)行使的要求：（）土地使用權(quán)人不得擅自改變土地用途。（）土地使用權(quán)人在行使權(quán)利時(shí)，如遇社會(huì)公共利

25、益需要，有義務(wù)服從人民政府收回土地使用權(quán)的決定。（）劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須遵守有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。土地登記的流程分為用地申請(qǐng)、材料審查、簽訂合同、收取地價(jià)、核發(fā)批文五個(gè)步驟。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓也有法定要求，只有按照法定要求和程序進(jìn)行的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)攀呛戏ǖ霓D(zhuǎn)讓?zhuān)拍苁艿椒傻谋Ｗo(hù)。第三節(jié) 出讓土地使用權(quán)一、出讓土地使用權(quán)的概念和特征出讓土地使用權(quán)，是指土地使用者通過(guò)出讓的方式取得的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。其法律特征主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：（）土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中的出讓方是特定

26、的，它只能是國(guó)有土地的所有者國(guó)家。（）土地使用權(quán)出讓由人民政府負(fù)責(zé)，有計(jì)劃有步驟地進(jìn)行。（）土地使用權(quán)出讓不包括地下資源、埋藏物和市政公共設(shè)施，受讓方不得以享有土地使用權(quán)為由而主張地下資源、埋藏物和市政公共設(shè)施的權(quán)利。（）土地使用權(quán)出讓屬于要式法律行為。第三節(jié) 出讓土地使用權(quán)二、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的原則（一）國(guó)家主權(quán)原則（二）政府壟斷原則（三）合理利用土地原則（四）先規(guī)劃后出讓原則（五）自愿、公平、等價(jià)有償和誠(chéng)實(shí)信用原則第三節(jié) 出讓土地使用權(quán)三、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式（一）協(xié)議出讓?zhuān)ǘ┱袠?biāo)出讓?zhuān)ㄈ┡馁u(mài)出讓?zhuān)ㄋ模炫瞥鲎屗?、土地使用?quán)出讓合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)（一）出讓方的權(quán)利和義務(wù)（二）

27、受讓方的權(quán)利和義務(wù)第三節(jié) 出讓土地使用權(quán)五、出讓土地使用權(quán)的交易1.以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。2.以有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租。3.以出讓、作價(jià)出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。六、出讓土地使用權(quán)的續(xù)期住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。無(wú)論何種方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在土地使用者不需要或社會(huì)公共利益需要時(shí)，為了合理利用土地資源，國(guó)家均可依法收回。第四節(jié) 集體土地建設(shè)用地使用權(quán)一、集體土地使用權(quán)的概念和特征集體土地使用權(quán)是土地使用者依照政府的批準(zhǔn)文件或合

28、同約定，對(duì)農(nóng)民集體所有的土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利。其主要具有以下幾個(gè)法律特征：（一）集體土地使用權(quán)的主體具有特定性（二）集體土地使用權(quán)的取得一般是無(wú)償?shù)模ㄈ┘w土地使用權(quán)的行使要受到較多限制第四節(jié) 集體土地建設(shè)用地使用權(quán)二、集體土地建設(shè)用地及其使用權(quán)的取得集體土地建設(shè)用地是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地，是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。集體建設(shè)用地使用對(duì)外流轉(zhuǎn)或以土地流轉(zhuǎn)方式取得集體土地使用權(quán)應(yīng)符合以下要求：（）土地用途符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求。（）土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式符合規(guī)范要求。（）土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的程序符合法定

29、要求。第四節(jié) 集體土地建設(shè)用地使用權(quán)三、集體土地建設(shè)用地使用的原則（）必須符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃。（）必須經(jīng)過(guò)人民政府依法批準(zhǔn)。（）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)占用土地嚴(yán)格控制占用耕地。（）通過(guò)出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書(shū)面合同另有約定的除外。第四節(jié) 集體土地建設(shè)用地使用權(quán)四、集體土地建設(shè)用地的審批權(quán)限（）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府自然資源主管部門(mén)提

30、出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。 （）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，向縣級(jí)以上地方人民政府自然資源主管部門(mén)提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。 （）農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。第四節(jié) 集體土地建設(shè)用地使用權(quán)五、集體土地使用權(quán)的行使集體土地建設(shè)用地經(jīng)依法批準(zhǔn)使用，并領(lǐng)取集體土地使用證后，用地者便依法取得土地使用權(quán)。土地使用權(quán)受?chē)?guó)家法律的保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯，但任何權(quán)利都是與一定的義務(wù)相對(duì)應(yīng)的，土地使用權(quán)人在行使權(quán)利時(shí)，也必須履行一定的義務(wù)，必須遵守國(guó)

31、家有關(guān)法律的規(guī)定。六、集體土地使用權(quán)的收回（）為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要收回土地的。（）不按照人民政府批準(zhǔn)的土地用途使用土地的。（）因撤銷(xiāo)、遷移等原因停止使用土地的。第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律制度第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是根據(jù)城市總體規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃的需要，在一定的區(qū)域內(nèi)有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)和建筑物建設(shè)的活動(dòng)。具體而言房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分類(lèi)（）按開(kāi)發(fā)的對(duì)象來(lái)劃分，可將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分為新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造。（）以開(kāi)發(fā)的方式來(lái)劃分，可將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分為單項(xiàng)開(kāi)發(fā)、成片開(kāi)發(fā)和小區(qū)開(kāi)發(fā)。

32、（）按開(kāi)發(fā)主體來(lái)劃分，可將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分為政府開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)。第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為一項(xiàng)生產(chǎn)活動(dòng)，其特點(diǎn)是投資量大，回收期長(zhǎng)，并且涉及面廣。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的、綜合性的、高風(fēng)險(xiǎn)的生產(chǎn)活動(dòng)。同時(shí)，也是投資回報(bào)率很高的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。四、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展中華人民共和國(guó)成立后，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段是起步階段。這個(gè)階段的城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)以統(tǒng)建為主要形式。第二階段是轉(zhuǎn)型階段。此階段我國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要特征是由統(tǒng)建向綜合開(kāi)發(fā)過(guò)渡。第三階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迅速發(fā)展和逐步規(guī)范階段。第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)立法的基本原則（一）嚴(yán)格

33、執(zhí)行城市規(guī)劃的原則（二）綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則（三）經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益三統(tǒng)一的原則（四）鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)建設(shè)居民住宅的原則第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的分類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指依法設(shè)立，具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。它是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的主體，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的重要角色。按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所有制性質(zhì)來(lái)劃分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可分為國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、集體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、外商投資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)四種主要類(lèi)型。第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件（）有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)。（）有固定的經(jīng)

34、營(yíng)場(chǎng)所。（）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本。（）有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。（）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序（）申請(qǐng)登記。（）依法備案。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，按其所具備的條件分為四個(gè)等級(jí)，其中一級(jí)資質(zhì)為最高等級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)由建設(shè)行政主管部門(mén)分級(jí)審批。第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理制度一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理一個(gè)完整的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施大致包括企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目決策、取得開(kāi)發(fā)用地成交確認(rèn)書(shū)、立項(xiàng)備案、審定設(shè)計(jì)方案、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、施工和

35、竣工驗(yàn)收。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的整個(gè)過(guò)程中，國(guó)家的監(jiān)管貫徹始終。（一）立項(xiàng)備案（二）設(shè)計(jì)方案審定（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可（四）建設(shè)工程規(guī)劃許可（五）建設(shè)工程施工許可證第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理制度二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)劃控制（一）土地利用總體規(guī)劃控制土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)氐淖匀弧⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件，對(duì)土地的開(kāi)發(fā)利用、治理、保護(hù)在空間上和時(shí)間上所作的總體安排和布局。它是各類(lèi)土地利用的依據(jù)，也是國(guó)家實(shí)行土地用途管制的基礎(chǔ)。（二）城市規(guī)劃控制城市規(guī)劃是城市在一定時(shí)期內(nèi)的發(fā)展目標(biāo)及城市建設(shè)的綜合部署和城市發(fā)展建設(shè)的藍(lán)圖。它是城市開(kāi)發(fā)、建設(shè)和管理的依據(jù)。城市規(guī)劃作為

36、科學(xué)利用土地資源的一種措施，在城市土地資源的優(yōu)化配置、保證城市建設(shè)健康發(fā)展方面，起著十分重要的作用。第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理制度三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃管理制度（一）土地利用計(jì)劃管控土地利用計(jì)劃是國(guó)家根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃，對(duì)一定時(shí)期的各項(xiàng)用地?cái)?shù)量所作的具體安排。目前我國(guó)的土地利用計(jì)劃有以下幾種分類(lèi)：（）按計(jì)劃內(nèi)容分，可將土地利用計(jì)劃分為土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃、土地復(fù)墾計(jì)劃、土地使用權(quán)出讓計(jì)劃等。 （）按計(jì)劃的調(diào)控程度分，可將土地利用計(jì)劃分為指令性計(jì)劃和指導(dǎo)性計(jì)劃。（）按計(jì)劃的期限分，可將土地利用計(jì)劃分為長(zhǎng)期計(jì)劃、中期計(jì)劃和年度計(jì)劃。第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理制度三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃管

37、理制度（二）建設(shè)用地計(jì)劃我國(guó)的建設(shè)用地計(jì)劃分為國(guó)家、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列省轄市）、省轄市（地區(qū)、自治州）、縣（縣級(jí)市、區(qū)）四級(jí)。建設(shè)用地計(jì)劃主要體現(xiàn)為土地利用年度計(jì)劃。（三）建設(shè)用地計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，無(wú)論通過(guò)何種方式取得土地使用權(quán)，都應(yīng)在土地利用年度計(jì)劃內(nèi)安排，服從國(guó)家土地利用計(jì)劃管理的要求。第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理制度四、環(huán)境保護(hù)法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的要求（）在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期階段，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究時(shí)，應(yīng)進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)。（）在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施階段，開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中必須按環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū)的要求，落實(shí)各項(xiàng)環(huán)保措施，使環(huán)境保護(hù)的要求真正落到實(shí)處。

38、（）在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工階段，對(duì)開(kāi)發(fā)成果進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)，環(huán)境保護(hù)措施的落實(shí)情況是開(kāi)發(fā)成果驗(yàn)收的重要內(nèi)容之一。第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地管理制度一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得土地使用權(quán)；但是法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的審批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的審批，必須符合國(guó)家有關(guān)法律的規(guī)定，必須嚴(yán)格執(zhí)行土地利用規(guī)劃和年度計(jì)劃。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的使用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)之后，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，否則，將依法承擔(dān)法律責(zé)任。第五節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的施工管理制度一、施工企業(yè)資質(zhì)

39、管理制度根據(jù)有關(guān)規(guī)定，施工企業(yè)資質(zhì)管理主要包括以下三部分內(nèi)容：1.確定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)2.認(rèn)定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)3.劃定企業(yè)的營(yíng)業(yè)范圍第五節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的施工管理制度二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程的招投標(biāo)制度（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程的招投標(biāo)制度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程的招標(biāo)投標(biāo)，是指由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位作為建筑工程發(fā)包者，采用招標(biāo)的方式，擇優(yōu)選定勘察、設(shè)計(jì)、施工單位，由被選中的施工單位作為承包方承擔(dān)并完成勘察、設(shè)計(jì)、施工任務(wù)的行為。1.招標(biāo)投標(biāo)的適用范圍2.投標(biāo)人的資格審查3.招標(biāo)、投標(biāo)的要求第五節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的施工管理制度二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程的招投標(biāo)制度（二）施工分包制度所謂施工分包，是指建筑企業(yè)將其所

40、承包的房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程中的專(zhuān)業(yè)工程或者勞務(wù)作業(yè)發(fā)包給其他建筑企業(yè)完成的活動(dòng)。我國(guó)對(duì)工程施工分包的管理主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.工程施工分包實(shí)行備案制度2.合同履行擔(dān)保3.轉(zhuǎn)包的禁止4.分包工程發(fā)包人與承包人應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任第五節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的施工管理制度三、開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工管理（一）開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工管理國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工實(shí)行施工許可證制度。它要求建設(shè)單位在施工之前，要向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)辦理施工許可手續(xù)，取得施工許可證。（二）施工現(xiàn)場(chǎng)管理和竣工驗(yàn)收制度施工單位應(yīng)當(dāng)制訂建設(shè)項(xiàng)目施工組織計(jì)劃，明確規(guī)定工程任務(wù)情況、施工總方案、主要施工方法、工

41、程施工計(jì)劃、主要單位工程綜合進(jìn)度計(jì)劃和施工力量、機(jī)具及部署、施工組織技術(shù)措施，并且要加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，驗(yàn)收合格后，方可交付使用。第五節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的施工管理制度四、建設(shè)工程質(zhì)量管理制度（一）建設(shè)單位的質(zhì)量義務(wù)和責(zé)任我國(guó)的建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例明確規(guī)定了其應(yīng)負(fù)的義務(wù)和責(zé)任。（二）建設(shè)工程質(zhì)量保修制度建設(shè)工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書(shū)。質(zhì)量保修書(shū)中應(yīng)明確建設(shè)工程的保修期限、保修范圍和保修責(zé)任。第五節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的施工管理制度四、建設(shè)工程質(zhì)量管理制度（三）建設(shè)工程保證金制度建設(shè)工程保證金（保修金

42、）是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程承包合同中約定，從發(fā)包人應(yīng)付的工程款中預(yù)留，用以保證承包人在缺陷責(zé)任期內(nèi)對(duì)建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行維修的資金。第五節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的施工管理制度五、工程監(jiān)理制度（一）工程監(jiān)理的概念工程監(jiān)理是指具有相關(guān)資質(zhì)的監(jiān)理單位受甲方的委托，依據(jù)國(guó)家批準(zhǔn)的工程項(xiàng)目建設(shè)文件、有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)和工程建設(shè)監(jiān)理合同及其他工程建設(shè)合同，代表甲方對(duì)乙方的工程建設(shè)實(shí)施監(jiān)控的一種專(zhuān)業(yè)化有償服務(wù)活動(dòng)。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程監(jiān)理的內(nèi)容1.工程進(jìn)度監(jiān)理2.工程造價(jià)監(jiān)理3.工程質(zhì)量監(jiān)理第五節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的施工管理制度五、工程監(jiān)理制度（三）工程監(jiān)理的作用首

43、先，它有利于加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)環(huán)節(jié)的控制，減少工程建設(shè)各環(huán)節(jié)的隨意性，保證工程質(zhì)量；其次，實(shí)行工程建設(shè)監(jiān)理制度，可以借助于經(jīng)驗(yàn)豐富、專(zhuān)業(yè)水平較高的專(zhuān)家們的力量對(duì)工程建設(shè)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，這有利于提高項(xiàng)目建設(shè)的管理水平，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)綜合效益；最后，有利于維護(hù)工程建設(shè)各方的合法權(quán)益。第五節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的施工管理制度五、工程監(jiān)理制度（四）工程監(jiān)理的權(quán)利與義務(wù)工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)承擔(dān)工程監(jiān)理業(yè)務(wù)，并根據(jù)建設(shè)單位的委托，客觀(guān)、公正地履行監(jiān)理義務(wù)。第五章房地產(chǎn)交易法律制度第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述一、房地產(chǎn)交易的概念和特征房地產(chǎn)交易是人們對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押

44、等活動(dòng)的總的稱(chēng)謂。（）房地產(chǎn)交易標(biāo)的的價(jià)格通常會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般生活消費(fèi)品的價(jià)格。（）房地產(chǎn)交易標(biāo)的物具有固定性。（）房地產(chǎn)交易無(wú)論以何種形式出現(xiàn)，都會(huì)涉及土地資源占用和土地收益的重新分配，并會(huì)在一定程度上對(duì)整個(gè)社會(huì)的生產(chǎn)、生活產(chǎn)生影響，具有較強(qiáng)的社會(huì)性。 （）房地產(chǎn)交易比一般商品交易復(fù)雜得多。第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述二、房地產(chǎn)交易的原則（）房地一體原則。（）依法登記的原則。（）房地產(chǎn)交易價(jià)格分別管制原則。三、房地產(chǎn)交易的管理服務(wù)機(jī)構(gòu)（一）房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)（二）房地產(chǎn)交易中心（三）房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念和特征（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、

45、贈(zèng)與、交換或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特征（）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的必須合法。（）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，原土地使用者在土地使用權(quán)出讓合同中所享有的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓方。第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念和特征（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特征（）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式法律行為。（）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)不得違反原出讓合同的約定。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件（一）轉(zhuǎn)讓、受讓雙方需具有合法資格（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體必須符合法定要求（三）簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同（四）辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的禁止轉(zhuǎn)讓情形下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)海ǎ┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，不

46、符合城市房地產(chǎn)管理法第39條規(guī)定的條件的。（）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)。（）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。（）未經(jīng)其他共有人同意的共有房地產(chǎn)。（）已被依法收回土地使用權(quán)的。（）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)。（）法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式1.買(mǎi)賣(mài)2.贈(zèng)與3.交換4.其他合法方式第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓五、經(jīng)濟(jì)適用住房及其轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄒ唬┙?jīng)濟(jì)適用住房的基本特征（）經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右。（）經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的確定以保本微利為原則。（）經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。（）經(jīng)濟(jì)適用住房的供給對(duì)象具有特定性。

47、（）經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)實(shí)行申請(qǐng)、審核、公示和輪候制度。第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓五、經(jīng)濟(jì)適用住房及其轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǘ┙?jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)的條件和程序城市低收入家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)同時(shí)符合下列條件：（）具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶(hù)口；（）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)；（）無(wú)房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)。第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓五、經(jīng)濟(jì)適用住房及其轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄈ┙?jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)的程序（）申請(qǐng)。（）審核。（）公示。（）輪候。（四）經(jīng)濟(jì)適用住房的轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǎ┧劢?jīng)濟(jì)適用房已滿(mǎn)5年。（）向政府繳納土地收益。（）接受經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓的受讓人，應(yīng)符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的條件。第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓六、已購(gòu)公有住房

48、出售（一）已購(gòu)公有住房的概念已購(gòu)公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定，按照成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購(gòu)買(mǎi)的公有住房，也被人們稱(chēng)為“房改房”。此種住房一般是購(gòu)買(mǎi)人原承租的公有住房。（二）已購(gòu)公房上市出售的條件已取得合法產(chǎn)權(quán)證的已購(gòu)公房可以上市出售。能夠上市出售的只能是不屬于禁止出售之范圍的已購(gòu)公房。第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓六、已購(gòu)公有住房出售（三）已購(gòu)公房上市出售的程序（）申請(qǐng)。（）審核批準(zhǔn)。（）辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。（）辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。（四）已購(gòu)公房出售后的收益分配在已購(gòu)公房上市時(shí)，應(yīng)區(qū)別不同情況來(lái)處理房屋轉(zhuǎn)讓收益的分配問(wèn)題。第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓六、已購(gòu)公有住房

49、出售（五）已購(gòu)公房出售時(shí)土地收益的分配（）已購(gòu)公有住房上市出售時(shí)，由購(gòu)房者按規(guī)定繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。（）土地出讓金和相當(dāng)于土地出讓金之價(jià)款的標(biāo)準(zhǔn)相同，均為不低于上市公房坐落位置標(biāo)定地價(jià)的10。（）土地出讓金按規(guī)定上繳財(cái)政或返還原產(chǎn)權(quán)單位。第三節(jié) 商品房預(yù)售一、商品房和商品房預(yù)售的特征（一）商品房的概念商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司綜合開(kāi)發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。（二）商品房預(yù)售的概念和特征商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給買(mǎi)受人，由買(mǎi)受人支付定金并分期支付房?jī)r(jià)款的行為。具有以下特征：（）房屋預(yù)售合同法律關(guān)系的主體一方是特定的。（）房

50、屋預(yù)售合同的標(biāo)的是尚在建設(shè)中的房屋。（）商品房預(yù)售要受到較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)。第三節(jié) 商品房預(yù)售二、商品房預(yù)售的條件（）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。（）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。（）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期。（）取得商品房預(yù)售許可證明。第三節(jié) 商品房預(yù)售三、商品房預(yù)售的程序1.售前宣傳2.簽訂商品房預(yù)售合同3.辦理登記備案手續(xù)4.辦理入住手續(xù)5.辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)四、預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓它是指商品房預(yù)售法律關(guān)系中的購(gòu)房人將所購(gòu)買(mǎi)的尚未竣工的商品房再轉(zhuǎn)讓給他人的

51、行為。第四節(jié) 房屋租賃一、房屋租賃的概念和特征房屋租賃是指房屋所有人作為出租人，在一定期限內(nèi)，將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。其具有以下幾個(gè)主要特征：（）房屋租賃關(guān)系中的出租方一般為房屋所有權(quán)人，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。（）房屋租賃一般具有明確的期限。（）作為房屋租賃法律關(guān)系客體的房屋應(yīng)是法律允許出租的。（）房屋租賃法律關(guān)系的建立要進(jìn)行登記備案。第四節(jié) 房屋租賃二、房屋租賃的分類(lèi)（）按租賃房屋的所有權(quán)性質(zhì)可將房屋租賃分為公房租賃與私房租賃。（）按租賃房屋的使用性質(zhì)，可將房屋租賃分為住宅用房租賃和非住宅用房租賃。（）城鎮(zhèn)廉租住房租賃。（）公共租賃住房。三、房屋租賃當(dāng)事人的權(quán)

52、利和義務(wù)（一）出租方的權(quán)利和義務(wù)（二）承租人的權(quán)利和義務(wù)第四節(jié) 房屋租賃四、房屋租賃合同（一）房屋租賃合同的形式房屋租賃屬要式法律行為，雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，最終要以書(shū)面合同的形式確定下來(lái)。房屋租賃合同的形式主要分為兩種：一是格式合同，二是非格式合同。（二）房屋租賃合同的內(nèi)容房屋租賃合同一般包括以下幾項(xiàng)內(nèi)容：（）當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)及住所。（）標(biāo)的物。（）租賃用途和使用要求。（）租賃期限。（）租金和押金數(shù)額及支付方式。（）修繕責(zé)任。（）轉(zhuǎn)租的約定。（）物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納。（）違約責(zé)任。（）當(dāng)事人約定的其他條款。第四節(jié) 房屋租賃四、房屋租賃合同（三）房屋租賃合同的終止房屋租

53、賃合同終止，主要有以下幾種情況：（）房屋租賃合同期限屆滿(mǎn)。（）當(dāng)事人依法解除合同。（四）房屋租賃合同的特殊保護(hù)（）買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則。（）房屋租賃合同的效力不受當(dāng)事人死亡的影響。（）租賃期限屆滿(mǎn)，承租人繼續(xù)使用房屋，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。第四節(jié) 房屋租賃五、房屋的轉(zhuǎn)租（一）房屋轉(zhuǎn)租的概念和意義房屋轉(zhuǎn)租，是指在房屋租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人經(jīng)出租人同意，將所承租的房屋再出租于他人的行為。房屋轉(zhuǎn)租可以避免或減少房屋財(cái)產(chǎn)的浪費(fèi)，使房屋資源得到有效配置和充分合理的利用。（二）房屋轉(zhuǎn)租的特征1.房屋轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過(guò)原出租人的同意2.房屋轉(zhuǎn)租合同具有獨(dú)立性，但要受原房屋租賃

54、合同的制約3.房屋轉(zhuǎn)租需要登記備案第四節(jié) 房屋租賃五、房屋的轉(zhuǎn)租（三）轉(zhuǎn)租雙方的權(quán)利和義務(wù)1.轉(zhuǎn)租方的權(quán)利和義務(wù)：房屋轉(zhuǎn)租后，轉(zhuǎn)租人即具有承租人和出租人的雙重身份，其除了依原租賃合同享有承租人的權(quán)利、履行承租人的義務(wù)，還依轉(zhuǎn)租合同享有出租人的權(quán)利、負(fù)有出租人的義務(wù)。2.次承租人的權(quán)利和義務(wù)：房屋轉(zhuǎn)租合同簽訂并生效后，次承租人在轉(zhuǎn)租關(guān)系中處于房屋承租人的地位。其依轉(zhuǎn)租合同享有的權(quán)利和義務(wù)大體上與轉(zhuǎn)租人在原租賃合同中享有的權(quán)利和義務(wù)相同。第四節(jié) 房屋租賃六、廉租住房的租賃（一）廉租房保障的方式我國(guó)廉租住房保障方式主要有貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租兩種。（二）廉租房的申請(qǐng)和核準(zhǔn)1.申請(qǐng)2.審核3.公示4.輪候

55、第四節(jié) 房屋租賃六、廉租住房的租賃（三）退出機(jī)制（）承租人已不符合規(guī)定條件的；（）無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上未在所承租的廉租住房居住的；（）無(wú)正當(dāng)理由累計(jì)6個(gè)月以上未交納廉租住房租金的。（）將所承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者改變用途的。第四節(jié) 房屋租賃七、公共租賃住房（一）供應(yīng)對(duì)象公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。具體包括：（）城市中等偏下收入住房困難家庭；（）新就業(yè)職工；（）在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員。（二）申請(qǐng)條件申請(qǐng)公共租賃住房，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（）在本地?zé)o住房或者住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)（）收入、財(cái)產(chǎn)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；（）申請(qǐng)人為外來(lái)務(wù)工人員的，在本地穩(wěn)定就業(yè)達(dá)到規(guī)定年限

56、。第四節(jié) 房屋租賃七、公共租賃住房（三）租金標(biāo)準(zhǔn)公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)由市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)，按照略低于同地段住房市場(chǎng)租金水平的原則確定，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。（四）租賃期限公共租賃住房租賃期限一般不超過(guò)5年。租賃合同期滿(mǎn)后承租人仍符合規(guī)定條件的，可以申請(qǐng)續(xù)租。第四節(jié) 房屋租賃七、公共租賃住房（五）使用的限制不可以實(shí)施下列行為：（）轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換所承租公共租賃住房；（）改變所承租公共租賃住房用途；（）破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房，拒不恢復(fù)原狀；（）在公共租賃住房?jī)?nèi)從事違法活動(dòng)；（）無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)個(gè)月以上閑置公共租賃住房。（六）退出條件（）提出續(xù)租申請(qǐng)但

57、經(jīng)審核不符合續(xù)租條件的；（）租賃期內(nèi)，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、受贈(zèng)、繼承等方式獲得其他住房并不再符合公共租賃住房配租條件的；（）租賃期內(nèi)，承租或者承購(gòu)其他保障性住房的。第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押一、房地產(chǎn)抵押的概念和法律特征（一）房地產(chǎn)抵押的概念房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)采用不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。（二）房地產(chǎn)抵押的特征（）房地產(chǎn)抵押法律關(guān)系比較復(fù)雜。（）房地產(chǎn)抵押不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有。（）房地產(chǎn)抵押屬于要式法律行為。第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押二、房地產(chǎn)抵押的標(biāo)的目前可以設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)主要包括以下內(nèi)容：（）房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。（）抵押人依法享有處分權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)。（

58、）正在建造的建筑物（在建工程）。（）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物。（）預(yù)購(gòu)商品房。第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押三、房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的范圍房地產(chǎn)抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的范圍，除抵押合同另有約定的以外，一般包括以下幾項(xiàng)： （）主債權(quán)。（）利息。（）違約金。（）損害賠償金。（）實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押四、房地產(chǎn)抵押合同及登記房地產(chǎn)抵押權(quán)登記主要有兩種，即現(xiàn)有房地產(chǎn)抵押登記和在建建筑物的抵押登記。五、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件是房地產(chǎn)抵押權(quán)依法設(shè)定后，債務(wù)人于債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)后未依約清償債務(wù)，或于抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)。（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式房地產(chǎn)抵押

59、權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式主要是拍賣(mài)。第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押五、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)（三）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中的特殊要求（）以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有的性質(zhì)和土地用途。（）設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)先從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。（）以建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押權(quán)設(shè)定后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。（）在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，抵押房地產(chǎn)上設(shè)有租賃權(quán)的，應(yīng)區(qū)別不同情況作出處理。第六章房地產(chǎn)稅、費(fèi)法律制度第一節(jié) 房地產(chǎn)稅概述一、房地產(chǎn)稅

60、的概念和作用房地產(chǎn)稅，是指直接或間接以房地產(chǎn)為對(duì)象而征收的稅。房地產(chǎn)稅，實(shí)際上就是房產(chǎn)稅和土地稅的總稱(chēng)。兩者在功能和性質(zhì)上具有一些共同的特征：（）稅源充足、稅收穩(wěn)定。（）平衡負(fù)擔(dān)、縮小差距。（）引導(dǎo)土地利用方向，促進(jìn)土地合理利用。（）房地產(chǎn)稅尤其是土地稅可以促進(jìn)土地級(jí)差收益的合理分配，抑制土地投機(jī)行為。第一節(jié) 房地產(chǎn)稅概述二、房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)和計(jì)稅方法（一）計(jì)稅依據(jù)（）以土地的面積為計(jì)稅依據(jù)。（）以房地產(chǎn)的價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。（）以房地產(chǎn)收益為計(jì)稅依據(jù)。（二）計(jì)稅方法（）逐年定期征稅。（）在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)征稅。（）其他計(jì)稅方法。第一節(jié) 房地產(chǎn)稅概述三、我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律制度的發(fā)展中華人民共和國(guó)成立