1~9月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)點評：開工投資韌性持續(xù)銷售竣工繼續(xù)改善

1、開發(fā)投資短期企穩(wěn)，施工竣工保持韌性月投資增速還是好于預期，其中中西部地區(qū)增速繼續(xù)保持加快態(tài)勢（累計增速均+0.2 百分點），東部地區(qū)延續(xù)回落（累計增速-0.2 個百分點）。施工投資方面，融資收緊倒逼房企加速存量項目的施工和去化依然是下半年的主基調(diào)，同時年底竣工交房的硬約束進一步強化施工韌性。土地投資方面，9 月統(tǒng)計局口徑土地購置面積、成交價款增速同百城土地成交進一步背離，我們認為主要原因在于銷售回升尤其是三四線城市韌性較強短期引導房企布局下沉，帶動土地成交價款累計增速修復 3.8 個百分點。相比之下 9 月百城土地成交量價增速連續(xù) 2 個月回落，我們預計四季度融資管控預期繼續(xù)保持，總體拿地力度

2、的大概率回落預計繼續(xù)帶動投資向下。開發(fā)投資累計增速超預期企穩(wěn)2019 年 1-9 月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額為 9.8 萬億元，累計同比增長 10.54%，增速較 1-8 月基本持平；其中住宅開發(fā)投資累計完成額為 7.21 萬億元，累計同比增長 14.9%，增速較 1-8 月持平。2019 年 9 月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為 1.34 萬億元，環(huán)比增長 14.24%，同比增長10.48%。9 月全國住宅開發(fā)投資完成額為1.0 萬億元，環(huán)比增長14.21%，同比增長14.58%。圖表1： 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額圖表2： 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資當月完成額房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額(萬億元，左

3、軸)累計同比（右軸）14121086420201420152016201720181-9M201912%10%8%6%4%2%0%18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00002019/022019/042019/062019/0840%房地產(chǎn)開發(fā)投資當月完成額(億元，左軸)當月環(huán)比（右軸）當月同比（右軸）30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局， 圖表3： 全國住宅開發(fā)投資累計完成額圖表4： 全國住宅開發(fā)投資當月完成額住宅開發(fā)投資累計完成額(萬億元，左軸)累計同比（右軸）9876

4、543210201420152016201720181-9M201916%12,00010,0008,0006,0004,0002,0000住宅開發(fā)投資當月完成額(億元，左軸)當月環(huán)比（右軸）40%30%20%10%0%-10%-20%-30%2019/022019/042019/062019/0814%12%10%8%6%4%2%0%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局， 圖表5： 施工投資累計增速圖表6： 其他費用累計增速施工投資累計增速9%7%5%3%1%2017-022017-05-1%-3%-5%其他費用累計增速60%40%20%2017-022017-052017-0820

5、17-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-080%2017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-08資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局， 圖表7： 土地購置費累計增速圖表8： 2019 年 1-8 月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資細分占比土地購置費累計增速80%70%60%50%40%30%20%10%2017-020%32.59%1.34%5.16%4.80%建筑工程安裝工程設(shè)備工器具購置56.10%其他費用-土地購置費其他費用-非土地購置費2017-052

6、017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-08資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局， 新開工穩(wěn)步回落，竣工降幅持續(xù)收窄2019 年 1-9 月全國房屋新開工面積為 16.57 億平，累計同比增長 8.6%，增速較 1-8 月下降 0.3 個百分點。其中住宅新開工面積為 12.23 億平，累計同比增長 8.8%，增速較 1-8月下降 0.1 個百分點。2019 年 9 月全國房屋新開工面積為 2.06 億平，環(huán)比上升 5.96%，同比增長 6.66%。9 月全國住宅新開工面積為 1.53 億平，環(huán)比增長 7.2

7、3%，同比增長 8.16%。圖表9： 全國房屋新開工面積累計值圖表10： 全國房屋新開工面積當月值房屋新開工面積累計值（億平，左軸）當月新開工面積（萬平，左軸） 當月環(huán)比(右軸)當月同比(右軸)30,00025%2520151050201420152016201720181-9M201920%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%25,00020,00015,00010,0005,00002019/022019/042019/062019/0820%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局， 圖表11： 全國住宅新開工面

8、積累計值圖表12： 全國住宅新開工面積當月值住宅新開工面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）當月住宅新開工面積（萬平，左軸）當月環(huán)比（右軸） 當月同比（右軸）20,00025%181614121086420201420152016201720181-9M201925%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%15,00010,0005,00002019/022019/042019/062019/0820%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局， 2019 年 1-9 月全國房屋施工面積為 83.42 億平，同比增長

9、 8.7%，增速較 1-8 月下降 0.1個百分點。1-9 月全國房屋竣工面積為 4.67 億平，同比下降 8.6%，降幅較 1-8 月收窄 1.4個百分點。圖表13： 全國房屋施工面積累計值圖表14： 全國房屋竣工面積累計值房屋施工面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）868482807876747270686620142015201620172018 1-9M201910%9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%12房屋竣工面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）1086420201420152016201720181-9M20198%6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%-10%資料

10、來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局， 土地成交統(tǒng)計局口徑與百城口徑延續(xù)背離2019 年 1-9 月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為 1.55 億平，累計同比下降 20.2%，降幅較 1-8 月收窄 5.4 個百分點。1-9 月土地成交價款為 0.82 萬億元，累計同比下降 18.2%，降幅較 1-8 月收窄 3.8 個百分點。2019 年 9 月土地購置面積為 3218 萬平，環(huán)比增長 30.03%，同比增長 10.4%。9 月土地成交價款為 1812.03 億元，環(huán)比增長 14.75%，同比下降 0.73%。這與 Wind 百城土地數(shù)據(jù)出現(xiàn)背離，9 月百城土地成交建面同比下滑 28%，

11、住宅類土地溢價率為 7.7%，均較 8 月明顯回落，總價同比增長 13.1%，累計增速繼續(xù)放緩。這種背離只能解釋為非核心城市的土地市場韌性依然較強，但是大部分核心城市的土地市場還是如我們預期回落。圖表15： 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積累計值圖表16： 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積當月值本年土地購置面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）43210201420152016201720181-9M201930%20%10%0%-10%-20%-30%-40%3,5003,0002,5002,0001,5001,00050002019/022019/042019/062019/08100%本年

12、土地購置面積當月值（萬平，左軸） 當月環(huán)比（右軸）當月同比（右軸）80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局， 圖表17： 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價款累計值圖表18： 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價款當月值15,00012,0009,0006,0003,0000201420152016201720181-9M201960%本年土地成交價款累計值（億元，左軸） 累計同比（右軸）50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%2,0001,8001,6001,4001,2001,00080060040020002019/02

13、2019/042019/062019/08150%土地成交價款當月額(億元，左軸)當月環(huán)比(右軸)當月同比(右軸)100%50%0%-50%-100%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局， 圖表19： 百城土地成交建面和同比增速圖表20： 百城土地成交總價和同比增速20,00015,00010,0005,0002015-012015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-010100大中城市:成交土地規(guī)劃建面（萬平） 當月同比80%60%40%20%0%-20%-40%2019-07-60%6,0005,0004

14、,0003,0002,0001,0000100大中城市：成交土地總價（億元）當月同比200%150%100%50%0%-50%2019-07-100%2015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-01資料來源：Wind， 資料來源：Wind， 圖表21： 百城及各線城市住宅類土地成交溢價率百城住宅類土地成交溢價率一線城市二線城市三線城市160%140%120%100%80%60%40%20%2016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-0420

15、18-072018-102019-012019-042019-070%資料來源：Wind， 需求預期平穩(wěn)，供給加速推盤致銷售韌性持續(xù)1-9 月全國商品房銷售面積、金額累計增速延續(xù)下半年以來的溫和回升，9 月單月銷售面積連續(xù)三個月同比正增長，銷售金額連續(xù)三個月同比增幅保持在 9%以上。我們認為銷售韌性可能源于 1、去年同期的低基數(shù)（2018 年 9 月銷售金額 1.47 萬億，同比增長 6.7%）； 2、融資收緊倒逼房企加快推盤，疊加去化率平穩(wěn)共同推升成交規(guī)模；3、據(jù)融 360 統(tǒng)計，月 8 日房貸利率換錨 LPR 之后，主流銀行房貸利率與之前相比保持一致或略有上漲， 我們認為平穩(wěn)過渡的基調(diào)下信

16、貸預期平穩(wěn)；4、因城施策的框架下，貴陽、天津、南京等部分地區(qū)行政調(diào)控邊際放松?？傮w來看，我們認為需求端政策預期平穩(wěn)、供給端融資收緊加速推盤共同導致銷售韌性持續(xù)。2019 年 1-9 月全國商品房銷售面積為 11.92 億平，累計同比下降 0.1%，降幅較 1-8 月收窄 0.5 個百分點；其中，商品住宅銷售面積為 10.47 億平，累計同比增長 1.1%，增速較1-8 月擴大 0.57 個百分點。2019 年 9 月全國商品房銷售面積為 1.73 億平，環(huán)比增長 32.63%，同比增長 2.91%；其中，商品住宅銷售面積為 1.52 億平，環(huán)比增長 30.8%，同比增長 4.6%。圖表22：

17、全國商品房銷售面積累計值圖表23： 全國商品房銷售面積當月值商品房銷售面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）20181614121086420201420152016201720181-9M201925%20%15%10%5%0%-5%-10%25,00020,00015,00010,0005,00002019/022019/042019/062019/0860%當月商品房銷售面積（萬平，左軸）當月環(huán)比(右軸)當月同比(右軸)50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局， 圖表24： 全國商品住宅銷售面積累計值圖表25

18、： 全國商品住宅銷售面積當月值商品住宅銷售面積累計值（億平，左軸） 累計同比（右軸）1614121086420201420152016201720181-9M201925%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%20,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00002019/022019/042019/062019/0860%當月商品住宅銷售面積（萬平，左軸） 當月環(huán)比(右軸)當月同比(右軸)50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局， 2019 年

19、1-9 月全國商品房銷售金額為 11.15 萬億元，累計同比增長 7.1%，增速較 1-8 月上升 0.4 個百分點；其中，商品住宅銷售金額為 9.75 萬億元，累計同比增長 10.3%，增速較 1-8 月上升 0.47 個百分點。2019 年 9 月全國商品房銷售金額為 1.61 萬億元，環(huán)比上升 32%，同比增長 9.38%；其中，商品住宅銷售金額為 1.42 萬億元，環(huán)比上升 30.25%，同比增長 13.14%。圖表26： 全國商品房銷售金額累計值圖表27： 全國商品房銷售金額當月值商品房銷售額累計值（萬億，左軸）累計同比（右軸）1614121086420201420152016201

20、720181-9M201940%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%20,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000商品房銷售額當月值(億元，左軸)當月環(huán)比(右軸)當月同比(右軸)2019/022019/042019/062019/0860%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局， 圖表28： 全國商品住宅銷售金額累計值圖表29： 全國商品住宅銷售金額當月值商品住宅銷售額累計值（萬億，左軸） 累計同比（右軸）1412108642

21、0201420152016201720181-9M201940%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000商品住宅銷售額當月值(億元，左軸)當月環(huán)比(右軸)當月同比(右軸)2019/022019/042019/062019/0860%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局， 現(xiàn)房角度，庫存維持下行趨勢。2019 年 9 月末全國商品房待售面積 4.93 億平，較 8 月末減少 438 萬平。圖表30： 商品

22、房待售面積及去化周期商品房待售面積（萬平，左軸）去化周期（月，右軸）80,0003070,0002560,00050,0002040,0001530,0001020,00010,0005002013/042014/042015/042016/042017/042018/042019/04注：去化周期計算方式為全國商品房待售面積除以近 12 個月商品房現(xiàn)房銷售面積的均值資料來源：國家統(tǒng)計局， 到位資金累計增速超預期回升9 月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金累計增速超預期提升，結(jié)束了此前 4 個月的連續(xù)回落，下半年房企加速庫存變現(xiàn)和資金回籠對融資收緊的對沖效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。融資管控預期下，傳統(tǒng)融資渠道監(jiān)管依然趨嚴，

23、9 月國內(nèi)貸款累計增速回落 0.7 個百分點；銷售回升帶動定金及預收款累計增速提升 0.7 個百分點，疊加房貸利率換錨所帶來的信貸提前釋放，個人按揭貸款累計增速提升 1.8 個百分點；此外房企繼續(xù)拓展融資渠道，自籌資金累計增速提升 0.4 個百分點。我們認為短期融資放量主要源于房企應(yīng)對融資收緊的環(huán)境下資產(chǎn)負債表的主動修復，未來再投資預期依然趨緊。2019 年 1-9 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為 13.06 萬億元，同比增長 7.1%，增速較 1-8 月上升0.5 個百分點。2019 年9 月到位資金為1.68 萬億元，環(huán)比上升21%，同比增長10.84%。圖表31： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金累計

24、值圖表32： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金當月值房地產(chǎn)開發(fā)資金累計值(萬億元，左軸)累計同比（右軸）181614121086420201420152016201720181-9M201916%14%12%10%8%6%4%2%0%-2%30,00025,00020,00015,00010,0005,00002019/022019/042019/062019/0860%房地產(chǎn)開發(fā)資金當月值(億元，左軸)當月環(huán)比(右軸)當月同比(右軸)40%20%0%-20%-40%-60%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局， 拆分到位資金的主要構(gòu)成：2019 年1-9 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，國內(nèi)貸款為

25、 1.97 萬億元，累計同比增長9.1%，增速較 1-8 月下降 0.7 個百分點。2019 年 9 月國內(nèi)貸款為 2367.17 億元，環(huán)比上升 21.74%， 同比增長 4.81%。圖表33： 房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中國內(nèi)貸款累計值圖表34： 房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中國內(nèi)貸款當月值房地產(chǎn)開發(fā)資金中國內(nèi)貸款累計值（萬億元，左軸） 累計同比（右軸）320%210%10%0-10%201420152016201720181-9M20196,0005,0004,0003,0002,0001,0000國內(nèi)貸款當月值(億元)當月環(huán)比當月同比2019/022019/042019/062019/08150%100

26、%50%0%-50%-100%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局， 2019 年 1-9 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，自籌資金為 4.2 萬億元，累計同比增長 3.5%，增速較 1-8 月增長 0.4 個百分點。2019 年 9 月自籌資金為 5988.43 億元，環(huán)比增長 19.67%， 同比增長 6.25%。圖表35： 房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中自籌資金累計值圖表36： 房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中自籌資金當月值房地產(chǎn)開發(fā)資金中自籌資金累計值（萬億元，左軸） 累計同比（右軸）612%510%8%46%34%22%0%1-2%0-4%20142015201620172018 1-9M20198,

27、0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000自籌資金當月額(億元，左軸)當月環(huán)比(右軸)當月同比(右軸)2019/022019/042019/062019/0850%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局， 2019 年 1-9 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，定金及預收款為 4.39 萬億元，累計同比增長9%，增速較 1-8 月增長 0.7 個百分點。2019 年 9 月定金及預收款為 5500.01 億元，環(huán)比增長 25.1%，同比增長 14.3%。圖表37： 房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中定金及

28、預收款累計值圖表38： 房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中定金及預收款當月值房地產(chǎn)開發(fā)資金中定金及預收款累計值（萬億元，左軸） 累計同比（右軸）640%530%420%310%20%1-10%0-20%201420152016201720181-9M20198,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00002019/022019/042019/062019/0840%定金及預收款當月額(億元，左軸)當月環(huán)比(右軸)當月同比(右軸)30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局， 2019 年 1-9 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，個人按揭貸款累計值為 1.99 萬億元，累計同比增長 13.6%，增速較 1-8 月增長 1.8 個百分點。2019 年 9 月個人按揭貸款為 2