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文檔簡(jiǎn)介

1、泓域/藥中間體項(xiàng)目工程建設(shè)程序藥中間體項(xiàng)目工程建設(shè)程序目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc112338418 一、 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 PAGEREF _Toc112338418 h 2 HYPERLINK l _Toc112338419 二、 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局 PAGEREF _Toc112338419 h 2 HYPERLINK l _Toc112338420 三、 必要性分析 PAGEREF _Toc112338420 h 3 HYPERLINK l _Toc112338421 四、 工程建設(shè)程序 PAGEREF _Toc112338421 h 4 HYPERLI

2、NK l _Toc112338422 五、 建設(shè)實(shí)施 PAGEREF _Toc112338422 h 9 HYPERLINK l _Toc112338423 六、 建筑市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制 PAGEREF _Toc112338423 h 15 HYPERLINK l _Toc112338424 七、 分部組合計(jì)價(jià) PAGEREF _Toc112338424 h 19 HYPERLINK l _Toc112338425 八、 投資決策 PAGEREF _Toc112338425 h 19 HYPERLINK l _Toc112338426 九、 前期準(zhǔn)備 PAGEREF _Toc112338426 h

3、21 HYPERLINK l _Toc112338427 十、 項(xiàng)目基本情況 PAGEREF _Toc112338427 h 29 HYPERLINK l _Toc112338428 十一、 投資估算及資金籌措 PAGEREF _Toc112338428 h 35 HYPERLINK l _Toc112338429 建設(shè)投資估算表 PAGEREF _Toc112338429 h 37 HYPERLINK l _Toc112338430 建設(shè)期利息估算表 PAGEREF _Toc112338430 h 38 HYPERLINK l _Toc112338431 流動(dòng)資金估算表 PAGEREF _T

4、oc112338431 h 40 HYPERLINK l _Toc112338432 總投資及構(gòu)成一覽表 PAGEREF _Toc112338432 h 41 HYPERLINK l _Toc112338433 項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措一覽表 PAGEREF _Toc112338433 h 42 HYPERLINK l _Toc112338434 十二、 建設(shè)進(jìn)度分析 PAGEREF _Toc112338434 h 43 HYPERLINK l _Toc112338435 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃一覽表 PAGEREF _Toc112338435 h 43產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析天津市把創(chuàng)新作為引領(lǐng)發(fā)展的第一動(dòng)力,

5、把協(xié)調(diào)作為持續(xù)健康發(fā)展的內(nèi)在要求,把綠色作為永續(xù)發(fā)展的必要條件,把開放作為繁榮發(fā)展的必由之路,把共享作為改革發(fā)展的根本目的,以發(fā)展理念創(chuàng)新引領(lǐng)發(fā)展方式創(chuàng)新,不斷開拓發(fā)展新境界。準(zhǔn)確把握戰(zhàn)略機(jī)遇期內(nèi)涵的深刻變化和實(shí)踐要求,聚集發(fā)展新要素,培育增長(zhǎng)新動(dòng)力,優(yōu)勢(shì)做優(yōu)、強(qiáng)項(xiàng)做強(qiáng)、特色做特,把戰(zhàn)略機(jī)遇期轉(zhuǎn)化為調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)方式的突破期、持續(xù)發(fā)展的黃金期。必須始終堅(jiān)持解放思想、實(shí)事求是,勇于擔(dān)當(dāng)、主動(dòng)作為,保持昂揚(yáng)向上的朝氣、開拓進(jìn)取的銳氣、攻堅(jiān)克難的勇氣、敢為人先的志氣、求真務(wù)實(shí)的風(fēng)氣,打好全面建成高質(zhì)量小康社會(huì)的決勝之戰(zhàn)。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局CDMO行業(yè)市場(chǎng)化程度較高。從全世界范圍來看,CDMO企業(yè)的客戶主要為歐美

6、和日本等發(fā)達(dá)地區(qū)的制藥公司,高標(biāo)準(zhǔn)的客戶要求決定了CDMO企業(yè)高技術(shù)含量的特點(diǎn)。目前全世界的CDMO企業(yè)主要集中于歐美和亞洲,其中亞洲市場(chǎng)中的CDMO企業(yè)主要集中在中國(guó)和印度。歐美的CDMO企業(yè)發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng),成熟度高,但增長(zhǎng)較為緩慢;而中國(guó)和印度的CDMO企業(yè)屬于新興勢(shì)力,雖然發(fā)展時(shí)間相對(duì)較短,但由于歐美市場(chǎng)勞動(dòng)力及環(huán)保成本日趨昂貴,疊加以中國(guó)為代表的亞洲藥品市場(chǎng)需求爆發(fā),以及在藥品專利保護(hù)制度建設(shè)上逐步完善,全球CDMO市場(chǎng)已陸續(xù)開始從西方成熟市場(chǎng)向亞洲等新興市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。另一方面,客戶在選擇CDMO企業(yè)時(shí)不僅僅關(guān)注能否降低生產(chǎn)成本,同樣也會(huì)關(guān)注企業(yè)在新技術(shù)開發(fā)、質(zhì)量體系、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)等多個(gè)領(lǐng)域

7、的綜合能力,進(jìn)而確定出最終的合作方。相比于其他大多數(shù)亞洲國(guó)家,中國(guó)在以上領(lǐng)域中優(yōu)勢(shì)明顯,在未來CDMO產(chǎn)業(yè)向亞洲地區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)之中,中國(guó)企業(yè)有望獲得更多份額。目前CDMO企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)主要集中于以下核心能力的比拼:研發(fā)能力、新技術(shù)開發(fā)及應(yīng)用、質(zhì)量體系、原材料供應(yīng)保障、成本優(yōu)化、生產(chǎn)能力(設(shè)備、人員、經(jīng)驗(yàn))、安全環(huán)保以及客戶渠道利用能力。在藥物的生產(chǎn)過程之中,由于初期的合成路線往往不夠成熟,無法進(jìn)行大規(guī)模制備或者成本較高,因此需要CDMO企業(yè)進(jìn)行合成路線設(shè)計(jì)、工藝優(yōu)化、中試放大、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)研究等方面的工作,才能使得藥物能夠在低成本地進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)化生產(chǎn),這要求CDMO企業(yè)必須具備較強(qiáng)的研發(fā)能力,才能完

8、成上述工作。目前國(guó)內(nèi)CDMO企業(yè)承接的訂單以化學(xué)原料藥和中間體為主,多數(shù)產(chǎn)品需要通過化學(xué)合成手段進(jìn)行制備,因此化學(xué)領(lǐng)域科研和技術(shù)的先進(jìn)程度對(duì)于CDMO產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尤為重要。在科研實(shí)力方面,相對(duì)于全球其他地區(qū),中國(guó)具有較大的優(yōu)勢(shì)。必要性分析1、現(xiàn)有產(chǎn)能已無法滿足公司業(yè)務(wù)發(fā)展需求作為行業(yè)的領(lǐng)先企業(yè),公司已建立良好的品牌形象和較高的市場(chǎng)知名度,產(chǎn)品銷售形勢(shì)良好,產(chǎn)銷率超過 100%。預(yù)計(jì)未來幾年公司的銷售規(guī)模仍將保持快速增長(zhǎng)。隨著業(yè)務(wù)發(fā)展,公司現(xiàn)有廠房、設(shè)備資源已不能滿足不斷增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求。公司通過優(yōu)化生產(chǎn)流程、強(qiáng)化管理等手段,不斷挖掘產(chǎn)能潛力,但仍難以從根本上緩解產(chǎn)能不足問題。通過本次項(xiàng)目的建設(shè),公

9、司將有效克服產(chǎn)能不足對(duì)公司發(fā)展的制約,為公司把握市場(chǎng)機(jī)遇奠定基礎(chǔ)。2、公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級(jí)的需要隨著制造業(yè)智能化、自動(dòng)化產(chǎn)業(yè)升級(jí),公司產(chǎn)品的性能也需要不斷優(yōu)化升級(jí)。公司只有以技術(shù)創(chuàng)新和市場(chǎng)開發(fā)為驅(qū)動(dòng),不斷研發(fā)新產(chǎn)品,提升產(chǎn)品精密化程度,將產(chǎn)品質(zhì)量水平提升到同類產(chǎn)品的領(lǐng)先水準(zhǔn),提高生產(chǎn)的靈活性和適應(yīng)性,契合關(guān)鍵零部件國(guó)產(chǎn)化的需求,才能在與國(guó)外企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì),保持公司在領(lǐng)域的國(guó)內(nèi)領(lǐng)先地位。工程建設(shè)程序工程建設(shè)程序是指在建設(shè)工程從策劃、決策、設(shè)計(jì)、施工,到竣工驗(yàn)收、投人生產(chǎn)或交付使用的整個(gè)建設(shè)過程中,各項(xiàng)工作必須遵循的先后順序。每一項(xiàng)建設(shè)工程都要經(jīng)過投資決策和建設(shè)實(shí)施兩個(gè)發(fā)展時(shí)期、若干階段,最后通

10、過竣工驗(yàn)收投入生產(chǎn)或交付使用。投資決策根據(jù)建設(shè)資金來源不同,建設(shè)項(xiàng)目可分為兩類,即政府投資項(xiàng)目和非政府投資項(xiàng)目。政府投資項(xiàng)目,以直接投資方式為主;確需支持的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目,主要采取資本金注入方式,也可以適當(dāng)采用投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式。對(duì)于采用直接投資、資本金注入方式投資的項(xiàng)目,政府部門需要嚴(yán)格審批項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)和概算;對(duì)于采用投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式投資的項(xiàng)目,政府部門只審批資金申請(qǐng)報(bào)告。非政府投資建設(shè)的項(xiàng)目,一律不再實(shí)行審批制,但區(qū)別不同情況實(shí)行核準(zhǔn)制或備案制。其中,政府僅對(duì)重大項(xiàng)目和限制類項(xiàng)目從維護(hù)社會(huì)公共利益角度進(jìn)行核準(zhǔn),其他項(xiàng)目不論規(guī)模大小均改為備案制。(一)編報(bào)項(xiàng)

11、目建議書項(xiàng)目建議書是擬建項(xiàng)目單位向政府投資主管部門提出的要求建設(shè)某一工程項(xiàng)目的建議文件,是對(duì)工程建設(shè)的輪廓設(shè)想。項(xiàng)目建議書的主要作用是推薦一個(gè)擬建項(xiàng)目,論述其建設(shè)的必要性、建設(shè)條件的可行性和獲利的可能性,供政府投資主管部門或其他有關(guān)部門參考并確定是否進(jìn)行下一步工作。項(xiàng)目建議書被批復(fù)后,項(xiàng)目單位進(jìn)行可行性研究;對(duì)于劃撥土地的,申請(qǐng)用地預(yù)審和規(guī)劃選址,取得用地預(yù)審和規(guī)劃選址意見書;辦理有關(guān)其他專項(xiàng)論證審查,如取得節(jié)能審查機(jī)關(guān)出具的節(jié)能審查意見等。(二)編報(bào)可行性研究報(bào)告可行性研究是指在工程項(xiàng)目決策之前,通過調(diào)查、研究、分析建設(shè)工程在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的條件和情況,對(duì)可能的多種方案進(jìn)行比較論證,同時(shí)對(duì)

12、工程建成后的綜合效益進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)的一種投資決策分析活動(dòng)。政府和社會(huì)資本合作(public-private-partnerShip,PPP)項(xiàng)目可行性論證既要從經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、規(guī)劃、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)可行性、環(huán)境影響、投融資方案、資源綜合利用以及是否有利于提升人民生活質(zhì)量等方面,對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行充分分析和論證,也要從政府投資必要性、政府投資方式比選、項(xiàng)目全壽命期成本、運(yùn)營(yíng)效率、風(fēng)險(xiǎn)管理以及是否有利于吸引社會(huì)資本參與等方面,對(duì)項(xiàng)目是否適宜采用PPP模式進(jìn)行分析和論證。對(duì)于政府投資項(xiàng)目,可行性研究、分析、論證完成后,項(xiàng)目單位應(yīng)向政府投資主管部門或其他有關(guān)部門報(bào)送投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及文件、批復(fù)等資料。(三

13、)項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)或備第1、政府投資項(xiàng)目審批投資主管部門或者其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、相關(guān)領(lǐng)域?qū)m?xiàng)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策等,審查下列內(nèi)容,作出是否批準(zhǔn)的決定。(1)項(xiàng)目建議書提出的項(xiàng)目建設(shè)必要性。(2)可行性研究報(bào)告分析的項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性、社會(huì)效益及項(xiàng)目建設(shè)資金等主要建設(shè)條件的落實(shí)情況。寫地經(jīng)濟(jì)業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(中級(jí))(3)初步設(shè)計(jì)及提出的工程概算是否符合可行性研究報(bào)告批復(fù)及國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求。(4)依照法律、行政法規(guī)和國(guó)家有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)審查的其他事項(xiàng)。投資主管部門或者其他有關(guān)部門對(duì)政府投資項(xiàng)目不予批準(zhǔn)的,應(yīng)當(dāng)書面通知項(xiàng)目單位并說明理由。對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)公益有重大影響或投資規(guī)模較大的政府

14、投資項(xiàng)目,投資主管部門或其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)評(píng)估、公眾參與、專家評(píng)議、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)上作出是否批準(zhǔn)的決定。對(duì)下列政府投資項(xiàng)目,可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定簡(jiǎn)化需要報(bào)批的文件和審批程序:相關(guān)規(guī)劃中已經(jīng)明確的項(xiàng)目;部分?jǐn)U建、改建的項(xiàng)目。2、非政府投資項(xiàng)目的核準(zhǔn)和備案對(duì)于不使用政府資金投資建設(shè),但關(guān)系國(guó)家安全、涉及生產(chǎn)力重大布局;戰(zhàn)略性資源開發(fā)和重大公共利益的項(xiàng)目,實(shí)行核準(zhǔn)制;其余項(xiàng)目則實(shí)行備案制。(1)核準(zhǔn)制。企業(yè)投資建設(shè)政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄中的項(xiàng)目時(shí),僅需向政府提交項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告。1)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告。項(xiàng)目單位在報(bào)送項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告時(shí),應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定附具以下文件自然資源行政主管部門出具的用

15、地預(yù)審和選址意見書(僅指以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的項(xiàng)目)。法律、行政法規(guī)規(guī)定需要辦理的其他相關(guān)手續(xù)。組織編制和報(bào)送項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的項(xiàng)目單位,應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告以及依法應(yīng)當(dāng)附具文件的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。2)項(xiàng)目審查核準(zhǔn)。項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)需要審查下列內(nèi)容是否危害經(jīng)濟(jì)安全、社會(huì)安全、生態(tài)安全等國(guó)家安全。是否符合相關(guān)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。是否合理開發(fā)并有效利用資源。是否對(duì)重大公共利益產(chǎn)生不利影響。核準(zhǔn)項(xiàng)目建設(shè)是否對(duì)公眾利益構(gòu)成重大影響時(shí),項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)在作出核準(zhǔn)決定前,應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方式征求公眾意見。對(duì)于特別重大的項(xiàng)目,可以實(shí)行專家評(píng)議制度。項(xiàng)目符合核準(zhǔn)條件的,項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目予以

16、核準(zhǔn)并向項(xiàng)目單位出具項(xiàng)目核準(zhǔn)文件,項(xiàng)目不符合核準(zhǔn)條件的,項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)出具不予核準(zhǔn)的書面通知,并說明不予核準(zhǔn)的理由。(2)備案制。對(duì)于政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄以外的企業(yè)投資項(xiàng)目,實(shí)行備案制。除國(guó)家另有規(guī)定外,由企業(yè)按照屬地原則向地方政府投資主管部門備案。除涉及國(guó)家秘密的項(xiàng)目外,項(xiàng)目核準(zhǔn)、備案通過全國(guó)投資項(xiàng)目在線審批監(jiān)管平臺(tái)實(shí)行網(wǎng)上受理、辦理、監(jiān)管和服務(wù);實(shí)現(xiàn)核準(zhǔn)、備案過程和結(jié)果的可查詢、可監(jiān)督。建設(shè)實(shí)施建設(shè)實(shí)施階段的工作內(nèi)容主要包括勘察設(shè)計(jì)、建設(shè)準(zhǔn)備、施工安裝。對(duì)于生產(chǎn)性項(xiàng)目,在施工安裝后期,還需要進(jìn)行生產(chǎn)準(zhǔn)備工作。(一)勘察設(shè)計(jì)1、工程勘察工程勘察通過對(duì)地形、地質(zhì)及水文等要素的測(cè)繪、勘探、測(cè)

17、試及綜合評(píng)定,提供工程建設(shè)所需的基礎(chǔ)資料。工程勘察需要對(duì)工程建設(shè)場(chǎng)地進(jìn)行詳細(xì)論證,保證建設(shè)工程合理進(jìn)行,促使建設(shè)工程取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。2、程設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì)工作一般劃分為兩個(gè)階段,即初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。重大工程和技術(shù)復(fù)雜工程,可根據(jù)需要增加技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)文件審查階段。(1)初步設(shè)計(jì)。初步設(shè)計(jì)是根據(jù)可行性研究報(bào)告的要求進(jìn)行具體實(shí)施方案設(shè)計(jì),目的是闡明在指定的地點(diǎn)、時(shí)間和投資控制數(shù)額內(nèi),擬建項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性和經(jīng)濟(jì)上的合理性并通過對(duì)建設(shè)工程所作出的基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)規(guī)定,編制工程總概算。對(duì)于政府投資項(xiàng)目,初步設(shè)計(jì)提出的投資概算超過經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告提出的投資估算10%的,

18、項(xiàng)目單位應(yīng)當(dāng)向投資主管部門或者其他有關(guān)部門報(bào)告,投資主管部門或者其他有關(guān)部門可以要求項(xiàng)目單位重新報(bào)送可行性研究報(bào)告。政府投資項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照投資主管部門或者其他有關(guān)部門批準(zhǔn)的建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容實(shí)施;擬變更建設(shè)地點(diǎn)或者擬對(duì)建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容等作較大變更的,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的程序報(bào)原審批部門甫批。項(xiàng)目申請(qǐng)使用政府投資補(bǔ)助、貸款貼息的,應(yīng)在履行核準(zhǔn)或備案手續(xù)后提出資金申請(qǐng)報(bào)告。(2)技術(shù)設(shè)計(jì)。技術(shù)設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)初步設(shè)計(jì)和更詳細(xì)的調(diào)查研究資料編制,以進(jìn)一步解決初步設(shè)計(jì)中的重大技術(shù)問題,如工藝流程、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備選型及數(shù)量確定等,使工程設(shè)計(jì)更具體、更完善,技術(shù)指標(biāo)更好。(3)施工圖設(shè)計(jì)。根據(jù)初步設(shè)計(jì)或技術(shù)

19、設(shè)計(jì)的要求,結(jié)合工程現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況,完整地表現(xiàn)建筑物外形、內(nèi)部空間分割、結(jié)構(gòu)系、構(gòu)造狀況以及建筑群的組成和周圍環(huán)境的配合。施工圖設(shè)計(jì)還包括各種運(yùn)輸、通信、管道系統(tǒng)、建筑設(shè)備的設(shè)計(jì)。在工藝方面,應(yīng)具體確定各種設(shè)備的型號(hào)、規(guī)格及各種非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的制造加工圖。(4)施工圖設(shè)計(jì)文件審查。根據(jù)房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查管理辦法(住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第13號(hào))建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將施工圖送施工圖審查機(jī)構(gòu)審查。施工圖審查機(jī)構(gòu)對(duì)施工圖審查的內(nèi)容包括以下七個(gè)方面。1)是否符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。2)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的安全性。3)消防安全性。4)人防工程(不含人防指揮工程)防護(hù)安全性。5)是否符合民用建筑節(jié)

20、能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目,還應(yīng)當(dāng)審查是否符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。6)勘察設(shè)計(jì)單位和注冊(cè)執(zhí)業(yè)人員以及相關(guān)人員是否按規(guī)定在施工圖上加蓋相應(yīng)的圖章和簽字。7)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須審查的其他內(nèi)容。(二)建設(shè)準(zhǔn)備1、建設(shè)準(zhǔn)備工作內(nèi)容工程項(xiàng)目在開工建設(shè)前要切實(shí)做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作,主要內(nèi)容包括以下五個(gè)方面。(1)征地、拆遷和場(chǎng)地平整。(2)完成施工用水、用電、通信、交通等準(zhǔn)備工作。(3)組織招標(biāo)選擇工程監(jiān)理單位、施工單位及設(shè)備、材料供應(yīng)商(4)準(zhǔn)備必要的施工圖紙。(5)辦理工程質(zhì)量監(jiān)督和施工安全監(jiān)督手續(xù)。2、辦理工程質(zhì)量和施工安全監(jiān)督手續(xù)(1)辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。建設(shè)單位在辦理施工許可手續(xù)前,應(yīng)

21、當(dāng)?shù)揭?guī)定的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù),辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)時(shí)需提供下列五種資料。1)施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告和批準(zhǔn)書。2)中標(biāo)通知書和施工、監(jiān)理合同。3)建設(shè)單位、施工單位和監(jiān)理單位工程項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人和機(jī)構(gòu)組成。4)施工組織設(shè)計(jì)和監(jiān)理規(guī)劃(監(jiān)理實(shí)施細(xì)則)。5)其他需要的文件資料。(2)辦理施工安全監(jiān)督手續(xù)。房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程項(xiàng)目施工前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)辦理施工安全監(jiān)督手續(xù),并提交下列六種資料。1)工程概況。2)建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人等主要管理人員一覽表。3)危險(xiǎn)性較大的分部分項(xiàng)工程清單。4)施工合同中約定的安全防護(hù)、文明施工措施費(fèi)用支付計(jì)劃。5)建設(shè)、施工

22、、監(jiān)理單位法定代表人及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人安全生產(chǎn)承諾書。6)省級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門規(guī)定的其他保障安全施工具體措施的資料。3、辦理施工許可證中華人民共和國(guó)建筑法規(guī)定,除國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門確定的限額以下的小型工程外,建筑工程開工前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證,應(yīng)當(dāng)具備以下條件:已辦理建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。依法應(yīng)當(dāng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的,取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。需要拆遷的,其拆遷進(jìn)度符合施工要求。已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)。有滿足施工需要的資金安排、施工圖紙及技術(shù)資料。有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限

23、和程序批準(zhǔn)開工報(bào)告的建筑工程,不再領(lǐng)取施工許可證。(三)施工安裝(四)建設(shè)工程具備開工條件并取得施工許可后,才能開始土建工程施工和機(jī)電設(shè)備安裝。施工安裝活動(dòng)應(yīng)按照工程設(shè)計(jì)要求、施工合同及施工組織設(shè)計(jì),在保證工程質(zhì)量、工期、成本及安全、環(huán)保等目標(biāo)的前提下進(jìn)行生產(chǎn)準(zhǔn)備對(duì)于生產(chǎn)性項(xiàng)目而言,生產(chǎn)準(zhǔn)備是工程項(xiàng)目交付投產(chǎn)前由建設(shè)單位進(jìn)行的一項(xiàng)重要工作。生產(chǎn)準(zhǔn)備是銜接建設(shè)和生產(chǎn)的橋梁,是工程建設(shè)轉(zhuǎn)入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的必要條件。建設(shè)單位應(yīng)適時(shí)組成專門機(jī)構(gòu)做好生產(chǎn)準(zhǔn)備工作,確保工程建成后能及時(shí)投產(chǎn)。生產(chǎn)準(zhǔn)備的主要工作內(nèi)容包括:組建生產(chǎn)管理機(jī)構(gòu),制定有關(guān)管理制度和規(guī)定;招聘和培訓(xùn)生產(chǎn)人員,組織生產(chǎn)人員參加設(shè)備安裝、調(diào)試和

24、工程驗(yàn)收工作;落實(shí)原材料、協(xié)作產(chǎn)品、燃料、水、電、氣等的來源和其他需協(xié)作配合的條件,并組織工裝、器具、備品、備件等的制造或訂貨等。建筑市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制建筑市場(chǎng)是以建筑產(chǎn)品作為交易對(duì)象的市場(chǎng),是建筑產(chǎn)品交換關(guān)系的總和。由于建筑市場(chǎng)有其獨(dú)特的供求關(guān)系和運(yùn)行特點(diǎn),所以建筑產(chǎn)品的定價(jià)也具有其獨(dú)特性。(一)建筑市場(chǎng)供求1、建筑市場(chǎng)需求建筑市場(chǎng)需求者是業(yè)主,在工程建設(shè)實(shí)踐中常被稱為建設(shè)單位。業(yè)主必須為預(yù)訂的建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)提供資金,擁有建設(shè)用地使用權(quán),獲得在此建設(shè)用地上建造預(yù)訂建筑產(chǎn)品的許可業(yè)主主要有以下三種類型。(1)政府。政府作為業(yè)主是從建設(shè)項(xiàng)目決策和建設(shè)資金的來源角度而不是從市場(chǎng)監(jiān)管者角度來理解。政府投資

25、興建的建筑產(chǎn)品大多是以社會(huì)效益為主的公共建筑,或是對(duì)國(guó)有資源(如江河治理、圍海造地等)開發(fā)和利用的建筑。(2)企事業(yè)單位。企事業(yè)單位作為業(yè)主在大多數(shù)情況下是出于擴(kuò)大再生產(chǎn)或簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的需要。從建設(shè)投資角度,我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)中,將企事業(yè)單位劃分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之外的企事業(yè)單位兩類。(3)個(gè)人。個(gè)人作為業(yè)主多數(shù)情況是出于個(gè)人消費(fèi)需要,少數(shù)情況是出于資金保值的考慮。個(gè)人投資興建的建筑產(chǎn)品主要是住宅建筑市場(chǎng)需求來自各類業(yè)主的固定資產(chǎn)投資,建筑業(yè)總產(chǎn)值占同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重一直在30%以上,見,由此可見,社會(huì)固定資產(chǎn)投資也是建筑市場(chǎng)需求的主要因素。建筑市場(chǎng)需求與社會(huì)固定資產(chǎn)投資在

26、總體上呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。2、建筑市場(chǎng)供給建筑市場(chǎng)供給者是建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)者,即提供建筑產(chǎn)品某一部分、某一階段或全過程的生產(chǎn),主要包括工程勘察、工程設(shè)計(jì)和工程施工等單位。由于建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)是預(yù)訂式生產(chǎn),即先訂貨后生產(chǎn),因此,建筑產(chǎn)品的供給實(shí)質(zhì)上代表建筑生產(chǎn)能力。這種能力由建筑生產(chǎn)各環(huán)節(jié)(勘察、設(shè)計(jì)、施工)生產(chǎn)者的生產(chǎn)能力及其相互之間的組合能力共同決定。(二)建筑市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)(1)建筑產(chǎn)品是需求者向供給者進(jìn)行預(yù)先訂貨式交易的產(chǎn)物。建筑產(chǎn)品具備的固定性和多樣性特點(diǎn),決定了不同產(chǎn)品需求不同且與土地相連,不可能由生產(chǎn)者批量生產(chǎn)后通過市場(chǎng)交易來實(shí)現(xiàn),因此,建筑市場(chǎng)運(yùn)行中無中間銷售商,而是由需求者向供給者進(jìn)行預(yù)

27、先訂貨,然后供給者組織生產(chǎn)。(2)建筑產(chǎn)品交易持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。建筑產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)、價(jià)值巨大,需要中間交易結(jié)算,直至工程缺陷責(zé)任期屆滿才完成交易,建筑產(chǎn)品整個(gè)生產(chǎn)過程實(shí)質(zhì)上也是其交易過程。(3)建筑市場(chǎng)存在顯著的地區(qū)性。建筑產(chǎn)品的固定性決定交易過程相關(guān)要素,如交易規(guī)則、交易價(jià)格、合同條款、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等都有較強(qiáng)的地區(qū)性。(4)建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。由于建筑產(chǎn)品供給者,尤其是建筑業(yè)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)技術(shù)和資本構(gòu)成較低,而建筑產(chǎn)品需求又是由一個(gè)個(gè)單一項(xiàng)目形成的,因此,建筑市場(chǎng)呈現(xiàn)出比較明顯的買方市場(chǎng)特點(diǎn),賣方競(jìng)爭(zhēng)激烈。(5)競(jìng)爭(zhēng)方式以投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)為主。建筑產(chǎn)品價(jià)值高,交易達(dá)成主要采用招標(biāo)、投標(biāo)方式,前期交易時(shí)間

28、長(zhǎng)、交易成本較高(6)供求不均衡普遍存在。建筑市場(chǎng)需求來源于工程建設(shè)投資,而投資受經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和政策性影響大,建筑供給能力則相對(duì)保持穩(wěn)定,因此,建筑市場(chǎng)供求不均衡狀態(tài)普遍存在。(7)建筑產(chǎn)品交易計(jì)價(jià)方式獨(dú)特。這是由建筑產(chǎn)品交易期長(zhǎng)、產(chǎn)品多樣性決定的。(8)建筑市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大。從建筑產(chǎn)品供給者角度來看,風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在:定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。從建筑產(chǎn)品需求者角度來看,風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在:價(jià)格與質(zhì)量的矛盾、價(jià)格與交貨時(shí)間的矛盾和預(yù)付款風(fēng)險(xiǎn)。(三)建筑產(chǎn)品計(jì)價(jià)特點(diǎn)1、單件計(jì)價(jià)建筑產(chǎn)品的多樣性決定了每項(xiàng)工程都必須單獨(dú)計(jì)算造價(jià)。每項(xiàng)工程都有特定的目的和用途,有不同的結(jié)構(gòu)、造型和裝飾,產(chǎn)生不同的規(guī)模和體積,所在地區(qū)條件、自然

29、環(huán)境、風(fēng)俗習(xí)慣有差異,施工時(shí)采用不同的工藝設(shè)備、建筑材料和工藝方案,這些都會(huì)影響建設(shè)工程計(jì)價(jià)。因此每項(xiàng)工程只能單獨(dú)設(shè)計(jì)、單獨(dú)施工、單獨(dú)計(jì)價(jià)。2、多次計(jì)價(jià)建設(shè)工程生產(chǎn)過程是一個(gè)周期長(zhǎng)、規(guī)模大、造價(jià)高、耗費(fèi)多的投資活動(dòng)。為適應(yīng)工程造價(jià)管理要求,需要按照勘察設(shè)計(jì)、招標(biāo)投標(biāo)、施工安裝程序進(jìn)行多次計(jì)價(jià),即從設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算到簽約合同價(jià),再到工程結(jié)算價(jià)進(jìn)行多次計(jì)價(jià)。分部組合計(jì)價(jià)工程造價(jià)計(jì)算是通過分部組合而成的。建設(shè)項(xiàng)目可逐層分解為單項(xiàng)工程、單位工程、分部工程和分項(xiàng)工程。在確定工程設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算時(shí),需要按工程構(gòu)成由下而上分部組合計(jì)價(jià),在工程招標(biāo)、投標(biāo)及施工過程中,也需要按照分部分項(xiàng)工程進(jìn)行組合計(jì)價(jià)

30、。針對(duì)建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)突出、多次計(jì)價(jià)、交易周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大等運(yùn)行特點(diǎn),建筑業(yè)企業(yè)要從提高核心競(jìng)爭(zhēng)力、提升合同管理水平、開展多種經(jīng)營(yíng)、保持彈性組織、提高技術(shù)水平和新技術(shù)應(yīng)用能力、增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控等方面入手,開展市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。政府則需要從完善工程建設(shè)組織模式、加強(qiáng)工程質(zhì)量安全管理、建立統(tǒng)一開放市場(chǎng)、加強(qiáng)承包履約管理、規(guī)范工程價(jià)款結(jié)算、提高從業(yè)人員素質(zhì)、推進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化、推行市場(chǎng)準(zhǔn)入管理、建立市場(chǎng)誠信機(jī)制等方面引導(dǎo)或規(guī)范市場(chǎng)主體行為,建立公平競(jìng)爭(zhēng)、保護(hù)市場(chǎng)主體合法權(quán)益、健康良性發(fā)展的建筑市場(chǎng)。投資決策投資決策的工作內(nèi)容主要是通過房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研,進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目選擇,基于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

31、可行性分析,作出合理的投資決策。房地產(chǎn)開發(fā)的成敗在很大程度上取決于投資決策分析的科學(xué)與否。(一)房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資機(jī)會(huì)選擇的思路一般是從宏觀逐步聚焦到微觀。首先,要從宏觀角度選定投資區(qū)域。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng),不同區(qū)域的投資環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系不同,投資機(jī)會(huì)也有明顯差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)選擇投資環(huán)境良好、有市場(chǎng)前景、企業(yè)具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)且符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的投資區(qū)域。其次,要從中觀角度確定投資地區(qū)及具體城市。最后,在選定的投資城市中,根據(jù)所收集的城市房地產(chǎn)信息,從微觀層面選擇投資開發(fā)的房地產(chǎn)類型和區(qū)位,并收集可供開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目和可利用的資源。(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策房地產(chǎn)開

32、發(fā)項(xiàng)目決策的目的是選擇具體的投資項(xiàng)目,具體包括市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和項(xiàng)目決策三步。(1)市場(chǎng)分析。市場(chǎng)分析主要是指分析市場(chǎng)宏觀環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、目標(biāo)市場(chǎng)及其可支付的價(jià)格或租金水平。(2)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是指根據(jù)市場(chǎng)分析結(jié)果以及項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),就開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入、成本費(fèi)用與盈利能力進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。(3)項(xiàng)目決策。項(xiàng)目決策是指結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)狀況及項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果,對(duì)是否進(jìn)行項(xiàng)目的投資開發(fā)作出決策。項(xiàng)目決策需要在策劃多個(gè)可供開發(fā)的項(xiàng)目方案基礎(chǔ)上,經(jīng)過對(duì)比分析,擇優(yōu)選定擬投資的項(xiàng)目。前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備是指房地產(chǎn)投資決策后至開發(fā)建設(shè)前需要完成的一些準(zhǔn)備工作,主要包括取得

33、建設(shè)用地土地使用權(quán)、委托場(chǎng)地勘察、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查和建設(shè)工程規(guī)劃許可、工程建設(shè)準(zhǔn)備及申請(qǐng)施工許可等。(一)取得建設(shè)用地土地使用權(quán)建設(shè)用地土地使用權(quán)的供應(yīng)方式有兩種,即出讓和劃撥。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)通過出讓競(jìng)爭(zhēng)或申請(qǐng)劃撥取得建設(shè)用地土地使用權(quán)。1、土地使用權(quán)出讓土地出讓方式有四種,即招標(biāo),拍賣、掛牌出讓和協(xié)議出讓。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的,應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。其中,工業(yè)用地包括倉儲(chǔ)用地,但不包括采礦用地。下列情形可申請(qǐng)協(xié)議方式出讓。(1)供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途

34、的土地,其供地計(jì)劃公布后,同一宗地只有一個(gè)意向用地者的。(2)原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓,經(jīng)依法批準(zhǔn),可以采取協(xié)議方式,但原國(guó)有土地劃撥決定書國(guó)有土地租賃合同、法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。(3)劃撥土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓,經(jīng)依法批準(zhǔn),可以采取協(xié)議方式,但法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定、國(guó)有土地劃撥決定書等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。(4)出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期,經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的,可以采用協(xié)議方式。(5)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。對(duì)不能確定是否符合協(xié)議出讓范圍的具體宗地,可由國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集

35、體認(rèn)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)擬投資開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)通過招標(biāo)、拍賣、掛牌或協(xié)議出讓方式取得建設(shè)用地土地使用權(quán)。以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的,市、縣自然資源主管部門依據(jù)規(guī)劃條件編制土地出讓方案,經(jīng)依法批準(zhǔn)后組織土地供應(yīng),將規(guī)劃條件納入國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。建設(shè)單位在簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同后,市、縣自然資源主管部門向建設(shè)單位核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。2、土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。(1)建設(shè)用地劃撥范圍。建設(shè)用地主要包括非營(yíng)利性城市基礎(chǔ)設(shè)施、郵政、教育等用地。居住用地

36、劃撥的范圍主要涉及公共租賃住房項(xiàng)目、大學(xué)生公寓、住宅合作社集資建房、危舊房改造區(qū)居民安置用房、利用自有土地建設(shè)的職工宿舍、征地區(qū)域農(nóng)民自住住宅項(xiàng)目等非經(jīng)營(yíng)性用地。(2)建設(shè)用地申請(qǐng)。需審批的建設(shè)項(xiàng)目在可行性研究階段,由建設(shè)用地單位提出申請(qǐng);需核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目在項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告核準(zhǔn)前,由建設(shè)單位提出申請(qǐng);需備案的建設(shè)項(xiàng)目在辦理備案手續(xù)后,由建設(shè)單位提出申請(qǐng)。建設(shè)用地預(yù)審與選址。使用已經(jīng)依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目,由地方自然資源主管部門對(duì)規(guī)劃選址情況進(jìn)行審查,核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書有效期為3年,自批準(zhǔn)之日起計(jì)算。(3)建設(shè)用地規(guī)劃許可。項(xiàng)目獲得批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備

37、案后,以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的,建設(shè)單位向所在地的市、縣自然資源主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng),經(jīng)有建設(shè)用地批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后,市、縣自然資源主管部門向建設(shè)單位同步核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地劃撥決定書。(二)委托場(chǎng)地勘察依法取得開發(fā)建設(shè)用地后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托勘察單位進(jìn)行場(chǎng)地勘察,場(chǎng)地勘察的內(nèi)容包括以下五個(gè)方面。(1)地形測(cè)量。地形測(cè)量范圍包括整個(gè)建設(shè)工地及鄰近有關(guān)的重要地段。通過地形測(cè)量,繪制出所需比例尺的地形圖,供規(guī)劃設(shè)計(jì)使用。(2)工程勘察。通過工程地質(zhì)鉆探,查明建筑場(chǎng)地地層、土質(zhì)、構(gòu)造、巖石和土壤的性質(zhì)以及地下水、地基承載力及穩(wěn)定性等狀況,作為建筑物、構(gòu)筑物基礎(chǔ)設(shè)計(jì)

38、及各種管線設(shè)計(jì)的依據(jù)。(3)地下水勘察。查明地下水在不同時(shí)期的水位變化、流動(dòng)方向和化學(xué)成分。(4)地表水勘察。調(diào)查收集建設(shè)場(chǎng)地及其附近的河流、湖泊水系等數(shù)據(jù)資料,為排水和防洪設(shè)計(jì)提供依據(jù)。(5)氣象調(diào)查。調(diào)查收集氣溫、濕度等數(shù)據(jù)資料,作為規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工的依據(jù)。(三)委托規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的方向指引,需要綜合各方面因素,確定合理的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),統(tǒng)籌安排建設(shè)用地,提出科學(xué)的功能布局,做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)1、規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要控制性指標(biāo)控制性詳細(xì)規(guī)劃或土地規(guī)劃設(shè)計(jì)中確定的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、建筑間距、建筑后退、居住人口密度等控制性指標(biāo),是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目編制修

39、建性詳細(xì)規(guī)劃的重要依據(jù)。(1)容積率。容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比例。(2)建筑高度。建筑高度也被稱為建筑限高,是指規(guī)劃地塊內(nèi)允許的建筑最大限制高度。自然資源主管部門一般對(duì)擬建造的建筑提出一個(gè)許可的最大限制高度。(3)建筑密度。建筑密度是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積之和占該建設(shè)用地面積的比例。在總建筑面積不變的前提下,建筑層數(shù)越多,建筑密度越低。(4)綠地率。綠地率是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積總和占該建設(shè)用地面積的比例。綠地率與綠化覆蓋率不同,綠化覆蓋率是指規(guī)劃地塊內(nèi)綠化覆蓋面積占該建設(shè)用地面積的比例,即樹的影子也被算人綠化覆蓋面積,因此,綠化覆蓋率一般會(huì)大于

40、綠地率。(5)建筑間距。建筑間距是指兩棟建筑物之間的水平距離,需要滿足防火、防震、日照、通風(fēng)等方面的要求。(6)建筑后退。建筑后退是指在城市開發(fā)建設(shè)中建筑物從規(guī)劃地塊邊界和各種規(guī)劃控制線后退的距離,通常會(huì)控制后退距離的下限。建筑后退規(guī)劃控制的目的主要是避免城市建設(shè)過程中產(chǎn)生混亂,保證城市消防、防汛、交通等方面的安全防護(hù)距離。(7)居住人口密度。居住人口密度是指單位建設(shè)用地容納的居住人口數(shù),單位是“人1公頃“。2、組織規(guī)劃設(shè)計(jì)和組織建筑設(shè)計(jì)(1)組織規(guī)劃設(shè)計(jì)。根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃或建設(shè)用地規(guī)劃控制指標(biāo)、建設(shè)單位意圖、場(chǎng)地勘察資料和有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),開發(fā)建設(shè)單位需委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。開發(fā)建

41、設(shè)項(xiàng)目首先應(yīng)進(jìn)行修建性詳細(xì)規(guī)劃或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(建設(shè)項(xiàng)目方案)編制,其深度應(yīng)滿足方案審查的要求。修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)文件應(yīng)根據(jù)規(guī)劃條件通知書進(jìn)行編制,設(shè)計(jì)文件包括設(shè)計(jì)說明書和設(shè)計(jì)圖紙兩部分。1)設(shè)計(jì)說明書。設(shè)計(jì)說明書應(yīng)包括現(xiàn)狀條件分析。(四)申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查和建設(shè)工程規(guī)劃許可工程項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案后,隨著項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的推進(jìn),開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)依法辦理環(huán)境保護(hù)、土地使用、資金利用、安全生產(chǎn)、城市規(guī)劃等許可手續(xù)。其中:地震安全性評(píng)價(jià)在工程設(shè)計(jì)前完成;環(huán)境影響評(píng)價(jià)、節(jié)能評(píng)價(jià)等評(píng)估評(píng)價(jià)和取水許可等事項(xiàng)在開工前完成;可將用地預(yù)審意見作為使用土地證明文件申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證;供水、供電、燃?xì)狻崃?/p>

42、、排水、通信等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施報(bào)裝可提前到開工前辦理,在工程施工階段完成相關(guān)設(shè)施建設(shè)竣工驗(yàn)收后直接辦理接入事宜。1、申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(建設(shè)項(xiàng)目方案)審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(或稱建設(shè)項(xiàng)目方案、設(shè)計(jì)方案)后,應(yīng)向自然資源主管部門申請(qǐng)方案審查。根據(jù)并聯(lián)審批改革要求,建設(shè)單位除提交規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及前期審批、核準(zhǔn)和備案及建設(shè)用地規(guī)劃許可外,還應(yīng)提交消防、環(huán)保、民防、城市管理、氣象等專項(xiàng)審查設(shè)計(jì)文件,由自然資源主管部門分發(fā)專業(yè)機(jī)構(gòu)審查。其中,自然資源主管部門方案審查的主要內(nèi)容包括:設(shè)計(jì)方案用地范圍是否與規(guī)劃確定的范圍一致,建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)是否符合城市規(guī)劃要求,容積率、建筑高度、建筑

43、密度、綠地率是否符合城市規(guī)劃要求,停車位數(shù)量、建筑間距、公共服務(wù)設(shè)施等是否符合法律、法規(guī)、規(guī)章和城市規(guī)劃要求。根據(jù)各專項(xiàng)審查及方案審查意見,自然資源主管部門決定是否同意設(shè)計(jì)方案。審查同意的,應(yīng)附相關(guān)批準(zhǔn)文書;否則,應(yīng)一次性告知不同意的原因。審查意見可供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為委托設(shè)計(jì)單位繪制施工圖的依據(jù)。2、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其他事項(xiàng)申報(bào)表設(shè)計(jì)方案審查意見、施工圖設(shè)計(jì)文件等,向自然資源主管部門申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。自然資源主管部門應(yīng)組織對(duì)相關(guān)文件進(jìn)行與設(shè)計(jì)方案審查階段內(nèi)容相似的審查/復(fù)核工作,根據(jù)聯(lián)合審圖要求,消防、人防、技防等技術(shù)審查并入施工圖設(shè)計(jì)文件審

44、查,相關(guān)部門不再進(jìn)行技術(shù)審查。審查通過后,簽發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后,應(yīng)按照城市規(guī)劃監(jiān)督的有關(guān)規(guī)定,辦理規(guī)劃驗(yàn)線、驗(yàn)收事宜。(五)工程建設(shè)準(zhǔn)備工程開工前,除完成勘察設(shè)計(jì)、規(guī)劃報(bào)建、相關(guān)行政許可等工作外,還應(yīng)為項(xiàng)目開工進(jìn)行組織準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備、物資和資金準(zhǔn)備、建設(shè)管理準(zhǔn)備。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言,還應(yīng)進(jìn)行銷售準(zhǔn)備。(1)組織準(zhǔn)備。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃,采用直接委托、比選、招標(biāo)等方式落實(shí)施工單位、工程監(jiān)理單位、設(shè)備材料供應(yīng)商和其他服務(wù)單位(如項(xiàng)目管理公司、造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)等)。(2)現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備。進(jìn)行市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議簽訂,落實(shí)施工現(xiàn)場(chǎng)的水、電,保證道路暢通和場(chǎng)地平整。(

45、3)物資和資金準(zhǔn)備。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度落實(shí)物資供應(yīng)渠道或進(jìn)行采購,安排短期和長(zhǎng)期信貸等。(4)建設(shè)管理準(zhǔn)備。落實(shí)建設(shè)單位職責(zé),制定項(xiàng)目開發(fā)過程的監(jiān)控策略,洽談開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜等。(5)銷售準(zhǔn)備。進(jìn)一步分析市場(chǎng)狀況,初步確定目標(biāo)市場(chǎng)、售價(jià)或租金水平,為擬開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目尋找預(yù)購/租客戶。(六)申請(qǐng)施工許可開工前,根據(jù)建設(shè)程序要求,辦理工程質(zhì)量、施工安全監(jiān)督手續(xù),申領(lǐng)建筑工程施工許可證。未取得施工許可證的工程不得擅自開工。項(xiàng)目基本情況(一)項(xiàng)目承辦單位名稱xxx(集團(tuán))有限公司(二)項(xiàng)目聯(lián)系人林xx(三)項(xiàng)目建設(shè)單位概況當(dāng)前,國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)依然錯(cuò)綜復(fù)雜。從國(guó)際看,世界經(jīng)濟(jì)深度調(diào)整、復(fù)蘇乏力,外部環(huán)

46、境的不穩(wěn)定不確定因素增加,中小企業(yè)外貿(mào)形勢(shì)依然嚴(yán)峻,出口增長(zhǎng)放緩。從國(guó)內(nèi)看,發(fā)展階段的轉(zhuǎn)變使經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài),經(jīng)濟(jì)增速從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向中高速增長(zhǎng),經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式從規(guī)模速度型粗放增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向質(zhì)量效率型集約增長(zhǎng),經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力從物質(zhì)要素投入為主轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)為主。新常態(tài)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來新挑戰(zhàn),企業(yè)遇到的困難和問題尤為突出。面對(duì)國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新環(huán)境,公司依然面臨著較大的經(jīng)營(yíng)壓力,資本、土地等要素成本持續(xù)維持高位。公司發(fā)展面臨挑戰(zhàn)的同時(shí),也面臨著重大機(jī)遇。隨著改革的深化,新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、信息化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的推進(jìn),以及“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”、中國(guó)制造2025、“互聯(lián)網(wǎng)+”、“一帶一路”等重大戰(zhàn)略舉措的加速實(shí)施

47、,企業(yè)發(fā)展基本面向好的勢(shì)頭更加鞏固。公司將把握國(guó)內(nèi)外發(fā)展形勢(shì),利用好國(guó)際國(guó)內(nèi)兩個(gè)市場(chǎng)、兩種資源,抓住發(fā)展機(jī)遇,轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,提高發(fā)展質(zhì)量,依靠創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新開辟發(fā)展新路徑,贏得發(fā)展主動(dòng)權(quán),實(shí)現(xiàn)發(fā)展新突破。公司堅(jiān)持誠信為本、鑄就品牌,優(yōu)質(zhì)服務(wù)、贏得市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念,秉承以人為本,始終堅(jiān)持 “服務(wù)為先、品質(zhì)為本、創(chuàng)新為魄、共贏為道”的經(jīng)營(yíng)理念,遵循“以客戶需求為中心,堅(jiān)持高端精品戰(zhàn)略,提高最高的服務(wù)價(jià)值”的服務(wù)理念,奉行“唯才是用,唯德重用”的人才理念,致力于為客戶量身定制出完美解決方案,滿足高端市場(chǎng)高品質(zhì)的需求。公司秉承“以人為本、品質(zhì)為本”的發(fā)展理念,倡導(dǎo)“誠信尊重”的企業(yè)情懷;堅(jiān)持“品質(zhì)營(yíng)造未來,細(xì)

48、節(jié)決定成敗”為質(zhì)量方針;以“真誠服務(wù)贏得市場(chǎng),以優(yōu)質(zhì)品質(zhì)謀求發(fā)展”的營(yíng)銷思路;以科學(xué)發(fā)展觀縱觀全局,爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)行業(yè)領(lǐng)軍、技術(shù)領(lǐng)先、產(chǎn)品領(lǐng)跑的發(fā)展目標(biāo)。 公司始終堅(jiān)持“人本、誠信、創(chuàng)新、共贏”的經(jīng)營(yíng)理念,以“市場(chǎng)為導(dǎo)向、顧客為中心”的企業(yè)服務(wù)宗旨,竭誠為國(guó)內(nèi)外客戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和一流服務(wù),歡迎各界人士光臨指導(dǎo)和洽談業(yè)務(wù)。(四)項(xiàng)目實(shí)施的可行性1、不斷提升技術(shù)研發(fā)實(shí)力是鞏固行業(yè)地位的必要措施公司長(zhǎng)期積累已取得了較豐富的研發(fā)成果。隨著研究領(lǐng)域的不斷擴(kuò)大,公司產(chǎn)品不斷往精密化、智能化方向發(fā)展,投資項(xiàng)目的建設(shè),將支持公司在相關(guān)領(lǐng)域投入更多的人力、物力和財(cái)力,進(jìn)一步提升公司研發(fā)實(shí)力,加快產(chǎn)品開發(fā)速度,持續(xù)優(yōu)化

49、產(chǎn)品結(jié)構(gòu),滿足行業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需求,鞏固并增強(qiáng)公司在行業(yè)內(nèi)的優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)地位,為建設(shè)國(guó)際一流的研發(fā)平臺(tái)提供充實(shí)保障。2、公司行業(yè)地位突出,項(xiàng)目具備實(shí)施基礎(chǔ)公司自成立之日起就專注于行業(yè)領(lǐng)域,已形成了包括自主研發(fā)、品牌、質(zhì)量、管理等在內(nèi)的一系列核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),行業(yè)地位突出,為項(xiàng)目的實(shí)施提供了良好的條件。在生產(chǎn)方面,公司擁有良好生產(chǎn)管理基礎(chǔ),并且擁有國(guó)際先進(jìn)的生產(chǎn)、檢測(cè)設(shè)備;在技術(shù)研發(fā)方面,公司系國(guó)家高新技術(shù)企業(yè),擁有省級(jí)企業(yè)技術(shù)中心,并與科研院所、高校保持著長(zhǎng)期的合作關(guān)系,已形成了完善的研發(fā)體系和創(chuàng)新機(jī)制,具備進(jìn)一步升級(jí)改造的條件;在營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)方面,公司通過多年發(fā)展已建立了良好的營(yíng)銷服務(wù)體系,營(yíng)銷

50、網(wǎng)絡(luò)拓展具備可復(fù)制性。醫(yī)藥研發(fā)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程,原研藥廠需要對(duì)海量化合物進(jìn)行篩選,確認(rèn)有效藥物成分,CDMO企業(yè)需要根據(jù)原研藥廠的需求,同時(shí)開展多種化合物項(xiàng)目的工藝研發(fā)、工藝優(yōu)化,以確保相關(guān)技術(shù)路線可適用于大規(guī)模生產(chǎn),同時(shí)有效降低藥物生產(chǎn)成本。這些命題與考驗(yàn)對(duì)CDMO企業(yè)的技術(shù)開發(fā)能力、化學(xué)合成能力、核心催化劑的選取能力以及工藝控制能力等都提出了極高的要求,從而使得新進(jìn)入企業(yè)若無長(zhǎng)時(shí)間、高成本的研發(fā)投入及技術(shù)儲(chǔ)備,難以在產(chǎn)品質(zhì)量和成本控制等方面與行業(yè)內(nèi)的優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng),因此本行業(yè)具有較高的技術(shù)壁壘。(五)項(xiàng)目建設(shè)選址及建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目選址位于xx(待定),占地面積約99.00畝。項(xiàng)目擬定建設(shè)區(qū)域

51、地理位置優(yōu)越,交通便利,規(guī)劃電力、給排水、通訊等公用設(shè)施條件完備,非常適宜本期項(xiàng)目建設(shè)。項(xiàng)目建筑面積109093.53,其中:主體工程72305.64,倉儲(chǔ)工程18274.87,行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施13385.74,公共工程5127.28。(六)項(xiàng)目總投資及資金構(gòu)成1、項(xiàng)目總投資構(gòu)成分析本期項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金。根據(jù)謹(jǐn)慎財(cái)務(wù)估算,項(xiàng)目總投資43423.63萬元,其中:建設(shè)投資33789.22萬元,占項(xiàng)目總投資的77.81%;建設(shè)期利息402.15萬元,占項(xiàng)目總投資的0.93%;流動(dòng)資金9232.26萬元,占項(xiàng)目總投資的21.26%。2、建設(shè)投資構(gòu)成本期項(xiàng)目建設(shè)投資33

52、789.22萬元,包括工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi),其中:工程費(fèi)用29472.94萬元,工程建設(shè)其他費(fèi)用3354.67萬元,預(yù)備費(fèi)961.61萬元。(七)資金籌措方案本期項(xiàng)目總投資43423.63萬元,其中申請(qǐng)銀行長(zhǎng)期貸款16414.44萬元,其余部分由企業(yè)自籌。(八)項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益規(guī)劃目標(biāo)1、營(yíng)業(yè)收入(SP):98400.00萬元。2、綜合總成本費(fèi)用(TC):80990.68萬元。3、凈利潤(rùn)(NP):12725.47萬元。4、全部投資回收期(Pt):5.48年。5、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:22.51%。6、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值:13039.70萬元。(九)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度規(guī)劃本期項(xiàng)目按照國(guó)家基本建設(shè)程序的

53、有關(guān)法規(guī)和實(shí)施指南要求進(jìn)行建設(shè),本期項(xiàng)目建設(shè)期限規(guī)劃12個(gè)月。(十)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1占地面積66000.00約99.00畝1.1總建筑面積109093.53容積率1.651.2基底面積40920.00建筑系數(shù)62.00%1.3投資強(qiáng)度萬元/畝331.912總投資萬元43423.632.1建設(shè)投資萬元33789.222.1.1工程費(fèi)用萬元29472.942.1.2工程建設(shè)其他費(fèi)用萬元3354.672.1.3預(yù)備費(fèi)萬元961.612.2建設(shè)期利息萬元402.152.3流動(dòng)資金萬元9232.263資金籌措萬元43423.633.1自籌資金萬元27009.193.2

54、銀行貸款萬元16414.444營(yíng)業(yè)收入萬元98400.00正常運(yùn)營(yíng)年份5總成本費(fèi)用萬元80990.686利潤(rùn)總額萬元16967.297凈利潤(rùn)萬元12725.478所得稅萬元4241.829增值稅萬元3683.5810稅金及附加萬元442.0311納稅總額萬元8367.4312工業(yè)增加值萬元28988.5613盈虧平衡點(diǎn)萬元37005.66產(chǎn)值14回收期年5.48含建設(shè)期12個(gè)月15財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率22.51%所得稅后16財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元13039.70所得稅后投資估算及資金籌措(一)投資估算的依據(jù)本期項(xiàng)目其投資估算范圍包括:建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金,估算的主要依據(jù)包括:1、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方

55、法與參數(shù)(第三版)2、投資項(xiàng)目可行性研究指南3、建設(shè)項(xiàng)目投資估算編審規(guī)程4、建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制深度規(guī)定5、建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范6、企業(yè)工程設(shè)計(jì)概算編制辦法7、建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定(二)項(xiàng)目費(fèi)用與效益范圍界定本期項(xiàng)目費(fèi)用界定為工程費(fèi)用和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用;項(xiàng)目效益界定為運(yùn)營(yíng)期所產(chǎn)生的各項(xiàng)收益,并嚴(yán)格遵循財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)過程中費(fèi)用與效益計(jì)算范圍相一致性的原則。本期項(xiàng)目建設(shè)投資33789.22萬元,包括:工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)三個(gè)部分。(三)工程費(fèi)用工程費(fèi)用包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)等;工程建設(shè)其他費(fèi)用包括:建設(shè)管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、生產(chǎn)準(zhǔn)備費(fèi)、其他

56、前期工作費(fèi)用,合計(jì)29472.94萬元。1、建筑工程費(fèi)估算根據(jù)估算,本期項(xiàng)目建筑工程費(fèi)為13727.93萬元。2、設(shè)備購置費(fèi)估算設(shè)備購置費(fèi)的估算是根據(jù)國(guó)內(nèi)外制造廠家(商)報(bào)價(jià)和類似工程設(shè)備價(jià)格,同時(shí)參照機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)和建設(shè)項(xiàng)目概算編制辦法及各項(xiàng)概算指標(biāo)規(guī)定的相應(yīng)要求進(jìn)行,并考慮必要的運(yùn)雜費(fèi)進(jìn)行估算。本期項(xiàng)目設(shè)備購置費(fèi)為14926.52萬元。3、安裝工程費(fèi)估算本期項(xiàng)目安裝工程費(fèi)為818.49萬元。(四)工程建設(shè)其他費(fèi)用本期項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)用為3354.67萬元。(五)預(yù)備費(fèi)本期項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)為961.61萬元。建設(shè)投資估算表單位:萬元序號(hào)項(xiàng)目建筑工程設(shè)備購置安裝工程其他費(fèi)用合計(jì)1工程費(fèi)用1372

57、7.9314926.52818.4929472.941.1建筑工程費(fèi)13727.9313727.931.2設(shè)備購置費(fèi)14926.5214926.521.3安裝工程費(fèi)818.49818.492其他費(fèi)用3354.673354.672.1土地出讓金1331.971331.973預(yù)備費(fèi)961.61961.613.1基本預(yù)備費(fèi)403.50403.503.2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)558.11558.114投資合計(jì)33789.22(六)建設(shè)期利息按照建設(shè)規(guī)劃,本期項(xiàng)目建設(shè)期為12個(gè)月,其中申請(qǐng)銀行貸款16414.44萬元,貸款利率按4.9%進(jìn)行測(cè)算,建設(shè)期利息402.15萬元。建設(shè)期利息估算表單位:萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1

58、年第2年1借款1.1建設(shè)期利息402.15402.150.001.1.1期初借款余額16414.441.1.2當(dāng)期借款16414.4416414.440.001.1.3當(dāng)期應(yīng)計(jì)利息402.15402.150.001.1.4期末借款余額16414.4416414.441.2其他融資費(fèi)用1.3小計(jì)402.15402.150.002債券2.1建設(shè)期利息2.1.1期初債務(wù)余額2.1.2當(dāng)期債務(wù)金額2.1.3當(dāng)期應(yīng)計(jì)利息2.1.4期末債務(wù)余額2.2其他融資費(fèi)用2.3小計(jì)3合計(jì)402.15402.150.00(七)流動(dòng)資金流動(dòng)資金是指項(xiàng)目建成投產(chǎn)后,為進(jìn)行正常運(yùn)營(yíng),用于購買輔助材料、燃料、支付工資或者其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等所需的周轉(zhuǎn)資金。流動(dòng)資金測(cè)算一般采用分項(xiàng)詳細(xì)測(cè)算法或擴(kuò)大指標(biāo)法,根據(jù)企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)情況及本項(xiàng)目產(chǎn)品生產(chǎn)特點(diǎn)和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)特點(diǎn),該項(xiàng)目流動(dòng)資金測(cè)算參照同行業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的合理周轉(zhuǎn)天數(shù),采用分項(xiàng)詳細(xì)測(cè)算法進(jìn)行測(cè)算。根據(jù)測(cè)算,本期項(xiàng)目流動(dòng)資金為9232.26萬元。流動(dòng)資金

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