商品房預(yù)售合同陷阱及防范

1、第 PAGE 13頁(yè) 共 NUMPAGES 13頁(yè)版權(quán)歸作者所有，本網(wǎng)站只提供下載。商品房預(yù)售售合同陷阱阱及防范在簽訂商品品房預(yù)售合合同時(shí)，北北京一律師師巧妙地將將“定金”改為“預(yù)預(yù)付款”。就因?yàn)檫@這一詞之別別，他在解解除預(yù)售合合同時(shí)，順順利地從開(kāi)開(kāi)發(fā)商手中中要回了自自己預(yù)付的的兩萬(wàn)元訂訂金。近年年來(lái)，隨著著我國(guó)住宅宅業(yè)的迅速速發(fā)展，有有關(guān)商品房房的糾紛也也日益增加加。房屋開(kāi)開(kāi)裂、滲水水、面積縮縮水、開(kāi)發(fā)發(fā)商擅自變變更規(guī)劃、物業(yè)收費(fèi)費(fèi)高服務(wù)差差等等，全全都是糾紛紛的內(nèi)容。有人感嘆嘆：“住進(jìn)進(jìn)新房之時(shí)時(shí)，便是維維權(quán)開(kāi)始之之日?！睒I(yè)內(nèi)專專家卻提醒醒消費(fèi)者，入入住后的許許多糾紛，在在簽訂房屋屋銷售合

2、同同時(shí)就已經(jīng)經(jīng)種下了。維權(quán)，應(yīng)應(yīng)從合同開(kāi)開(kāi)始。據(jù)中中消協(xié)最新新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)顯示，22004年年，有關(guān)商商品房質(zhì)量量、價(jià)格等等的投訴比比往年有所所下降，而而有關(guān)商品品房合同糾糾紛的投訴訴卻比20003年增增加了244.5%。表述不具具體消費(fèi)者者吃啞巴虧虧北京某某小區(qū)業(yè)主主集體反映映，當(dāng)初與與開(kāi)發(fā)商簽簽訂的合同同中寫(xiě)明，開(kāi)開(kāi)發(fā)商必須須保證供水水、供電。結(jié)果，供供的是臨時(shí)時(shí)水、臨時(shí)時(shí)電。業(yè)主主入住后，發(fā)發(fā)現(xiàn)原本養(yǎng)養(yǎng)得好好的的花草、魚(yú)魚(yú)蟲(chóng)頻頻出出現(xiàn)死亡現(xiàn)現(xiàn)象。委托托國(guó)家有關(guān)關(guān)部門(mén)進(jìn)行行檢測(cè)，結(jié)結(jié)果為水質(zhì)質(zhì)不合格。再到當(dāng)?shù)氐匦l(wèi)生部門(mén)門(mén)查實(shí)，發(fā)發(fā)現(xiàn)該小區(qū)區(qū)根本沒(méi)有有取得“供供水衛(wèi)生許許可證”。供的臨時(shí)時(shí)電更

3、是三三天兩頭停停電，有時(shí)時(shí)一天就要要停三四次次，家里電電器根本無(wú)無(wú)法正常使使用。有一一次，小區(qū)區(qū)全面停電電，一位660高齡的的老太太被被困電梯里里近兩個(gè)小小時(shí)。業(yè)主主多次找開(kāi)開(kāi)發(fā)商交涉涉，無(wú)果。最后，小小區(qū)業(yè)主準(zhǔn)準(zhǔn)備就水質(zhì)質(zhì)不合格問(wèn)問(wèn)題集體狀狀告開(kāi)發(fā)商商。而對(duì)于于臨時(shí)電問(wèn)問(wèn)題，業(yè)主主們卻一點(diǎn)點(diǎn)辦法也沒(méi)沒(méi)有，因?yàn)闉閺暮贤仙峡?，開(kāi)發(fā)發(fā)商并未違違約。有多年年從事房產(chǎn)產(chǎn)訴訟代理理的資深律律師提示，如如果將合同同中“保證證供水、供供電”，改改為“保證證供水質(zhì)量量合格，提提供市政電電”，上述述問(wèn)題就可可以避免了了。開(kāi)發(fā)商商玩數(shù)字游游戲業(yè)主便便宜購(gòu)房高高價(jià)收房北京市規(guī)定定，從20004年起起，所有商商品房

4、均按按使用面積積售房。這這本來(lái)是為為方便消費(fèi)費(fèi)者更直觀觀地了解房房屋大小，防防止部分開(kāi)開(kāi)發(fā)商多算算公攤面積積坑害消費(fèi)費(fèi)者。但正正如俗話所所說(shuō)：“買買的沒(méi)有賣賣的精”。就是這樣樣一條明顯顯有利于消消費(fèi)者的規(guī)規(guī)定，也能能讓開(kāi)發(fā)商商玩出花來(lái)來(lái)，在使用用面積和建建筑面積的的拆算上，挖挖了一陷阱阱，等人往往里跳。剛搬進(jìn)進(jìn)新家的劉劉先生告訴訴記者，當(dāng)當(dāng)初他買這這房時(shí)，售售樓小姐給給他報(bào)的價(jià)價(jià)是58000元/建建筑平方米米，67.21平方方米總價(jià)338萬(wàn)多元元。當(dāng)時(shí)覺(jué)覺(jué)得價(jià)格還還可以接受受，便決定定買下。簽簽訂合同時(shí)時(shí)，在總價(jià)價(jià)不變的情情況下，售售樓小姐將將單價(jià)換算算成70000多元/使用平方方米。當(dāng)時(shí)時(shí)認(rèn)

5、為反正正總價(jià)沒(méi)變變，便爽快快地簽了字字。等到收收房時(shí)，才才發(fā)現(xiàn)上了了當(dāng)。原來(lái)來(lái)的67.21平方方米的建筑筑面積，變變成了666平方米。面積縮小小了，本來(lái)來(lái)該開(kāi)發(fā)商商退錢(qián)，可可合同上簽簽的是按使使用面積收收房，而這這時(shí)的使用用面積卻比比當(dāng)初大了了0.5平平方米，所所以，還得得按每平方方米70000多元的的價(jià)格，反反補(bǔ)給開(kāi)發(fā)發(fā)商錢(qián)。業(yè)業(yè)主投訴無(wú)無(wú)門(mén)口頭承承諾無(wú)限期期三年前前，錢(qián)女士的女女兒兩歲，當(dāng)當(dāng)初開(kāi)發(fā)商商口頭承諾諾社區(qū)有幼幼兒園。正正是這一承承諾，使錢(qián)錢(qián)女士很快快拿定了買買房的主意意?？涩F(xiàn)在在女兒都快快上小學(xué)了了，幼兒園園還連個(gè)影影兒都沒(méi)有有。錢(qián)女士直后后悔當(dāng)初沒(méi)沒(méi)有將幼兒兒園的事寫(xiě)寫(xiě)進(jìn)合同里

6、里，否則，至至少可以憑憑合同告開(kāi)開(kāi)發(fā)商違約約。探破合合同陷阱請(qǐng)請(qǐng)專業(yè)人士士幫助據(jù)中消消協(xié)有關(guān)負(fù)負(fù)責(zé)人介紹紹，20004年有關(guān)關(guān)商品房合同同糾紛主要要表現(xiàn)有55種形式：一是開(kāi)發(fā)發(fā)商或不使使用示范合合同文本，或或利用合同同的空白部部分附加設(shè)設(shè)置不平等等條款，加加重消費(fèi)者者責(zé)任，減減少或免除除開(kāi)發(fā)商義義務(wù)。二是是以預(yù)售為為名收取定定金，而在在正式簽訂訂合同時(shí)，強(qiáng)強(qiáng)迫消費(fèi)者者接受顯失失公平的條條款，否則則，定金不不退。三是是一些開(kāi)發(fā)發(fā)商故意隱隱瞞房產(chǎn)抵抵押、轉(zhuǎn)讓讓真相，或或做出虛假假承諾，編編造一些賣賣點(diǎn)欺騙消消費(fèi)者。四四是開(kāi)發(fā)商商任意改動(dòng)動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)，任意擴(kuò)擴(kuò)大或縮小小房屋面積積，擅自改改變公用場(chǎng)場(chǎng)

7、所用途。五是開(kāi)發(fā)發(fā)商不遵守守合同約定定，拖延交交房及辦理理產(chǎn)權(quán)證的的日期。專家指出，簽簽好合同，是是業(yè)主維權(quán)權(quán)第一步。第一步走走好了，可可以避免許許多糾紛。即便是出出現(xiàn)問(wèn)題，打打起官司來(lái)來(lái)也好有憑憑證。目前前我國(guó)房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)還處于于初級(jí)階段段，各項(xiàng)法法律、法規(guī)規(guī)還有待進(jìn)進(jìn)一步完善善。與單個(gè)個(gè)的消費(fèi)者者相比，開(kāi)開(kāi)發(fā)商們或或多或少有有些店大欺欺客，有關(guān)關(guān)商品房合同同中的霸王王條款，也也是長(zhǎng)期以以來(lái)為消費(fèi)費(fèi)者所痛恨恨的。專家家建議，消消費(fèi)者簽訂訂商品房合同同時(shí)，最好好能請(qǐng)懂行行的人把把把關(guān)?，F(xiàn)在在有一些專專攻房產(chǎn)的的律師，他他們無(wú)論是是代簽合同同還是代業(yè)業(yè)主收房都都很有經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。當(dāng)然，請(qǐng)請(qǐng)律師是要要付費(fèi)的

8、?，F(xiàn)在北京京、上海、廣東等大大城市流行行一種團(tuán)簽簽的作法，即即心儀同一一樓盤(pán)的人人自發(fā)地組組織起來(lái)，集集體請(qǐng)律師師與開(kāi)發(fā)商商談合同，然然后再用經(jīng)經(jīng)律師審核核認(rèn)可后的的合同，分分別與開(kāi)發(fā)發(fā)商簽訂。團(tuán)簽的好好處，是既既享受了專專業(yè)律師的的服務(wù)，幾幾十戶上百百戶分?jǐn)偮陕蓭熧M(fèi)，又又節(jié)約了金金錢(qián)。團(tuán)簽簽的必備條條件是，有有一群熱心心的組織者者。商品房買賣賣合同警惕九九大陷阱南方網(wǎng)網(wǎng)訊“認(rèn)認(rèn)購(gòu)定金難難歸還”今今天被中消消協(xié)列為商商品房買賣賣合同警惕九九大陷阱之首。今天中中國(guó)消費(fèi)者者協(xié)會(huì)發(fā)布布了第二階階段不平等等格式條款款點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)見(jiàn)，對(duì)商品品房買賣合同中存在在的突出問(wèn)問(wèn)題進(jìn)行了了詳盡剖析析。點(diǎn)評(píng)主主要涉及九

9、九個(gè)方面：認(rèn)購(gòu)定金金難歸還，單單方擴(kuò)大解解約權(quán)，減減免責(zé)任巧巧設(shè)計(jì)，模模糊標(biāo)的好好圈錢(qián)，面面積誤差設(shè)設(shè)陷阱，違約約責(zé)任不對(duì)對(duì)等，一房房二賣搞欺欺詐，虛假假宣傳不負(fù)負(fù)責(zé)，購(gòu)房房簽約先交交錢(qián)。目前，商品房市場(chǎng)中存在諸多不規(guī)范行為，中消協(xié)提醒廣大消費(fèi)者在簽約之前，一定要三思而后行。一是要了解有關(guān)商品房買賣方面的法律法規(guī)，做到心中有數(shù)；二是要關(guān)注開(kāi)發(fā)商的商業(yè)信譽(yù)，調(diào)查其是否有不良記錄以及土地使用權(quán)證，建設(shè)工程用地許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，商品房預(yù)(銷)售許可證等“五證”是否齊全；三是務(wù)必要求開(kāi)發(fā)商提供商品房買賣合同及相關(guān)資料，特別是對(duì)補(bǔ)充協(xié)議、附件、雙方約定的內(nèi)容要認(rèn)真閱讀研究，弄清自己

10、的權(quán)利義務(wù)，不要在不知情的情況下貿(mào)然交付定金；四是要把好從簽約到驗(yàn)收的每一關(guān)，對(duì)于顯失公平的條款，要堅(jiān)決要求對(duì)方修改，不要在導(dǎo)購(gòu)人員、宣傳廣告、沙盤(pán)模型、口頭承諾的影響下草率簽字。中消協(xié)協(xié)有關(guān)人士士稱，正在在進(jìn)行的不不平等格式式條款系列列點(diǎn)評(píng)工作作得到社會(huì)會(huì)各界的廣廣泛肯定和和大力支持持，到目前前為止，已已收到全國(guó)國(guó)各地的來(lái)來(lái)信一百零零六封，涉涉及十八個(gè)個(gè)省，條款款一百八十十三條。其其中，關(guān)于于商品房方面面的來(lái)信二二十八封。下一階段段點(diǎn)評(píng)的內(nèi)內(nèi)容是物業(yè)業(yè)、金融、保險(xiǎn)、中中介服務(wù)等等。（編輯輯：離地七七寸）商品房預(yù)售售合同陷阱阱及防范城市商品品房預(yù)售管管理辦法于19994年111月15日日建設(shè)部

11、發(fā)發(fā)布，根據(jù)據(jù)20011年8月115日建建設(shè)部關(guān)于于修改城城市商品房房預(yù)售管理理辦法的的決定修修正。又是是幾年過(guò)去去了，房地地產(chǎn)投訴案案件仍呈上上升趨勢(shì)，其其中，因商商品房預(yù)售售合同陷阱阱所產(chǎn)生的的問(wèn)題占大大多數(shù)。由由于商品房房的開(kāi)發(fā)商商具有信息息、技術(shù)、資金、開(kāi)開(kāi)發(fā)地段等等優(yōu)勢(shì)，加加上法律對(duì)對(duì)商品房預(yù)售售的規(guī)范仍仍然有許多多的空白地地帶，相關(guān)關(guān)職能部門(mén)門(mén)的管理不不配套，具具體執(zhí)行過(guò)過(guò)程中也難難免會(huì)受利利益等諸多多因素影響響，普通消消費(fèi)者又缺缺乏相應(yīng)的的知識(shí)能力力，因此，加加大對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)的的干預(yù)力度度勢(shì)在必行行，涉及到到普通老百百姓的切身身利益的，關(guān)關(guān)乎民生和和穩(wěn)定的商商品房銷售售法律、政

12、政策應(yīng)當(dāng)向向購(gòu)房者一一方傾斜，普普通消費(fèi)者者也應(yīng)增強(qiáng)強(qiáng)保護(hù)意識(shí)識(shí)，這樣房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)才能長(zhǎng)期期有序穩(wěn)健健發(fā)展。 一、購(gòu)買商商品預(yù)售房房的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和簽訂訂商品預(yù)售售房合同應(yīng)應(yīng)注意的幾幾個(gè)具體問(wèn)問(wèn)題 在在現(xiàn)在的房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)上，由于于預(yù)購(gòu)人和和開(kāi)發(fā)商之之間嚴(yán)重的的“信息不不對(duì)稱”及及目前開(kāi)發(fā)發(fā)商的“道道德風(fēng)險(xiǎn)”大量存在在，預(yù)購(gòu)人人承受了較較大的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，這些風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)主要有有： 開(kāi)發(fā)商隱瞞瞞無(wú)開(kāi)發(fā)資資格或無(wú)商商品房預(yù)售售許可證銷銷售期房 一一般而言，這這種開(kāi)發(fā)商商本身的資資質(zhì)就差，且且無(wú)誠(chéng)信可可言，這樣樣在預(yù)購(gòu)人人付了房款款之后，一一般無(wú)法取取得預(yù)定的的房屋，在在合同被法法院宣告為為無(wú)效時(shí)只只能拿回本

13、本金和同期期銀行貸款款利息。但但可怕的是是消費(fèi)者在在取得判決決書(shū)上的權(quán)權(quán)利之前，缺缺乏誠(chéng)信的的開(kāi)發(fā)商早早已將房款款挪做他用用或攜款躲躲避，最后后判決書(shū)上上的權(quán)利也也無(wú)法變成成現(xiàn)實(shí)。所所以購(gòu)房前前一定要審審查開(kāi)發(fā)商商的“五證證”，主要要包括有：土地使用用權(quán)證；建建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證；建設(shè)用用地規(guī)劃許許可證；開(kāi)開(kāi)工許可證證；商品房房銷（預(yù)）售售許可證。這些證書(shū)書(shū)是證明開(kāi)開(kāi)發(fā)商、銷銷售商資格格的關(guān)鍵憑憑證。如果果沒(méi)有它們們，預(yù)購(gòu)人人完全有權(quán)權(quán)懷疑其身身份是否合合法，有權(quán)權(quán)拒絕其提提出的任何何要求。消消費(fèi)者還須須注意上述述證明文件件中的建設(shè)設(shè)單位、項(xiàng)項(xiàng)目、建筑筑面積是否否前后一致致，是否同同與您簽約

14、約的發(fā)展商商名稱一致致。否則，就就可能上當(dāng)當(dāng)受騙，蒙蒙受巨額財(cái)財(cái)產(chǎn)損失，甚甚至背上沉沉重的法律律包袱。 （二）房屋屋本身的合合法性 有有的單位為為了獲利，將將一些不合合法的房屋屋進(jìn)行預(yù)售售，致使預(yù)預(yù)購(gòu)人購(gòu)房房后不能取取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證件，上上當(dāng)受騙，因因此預(yù)購(gòu)人人購(gòu)買此類類房屋時(shí)應(yīng)應(yīng)特別注意意： 11、開(kāi)發(fā)商商在集體土土地上建設(shè)設(shè)的預(yù)售房房，根據(jù)中華人民民共和國(guó)房房地產(chǎn)管理理法等有有關(guān)法律法法規(guī)，國(guó)家家禁止利用用集體土地地進(jìn)行商品品房的開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)，集集體土地只只有轉(zhuǎn)為國(guó)國(guó)有土地并并經(jīng)征用，開(kāi)開(kāi)發(fā)商取得得了國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)證才可用用于商品房房開(kāi)發(fā)，因因此，開(kāi)發(fā)發(fā)商在集體體土地上建建設(shè)的預(yù)售售商品

15、房，預(yù)預(yù)購(gòu)人不要要購(gòu)買。 22、非房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)建設(shè)、銷售的預(yù)預(yù)售商品房房。只有其其具備房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資資格，領(lǐng)取取營(yíng)業(yè)執(zhí)照照的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)，才可以以開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)和預(yù)售商商品房。非非房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的的房屋，并并未在政府府有關(guān)房屋屋土地管理理部門(mén)備案案，其銷售售的房屋很很可能會(huì)碰碰到諸如無(wú)無(wú)法辦理權(quán)權(quán)屬證書(shū)之之類的事情情。因此不不要購(gòu)買這這樣的房屋屋。 （三）“售售樓宣傳單單”的法律律效力。 售售樓宣傳單單是開(kāi)發(fā)商商對(duì)預(yù)購(gòu)人人的一種自自我推薦，是是向預(yù)購(gòu)人人發(fā)出了一一種要約邀邀請(qǐng)，它并并不是一種種承諾，不不意味著發(fā)發(fā)展商對(duì)售售樓宣傳單單上就物業(yè)業(yè)的介紹承承擔(dān)法律上上的責(zé)任。因?yàn)榘l(fā)展展商為

16、了促促銷物業(yè)，在在不違背真真實(shí)的情況況下，對(duì)物物業(yè)進(jìn)行宣宣傳是可以以的，所以以預(yù)購(gòu)人為為保護(hù)自我我和達(dá)到自自己預(yù)期的的愿望，就就對(duì)有關(guān)該該物業(yè)的實(shí)實(shí)質(zhì)性條款款與發(fā)展達(dá)達(dá)成一致意意見(jiàn)，并落落實(shí)到雙方方所簽署的的房屋買賣賣合同及補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議上上。 （四）開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)房屋屋設(shè)計(jì)單方方面做出重重大調(diào)整。 這本屬開(kāi)發(fā)發(fā)商的重大大違約，但但目前的格格式合同卻卻對(duì)違約責(zé)責(zé)任的設(shè)計(jì)計(jì)很不合理理。僅規(guī)定定開(kāi)發(fā)商退退回房款并并給付一定定利息。依依此，預(yù)購(gòu)購(gòu)人在因設(shè)設(shè)計(jì)重大調(diào)調(diào)整不滿意意而退房時(shí)時(shí)，往往已已喪失了找找到更好房房子的機(jī)會(huì)會(huì)或須花費(fèi)費(fèi)更多的價(jià)價(jià)錢(qián)才能找找到，而因因這種機(jī)會(huì)會(huì)成本的損損失在文本本合同中無(wú)無(wú)明確

17、規(guī)定定賠償，索索賠的成功功率預(yù)計(jì)很很低。 （五）定金金風(fēng)險(xiǎn) 有有些發(fā)展商商在預(yù)購(gòu)人人交了定金金但沒(méi)有申申請(qǐng)到銀行行按揭貸款款時(shí)只退購(gòu)購(gòu)房款而不不退定金，這這種做法是是沒(méi)有法律律依據(jù)的。并不是每每個(gè)人都能能申請(qǐng)到按按揭貸款，因因此，建議議預(yù)購(gòu)人最最好與發(fā)展展商在協(xié)議議中約定以以下內(nèi)容：如果消費(fèi)費(fèi)者得不到到按揭貸款款時(shí)，定金金該如何返返還，是否否要扣除部部分作為手手續(xù)費(fèi)等。 二、應(yīng)注意意的其它問(wèn)問(wèn)題 （一）注意意承包人的的優(yōu)先受償償權(quán) 在預(yù)售商品品房工程建建設(shè)過(guò)程中中，如果房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)業(yè)沒(méi)有按約約定支付工工程價(jià)款。這就會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生買受人人的權(quán)利與與承包人優(yōu)優(yōu)先受償權(quán)權(quán)之間的沖沖突問(wèn)題。因?yàn)楹?/p>

18、合同法第第16條，建建設(shè)工程合合同第2886條規(guī)定定：“發(fā)包包人未按照照約定支付付價(jià)款的，承承包人可以以催告發(fā)包包人在合理理期限內(nèi)支支付價(jià)款。發(fā)包人逾逾期不支付付的，除按按照建設(shè)工工程的性質(zhì)質(zhì)不宜折價(jià)價(jià)、拍賣的的以外，承承包人可以以與發(fā)包人人協(xié)議將該該工程折價(jià)價(jià)，也可以以申請(qǐng)人民民法院將該該工程依法法拍賣。建建設(shè)工程的的價(jià)款就該該工程折價(jià)價(jià)或者拍賣賣的價(jià)款優(yōu)優(yōu)先受償?！庇捎陬A(yù)預(yù)售商品房房并非不宜宜折價(jià)和拍拍賣，根據(jù)據(jù)這一規(guī)定定，承包人人的優(yōu)先受受償權(quán)的效效力，優(yōu)先先于發(fā)包人人房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企企業(yè)的其他他債權(quán)人（包包括預(yù)售商商品房買受受人在內(nèi)）的的因享有擔(dān)擔(dān)保物權(quán)而而產(chǎn)生的優(yōu)優(yōu)先受償權(quán)權(quán)，居于

19、最最為優(yōu)先的的地位。買買受人的權(quán)權(quán)利不能對(duì)對(duì)抗承包人人的優(yōu)先受受償權(quán)；但但承包人已已經(jīng)將竣工工的建設(shè)工工程交付給給發(fā)包人，則則構(gòu)成承包包人對(duì)其優(yōu)優(yōu)先受償權(quán)權(quán)的放棄。 （二）注意意限制開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)預(yù)售售房屋土地地使用權(quán)設(shè)設(shè)定抵押 實(shí)踐中有些些開(kāi)發(fā)商預(yù)預(yù)售前或預(yù)預(yù)售中將土土地使用權(quán)權(quán)抵押給銀銀行取得貸貸款。法律律也是允許許以土地使使用權(quán)、在在建工程作作為抵押物物，但這種種做法會(huì)給給預(yù)購(gòu)人帶帶來(lái)嚴(yán)重危危險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)發(fā)商日后如如不能償還還貸款，銀銀行行使抵抵押權(quán)，則則預(yù)購(gòu)人有有房無(wú)地。對(duì)于這種種損失預(yù)購(gòu)購(gòu)人只能去去向開(kāi)發(fā)商商追索，但但債權(quán)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的安全保保障已大為為降低，岌岌岌可危境境況并非聳聳人聽(tīng)聞。雖依擔(dān)

20、保保法的規(guī)定定在抵押期期間所有權(quán)權(quán)人仍有權(quán)權(quán)出賣抵押押物，但其其出賣時(shí)實(shí)實(shí)際很少有有人愿意購(gòu)購(gòu)買，就是是購(gòu)買的話話，價(jià)格也也大打折扣扣。在房屋屋預(yù)售中預(yù)預(yù)購(gòu)人承擔(dān)擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)本本已很重，如如房屋地基基再被執(zhí)行行抵押，則則境況更為為不妙，這這會(huì)極大損損害預(yù)購(gòu)人人利益，影影響預(yù)售融融資的安全全秩序。 三、關(guān)于當(dāng)當(dāng)前預(yù)售合合同的缺陷陷問(wèn)題 預(yù)預(yù)售合同缺缺陷是指預(yù)預(yù)售合同及及其附件內(nèi)內(nèi)容片面，損損害預(yù)購(gòu)人人的利益。預(yù)售合同同常見(jiàn)的缺缺陷包括： （一）面積積條款不具具體 僅僅寫(xiě)明建筑筑面積，未未寫(xiě)明公共共分?jǐn)偯娣e積和實(shí)用面面積、套內(nèi)內(nèi)面積：未未進(jìn)一步寫(xiě)寫(xiě)明廳房、廚房、廁廁所的套內(nèi)內(nèi)面積；未未寫(xiě)明發(fā)生生面積爭(zhēng)

21、議議后以何單單位的測(cè)量量數(shù)據(jù)為準(zhǔn)準(zhǔn)；不合理理地規(guī)定暫暫測(cè)面積與與房地產(chǎn)產(chǎn)證記載載面積的誤誤差值為11%以內(nèi)，則則互不補(bǔ)償償；沒(méi)有規(guī)規(guī)定超出或或少于暫測(cè)測(cè)面積1%以上，購(gòu)購(gòu)房者有權(quán)權(quán)解除合同同，要求賠賠償或延期期付款（因因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商商打好地基基后即已知知實(shí)際面積積），如果果退款，退退款期限及及利息如何何計(jì)算；不不合理地規(guī)規(guī)定以房房地產(chǎn)證記載面積積作為房屋屋面積的最最后認(rèn)定，因因?yàn)榉课轀y(cè)測(cè)繪所常常常不親自實(shí)實(shí)地測(cè)量，僅僅憑開(kāi)發(fā)商商填寫(xiě)的報(bào)報(bào)表就確定定房屋面積積，并寫(xiě)入入房地產(chǎn)產(chǎn)證。正正因?yàn)轭A(yù)售售合同的面面積條款有有上述缺陷陷，才會(huì)出出現(xiàn)“縮小小樓”。 （二）稅費(fèi)費(fèi)條款 未未注明交易易管理費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記

22、記費(fèi)、測(cè)量量費(fèi)、公證證費(fèi)、律師師費(fèi)、按揭揭手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等等從簽訂起起到領(lǐng)取房地產(chǎn)證證止所需需的一切稅稅費(fèi)的金額額及承擔(dān)和和交納方式式、時(shí)間；未注明水水、電、電電話、通信信、有線電電視、煤氣氣等設(shè)施的的初裝或增增容費(fèi)和使使用收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及其承承擔(dān)；未制制訂排除收收費(fèi)條款；存在模糊糊性條款，如如“有關(guān)費(fèi)費(fèi)用”。 （三）交樓樓條款和延延遲免責(zé)條條款 由由于延遲交交樓為最普普遍的違約約行為，開(kāi)開(kāi)發(fā)商以此此借購(gòu)房者者的錢(qián)做自自己的生意意，但害怕怕承擔(dān)違約約責(zé)任，于于是就設(shè)計(jì)計(jì)了延遲免免責(zé)條款。該條款任任意地把自自然因素、社會(huì)因素素、技術(shù)因因素、政府府因素等作作為開(kāi)發(fā)商商延遲交樓樓的正當(dāng)理理由，延期期后交

23、樓日日期由開(kāi)發(fā)發(fā)商確定，并并且無(wú)最長(zhǎng)長(zhǎng)延遲期限限的限制及及其處理辦辦法。雖然然由房產(chǎn)主主管機(jī)關(guān)制制訂的預(yù)預(yù)售契約規(guī)定了明明確的交樓樓日期及延延遲交樓的的法律責(zé)任任，但存在在于合同附附件的免責(zé)責(zé)條款實(shí)質(zhì)質(zhì)上完全否否定了前述述條款，并并且因?yàn)閮蓛蓷l款不在在一處，后后者往往為為購(gòu)房者忽忽略。 （四）質(zhì)量量和保修條條款 房房屋質(zhì)量投投訴是商品品房投訴的的熱點(diǎn)之一一，但是現(xiàn)現(xiàn)行合同范范本除了要要求經(jīng)驗(yàn)收收合格才能能交付外，并并無(wú)詳細(xì)的的質(zhì)量要求求；并無(wú)出出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題應(yīng)承擔(dān)擔(dān)什么違約約責(zé)任的規(guī)規(guī)定；并無(wú)無(wú)詳細(xì)保修修辦法。 （五）交付付房地產(chǎn)證證條款 現(xiàn)現(xiàn)行合同及及其附件沒(méi)沒(méi)有任何有有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)交付的時(shí)時(shí)

24、間、辦證證費(fèi)用承擔(dān)擔(dān)及遲延交交證的違約約責(zé)任的規(guī)規(guī)定。 （六）物業(yè)業(yè)管理?xiàng)l款款 強(qiáng)強(qiáng)迫業(yè)主長(zhǎng)長(zhǎng)期選擇某某物業(yè)管理理公司；沒(méi)沒(méi)有規(guī)定物物業(yè)管理公公司的收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)應(yīng)的服務(wù)內(nèi)內(nèi)容；沒(méi)有有限制收費(fèi)費(fèi)的規(guī)定。 （七）產(chǎn)權(quán)權(quán)擔(dān)保條款款 未未詳細(xì)規(guī)定定開(kāi)發(fā)商的的房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)存在瑕疵疵時(shí)購(gòu)房者者的救濟(jì)方方法，包括括解除合同同，要求賠賠償損失的的金額和方方式。 上上述預(yù)售合合同中的缺缺陷問(wèn)題，預(yù)預(yù)購(gòu)人在簽簽訂預(yù)售合合同時(shí)要特特別注意，一一定要在合合同中用條條款加以約約束，以保保護(hù)自己的的合法權(quán)益益。 四、國(guó)家行行政機(jī)關(guān)應(yīng)應(yīng)通過(guò)約束束開(kāi)發(fā)商的的行為來(lái)保保護(hù)預(yù)購(gòu)人人的利益 在在房屋預(yù)售售中，交易易標(biāo)的有

25、許許多不確定定因素，使使預(yù)購(gòu)人所所面臨的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)要比現(xiàn)現(xiàn)房買賣大大得多。并并且在預(yù)售售合同的簽簽約機(jī)會(huì)上上雙方力量量也難均衡衡，基于對(duì)對(duì)弱小消費(fèi)費(fèi)者特別保保護(hù)和維護(hù)護(hù)社會(huì)秩序序穩(wěn)定的目目的考慮。我國(guó)在預(yù)預(yù)售制度建建立健全方方面應(yīng)十分分注意這一一問(wèn)題，盡盡量采取一一些較為完完善的措施施。比如： （11）嚴(yán)格把把握房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司司的成立條條件，保證證開(kāi)發(fā)商資資力雄厚、信譽(yù)良好好。以確保保房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)秩序的的穩(wěn)定，避避免一些資資信不良者者隨意進(jìn)行行房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)。 （22）指定地地點(diǎn)集中交交易，把預(yù)預(yù)售房納入入成品房一一同管理，便便于競(jìng)價(jià)和和消費(fèi)者集集中選擇。無(wú)論是成成品還是半半成品房，都都會(huì)涉及到到

26、要實(shí)地察察看，集中中交易使消消費(fèi)者顯得得更強(qiáng)大，也也有利于防防止國(guó)家稅稅收的偷逃逃。 （33）嚴(yán)格貫貫徹執(zhí)行國(guó)國(guó)家和地方方政府關(guān)于于房屋預(yù)售售條件的規(guī)規(guī)定，其目目的與上者者相同。要要普通購(gòu)房房者去審查查大量法律律文件，既既沒(méi)有必要要也難于實(shí)實(shí)現(xiàn)。建議議由一個(gè)職職能部門(mén)承承擔(dān)，這既既體現(xiàn)了人人性化的要要求，也是是消費(fèi)者的的現(xiàn)實(shí)需要要。當(dāng)然，對(duì)對(duì)售房者雖雖實(shí)行多部部門(mén)立體審審查，但消消費(fèi)者只需需審查最終終審批文件件即可。 （4）嚴(yán)格格執(zhí)行統(tǒng)一一的預(yù)售合合同登記監(jiān)監(jiān)管措施，對(duì)對(duì)不合乎法法律，顯失失公平的格格式合同不不予辦理登登記，對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)商一房房二賣的合合同不予辦辦理登記。最好由一一主管部門(mén)門(mén)牽頭，

27、制制定強(qiáng)制性性、帶有保保底性和選選擇性條款款的合同，嚴(yán)嚴(yán)格限制售售方的格式式合同。格格式合同明明顯的忽略略某些應(yīng)盡盡的義務(wù)，對(duì)對(duì)購(gòu)房者的的限制過(guò)嚴(yán)嚴(yán)。由于諸諸多原因，象象上海、北北京、廣州州、深圳等等地的商品品房預(yù)售合合同，往往往也是參考考性的，因因此，應(yīng)當(dāng)當(dāng)強(qiáng)制規(guī)范范合同，加加強(qiáng)登記備備案管理。對(duì)理解上上有爭(zhēng)議的的條款，做做出對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)商不利的的解釋，以以平衡消費(fèi)費(fèi)者的相對(duì)對(duì)弱勢(shì)地位位，體現(xiàn)法法律公平。商品房銷售售合同雙方方簽訂商品品房預(yù)售合合同時(shí)，購(gòu)購(gòu)房人認(rèn)為為可以采用用格式合同同的，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)提提供由本市市有關(guān)行政政主管部門(mén)門(mén)印刷的商商品房購(gòu)銷銷合同文本本，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)不

28、得提供供自行印制制的商品房房購(gòu)銷合同同文本；購(gòu)購(gòu)房人認(rèn)為為需要采用用非格式合合同的，可可以采用非非格式合同同。完善的的合同是保保護(hù)預(yù)購(gòu)人人的重要手手段，但有有時(shí)面對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)商的惡惡意是間接接、滯后的的。為此，立立法上采取取登記備案案來(lái)保護(hù)購(gòu)購(gòu)房者的權(quán)權(quán)利，城城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法等法規(guī)都都規(guī)定房屋屋預(yù)售合同同必須到房房地產(chǎn)管理理機(jī)關(guān)辦理理登記，否否則不受法法律保護(hù)。賦予登記記過(guò)的預(yù)售售合同排他他效力，其其權(quán)利不同同于一般債債權(quán)，具有有特別效力力。 理理由如下：依據(jù)債權(quán)權(quán)原理，債債權(quán)是特定定當(dāng)事人之之間的關(guān)系系，不需公公示即可有有效。而在在房屋預(yù)售售中這種經(jīng)經(jīng)過(guò)公示的的債權(quán)，根根據(jù)公示制制度的作用用應(yīng)

29、該產(chǎn)生生公信力，具具有對(duì)抗第第三人的效效果，即經(jīng)經(jīng)過(guò)公示的的債權(quán)應(yīng)優(yōu)優(yōu)于未經(jīng)過(guò)過(guò)公示的債債權(quán)，在它它們沖突時(shí)時(shí)，以公示示債權(quán)為準(zhǔn)準(zhǔn)，這樣可可防止一房房二賣。賦賦予經(jīng)過(guò)登登記的債權(quán)權(quán)以優(yōu)先效效力并不會(huì)會(huì)損害善意意第三人的的利益，因因?yàn)楹贤堑怯浌玖肆诵畔ⅲ排懦说谌艘蛏埔庖獠恢槎軗p害的的可能性。 首首先，國(guó)家家立法規(guī)范范商品房預(yù)售售行為的本本意，在于于在建商品品房的預(yù)售售不同于商商品房現(xiàn)房房銷售。無(wú)無(wú)疑，這種種售房方式式對(duì)于搞活活經(jīng)營(yíng)、廣廣籌資金，活活躍房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，促促進(jìn)商品房房消費(fèi)和促促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)發(fā)展等具有有積極的意意義。但是是，如果管管理不善，極極易導(dǎo)致“炒地皮”、“

30、炒樓樓花”等投投機(jī)行為發(fā)發(fā)生，導(dǎo)致致蓄意詐財(cái)財(cái)或中途倒倒閉、偷工工減料、延延遲交房等等損害消費(fèi)費(fèi)者合法權(quán)權(quán)益現(xiàn)象的的發(fā)生。因因此，法律律對(duì)預(yù)售商商品房應(yīng)當(dāng)當(dāng)具備的條條件和監(jiān)督督管理措施施都作了明明確規(guī)定，以以維護(hù)房地地產(chǎn)市場(chǎng)秩秩序，保障障房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利人的合合法權(quán)益。城市房房地產(chǎn)管理理法第四四十四條第第一款規(guī)定定了商品房房預(yù)售的法法定條件，第第二款和第第三款規(guī)定定的是對(duì)預(yù)預(yù)售合同的的監(jiān)督管理理措施，共共同構(gòu)成了了商品房預(yù)售售行為的依依法登記和和依法監(jiān)管管制度。 其次，國(guó)家家對(duì)商品房房預(yù)售行為為實(shí)行依法法登記和監(jiān)監(jiān)管制度，主主要體現(xiàn)在在該法第四四十四條第第一款第四四項(xiàng)“向縣縣級(jí)以上人人民政府房房產(chǎn)

31、管理部部門(mén)辦理預(yù)預(yù)售登記，取取得商品房房預(yù)售許可可證明”，和和第二款“將預(yù)售合合同報(bào)縣級(jí)級(jí)以上人民民政府房產(chǎn)產(chǎn)管理部門(mén)門(mén)和土地管管理部門(mén)登登記備案”。辦理預(yù)預(yù)售登記是是法定條件件，申報(bào)登登記備案是是監(jiān)管措施施要求，都都是依法登登記制度的的規(guī)定，均均不得違反反。 第第三，該項(xiàng)項(xiàng)依法登記記制度，實(shí)實(shí)行的是部部門(mén)法定原原則、職權(quán)權(quán)法定原則則和登記程程序法定原原則。非法法定部門(mén)不不得受理登登記，無(wú)法法律授權(quán)不不得辦理登登記，非依依法定程序序登記無(wú)效效?？h級(jí)以以上人民政政府房產(chǎn)管管理部門(mén)和和土地管理理部門(mén)，通通過(guò)對(duì)商品品房預(yù)售許許可證的發(fā)發(fā)放管理和和對(duì)預(yù)售合合同的登記記備案管理理，達(dá)到監(jiān)監(jiān)督檢查、宏觀調(diào)

32、控控的目的，有有利于這兩兩個(gè)法定管管理部門(mén)對(duì)對(duì)不符合條條件的預(yù)售售行為予以以糾正和查查處，有利利于掌握預(yù)預(yù)售情況和和商品房建成成后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記發(fā)發(fā)證工作，以以切實(shí)保障障房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利人的合合法權(quán)益。 第第四，城城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法第四十四四條第二款款對(duì)受理預(yù)預(yù)售合同申申報(bào)登記備備案的法定定部門(mén)，明明確規(guī)定為為房產(chǎn)管理理部門(mén)和土土地管理部部門(mén)，并且且必須是縣縣級(jí)以上人人民政府的的這兩個(gè)部部門(mén)。除此此之外的其其他部門(mén)無(wú)無(wú)權(quán)受理申申報(bào)和登記記備案。 第第五，地方方各級(jí)房地地產(chǎn)交易管管理所不是是法律授權(quán)權(quán)的受理預(yù)預(yù)售合同申申報(bào)登記備備案的法定定部門(mén)。其其辦理預(yù)售售合同登記記備案是違違反法律規(guī)規(guī)定的，當(dāng)當(dāng)

33、然不具有有合法登記記備案所預(yù)預(yù)期的法律律效力。除除非其具備備城市房房地產(chǎn)管理理法第六六條第二款款規(guī)定的授授權(quán)，即“縣級(jí)以上上地方人民民政府房產(chǎn)產(chǎn)管理、土土地管理部部門(mén)的機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)置及其其職權(quán)由省省、自治區(qū)區(qū)、直轄市市人民政府府確定?！比魏芜`反反該規(guī)定的的私下授權(quán)權(quán)都是無(wú)效效的。 第第六，盡管管一些地方方的房地產(chǎn)產(chǎn)交易管理理所也接受受并辦理預(yù)預(yù)售合同的的登記，但但并不是法法律規(guī)定的的申報(bào)登記記備案。尤尤其是在城市房地地產(chǎn)管理法法于年月日實(shí)實(shí)施后，凡凡在中華人人民共和國(guó)國(guó)城市規(guī)劃劃區(qū)國(guó)有土土地范圍內(nèi)內(nèi)取得房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用用地的土地地使用權(quán)，從從事房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房房地產(chǎn)交易易，實(shí)施房房地產(chǎn)管理理，都應(yīng)當(dāng)

34、當(dāng)遵守該法法，依法辦辦事。 第第七，商品品房預(yù)售合合同的登記記備案制度度與商品房房買賣合同同的過(guò)戶登登記制度不不同。后者者是合同產(chǎn)產(chǎn)生法律效效力的手續(xù)續(xù)制度，即即合同生效效的特別要要件，而前前者則是合合同成立后后生效前，產(chǎn)產(chǎn)生對(duì)抗第第三人效力力的手續(xù)制制度，并不不決定合同同本身效力力。最高人人民法院關(guān)于審理理商品房買賣賣合同糾紛紛案件適用用法律若干干問(wèn)題的解解釋第六六條規(guī)定：當(dāng)事人以以商品房預(yù)售售合同未按按照法律、行政法規(guī)規(guī)規(guī)定辦理理登記備案案手續(xù)為由由，請(qǐng)求確確認(rèn)合同無(wú)無(wú)效的，不不予支持。當(dāng)事人約約定以辦理理登記備案案手續(xù)為商商品房預(yù)售售合同生效效條件的，從從其約定，但但當(dāng)事人一一方已經(jīng)履履

35、行主要義義務(wù)，對(duì)方方接受的除除外。 （55）加強(qiáng)房房屋查驗(yàn)和和質(zhì)量監(jiān)督督管理。建建筑主管機(jī)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)強(qiáng)工程施工工管理，對(duì)對(duì)于建筑工工程必須查查驗(yàn)部分，應(yīng)應(yīng)切實(shí)查驗(yàn)驗(yàn)是否合格格。 （66）加強(qiáng)對(duì)對(duì)房屋預(yù)售售廣告、宣宣傳的管理理。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)作商品房房銷售廣告告時(shí)，必須須標(biāo)明商品品房預(yù)售證證批準(zhǔn)文號(hào)號(hào)。未取得得商品房預(yù)售售證或未標(biāo)標(biāo)明商品房房預(yù)售許可可證批準(zhǔn)文文號(hào)的，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)不得得作任何形形式的商品品房銷售廣廣告。商品品房銷售廣廣告中關(guān)于于房地產(chǎn)狀狀況的說(shuō)明明、示意應(yīng)應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。依依據(jù)合同同法的規(guī)規(guī)定，像其其他商業(yè)廣廣告一樣，商品房銷售廣告屬于要約邀請(qǐng)，一般情況下沒(méi)有法律約束力

36、。因此，購(gòu)房人要得到商品房預(yù)售廣告中的種種許諾條件，應(yīng)在簽約時(shí)將這些承諾的內(nèi)容在預(yù)售合同的附件中明確約定，按規(guī)定開(kāi)發(fā)商對(duì)此不得拒絕。 （77）加強(qiáng)對(duì)對(duì)預(yù)售資金金的管理。城市房房地產(chǎn)管理理法第條款款規(guī)定：商商品房預(yù)售售所得款項(xiàng)項(xiàng)，必須用用于有關(guān)的的工程建設(shè)設(shè)。但對(duì)于于如何保證證監(jiān)督預(yù)售售款項(xiàng)使用用的問(wèn)題目目前尚無(wú)明明確法律規(guī)規(guī)定。筆者者認(rèn)為，應(yīng)應(yīng)當(dāng)指定或或委托房產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估事務(wù)務(wù)所或會(huì)計(jì)計(jì)事務(wù)所或或工程監(jiān)理理機(jī)構(gòu)進(jìn)行行統(tǒng)一管理理。消費(fèi)者者有權(quán)對(duì)資資金的使用用去向進(jìn)行行查詢，質(zhì)質(zhì)疑。 （8）嚴(yán)格格控制預(yù)售售合同的變變更。已經(jīng)經(jīng)預(yù)售的商商品房，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)因特特殊原因需需要變更商商品房預(yù)售售合同內(nèi)

37、容容的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)征得購(gòu)房房人同意，與與購(gòu)房人訂訂立預(yù)售合合同變更協(xié)協(xié)議，并報(bào)報(bào)有關(guān)管理理部門(mén)備案案。 房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)單方面面變更商品品房預(yù)售合合同內(nèi)容的的，購(gòu)房人人有權(quán)解除除商品房預(yù)售售合同，并并由房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)承擔(dān)違約約責(zé)任。 （99）建議規(guī)規(guī)定最低信信息透露制制度，最大大限度公開(kāi)開(kāi)信息。有有關(guān)房屋的的合法性事事項(xiàng)，開(kāi)發(fā)發(fā)商調(diào)整，有有關(guān)房屋的的優(yōu)先受償償權(quán)、限制制抵押等關(guān)關(guān)鍵信息必必須公布。開(kāi)發(fā)商往往往以商業(yè)業(yè)秘密為由由，把本來(lái)來(lái)應(yīng)當(dāng)告知知消費(fèi)者的的內(nèi)容故意意隱瞞，比比如開(kāi)發(fā)商商和承包商商的關(guān)系，甚甚至惡意用用已售房重重復(fù)抵押，騙騙取銀行貸貸款。使有有的家庭喪喪失了平生生之所蓄，欲欲哭

38、無(wú)淚。建議與房房產(chǎn)有關(guān)的的部門(mén)合署署辦公，使使所掌握的的信息共享享，并且把把這些信息息集中公布布，供購(gòu)房房者參閱，防防止消費(fèi)者者因信息獲獲知不夠或或被誤導(dǎo)而而做出錯(cuò)誤誤決策。對(duì)對(duì)各地段的的地價(jià)、房房屋的基本本成本造價(jià)價(jià)，公布一一個(gè)指導(dǎo)性性的價(jià)格，以以防止房產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商暴暴利，逃避避稅收。 （110）應(yīng)當(dāng)當(dāng)建立健全全房屋中介介品評(píng)制度度，建立開(kāi)開(kāi)發(fā)商的質(zhì)質(zhì)量、信譽(yù)譽(yù)、價(jià)格，資資質(zhì)評(píng)比制制度。便于于普通消費(fèi)費(fèi)者選擇決決策。 五、購(gòu)房者者應(yīng)當(dāng)利用用合同充分分地保護(hù)自自我 房房屋預(yù)售屬屬于一種買買賣關(guān)系，合合同是雙方方當(dāng)事人的的唯一聯(lián)系系途徑。所所以預(yù)購(gòu)人人對(duì)個(gè)人利利益最好的的保護(hù)措施施還是依據(jù)據(jù)合同。

39、對(duì)對(duì)此要注意意以下幾個(gè)個(gè)問(wèn)題： （一一）尋求簽簽約機(jī)會(huì)平平等，最好好集團(tuán)聯(lián)合合購(gòu)買，以以增加談判判的能力和和減少節(jié)約約購(gòu)房成本本。 預(yù)預(yù)購(gòu)人在選選購(gòu)房產(chǎn)時(shí)時(shí)，應(yīng)對(duì)欲欲購(gòu)房產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)商有有所了解，對(duì)對(duì)他們的有有關(guān)情況進(jìn)進(jìn)行調(diào)查，尋尋找到合適適的交易對(duì)對(duì)象?，F(xiàn)在在房地產(chǎn)市市場(chǎng)逐漸擴(kuò)擴(kuò)大，選擇擇的余地也也在增大，不不要圖一時(shí)時(shí)小利，被被一些表面面現(xiàn)象所蒙蒙騙。利用用中介聯(lián)合合散戶的力力量請(qǐng)有經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的談判判高手與開(kāi)開(kāi)發(fā)商談判判。 （二二）合同條條款的爭(zhēng)取取?，F(xiàn)在預(yù)預(yù)售房屋除除簽訂標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)合同外，還還需另簽補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議。這些補(bǔ)充充協(xié)議在實(shí)實(shí)踐中都由由開(kāi)發(fā)商單單方擬定，其其中有的有有很多不合合理?xiàng)l件和和誘騙條

40、款款。對(duì)于此此預(yù)購(gòu)人應(yīng)應(yīng)親自或委委托律師進(jìn)進(jìn)行識(shí)別、據(jù)理力爭(zhēng)爭(zhēng)，以求簽簽訂公平合合理的補(bǔ)充充協(xié)議，避避免自己在在合同中居居于不利地地位。特別別是上邊提提到的如稅稅費(fèi)條款、交樓條款款、延遲條條款、質(zhì)量量保修條款款、交付房房地產(chǎn)證條條款、物業(yè)業(yè)管理?xiàng)l款款以及產(chǎn)權(quán)權(quán)擔(dān)保條款款等。又如如對(duì)合同中中關(guān)于面積積計(jì)算問(wèn)題題上要注意意公共設(shè)施施面積分?jǐn)倲?，避免開(kāi)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行行一些不合合理的分?jǐn)倲偤椭貜?fù)計(jì)計(jì)算。完善善的預(yù)售合合同可以有有效地規(guī)范范開(kāi)發(fā)商的的行為，從從而有力地地促使開(kāi)發(fā)發(fā)商履行義義務(wù)，同時(shí)時(shí)也有效地地保障了購(gòu)購(gòu)房者的合合法利益。 （三三）在簽約約之后對(duì)合合同的執(zhí)行行上，預(yù)購(gòu)購(gòu)人要利用用合同中的的權(quán)利

41、擔(dān)保保和瑕疵擔(dān)擔(dān)保條款的的規(guī)定，確確保自己獲獲得一幢滿滿意的房屋屋。對(duì)于開(kāi)開(kāi)發(fā)商的訛訛詐、違約約行為要及及時(shí)依合同同追究違約約責(zé)任，請(qǐng)請(qǐng)求損害賠賠償或解除除合同。 謹(jǐn)防商品房房預(yù)售合同同的陷阱來(lái)源：作者：九十年代以以來(lái)，上海海市購(gòu)房者者購(gòu)買預(yù)售售商品房，大大都按要求求使用官方方推薦使用用的示范文文本來(lái)簽署署合同、這這些示范文文本前后共共有95版版、97版版和現(xiàn)正在在使用的22000版版三種。22000版版示范文本本雖較前兩兩種在規(guī)范范商品房預(yù)預(yù)售、保護(hù)護(hù)購(gòu)房者權(quán)權(quán)益方面有有不少改進(jìn)進(jìn)，但正如如前兩個(gè)版版本由于合合同本身?xiàng)l條款設(shè)計(jì)的的缺陷，使使其設(shè)計(jì)的的文本條款款還側(cè)重于于保護(hù)房產(chǎn)產(chǎn)商的利益益，

42、這樣就就依然導(dǎo)致致了房地產(chǎn)產(chǎn)糾紛仍在在不斷增加加。預(yù)售合合同規(guī)定“以取得住宅交付付使用許可可證為交交房條件”，購(gòu)房害害陷入兩難難境地 在筆筆者最近辦辦理的個(gè)案案中，張鳴鳴先生的遭遭遇頗能說(shuō)說(shuō)明問(wèn)題。張鳴先生的的兒子張杰杰長(zhǎng)期生活活在國(guó)外，他他主要從事事生物技術(shù)術(shù)研究。幾幾年前，張張杰被上海海市政府針針對(duì)境外優(yōu)優(yōu)秀人才回回滬創(chuàng)業(yè)的的優(yōu)惠政策策所吸引，萌萌發(fā)了回滬滬大干一番番事業(yè)的想想法，作為為父親的張張鳴自然非非常贊同兒兒子的這一一打算。兵兵馬未動(dòng)，糧糧草先行，張張杰決定先先在上海購(gòu)購(gòu)買一套房房子。為此此，父親張張鳴親自在在上海操辦辦，跑了不不少樓盤(pán)，通通過(guò)篩選比比較，相中中了一套地地段較好，位

43、位于市區(qū)正正在建造的的三室一廳廳的商品房房。簽約時(shí)，售售樓小姐拿拿出20000版商商品房預(yù)售售合同，只只見(jiàn)上面大大部分空格格處開(kāi)發(fā)商商已作了填填寫(xiě)，其主主要條款約約定：房屋屋在20001年100月31日日前交付，房房屋交付以以取得住住宅交付使使用許可證證為條件件，并且開(kāi)開(kāi)發(fā)商承諾諾在2000I年122月31日日前取得大大產(chǎn)證，如如到時(shí)不能能取得大產(chǎn)產(chǎn)證，張鳴鳴有權(quán)單方方面解除合合同；如果果張鳴選擇擇單方面退退房時(shí)，開(kāi)開(kāi)發(fā)商將以以總房?jī)r(jià)的的10予予以賠償。另外，開(kāi)開(kāi)發(fā)商還與與張鳴在合合同的第五五條中約定定、當(dāng)暫側(cè)側(cè)面積與實(shí)實(shí)側(cè)面積不不一致時(shí)，選選擇按房屋屋每平方米米建筑面積積單價(jià)計(jì)算算，多退少少

44、補(bǔ)。起先，張張鳴對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)商不選擇擇以取得大大產(chǎn)證為交交房依據(jù)的的條款設(shè)置置心存疑慮慮，但售樓樓小姐很肯肯定地告訴訴老張，開(kāi)開(kāi)發(fā)商只要要取得住住宅交付使使用許可證證就表示示一定能取取得大產(chǎn)證證，我們簽簽的預(yù)售合合同是政府府推薦的文文本，不會(huì)會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)的的。這一番番解釋打消消了張鳴的的顧慮，最最后經(jīng)張杰杰同意，張張鳴以自己己名義與開(kāi)開(kāi)發(fā)商簽訂訂了預(yù)售售合同。簽約后后，開(kāi)發(fā)商商果然如期期通知張鳴鳴已經(jīng)取得得住宅交交付使用許許可證業(yè)業(yè)主可以人人住了，但但對(duì)張鳴詢?cè)儐?wèn)的房屋屋實(shí)測(cè)面積積，開(kāi)發(fā)商商則表示房房屋面積的的實(shí)測(cè)工作作正在進(jìn)行行，無(wú)法奉奉告。無(wú)奈奈之下張鳴鳴只得驗(yàn)收收房屋辦理理了交接鑰鑰匙手續(xù)，并并

45、通知兒子子回滬與裝裝演公司簽簽訂了包工工包料總價(jià)價(jià)為20萬(wàn)萬(wàn)開(kāi)人民幣幣的裝潢協(xié)協(xié)議，對(duì)新新居進(jìn)行了了豪華裝修修。個(gè)月后后新居裝飾飾工程結(jié)束束，張鳴想想起辦小產(chǎn)產(chǎn)證事宜就就找一開(kāi)發(fā)發(fā)商提出這這要求此此時(shí)售樓小姐姐拿出房屋屋面積的實(shí)實(shí)測(cè)報(bào)告，要要求張鳴按按多退少補(bǔ)補(bǔ)的約定支支付超出55平方米建建筑面積部部分的差價(jià)價(jià)款共計(jì)人人民幣500000元元；并告訴訴張鳴，要要等到大產(chǎn)產(chǎn)證辦共后后才能辦理理個(gè)人的小小產(chǎn)權(quán)證，目目前大產(chǎn)證證還在辦理理這中、售售樓小姐稱稱老板正在在努力，要要張鳴安心心等待。這一等等又幾個(gè)月月過(guò)去了，和和鳴見(jiàn)小產(chǎn)產(chǎn)證遲遲無(wú)無(wú)法辦出，卻卻還要補(bǔ)交交因分?jǐn)偣妹娣e而而增加的房房屋面積差差價(jià)