房地產估價師《理論與方法》備考試題精選

1、第 PAGE5 頁 共 NUMPAGES5 頁房地產估價師理論與方法備考試題精選 1.某套住宅建筑面積100，套內建筑面積為92，使用面積系數為0.8，每平方米使用面積為3000元，則該住宅建筑面積下的價格為()元/。 A.2400 B.2580 C.2607 D.2760 2.為評估某房地產2023年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2023年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地產交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2023年2月1日起到2023年10月1日期間，該類房地產價格平均每月比上月

2、上漲0.3%，則該可比實例修正、調整后的價格為()元/。 A.3673.20 B.3673.68 C.3790.43 D.3790.93 3.某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/，交易稅費均由買方負擔。已知該地區(qū)的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費;買方按正常價格的3%繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于()。 A.2427元/ B.2500元/ C.2575元/ D.2632元/ 4.為評估某宗房地產2023年10月的價格，選取了可比實例成交價格為3000元/，成交日期為2023年4月末，該類房地產自2023年1月至2023年6月末每月價格遞增1%，2023年6月

3、末至2023年10月末平均每月比上月價格下降10元/。該可比實例在2023年10月末的價格為()元/。 A.3018 B.3020 C.3144 D.3050 5.為評估某房地產2023年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2023年3月1日，合同交易價格為4000元/，約定建筑面積為95，合同約定面積誤差在6%以內不增加付款，實際產權登記面積為100。自2023年1月1日起至2023年9月1日，當地該類房地產價格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為()元/。 A.3868.92 B.4000.00 C.4072.54 D.4286.8

4、9 6.評估某宗房地產2023年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/，成交日期為2023年1月末，該類房地產自2023年1月末至2023年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。則該可比實例在2023年9月末的價格為()元/。 A.2938 B.2982 C.3329 D.3379 7.現需評估某宗房地產2023年10月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500元/，成交日期為2023年1月末，該類房地產自2023年7月末至2023年6月末每月價格遞增1%，2023年6月末至2023年10月末

5、平均每月比上月價格上漲20元/。該可比實例在2023年10月末的價格為()。 A.2648元/ B.2688元/ C.2708元/ D.2734元/ 8.為評估某住宅2023年10月1日的正常市場價格，在其附近收集的某可比實例的有關資料如下：成交價格為4000元/，成交日期為2023年5月1日，成交價格比正常價格低2%，房地產狀況調整系數為1.087，已知從2023年5月1日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1%，則對該可比實例成交價格進行校正、調整得到的價格最接近于()。 A.3790元/ B.4238元/ C.4658元/ D.4663元/ 9.某宗房地產的收益期限和土地使用權都為

6、40年，至今都已使用10年，預計該宗房地產未來正常運行年有效毛收入為100萬元，運營費用為20萬元，無風險報酬率為3%，該類房地產平均要求的收益率是13%，該房地產相對于同類房地產的系統風險的指標是0.5，該房地產的收益價格為()萬元。 A.1372.7 B.1309.9 C.953.9 D.900.6 10.某房地產正常年收益為6000萬元，直接資本化率為10%，房地產價格應為()元。 A.54000 B.32023 C.48000 D.60000 參考答案 1.A【解析】：使用面積=1000.8=80() 建筑面積下的價格=使用面積下的價格使用面積/建筑面積=300080/100=2400

7、(元/) 參見教材P181 2.D【解析】：可比實例的正常交易價格=賣方實際收到的金額/(1-應由賣方承擔的稅率)=3500/(1-6%)=3723.404(元/)，市場狀況調整后價格=3723.404(1+0.3%)6=3790.93(元/) 參見教材P187 3.D【解析】：正常成交價格=賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)=2500/(1-5%)=2631.58(元/) 參見教材P187 4.B【解析】：該可比實例在2023年10月末的價格=3000(1+1%)2-104=3020(元/) 參見教材P191 5.A【解析】：400095/100=3800(元/)，用3800

8、(1+0.3%)6=3868.92(元/)。 參見教材P191 6.A【解析】：此題需注意的是：在采用環(huán)比價格指數進行交易日期調整的公式時，應從成交日期的下一時期的價格指數開始逐乘。 2023年9月末的價格=3000(1+2.5%)(1+0.5%)(1-1.5%)(1-2.5%)(1-1.0%)(1+1.5%)(1-1.5%)=2937.6(元)。 參見教材P191 7.C【解析】：從2023年1月末至2023年6月末的期數為5;2023年6月末至2023年10月末的期數為4：2500(1+1%)5+420=2707.53(元/)。 參見教材P191 8.D【解析】：可比實例正常市場價格=4000100/(100-2)=4081.63(元/)。 房地產狀況調整：4081.631.087=4436.73(元/)。 市場狀況因