2022福建房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題卷

1、2022 福建房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題卷本卷共分為 1 大題 50 小題，作答時(shí)間為 180 分鐘，總分 100 分，60 分及格。一、單項(xiàng)選擇題(共 50 題，每題 2 分。每題的備選項(xiàng)中，只有一 個(gè)最符合題意)1.采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值，適用的估價(jià)前提是被迫轉(zhuǎn)讓前提。該估價(jià)是因_的需要。A房地產(chǎn)作價(jià)入股B法院強(qiáng)制拍賣 C房地產(chǎn)稅收D房地產(chǎn)征收補(bǔ)償2.某居民于 2008 年 1 月購買了一套建筑面積為 100 的住宅， 單價(jià)為 5000 元/。若 2008 年當(dāng)?shù)赝愖≌x價(jià)格月遞增 0.5%，年通貨膨脹率為 5%，則 2008 年 12 月該套住宅的自然增值額為_元。A429

2、6.96B5560.86第1頁 共20頁C5839.91D30838.913.房地產(chǎn)既與機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)不同，又與商標(biāo)等無形資產(chǎn)不同，是_的結(jié)合體。A實(shí)體、權(quán)益、區(qū)位B實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位 C實(shí)物、權(quán)利、位置 D實(shí)體、權(quán)益、位置4.某期房年后建成入住，類似現(xiàn)房的價(jià)格為 5 000 元/，出租的年末總收益為 500 元/，管理費(fèi)用等其他支出為 100 元/。估計(jì)折現(xiàn)率為 10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房價(jià)格的 3%。該期房目前的價(jià)格為_元/。A4395B4486C4636D48505.某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值為 600 萬元，法定優(yōu)先受償款為 50 萬元， 貸款成數(shù)為七成， 則該房地產(chǎn)的抵押貸第

3、2頁 共20頁款額度為_萬元。A370B385C420D5506.一套總價(jià) 60 萬元的住房， 在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種情況： (1)要求在成交日期一次性付清; (2)如果在成交日期一次性付清，則給予 5%的折扣; (3)首付款 20 萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限 15 年，按月等額償還貸款 ;(4)約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清 ; (5) 自成交日期起 分期支付，首期支付 20 萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半 年支付 20 萬元。 上述情況中，存在名義價(jià)格的是_。A第(1)、 (3)種情況B第(3)、 (4)、 (5)種情況 C第(23、 (4)種情況D第(2

4、)、 (4)、 (5)種情況7.一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的趨勢是_。A上漲第3頁 共20頁B下跌C保持相對(duì)穩(wěn)定D先漲后跌8.最高最佳使用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次上的最佳、可以幫助確定估價(jià)對(duì)象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是_。A收益遞增遞減原理B均衡原理 C替代原理 D適合原理9.房地產(chǎn)的規(guī)劃用途對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，屬于房地產(chǎn)價(jià)值影響因素中的_。A配套設(shè)施建設(shè)的限制B房地產(chǎn)使用管制C房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使限制D房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制10.為評(píng)估某房地產(chǎn) 2008 年 10 月 1 日的市場價(jià)格， 選取的可比實(shí)例資料是： 交易日期為 2008 年 4 月 1 日，

5、合同約定買方支付給賣方 3 500 元/，買賣中涉及的稅費(fèi)全部由買方支付，該地區(qū)房地第4頁 共20頁產(chǎn)交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的 6%和 3%。自 2008 年 2 月 1 日起到 2008 年 10 月 1 日期間，該類房地產(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲 0.3%，則該可比實(shí)例修正、調(diào)整后的價(jià)格為_元/。A3673.20B3673.68C3790.43D3790.9311.甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價(jià)值分別為60 萬元和 40 萬元，若將兩宗土地合并則總價(jià)值為 20 萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購買乙地塊，則對(duì)雙方最為公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為_萬元。A40B48C50D601

6、2.某一交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積為 3 000 平方英尺，成交總價(jià)為 0 萬美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為 7%)，首付 35 萬美元， 半年后付 35 萬美元，一年后付 30 萬美元， 余款于一年半后付清。 假設(shè)當(dāng)時(shí)的市場匯率第5頁 共20頁為美元兌換 7.7 元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為 1:0.65，則該交易實(shí)例以建筑面積為單位的實(shí)際價(jià)格約為 _元人民幣/。(1 平方英尺=0.0929 )A17484B19020C19754D2053913.某 8 年前建成交付使用的建筑物， 建筑面積為 120 ， 單位建筑面積的重置價(jià)格為 600 元/，

7、年折舊額為 1440 元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是_。A16%B42%C58%D84%14.下列關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的圖示中，正確的是()。A.選項(xiàng) A第6頁 共20頁B.選項(xiàng) BC.選項(xiàng) CD.選項(xiàng) D15.某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為 10%，銀行可提供 6 成、 5 年利率 8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為_。A8.8%B10%C18%D18.6%16.某商場的正常月租金按可出租面積計(jì)為 40 元/，出租率為85%，運(yùn)營費(fèi)用占有效毛收入的 35%，報(bào)酬率為 2%，商場建筑面積為 40 000 ，可供出租的比例為 95%，運(yùn)營期為 38 年，該商場的收

8、益價(jià)值為_萬元。A690.40B8284.79C8720.83D9746.8117.某套住宅的采光受到影響。 受影響前的年租金為 3 萬元， 受影第7頁 共20頁響后的年租金為 2.5 萬元。該住宅的預(yù)期剩余價(jià)值壽命為 30 年，報(bào)酬率為 8%。該住宅因采光受影響導(dǎo)致的價(jià)值減損為_萬元A0.50B5.63C6.25D28.1418.下列估價(jià)基本事項(xiàng)中，僅由委托人決定的事_。A估價(jià)對(duì)性B估價(jià)目的 C估價(jià)時(shí)點(diǎn) D價(jià)值類型19.某估價(jià)師于 2008 年 9 月27 日向估價(jià)委托人交付了一份估價(jià)報(bào)告。該報(bào)告中有下列日期：估價(jià)作業(yè)日期 2008 年 9 月 20 日至 26日，估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2008 年 9

9、 月 23 日，估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看日期 2008 年9 月 22 日至 23 日，估價(jià)報(bào)告使用期限自 2008 年 9 月 26 日起半 年。據(jù)此判斷該報(bào)告出具日期為_。A2008 年 9 月 20 日B2008 年 9 月 23 日C2008 年 9 月 26 日第8頁 共20頁D2008 年 9 月 27 日20.若假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況是公開、 平等、 自愿的交易市場，要求估價(jià)對(duì)象在較短時(shí)間內(nèi)達(dá)成交易， 則評(píng)估價(jià)值應(yīng)是_。A謹(jǐn)慎價(jià)值B市場價(jià)值C快速變現(xiàn)價(jià)值D投資價(jià)值21.某 10 年前建成的小型辦公樓建筑面積為 1500 ,層高 4.1 米，土地剩余使用年限為 30 年， 不可續(xù)期。

10、 目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為 3.6 米，建筑物重建價(jià)格為 2000 元/。假定層高沒增加 0.1m，建造費(fèi)用每平米相應(yīng)增加 10 元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費(fèi) 2.5 萬元能源費(fèi)用。以重建價(jià)格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值， 則應(yīng)扣除的功能折舊為_萬元。(建筑物報(bào)酬率為 10%)A11.80B16.07C23.57D31.07第9頁 共20頁22.現(xiàn)有甲、乙、丙 3 塊地，土地單價(jià)分別是：甲為 1000 元/m2、乙為 800 元/m2、丙為 500 元/m2，其容積率分別是 6、4、2。如此 3 塊地其他條件完全相同，則明智的買者會(huì)買_。A甲B乙 C丙D無法確定23

11、.投資價(jià)值評(píng)估時(shí)所采用的折現(xiàn)率為_。A銀行存款利率B最低收益率 C最高收益率D社會(huì)一般收益率24.估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般是_。A委托人B估價(jià)報(bào)告使用者 C估價(jià)利害關(guān)系人D估價(jià)對(duì)象的抵押人25.對(duì)于下列房地產(chǎn)，不宜采用假設(shè)開發(fā)法的是_。第10頁 共20頁A在建工程B停建工程C可改變用途的舊房D荒地26.某宗土地總面積 1000m2，容積率為 3，現(xiàn)允許將容積率提高到5，樓面地價(jià)不變，現(xiàn)已算出應(yīng)補(bǔ)地價(jià) 30 萬元，則改變之前的地價(jià)為()元/m2。A430B450C440D42027.某宗房地產(chǎn)的收益期限為 35 年，通過市場預(yù)測其未來 5 年的凈收益分別為 20 萬元、 22 萬元、 24 萬元、 2

12、6 萬元、 28 萬元，從未來第六年到第 35 年每年的凈收益大約為 35 萬元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10%左右，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為_萬元。A294.41B295.54C293.16D315.22第11頁 共20頁28.基本完好房的判定標(biāo)準(zhǔn)是_。A九、八成B八、七成 C七、六成 D六、五成29.某份抵押貸款期限 20 年的估價(jià)報(bào)告，它的最低保管期限為_年。A15B20C25D1030.在制作價(jià)格修正率表時(shí)， 臨街深度價(jià)格遞減率是“四三二一”法則，同時(shí)用_法則來補(bǔ)充。A“八七六五”B“九八七六” C“七六五四” D“十九八七”第12頁 共20頁31.人們通常用距離來衡量區(qū)位的好壞，

13、現(xiàn)在人們越來越重視的是_。A空間直線距離B水平直線距離 C交通直線距離 D交通時(shí)間距離32.下列價(jià)格闡述正確的是_。A市場價(jià)格抵押價(jià)值征用價(jià)值課稅價(jià)值B市場價(jià)格征用價(jià)值抵押價(jià)值課稅價(jià)值 C市場價(jià)格課稅價(jià)值征用價(jià)值抵押價(jià)值 D市場價(jià)格征用價(jià)值課稅價(jià)值抵押價(jià)值33.以下不屬于非市場價(jià)值的價(jià)值是_。A清算價(jià)值B投資價(jià)值 C謹(jǐn)慎價(jià)值 D交換價(jià)值34.某宗房地產(chǎn) 2006 年 2 月的價(jià)格為 4000 元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到 2006 年 6 月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn) 2006 年第13頁 共20頁1 月至 6 月的價(jià)格指數(shù)分別為 85.5，86.7，85.6，90.8，95.2， 96

14、.3 (以 2004 年 1 月為 100)。則該宗房地產(chǎn) 2006 年 6 月的價(jià)格 應(yīng)為()元 m2。A4443B3852C3601D415435.某宗房地產(chǎn)， 使用面積為 830 平方英尺， 成交總價(jià)為 7 萬美元，于成交時(shí)一次付清。人民幣的年利率為 5%，人民幣與美元的匯率為 1 美元7.7395 元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為 1m2建筑面積=0.9m2 使用面積， (1 平方英尺0.09290304 平方米)，該宗房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為()元人民幣/平方米建筑面積。A7026.14B6258.75C7010.34D6323.5836.有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度為 30m

15、，前街路線價(jià)為2000 元/m2，后街路線價(jià)為 1000 元/m2，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則后街影響深度為() m。第14頁 共20頁A15B20C10D1837.現(xiàn)有某宗房地產(chǎn)，建筑面積為 85.16m2，成交總價(jià)為 60 萬元人民幣，分 4 次支付，首付 18 萬元，其余分三期支付，半年后支付 14 萬元，一年后再支付 14 萬元，余款兩年后付清。則該宗房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為()元人民幣/平方米建筑面積。A6774.31B7045.56C6974.58D7034.5238.1986 年 9 月，國務(wù)院頒布的中華人民共和國房地產(chǎn)稅暫行 條例中規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)原值一次減除 _后的

16、余值或房產(chǎn)的租金收入。A10%20%B20%30%C10%30%D30%40%第15頁 共20頁39.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定要依賴于_。A估價(jià)目的B委托人的意思表示 C估價(jià)對(duì)象D估價(jià)方法40.從買方角度看，成本法的理論依據(jù)是_。A生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論B替代原理C效用價(jià)值論D重新購建價(jià)格41.抵押人以同一抵押房地產(chǎn)向同一抵押權(quán)人再次抵押貸款的， 對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行的評(píng)估，通常稱為_。A再次抵押估價(jià)B增加抵押貸款估價(jià) C續(xù)貸抵押估價(jià)D轉(zhuǎn)抵押估價(jià)42.某消費(fèi)者預(yù)購買一套住宅， 根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定， 消費(fèi)者自有資第16頁 共20頁金至少要占總房款的 30%，抵押貸款占 70%，抵押貸款年利率為7%。根據(jù)該消費(fèi)者

17、的還款能力，需要采用按月等額償還本息，貸款期限為 20 年。通過可比實(shí)例房地產(chǎn)計(jì)算出的自由資金資本化率為 12%，則綜合資本化利率為_。A10.09B8.5C10.33D9.7843.有 A、B 兩宗面積較小的相鄰?fù)恋?，各?0 萬元。如果將該兩宗土地合并為一宗土地，由于面積增大而有利于合理利用，合并后的土地市場價(jià)值為 100 萬元。在這種情況下，如果地塊 A 的擁有者購買地塊 B，則正常成交價(jià)格為_萬元。A30B50C3070D7044.人民法院委托的拍賣估價(jià)，評(píng)估的應(yīng)當(dāng)是_。A市場價(jià)值B保留價(jià)第17頁 共20頁C清算價(jià)值D謹(jǐn)慎價(jià)值45.某宗出讓土地， 產(chǎn)權(quán)登記為居住用地， 但可以通過合法手續(xù)變更其用途，經(jīng)評(píng)估如果在該宗土地上進(jìn)行商業(yè)開發(fā)的話，其價(jià)值為 3000 萬元；如果進(jìn)行居住開發(fā)的話，其價(jià)值為 2000 萬元，進(jìn)行工業(yè)開發(fā)的話， 其價(jià)值為 2500 萬元， 則該宗土地的評(píng)估價(jià)格應(yīng)為_萬元。A2000B3000C25003000D2000300046.選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的_范圍內(nèi)。A23B14C0.52D1247.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值類型，本質(zhì)上是由()決定的。第18頁 共20頁A估價(jià)委托人B估價(jià)師C估價(jià)目的D估價(jià)對(duì)象48.下列關(guān)于價(jià)值類型的表述中，錯(cuò)誤的是()。A在用價(jià)值為市場價(jià)值B投資