?？谛峦鉃?fù)興城項目可行性研究報告書

1、海口新外灘 復(fù)興城項目可行性研究報告 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第一章總論 1第一節(jié)項目基本概況1第二節(jié)研究依據(jù)與范圍3第三節(jié)技術(shù)經(jīng)濟指標3第四節(jié)研究結(jié)論5 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第二章項目建設(shè)的背景及必要性 6第一節(jié)項目建設(shè)的背景6第二節(jié)項目建設(shè)的必要性9 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第三章市場分析與定位 12第一節(jié)旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀12第二節(jié)?？谑新糜螛I(yè)未來發(fā)展及預(yù)測17第三節(jié)海口餐飲業(yè)現(xiàn)狀與預(yù)測

2、18第四節(jié)?？谛峦鉃?fù)興城客源分析19第五節(jié)市場定位24第六節(jié)業(yè)內(nèi)海口市場分析29 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第四章建設(shè)地點及建設(shè)條件 36第一節(jié)項目建設(shè)地點36第二節(jié)建設(shè)條件36第三節(jié)外部建設(shè)條件39 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第五章建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模 41第一節(jié)建設(shè)內(nèi)容41第二節(jié)建設(shè)規(guī)模42 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 第六章建設(shè)方案 44第一節(jié)總體布局44第二節(jié)建筑工程建設(shè)方案47 HYPERLINK l bookma

3、rk28 o Current Document 第七章公用工程 55第一節(jié)給排水55第二節(jié)供電57第三節(jié)空調(diào)59 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 第八章環(huán)境保護與節(jié)約能源 60第一節(jié)環(huán)境保護60第二節(jié)節(jié)約能源62 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 第九章組織機構(gòu)及勞動定員 63第一節(jié)組織機構(gòu)63第二節(jié)勞動定員64 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 第十章項目進度安排 65第一節(jié)項目進度安排65第二節(jié)項目建設(shè)管理及招標投標66 HYPERLINK

4、 l bookmark40 o Current Document 第十一章一期工程投資估算與資金籌措 67第一節(jié)投資估算67第二節(jié)資金籌措69第三節(jié)資金投資使用計劃69 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document 第十二章一期工程財務(wù)分析與評價 70 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 第十三章二期工程投資估算與資金籌措 74第一節(jié)投資估算74第二節(jié)資金籌措76第三節(jié)資金投資使用計劃76 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 第十四章二期工程財務(wù)分析與評價 77

5、附：有關(guān)財務(wù)分析表海南省咨詢投資公司- -海南省咨詢投資公司- -第一章總論第一節(jié) 項目基本概況項目名稱?？谛峦鉃?復(fù)興城項目項目建設(shè)單位海南復(fù)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、海南佳貿(mào)實業(yè)有限公司建設(shè)單位簡介海南復(fù)興企業(yè)集團，核心企業(yè)有海南復(fù)興房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司、海南佳貿(mào)實業(yè)有限公司和成都世通經(jīng)濟開發(fā)有限公司等， 是一家以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)、兼涉市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工程監(jiān) 理等的大型民營企業(yè)集團。擁有員工106人，全資及關(guān)聯(lián)公司6家。公司于1995年開始涉足房地產(chǎn)開發(fā)， 并先后在四川成都、 河南南陽、海南三亞等地投資開發(fā)，累計開發(fā)總用地面積超過 40萬平方米，工程優(yōu)良率 100%。其中，位于成都市著名的府

6、 南河南河畔的彩虹花園被評為2000年度“成都市優(yōu)質(zhì)形象工程”和“十大風(fēng)云樓盤”；公司承建的三亞白鷺公園為三亞市最 大的市政公園，占地 26萬平方米，總投資 4500萬元，先后接 待過李鵬、李瑞環(huán)等黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人，得到海南省政府、三亞 市政府及市民的首肯，有力改善了三亞的城市形象和旅游經(jīng)濟 環(huán)境。公司于2002年斥資4000余萬元承建?？谑袨I海東路的 道路改造工程，于 2002年10月16日破土動工，已于 2003年 5月實現(xiàn)局部通車，目前道路改造的配套項目（路燈、園林、 交通設(shè)施）正處于緊張施工中。項目概況本項目位于?？谑惺兰o廣場與萬綠園之間，世紀大橋西 側(cè)，西北面向大海，地理位置十分優(yōu)越。

7、本項目占地面積 52492m2 （約78.7畝），本項目總建筑面積 72041m2,其中地上 建筑面積64041m2、地下室建筑面積 8000m2。本項目建筑群總體平面布置，按其功能布局，劃分為 A、B、C、D、E五個功能區(qū)。A區(qū)位于建筑群的北部，有 2家品 牌餐飲、茶房、豪華會所和辦公區(qū)；B區(qū)和C區(qū)位于建筑群的東部，B區(qū)處于復(fù)興小街，是各類風(fēng)味餐飲美食街；C區(qū)處于復(fù)興正街，是純粹的商業(yè)區(qū)；D區(qū)位于建筑群西部，主要是瀕海西式餐飲、酒吧、各類文化設(shè)施和精品購物區(qū)；E區(qū)位于建筑群的南部，是國際影院和娛樂中心。本項目分兩期建設(shè)，一期工程包括 A、B、C、D功能區(qū)及 廣場建設(shè)，建筑面積 64867m2

8、;二期工程包括 E功能區(qū)，即國 際影院和娛樂中心，建筑面積 7174m2。項目一期工程總投資 8501萬元。其中自籌資金3261萬元， 申請銀行固定資產(chǎn)貸款 3500萬元，其他方式融資 1740萬元。 項目二期工程總投資 4236萬元，業(yè)主自籌1736萬元，擬向銀 行申請中長期借款 2500萬元。第二節(jié)研究依據(jù)與范圍研究依據(jù)海南省咨詢投資公司與海南復(fù)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽定的“編制項目可行性研究報告合同書”。建設(shè)單位提供的項目有關(guān)資料?，F(xiàn)行建筑設(shè)計規(guī)范?，F(xiàn)行建筑結(jié)構(gòu)規(guī)范大全?，F(xiàn)行建筑設(shè)備規(guī)范大全。投資項目可行性研究指南（試用版）。民用建筑設(shè)計通則。項目規(guī)劃初步方案。研究范圍可行性研究報告的范圍

9、是：項目建設(shè)背景及必要性、市場 分析與預(yù)測、建設(shè)地點與建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模、建 設(shè)方案、環(huán)境保護與節(jié)能、項目組織機構(gòu)與勞動定員、投資估 算與資金籌措、項目進度安排、財務(wù)分析與評價等。第三節(jié)技術(shù)經(jīng)濟指標?？谛峦鉃?、復(fù)興城一期工程（商業(yè)步行街）主要技海南省咨詢投資公司- -海南省咨詢投資公司- -術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標表1、項目一期總建筑面積64867m22、總投資8501萬元3、申請固定資產(chǎn)貸款3500萬元4、全部投資稅后內(nèi)部收益率51.84%5、全部投資靜態(tài)回收期（稅后）12.95個月6、全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后，lc=10%）2608萬元7、投資利潤率34.75%&投資利稅率48

10、.88%二.?？谛峦鉃?、復(fù)興城二期工程（國際步行街）主要技 術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標表1、項目二期總建筑面積7174m22、總投資4236萬元其中：固定資產(chǎn)4074萬元建設(shè)期利息70萬元流動資金92萬元3、申請固定資產(chǎn)貸款2500萬元4、全部投資稅后內(nèi)部收益率20.57%5、全部投資靜態(tài)回收期（稅后）5.10 年6、全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后，lc=10%）1871萬元7、投資利潤率19.57%&投資利稅率20.95%第四節(jié)研究結(jié)論海口新外灘 復(fù)興城項目是海南復(fù)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 與海南佳貿(mào)實業(yè)有限公司共同籌資興建的獨具行業(yè)特色、具有 一流服務(wù)水平的、集餐飲購物、健身娛樂、文化休閑、旅游觀

11、光、商務(wù)服務(wù)、會議中心等為一體的多功能綜合性大型濱海商 業(yè)服務(wù)建筑群。項目的建設(shè)為海南省乃至?？谑写蛟祚Y名旅游 城市增添了新亮點，同時將成為?？谑惺兰o大橋和萬綠園一帶 又一道亮麗的風(fēng)景。項目的建設(shè)符合海南省投資發(fā)展方向，符 合行業(yè)發(fā)展趨勢和旅游產(chǎn)品的需求，符合海口市城市發(fā)展規(guī)劃 的要求。項目對海南省特別是海口市第三產(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)的進一 步發(fā)展將起到積極的促進作用，為海南經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻。項 目具有可觀的經(jīng)濟和社會效益，項目的建設(shè)是必要的。經(jīng)測算，項目一期工程總投資 8501萬元，全部投資財務(wù)內(nèi) 部收益率為51.84% （稅后），靜態(tài)投資回收期12.95個月，投資 利潤率34.76%，投資利稅率4

12、8.88%。項目二期工程總投資 4236 萬元，項目建成投入使用后，全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為20.57%（稅后），靜態(tài)投資回收期5.10年，投資利潤率19.57%， 投資利稅率20.95%。綜上所述，?？谛峦鉃?復(fù)興城項目建成后將具有較好的經(jīng) 濟效益和良好的社會效益，是一個十分可行的項目。海南省咨詢投資公司- -海南省咨詢投資公司- -第二章 項目建設(shè)的背景及必要性第一節(jié)項目建設(shè)的背景自十三屆四中全會以來，中國國民經(jīng)濟持續(xù)平均以8%的速度遞增，預(yù)計今明兩年仍將保持7.5%的速度。十六大和十屆人大之后，根據(jù)黨中央和國務(wù)院提出的建設(shè)全面小康社會的發(fā) 展目標，海南省面臨著難得的歷史發(fā)展機遇。繼海南省

13、政府提 出“一省兩地”經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略之后，最近在我省召開的農(nóng) 村工作會議上省委提出：“要把海南建成中華民族的四季花園和全國人民的度假村”的發(fā)展目標。旅游業(yè)以及與此有關(guān)的商 業(yè)服務(wù)業(yè)的定位越來明確。大力發(fā)展旅游業(yè)以及與旅游相關(guān)的 其它產(chǎn)業(yè)，乃是海南省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的重中之重。海口市是海南省會城市，也是海南省政治、經(jīng)濟、文化中 心。要大力發(fā)展旅游業(yè)，?？谑惺桩斊錄_，理應(yīng)率先垂范，把 自身建設(shè)成為海南省旅游業(yè)中心、旅游大市，帶動全省旅游業(yè) 的發(fā)展，乃至帶動全省經(jīng)濟的發(fā)展。但就海口市目前的現(xiàn)狀， 相對于成為一個旅游經(jīng)濟名城尚存大的距離。據(jù)統(tǒng)計資料顯示：2000年至2003年三年間，全省全年接 待旅游

14、人數(shù)平均以 9.4%的速度遞增，2002年接待旅游人數(shù)達到 1254.96萬人次。但全省旅游消費呈現(xiàn)“一頭熱” （三亞）的不 均衡態(tài)勢。?？诘穆糜螛I(yè)“旺丁不旺財”，眾多游客只把?？诋斪髦?轉(zhuǎn)站，而非旅游目的地。據(jù)2001年統(tǒng)計，平均每位游客在海口 停留的時間僅為1.24天，每人每天消費（含住宿）僅為605元。 主要原因是?？谑芯包c少，休閑場所和配套服務(wù)設(shè)施匱乏。文 化、商業(yè)旅游也無特色、無大的旅游逗留價值。究其深層次的原因，在于?？谑谐鞘幸?guī)劃和經(jīng)營顯得平庸 而缺乏特色。論城市面貌，地處南方城市卻無南國韻味；論商 業(yè)文化品味，比之北京王府井、上海南京路又遜色甚遠；論椰 風(fēng)海韻，又遠不及三亞。無怪

15、乎眾多游客游完三亞就登上返程。 城市經(jīng)營與產(chǎn)業(yè)支持間的定位錯失，使海口市只能如是而已。從商業(yè)的角度看，存在的問題也不少。諸如：商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃。?？谑猩虡I(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃工作滯后，城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)布局不甚合理。一些新區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展不夠，群眾購物不方便；而一些熱點地段網(wǎng) 點過于集中，彼此競爭激烈，不利于商業(yè)總體健康發(fā)展。商業(yè)企業(yè)核心競爭力不強。 ?？谑械脑S多商業(yè)企業(yè)規(guī)模 普遍偏小，實力弱，管理手段、管理技術(shù)、管理水平落后，經(jīng)濟效益低。而且絕大多數(shù)企業(yè)市場定位不準，經(jīng)營方式類同， 不適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的要求。特別是入世以后，商業(yè)企業(yè)缺乏 核心競爭力的問題愈顯突出。從總量來說，?？谑猩虡I(yè)

16、企業(yè)偏飽和， 處于一種無特色、 無品味、同質(zhì)化、低層面的競爭狀態(tài)。多屬于社群商業(yè)，小而 全、簡而陋，經(jīng)營成本高、業(yè)態(tài)規(guī)模小，又多集中在老商區(qū)， 有幾個象樣的商家，諸如：第一百貨、嘉華城市花園和中央商 城，雖在規(guī)模上說得過去， 但多固守已經(jīng)過時百貨業(yè)經(jīng)營模式， 或者存在著位置缺陷，或者存在著不能較好的延留游客的社區(qū) 性和周邊環(huán)境上的弱點等等， 以致經(jīng)營業(yè)績平平。因此可以說， 這種飽和是一種結(jié)構(gòu)性飽和，低層面的飽和，也為?？谑猩虡I(yè) 服務(wù)業(yè)提出了上層次、上水平，從經(jīng)營理念到市場定位、到商 業(yè)運作都需要提升的新課題。旅游業(yè)是21世紀的朝陽產(chǎn)業(yè)，是海南省、?？谑械闹е?產(chǎn)業(yè)。為了適應(yīng)海南省經(jīng)濟社會的發(fā)展

17、，適應(yīng)大?？诮ㄔO(shè)，海 口市政府提出建造濱海世紀旅游觀光帶的新構(gòu)想。隨之而來的 必然要帶動對?？谑新糜螛I(yè)、 商業(yè)服務(wù)業(yè)的新一輪改造和提升， 在此觀光帶中，復(fù)興房地產(chǎn)公司和佳貿(mào)實業(yè)公司以極富遠見卓 識的眼光，在世紀大橋西側(cè)、萬綠園以東、世紀廣場以南、濱 海大道以北的得天獨厚的區(qū)域位置上，置地78畝，意欲打造?？谑芯哂袉J規(guī)格、咼品味、全新經(jīng)營理念、純南國風(fēng)味的建筑 風(fēng)格，能融合現(xiàn)代人多種目標需求的經(jīng)營設(shè)施。環(huán)境化、藝術(shù) 化的設(shè)計兼旅游休閑、購物、娛樂、餐飲、會議等多種功能于 一體。其出乎其類、拔乎其萃的品質(zhì)，足以在大?？谏倘χ蓄?睨群雄。第二節(jié)項目建設(shè)的必要性目前在我國房地產(chǎn)業(yè)，正初步形成為一個開發(fā)

18、、經(jīng)營、管 理、服務(wù)等多種經(jīng)濟活動的高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè) 是商品經(jīng)濟的重要組成部分，是經(jīng)濟發(fā)展的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在國民 經(jīng)濟中處于支柱產(chǎn)業(yè)的地位，是經(jīng)濟發(fā)展的“寒暑表” 。房地產(chǎn)業(yè)具有較大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶 動和促進建筑業(yè)、建材業(yè)、金融保險業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè) 和建材業(yè)的發(fā)展又涉及到機械、鋼鐵、石油等幾十個工業(yè)部門 的發(fā)展。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，房屋建筑成本中，70%的是原材料的消耗，而這些原材料則需要眾多行業(yè)來提供。海南省、?？谑械姆康禺a(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了上世紀九十年代的經(jīng) 濟泡沫后，經(jīng)過十幾年的休養(yǎng)生息，充實、調(diào)整多種政策手段，近些年出現(xiàn)房地產(chǎn)復(fù)蘇的跡象，總體勢頭趨于看好。特別是

19、一 些市場定位明確、經(jīng)營理念新穎、地塊優(yōu)勢明顯、品牌內(nèi)涵豐 富的高水平、高內(nèi)質(zhì)的房地產(chǎn)，仍存在較大的發(fā)展空間。市場 前景仍然樂觀。本項目內(nèi)容涵蓋了房地產(chǎn)、旅游業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂 和康體、文化等多種經(jīng)營要素，這些要素通過市場對本項目產(chǎn) 生了強大的支撐。就旅游業(yè)來說，旅游業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要行 業(yè)。旅游業(yè)是包含“行、游、住、食、購、娛”六大要素的綜 合性產(chǎn)業(yè)。海南省旅游業(yè)的發(fā)展空間是無與倫比的。旅游業(yè)的 發(fā)展刺激交通運輸事業(yè)發(fā)展，推動商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、餐飲業(yè)的 繁榮。本項目具有差異化經(jīng)營的諸多優(yōu)勢。而差異化經(jīng)營是贏得 市場成功的重要因素。首先，本項目用地所處的區(qū)位優(yōu)勢無可 比擬。屬于一級用地。這種

20、區(qū)位的固定性所造成的差異性，賦 予了本項目先天的不可再得的品質(zhì)。其市場經(jīng)營成功的概率相 當大。同時這種地域性使項目本身會產(chǎn)生永久不竭的魅力，將 達成地塊開發(fā)與市場經(jīng)營的雙贏。其次，本項目內(nèi)涵豐富，具 有商品效用的多層次性，即同時具備生存資料、享受資料和發(fā) 展資料三個不同層次的內(nèi)容。這一重要特征會給尋求差異性帶 來更大的經(jīng)營空間。同時它又將眾多子市場整合成一個功能完 善的大市場，子市場與大市場互動互補，相得益彰。根據(jù)新的?？谑谐鞘邪l(fā)展規(guī)劃，?？谑性谖磥硪ǔ扇珖?重要的，并具有一定國際影響的旅游城市?，F(xiàn)在?？谑新糜纬?市形象初步確立。特別是在近幾年通過西海岸旅游帶的建設(shè)和 城市環(huán)境美化工程，形成

21、了具有熱帶特色的、現(xiàn)代化的海濱城 市風(fēng)貌，并憑借著優(yōu)越的交通條件、優(yōu)良的旅游度假設(shè)施和優(yōu) 美的城市環(huán)境，已成為海南重要的旅游接待基地。?？诙笫丨?州海峽通道，是全省最大的交通樞紐，是來海南旅游的游客必 經(jīng)之地。在新?？诘某鞘幸?guī)劃中，擬把沿西海岸和沿東海岸一 帶建成濱海旅游觀光帶。本項目用地恰處于這兩大觀光帶的中 心，處于商貿(mào)旅游區(qū)的中心。這種由地理區(qū)位優(yōu)勢帶來的經(jīng)營 海南省咨詢投資公司- -海南省咨詢投資公司- # -區(qū)位優(yōu)勢，將為本項目蘊藏巨大的商機。海南復(fù)興房地產(chǎn)公司和海南佳貿(mào)實業(yè)公司是經(jīng)驗豐富、操 作力強的房地產(chǎn)公司，公司擬通過本項目配合城市規(guī)劃和建設(shè) 打造出三大特色。打造海口市的旅游休

22、閑商圈。?？谑姓?guī)劃，擬充分 利用濱海大道、龍昆路和世紀大橋的旅游交通干道功能，發(fā)揮 萬綠園、世紀廣場和濱海公園的旅游休閑功能，和周邊的旅游 休閑設(shè)施、酒店一起，打造?？谑械男蓍e旅游商圈。為?？谑袆?chuàng)造全國一流的濱海休閑勝地。海南的陽光、 空氣資源是全國唯一的。濱海土地資源在全球都是稀缺的，地 處城市中心的濱海土地資源更是皇冠上的明珠。本項目確保濱 海資源的共享性。讓全體市民和旅游者共同享受濱海地區(qū)的各 種旅游資源。打造全國一流的步行商業(yè)街。步行商業(yè)街是一座城市的“窗口”和“名片”，是吸引游客和顧客的最基本的因素。它正以其巨大的商業(yè)價值和對城市振興發(fā)展的推動作用而成為中國 未來商業(yè)形態(tài)的重要模

23、式。它不僅是城市商業(yè)的縮影，更是城 市人性的表現(xiàn)。步行商業(yè)街景觀和功能的營造，將會給公司帶 來巨大的回報和長期的保值能力。本項目的實施是海南復(fù)興公司實施多元化戰(zhàn)略的重要步 驟，通過本項目的比較優(yōu)勢，將構(gòu)建公司不易被競爭對手效仿 的能帶來超額利潤的，支持企業(yè)發(fā)展后勁的核心競爭力，最終 實現(xiàn)公司的發(fā)展目標。因此，本項目的建設(shè)是非常必要的。海南省咨詢投資公司- -海南省咨詢投資公司- -海南省咨詢投資公司- -第三章市場分析與定位本項目并非單純意義上的房地產(chǎn)項目，它還屬于旅游業(yè)、 商業(yè)、餐飲業(yè)等服務(wù)業(yè)的硬件設(shè)施建設(shè)，是旅游業(yè)的市場載體它的主要市場支撐在于旅游業(yè)，當然也包括市民消費。第一節(jié)旅游市場發(fā)展

24、現(xiàn)狀一.海南旅游市場情況1.近些年旅游接待人次隨著海南旅游環(huán)境的改善和政府對旅游業(yè)支持政策的出臺，海南旅游接待人次近年來呈逐年遞增趨勢，具體情況如下:佃93年至2001年旅游接待、收入統(tǒng)計年份國際游客 （萬人次）國內(nèi)游客 （萬人次）倉U匯（萬美兀）國內(nèi)旅游收 入（億元）1993 年23.97255.446154.9434.201994 年24.73264.877056.0041.811995 年32.78328.248098.0045.771996 年33.90451.908542.0049.871997 年41.28748.7210121.0053.271998 年39.42816.5596

25、24.9058.971999 年45.49883.5810506.0063.742000 年49.31958.2610882.9469.512001 年45.681079.088790.0079.10據(jù)海南省旅游部門統(tǒng)計：自2000年海南省旅游人數(shù)首次突破千萬人次大關(guān)后，2001年，海南省接待國內(nèi)外游客達到1124.76萬人次，實際旅游收入 87.89億元人民幣，占全省國內(nèi) 生產(chǎn)總值16.2%，高于全國平均水平的10%。旅游人數(shù)和收入分別比上年增長11.6%和11.9%。旅游業(yè)已成為海南國民經(jīng)濟支 柱產(chǎn)業(yè)之一，海南已成為中外游客向往的旅游目的地。2002年，旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢仍然保持較強勁的勢頭。

26、全年共接待旅游過夜人數(shù)1254.96萬人次，比上年增長8.1%。其中接待海外旅游者38.93萬人次，下降14.8% ;接待國內(nèi)旅游者1216.03萬人次，增長9.0%。在海外旅游者中，外 國人16.52萬人次，增長27.5% ;香港同胞14.77萬人次，下降 36.1% ;澳門同胞1.92萬人次，下降43.0% ;臺灣同胞5.72萬 人次，下降8.3%。全年實現(xiàn)旅游總收入 95.38億元，比上年增 長 7.4%。2002年10月9日，新華社發(fā)布了第一份中國旅游品牌 問卷調(diào)查，報告結(jié)果表明，海南（?？冢┍涣袨槿珖钤敢庥?覽的旅游區(qū)、點之首，位居蘇杭、京津、上海、云南、青藏高 原、桂林、西安、廣

27、州、深圳前列。據(jù)業(yè)內(nèi)預(yù)測：由于受“ 941 ”事件的影響，特別是已經(jīng)爆 發(fā)的第二次海灣戰(zhàn)爭的影響以及全球恐怖主義的漫延，中國將 成為世界游客首選的旅游目的地。而海南由于其所處的獨特的地緣位置，安全系數(shù)相當大，海南省在黨和政府深入貫徹“十 六”大的精神和十屆人大會議的指引下，社會安定、詳和，人 民安居樂業(yè)，必將成為旅游目的地中首選的首選。2酒店接待能力逐年變化近幾年，海南酒店業(yè)的接待能力發(fā)生了一些新的變化，特別是對四、五星級酒店的需求逐年提高。如三亞新增的天 域、凱萊，瓊海博鰲的金海岸等五星級酒店，年平均入住率達75%以上；三亞的珠江花園等四星級酒店， 年平均入住率達 80% 左右；?？诘乃男羌?/p>

28、以上的酒店入住率平均在70%左右?？偟目?，海南早期建設(shè)的部分三星級以下酒店經(jīng)營不穩(wěn)定，經(jīng)過市 場細分之后，四、五星級酒店的市場需求一直有所上升。特別 是隨著人們生活水平的提高，游客逐步講求旅游品位、注重旅 游服務(wù)質(zhì)量，高星級酒店的需求正在逐年增加。3酒店入住率和房價走勢近幾年，部分三星級以下、經(jīng)營期限長且未重新裝修的酒 店在經(jīng)營上遇到了新的挑戰(zhàn)，競爭較激烈。但四星級以上且周 邊環(huán)境良好的酒店，如海濱、河畔具有區(qū)位優(yōu)勢的經(jīng)營狀況良 好。酒店開房率同酒店檔次形成正相關(guān)的發(fā)展趨勢，而四星級 酒店標準和房價基本適應(yīng)當前國內(nèi)外游客的消費水平，酒店入 住率和經(jīng)營效益要高于其它級別的酒店。海南省咨詢投資公司

29、- -海南省咨詢投資公司- -?？诘奈寮宜?、五星級酒店年均入住率對照表名稱地理 位置酒店 星級客房數(shù) 量（間）年平均入住率平均門 市房價 （元/間）環(huán)島大酒店海 口 海甸島540898 年 43.6%, 99 年 51%, 2000 年 65%，2001 年 66%11001300金海岸酒店海 口 海甸島540098 年 46%，99 年 62%，2000 年 72%，2001 年 73%11001280文華大酒店?？跒I 海大道531898 年 55%，99 年 58%，2000 年 67%，2001 年 69%14001700寶華海景酒店海口濱 海大道442698 年 58%，99 年 65

30、%，2000 年 76%，2001 年 77%800980黃金海景大酒店?？跒I 海大道423098 年 60%，99 年 69%，2000 年 78%，2001 年 80%700960?？谑新糜问袌銮闆r海口市2000年接待國內(nèi)外游客 324.81萬人次，比上年增 長16.81%;旅游總收入26.02億元人民幣，比上年增長10.86%。 2001年接待國內(nèi)外游客 369.8萬人次，比上年增長13.85%;旅 游總收入27.79億元人民幣，比上年增長6.8%。旅游人數(shù)及經(jīng)濟效益創(chuàng)近幾年來的最高水平。2002年，旅游業(yè)穩(wěn)中有進。我市著力構(gòu)建“瓊州海峽旅游 度假區(qū)”和“?？诼糜稳Α保_展區(qū)域旅游協(xié)作等

31、一系列大規(guī)模 高層次活動，培育了觀光度假、商務(wù)會展、體育健身等旅游產(chǎn)*海南省咨詢投資公司- -海南省咨詢投資公司- -品，促進旅游通道轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜位?，綜合接待能力顯著提高。全年接待過夜旅游人數(shù)391.4萬人次，比上年增長 4.3%。全年實現(xiàn)旅游總收入 33.75億元，比上年增長 7.8。2002年，旅游業(yè)穩(wěn)中有進。我市著力構(gòu)建“瓊州海峽旅游 度假區(qū)”和“?？诼糜稳Α?，開展區(qū)域旅游協(xié)作等一系列大規(guī)模 高層次活動，培育了觀光度假、商務(wù)會展、體育健身等旅游產(chǎn) 品，促進旅游通道轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜位?，綜合接待能力顯著提高。 全年接待過夜旅游人數(shù) 391.4萬人次，比上年增長 4.3%。全年 實現(xiàn)旅游總收入33

32、.75億元，比上年增長 7.8%。但作為大特區(qū)省會城市的?？谑?，酒店分布中，高檔酒店 偏少，以商務(wù)酒店居多，尤其缺少休閑度假型高檔服務(wù)設(shè)施。 過去幾年，海南旅游均以環(huán)島旅游為核心，?？谑屑爸苓叺貐^(qū) 因缺少有特色的旅游景點及相關(guān)設(shè)施而使?？谑袃H作為環(huán)島游 的登島點和離境點，由于三亞鳳凰國際機場落成開通，來海南 旅游的空中通道并非?？谝惶帲@就使?？谑新糜伟l(fā)展面臨挑 戰(zhàn)。因此，大力開發(fā)以海口為中心的瓊北旅游資源，建設(shè)富有 特色的觀光、濱海休閑度假型旅游，已成為當務(wù)之急，也是未 來?？谑新糜翁厣放畦T造的重中之重。擬建的?？谛峦鉃?fù)興城是從建設(shè)地的自然、生態(tài)環(huán)境、建筑物建設(shè)規(guī)模、風(fēng)格以及設(shè)施，均堪稱

33、一流的海濱休閑度假、 商務(wù)會議綜合型館所，必將對國內(nèi)外游客產(chǎn)生強大的吸引力。第二節(jié) ?？谑新糜螛I(yè)未來發(fā)展及預(yù)測十屆人大后，海南省把發(fā)展旅游業(yè)放在了突出的重要地 位，相關(guān)的旅游優(yōu)惠政策及方案相繼出臺，大大刺激了旅游業(yè) 的發(fā)展，據(jù)資料，旅游團隊和散客人數(shù)大大增加，海口 “黃金 周”之前，曾因旅游團隊數(shù)量的不斷增加，一度出現(xiàn)接團空調(diào) 大巴車緊張，導(dǎo)致某些旅行社不得不放棄個別接團計劃。與旅 游相關(guān)的配套設(shè)施呈現(xiàn)出不敷需要之況，也正因為如此，?？?市高品質(zhì)的星級酒店逐年增加，以適應(yīng)市場需求。從統(tǒng)計數(shù)據(jù) 中可以看出，在相對穩(wěn)定、相對平衡的價格構(gòu)成中，海口市酒 店以其越來越完善、越來越高檔的硬件設(shè)施，和更趨

34、嚴格的管 理制度、更趨一流的服務(wù)水準，創(chuàng)造出年平均入住率在67.4%以上的業(yè)績。可以說，?？谑幸云洫毺氐臍夂蛸Y源和旅游資源， 吸引了如潮的游客，使酒店業(yè)出現(xiàn)了空前的淡季不淡的經(jīng)營狀 況。海口市是我國重要的熱帶濱海旅游城市和旅游休閑度假 勝地，是海南省政治、經(jīng)濟、文化、旅游、交通運輸中心。作 為大特區(qū)省會，不僅享有國家許多優(yōu)惠政策，而且，其良好的 投資環(huán)境，更為國內(nèi)外投資者提供了得天獨厚的風(fēng)水寶地和無 限商機。?？谑袑⒔ㄔO(shè)成為我國著名的對外開放城市，具有現(xiàn) 代水平和國際化的新型海濱旅游城市，成為我國乃至東南亞地 區(qū)經(jīng)濟、商業(yè)、貿(mào)易、旅游、考察、會議、休閑、度假、療養(yǎng) 中心。隨著粵海鐵路的全線貫通

35、，海峽變通途已成為事實，海南 連接大陸的劃時代開端已經(jīng)到來。由于解決了制約海南旅游的 最重要的交通問題，屆時，至U海南旅游的人數(shù)將成倍增長，乘 坐安全、舒適、價格適宜的火車橫渡瓊州海峽，游覽南島天涯。成千上萬的游客乘坐火車紛至沓來，將為海南旅游和酒店業(yè)帶 來無限商機，開辟更加廣闊的前景。第三節(jié) 海口餐飲業(yè)現(xiàn)狀與預(yù)測2000年全省有餐飲網(wǎng)點 1.39萬人，從業(yè)6.88萬人，餐飲 業(yè)零售額 22.88億元，增長13.2%。餐飲業(yè)“節(jié)假日經(jīng)濟”效應(yīng)明顯。椰子節(jié)和“五一”長假 期間，?？谑?5家知名飯店、酒家和金龍美食一條街推出一系 列風(fēng)味食品，開展各種促銷活動，使營業(yè)額有較大增幅；春節(jié) 和國慶節(jié)長假

36、期間，?？?、三亞、瓊海、興隆等旅游熱點地區(qū) 餐飲業(yè)生意興旺。2002年，春節(jié)期間，幾家大商場的銷售額都很可觀，從元 月14日至23日的10天里，第一百貨、生生百貨、樂普生三家 商場銷售額合計為 5636萬元。比上年同期增長48.3%。各超市、 貨倉商場的銷售形勢也非常喜人，萬福隆超市年貨空前熱銷，海南省咨詢投資公司- -海南省咨詢投資公司- # -日銷售額最高時達 220萬元。五一黃金周，第一百貨每天都有 3萬以上的客流量，銷售額高達1300萬元，最高的一天銷售了378萬元，與上年同期相比增長 27.7%。信興家電商場的空調(diào)節(jié) 的推動下，銷售額增長 3倍。2001年?？诓惋嫎I(yè)，得益于國家擴大內(nèi)

37、需政策的積極影 響，以及?？诮?jīng)濟的發(fā)展、居民收入增多，從而促進餐飲消費 繼續(xù)需求旺盛。全年餐飲業(yè)零售額達8.09億元，占全市社會消費品零售總額的10%，比上年增長11.1%。餐飲業(yè)網(wǎng)點2887個， 比上年增加188個。2002年海口餐飲業(yè)仍然保持良好的發(fā)展勢 頭。餐飲業(yè)零售額 1.51億元，增長8.9%。由于“旅游經(jīng)濟”、 “會議經(jīng)濟”和“假日經(jīng)濟”的共同影響，海口餐飲業(yè)的前景 無疑是看好，同時也會帶動娛樂業(yè)、美容美發(fā)業(yè)、保健按摩業(yè) 的新發(fā)展。第四節(jié) ?？谛峦鉃?fù)興城客源分析從對我國大中小型居民收入水平的統(tǒng)計來看，中國人不但 收入水準開始部分進入中產(chǎn)階段，并且他們手中可以自由支配 的現(xiàn)金也相對

38、增多，儲蓄存款的中位數(shù)在5萬元人民幣之間，可以用來在國內(nèi)旅游的資金是相當充足的。國內(nèi)旅游市場日趨成熟，客源結(jié)構(gòu)趨向合理。家庭出游成 為旅游市場的主力軍，自助游較興旺，特別是“春節(jié)”和“五海南省咨詢投資公司- -海南省咨詢投資公司- -一”兩大黃金周中表現(xiàn)尤為突出；消費能力強的散客正快速增 長，所占比例上升較快；雖全球經(jīng)濟放緩，但我國積極刺激國 人消費，拉動內(nèi)需取得成效，經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)，來我市的商務(wù)客 人、會展和會議旅游仍在繼續(xù)升溫；旅游產(chǎn)品的精品化、旅游 市場運行的有序化和理性化等都有不同程度的提高。新外灘復(fù)興城建成后，由于其多功能的設(shè)計、多商業(yè)業(yè)態(tài) 的功能組合，客源必然是多方面的。有住客、食客

39、、游客、觀 光客、會議客以及購房業(yè)主等等。綜合性的特色經(jīng)營必將招攬 多方面的消費者。為保證客源，公司將以其更為完善的硬件服 務(wù)設(shè)施、更高標準的服務(wù)水平、更具有特色的服務(wù)功能，牢牢 地吸引客源，經(jīng)測算，這部分客源數(shù)量之多，已足以維持復(fù)興 城的正常運轉(zhuǎn)，在此基礎(chǔ)上，公司將借助新的條件，不遺余力 地開辟新客源。海南自1988年建省以來，海口的經(jīng)濟獲得了高速發(fā)展。 到2001年，人口從32.72萬增長到88.32萬，翻了一倍；國內(nèi) 生產(chǎn)總值從8.89億元增長到145億元，增長了 16.4倍；地方財 政收入從6523萬元增長到222675萬元，增長了 34倍；社會商 品零售總額從5.58億元增長到81.

40、03億元，增長了 14.5倍。2003年1月1日，新?？谑懈骷壭姓^(qū)掛牌。根據(jù)國務(wù)院正式批復(fù)調(diào)整?？谛姓^(qū)劃：撤銷瓊山市，撤銷?？谛阌^(qū)、 新華區(qū)、振東區(qū)。以原瓊山市和?？谑性阌^(qū)、新華區(qū)、振 東區(qū)的行政區(qū)域，設(shè)立海口市秀英區(qū)、龍華區(qū)、瓊山區(qū)、美蘭 區(qū)。調(diào)整后的海口市人口由原來的80多萬增加到160萬，增加 近1倍；土地面積由原來的 236.4平方公里擴大到 2364.8平方 公里，擴大10倍。購買力支持據(jù)資料統(tǒng)計所得，城鎮(zhèn)居民可支配收入表如下:年份城鎮(zhèn)居民收入（元）198711121998674919997059200071032001775520028004據(jù)世界經(jīng)濟組織分析，當人均收入

41、達到1000美元時，房地產(chǎn)業(yè)將會大力發(fā)展。由于海口市城鎮(zhèn)人均收入已基本達到 1000美元，且伴隨人口基數(shù)的增長，海口市房地產(chǎn)將會有一個 良好的發(fā)展期。?？谑凶鳛楹Ｄ系氖鞘校司杖胂M水平要高于全省平均水平，同時，?？谑袀€人存款高達180億元；海口的經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)展現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，對內(nèi)地投資者吸引力已越 來越大，且由于目前的股市等其它投資渠道不暢，投資商業(yè)物 業(yè)已是投資者的首選， 本項目定位于步行商業(yè)街，以休閑娛樂、餐飲、商業(yè)為主，這樣的物業(yè)產(chǎn)品在市場中有足夠的吸引力。項目的終端消費者分析消費者新的消費觀念形成隨著人們生活水平的提高，人們消費觀念出現(xiàn)了新的排序：一是休閑娛樂，二是餐飲，三

42、是購買商品。即消費已經(jīng)不 再停留在簡單的購買商品上，“休閑的吃喝玩樂購”消費已經(jīng)是多數(shù)人的一種主要消費形態(tài)，而購買也變成了種隨機行為，受 購買環(huán)境、心情、誘導(dǎo)影響較大，且購買商品不是目的，而是 為了享受這一過程及樂趣。項目周邊人口構(gòu)成、經(jīng)濟狀況及消費習(xí)慣分析項目位于?？谑兄行某菂^(qū) 龍華區(qū)，是海口政治、經(jīng)濟、 文化中心，該區(qū)常住人口 30多萬人，其中戶籍人口 20多萬人。 公務(wù)員、企業(yè)管理人員在居民中占有較大比例，該部分居民收 入較穩(wěn)定，人均可支配收入在?？谑懈鞔蟪菂^(qū)人均水平是最高 的，屬高收入、高消費群體，是?？谑兄懈邫n消費品的中堅力 量。他們對商品價格不十分敏感，對購買場所環(huán)境、服務(wù)及商 品

43、品質(zhì)要求較高。本項目的中高檔商業(yè)定位較符合這類消費群 體的消費習(xí)慣，具有較好的商業(yè)依托。項目目標購買（租賃）客戶分析經(jīng)過對海口近幾年的主要商業(yè)樓盤銷售調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，55%的客戶是為了出租贏利而購買商鋪，而以自營為目的購買 商鋪的客戶占35%，另外有10%的人純粹是為了在買進賣出中 賺取差價。本項目目標購買客戶為以下幾種類型:長期投資型客戶這類客戶是本項目最主要的目標客戶，屬較富裕一族，資 金雄厚，鑒于目前投資渠道少，銀行利息低，股票風(fēng)險又高， 而其它投資經(jīng)營未具備一定能力情況下，較認同房地產(chǎn)這種穩(wěn) 妥的投資方式。此類型客戶主要有兩種：其一是專業(yè)的商鋪投資商，一般 擁有較雄厚的經(jīng)濟實力，通常會做

44、大型商鋪交易，即購買一些 商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后出租給各個經(jīng)營商，通常自己也捎 帶經(jīng)營，但不以經(jīng)營為主；其二是小型商鋪投資商，通常是擁 有一定閑置資金，投資一兩個商鋪。自主經(jīng)營型客戶這類客戶在海口市有多年成功經(jīng)營經(jīng)驗，代理知名中高檔 品牌，是商界中較為成功的商人，多屬個體經(jīng)營戶、私營企業(yè) 主；也有部分是外地來?？诮?jīng)營多年或?qū)？谑杏幸欢ǔ潭攘?解的個體經(jīng)營戶、私營企業(yè)主；購買商鋪后用于自己經(jīng)營。短期投資型客戶也可稱為炒作型客戶，這類客戶是專業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)炒家， 對海口市房地產(chǎn)市場有一定的研究，專門對房地產(chǎn)物業(yè)特別是 商業(yè)物業(yè)進行短期炒鋪賺錢（如短期的低吸高拋，或經(jīng)過兩到 三年時間的市場培育等商

45、場作旺，鋪面升值后轉(zhuǎn)手賣出賺錢）項目目標租賃客戶個體經(jīng)商者、新移民、已下崗（退休）決定重新創(chuàng)業(yè)的人士、部分品牌產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，意欲此類置業(yè)者亦大有其人。公司將采取有效的措施，保證客源源源不斷，逐步進行市 場拓展。首先，公司已擬定了極富創(chuàng)意且符合市場需求的招商 計劃，如售房計劃，擬出售體量值的60%，還確定了復(fù)興城市場準入門坎，堅決杜絕低水準、趨同性、賣點平庸的客商入住， 爭取品牌效應(yīng)，爭取客源。其次，由于中國中產(chǎn)階層已實質(zhì)性 形成，加以旅游、會務(wù)的推動，公司的市場定位是以中高檔消 費為主，以餐飲業(yè)為主，將占到業(yè)態(tài)量的1/3強，經(jīng)營服務(wù)方面，也將輔之以多特色、多方位、多品位、適應(yīng)市場的各種消 費服

46、務(wù)。第五節(jié)市場定位海口市商業(yè)市場業(yè)態(tài)特點分析：行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展?？谑猩虡I(yè)發(fā)展迅猛，社會消費品零售總額近年以年911%的速度增長，2001年餐飲零售額增長 11.1%，2002年仍保 持良好的發(fā)展勢頭，餐飲零售額增長8.9%。餐飲消費在消費總額中的比例也越來越高。商業(yè)業(yè)態(tài)細分商業(yè)市場的自動調(diào)節(jié)作用已經(jīng)初步顯現(xiàn)，具體表現(xiàn)為商業(yè)市場進一步細分化：倉儲式超市、各種國際品牌的專賣店、量販店、會員店等大量出現(xiàn)。不同商業(yè)業(yè)態(tài)滿足著不同市場層面的需求，新的商業(yè)業(yè)態(tài) 已逐步得到市場的認同，?？诘纳虡I(yè)發(fā)展正趨向與世界同步。業(yè)態(tài)市場的空缺現(xiàn)有業(yè)態(tài)市場組成豐富， 但功能比較單一，難以形成規(guī)模; 另一方面，消費檔次提升、消

47、費需求越來越高，迫切需要具備 規(guī)模資源整合優(yōu)勢的全天候、全功能綜合性商業(yè)文化休閑消費 中心出現(xiàn)，以填補這一市場空白。外地資本涌入華聯(lián)、廣百等大型零售商的進入，有效地刺激了本地行業(yè) 的發(fā)展，而萬福隆等一批本地商家的崛起則顯示出本地行業(yè)極 大的市場適應(yīng)性、對新生事物的接受能力。商務(wù)活動日趨頻繁商業(yè)的發(fā)展促進了相關(guān)行業(yè)的衍生，各種服務(wù)性、中介性 的商務(wù)公司大量出現(xiàn)，各種有關(guān)的產(chǎn)品展示會、商貿(mào)洽談會頻 頻召開，商務(wù)活動日趨頻繁，與之相應(yīng)的商務(wù)洽談、休閑、食 宿等場所身價日增，為綜合性、多業(yè)態(tài)的商業(yè)休閑區(qū)的產(chǎn)生營 造了良好的契機。綜上所述，本項目應(yīng)定位于集休閑娛樂、觀光、餐飲、商 務(wù)、購物于一體，全天候

48、、全功能、開放式、綜合性商業(yè)文化 休閑消費中心，實現(xiàn)“一站式”的消費及經(jīng)營理念。海南的熱帶海濱旅游產(chǎn)品有巨大的市場與潛力，根據(jù)國內(nèi) 外旅游市場需求分析，海南旅游的客源結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢已由觀光 游向度假游過渡，出游方式為散客游逐年增多。新外灘復(fù)興城 在對國內(nèi)外旅游市場需求的宏觀預(yù)測分析和?？谑猩虡I(yè)市場業(yè) 態(tài)特別分析基礎(chǔ)上，著重于開拓消費層次為中高檔的度假、商 務(wù)、會議游客，結(jié)合項目地塊瀕水、景觀、交通和輻射等區(qū)域 特點，市場定位在休閑度假、會務(wù)商務(wù)、旅游、和觀光、飲食 購物、休閑娛樂等多功能消費上。市場目標是，主要針對特殊消費人群，如企業(yè)客戶、企業(yè) 商務(wù)、公務(wù)接待、會議培訓(xùn)、國內(nèi)外游客等，發(fā)展餐飲業(yè)

49、優(yōu)勢， 以極富特色的中、西餐飲為主，整合休閑、娛樂、桑拿、健身、 水療、茶藝、商務(wù)、會議中心、圖書館、兒童樂園、科技館、 藝術(shù)館等多種服務(wù)項目。同時，商業(yè)步行街也將為普通游客和 市民提供休閑、購物、觀光和娛樂服務(wù)。在建筑風(fēng)格、業(yè)態(tài)布局和經(jīng)營模式上要定位如下主要內(nèi)容 和特色：打造海口市的旅游休閑商圈。海口市政府規(guī)劃，擬充分 利用濱海大道、龍昆路和世紀大橋的旅游交通干道功能，發(fā)揮 萬綠園、世紀廣場和濱海公園的旅游休閑功能，和周邊的旅游 休閑設(shè)施、酒店一起，打造海口市的休閑旅游商圈。這個商圈 狹義包括世紀廣場、 萬綠園、濱海公園等三個公園， 京豪會館、 臺灣會館、生生百貨和本項目；廣義商圈還包括周邊

50、的酒店。 在這個旅游休閑商圈中， 老項目功能單一，不能起到統(tǒng)領(lǐng)作用； 只有用一批新建項目來覆蓋眾多的功能。更重要的是：這種旅 游休閑商圈的項目需要結(jié)合海南本地的特點，具有公用性、開 放性和先進性。公司規(guī)劃用商業(yè)步行街將若個項目的多種服務(wù) 功能有機融合一起，形成設(shè)施配套、功能互補、相得益彰的經(jīng) 營格局。游客和市民從“萬綠園”出發(fā)，通過跨龍昆灣的步行 橋，即可達到本項目，進入商業(yè)步行街，可橫穿京豪會館、臺 灣會館，到達世紀廣場。為?？谑袆?chuàng)造全國一流的濱海休閑勝地。海南的陽光、 空氣、沙灘、海浪（4S資源）是全國獨有的資源。而濱海土地 資源在全球都是稀缺的，地處城市中心的濱海土地資源更是皇 冠上的明

51、珠。濱海地區(qū)是一個海濱城市中景色最優(yōu)美、最能反 映出城市特色的地區(qū)，因此，項目方案規(guī)劃要確保濱海地區(qū)的共享性是一重要原則。讓全體市民共同享受濱海地區(qū)旅游資源， 既有社會效益，也有經(jīng)濟效益。本項目設(shè)計統(tǒng)盤考慮海面觀景、建筑造型、景觀塑造、業(yè) 態(tài)格局以及人物流的互動，在?？谑酗@要的濱海位置上，托出 了一處絢爛奪目的建筑群。它包含了多方面的內(nèi)涵。第一，改善濱海地帶水體的生態(tài) 環(huán)境，開發(fā)時已關(guān)注到生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)性，尤其是水體的質(zhì) 量問題，擬采用環(huán)保生態(tài)式管理模式，引入先進技術(shù)，實現(xiàn)經(jīng) 營環(huán)節(jié)的零污染；第二，增加公共空間，開發(fā)濱海地區(qū)，提高 城市的素質(zhì)，特別是增加供公眾共享的公共空間；第三，吸引 人的

52、、優(yōu)美的城市環(huán)境設(shè)計，如濱海的城市輪廓線、激動人心 的濱海節(jié)點、連續(xù)的開放空間、無阻擋的視線走廊等。本項目的建設(shè)可在?？跒I海海岸線上，形成富有特色的旅游景點。進入美蘭機場的飛機在航線拐彎時，從機艙望去， 世紀大橋猶如一條白色長龍，靜臥在秀英灣東側(cè)的海甸溪出海 口，視線焦點自然凝聚在本項目的地塊上；由海安、湛江和瓊 州海峽駛來的輪船轉(zhuǎn)入?？跒硶r，視覺焦點也落在世紀大橋、 世紀廣場和本項目的地塊上；駕車在世紀大橋、濱海立交橋、 龍昆北路、濱海大道行走，視線被世紀大橋高聳的雙塔所吸引， 視野仍在這一地塊上。站在本項目的地塊上看海口的城市輪廓 線，國貿(mào)、濱海大道一帶的高樓大廈鱗次櫛比、錯落有致，與 椰

53、樹、藍天白云和水中倒影構(gòu)成了一幅美麗的濱海圖畫。黃昏，斜陽西下、晚霞滿天，遠眺秀英灣，金光粼粼、帆船點點；海 岸線上，椰影婆娑、燈光閃爍晚上，城市燈火通明，高樓大廈輪廓時隱時現(xiàn)，繁星閃爍，萬綠園人流涌動，夜色瀾柵， 世紀大橋和濱海立交橋車水馬龍俯瞰瓊州海峽南岸，美麗的城市輪廓線和五顏六色的城市夜景，為?？谛滦蜗蟮拇_立， 平添了濃重的一筆。打造全國一流的商業(yè)步行街。商業(yè)步行街是一座城市的“窗口”和“名片”，是吸引游客和顧客的最基本的因素。它正 以其巨大的商業(yè)價值和對城市振興發(fā)展的推動作用而成為中國 未來商業(yè)形態(tài)的重要模式。它不僅是城市商業(yè)的縮影，更是城 市人性的表現(xiàn)。美國紐約大道、法國香榭麗舍大

54、街、日本東京 都大街等是國際著名商業(yè)街，北京王府井大街、上海南京路、 廣州北京路等是國內(nèi)知名商業(yè)街。商業(yè)街的成功在于整體優(yōu)勢，在于特色經(jīng)營的專業(yè)店和大的商場，還有餐飲、休閑、娛樂等 等，它的業(yè)態(tài)和功能是比較齊全和完善的。當人們的消費方式 過渡到情感消費時，物質(zhì)消費會逐步讓位于精神消費，只有城 市商業(yè)步行街才能滿足別的商品經(jīng)營模式后不能解決的此類需 求。從建筑理念上說，本項目人性化、藝術(shù)化、環(huán)境化的設(shè)計 思想得以充分體現(xiàn)。濱海景觀的海洋文化特質(zhì)、海天一色、綠 樹成蔭的生態(tài)綠色概念、無干擾的步行商業(yè)街、多業(yè)態(tài)的文化 特色、在休閑購物娛樂中感受到與自然界的交融；一站式、開 放式的消費方式，坡屋頂?shù)哪?/p>

55、國風(fēng)情，既體現(xiàn)了以人為本的現(xiàn) 代理念，又體現(xiàn)了以自然為本的哲學(xué)觀。所有這些設(shè)計元素的 融入，為本項目的市場定位奠定了先進的、堅實的前瞻性基礎(chǔ)本項目將成為?？趧潟r代的大型綜合性旅游商業(yè)中心、海 口世紀商圈的商業(yè)旗艦，從規(guī)模優(yōu)勢可形成密集的多業(yè)態(tài)集群， 提供更豐富的服務(wù)及消費選擇，并通過“規(guī)模、品牌”等經(jīng)營 優(yōu)勢進一步鞏固商業(yè)旗艦地位。第六節(jié)業(yè)內(nèi)?？谑袌龇治鲆?商業(yè)面鋪?？谑凶饨鹎闆r?？谑袕?987到2002年，海口市的社會商品零售總額從5.58億元增長到102.66億元，增長了 18.4倍。批發(fā)、零售和餐飲業(yè)實現(xiàn) GDP18.96億元，占全市 GDP的13.1%，比上年增長8.5%。所占比重，比

56、全國平均水平 9%高出 4.1個百分點，比商業(yè)發(fā)達的上海市還高2.5個百分點。可見商貿(mào)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻度日益提高，已成為?？谑袊窠?jīng)濟支 柱產(chǎn)業(yè)之一。傳統(tǒng)商業(yè)。百貨商場內(nèi)的租金都比較高，一般都在400元/平方米月（實際經(jīng)營面積）以上，有的甚至更高。大部分采用 的是保底加提成的方式。即商店業(yè)主統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一收款，按 25% 30%提取營業(yè)流水，由經(jīng)營者開具增值稅發(fā)票。當營業(yè) 額達不到最低標準時，經(jīng)營者必須補足保底款。明珠商業(yè)廣場附近臨街的專賣店租金高達250 300元/平方名稱面積經(jīng)營項目合作方式價格或 分成比例說明第一百貨30000百貨、服裝聯(lián)營20% 30%樂普生13000百貨、服裝聯(lián)營2

57、0% 30%牛牛百貨13000百貨、服裝聯(lián)營350 元 /M2,20% 35%明珠廣場90000百貨、服裝聯(lián)營、出租20 30%東方廣場13500百貨、超巾聯(lián)營、出租2200 350/M金世紀商城20000百貨、超巾聯(lián)營250 500, 26%售價20000傳統(tǒng)商業(yè)街。傳統(tǒng)商業(yè)街租金比較貴，海秀東路DC城、米月；泰龍城一般的鋪位租金為 250元/平方米月，臨街的鋪 面租金高達350元/平方米月；國貿(mào)附近，臨街的一樓鋪面租金為150 200元/平方米月，金福城一樓臨街鋪面的租金報價高 達260元/平方米月，二樓鋪面的租金為 80100元/平方米月， 三樓的租金為50元/平方米月；金龍路飲食一條街

58、的租金報價 為45元/平方米月（一、二樓連租），藍天路（原機場路）的租 金為30 40元/平方米月；玉沙路口的租金為一樓 80元/平方 米月、二樓租金40元/平方米月，南航東路飲食店的租金為1520元/平方米月,工業(yè)大道大飲食店的租金為 1015元/平方 米月。最近，在?？诟郏ㄐ阌⒏郏┒^(qū)門口（濱海大道北側(cè)）推 出了約2000平方米的“汽車物流中心”，由貨運公司和?？诟?集團合作開發(fā)，每個鋪面 98平方米（1 3層）,15年一次交納 租金為198000元（折合約2000元/平方米年）三年租期合同 月租2500元/月，零租押金6萬元，月租2500元。折合租金為： 15年期11元/平方米月，3年期

59、和零租的租金為 25元/平方 米月。在調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)：由于城市拆遷，臨街鋪面銳減，營業(yè)鋪面供不應(yīng)求，租金看漲。已經(jīng)擁有鋪位的在轉(zhuǎn)讓時收取4萬一5萬元的高額轉(zhuǎn)讓費。同時，我們還發(fā)現(xiàn)：在位置相同或相近的區(qū)域，租金與營 業(yè)面積成反比例：零售商業(yè)鋪面一般面積小（10 50平方米/個）,租金相對比較高，而風(fēng)味餐廳的營業(yè)面積居中，面積在 100 300平方米/間，租金一般要比大面積的大型餐廳高50%100%，而大型餐廳的面積一般都在1000平方米以上，租金都比較便宜。二鋪面售價情況在售的商業(yè)鋪面數(shù)量少，面積規(guī)模都不大。主要有：位于 國貿(mào)大道的歐美佳， 面積約5500平方米，三層裙房結(jié)構(gòu)，一樓 售價為13

60、000元/平方米，二樓售價為10000元/平方米，三樓售 價為7000元/平方米。發(fā)展商統(tǒng)一返租 10年，年租金為售價的 8.0%。位于國貿(mào)大道的金福城，面積約4000平方米，一樓售價為12000 15000元/平方米，二樓售價為 5000 6000元/平方米， 三樓售價為3500 4000元/平方米。發(fā)展商也可以返租，租金 為售價的8.8%。位于海秀東路的海南明珠商業(yè)廣場，鋪面售價為20000元/平方米，有價無市，原因是鋪面都被發(fā)展商抵押給了銀行，售 價是發(fā)展商的商業(yè)管理公司代售的。另有一家長沙的公司整體 出售位于商業(yè)廣場四樓的約4900平方米的物業(yè)，售價約 5000元/平方米。嘉華城市花園