青島靈山衛(wèi)鎮(zhèn)朝陽新村項目房地產(chǎn)市場調(diào)研及項目定位報告-39

1、靈山衛(wèi)朝陽新村項目市場調(diào)研及項目定位報告目 錄1. 經(jīng)濟環(huán)境分析 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 031.1 青島市發(fā)展概況 1.2 青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)概況1.3 膠南市概況1.4 靈山衛(wèi)概況 2. 區(qū)域市場特征分析 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 103. 項目分析及研究目- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 163.1 項目分析 項目概況 周邊生活配套 項目經(jīng)濟指標 項目戶型分析3.2 研究目的 4

2、. 競爭環(huán)境分析- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 194.1 周邊競爭型樓盤調(diào)查 4.2 項目SWOT分析 4.3 目標客戶群客戶群需求分析 目標客戶群定位5 項目定位- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 255.1 項目定位 5.2 價格定位5.3 規(guī)劃建議 整體規(guī)劃定位外立面規(guī)劃設(shè)計建議附件：價格測算表 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 401. 經(jīng)濟環(huán)境分析1.1 青島市發(fā)展概況青

3、島行政圖青島地處山東半島東南部，東南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。全市總面積10654平方公里，其中市區(qū)轄屬市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島七區(qū)共1102平方公里，所轄的膠州、即墨、平度、膠南、萊西五市總面積9552平方公里。全市總?cè)丝跒?31.12萬人，市區(qū)人口258.4萬人。青島經(jīng)過 20 余年的改革開放和不斷進行工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，現(xiàn)已形成了電子通訊、信息家電、化工橡膠、飲料食品、汽車船舶、服裝服飾六大支柱產(chǎn)業(yè)。2005年前三季度，全市實現(xiàn)GDP1896.5億元，比2004年同期增長17，經(jīng)濟增長速度再次創(chuàng)下了歷史最好水平，預(yù)計全年GDP總量較的20

4、00年增幅超過百分之百。2004年，全市人均GDP也創(chuàng)下1780.3億元的新高。人均達到23396元，約2800美元，比20年前的1983年增長10.2倍，年均增長12.3。青島作為中國2004年度十大最具經(jīng)濟活力城市，憑借其公平的市場秩序、良好的社會治安、舒適的生活條件、高效的政府工作、完備的基礎(chǔ)設(shè)施和有保障的人身及財產(chǎn)安全等良好的投資生活環(huán)境，榮獲“企業(yè)家滿意獎”。青島擁有一大批中國知名企業(yè)，如海爾集團、海信集團、青島鋼鐵控股集團、青島啤酒股份 、澳柯瑪集團、頤中煙草（集團）、雙星集團、青島廣源發(fā)集團、利群集團、青島港（集團）、青島建設(shè)集團、山東綺麗集團等。青島啤酒已經(jīng)擁有百年的生產(chǎn)歷史；

5、海爾集團是改革開放后迅速崛起的企業(yè)， 2004 年實現(xiàn)全球營業(yè)額突破 1016 億元人民幣；海信集團、雙星集團、澳柯瑪集團等均已成為中國的名牌企業(yè)。青島通過重點發(fā)展和建設(shè)多個國家級重點發(fā)展區(qū)域：青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、青島保稅區(qū)、青島高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 、青島出口加工區(qū)、青島海峽兩岸農(nóng)業(yè)合作試驗區(qū)等，為企業(yè)的發(fā)展與壯大提供了良好的環(huán)境。作為2008年奧運會的帆船比賽地，青島正在加強奧運行動規(guī)劃即總體構(gòu)想及戰(zhàn)略步驟、奧帆賽基地及配套設(shè)施建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社會環(huán)境建設(shè)和戰(zhàn)略保障措施等五部分。與此同時青島的城市建設(shè)及經(jīng)濟發(fā)展將一個新的高速提升的契機。綜上所述，作為十大最具經(jīng)濟活力城市，青島經(jīng)濟建設(shè)

6、快速穩(wěn)定發(fā)展，人均收入水平逐步提高，為房地產(chǎn)市場的繁榮提供了有力保障。1.2 青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)概況青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)功能分區(qū)地圖青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位于山東半島青島西海岸，與膠南市相連。青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是首批14個國家級沿海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)之一總體規(guī)劃面積227平方公里，常住人口30萬,是集現(xiàn)代港口、新興工業(yè)、旅游度假、商貿(mào)物流為工業(yè)特色的現(xiàn)代化新城區(qū)，內(nèi)設(shè)幾個特殊功能區(qū)，其中保稅區(qū)2.5平方公里、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)1平方公里、省級薛家島度假區(qū)27平方公里、行政商務(wù)中心區(qū)20平方公里。此外，還有工業(yè)區(qū)和商貿(mào)物流區(qū)等。“六大產(chǎn)業(yè)團地”正式全力建設(shè)中：石油化工工業(yè)區(qū)、國際商貿(mào)倉儲加工工業(yè)區(qū)、臨港工業(yè)、生

7、態(tài)高效農(nóng)業(yè)區(qū)、行政商務(wù)中心區(qū)、綜合旅游區(qū)。2001年青島市委、市政府做出了“挺進西海岸、構(gòu)建青島新的經(jīng)濟發(fā)展重心”戰(zhàn)略決策。隨之，開發(fā)區(qū)的內(nèi)外資引進呈跨越式發(fā)展態(tài)勢，實際使用內(nèi)外資額度均以倍數(shù)增加。截至2003年底，已有20多個省、53個國家和地區(qū)的客商來開發(fā)區(qū)投資，累計批準三資項目1630個，總投資達85億美元，合同引進外資67.8億美元，實際使用外資30.6億美元。僅2003年，青島開發(fā)區(qū)新批準外商投資項目148個，過千萬美元的大項目55個，過億美元的大項目3個，世界500強項目12個，合同引進外資23.3億美元，增長67%，實際使用外資7.99億美元，比上年增長69%，增長額度和速度在國

8、務(wù)院批準的國家級開發(fā)區(qū)中均居前列，地區(qū)生產(chǎn)總值，工業(yè)總產(chǎn)值均排名第四，年度固定資產(chǎn)排名第三，出口總額排名第五。2002年，地區(qū)生產(chǎn)總值212.2億元，年增長率為29.1%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過8000美元。綜上所述，青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)快速發(fā)展，寫字樓酒店等商務(wù)場所蓬勃發(fā)展，高收入穩(wěn)定人群逐步壯大，開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場將日趨成熟。1.3 膠南市概況膠南市位于山東半島西南部，膠州灣畔。全市總面積1894平方公里，常住人口8351萬，轄15個鎮(zhèn)、1個鄉(xiāng)、2個街道辦事處。膠南市是最早被批準開放的沿海城市之一。至2004年，全市累計得用外資25億，實際得用內(nèi)資160億元。年外貿(mào)出口額達55億美元。2003年

9、以來，膠南引進了投資額過1000萬美元的大項目50多個，其中總投資10多億美元的造船項目相繼簽約，超億美元的汽車輪胎項目近期即將簽約，并被省政府批準設(shè)立“山東省船舶工業(yè)基地”。以修船、造船和汽車零部件產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的可持續(xù)發(fā)展的大工業(yè)體系正在該市初步形成，以工業(yè)為支撐的經(jīng)濟活力顯著增強。連續(xù)兩年，該市國內(nèi)生產(chǎn)總值以高于20的速度增長，全社會固定資產(chǎn)投資均超過100億元，地方財政收入的增長速度始終保持在38以上。2004年全轄地方財政964億，增幅達406%，其中GDP值的50%，稅收的80%，地方財政收入70%來自于工業(yè)。農(nóng)民年純收入的三分之一來自工業(yè)。膠南經(jīng)濟實力在全國最發(fā)達的百強縣中排名35位

10、，在經(jīng)濟競爭力中排名26位。以膠南為腹地，青島西海岸將規(guī)劃為現(xiàn)代化工業(yè)中心區(qū)。一期規(guī)劃30平方公里，總共60平方公里，總共60平方公里的青島臨港產(chǎn)業(yè)加工區(qū)正在建設(shè)中。綜上所述，膠南市經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展良好，具有較高競爭力。房地產(chǎn)市場競爭壓力較小，尚屬起步階段。1.4 靈山衛(wèi)概況靈山衛(wèi)區(qū)位圖靈山衛(wèi)地處山東半島青島西海岸，轄屬于青島膠南市，東與青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)相連，西與膠南市區(qū)毗鄰，距離開發(fā)區(qū)4.5公里，距離辛安6公里，距離膠南市區(qū)13公里。全鎮(zhèn)36平方公里，29個行政村，常住人口2.6萬，海岸線全長20華里，是著名的海濱工業(yè)重鎮(zhèn)。靈山衛(wèi)位于華北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與華東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的結(jié)合地區(qū)，與日韓隔海遙望。全

11、鎮(zhèn)有外資企業(yè)三十多家，其中韓資有七家。私營企業(yè)有四百多家，達到工業(yè)企業(yè)規(guī)模的共有三十三家。針織紡織業(yè)是靈山衛(wèi)的主導(dǎo)行業(yè)，針織企業(yè)五十余家，年產(chǎn)紡織品兩千萬件，服裝八百萬件，出口歐美及日韓地區(qū)，是青島城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)中規(guī)模最大，設(shè)備技術(shù)水平最高的生產(chǎn)基地。2004年完成地方生產(chǎn)總值 10億元，財政收入 3957萬元，農(nóng)民人均純收入5650元。為建設(shè)西海岸的國際大都市，實現(xiàn)交通、工業(yè)、旅游與青島的對接，實現(xiàn)“東接、北擴、南展”的發(fā)展戰(zhàn)略，靈山衛(wèi)進行全方位的組團規(guī)劃建設(shè)。靈山衛(wèi)組團總規(guī)劃面積1793公頃，分東西二個規(guī)劃區(qū)：東區(qū)，東至海爾東路，西至海港路，南至海岸線，北至前港北路，總規(guī)劃面積983公頃，規(guī)劃功

12、能定位為居住、公共服務(wù)為主，兼有旅游度假、港口區(qū)功能，用地面積983公頃，居住人口7.36萬人。西區(qū)，西起白果樹河，東至海港路，南至海岸線，北至前港北路，規(guī)劃總面積810公頃，人口規(guī)模8萬，規(guī)劃功能以居住、教育、娛樂休閑為主。綜上所述，靈山衛(wèi)經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展勢頭強勁，極具競爭力，并將全面與開發(fā)區(qū)對接，沿西海岸將重點規(guī)劃為居住旅游等功能組團。房地產(chǎn)市場也將隨之快速穩(wěn)定發(fā)展。2. 區(qū)域市場特征分析2.1 青島房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀青島市的房地產(chǎn)開發(fā)起始于八十年代，經(jīng)歷了起步、加速、發(fā)展三個歷史階段，尤其是2001年以來的三年，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模放量增加，商品房銷售形勢持續(xù)升溫，個人購房熱情高漲，住宅建設(shè)已經(jīng)成

13、為我市新的消費熱點和新的經(jīng)濟增長點。2001年至今，青島房地產(chǎn)市場逐步進入成熟階段。2001年7月，奧運申辦的成功給青島市經(jīng)濟發(fā)展帶來前所未有的機遇，加上經(jīng)營城市和構(gòu)建現(xiàn)代化大青島城市框架的提出，青島開始步入城市建設(shè)提速發(fā)展、投資環(huán)境日益改善、舊城改造步伐加快的新時期，尤其是國家18號文明確肯定了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟行業(yè)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展駛?cè)氤掷m(xù)快速發(fā)展的軌道，房地產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴張，商品房需求持續(xù)火爆，個人消費成為商品房銷售主流。從投資規(guī)?？矗鄭u市2001年、2002年和2003年的房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別達到92.5億元、103.6億元和127.8億元，分別增長37.0，12.

14、0和23.3；從施工情況看，這三年的房屋施工面積分別為1373.5萬平方米、1417萬平方米和1764.7萬平方米，分別增長61.1、1.7和31.7；從房屋銷售情況看，這三年的商品房屋實際銷售面積分別為406.4萬平方米、426.9萬平方米和468.6萬平方米，分別增長35.2、5.0和9.8，其中個人購買商品房屋的比重已占到90以上；從產(chǎn)銷率看，這三年商品房屋產(chǎn)銷率不斷提高，分別為76.4、82.1和84.3。具體參照下表： 時 間施工面積竣工面積銷售面積銷售額銷售價格2003-072003-082003-092003-102003-11112003-1222920932004-01200

15、4-024942004-03202004-042004-052004-061652004-072004-082004-092004-10372004-112004-122005-012005-022005-03272005-04412005-052005-062005-07452005-08112005-092005-10年度狀況分析：2003年2004年2005（1-10）施工面積141716891629竣工面積504343銷售面積銷售價格通過上圖可以看出：目前青島房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)定活躍時期，房地產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定增長，無明顯滯銷現(xiàn)象。竣工面積和銷售面積同步增長，房地產(chǎn)市場良性發(fā)展，市場供銷兩旺

16、。全年銷售順暢無明顯淡季，每年十月至一月為銷售旺季，其中十二月的銷售量最大。每年五月至八月為旅游旺季，大量游客的涌入促進房地產(chǎn)市場銷售。其中投資度假型客戶占有較大比重，購買意向偏重城區(qū)高價樓盤。2.2 青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀青島開發(fā)區(qū)街區(qū)分布圖開發(fā)區(qū)的開發(fā)主要以工業(yè)為主，城市建設(shè)最近三年才剛剛起步，且主要在香江路和長江路一帶。開發(fā)區(qū)新建和在建的各種房地產(chǎn)項目主要集中在5大片區(qū)，未來的房地產(chǎn)開發(fā)主要以此5個區(qū)域為重點。其中長江路將成為未來居住的核心區(qū)域；薛家島將成為旅游核心區(qū)；靈山衛(wèi)將成為居住次核心區(qū)域；辛安和黃島主要以工業(yè)為主，房地產(chǎn)供應(yīng)主要以中檔為主。開發(fā)區(qū)經(jīng)過十幾年的發(fā)展建設(shè)，已經(jīng)具備了

17、一定的規(guī)模，各類固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)發(fā)展迅速，固定資產(chǎn)投資與經(jīng)濟發(fā)展互相支撐，取得了共同發(fā)展。具體如下表：開發(fā)區(qū)固定投資和房地產(chǎn)投資表（單位：萬元）年 份199819992000200120022003固定資產(chǎn)投資1664802169633688624869806760661030966房地產(chǎn)投資17163251965079989195146790192837 從目前房地產(chǎn)開發(fā)情況來看，開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場存在以下特征：（1）開發(fā)項目區(qū)域集中。沿香江路、武夷山路一帶等城市中心發(fā)展已較為成熟，空置土地不多，目前所開發(fā)房地產(chǎn)項目主要分布在保稅區(qū)和長江路等土地資源相對豐富的地區(qū)。而長江路一帶由于其所處地理位

18、置優(yōu)越（為黃島行政商務(wù)中心區(qū)）以及可開發(fā)土地規(guī)模大，沿長江路向西、向南地區(qū)還有大量可開發(fā)土地，片區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)量大，預(yù)計該片區(qū)將成為未來開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場競爭的主戰(zhàn)場。（2）投資型客戶比重較大。開發(fā)區(qū)商品房從目前現(xiàn)狀來說銷售情況良好，但是入住率非常低，只有約百分之五十（60%）。究其原因是因為外來投資者的介入。據(jù)統(tǒng)計：開發(fā)區(qū)內(nèi)所開發(fā)的樓盤，有一半以上是開發(fā)區(qū)以外的人士購買的，有國內(nèi)人士，也有外籍人士，而購買的目的主要用于投資。（3）價格漲幅大。開發(fā)區(qū)樓盤之所以成為投資者的樂園，就在于其升值快、升值潛力大。比如傲海星城：其一期發(fā)售的時候起價為3000元/，發(fā)售第二期起價為3400元/。又比如已經(jīng)入伙

19、的香山花園：一期開盤起價1000多元每平方米，到二期已經(jīng)是接近3000元每平方米。（4）交房標準以裝修房為主。在售樓盤普遍是廚、衛(wèi)帶裝修出售，部分樓盤甚至全屋裝修，提供裝修套餐供客戶選擇。（5）整體市場進入調(diào)整期。隨著開發(fā)量的增加，各個項目的產(chǎn)品已經(jīng)消化部分，價格上漲到了一定程度，產(chǎn)品的總價接近百萬，另外就是政府對于整個開發(fā)區(qū)的規(guī)劃尚未出臺等等原因，導(dǎo)致目前房地產(chǎn)市場發(fā)展比較平穩(wěn)，投資客、開發(fā)商大都持觀望態(tài)度，市場進入調(diào)整期，為下一階段的飛躍儲備力量。3. 項目分析及研究目的3.1 項目分析 項目概況項目位置：靈山衛(wèi)海濱大道北側(cè)。規(guī)劃總用地：總占地365畝，總建面30萬方。一期占地111畝，1

20、9棟多層和4棟高層，總建面為9.56萬方，即將推出的為4棟小高層。物業(yè)類型：點式小高層帶電梯，兩梯三戶。地理位置圖： 項目位于靈山衛(wèi)中心區(qū)域，距青島開發(fā)區(qū)僅4.5公里，北依小珠山南臨大海。 周邊生活配套靈山衛(wèi)鎮(zhèn)生活配套周邊完善，學(xué)校醫(yī)院配備齊全，但規(guī)模小，僅以滿足生活基本需求為主，缺乏娛樂及消費場所，金融設(shè)施以農(nóng)行及農(nóng)村信用社為主。 靈山衛(wèi)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為針織紡織業(yè)，規(guī)模普遍較小，區(qū)域內(nèi)大型企業(yè)有：熱電廠、靈山船廠、積米崖漁港、康大集團。 項目經(jīng)濟指標項目總用地：365畝。總建筑面積：30萬方。容積率：1.1 ；綠化率：42.3一期占地111畝，建面9.57萬方，4棟小高層、19棟多層。即將推出的為

21、4棟小高層。一期車位共800個。 項目戶型分析目前所推項目為一期4棟小高層，10層共220戶具體參見下表： 朝陽新村戶型面積配比情況戶型面積套數(shù)套數(shù)合計套數(shù)比總面積面積合計面積比一房一廳24420%11.05%2020一房二廳24620%16.65%221111二房二廳202210%10.65%2三房二廳211050%61.65%22202211111111合計220100%100.00% 由上表可以看出：面積90-120平方米的三房二廳、二房二廳為項目主力戶型，占總數(shù)60，為目前市場最受追捧熱銷戶型。70平米左右的一房二廳功能分區(qū)不合理，所占比例過大，存在滯銷風(fēng)險。建議修改廚房及餐廳位置，改

22、成二房一廳以增強使用功能。3.2 研究目的我司認為本次調(diào)研的目的為：充分了解區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，預(yù)測未來市場發(fā)展前景。研究本項目目標客戶群，描繪目標群結(jié)構(gòu)及其經(jīng)濟特征。了解目標客戶群體地域特性，職業(yè)年齡及家庭狀況，經(jīng)濟 收入，購買用途，并精確鎖定本項目的客戶群體，為營銷推廣的展開奠定基礎(chǔ)。研究本項目可實現(xiàn)的市場價格，為制定價格策略提供決策依據(jù)。4. 競爭環(huán)境分析4.1 周邊競爭型樓盤調(diào)查 靈山衛(wèi)樓盤分布圖靈山衛(wèi)目前銷售及在建的主要項目有：朝陽新村、匯祥花園、瑞?；▓@、康大風(fēng)和日麗、珠峰雅園、海港苑、金柏佳園、挹珠楓景以及天宇花園等。比較表格如下：靈山衛(wèi)樓盤類比表名 稱地理位置建設(shè)規(guī)模戶 型主力

23、面積（M2）綠化率銷售價格（元M2）銷售狀況準修標準山興朝陽新村靈山衛(wèi)海濱大道北側(cè)總占地365畝，一期占地111畝，21棟多層和6棟高層，總建面為30萬方22、3273-150 M221 8032 11042.3起價2800，均價3000最高價格3680一期售完，僅余部分大戶型簡裝毛坯房匯祥花園靈山衛(wèi)五醫(yī)院對面11、2122、32多層21 8032 11042起價2980，均價3130最高價格3280簡裝毛坯房康大風(fēng)和日麗濱海大道與海爾大道交匯處總建筑面積：25萬方總戶數(shù)：2000戶22、32復(fù)式（92-270 M2）多層、高層22 9232 130 40.6多層起價3900，均價4550最高

24、價格5200高層：4230-5200一期20棟售完目前二期13棟，三期11棟，銷售良好精裝修瑞?；▓@濱海大道靈山衛(wèi)鎮(zhèn)西門外占地306畝22、32多層6+1高層24F、28F22 92-9732 111-14840起價3480，均價3730最高價格3980北區(qū)已交房南區(qū)銷售正常簡裝毛坯房天和珠峰雅園泰薛路靠近海爾大道22、32小高層10F高層19F22 8632 130起價3930，均價4250最高價格4600簡裝毛坯房康大海港苑靈山衛(wèi)積米崖港區(qū)二期總建筑面積：2萬方共5棟多層22、32多層22、3299-13036.5均價3300最高價格3500一期全部銷完二期2萬方尚未開發(fā)簡裝毛坯房德惠小區(qū)

25、靈山衛(wèi)積米崖港區(qū)共開發(fā)68棟22、32多層32126-136均價3500最高價格3680一期售完二期未開發(fā)簡裝毛坯房目前區(qū)域內(nèi)所開發(fā)的項目規(guī)模均較大，以多層為主，均價在3500元/左右，最低2980元/，最高5000元/（精裝修）。項目整體規(guī)劃合理，色彩造型明亮，建筑選材高檔。交房標準以簡裝修毛坯房為主，部分精裝修或單送廚衛(wèi)裝修。部分簡裝標準 康大風(fēng)和日麗實景照片 瑞?；▓@實景照片 4.2 項目SWOT分析 S優(yōu)勢（1）位于靈山衛(wèi)中心城區(qū)，生活設(shè)施齊備。（2）前期銷售良好，入住率相對較高。（3）依山面海環(huán)境優(yōu)美。（4）園林景觀用材高檔。（5）緊靠開發(fā)區(qū)，距開發(fā)區(qū)中心城區(qū)僅5公里。 W劣勢（1）

26、公共交通配套不完善，主要交通工具為大巴，營運不定時。（2）目前處于建設(shè)前期，道路及空氣質(zhì)量狀況不佳。（3）南面地勢略高，遮擋部分看海景觀。 O 機會點（1）開發(fā)區(qū)發(fā)展良好，有利于區(qū)域房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。（2）開發(fā)區(qū)寫字樓等商務(wù)場所林立，高收入人群穩(wěn)步壯大，市場需求較大。（3）區(qū)域內(nèi)市場營銷推廣手段落后，具有較大操盤空間。（4）小高層戶型為區(qū)域內(nèi)稀缺產(chǎn)品。 T 威脅（1）區(qū)域內(nèi)同質(zhì)性項目多，競爭激烈。（2）開發(fā)區(qū)內(nèi)推盤量大，分散市場關(guān)注。目標客戶群客戶群需求分析為充分了解區(qū)域市場客戶購房需求及意向，直接掌握市場動向，我司針對靈山衛(wèi)周邊在開發(fā)區(qū)內(nèi)及膠南市區(qū)隨機抽樣100份，進行住房需求問卷調(diào)查。

27、具體參見下表： 目前所屬區(qū)域青島開發(fā)區(qū)膠南市區(qū)靈山衛(wèi)60832面積需求80-90 M290-110 M2110-130 M2130 M25131153位置需求開發(fā)區(qū)辛安黃島靈山衛(wèi)薛家島65221813物業(yè)形態(tài)需求多層小高層高層別墅其他54337113面積需求80-90 M290-110 M2110-130 M2130 M24334243戶型需求11223245739單價需求3000元以下3000-3500元3500-400元4000-4500元4500元以上41341881理想物管費652411理想小區(qū)規(guī)模5萬方以下5 -10萬方10-20萬方20萬方以上2649205比較分析： 由上列圖表可

28、以看出：開發(fā)區(qū)中心城區(qū)及靈山衛(wèi)為目前市場熱捧區(qū)域，兩項合計共87。80-130平米的二房及三房市場需求量最大，占到總需求的七成以上。3500元/平米以下的價格為購房者所期望的最理想價格。區(qū)域內(nèi)市場對多層及小高層有較高的認同度。75被訪者認為理想的小區(qū)規(guī)模應(yīng)在10萬方以下。 目標客戶群定位區(qū)域內(nèi)有地緣性要求者。（2）開發(fā)區(qū)內(nèi)對房屋價格有一定要求的購房需求者。（3）周邊高校教師及企事業(yè)單位員工。（4）欲遷入本區(qū)域的外來購房者。（5）對本區(qū)域發(fā)展前景看好的投資客。5 項目定位5.1 項目定位首先我司從上文中總結(jié)的市場特性出發(fā)并結(jié)合項目自身的SWOT分析，為項目整體品質(zhì)進行定位。房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不

29、同檔次、不同用途的物業(yè)項目說應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因素不同，具體如下表所示：（我司根據(jù)項目實際情況，對應(yīng)的進行了注明）影響因子單身公寓普通住宅中檔住宅高檔住宅項目情況交通便利高高一般很高一般噪音及環(huán)境干擾強較強低低低大氣環(huán)境低不高高很高高小區(qū)配套高一般高很高高周邊自然及人文景觀低一般較高高較高地段升值潛力低一般較高高高小區(qū)物業(yè)管理低一般較高高可以達到較高建筑、裝修質(zhì)量低一般較高高可以達到高休閑空間、綠化無一般較高高較高分析：項目情況具備中高檔住宅所需的地產(chǎn)因素。區(qū)域內(nèi)市場銷售較好但投資型客戶較多，房屋空置率較高。開發(fā)區(qū)實際購房需求著較多。因此，我司認為項目應(yīng)定位為：大型中高檔功能型居住社區(qū)5.2 價

30、格定位價格是房地產(chǎn)市場中最活躍、最敏感、最重要的因素之一。在復(fù)雜的市場環(huán)境中，發(fā)展商如何制定消費者可接受的、對自已最有利的價格，這始終是一個關(guān)系樓盤命運的問題。一般常用的樓盤定價方法有：成本定價法；競爭定價法；市場比較法；聲望定價法；差異定價法；時間定價法；可比樓盤量化定價法等。我們將采用定級因素權(quán)重法確定本項目的平均價格水平。列舉了與本項目存在競爭的樓盤，以求為本項目尋得一個精確的價格定位。權(quán)重是一個因素對樓盤等級高低影響程度的體現(xiàn)。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選為樓盤定級因素，只有在進行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級因素。我們針對項目情況，挑選出多個因素，共

31、分五個等級，分值為0.1、0.2、0.3、0.4、0.5分。根據(jù)項目所處的市場環(huán)境，我司選取開發(fā)區(qū)有代表性的可比競爭樓盤6個：匯祥花園、瑞?；▓@、德惠花園、風(fēng)和日麗、珠峰雅園、隱珠山花園。3.給本項目及可比樓盤的各個因子打分：（各樓盤打分表見附件一）樓盤因素定級公式P=WiFi=W1F1+W2F2+W3F3+WnFn注：下述數(shù)據(jù)均根據(jù)我司近日最新調(diào)查資料所得。原始數(shù)據(jù)計算欄序號樓盤名稱樓盤得分X樓價YX*XX*Y1匯祥花園3150822152瑞?；▓@3600975603德惠花園3200788804風(fēng)和日麗48001525925珠峰雅園42001209606隱珠山花園2350合計21300（Y為

32、樓盤銷售均價）據(jù)表中所給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價與樓盤得分分值之間近似呈直線關(guān)系。將所要建立的回歸方程設(shè)置為： Y=aX+b只要求解出式中的待定參數(shù)a與b，該回歸方程即可唯一確定。根據(jù)計算欄數(shù)據(jù)得： X+(-4178.5)上式中Y為樓盤均價，X為樓盤品質(zhì)得分。據(jù)上述分析，項目地塊的品質(zhì)得分為26.54，則其住宅的均價為：Y= X +(-4178.5) =結(jié)論：2按單套平均面積為90（包含復(fù)式的計算面積）計算，得出單套總均價在30萬元左右；按照總收入與月供10：4的關(guān)系，得出目標客戶群的家庭月收入在4200元左右。3. 3404.78元/平方米是客觀的市場論證的價格,而后期的物業(yè)定價應(yīng)跟據(jù)此

33、價格為基礎(chǔ)，進行微調(diào)，幅度不能過大。 注：價格是衡量樓盤的綜合指標，影響它的因素還有很多。由于本項目現(xiàn)階段還未正式啟動，因此入市時間現(xiàn)階段也很難準確確定，此價格認證僅是后期入市的參考價格，后期樓盤的具體定價可根據(jù)市場變化在此價格為基礎(chǔ)進行調(diào)整。5.3 規(guī)劃建議好的建筑設(shè)計除了能滿足使用功能的需求外，還應(yīng)在外部裝飾及配套服務(wù)空間規(guī)劃方面整體提高建筑的品質(zhì)，提升產(chǎn)品的心理價位。前文中我司已經(jīng)將項目面臨的市場環(huán)境進行了客觀的描述，并根據(jù)項目自身情況進行了明確的定位。以下我司在小區(qū)規(guī)劃布局、建筑外觀、園林景觀、戶型設(shè)計等方面進一步進行斟酌和推敲，力爭將最好的產(chǎn)品提供給項目的目標客戶群，這是能夠支撐本項

34、目高價位的實質(zhì)性因素。同時并附一些圖片以供參考，從而構(gòu)筑起項目的價值提升體系。 整體規(guī)劃定位本項目地塊規(guī)模較大，前期已建成19棟多層住宅，現(xiàn)階段開發(fā)地塊以南的四棟小高層住宅，采取南北對稱，東西對稱的布局。條式的穩(wěn)重大方與點式的清新明快，構(gòu)成項目獨具美感的建筑韻律。本項目的對稱性還造成一個很大的優(yōu)勢：對稱的點式既可以消除整排單一建筑帶給人們的壓迫感和閉塞感，增強居民的鄰里關(guān)系與歸屬感，待項目集中整體開發(fā)將形成為項目片區(qū)內(nèi)較具規(guī)模的住宅小區(qū)。項目位于青島開發(fā)區(qū)內(nèi)，地理位置相對較偏，區(qū)域內(nèi)本身的人口分布較少，又由于長期以來不是消費或居住的核心地帶，因此不易對過往的人流形成吸引，因此在規(guī)劃中需要著重加

35、強項目獨一無二的形象，增強居民的歸屬感和身份認同。以下將從細節(jié)上對項目提出規(guī)劃設(shè)計的相關(guān)建議。外立面規(guī)劃設(shè)計建議1. 風(fēng)格：立面整體上體現(xiàn)均好性，形成住戶認同感，增強鄰里效果，要保證必要的空間尺度，避免產(chǎn)生局促感和壓抑感。在立面風(fēng)格上體現(xiàn)時代特征，造型比例適度、空間明確美觀，以簡潔的線條和鮮明的立面色塊來強調(diào)明快、健康、簡約的建筑風(fēng)貌，體現(xiàn)生活快節(jié)奏、實用和富有朝氣的現(xiàn)代生活氣息。本項目立面風(fēng)格整體與項目前期建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，但品質(zhì)感有較大提升，立面造型更為豐富、美觀。 2. 建筑色調(diào)： 結(jié)合本項目自身的特征因此在建筑單體色調(diào)的選擇上建議整體以乳白色與淡黃色相間、再配以明快、鮮亮色調(diào)的線條勾勒建

36、筑輪廓，作為項目外立面的主要色彩。同時在底座采用較深的淺啡或煙灰色文化石貼面，體現(xiàn)一些自然平和的氣息。3. 頂部：配合整體風(fēng)格，項目頂部采用流暢靈動的飄板或構(gòu)架來進行造型處理，使建筑整體呈現(xiàn)較強的現(xiàn)代主義風(fēng)格。（如圖） 4. 底部可以配以現(xiàn)代感的幾何造形進行裝飾，注入項目現(xiàn)代建筑的無素，形成空間的視覺效果。（如圖） 5. 窗：大量采用外飄窗，高度1.5米，挑出0.4米，增加采光面，開闊視野，拓展室內(nèi)空間，可供住戶坐臥休息，增強房間實用性，同時豐富了立面的造型。客廳設(shè)計成落地窗，直接連通景觀陽臺，形成通透的視覺走廊及空氣通道。（如圖）部分臥室可根據(jù)周邊重點景觀,如：可看到海景有單位，布置設(shè)計一些

37、弧型落地窗，同時可以在轉(zhuǎn)角部分的戶型中設(shè)計270度轉(zhuǎn)角觀景窗。（如圖） 空調(diào)機位安裝空調(diào)檔板，結(jié)合外飄窗作隱蔽處理，保證外立面的整潔清爽。（如圖）制作工藝：穿孔鋁合金板，現(xiàn)場裝配安裝，孔大小根據(jù)空調(diào)通風(fēng)設(shè)計算得出，尺寸：10001000（寬高）1000800（寬高）工序：開料開角位打孔屬邊收碼邊安裝清理保護特點：外形新穎美觀，抗酸堿性強，相對普通鐵藝空調(diào)百葉，無生銹可能。關(guān)于屋頂、墻面及地面的處理建議采用節(jié)能保溫材質(zhì)（如圖）：建議本項目采用蒸壓加氣混凝土砌塊作為砌筑材料制作工藝：蒸壓加氣混凝土砌塊是以水泥、石灰、石膏和粉煤灰為主要原料，以鋁粉為發(fā)氣劑，原料攪拌成漿后注入模具成型，經(jīng)靜停固化后切

38、割成坯體，再經(jīng)蒸壓養(yǎng)護固化而制成。特點：該砌塊共有容重輕、力學(xué)性能較好、保溫隔熱等特點，其保溫隔熱性能大約是粘土紅磚的兩倍，符合建筑節(jié)能的要求，是框架結(jié)構(gòu)填充墻的主要使用材料，應(yīng)用于房屋圍護墻中，將很好地提高房屋節(jié)能性能，該砌塊可以代替粘土紅磚應(yīng)用在建筑上，節(jié)約耕地，有利于保護環(huán)境，屬于新型墻體材料之一。內(nèi)墻面屋頂樓板工藝陽臺地面6. 陽臺：建議采取雙陽臺設(shè)計，分設(shè)景觀陽臺和工作陽臺，充分保障會客觀景和日常家務(wù)的需要。客廳景觀陽臺可以不銹鋼造型結(jié)合安全玻璃裝飾，體現(xiàn)清新透明的氣息，建議采取挑陽臺設(shè)計，陽臺挑出的寬度為1.5-1.8米。工作陽臺則可采取內(nèi)陽臺設(shè)計，進深控制在0.9-1.2米，設(shè)計

39、洗衣機位，預(yù)設(shè)晾衣架，方便洗衣晾曬。7. 底層花園：建議將物業(yè)的底層設(shè)計為架空層：此地塊住宅底層設(shè)計建造為架空層建立分散型休閑娛樂園。娛樂園分布設(shè)立兒童娛樂組合設(shè)施，如：組合滑滑梯、秋千、蹺蹺板等，周邊分布設(shè)立若干木質(zhì)或石質(zhì)桌椅，供照看孩子的家長或其他居民休息之用，同時便于大眾休閑交流又能營造和諧的社區(qū)氛圍。（如圖）架空層中還可以由住戶自行種植各類植物及設(shè)置可觀賞的小品，充分滿足住戶自己動手綠化家園的興趣，實現(xiàn)其歸屬感和認同感。（如圖）8. 智能化設(shè)施 智能化設(shè)施以保證住戶的安全以及生活的便利、舒適為設(shè)置原則室外紅外線報警、閉路電視全天候監(jiān)控IC感應(yīng)式小區(qū)門禁室內(nèi)對講系統(tǒng)，并可隨時與物業(yè)管理中心保安聯(lián)系停車場自動化管理水電氣三表自動抄送公共部分設(shè)消防自動報警住宅內(nèi)部綜合布線，布設(shè)寬頻局域網(wǎng)，住戶既可進入局域網(wǎng)也可直接與國際互聯(lián)網(wǎng)接通。建議每戶起碼布設(shè)兩個數(shù)據(jù)接口附表： 價格測算表一定價因素細化因素權(quán)重（%）匯祥花園瑞?；▓@樓盤地域因素47%環(huán)